地名地番 東京都港区南麻布1-9-8
階数 地上13／地下0
戸数 47戸
延床面積(m2) 2902.13
建築面積(m2) 318.95
敷地面積(m2) 658.86
建築主 住友不動産株式会社
設計者 株式会社淺沼組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社淺沼組東京本店
着工 2013/12/01
完成 2015/08/31
交通：都営大江戸線「麻布十番」駅から徒歩5分、東京メトロ南北線「麻布十番」駅から徒歩5分
東京メトロ南北線「白金高輪」から徒歩14分、都営三田線「白金高輪」駅から徒歩14分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
仮称）南麻布計画、旧：（仮）南麻布1丁目計画
【タイトルを正式物件名称に変更しました 2014.12.25 管理担当】
[スレ作成日時]2013-09-29 16:36:38
この物件の２LDKを検討中です。
価格がとても気になるところですが、どなたかご存知じゃないでしょうか？
麻布だから@500ぐらいでは
賃貸用購入者多そうですね。
ただ駅距離あるし、値段も高そうで、投資には、、
>>1私はこの物件検討していましたが、某タワーマンションを契約しました。本物件は@460～470と読んでいます。50平米2LDK中層階で7500前後で、40弱の1LDKで同5300程度になります。おそらくNO2の投稿者は売主関係者でしょう。立地は
いいが、この価格で外廊下企画が顧客に受け入れられるか個人的にはかなり注目している物件です。
>>5私の場合は投資なので、そこそこ利回りのとれるそうな物件にしたつもりです。本物件は家が近いので、検討していましたが、利回り的にしんどそうなので撤退しました。場所はナニワヤが近くていいのですが。。
500で買えれば、いいんじゃない。700.800とか、すぐだからね。麻布はとくに。
麻布といっても、低地だし高級感のないエリアだよね。街宣は入って来れないようにニノ橋で警察がバリケードつくってるけど、韓国大使館が近いからなー。これで500は高すぎる
ここ外廊下なの？
え？
麻布で？
内廊下じゃないのなら、買いたかったけど断念します。外廊下なんて最悪。
廊下が臭くならないから、いいんじやない、
やっぱ内廊下でしょ。
外廊下の方が防犯上怖い感じもしました。いつ出勤するのかとか、出かけているからと空き巣に狙われているのではとおもったり。内廊下でも逆にはいられちゃったら外から見られないから怖いですね。においがこもったり、通気の問題、火災の時や有毒ガスが発生したら内廊下のほうがデメリットになってしまうケースもありますね。内廊下の照明の経費や、内廊下にも冷暖房が入るのかどうかも気になります。外廊下でもいい点あると思いますよ
>>15これくらいの規模では内廊下にしても空調は入れないでしょう。夏場は相当こもって暑くなりそうですが。中住戸の1LDKは廊下側の居室なく採光上の問題ないのになぜ外廊下なのか本当に不思議な企画。
マンション周囲は、ビルが多いですね。
マンションの外観デザインやエントランスなどは、オシャレですけど。
緑は、多くないですね。
駅から近いので便利ですが、この広さだと単身者用かな。
2部屋あっても、54㎡だとせまいですね。2人だと。
売主が黙ってしまったな。外廊下等の企画のダメ出しに反論はないのか。@400位ならなりの価格だが、恵比寿と同様の
@500弱で考えているんだろうから。
こちらは、そろそろ販売開始の時期ですね。
始まれば、予約でいっぱいになってしまったりするのかな。
しかし、坪単価４００とか５００とは、いいお値段になりますね。
マンションなら上の階が良いですかね。
やはり景色の良いところが良いことに変わりありませんけどね。
ここって１億超えるんですか？
リアル麻布だから、当然億超えでしよ。
やっと売主が動き出したか？この企画で億越えと言うのはもはやヤケクソ。最も大きい住戸が54平米だから@600超になる。バカも休み休みで。
リアル麻布？ここが？
冗談も休み休みお願いします。
それにしても、、麻布•広尾界隈の物件が不足していますね。。。
これだけ不足していると、ここが坪500というのも、あり得ない話ではない気がしてくるが、流石に坪450位が限度では？
希少性がすべてやな。麻布はな
現地やその周辺はこんなところですよ。工事中の覆われているところがこのマンションの場所です。
リアル麻布とか、内廊下じゃなきゃとか言ってる人は何言ってんだアホかって感じ
https://www.google.co.jp/maps/@35.6523725,139.734145,3a,75y,145.06h,96.68t/data=!3m4!1e1!3m2!1s4QMon04K8XzEWz6CHEGD1A!2e0?hl=ja
https://www.google.co.jp/maps/@35.6520816,139.7343861,3a,75y,144.84h,90.39t/data=!3m4!1e1!3m2!1saCN3ePUQ6UXBpM163t0ofw!2e0?hl=ja
https://www.google.co.jp/maps/@35.6517961,139.7346226,3a,75y,325.3h,98.11t/data=!3m4!1e1!3m2!1sGnO90sYmNhAVyNRI1WkOWA!2e0?hl=ja
>>27じゃああなたはいくらが妥当と思うのか？それとセットじゃないと他人の意見を罵倒することはできないはず。リアル麻布じゃないのは誰が見ても分か
る。元麻布、南麻布の一部の立地なら企画次第で@800位いくだろうが、ここはせいぜい@500程度だろう。ただし、外廊下企画でその価格とすると高いと感じる。外廊下企画なら@400ちょっとまでなら分からなくはない。すべては価格とのバランス。
>>28ごもっともではある。しかしながら、売主の立場からすると当初は@400位だったのが地権者交渉やっている間にいつの間にか上げ相場になり@500も狙える状況になってきたが、元々の企画がなんの変哲もない
外廊下企画で結果として価格と企画のミスマッチが起ころうとしているのかもしれない。
麻布に憧れます、、高いかな。
ナニワヤがすぐ近くなのはいいけど、憧れるような立地ではないよ、ここは
南麻布でも、1丁目はね。南麻布なら、大使館の多い4.5丁目が雰囲気はいいな
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
NTT社宅跡の三井定期借が築1年で坪350～380の成約になってきていることを考えると新築だけでなく中古も短期的にかなり上昇している。この流れがどの辺りまで行くか。顧客はショボい物件を結果高値で掴まないようにそろそろ注意する時期に差し掛かっている。
住友キライと住友担当?のやり取りおもろい。三井の定期がそんなに高いとなると住友のは駅から多少近いし結構行けるんでは？
立地の希少性が最後はモノをいう。これからしばらくは建築コストの急上昇と用地取得難で価格はまだ上がる。ただし供給戸数は半減近くまで行くのでマーケット全体がクラッシュする可能性は低い。
例えば、1年後供給の新豊洲のガス跡は東急連合が坪350程度で1000戸出してくるが、このあたりの物件は競合過多で相当厳しくなるだろう。
以上はこの物件でする話ではないが、
立地の希少性という観点からすると麻布のこのあたりは値崩れリスクは少ないし、価格が上がる潮目のときには真っ先に反応するので、悪い選択ではないと思う。
8月は供給戸数が半減しているのに、成約率が下がっている。東京周辺の成約率は更に下がっているから、買い手が付いて行っていないということ。これから都心部の価格が更に上がって行くとは考え難いと思う。
地価、上がってますな。買わないと、20年は買えなくなりそうだな。特に3Aは、、
オリンピックに向けてどんどん上がるかもしれませんね
職場が近ければ独り暮らしにはいい環境なんですけどね
設備も一通りありますし セキュリティーもあんしんですし
貧乏人はますます貧乏に。
金持ちはますます金持ちに。
昔からの常識。
近所に住んでいるが、三井さんの定期借地の中古はとてもいい価格で売り出されている。現在では新築時より30%以上上がっている様子で、総戸数300戸?中すでに10戸以上中古で売られたと思う。
バンバン上がってますな。昨年までで買った人が勝ち組かな。今は高杉やからな
いくらぐらい？
単身者に人気が有りそうな立地ですね。投資用に購入される方も結構いらっしゃるのかな？
西麻布からこの距離のマンションはなかなかいいですね
部屋の広さはちょっと狭いかなと思いましたが、この場所なら仕方ないのかな
>>48直感的に実需と投資半々とみていました。ただし、坪500水準となると表面利回りが4%切るレベルになり、投資では厳しいかもしれません。それでも何戸かは富裕層が相続税対策で買うでしょうが。
犬小屋はちょっと言い過ぎ。４０平米はこの辺では単身者用には妥当な広さでしょう。
低地なんだよね。周りに雑居ビルも多いし、まあ単身じゃないと住みたくないよね。
低地でも普通に生活できるがね。てか、普段生活する上で、高低なんか意識せんでしょ笑
品質は三井より、いいかな。麻布で@500ならバーゲンやな
公式サイトで間取りを見ると、事業協力者取得住居が
どの階にもまんべんなく配置されているようですね。
このようなマンションで事業協力者さん自身が住まれる
ケースは少ないと聞いた事がありますが、これらの部屋は
賃貸に貸し出される可能性もありますでしょうか。
というか事業協力者取得住居はほとんど賃貸で貸し出されるだろうし
販売される住戸についても、このマンションの場合1LDKと狭い2LDKしか無いわけだから
投資目的に購入されて、ほとんどの住戸が賃貸になると思います
第一期販売価格は？
40平米5500万円強、54平米7600万円強
安いね。500切ってるからな。バーゲンプライス！
敷地に食い込むように建っている三階建ての美容室がクオリティーを下げてる
オリンピック決まる前この辺りは@330位だった
第一期は抽選倍率10倍らしい
流石、麻布だな。瞬殺かな笑
十番の人気は凄いからね汗
私が最初のマンション買った頃
こんなワンルームマンション、ん～ん坪270？って感じだったがね
五輪都市よ！時代は変わったのだね。ロンドンは五輪後の評価が高く、東京もそうなりますわな笑 だから、今、買わないとな。とんでもない価格になってからでは遅いんです。華僑の人は流石、理解されておられる
まもなく都心の容積率緩和政策が本格的に決まるり発表される。
古いマンションは一斉に建て替えがすすみ物件数があっという間に増え相場は一気に下落する。マンション価格上昇は今年消費税10%アップ時がピーク。
来年からは値下がり期待で買い手付かず状態になります？
極狭マンション。
高さ制限、決まりましたね。みなとニュースの特集にでてますな
景気後退てマンション価格下がりそうだね
この立地で、駅からも近くて複路線利用できるのは魅力です。セキュリティもあり、広さは単身ならそれほど広くなくていいので、そのエリアが好きで住むにはいいですね。
自分は、単身でマンションを検討しているので、こういうマンションには惹かれます。
坪４６０−４８０位ですか
５００以下なので安いですね
小規模外廊下だからでしょうね
麻布でこの価格かい？安いな！
まあやすいよね
瞬間蒸発だろね
近所韓国人多すぎ
>>82
十番は多いし、そんなの気にしてるやついないけどな。どちらというと土日にかなりの確率で韓国大使館にガイセン車がくる。捕捉ポイントは二の橋かセンダイ坂下になる。この辺住んでましたが尋常じゃなくうるさいのは間違いない。そこだけは出来れば現地で確認したほうがいい。
１期終わったのでいちおうメモしとくわ
11月１日 第１期 販売７戸
703 40F-1 40.04m2 5580万円 （＠460）
1104 55G1-1 54.08m2 7680万円 （＠469）
２期は来年３月末の予定です ちなみに竣工は８月
最近三井の定期借地が坪300後半の成約になっていることを考えるとこの価格帯は高くはないと思うが。そんなに期分けにしなくてもすんなり売れると思うのに、企画が厳しいのかな。
7人しか購入希望者がいなかったってことでしょ
47戸で1期７戸って相当不人気
高いからね。買える人は幸せものです
買い控えだね
小規模、外廊下にしては高いという感じかな。
この坪単価で、ファミリー向けにすると１億超えるから
この企画では厳しいから、小さい部屋ばかりにしたのでしょうね
抽選にあたるもんだと思って構えてましたが、見事落選してしまいました。
他に気になる物件もないから、何としてもほしかったんですが・・
≫91
ローン審査は3つ頼んで全部承認いただきました。
頭金は3割くらい。
あ～、階数をもっと下にしとけば良かったです。
倍率は10倍を越えてました。
消費税10%前に買わんと、、汗
1期は7戸だったけど購入希望者は多かったということでしょうか？
マンションの売れ方もよくわからないです。上層階に人気が集中するのでしょうか。
>>94
空地もほぼない形でのマンションで、周りも10から14階の建物が密集しているのでなるべく眺望を確保したいのは当然でしょうね。ただほとんどお見合い部屋なのはこの辺なら当たり前ですから仕方ありません。私は高いとはおもいません。竣工前には必ず完売するとおもいます。
アドレスが南麻布だから、気が付いたら、もうない、ということになるんや笑
アドレスもアドレスだし、大手のマンションだから人気は出ると思いますが…
倍率凄い事になってるんですね（汗）
抽選漏れた人が次の期にまた別の所に申し込みをしたりとかあると思われますし
気が付いたら…っていうのは96氏が書かれている通りもうありうることでしょう
眺望よりも立地重視の方が殆どだと思うし
>>98最近の価格上昇に鑑みると高い感じがしない。半年前と明らかに雰囲気も変化している。来年が本格的に新価格登場となるだろうから、一時的には買って正解と言う位置付けの物件になるだろう。芝浦の住商は@400くらいらしいし。供給量は半減するが、ここまで急上昇すると多少の調整は入るだろう。
倍率１０倍ですか、すごいですね！
価格表は、全部屋でてましたか？
それとも、１期分だけでしょうか？
恵比寿伊達坂より坪単安いね
小規模だから、企画の問題かな？
ほとんど宣伝費も共用施設費もかからないからできた価格ということか
坪単価、良心的な方なんじゃないかと思います。
だからこその人気なのかなとは思いますが
2期はだいぶ先になってくるのですね
2期の事前案内会次第では、ここでもう殆ど部屋が出てきてしまうという可能性もありますか？
検討されている人は多いと思われますし…どうなるでしょう
さすが麻布人気は根強いですな。早目の決断を
先着順住戸があるのにホントに倍率10倍超えだったの？
意味がわかりません
外観デザインですけど、ガラスを多用していると乱反射で眩しいんですよね。
都会的では、ありますけど。
間取りがこじんまりしているので、ファミリー世帯向けではないですね。
立地的にも投資用ですかね。
あまり、ここに本腰を据えて長く住む感じではないかと。
＞107さん
高層や角住戸など、特定の住戸に申し込みが集中してしまったのでしょうか？
しかしここは立体の図面を見ると事業協力者取得住戸が多いですね。
これらの住戸は売りに出るか賃貸に出されるかになるんですか？
>>111
去年1年間で新築中古共に2割以上上がった。エリアによっては3割以上。もはや一般サラリーマンが買えるレンジは越えた感があり、今年は予想より1年早く踊り場を迎える。苦戦物件が続出するとみています。都心物件でも厳しい物件が出てくるでしょう。この物件は場所に稀少性があるので何とかギリギリと言ったところでしょう。
事業協力者の住戸、賃貸になるんですかね。
個人が持っているのか、法人が持っているのかによっても異なってくるとは思いますけれども。
この辺りのマンションだと、もともと資産価値がある立地だから、
あまり周囲の価格変動に左右されないのかなぁとは思いましたが
それでも高めになってきている感じかな。
>>114稀少な都心土地ほどあげ相場の時には真っ先に金額的に跳ね上がります。需給バランスから考えても当然でしょう。
一方、悪い時期でもそのような土地は一定の需要があるので郊外の様に買い叩かれることもないとという側面もあります。
現状ではアジア勢が金余りの中、円安も相まって都心タワーマンションを買い漁ってますね。
彼らは都心以外は興味がないし、今後首都圏人口も減少することに鑑みると都心と郊外の格差は激しいものになるでしょう。
自宅用、投資用、用途によっても物件選択がますます大切になりますね。
1LDKからあるんですね。
ホームページには老夫婦2人のCGがありましたので、子供が独立した後の夫婦向けとしてもいいかもしれません。
2LDKも主寝室と趣味部屋と考えると、ちょうどいいサイズです。
落ち着いた大人の方が住みそうです。
グランドメゾン白金の杜は残りが人気で抽選だそうですよ。
ここの売れ行きはどうですかね。場所柄余裕のある独身が買いそうです。
47戸中、事業者住戸が12戸あるんですね。
麻布十番駅から徒歩5分という立地なので、やっぱり賃貸になるんでしょうね。
まあ、でも、分譲も1LDK、2LDK中心で入居者も単身者やDINKSが多いでしょうから
賃貸住戸があってもあまり気にする方はいらっしゃらないのかなと思いますが。
外観デザインはスタイリッシュな感じでオシャレですね。
あまり見かけないデザインです。
ここは、カスタムオーダーできるようですが、将来、売る予定があるのならしないでそのまま住んでいたほうがいいかもしれないですね。
目黒のタワーがしょぼい仕様で平均600超ということなので
こちらは良心的な値段ですね。
友人から聞いたが、12Ｆの54㎡が8000万円台中盤らしい
123さん、お値段についてありがとうございます。
それくらいですか。この辺りだったらそのお値段だったら売れるのではないですかね。
単価的には相場からは大きく外れていないような感じなんで。
カスタムオーダー、そうなんですよね、
リセールする可能性があるのなら、標準に近い設備の方が売りやすいとは思います。
最上階だと億近くなってるのでしょうか。
まあ良い部屋だと事業協力者取得住戸になってるかもしれませんけど。
価格帯の割には設備仕様が少々寂しいような気がしました。キッチン仕様も
それほど凝ってないですよね。カスタムありきなんですかね。
マンションは基本的にはカスタムありき、なんでしょうけれど
価格帯が高いマンションの場合は、標準仕様がとても高い場合が多いんですよネ。
高い価格帯の場合は逆に色々と自分好みにしたいというニーズの方があったりするとかいう事情があるのでしょうか。
良く判らないですが、まあいずれにせよここの場合は色々と好みを反映される方が多くなっで来るのでしょう。
かなり狭いので家族では住めないですね。
単身者用ですね。
55あるので家族でも住めますよ。２ＬＤＫなんで夫婦でもいいのでは？
39平米で6000万超えかぁ。高いよ!
老後の夫婦や同棲を始めたいと考えている方に向いている物件に思えます。
結構住み心地が良さそうですし、気になる方も多そうです。
人気がありそうな感じがします。
この物件は韓国大使館が近いですが大丈夫でしょうか！？北朝鮮のテロとか
高いとは思うけれど、南麻布という事と、最近のマンション価格の高騰を考えるとまあこんなものなのかもなんて思ったりもして。
ここだとやはり投資目的の人が多いのかしら、とも思うのですが
この価格だとさすがにペイするのが大変そうだから、そんなに投資向けという人はいないのかな？と感じました。
マンションで投資をという人って本当にいらっしゃるのかって感じです。
考えたこともないので、上手く運用していけるものなのかなとただただ不思議。
特に、ここだと結構な家賃をもらわないと難しいかなと思います。
この立地と大きさからすると賃貸だと月25〜30万円程度と考えると投資はペイしますよ。
これから東京オリンピックもあるのでこれからまだ家賃は上がることが想像されるのでかなりいい投資ですね。
そもそもオリンピックって不動産にそれほど影響力あるのかなぁ。。。
そうですよねぇ。直接影響が出るのはオリンピック会場周辺程度だと思います。
今後オリンピックにより高値が考えられるのは湾岸エリアですが、都内全域の地価が上昇する可能性もありでしょうか。
海外の例をあげれば、北京の時は不動産価格が上がり家賃が8倍になった賃貸が出たそうです。
今現在もオリンピックは不動産に影響していると思うのですが。
オリンピックの準備の為に資材も高騰していますし（他にも原因はありますが）
海外の投資家が次々とマンション購入していますし。
実際、オリンピック目的でない人もたくさん居るでしょうけど、
価格を上げても需要があるので、やっぱりオリンピック効果？って素人的には思っています。
南麻布とオリンピックが関係あるかと考えると、TV局などメディア関係者が購入するから値段が上がる可能性が考えられます。
ただ、オリンピック会場周辺だけで特需が終わってしまう可能性もありますね。
競技場のデザインの件も二転三転していますし、2020年までどうなるか心配です。
外観かなり出来上がってきましたね。
ガラス張りの角部屋がおしゃれにみえています。まだ上層階の角部屋残っているのでしょうか？
ここの公式サイトでは東京タワーの写真がかなり大きく出ていますが、東京タワーが見えるような物件なのでしょうか？
最上階とその下が残っているそうですよ。
まあ、お値段は凄いと思いますけどね。
いわゆるプレミアム住戸的な感じでしょうからね…高くなっても仕方がないのかな（汗）
ここから東京タワーってどうなんでしょう。
他の周りの建物の影になりそうな感じはするのですが、もしかしたら高層階だったら見える？
一応、営業さんに確認してみてもいいのかも。
ここの周囲は警備がものものし過ぎる。
オリンピック会場周辺じゃなかったとしても、
楽に会場まで行ける距離なら影響あるのかな？って想像してました。
会場周辺はオリンピック開催間近になれば、
自然と埋まってしまうでしょうし、
そうなると通える距離って言う場所にも影響が出てきそうです。
勝手な想像ですけど。
東京タワーの写真は「掲載の東京都心イメージフォトは本物件のからの眺望写真ではありません」と添えてあるので部屋から見える訳ではなさそう。
見えたとしても高層のどこかの部屋のサービスバルコニーから見えるか？程度で、東京タワービューを売りにはしていないのでは？
そうなんでしょう（＾＾；
あくまでイメージみたいな感じなんじゃないかなーと。
東京タワーに近い都会っていうイメージの演出なのかもしれないです。
ただ確かに見える部屋もあるのでしょうから
どうしても見たいという人は確かめてみるといいのかも。
いよいよ入居が始まったようですね！夜見たらかなりの部屋で電気がついていました。
もうかなりの割合で売れてしまっているのでしょう。
なんといってももう入居の段階です。今は第３期の先着順が１戸販売です。でも思ったのですが、これでラスト１戸というコールがかかっていない点。まだ販売しなければならない住戸があるという風に考えられます。どれ位あるのでしょうか。
年末年始を新しいマンションで迎えるのはなかなかいいですね。今年は暖かな冬で引っ越しもそう苦ではなかったかもしれませんね。１月は引っ越しのオフになるのではと思うのでこれからどんどん住民も増えるでしょう。
１ＬＤＫ 40.04㎡ 8,480万円
２ＬＤＫ 54.08㎡ 8,980万円
で最終２邸とのこと。
ちなみに2014年11月の1期は
40.04㎡は 5580万円
坪700万って、南青山かよ(笑)
１５３さん、価格の比較有難うございます。
流石に広さは同じくらいとは言え、階数が違いますよね？
それでも価格差があるなぁと思うのと、
低層階と高層階の価格差だったとしても多少は価格は上がっていったのか？という思いはあります。
今、東町小学校の学区は上がっていますよ。凄く人気です。
ただ、東町小学校が上手くいっているかというと、そうでもないようです。
英語での教育を望む富裕層の外国人子弟は、中途半端に日本のカリキュラムで英語での教育を行う東町は対象外としてしまっていること、取り出し授業を行うと、どうしてもクラスとしてのまとまりに欠けること、などなど。
個人的には、中途半端に日本人を入学させないで、普通のインターにしてしまえばよいとおもいます。
あと、日本にあるインターは、種々の対応能力に限界があり、受け入れる幅が狭いんですね。そういった層を受け入れる先として、公立が機能することは、とても素晴らしいことだと思うので、そういった受け皿になることを望みます。
海外では、外国人でも、個性に応じて、支援を受けられるはず。
ありゃ、とうとう完売になっちゃいました。
現在こちらを賃貸で検討中です。
実際に住んでるみなさんいかがですか？便利そうで、予算ぴったりでしかも新築なのでいいなと思っています。
