ルフォン南大塚 ザ・レジデンスってどうですか？

このルフォンの立地は中々良いね。
大塚駅の改札から信号等も無く駅から確かに3分で歩けるし、
駅からの動線上に100円ローソンやスーパーもあるので利便性は高い。
また、山手線の線路から距離もあるので騒音の不安は少ない。
都電の線路からも1ブロック離れているので気にならないだろう。
天祖神社のすぐ近くなのて歴史的にも地盤は良いだろう。
難点は商業地域なので日照に不安がある点か。実際現地を歩くと地上は暗め。
接している道路は広めなので、中層階以上なら問題は少ないか。
また、東側角部屋なら日照は良さそうだね。

この大塚の潜在的な新築マンションとしては、南大塚通り沿いの新大塚駅近のブランズと、
三業通り沿いの住友不動産が今見えている物件かな。竣工時期もほぼ同じなので、
いずれも年明けの春先くらいに販売開始かな。
この中ではルフォンが立地面では最も優れていると思うが。

(東急不動産)
階数 地上14階/地下1階
構造 鉄筋コンクリート
敷地面積866.05㎡
建築面積470.23㎡
延床面積5,215.95㎡
着工 平成24年10月1日
完成 平成26年3月31日
建築主 東急不動産株式会社

(住友不動産)
地番　東京都豊島区南大塚1丁目1650-15
階数 地上9階/地下0階
構造 RC造
敷地面積578.99㎡
建築面積366.60㎡
延床面積1,929.00㎡
着工 平成24年10月20日
完成 平成26年3月14日
建築主 住友不動産株式会社　

ほぼ同意。
立地では日当り以外は申し分ないね。超大手デベの2物件よりも立地は優れているな。
ただ、70平米超の部屋が無いみたい。三人家族が限界になるので、ファミリー向けとしては厳しいかな。

まあ駅ビルの完成に向け大塚のマーケットは熱くなりそうだね。

大塚はごちゃごちゃした街だからなあ

日当たり悪いのってうれしくない

肝心な南方面　高いマンションじゃね？

現状の南方方面で最も高い建物は7階建てですね。
まあ、将来どうなるかはわかりませんが。

単身だったら日当たり悪くても問題ないですが、
ファミリーで日当たりが悪いと色々と大変ですよね。
洗濯物も乾きにくいし、なにより冬場は寒くて光熱費が高くなりますよ。
自分なら日当たり良い部屋が良いなって思います。

東側の角部屋なら東側に抜ける道路の正面なので、
低層階でも午前中は日当たりが良さそう。
南方の高い建物は7階建てならば、8階以上であれば日当たりは良いのでは。
ただ、商業地域なので将来どうなるかはわからないが。

4人家族の我が家には67㎡では部屋が狭すぎるので、残念ながらこの物件はパスかな。

大塚の潜在的な分譲マンションとしては、
このルフォンと、>1で挙げられている住友不動産・東急不動産の他に、
北大塚1丁目高台の興和不動産があるね。タワーレジデンスの裏手の高台。
駅歩5分くらいで、線路から離れていて、真南は公園、周辺の用途地域は第一種中高層地域、
高さ制限有りなので環境変化の可能性も低く、日照の不安は無い。
まだ建物が取り壊された段階で建築計画は未定だけど土地の広さから、
分譲マンションであるのは間違いないでしょう。
立地面では他の3物件よりも優れているのでは。
まあ、山手線外側なので資産価値的には劣るかもしれないが。

少なくとも昨年くらいのパークホームズなんかよりは全然良さげだ。
ブランズと住友はよく分からんが。まとめて検討できるのはこの辺で探してる方にはいいかもね

ブランズのほうが広めそうだな

場所は大塚駅からも近いし、池袋も自転車圏内。夫婦二人なら十分かな。
ただ子どもを考えるとなるとちょっと狭いですね…。
キッチンからバルコニーに出られるのはポイント高いです。

坪３００～　？？

坪300～330くらいですかね
今の経済状況だとこれでも高いくらいですが

南大塚、高台だから坪３００ちょうどくらいかな？

三菱地所が関わってるからザ・レジデンスついたのかな

タワーレジデンス裏の北大塚高台の物件について、建築計画が掲示されていました。
やはり分譲マンションですね。立地はかなり良さそう。

名称　（仮称）ハイコート大塚
地番　東京都豊島区南大塚一丁目27番1号（地番）
階数 地上7階/地下0階
構造 鉄筋コンクリート
敷地面積1,502.064㎡
建築面積903.25㎡
延床面積3,677.23㎡
着工 平成25年5月中旬
完成 平成26年9月末
建築主 新日鐵興和不動産株式会社
設計者　株式会社AO竹田設計
施工　未定

北大塚高台なのに地番は南大塚なの？

まあ単に書き間違えだろうね。

今日折込チラシが入ったけど、
ディスポーザーやキッチンの天板等、設備面は悪くなさそう。
高層階なら今は眺望も抜けるだろうし、あとは価格を見てだな。

駅から近くて良いよね。仕様も悪くない。この戸数でディスポーザー付きなのは有難い。
平均坪300万円切るなら買いたいな。

先日、物件の場所を確認に行って来ました。
なかなかに便利な所だなぁ～って思いました。

欲しいです！！

でも・・・最終的には
お値段次第ってところなんですがね^^;

早く、事前案内会の連絡来ないかなぁ～

階や向きによっても違うけどどうも坪３３０近くになるっぽい

北大塚の免震タワー買えばよかったかもそれだったら

いくら北と南は違うといっても設備とか地震対策全然違うしな

平均坪330ですか。。駅ビルが出来て利便性が格段に増すことを考慮しても、有り得ない水準ですね。

坪330なら普通にもっと都心部に買うよ。

300前後でしょどう考えても

事前案内会の連絡入りましたね～


南東側の中層階の坪単価が300位だったら、購入したいです！！
それ以上なら断念かなぁ～

大塚だとさすがに駅から3分歩いただけでは商業エリアからは抜け出せない立地ですねぇ。まあこの便利に贅沢を言ってはいけないですよね、できるだけ上の階を希望すればいいわけですし、マンションを出ればもう何でもあるというのですから利便性の面はレベルが高いなあと。というより山手線で不便なわけがないですよね（汗

ちょっとご神木にでも触れがてら現地見学といきましょう。

この立地で近隣には自然環境も多いようです、都内では珍しい便利さと自然の合わさった場所を想像しています。

駅前なのがうれしいですね
利便性も良いので通勤にも便利
管理費がどのくらいなのか気になります

事前案内会は資料請求されているかたには
そろそろ届いている頃でしょうか？？
駅まで近い事ですし、
設備も食洗機・ディスポーザー・床暖となかなかよろしいので
お値段もそれなりにしてしまうでしょうか？？

事前案内会の招待状、昨日届きました

楽しみにしています♪♪

価格・・・
どうなる事でしょう^^;

平均300前半ぽいですなー
あともうちょい安ければなー

バルコニーの戸切り、完全に密封ではないですね。 外壁にタイルも貼っていない。 サッシ低い。窓の金具安っぽい。正直、坪300は出したくない。。

外観は安っぽいですよね

事前案内会行った方価格はどんな感じでしたか？

３LDKでもコンパクトな感じですが設備仕様は一通りそろっている感じがします。
ウォーキングクローゼットもあれば家具もそれほど持ち込まなくてもいいですね。
駅に近いのでメリットはあります。

現地行ったけど周り電線多すぎだろ笑

近いのは魅力だが、環境はやっぱり大塚だなあ
という印象。

再開発があった街でないと、
電柱地中化は難しいんですよね。
電線が多いというのは確かにそうです。

でも駅からの近さというのは
自分にとっては大きなメリットですね。

長期優良住宅のマンションではないですよね？

予定価格帯が53.96〜67.02平米で、4000万円台〜6300万円台とされているので、坪単価で250〜310万円くらいかな。


この利便性でこの価格帯なら安い方では？

確かに安いね。
もう少し広さがあれば・・残念です。

安くはないわ、いろんなとこケチってるやん

先日　事前案内会に行って来たものです。

疑問点などの説明は、きちんと対応してくれましたよ。

後は、どの部屋なら我が家に最適なのか検討し、
他物件と比較しようと思っている段階です。

ちなみに、けっちている点って、どの様な点を見て思われましたか？

14階建なので仕方ないと思いますが、
免震構造なら、尚良かったのに、と思っています。

でも利便性が良いので、我が家にとっては検討の対象です。

タワーじゃないのに乾式壁とかさ、セキュリティー面なんかエレベーター前にもロックや着床制限とか厳重な
マンション増えてきてるのに風除室通ったらすぐ部屋これるし

あとモデルルーム行ってないからわからないけど３３の人が言ってるじゃん
階高や天井の高さも気になる

個人的に外壁は微妙な感じ…

しょうがないけど電線の量の多さとか周りの囲まれ感とかすごいし
まあ駅前の商業地域だからしょうがないんだけどね

中高層じゃないとお見合いになったり日当たりも良くなさそう

ただ利便性は否定できないし設備なども悪くないので
現地やモデルルーム行った人はレポしてくれるとありがたいです

あとは売主や建設会社もあまり存じないのでどうなのかなとは思ってます

事前案内会に行って感じた事

確かに構造面で、一部乾式壁を使用していますね。
全部がRC壁じゃない事はおっしゃる通りでした。

天井高240～245や、ハイサッシじゃない事は残念な対象ではあります。
ただ、アウトフレーム構造なので、室内に大きな梁がない事は利点と思いました。
バルコニーの奥行きが広く、
手すりにガラスフレームを採用している事で、広く感じました。

モデルルームはオプションが多く、洋室などは参考にならない点も有りましたが
３ＬＤＫを２ＬＤＫに変更してあった為、リビングを広く取り２ＬＤＫとして
使用したい方にとっては参考になったのではないでしょうか。

利便性は申し分ないと思いました。
駅から信号なしで３分で現地に着く事や、
南口にアトレが出来る事（25年秋予定）で、買い物等々、今後楽しみな面でもあります。

建物の外観・・・
おっしゃるとおり、確かにもう少しお洒落感があると、もっと良かったです。

すべて満足とは言えませんが、価格面、今後の大塚の発展を期待して
我が家は、検討をしている所です。

一度、足を運ばれてみてはいかがですか？
百聞は一見にしかず。。。って言いますから。

売主は株式会社サンケイビルとフジ都市開発株式会社ですよね。
実は私もここを検討しはじめるまではあまり存じ上げない会社でした。
どちらもフジサンケイグループで、実績としてルフォンシリーズやクレヴィアを
てがけているんですよね。

クレヴィアシリーズは伊藤忠都市開発ですよ。

玄関と廊下がタイルとかゴージャスだと思いますが私はこれが初めて、皆さん絨毯を敷いたりするものでしょうか。

裸足では通れないなあと住む前からおかしな緊張を持ってます。

傷とかどうなんでしょうね、そんな簡単に付かないとは思いますけど傷ができた場合の補修はどうするのかとか、経験者の方のアドバイスがあると助かります。

廊下がタイルだと見た目はいいけど、常にスリッパーか靴下を履かないと冷えてつらいです。

大塚は候補に今まで入れていませんでしたが、洋食屋多いですね。
駅が２箇所はいいですが・
デザインはいいですし、スパイスラックもあり、デッドスペースも活用されているのでいいなとは思いますが、玄関ホールタイル…。
実家の玄関がタイルでしたが、冷たいということで今タイルカーペット敷いていますよ。

榊さんのレポートの評価はどうだったの？

とにかく通勤などに便利な立地ですよね。
通勤に都電を使ってましたが、朝は意外と本数が多いです。
目の前じゃないので音は気にならないですよね。
大塚もセキュリティが気になるエリアなので、内廊下は有難いかな。
食事や買物は池袋がほとんどでしたが、アトレが出来たら便利になりそうで楽しみです。

廊下がタイルなんて実際行ってみないとわかりませんでした。　
HPではモデルルームとか公開していないので。
各部屋が廊下に面しているので、リビングに行くにもお風呂に行くにもトイレに行くのも廊下を通るということですよね。おしゃれだけど実用的にスマートにこなさないとですね。

Cタイプはプライバシーが確立している感じですね。
家族で生活時間帯が違う場合は
良いのではないかと思います。

ただ廊下の分、居室が狭くなっているような
そんな感じもします。

私はきっちり廊下があった方がいいのですが・・・
結構好みが分かれるのかもしれないですネ
設備面では床暖・ディスポーザー・食洗機と
欲しいなと思っているものが揃っているので嬉しいです

3Lで6千万は高くないですか～？？立地、設備を考えたら妥当なの？

高いと思います。10年後は㎡60万前後でしょうね。

これで高いなら郊外行くしないですね

交通アクセスを考えたら高くないけど周りの環境はひどい。三方向道路といっても周りの建物に囲まれててある程度
高層階行かないと抜けないし日当たりも微妙

電線がすごい多くて景観もよくない

まあ大塚ってそういう街だし駅前の商業用地だからしょうがないんだけどね

交通利便はいい

この辺って昔どんな土地だったの？地盤いいのかな

大塚の免震タワーレジデンスって平均いくらぐらいだっけ。３００前後だった気がする　　
ここが２００後半なら北大塚でも免震のほう買えばよかったのかな

床のタイルは冬冷たいよ。廊下にも床暖つけるなら、ああするのもありだと思うけど。

この規模でディスポーザーありってのは、管理費を要チェック。浄化槽の設置が義務付けられるけど、小規模だと一戸当りの維持費が割高になる。管理費が一般的な設定だと、管理組合の収支が赤字になるリスクが高いと考えておいたほうがいい。

内廊下だけど６５平米の３Ｌｄｋ　でディスポーザーなし機械式駐車場なしで特に今日豪華な共用施設がない４０戸
ぐらいの物件見に行ったけど　管理費修繕費　２９０００とか言われて高すぎだろって思った

ここはディスポーザーあり機械式駐車場あり内廊下で高くなりそう

３ｌｄｋのやつで２００００後半ならまだ許せるけど。それぐらいでやっていけるのかな

>62

駐車場の維持費は、駐車場使用料でまかなうから、管理費で判断すると間違えるよ。

機械式で駐車場使用料無料なんて破綻するのが目に見えてる物件もあったりする。管理計画もチェックしておいたほうがいい。長期修繕計画って重要事項として説明するけど、管理計画って説明されずに、月々管理費がいくらですでおしまい。チェックしないと、入居後にしまったということになる。

ここ入居しそうな層って一般人だよね？笑
大塚ってあっちの筋の人とか水系多いらいしから笑

三業通りは昔の花街だからお水系は多いだろうけど、ここよりも免震タワーの辺り。

子供を公立に通わすつもりなら評判を確認した上で判断すべき。学力レベルも。

大塚でこの3L6000マンて高くはないよね？

値段だけで言ったらね。ただまだモデルルーム行ってないから判断できないけど
値段にはそれなりに理由あるよね。大手施工、大手デべじゃないしなんていっても
今のマンションとしては天井やサッシが低い。セキュリティとかも最低限しかないし

あと管理費や修繕費高そうだけどここに文句たれてる人いないならそうでもないのかな
まあモデルルーム行ってみるか

まあ６７㎡で６０００万だせるならタワレジのほうがよかったと思うよ

客観的にブランズとここどっちがいいですかねえ。

あっちも同じぐらいの相場かもしれない

あっちはデべは大手だけど

低地で満足するか中腹かの選択。

ここらへん低地なの？　
新大塚のほうは高いけど

ブランズの場合もっと高そうな気がするな

床のタイルは冷たいのですね。。。
玄関から廊下がタイル敷きだと高級感がありますし、掃除も簡単で良さそうに思えますが
冷え性の方にとっては厳しいかもしれませんね。
ここでは宅配レンタカーシステムが気になりますが、車はエントランスまで配車してくれるという事
なのでしょうか？

レンタカー置くスペースあるからそこまで持ってきてくれるんじゃないかな

管理費修繕費は最初の５年までは安いけど、１５年、２０年たったらめっちゃ高いけど
これどうなん？リセールに響きそう

管理費修繕費１５年越えたあたりから高くない？リセール響きそう

すみません二回同じ内容のこと書いてしまいました(>_<)

修繕積み立ての段階的値上げと定期的な一時金徴収は、未納を引き起こす原因となりうるんで、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

修繕積立金の事ですが、５年ごとに引き上げる計画なんでしょうか？

ちなみに、いくら位（何％位）引き上げかご存じの方がいらっしゃたら教えてください。

＞＞５１さん
アトレは今住んでいる駅にもあるのですが、美味しいパン屋さんが入っていたり、
成城石井なんかも入っていたりします。結構お総菜なども豊富なので、ちょっと
手抜きをしたい時なんかは買ってしまったりします。アトレにどの様なお店が入るのか
とても楽しみです。アトレができるとますます便利な駅になりますよね。

ここって昔なんだったの巣鴨村？畑？台地の中腹部分？大塚駅あたりよりはちょっとあがったところだよね
旧癌研どおりから三業通りあたりまでは川だったらしいし

まあ高台とはいえないのかな。役所行けば古地図見られるかな

中腹ですね。

駅にも近くて、落ち着いた感じの外観ですね。
専用部分の廊下が石なのは、ちょっと気になります。
お掃除とかはいいのですが、確かに寒そう。
スリッパを履いていればいいのかもしれないですが、どうなのかな。

モデルルームの入っている建物に、まいばすけっと（スーパー）が入るね。
ますます買い物に便利になるな。
部屋が狭く我が家の購入対象にならないのが本当に残念。
立地面は自分の中ではここ数年の巣鴨/大塚の物件の中では最も気に入っているのに。

モデルルームの入っているビルに、
まいばすけっとがはいるんですかぁ～

よいですねぇ～(^^)v

生活に必要な施設が近くにあると
何かと便利で暮らし易くなるんで、大歓迎ですね。

確かに商業地域で将来、羨望や日照面でどうなるかわからないという点と電線の多さという点以外はいいですね
あの電線は景観的にいただけない。サンモールの電線の多さについても、区に意見を出したらしいが、将来的に
なくしてほしいなあ

あとエントランスホールももうちょっと豪華なソファなどおいてもらえないのか笑
まあ高級志向じゃないからなあ

確かに環境変化リスクは否定できませんが、
現時点で既に高い建物に囲まれているので更なる大きな悪化はあまり想定し難い点、
また、東方向や南方向は広めの道路の為日照は確保されると考えられる点(特にCタイプ)、
から許容範囲かなとは考えています。
確かに電線はイマイチですね。早く共同溝化して欲しいです。

恥ずかしい、良く見たら羨望じゃなくて眺望ですね笑

確かにファミリータイプはないですね。。

北大塚の新日鉄興和まで待とうかな。あそこは環境良さそうだ。

その新日鉄の環境どうですか、けっこう夜は寂しい通り？あと高台だからけっこう坂きつい？

新日鉄は、夜の人通りは多くは無いけどコンビニがあるし結構明るい。

坂はあるけどキツイという程ではない。勾配はルフォンへの坂と大差は無いのでは？
フラットを求めるなら巣鴨から歩いても7〜8分くらいなので、巣鴨を利用するという考えも。

マイナス点は宗教施設が目の前にある点、巣鴨・大塚の抜け道になっているので車が多少通る点かな。

ハイコートって新日鉄の高級ブランドだっけ？リビオは知ってるけど

なんか低層の敷地広めの高台邸宅って感じだね。現地みてないけど

高くなるのかな？？利便性は南大塚のほうがいいけどね

ここも中高層階で５５００ぐらいだったら買いたかったけどなあ

ハイコートは元々は興和不動産のブランド。
ブランドの位置付けは詳しくないけど、過去は浜田山・青山等の億ションのある物件に付けているので、
ハイエンド物件に付けるブランドと思います。

価格は高いと思いますよ。隣のヒルズ山手大塚は99年築で未だに坪200万円前後で取引されています。
平均300万円超くらいになるのでは・・

新大塚のブランズと比較検討していて迷っています。同じ方いますか？

いますよ(^ ^)

ルフォンよりブランズのほうがいい

私はブランズよりルフォン派。
通勤に山手線を利用しているのでルフォンの方が便利。静かな立地であるのも良い。
また、ブランズは計画道路の存在が問題かな。

ルフォン→囲まれており、日照がよろしくない。
ブランズ→南向きは日当たり良好、大手デベ、道路計画さえなければ完璧。惜しい。

確かにね、自分も最初は利便性の良さや日照を考慮して断然ブランズ派だった。外観もブランズのほうが好み。
ルフォンは日照が微妙だから、道路計画と日照どちらを取るか迷う。価格もルフォンのほうが高い。

二重天井に二重床、宅配ボックスとしっかりしているところですね
レンタカー配車サービスも他にはないサービスでちょっとしてお出かけに便利そう