ジオ西宮北口BE-NEXT

高木校区ですよね。ぜんぜん南と雰囲気違いますもんね〜。

ＭＲが西北の南に建設中と聞きました。もうできているんでしょうか？

フロントレジデンス西宮北口の購入層は小さい子供がいるファミリー層が
ほとんどだったと聞きましたが、こちらもやはり、そういう層の方がねらっている
マンションなんでしょうか？その場合のデメリットはどういうものがあるでしょうか？
経験のある方、ご意見をお聞かせください。

これからの街なので周りにゆくゆく同じ位のマンションが建つと
雰囲気変わるでしょうね。奥の方からマンション建ってるし、
幼稚園なんかも影になるだろうし、供給はこれから増えるんじゃ
ないかと思うどうかな。駅も遠いし。将来の資産価値が見えない所がネックかな
今の所は。もっと近くで出来るのを待つ方向です。

あそこの場所を駅から遠いと見るか…。
それは人それぞれの価値観ですけれど。

私はフラットできれいに整備された道なので、
特に問題ないと思いますけどね。
それに駅から10分離れるだけの価値はあると思いますよ。
大きな公園もありますし。
交通量もそう多くなく、騒音もはげしくないとか。
そういう意味で小さい子供がいるファミリーが多い
と言う事もあるでしょうね。

>04様
阪急不動産の営業担当者の方に聞いた話では、フロントレジデンスと比較されている方が多いとのことでした。
フロントレジデンスのＭＲにも実際、小さい子供づれの方が多かったような気がします。（購入者が多いかは少し違うかもしれませんが。）そういう意味では、小さい子供が多いファミリー層が多いのではと思います。
>05様
高木小校区は、人口急増により子供の受け入れ困難地域に指定されています。西宮市は大規模開発の抑制の方針をうちだしてます。（今の時点では強制力のないガイドラインのようですが将来は条例化の方向で検討中らしいです。）西北駅の北東かつ更に駅近において、今後近いうちに新たなマンション建設が増えるかは微妙だと思います。

西北の周辺であんな土地が余ってる（現在は田畑ではありますが）エリアはありませんし、
将来的には当然何かの建物には変わっていくと思いますよ。
ここ５年を見ていても、周りの田畑は次々とマンション用地に変わってますし、
土地は売らなくとも、農家の方々が賃貸用マンションを建てていってる現状ですしね。
お店もたくさん建てられましたし。

駅からの距離は価値観の問題ではなく、実際の物理的なことですからねぇ。
マンションの所在が駅から１０分レベルになると決して都合がいいとは言えません・・・
戸建ならまだしも。
ただあの周辺の環境は今のところいいと思いますし、車で移動するには利便性的にも
とても動きやすいエリアです。
ただ今後周辺の交通量は当然かなり増えていくと見込まれますね。
高木公園は小さい子供にとっては、とてもよい遊び場になると思います。　　　　

このマンションのプラス面
●周辺の道や店が新しく、すっきりした感じ
●西北周辺の中では、一番環境がいい
●最寄駅が特急がとまる大きな駅
●学校区（現在のところ）は、西北周辺では一番いい
マイナス面
▲駅から遠い
▲周辺の土地に今後分譲マンション・賃貸用マンションが建つ可能性が高い
▲交通量がかなり増える可能性が高い

プロジェクト発表会、今日行かれた方いらっしゃいますか？
私は来週行く予定なのですが、値段等はどうでしたか？
やっぱり、小さい子供がいるご家庭が多いのでしょうか・・・
値段はとても気になります。ごぞんじの方ぜひ教えてください。

１０さんモデルルーム行かれましたか？値段等はおいくらくらいでしたか？

まだ予定価格のようですが、フロントレジデンスが即日完売したものだから
かなり強気の価格です。ここもいけると思ったのかもしれないですね。
ほとんど同じぐらいです。
ほんとに誰よ・・・ここのほうが安いなんてレスしてた人は・・・

予定価格ですが私も見ましたが、確かに野村のフロントレジデンスとほ
とんど変わらないですね。
モデルルームを見る限りは、フロントレジデンスより貧相な感じさえし
ましたよ。
でも、先週末時点で６割ぐらいは仮予約が入っていましたから、ほぼ即
日完売なのでしょうないでしょうか？
私は、今回遠慮しておきます。

安くないんですか？
けっこうがっかりですね。
結局3000万代後半からですか？

えぇ！フロントレジデンスより貧相なの!?
このエリア人気があるから強気なんですかね・・・
中古マンションすら結構なお値段するし。

というか西宮市内はすでに地価が上昇局面に入っているので、後にでる
物件ほど高くなると思いますが。

フロントレジデンスより駅から遠くなるのに、
この価格はゆるせないと思う。
予定価格なので、状況によっては下がるかもしれないけど
モデルルームみて魅力を感じなかったので、ここはパスしようと
思います。

来週見に行く予定なんですけど、評判あんまりで心配です。
夫に文句言われそう…。

実際の価格帯はどの程度なのでしょうか。フロントレジデンスとほぼ同じであれば、中階層で坪１７５万円程度なのでしょうか。

確かに物があんまりでしたね。セキュリティー心配ですし
それであの価格は

そうかな？見た目ばかりに走っているマンションより、基本よくできているかな？と思いましたが・・・
そんなことより場所を重視しようと思います。
西宮球場の跡地のショッピングセンターなんかもできれば、ニーズも集まり資産価値も良くなるのではないかと
賭けてみようかと思っています。
北口駅エリア→やはり高木小校区でしょう。→マンション規制？→フロントレジデンスはもうなくなった＝後はジオしか無いか・・・
と考えてますが・・・
甲子園のも見ましたが、やはり総合力では西宮北口が上かな。

チラシのイメージで安いマンションと思ってましたが、結構高いのね。といっても南向き中部屋で坪160万円前後でしたよ。

>22様
　ありがとうございます。坪160万円前後ってことは、フロントレジデンスと「同価格」ですね。でも、西宮北口駅から遠い分やや割高だと思います。やはり、フロントレジデンスの売れ具合をみて、価格設定
　したんだろうと思います。
　それでも「立地のよさ」に引かれて購入希望者は多いんでしょうね。

土曜日に飛び込みでＭＲに行ってみましたが、予約なしとのことで門前払いでした。
「予約のお客さんで一杯で営業マンも手が空いていない」との理由でした。でも、駐車場には車１台しか止まっていなかったのに・・・・？

車で行く人ばっかりじゃないでしょう？
それにグランドオープン前なのだから予約なしではことわられても
しかたないんじゃないかな？きちっと予約している人が約束の時間に
行ったら飛び込みの人、応対してるからなんて理由で待たされたりしたら
その方がよっぽど失礼じゃないの？

予約でＭＲ行きました。
駐車場は確かに車少なかったですが、中は満員でした。
野村の時と同じで、近隣の人の希望者が多いからでしょう。

今週モデルルームへ行こうと思っています。予定価格ということはすぐには
購入できないんでしょうか？
西宮北口にはあこがれているのですが、実際に住んだことがないので不安です。
この土地の事をよく知る方はいらっしゃいますか？
ちなみに幼稚園前の子供が一人います。

断られたのは仕方ないと思ってます。評判では盛況だと聞いてたものであまりにも、駐車場の車の台数が少ない（もちろん自転車、バイクもなし）のと、受付までいっても静かだったことに
想像と違うなと感じました。26さんのレスのとおり、やはり近所の方が多いためでしょうか。
ところで、販売開始日でもう決まってるんでしょうか？

>28
販売スケジュールごぞんじないみたいですけど、販売会社に問い合わせたり
資料請求したりすればすぐわかりますよ。
それぐらいの事みんな自分で動いてやってると思うけど・・・

29さんに同感です。28さんって、予約もしないで行ってグチ言って
販売開始日すら、自分では動かないでお手軽にこういうところで情報得ようとしてる
姿勢にちょっとカチンときました。そんな基本的なことはみんな承知の上でそれ
以上のことに関して情報交換したいと思ってるつもりでいたので・・・

29さん、30さん
　不快な思いをさせてしまい、申し訳ありませんでした。販売開始が近い割りにはこのスレッド自体があまり活発でないので何か意見がでればとの思いから、レスがつきそうな内容をあえて書き込みました。
有意義な情報交換をしたいとの思いは同じです。本当に申し訳ありませんでした。

私は、正直この物件に少し躊躇してます。理由は、他物件と比べても、販売開始・竣工・入居の期間が短かすぎるためです。
建築許可も昨年度末ぎりぎりに降りていました。（今年度から施行された市の大規模マンション開発抑制のガイドラインに抵触するのを
避けてかけこみ申請したのではと私は想像してます。）いわゆる「突貫工事になっていないか？」が心配です。
とはいっても、このエリアでの「次」はなかなかないとも思いますので、非常に悩ましいです。
同じ疑問をお持ちの方いらっしゃいませんか？

やっぱり野村みたいに抽選は多いのかな？中の人は協力してかぶらないようにしてくれるといってたんだけど。野村落ちたからそれが心配。

極力かぶらないように気をつけてはくれるだろうけれど、どうしてもこの部屋を
登録するという客がいれば、それはどうしようもない事なので抽選はまぬがれない
と思う。その辺は運としかいえないでしょうね。

「かぶらないように」ってけっこうクセモノで、
本当に希望してる部屋以外の部屋を無理に勧めてくる場合もありますよ。

無理に、とは言っても勧めであって強制力はないのだから、自分の希望を
通せばすむ事でしょう？

以前 西北に住んでました。
確かに便利だけど、教育環境を重視する方にはあまりおすすめできないかな。
西北周辺では高木小は人気だけど、学力的には甲東小などのほうがよっぽどいいし。
高校は近い将来学区制になるって話だけど、そうなったとしてもしれてるだろうな。
総合選抜のまま変わらなければ、高校は私立に入れたほうがいいと思う。
いづれにせよ、教育熱心な方は避けたほうが良いのでは？

教育熱心な方は小学校から私学に行かせるんじゃない？

>37
もちろんその通りです。
うちもその理由で引越しをしました。（周辺に行かせたい私立小がなかった為）
ただ、高木小にこだわってここのマンションを検討している方はたくさんいると思って
念の為に記載しました。この近辺に住んでいただけに、ここの小学校区に住みたいという
方の多さはよく知っていますし。

他府県の者ですが、このマンションを検討しています。
兵庫県の私立高校は狭き門と聞きました。小学校とは言わなくても中学校から入学した方が賢明だと思われますか？
わが子の学力が一番の問題なのですが、家計事情が許す限り子供には良い環境で育てたいと思っています。
良きアドバイスがあればよろしくお願いします。

西北に住んで5年目になるが、学校については授業が成り立たなくなるほど荒れているクラスは聞いたことが
ないです。

私も県外から来ました。現在小４と小２の男の子がいて、進学問題では頭が痛いです。今は賃貸で
高木小に通わせてますが、学習と言う点に絞ってみれば、良いように思います。教育熱心な父兄も多いです。

問題は中学ですよね。進学校と言われる学校は中高一貫で大学の入試に備えるので、年々高校からの受入を
減らしており、全くとらない学校もあります。つまり中学から入らないと、かなり狭いだけでなく、入りたくても
入れない学校も出てくるわけです。廃止の話も出てますがこの地域の公立高校が総合選抜製で
学力的にはどうしても私立の進学校にはかなわないので、レベルの高い大学に行く＝進学率の高い私立高校へ
＝高校からでは入りにくいので中学からとなるわけです。
とはいえ、みんながみんな私立を目指すわけでもないので、お子さんの意向も充分汲んで差し上げて、
決められるのがよいと思います。この地域の公立校から国立大へ進んだ人もたくさんおられるのですから。
進学塾だけは何軒も駅前にあって、困ることはないですよ。

＞４１様
　親切なアドバイスありがとうございます。
　少し安心しました。とりあえず入塾させてみます。
　進学については学校より塾の方がプロですものね。様子みながら考えます。ありがとうございました。

将来、国立大に行かせたいのならば迷わず中学から私立ですし、
関関同立レベルなら公立高校で問題ないと思います。
特に市西・県西・東・鳴尾高校エリアをお勧めします。

＞43様
現在、我が家はこのマンションとマ−パで悩んでいます。
学区の問題からJRの物件は対象からはずしました。
このマンションだとどの高校エリアになりますか？
マ−パは東かな？何となく上記の高校エリアはかつての高級住宅街にあたるような気がしますが…。

>44様
36です。兵庫県は総合選抜ですので、西宮ですと
兵庫県立　鳴尾、西宮南、西宮、西宮今津、西宮北、西宮甲山高校
西宮市立　西宮東、西宮高校
このくくりで選択できます。

このマンションとマーパでは住む方の層もかなり違うと思いますよ。
語弊があったら申し訳ありません。別の方の意見でもありましたが、西北界隈には
裕福な方がたくさん住んでおり、転勤者も多いので とても洗練されたイメージがあります。
だいたいですが、阪急西宮北口の北と南でわけるとよくわかると思います。
例えば、駅北側のACTAに買い物に来ている方と、以前南側にあったSATYや、
ららぽーとに買い物に来ている方とではかなりの違いがあります。
また、子供の髪の色などを見てもかなり違うことがわかると思います。
もちろんそうでない方もたくさんいらっしゃるでしょうが、
だいたい、ということで記載いたしました。
お子様がもし女の子でしたら、駅の北側をおすすめします。

＞44様
どちらも東か鳴尾エリアなので問題ないかと思います。
ただ、年度によって若干変わるので断言できません。

上記で45様が言われてるようにこちらの方が環境は良いと思います。
ちなみに三井住友・りそな・NTT・丸紅などの社宅が多いエリアです。
ジオは山側(と言っても平地だけど)、マーパ海側の違いがありますね。
海側は交通量が多く、商業地も多いので便利ですが、雑多な雰囲気があります。
西宮北口駅北東側は区画整理も済み、これから益々人気が沸騰していくと思われます。

なんか西宮北口がやけにいいエリア？的な流れになっていますが
昔から西宮に住んでいる者として
以前は甲陽園、現在は夙川ですが、
西宮北口ってそんないいイメージないですけどねぇ。

＞45様
＞46様
大変勉強になりました。ありがとうございます。
総合的に検討してみます。本当にありがとうございました。

以前 西宮北口に住んでいました。
子供の学校の関係で、現在は夙川に住んでいますが
住みやすいのは断然　西北です。
とくに駅周辺と、その北側は震災でほとんどが倒壊し、
新しい建物になっていますので 町全体がとても綺麗です。
夙川はいい所ですが、西北から移ってきたものとしてはかなり不便です。
まあ、西北に住んでいたら どこへ行っても不便と感じるでしょうが。
子供がいなければ、間違いなく西宮北口周辺に住んでいると思います。

ここのモデルルーム行ってきました！
かなり価格設定は強気ですね（驚）
どれくらいの所得層をターゲットにしてるのかな？
まぁ頭金がしっかりあればいいのでしょうが。
申し込もうか悩みます〜

前にモデルルーム行きましたが高いのと中身が意外に昔風で悩み中です。
できる前から買う気でいたんですけどね。本当に高いですよねぇ。各家に門扉も
ないんですよね・・・。

まだ見に行っていないのですが、51さんの言う「昔風」ってどんなところが
昔風なのでしょう？

あの価格をつけるなら、もっと高級感を出してもいいでしょ〜？？？って感想。
まだあのエリアの物件は、物件うんぬんよりも、場所というアピールだけで
人が集まると、販売会社の余裕な感じが十分わかりました。

ここまで便利で環境のいい場所って草々ないですからね。
市内最大のターミナル駅の近郊だし、再開発地域に指定されてて、区画整備もすごい。
しかも、人気の阪急沿線とくれば自動的に価値もあがって当然だと思います。

でもやっぱり中身は安っぽいんですよね。立地だけでも売れるからそれでいいんでしょうけど、
悩むところです。

設備はいずれ古くなるし、マンションは立地！
と割り切って申し込みを決めました。
でも抽選になりそうな雰囲気ですよね…。

大きな駅の周辺、商業開発がかかるエリアなどは、休日に出向く所！
マイホームをもつ最寄の駅は、そんな大きい駅である必要性はないと思いますよ。
とにかく、今つけてる価格以上に価値が上がることはないでしょう。
極端に下がることはないと思いますけどネ！

この物件（３５００万円ぐらいの）マンションを買うには
どれくらい現在貯金を持ってれば、購入可能なのでしょうか？
現在、頭金ぐらいは貯蓄があっても、それを全部使ってしまっては
怖いですし、頭金以外にもいろいろ費用がかかりそうですし。
みなさんは、現在どれくらいの貯金をお持ちか、
あと年収どれくらいであれば、無理なくローン返済ができるのでしょうか？
大変恐縮ですが、検討されている方の状況をお聞かせいただければと思います。

58さん。こんにちは。
大きな買い物悩むところですね。
さて、まず、どれぐらいの貯蓄があれば購入可能なのか？
結論は人それぞれで、千差万別です。
例えば、年収が1000万円でも、現在の家賃が5万円の人と年収が400万円でも家賃が10万円の人もいます。
大事なことは、現在住居費がどれぐらいを占めているかを見て、
それと大差が無いなら現状の生活と大差が無いということになります。

仮に3500万円を全額借りたとして、現在の市場金利（優遇されてることが多いですが）2.375％で計算すれば、
返済額は35年返済ボーナスなしで約\122,780になります。（1%の優遇で1.375％でしたら約\105,000ですね）

これに、管理費や修繕積立金、駐車場代あとは持ち家になりますから固定資産税が毎月必要になります。
管理費、修繕積立金で毎月2万円として、駐車場が1万円くらいでしょうか?
固定資産税を年15万と考えて計算しますと、毎月返済額のほかに\42,500の出費になります。
これを高いと感じるか余裕と感じるかは人それぞれですが・・・

雑誌等では年間の住居費合計額を税込年収の25%を目安に・・・とよく取り上げられております。
これを踏まえますと、年収300万円の人は75万円、600万円の人は150万円ですね。
これを、毎月で割って（÷12）さらにそれを、3500円（2.375％で35年借りた場合の100万円あたりの返済額）
で割ります。それに×100で借入額が算出できます。

600万円の人は
6,000,000×25%＝1,500,000　→　1,500,000÷12＝125,000　→　125,000÷3500＝35.7　→　35.7×100＝3570万円
となります。（1.375%ですと3500円が3000円になります）

これでまずは、借入額を求め、後の足りない部分が頭金という考えになります。

固定資産税は毎年の間違いでした。

今週は本登録にあたります（私は登録してきた）が、このマンションは人気があるのかないのか、
よくわからない。駐車場は閑散としているが、人は入っているようでもある。やはり割高感があ
るのか？

私も登録しました。土曜日に行きましたが、超満員で登録するまでかなり待たされましたよ。土曜日でほとんどの人が登録に行ったのでは？

固定資産税って、年１５万もいるんですか！？
あと住宅ローン控除って、年いくらぐらい返金されるのでしょうか？

>６３
そのぐらいかかるかもしれないですね。マンションは意外と高いですよ。
でも5年間軽減措置がありますね。
ローン控除は年末ローン残高の１％です。上限は50万円です。
ただし所得税から控除されるので、所得税以上の額が戻ることはありません。

マンション３０００万購入
年収６００万　の場合。

固定資産税　年６万
都市計画税　年２万５０００
住宅ローン控除の還付金額　１０年間　２００万　ほど

って聞きましたけどねぇ？？？

＞６５
固定資産税はその土地の評価額と建物の評価額を基に算出されるので、
物件によりマチマチです。
還付金は上記のようにローン残高によって変わってきますから、
同じ3000万のマンションを買っても、いくらのローンを組んでいるか、どのぐらい返して
いるかによって違いが出ます。
訂正　上限50万は去年まででしたね。今は１〜８年目が最高40万円まで、9・10年目
が最高20万円なので、MAX戻ったとして10年間で３６０万円です。今年中に入居すれば。

もう全部売切れてしまった！？

第一期は即日完売とのことです。第二期があります。

私も西北界隈のマンションを狙ってます。以前同じくジオの駅4分の物件は見学に行って、まもなく完売したと聞きました。でも、このマンションって結構駅から遠くないですか？そう思って、見に行っていません。もともと近所に住んでいるとか、車運転できるんならいいですけどね。

↑じゃあわざわざ書きなさんな。

西北は阪神間で乗降者数トップの駅ですから、多少離れていることが
環境的にはメリットになると思います。ここは閑静な住宅街という位置づけです。

70さん。笑わせてもらいました。

南側にいつマンションが建つかわからない立地のため、迷いに迷って、
一期は見送りました。でも、ここ本当に売れてるのかしら？
もしそうなら野村のように全部まとめて売り出すような気がするけど・・

いままでレスしてた人の中で、購入された人いますか？

一期は完売しているし、二期も販売開始されればすぐに完売するでしょう。
ここの購入者は地元を良く知る人が中心だと思いますので、地域情報は今更必要ありません。
西北情報は、野村物件のスレなどで語りつくされていますしね。
購入者を見つけたいのは何か理由あるのですか？
ちなみに私は購入者です。１ヶ月ほど前の話ですが、一期の契約会は若い夫婦の方が多かったですね。
私もそうです。このあたりは子供のいるファミリー層で西宮北口徒歩圏に住みたい人には絶大な人気ですよね。

>82
二期に高額物件がかなりあるという事は、すぐに完売はむずかしいと
思いますよ。
安いところから売れて行ってるようですから。
あなたは低層階、購入者？

83さんの言うとおり高額物件が残っていますね。
82さんの変に肩肘はった物言いが、今読むとなんか可哀相・・