プラウド六甲赤松町について

セカンドハウス的な感覚で購入という人の物件ですか？

>137

"通常の分譲マンションだって50年後に価値があるのかい？"

との事ですが

通常の分譲マンションなら50年後に土地価値はのこるのでは？?????

古屋付きで、改修や建て替えがままならないようなら、二束三文でも買いたくない場合もあります。区分所有では、土地だけを切り出して活用するわけには行きませんから。

確かに、50年後に物件を建て替える手続きの煩雑さはあると思います。その時に、却って費用がかかるというの話も理解できる。でも、その際に所有権を持っているということは判断する権利はもちうるのです。定期借地権物件は、その時に地主さんの意思次第なのは間違いないと思います。
そう理解したうえで、50年後の煩雑な作業を背負わずに、いい立地に住む権利を50年持ててよしとするか、いや、それでは不安だと考えるのかはそれぞれだと思います。ただ、この物件の説明会に行っても、業者がそんな事を購入者に考えさせる機会は与えていない気がします。ただ、売る側サイドの視線で、いかにも「これからは定期借地権・・・」的なことを声高に言われると、「おい、売りっぱなしか？」と、不信を感じるのも確かなのです。

>144
だから、古屋付きで、改修や建て替えがままならないようなら、二束三文でも買いたくない場合もあるから、50年後ににびた一文の価値もなくなるほうがまだ良い。

そう言ったら、何パーセントの客が納得するだろうね。。。。

相変わらず、書き込み賑わっていますね。

借地権が何だかんだといいながら、結局はこの物件が気になっている方が多いと
いうことでしょう。

いろいろケチ付けて、売値を下げてもらおうという気持ちもあるのかもしれませんが、
今の設定価格で意外とすんなり完売するのではないでしょうか。

50年で権利が消滅する、というのは裏を返せば50年は権利もそれに付随する義務も消滅しないということですよね。
そもそも、権利がなくなるのがいい、所有権煩わしいというお金持ちなら、普通の賃貸でよくないですか？高齢だから貸してもらえない、という問題もないだろうし。
定期借地だと、例えば30年後に相続が発生した場合、処分しようにも残り20年の定期借地マンションが売れるのかかなり微妙、でも残り20年間の地代の支払い義務は確実に有り、ですごく面倒では？？
定期借地マンションって、所有権マンションに比べて価格がそこまで安くない場合、居住用・投資用　いずれにしても何かメリットってありますか？

定期借地権ゆえに安くなった価格だけ何かに投資しておいて、５０年後に回収する。その上がりと、所有権と、どちらを選択しますか？というのが経済の論理。確実に価格差がある、というメリットはある。

そう
"定期借地権ゆえに安くなった価格"と感じる事ができる価格がデベから提示されるかでしょう。

言い換えれば価格以上に価値がある・・・ですか？
部屋の広さ、環境、利便性、高級感？。

149さんの原理は、50年間確実に自分が住むまたは店子がつくことが大前提ですね。それってかなり可能性が低くないですか？
そしてさらに、50年スパンで、所有権と「あがり」とやらを比較する、、、途方もない話ですね。
結局、割安感がない場合はメリットはない、ってことでしょうか。
割安感、、、この周辺の同等の物件の相場はどれ位なんでしょう？２５万位出せばそれなりのところに住めますか？

途中で売却する可能性がある場合は、そういう可能性も含めながら損得の期待値を計算して行くのが教科書的なミクロ経済学の考え方です。最後の１０年くらいは売却益が尽きますが、住み続ける確率が残っているならば賃貸料を払わなくて済む程度の受益はあります。個人で背負うにはリスクが大きい、と大多数の人が考えるようならば、そういう心理的要因は価格を下げる方向へ働くでしょう。ちなみに、この周辺で２５万円も家賃を払うと、立派な一戸建てを借りることができます。

間もなく価格発表ですね。かなり迷ってますね。
サンクタスなど同時期の物件もいますし、
今、マンションが溢れ気味な六甲。
どんな価格設定にしてくるか、楽しみです。

価格が発表されました。
80㎡で5300万円〜、90㎡で5700万円〜　　やっぱり当初営業さんがお話しされて
いた価格帯より、だいぶ値下げしてきましたね。
感触はあまり芳しくないのでしょうか。
六甲は全体的に、どの物件も値下げベクトルで進んでますね。

ここは総戸数３６戸中３５戸が売り出してますがやっぱり地主が一番広い部屋で眺望がいい所を
取っているのかな？
でも幾ら他の物件と比べて安い？（私にしたら６０００万近くは決して安くないな・・・）かもしれないけど、大金はたいて５０年後には資産がなくなるというのはそんなことは私には出来ない・・。ここ買う人はよほどこの場所に思い入れがある人なんでしょうね。

このマンション最初から高級賃貸マンションで賃せば借り手がおおそう。
月１８万〜２０万ぐらい？

この物件の坪単価は、坪215万強〜。
部屋によっては、阪急の駅前物件より割高な値付けですね。
こちらは、定期借地物件なのに・・・。

定期借地物件ならば３５００万ぐらいでしょう。
いいとこ。
土地がないマンションなんて、減価償却であっという間に１／１０になりそう。

登山口のプラウドと比べたら、相応の価格差があるということでしょう。あちらの値付けが狂うと、こちらもアオリを食うことになるかもしれませんね。

>159
どの物件のお話をされてるのでしょうか？
六甲レジデンス？

ていしゃくがね、一般分譲と比較して、何掛けだったら相応かって話に尽きるよ。

俺なら7掛けぐらいがいいとこかな。

仮に坪２１０で出てたとしたら、元値が３００？

んなこたない。

もし8掛けだったとしても２６０とか？

たかいなぁ。

２００かそれ以下でないときついのでは。個人的意見として。

賃貸価値は阪急六甲駅を指定して yahoo などで検索すると、おおよそわかります。借り手がつかなかったものが並んでいるので、実勢より高めですが。家賃が２０万を越えるマンション、なかなか無いです。

定期借地物件の中古を検討している方が、このコミュニティの中古掲示板で
板を立てられてますね。
諸条件は全然違うケースですが、中古になった定借はこれだけ資産価値が
危うくなるんだなと、改めて感じます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7977/

この物件も、資産としては将来厳しい気がしますから、
それを考えると、今の価格（坪215）はかなり割高ですね。

ココの営業マン、客を舐めてるよね。　どうも馴れ馴れしいし、接客の基本ができてない。

まあ、野村全般に言えることかもしれないが。。。　営業も客を選んでるのかもしれないけど、客も営業を見ているよ。

9時49分に積水の板に同じこと書かれてるな。。。いい加減止めとけよ積水。
野村がどうとか、どうでもいのよ客は。

158-161の各氏の感想が一般的なところでしょうか。　やはり借地権物件だとそれなりの割安感がないと一般的なマンションと直接競合するエリアでは手を出す前に候補から除外してしまうでしょう。
このままでいくなら、まず間違いなく値下げしてくるでしょうから借地でもいいという向き(そんな客がそうそういるとも思いませんが)ならまず待ちでしょう。

>161
HPに価格出ている。坪単価でみると、随分上だぞ。　あれで売りきれるのかな。

価格の話は置いておいて、平面図みると柱がありませんね。壁構造に近い建て方で、天井もスッキリしているように見えます。壁構造には良い点も色々とあるので、堂々と宣伝すれば良いと思うのですが、不思議と構造については全く情報が出て来ません。震災以来、まずは構造と安全を強調するものでしたが。低層のマンションだと、少ない骨材で充分に耐震性が確保できるので、壁や床が薄いと揶揄されないために、あえて強調しないのかもしれません。

>169
私の所にも、正式販売価格表が届きましたが、思っていたより
かなりお高い。
92㎡で１階だと5750万円ですが、２階、３階は
6450万円〜6850万円。坪単価230万〜244万です。
他の間取りも同様で、102㎡の場合、坪単価250万。
これでは借地物件としての割安感は、全くないですね。

予想以上に価格が高いですね、強気で販売できる根拠って？

六甲の他の物件よりも坪単価では高いぐらいですね…。

これで借地料も払って、50年後には取り壊しではやってられませんな。

この物件の借地料って、年間どれぐらい取られるのでしょう？将来、地主の意向によっては上がっていくのでしようか？

そう、借地料って完全固定で無い場合が多々あるよね。ここはどうなの？　野村さん。。。

この物件は、
地代を徴収する地主と同じマンションに住み、
50年経ったら全部もっていかれる。
でも、6000万円支払って、住めるのは85㎡。
なかなかシュールな状況だなあ。。

ここ買う人ってどんな人だろ？
やっぱり金持ちの人だろうな〜。

乱立する六甲の新規物件のなかでは、一番住環境は良いので、
案外、簡単に売れてしまうかも。
本当にお金持っている人は、50年の定借云々よりも環境を重視する。

だが、お金持ちの総数は限られているから、苦しいとしたらここより
レジデンスじゃないのかしらん。あそこは、ちょっと車でうるさいし。

この物件
借地料、管理費、修繕積立金、駐車場等で
45,000円程になるのですね。
今は働いているからいいけど
年金暮らしになったら払っていけるか
心配(^^);です。
もし、90歳まで長生きしたら（夫41歳、私39歳）
どうすればいいの？

少なくともいったん
立ち退きを要求されるだろ。

この物件が、その後、解体されるのか、
それともリノベーションされるのか

それが賃貸になったとしても
入れるどうかは、土地所有者の考え方次第。

そのリスク？を購入者に背負ってもらうために
割安の価格ででているんでしょ。

ここ買う人は相当な覚悟があるかお金をタンマリ持っている人のどちらかだろ。
仮に３０歳で購入したら５０年後の８０歳には住む家がなくなる。高年齢なると銀行からローンを借りるのは相当難しい。
上の方も書いてるが、借地料、管理費、修繕積立金、駐車場等で４５，０００円で地代ももし固定でなかったら上がる可能性もある。国の借金もあんだけあると将来年金出るか分からんし・・・。
仮に出ても年金で４５，０００円も出したらかなり毎日節約しなきゃならん。
せめて年取ったら美味しい物食べていろんな所旅行したい。
８０歳でホームレス又はボロアパートとかなったらマジつら過ぎる。
まあ、将来老人ホーム（お金があれば！）にお世話になりますって言う人なら周りの環境も
良いみたいなんでここに住んでもOkだと思いますよ。

キャッシュで２億ぐらいある人しか手を出さない方が良さそうですね。
将来、相続も出来ない、立て替えも出来ない　今が良ければ良い　金持ちならアリでしょう。

色々コメントありますが、ここって実際どうなんでしょうかね？？
売れるのかな？？

色々と書かれてますが、相当反響は良いらしいです。
もちろん今は、要望段階で実際の契約は別ですが、７割強は見込めるとか・・・
驚愕です！！

反響が悪かったら、これだけ書き込み増えないでしょう(^^)

問題点指摘してる方も、人気が落ちて価格が下がることを期待してるってのが
本音だと思う。

なんだかんだ言っても、あの場所は魅力ですよ。
マンションの外観デザインもなかなかいいですし。

高くても良いので、所有権で欲しかった。

ホントそうですね。もう少し価格が高くても借地でなければ…。

>185、186さんみたいな方もいらっしゃるでしょうけど、
価格が下がる事などは期待もせずに、
所有権になることだけを望んでる人も多いと思うな。
50年後に困っている自分なり家族なりの姿を想像してしまうので・・・

50年後の心配はいりません。
検討される方は2、3軒お持ちの方ですよ。

セカンドハウスで購入する人の物件ですか？しかもキャッシュで。

1軒目は住宅ローンでしょう。
2軒目は住宅ローンか使途自由なローンです。
中古もありですヨ。
キャッシュフローは押えておきましょう。
親の遺産の物件もあるかな。
子供に貸すも良し、賃貸も良し。
ここで寄り道する時間ありません。
失礼。

今日から販売開始だね。

>191
書いている意味がわからん。

>185,186,189,191
7割強とか…なぜわかる？
Ｎの営業っぽい書き込みですね。

>186
なんだかんだ言っても、あの場所は魅力ですよ。の論拠が判らん。

大学の下手というのもいやだな。ココのキャンパスじゃないだろうけど神戸大学は遺伝子組み換え菌を垂れ流してた大学だぞ。　ココのキャンパスにもDNA組み換え施設がある。


>194
たしかにプンプン臭うなw

おいおい、どーでもいいけど、そのロジックだと灘区・東灘区の大半が菌にやられるぞ。笑

直接空気暴露、あるいは共用溝あたりが問題になるからやはり直隣接、あるいは至近下流が一番危険。

生菌の場合だと、意図的に感染率を高めた菌株以外は環境のバイオバーデンに希釈されて弱毒、無害化されるから数百メートルも離れると感染影響がほぼ０になる。
より危険なのは、有機溶媒による火災、爆発等、および流出組み換え菌による近接暴露である。ウイルスのばあいはより距離のファクターが重要

だから、大学研究施設近接地域、特に隣接から百メートル程度まで標高下側はあまり住むにはお勧めできない。

風は？

微量毒物、菌などの場合、エアロゾルミストを製造する機器を使用して雰囲気散布（オウムが計画したように）しないかぎり、空気暴露しても風により長距離流布されることは無い。エアロゾル化されない場合のリスクは直接伝播する距離のみが高く、距離により幾何級数的に、特に乳幼児、老人への変異原リスクが減る。

だから、大学研究施設近接地域、特に隣接から百メートル程度まで標高下側はあまり住むにはお勧めできない。

「菌」の話まで持ち出すとは、もう苦し紛れという感じですね。

７割強は早々に売れそうという情報で焦っている方々も多いのかも。

私も含めて、ここに書き込むこと自体、この物件が気になっている証拠。
どうでもいいと思ってる物件なら、書き込んだししませんから(^^;)

そう、この借地物件、売れるといいね。本当にね。売れるといいね。

不動産の量は過剰。
価格は下落します。
ここは希少価値。
富裕層にとってはバーゲン価格。

部屋図面見ました。デザインを見ると取り立てて注目するようなとこもないごく普通の箱物です。このグレードの借地権物件だと、幾ら富裕層でも二の足を踏むのではないでしょうか。
金持ちほどお金の使い道にはシビアですよ。

菌の件は、この地に関係ないです。例のタレ流し報道をよくご覧下さい、流してたのはここから遠く離れた研究施設です。

確かに、図面を見ると同じような82㎡前後の
特徴のない間取りが多い。
これで、富裕層の心に響く物件なのかな。
ホントに7割売れるのかどうだか・・・。
かなり見ものです。
別に焦りません・・・。

菌がどうとかまさに風説の流布。適当なこと言ってると六甲住民に怒られるぞ。

怒っておきましょう。六甲付近で検出できる代表的な病原菌は、破傷風菌くらいなものです。間取りが気に入らなければ、壁を取り払ってしまいましょう。セカンドハウスなら、ガランとした大部屋が使い易いです。

80㎡〜85㎡の、さして特徴のない間取りで6000万、
借地で50年後に地主にすべて返還。
セカンドハウス用なら十分・・・なんですか？

195に「ココのキャンパスじゃないだろうけど神戸大学は遺伝子組み換え菌を垂れ流してた大学だぞ。　ココのキャンパスにもDNA組み換え施設がある。」と書いてあります。　

一般的に、歴史のある大学の理系キャンパスの極至近は住むのに不安な汚染がある、起きる可能性があるということです。至近地のみの話題で、数百メートルも離れると問題にはならないでしょう。
放射線、有機溶媒、重金属、菌、アスベストなどです。これらの要因を、私は住居の選択の一つの要因として考える事は意味があると思います。

甲南大学の場合
http://www.mext.go.jp/b_menu/houdou/16/10/04100701.htm

名古屋大学の場合
web-honbu.jimu.nagoya-u.ac.jp/fmd/3sseibika/dozyoosen/dozyoosen.pdf

名城大学の場合
http://www.meijo-u.ac.jp/news_event/dojou.pdf

金沢大学の場合
http://mainichi.jp/area/ishikawa/news/20080530ddlk17040695000c.html

http://www.mext.go.jp/b_menu/houdou/20/02/08021301.htm

古い大学の場合、近年まで垂れ流しであった例　-近隣蓄積、土壌汚染等の元凶のいい例
http://www.esmc.nagoya-u.ac.jp/haisui/keii_to_genjyo.html

これから住む人は情報を吟味して自己責任で判断するとして、

今六甲地区に住んでいる人に健康被害って生じているのですか？

六甲地区全体で見れば、なにか汚染が起きた場合、問題になるほど至近接しているエリアは少ないでしょうから、現状で明らかになっている健康問題はないでしょう。

多くの事象は、学内での作業の人為的ミスや、長期間蓄積によるものです。
前者の場合は、近年の情報開示の時流により学内からの発表等により近隣住民に多くの場合は伝えられます。
後者の場合は移転時等の土壌調査により判明することが多く、長期間にわたる事象となる事が多いでしょう。

昭和50-51年の法規制により、神戸大学にも廃液管理組織（水質管理センター、組織改変されて環境管理センター）ができましたが、それ以前の構内蓄積についてのデータは限られています。
それに、廃液管理回収、および啓蒙教育はこの組織の活動ですが、実験中の管理監督はそれぞれの研究室に任されています。つまりは、それぞれの教授と学生たちの手にあるわけです。


また、天災やテロ、故意や人為的ミスによる漏洩、流出、蓄積の可能性とリスクをどう考えるかでしょう。

そんな立派な理系学部が神戸大学にあるんかいな・・・？？
社会科学系だけの評判でかろうじて駅弁大学になるのを踏みとどまっているような大学でね。

で・・・やっぱり苦戦でしょう。
まあ、売れ残るなら、適正価格になるでしょうし、
そでれｄも、最初から借地物件に興味のない人には、範疇外だろうけど。

なんか大学のことよくご存知な方のご意見、どこかの先生が書斎探しでもしてるのかな。建設現場横に設置の下水と雨水溝が大学に直結しているかどうかも、多分知ってるんでしょうね。

まだ何とかの一つ覚えで菌がどうとか言ってるのがいるのか。菌はあんただ。

２００Ｘでやっていたような話はともかく、
このマンションを買いたい層って一体？

マンションを所有したい一次購入者は、
借地なのにこの価格では、
この先、マンション市況が悪化しそうなこの折、
転売のきわめて難しいこの物件には
普通は手を出さないだろう。

富裕層は、見る目が厳しいだけに
普通の箱物で、価格相応の付加価値・決め手の
薄いここを求めない気がする。

一体、誰が買うの？

>213
六甲台地区には理学部、工学部、農学部があり、どれも南側です。この物件は農学部の直南約百メートルという辺りでしょうか。この理、工、農共通構内には、遺伝子実験施設や、アイソトープ施設もありますし、各理系学部それぞれに有機溶媒や化学物質、菌等を使用した理化学、生化学実験を行っています。

>215
ご想像に近いです。しかし、ご質問の点(直結等)についての明確な回答は持っていません。　おそらく、地下水脈は極近隣ですので、共通であろうかと想像しています。金沢大学の例で示しましたように、共同溝を一にしていなくとも、排水設備から漏水すれはオーバーフローによる汚染も近隣なら可能性はあるでしょう。

>216
注目すべきは菌だけではありません。むしろ、有機溶媒、重金属等のほうが、菌や放射性物質の漏洩より日常の使用量や暴露は多いのではないでしょうか。

繰り返しますが、リスク管理は教授と学生たちの手にあるわけです。天災やテロ、故意や人為的ミスによる漏洩、流出、蓄積の可能性とリスクをどう考えるかでしょう。

その点では、上物だけの借地契約というのもかえって購入側にはリスク低減であるかもしれません。　お値段が合うかどうかは各御個人のお財布次第でしょうが。。。

ここの地主が一部屋貰っていますが最上階の一番いい部屋を取ってるんですか？
でももし誰も買わなかったら、賃貸マンションとして貸すのかな？
月18万〜25万ぐらいですかね？

本当に買い手ゼロだったらここの地主が一人でマンションを使用するというのも
ある意味セレブですね。

個人に販売するよりも法人に一棟貸し（販売）も考えているでしょうか？。

申し込み締め切り日時の案内がきました。
まだ申し込まれている住戸は偏ってて
結構空きが出そうだですが・・・。

16時で申し込み締め切り。
何軒申し込みがあったんですかね。
楽しみ・・・。

ここの営業マンしつこい。借地は嫌だといってるのに見に来い見に来いと電話してくる

あまりうるさいと本社に苦情ねじ込むぞオラアー

実際、申し込んだ人いるんですか…

ここって何人ぐらい申し込んだ人いるんかな？？

HPの物件概要の販売戸数が35戸から変わってないんですが、たしか昨日申し込み締め切りで
抽選日だったですよね？

もしかして購入者０？

どうなんでしょう。
売り主も、今後の売れ行きに支障があるような状況（少数しか申し込みに至らなかったとか…）になってると、すぐには情報を出さないかも。

旧法地上権ならば築３５年でこれくらいの相場、というマンションが山田町にありますね。

定期借地権物件の、資産としての不利さんは、もうこの板で書きつくされてますね。
それでも購入する方は、きっとお金に余裕のある方か、もしくは
そういう損得抜きに、何らかの赤松町への思い入れがある方なんでしょう。
個人の自由なので、決して否定できませんが、
そういう方が、このマンション不況に突入した折、
何人おられるのか？
ＨＰにも、まもなく販売住戸数として、
申し込みのなかった戸数が出てくるはずなので、
余裕をもって見守っていたいですね。

宣伝していない構造を見るなら今のうちです、鉄筋が良く見えてます。

だからー、ていしゃくが資産として不利かどうかなんてわからんのさ。
割安ならていしゃくでも資産価値はあるかもしれんし、
一般分譲でも割高なら資産価値なんて相対的にない。

ここが割安とも勿論思わんが。

しかし、相変わらず野村は嫌われ者というか、他社営業に特に絡まれやすいな。いいのか悪いのか知らんが。

他社営業というより、ほぼＳばっかでは。

>228
この物件、順調に売れてるなら、以前みたいに、またＮの営業から“反論”の書き込みがありそう。でも、ないところを見ると…

残念ながら、完売みたいですね？？

レス上では、菌の話やら定借地の話やら白熱していたけど。

へぇ完売ですか。

思わず「早っ」って言ってしまうほど早い。

このマンションより競争優位に立つために、ここに有ること無いことをせっせと書き込んでいた
Ｓの営業は完売をさぞかし悔しがっているのでしょうね。

そもそも、ＳがＮに対抗意識を燃やして嫌がらせをしても、勝敗は火を見るより明らかですし。
哀れ、Ｓ。

まだ売ってますよね。　どうして完売なんてデマを書く？　営業妨害？

>234,235,236
デマだとしたら、意味がわからないですね。

売れてると言いたいNの負け惜しみか？
たしかにわからんね。

S

おそらく本当は申し込みされなかった残室が結構あるんだと思います。
ただ、完売と言っておかないと、売れ残りが出た物件になってしまいます。おそらくイメージ戦略ではないでしょうか。
今後（早ければこの週末ぐらいから？）キャンセル住戸とかローン不成立住戸と言う体を取りながら、売っていくのではと思います。