御影タワーレジデンス

建て替えは無理じゃないんですか？？
壊すのに何年もかかるしその間別に住まいを持つのもたいへんそう！

立つ前からなんなんだけど・・・

バイク置き場の容量が少なすぎるような気がするんですが。明らかに周辺に不法駐輪が増えるんじゃなでしょうかね？

建て替えは、補修で済む間はしないでしょうけど、最終的にはやらなければならないことだと思います。何十年後のことになるのかはわかりませんが。
建て替えの間別のところに住んでまた戻ってくるということをしたくなければ、建て替え決議時に区分所有権を売り渡すとかなんとか・・・になるんじゃないのでしょうか。

ちなみに、免震ゴムの耐用年数が何事も無ければ６０年ぐらいだそうなので、筐体はそれ以上持つという想定なのではないかと思っています。甘いですかね？

どこか年数が来て建て替えしたマンションってあるのでしょうか？
震災では建て替えありましたが、もめましたよ〜

他のタワーマンションでは、長期修繕計画の一時徴収金で、約100万円！というようなマンションもありましたが、こちらはどうなんでしょうか？
長期修繕計画表をご覧になられた方いらっしゃいますか？

タワーマンションの不安

1.総合設計制度で容積割増をしているので、将来立替の時、容積割増による追加分譲が難しい。
2.風が強い。バルコニーに洗濯物・布団が干せない。
3.修繕積立金が将来通常マンションより高くなる可能性が大。
4.高層階と低層階の貧富の差が大きく、費用負担に関する決議事項が決まりにくい。
5.地震の際、揺れが激しい。高層は災害時に避難に時間がかかる。
6.分譲単価に占める建築費の割合が高いため、建物老朽化による値下がり率が高い。
7.エレベーターの待ち時間が長い。（エレベーター一基当りの戸数が多い。）
8.タワーパーキングの待ち時間が長い。
9.周辺公共施設・病院などが混雑する。
10.投資目的で買う人が多いので、需給が崩れると、途端に投売りが多くなる。

ネガティブな部分はこんなところでしょうか？

1について詳しく説明します。

1.総合設計制度で容積割増をしているので、将来立替（建替でした。）の時、容積割増による追加分譲が難しい。

マンションを建替える際、とても難しい問題がたくさんあります。その中でも一番は特に費用負担の件です。修繕積立金だけではとうてい間に合いません。そのため最近よくある手法は容積率200％のところを特例で300％にして建替えるわけです。100％は分譲し、その利益を立替資金として使うのです。それでも入居者負担は莫大ですが・・・タワーの場合、すでに容積率を総合設計制度で割増してもらっているので、この手法がほぼ絶望的なのです。さらに解体の費用、工期、建替え費用を考えると、とうてい建替はできるとは思えないのですが・・・

なるほど〜　問題はいろいろあるのですね。
建て替え問題は今のマンションもいづれあることだけど
まとまりはつくでしょう。でも400軒もあるとまとまるのはむずかしいんでしょうねえ・

先の話といえば先の話なので、今は2年後の入居を楽しみにがんばって働かなくては！

修繕費・・・他のマンション同様・・・　
最初は低く見積もられています。

10年後、20年後に倍々になります。
25年後から・・・当初の7倍程度。数年後の追加修繕積立金も含め、
30年間の平均月額で22,000　から　25,000円前後でしょうか・・・。

ただしあくまで計画なので、
安くあがることもあれば、予定より上がる場合もあるでしょう・・・。
変更する際には、管理組合＝みなさんで話し合って決める必要があると思いますが・・・。

そもそも、来年のこともわからないのに、20年、30年後のことなんてわからないっすよ！

＞＞６３６
１０年おきに倍々にはならない。２５年で１年目の３倍程度。しかも、供給戸数が多いから修繕積立金は割安になっており、月額は区分所有面積に比例する。
＞＞６３４
今までタワーの建て替えは生じていない。現在のタワーは１００年耐用で作られている。２００年耐用の物件も出てきている。免震装置の取り換えが６０年後。コンクリート壁の疲労度を調べ、解体を決めるかどうかは、１００年過ぎてから。

結局、二人ともしろうと。

玄人さん？　詳しくおしえて！

ほんまに100年コンクリートって100年もつんかな？
100年あれば、十分大きな地震を一回は経験するし、風雨に曝され続ければより老朽化が激しくなりそう。ま、マンションは建て替えなんて話になる前に売って、別のところに移り住んだ方が正解。
そう考えていくと、家族構成の変化なんかもあるから、もっというなら、実はマンションなんて買う奴は＊＊という結論になる。

管理規約の細則にバルコニーでの禁止事項として「火を使う行為」があるんですが、これは実質的にベランダでの喫煙は禁止ってことでしょうか？？

実際にされて迷惑を被った例としては、花火・バーベキューがありましたよ。
喫煙もやっぱ火ですから、投げ捨てなんかはまずいでしょうね〜

吸っているたばこには当然火がついているわけですから・・・ということだと思うのですが・・・？

そういえバーとかゲストルームも禁煙でしたね。

オーナーズラウンジも禁煙ですか？？

そういう場所こそ禁煙にしてほしい。
なんで、喫煙厨のために、ゲストルームを黄色い壁にしなくてはいけないのか。
わざわざ資産価値を落としたくない。

同感です。　火事も危ないし共有部分は全面禁煙になるといいなあ。

あ、題名がかわってる（＾＾）