23区内の新築マンション価格動向（その67）

マンションの価値は立地が大きな要素を占めるから
いい場所を先に取ってる中古の方が欲しかったりする。
新築はいくらモノが良くても立地だけはどうにもならないケースが多いし。
だから新築だけが高い時期はあまり長くは続かないと思う。

でも今までありえなかったような素晴らしい立地の新築が供給される再開発が
今後どんどん増えるなら話は別かもしれない。

現状の駅直結物件はあまり駅力の無いところばかりで
主要駅の駅直結物件はまだ出てきてないから
出てきたら中古よりはるかに高くても買いたくなるよなぁ。

やっぱり立地が重要。

>>8761 マンション検討中さん

10年から20年後、テレワークで週の半分を自宅で過ごすような社会、自動運転車の普及で電車に今ほどは乗らない生活となれば、駅近のメリットは相対的に低くなると考えています。むしろデメリットの方が大きくなるかも。

>>8762 通りがかりさん

週二で在宅してるけど、そこまで他の会社が普及するとは思えない。
むしろ人口減少でなおさら駅近信仰が増すよね。商業施設が駅周辺に集約するからね。

新築なら山手線駅近買っとけば安泰だよ。
徒歩５分以内ね。

>>8763 匿名さん
ネットが社会を劇的に変えてきたわけで、これからも劇的に変わる可能性も十分あるよね。商業施設が駅近に集積するのは分かるけど、混み過ぎて敬遠する人も増えるだろうし、自動運転車の普及でそもそも余暇の使い方自体が変わるかもしれないし。どうなるかは分からんが、駅近信仰がこのまま続くとは思えないんだよなー。

>>8765 通りがかりさん

三十年五十年スパンでの揺り戻しはあるだろうけど、
その前にもっと各地で都心に集中すると思うわ。
東京都心ってだけじゃなくて
立川に立川周辺からもっと集まって
大宮にもっと大宮周辺から集まって
っていう各地の中心に更に集まるという感じね。
関西でも名古屋でも札幌でも同じ傾向でしょう。


こっちの方が現実的かなと。

これから増える高齢者が徒歩10分以上の物件選ぶかな？

あと、テレワークが主流になって鉄道会社や不動産会社が
みんな大幅な減収減益になるのを黙って良しとするかな？
影響が大きすぎて自分達が生きてる間にはあまり変わらない、
というか変えられない気がする。

だからやっぱり駅近買っとかないととなってしまう。

>>8766 匿名さん

大きな流れとしてはターミナル駅に寄っていくのは同感だよ、通勤や買い物には便利だからね。鉄道中心の社会である以上、そこは変わらないでしょう。でも通勤しない、買い物も自分では出掛けない暮らし方が広まれば、高額な対価払ってまで駅近に住むメリットって薄れていくよね。都区内で、少し駅から距離があっても家が広くて緑があり個人用の自動運転車が二台停められるスペースがあってみたいな。今の駅前再開発のマンション価格をみていると過熱し過ぎている気がしてならないんだよね。通勤通学時間の短縮が至上命題なのかね。

>>8764 匿名さん

山手線徒歩5分以内で探していますが、なかなかないですね。
パークコート渋谷は徒歩9分、シティタワー恵比寿は徒歩7分で駅から遠い。
プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン、ディアナコート目黒、パークホームズ千代田淡路町くらいしか見つかりません。
最近は高いし物件数も少ないですね。

>>8767 マンション検討中さん

高齢者が人口密度の高い場所に住むことのリスクもあるし、低層住居地域のマンションの方が良いのではないかな。ゼネコンにとっては駅前再開発は金のなる木だからこのブームは続けたいでしょうね。変えたくないのも分かる。人口減少で徐々に都心部の戸建ても手頃な価格で出てくるし、高過ぎる駅近以外にも選択肢が増えるわけだから、駅近信仰も緩やかに減っていかないかなと勝手に考えている。いまは駅近の資産性は手堅いとは思うが、すでに高くなり過ぎててね…。皆が同じ方向を向いた時は逆を見始めなきゃいけないと思っておるのさ。

高齢者はあまり高層の場所に住むと救急が遅れるので良くない

高齢者ほど都心の駅近がいいよ
駅から遠いと外出しなくなって、ボケるよ
車だと判断力が落ちて、事故を起こすし。
高齢者が増えると、高台も人気なくなるだろうね。

駅近タワーは高層階ばかりじゃないから。
タワーの低層階なら駅近いし
よく下にクリニックが入ってるからちょうどいい。

10年以上前から将来はテレワークになるって
言われているのに、まだ駅近が人気です。
どこでもドアが出来たらどこに住んでもいいかも。

>>8774 eマンションさん
駅近なんて無意味になる可能性があるんだよね、それがいつ来るか分からないだけで。社会習慣なのか科学技術なのかそれ以外かの理由は問わないとしたら、可能性は高くはないけど無視できる程低くもないよ。

ないですよ

駅近はプライベートも便利だからなあ

家が安い郊外から都心の武道館とか東京ドームのコンサートに行くのは時間がかかるよ

駅からバスで行くような住宅地は安いけど移動は全部車だからなあ

>>8768 通りがかりさん

もうちょっと続きをどうぞ。

>>8772 匿名さん

それを親に言って何割の親が受け入れるのかと言うとそこまで変わるとは思えないな。

>>8777 匿名さん
それはバスの本数にもよるかな。

>>8775 通りがかりさん

テレワークより自動運転の方が重要かも。

駅近に住んだら車は要らないと思ってる人と
駅近でも当然車は要るでしょ、っと思ってる人の違い。

>>8775 通りがかりさん

駅近無価値論は駅遠物件保持者のポジショントークでしょ。
悲しいかな

30年も経ったら空飛ぶ車ができてる可能性もある。

住居は全て駅近タワーに集約して、駅遠は全て潰して公園にすればおｋ

将来、どんな社会になるかは分からんけど、社会の変化に柔軟に応じられるような環境に住むべきかと思っていて、駅前マンションはその点では懸念が大きい。サッシ一枚だって自由には変えられない不自由さと何をするにも権利調整の困難さ、単独で使える土地がなく自動運転車を家族で複数置けない等、とにかく社会の変化に応じて柔軟に設備の新設や導入、増改築ができない。確かに駅近メリットも大きいが、可変性がないというデメリットにも着目すれば、ここまで価格が高騰するのは行き過ぎだと思う。

>>8784 匿名さん
可能性なら0じゃないよね。航路は幹線道路の50m以上と法律で決まれば、眺望目的で購入したタワマンのバルコニーのすぐ横を飛ぶ世界がくるかもしれない。

>>8785 匿名さん
多分この先、それに近い状況になっていくでしょうね。
道路電気水道などのインフラの維持費を小さくしていかないと社会が持たない。

駅近が買えないから、駅近の価値がないって聞こえるけどあってる？

駅近はいいのだけど、この数年は住環境の悪さが過小評価されてる気がするな
高速や線路の脇とか雑居ビルに囲まれたペンシルでも駅近だと本当強気
日本橋〜町物件の多くが竣工後も苦戦してるが、中古で売るときも内覧されるし相当苦労しそう
公開空地ある駅近タワーなんかは鉄板だと思うけどね

家族みんなが自動運転車で別々に移動したら大渋滞でしょ
車が空飛ぶ頃には利回り考えると元取ってるし

徒歩7分から徒歩3分のマンションに引っ越した。徒歩7分でも充分でしたよ、急な雨で傘を買う必要があるかないかの違いしかないな。

>>8790 マンション検討中さん

高速や線路脇の戸建てなら絶対に嫌だけど、マンションなら意外と快適ですよ。
売却も容易だし、マンションは駅近に限るね。

駅近が高い理由は、供給がかなり少ないのに対して需要が高いからだよ。駅から遠くなればなるほど面積が広がって、マンション数も倍々に増えていく。仮にテレワークや自動運転が普及して、需要が多少弱くなっても、そもそも供給がかなり少ない状態は解消されないので、そんな今との違いは無いと思うな。
少ない供給に対して、一部金持ち層が高くても欲しいと思えば価格は維持。

駅近ディス論の根拠がSFチックな空中自動運転車の実現性云々らしいので、個人的には駅近買っといて良かったと再認識しました。

都区内、容積率200％程度までの住宅地価格は、駅距離が1分変わると±3～5％になることが分かっている。住まいとして不動産を買う人は、駅距離を合理的に評価していることになる。

一方、容積率300%以上の駅3分以内の商業地域では、駅距離による価格変化は1分で±10%～30%程度にも開く。人が多く集まる地域のため、店舗、事務所、ホテルなど収益事業が可能となり、おおむね人通りの多さに応じて価格が変わる。

駅近の商業地域にあるマンション価格は、この商業地の土地価格を反映して高くなっているわけだが、その価格は「駅距離による利便性」には関係ない人通りの多さ（収益性）で決まっている。収益性で価格が決まっている高い土地を、わざわざ住むために購入しているわけだから、「駅近」という得体の知れないモノに過度なプレミアムを支払っているということになる。

駅近に集約しようとする案は
地方の行政ではもう具体的に提案されています。

人口密度が低すぎるところに
ガス水道電気などのインフラを維持する予算が大変だからです。
まさに8788さんが言う通りです。

個人的に僻地は郵便局など配達の方々が気の毒。

>>8796 通りがかりさん
過度かどうかは市場が決めること。将来的にもニーズがあれば市価は維持されるし、過度とは言わないのでは？

>>8796
駅近が価値が高いのは利便性が高いからプレミアを払って住む
高くても売れるから仕様の良い高級物件が建ちやすく、土地も高く売れるという傾向にある

駅が急行停車駅なのか通過駅なのか、始発駅なのかどうか、それこそ東京なら大丸有へのアクセスの時間とか、そうした駅の属性の違いも価格に反映されるので、単純に駅距離による価格変化を計算してもばらつきが大きくなるばかりだと思う。それをもって合理的でないという指摘はいかがなものかと。

とにかく高齢者市場が成長市場なわけだから、高齢者ニーズにあったマンションが無難
再開発で高齢者施設、子育て施設付でエリア内にスーパーが入れば、最低限のニーズは満たされる

>>8798 通りがかりさん

おっしゃる通り価格はマーケットで決まる。ただマーケットは必ず行き過ぎ、その後に調整する。歴史上何度もその繰り返し。あの時の価格は高過ぎたと後になって分かるから難しい。過度というのは現時点での私の主観で一つの意見です。

テレワークは増えているとか言うけど、日本人にテレワークさせるより、中国人にやらせた方がお得だからねえ。最近総務とか経理の仕事を中国にアウトソースするところが増えているから、日本人のテレワークはさほど増えないんじゃないかな。

自分の周りじゃ企業幹部のテレワークが目につくね。忙しいと言うこともあるが、労働時間管理の観点から下級職員のテレワークは難しい部分もある。それに通勤時間が節約できればそれだけメールチェックの時間が捻出できる。莫大な量がくるからね

>>8799 匿名さん

結論としては。

持たざる者が喚いても議論は平行線てことかな。

駅徒歩５分はプレミアム物件だというのはグラフからわかりましたが、住宅地も同じように駅距離で値段が下がっていくものなのですか？

>>8805 匿名さん
距離と言うより駅(または市街中心)からの利便性だろうね

人気が下がれば値段も下がる。共働き増え車所有者減り、住環境より駅からの距離を重視する人が増えたってこと

賃貸派が増えれば、5分以内の分譲マンションを賃貸に出せばいいだけです。

確かに距離を評価軸とするなら収益性を軸とした評価が加わる商業地は割高という考え方もあるだろうけれど、雨に濡れないで電車に乗れるとかタクシー乗り場が近いとか、美味いもの食わす店が多いとか、住むことに関する利便性も高いと思うんだよね。

必ずしも住居として必要のない余計なコストを払っているとは言えないと思うけどなあ

10年後にでも賃料で利回り見れば答え合わせできるよ、今の駅徒歩3分以内物件の分譲価格は将来の賃料急上昇織り込んでるとしか説明できないから

個人的には再開発タワー以外の駅近物件はどこかで総崩れすると思うけどね
特に馬喰町徒歩2分60平米3LDKみたいな住環境悪い物件は悲惨なことになると思うわ

駅近信仰ってテクノロジーの進歩やゆとりや自分らしさ、スローライフ求める大きな流れと逆行していて、共働きが急増してる今だけの瞬間的なバブルなので

>>8810
共働きの急増ってバブルじゃなくて、これから一層進んでいくトレンドでしょ。
馬喰町徒歩２分だったら強い需要があるのは何十年のスパンで続くと思う。
悲惨な状態は郊外駅遠物件からだんだん都心に進んでいくよ。

> 共働きの急増ってバブルじゃなくて、これから一層進んでいくトレンドでしょ。

あと、働く老夫婦もありますね。事実上、今後は65歳まで普通の社員として働くのがデフォで、いずれそのラインが70歳まで延びると思います。うちの会社、定年退職者に残ってもらえるよう嘱託の給与をバンバン上げてますよ。

>>8807 マンコミュファンさん

いまから10年20年先に、駅中心の社会がそのまま続いているのか、それとも他の移動手段が一般化していくのか。どうなるか分からないけど面白いと思わんか。

>>8811 マンション比較中さん
共働きが進むなら今後は、3LDK7000万のエリアが郊外に広がるんでしょう。
都心も値下がることはないと思いますが伸びは鈍る

>>8809 匿名さん

飲食店が多いという魅力はあくまで利用する側の「利便性」の話しで、商業地の価格が高い理由である「収益率」とは、飲食店を出店できる立地、繁華性のことで、当然高い賃料で店を貸せるから土地価格が高くなる。そんな事業用の高い土地を住宅用に使うことは、土地のポテンシャルを使い切れてない=無駄に高い土地を買ってしまってると思うのであーる

とは言え60階建て雑居ビルなんてものが駅前に建ったとしても最上階はともかく途中の20階から55階ぐらいは飲食店や販売店の立地としてはよろしくないと思うけどね。

むしろ１〜５階ぐらいはショップや飲食店に入ってもらい、その上にオフィスとかホテルとかマンションとかの複合施設を作れば、本来飲食店や物販に向かない中層から高層の空間を有効利用できるので土地のポテンシャルを最大まで引き出せると思っちゃうんですけどね。

駅近の再開発って大体こんなパターンでしょ、どこも。

>>8810 匿名さん

馬喰町徒歩二分のペンシルILDKにシングル親子3人で住んでる知り合いいる。
親は派遣、子はパート。一人は床で寝てる。
それでも中央区に住んでるって自慢してて笑える。

購入価格は安い時代で3400万だったそう。
親は還暦間際。子は時給1000円
立派な貧困だよね。

>>8816 匿名さん
再開発は無理やり住宅を入れなきゃいけない制度だから

ボロい雑居ビルに囲まれた駅徒歩1分マンション、昔の九龍城みたいだわ
よく坪４００出して買うよね、親が泣くよ

駅近は素晴らしいことで１５ハドソンヤードみたいなタワマンならいいけど、駅近だけが取り柄のペンシルは単身向けを除けば犬も食わない

駅遠しか買えない貧しい落第者がストレス解消するスレは、こちらですか？

いえ、駅直結ランドマークタワマン買えずに雑居ビル街でペンシル買った人が慰め合うスレみたいですよ。

>>8820 匿名さん
金のない共働き夫婦や老人だって、買えるなら郊外より駅近ペンシルを選ぶと思う。わざわざ生活不便な郊外をあえて選ぶ人は少数派だと思う。通勤,買い物,病院,保育園など郊外だとデメリットしかない。

駅近60平米3LDKでも2LDKにリフォームすりゃ小さな子育て世代、子育て終わった世代にいつでも貸せるんじゃないか。

日本橋は供給過剰とか言われてるけどあれだけ分譲してて9割方売れてるらしいので駅近都心信仰はまだ強いなって思います。23区郊外の物件とか竣工時に半分も売れてないとか見ると尚更ね。
1ldkに3人で中央区に住んでるってドヤるのはさすがに滑稽ですけど。そこまで無理せんでも…

やっぱり駅から近いと、出かけるのに何かと便利だもんな。
さらに都心だと、散歩がてらちょっと歩くといろんなとこに行けるし。

都心から離れれば離れるほど駅近の重要性も高くなるだろうね
広尾徒歩11分や表参道徒歩12分ならなんとでもなるが、葛西徒歩13分とかなると…
最近は千葉や神奈川でも15分近く歩く物件出てきたが、10年後どうなるのかね

マンマニさんも真っ青。まぁ彼は10年いないだろうけど。あそこは駐車場も少ないからね…。

年取ると、階段の上り下りや坂道が辛いんですよ
駅近くのタワーマンションに限りますよ

ここ2年くらいで港区内側の中古は良いものはほぼ売れてなくなってしまったね。
長期に残ってるのは価格と価値が釣り合ってないものばかり。
まぁ出玉がない現状、それでもそのうち売れてしまうのが港区内側の強いところではある。

>>8824 マンション検討中さん
子育て世代は駅近が繁華街だと避ける人も多いよ

>>8831
元々が商業エリアに居を構える概念がなかったからね。
江戸時代の商人の街が未だに地位が低いのも同じこと。
近年都市部限定で住職遊学隣接再開発がトレンドではあるけども、
定番になるのか一過性なのかは何とも言えないところ。

タワマンブームも同様だね。
土地の少ない都市部で縦に伸ばすのは理に適ってると思うし、
その希少性から一定のポジションを確保し続けるのか、
昭和の長屋やリゾマンみたく維持管理の問題で廃墟化する危険性も十分考えられる。

低層なら戸建で良い。セキュリティ以外にメリットがない。
タワーレジは低層や戸建では叶えられない魅力が詰まっている為、資産価値が高いのである。

>>8827
逆に都心って5分も歩けば複数路線複数駅が当たり前だからね。
だからこそ公園隣接だったり地歴だったり駅力だったり静かな環境だったりが重要になる。
アドレス的な意味での都心だったり駅距離だけを前面に押し出す日本橋○○町物件には、
違和感しかないｗ

大きなトレンドを見誤らないことが重要
夢や憧れといった漠然としたイメージトークに乗せられて、次の買い手が現れないような郊外の戸建を割高な価格でつかんでいる場合ではない
やはり結論は都心、駅近、タワー
高齢者は増加、婚姻者は減少

郊外の戸建ては論外だろうけど
練馬駅や馬喰町駅から徒歩2分みたいなペンシルと、パークタワー晴海や高輪の駅遠みたいな別な魅力あるマンションなら後者がいいな
最近は前者が高過ぎる印象

>>8835 匿名さん
追加で病院近くて、福祉充実区がいい。
結果都心五区ぐらいが堅いねって話にはなるんだけどね

いうて馬喰町ってそんな高くないじゃん。せいぜい坪400前後。
ここ10年で一番値段が上がった都心トレンドを象徴するようなエリアの一つだけど、現在の都心全体の相場を見ればそんな高くなくない？港区とか千代田区なんて坪800とかポンポンあるし。

馬喰町は馬喰町、馬喰横山、東日本橋、人形町、小伝馬町あたりが徒歩5分～8分圏内には入るし駅徒歩1、2分が当たり前のエリアだから、まあ交通利便性に関しては下手な山手線内より便利ですかね。
それ以外の居住環境としてはどうなんだって感じですけど。

>>8838
その通り、相場っちゃー相場。
都心の波を受けた連れ上げならヤバいけど、
三井のお膝元日本橋再開発の流れを考えれば安値で放置され過ぎって考え方もできる。
もちろん主要デベの小規模が目白押しだから広告費が過剰に投入されてる影響もあるｗ
ただ今も昔も問屋街だし小奇麗になってるのは浜町周辺ぐらいだし、
利便性は悪くないけど駅も地味だしそんなに雰囲気の良いエリアでもないと思うけど・・・

>>8836 マンション検討中さん

ひえー。
練馬と馬喰町を並列するのか。

>>8841 マンション掲示板さん
無知は怖いってやつですな。

日本橋界隈は今後の日本橋の再開発がどう評価され影響するのか、都心トレンドが続くのか、需供バランスのねじれがどう影響するのかといった点を占う観点からも動向は結構注視しています。

日本橋○○町の、特に東側エリアは2016年をピークにすでに調整局面入ってるね
共働きの急増局面で持て囃されたけど、需要も一巡し今後は住環境の悪さが忌避されるんでないかな
地方出身の子供のいない夫婦など、土地勘と想像力に欠ける人たちが競って買っていた印象あるから
共働き中流家庭の現実的な住まいとしては環境面含めて湾岸の方が好ましいでしょう

印象ベースで語られても…妄想…？
中古相場も含めて動向はウォッチしてみたいですね。

>>8844 匿名さん

脳内市場

湾岸は保育園も学童も飽和してるのに何故共働きが買うんだろう。

>>8847
・契約時は小梨で当事者意識が薄い
・行政が何とかしてくれると勘違いしてる
・何とかなるだろうと、たかをくくってる
・子供が少ない過疎エリアには住みたくない
・そもそもよく分かってない
・そもそも大したことない

小学校にいったらクラスのほとんどが同じマンションだとなんかキモくない
高学年になって住んでるマンションの上層階と低層階でグズグズ言われたりとか

>>8849
う～ん・・・
ランドセル背負って満員電車でサラリーマンに押し潰されてる小学生とか、
山越えが日常みたいな小学生もいるし何とも・・・

>>8848 匿名さん
・保育園不足、小1の壁を理由に奥さん仕事を辞めるつもり

日本橋は子供がいる世帯にはオススメですね。
中学受験用の有名塾が近いし、中学生になっても私立中学への通学が楽だからね。
子供のためにも職住近接がいいよ。

>>8852 匿名さん

日本橋の自営業とか零細企業社員ならまだしもそこそこの人数がいる会社勤めだと面倒だと思うよ。ましてや家族持ちだとね。

そこそこ人数がいる会社勤めだとなんで面倒なんですか？

どうしてこの掲示板は京浜東北線から東側ばかり勧める書き込みが多いのかなあ

自分が住んでいるところが、最高と思うからではないでしょうか？

世の中的にも掲示板利用者にも圧倒的に湾岸、城東の購入者が多いからでしょう
ツイッターも似たようなもので湾岸、城東勧めるアカウントばかりだよね
お金あれば港区や千代田区に住みたかった層なので、自己肯定が目的の無理めなポジも多い
ストレス溜めた中流共稼ぎが多いからか他地域に対して攻撃的なのも特徴

>>8857 マンション検討中さん

ストレス貯まってそう

港区山手線内側は今や年収3000〜がラインですからね。

某総研が、リアルに「戦友」になれる人を募集してる。

ちょと、いろんな意味でひいたわ