青山・麻布に連なる丘の中腹にある邸宅地。GHQの迎賓邸としても使われた実業家・中村是公私邸跡地。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/
＜全体概要＞
所在地：渋谷区広尾3-77-1、37の各筆の一部（地番）
交通：日比谷線広尾駅から徒歩12分、山手線恵比寿駅から徒歩13分
総戸数：114戸（事業協力者住戸46戸含む）
間取り：1LDK～3LDK（総販売戸数67戸に対応）
面積：43.9～152.33m2
入居：2014年6月下旬予定
売主：三菱地所レジデンス
設計：三菱地所設計
施工会社：大成建設
管理会社：三菱地所コミュニティ
[スレ作成日時]2012-12-12 19:53:37
＞２２０
随分、個人的な恨みがありそうですね。
女でも寝取られましたか（笑）？
広尾がろくでもないところと言うのは、以下をみれば明かかと。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326189/res/49-55
↑極端な事例ばかりでているけど、まともな有名人も沢山住んでいるよ。
メディアで公表されている事例のうちで特段差し替えのないと思われるところでいえば、（私が）大ファンだった森光子さんも広尾に住んでいたし、某メガバンクの頭取の別宅（会社所有でしょうが）も、近くですよね。
そもそも広尾って、どうして世間一般の憧れの地として有名になったのですか？
世間的にはバブル時代は田園調布がもてはやされていたように記憶してますが。
広尾ガーデンヒルズで一躍有名になったのでしょうか。
モデルルームと現地を見てきましたが見送りを決めました。価格はそれほど割高感はありませんでしたが、以前の緑が思ったより残されていない点や地権者から賃貸に出てくるであろう部屋数が予想以上に多かったためです。
モデルルームと現地を見てきましたが見送りを決めました。価格はそれほど割高感はありませんでしたが、以前の緑が思ったより残されていない点や地権者から賃貸に出てくるであろう部屋数が予想以上に多かったためです。
「地権者から賃貸に出てくるであろう部屋数が予想以上に多かった」と判断された根拠をご披露いただけないでしょうか？
複数部屋を割り当てられる地権者が多いということ？
地権者が多い物件はリセール相場も崩れる可能性があるので要注意です。
地権者住戸の割合は重要ですね。
地権者は一人だけなので、住まない部屋は賃貸になるかと。
なるほど。ところで地権者から賃貸に出されるであろう戸数が数戸あることが、購入の決定を左右するような大きな要因なんでしょうかね？
数戸ではないですからね。ここの場合。 住環境に多少なりとも影響はあるのでないでしょうか。
具体的にどの様な「住環境への影響」を考慮しておくべきでしょうか。30~100万/月の家賃(M井不動産査定)の賃貸物件を契約される隣人を想像するに、殆ど気にならないんですが。。
経済的にはそれなりの人が借りるので問題ないでしょう。ヘタをすれば、購入者より「お金持ち」だったり社会的地位が高かったりすることも十分考えられます。ただ人間性や人種のことを言い出したらきりがありませんし、賃貸入居者と購入者の品格もどっちが上かなんて法則はないし。しいて言えば、資産価値を保持しようというインセンティブがないので、管理組合の業務に無関心だったり、規約遵守やマナーの点で差があるかも知れません。ただそれもこのクラスのマンションならどこにでもある話じゃないですか。そもそも地権者からの賃貸を気にして物件を選ぶ人が世の中にどれだけいるのか。そんなことよりもっと根本的で重要な要素で選ぶと思いますけど。
232さん> 御意、であります。
西麻布・南青山と完売間近で、同じデベさんに聞いた
だけですが、ここも、まぁ、時間の問題だろうという
ことでした。なんだかんだで、三菱ブランドは強いと
思います。
（勿論、西麻布、南青山、ここ、とも立地の持つ価値
があるので、どこのデベでもそれなりに売れるでしょうが、
やはり三菱というのもあると思います。）
なるほど…ブランド力というところなんでしょうか。
この辺りで賃貸だったら、やはり私もそれなりの方が借りられるのではと思います。
賃貸が多いから不安、とか
マンションの品質が維持できないとかそういうリスクは低いのではないでしょうか
今の私のマンションと比べたら神クラスのマンション。
欲し〜〜〜っ！！
地下が3階・2階とあるようですが、これらは何に充てられるのでしょうか？
駐車場が意外とあるので、駐車場に充てられるのでしょうか？？
そうだとしたら、風雨にさらされないので良いなぁと思っております。
こちらの魅力は何と言っても立地と、低層であることじゃないかなと考えております
立地、立地とおっしゃいますが、それほどでもないと思います。
えーー
価値観はそれぞれだと思いますが、
世間的には広尾っていうだけでセレブな部類かと思います。
羽澤ガーデン跡地で三菱。
十分過ぎるくらい。
事業協力者の方のお部屋にコンパクトなお部屋はあるのか気になります。
周辺に緑も多くて、素敵な場所だと思いました。
そうはいっても、生活スタイルに合わない場所だったらあまりいい場所とは感じないかも。
共用サービスもいろいろあるし、防災も防犯も考えられていてよさそうです。
お値段もよさそうですが。
羽澤ガーデンの由緒ある木造の建屋や見事な庭園が懐かしく、それがもう存在しない現実がとても寂しく感じます。何年か前に、近所の日赤のバス乗り場のロータリーに沿って並んでいた見事な桜の木々が取り払われ、ガーデンフォレストの工事が始まった時も、あまりの寂しさにちょっとしたうつ状態になったほどです。こういうマンション事業はもちろん必要ですが、その代償は決して小さくは無いでしょう。私と同じような思いの住人はこの辺りにはたくさんいます。そういう歴史や人々の思いとは何の関わりもない人々が、高額な金額を払ってそこに住む図式にはただため息が出るばかりなり。
それが日本だと思って、諦めていただきたい。
No.242さんの投稿は理解できますが、羽澤ガーデンが営業継続できるようにご近所の方たちが協力されたのでしょうか？むしろ、営業についてクレームを言う周辺住民の方がいらしたとも聞きます。その結果が、売却、マンション建設に繋がっている面もあると思います。営業が維持されることを望む人達は、やはり少しでも営業に協力するために、頻回に羽澤ガーデンを利用すべきではなかったのでしょうか。
そうではなく、「日山」の問題でしょ？
「日山」側に問題はありますが、仮に存続を望む周辺住民の方たちも批判するだけでは無く、存続のために努力する面もあるのではないかの意です。
努力された住民もいらしたでしょう。ただ、根本的なスタンスの違いと、あとは何と言ってもお金の問題が優先されただけのよくある話です。
周辺の新築マンションと比較しての、利点を教えてください。
立地というかなんというか、
駅からは確かに遠いかもしれないですが、
静かさや緑の多さという点ではとてもいいのではないかと思います。
こちらの辺りだと車を持たれる方も多いのかな？とも思いますので、
リセールの際もそこはあまりデメリットにならないんじゃないでしょうか。
さっそくのご回答をありがとうございます。たしかに、広尾、恵比寿駅までは徒歩圏内ですが、アップダウンがあり若干遠い気がします。しかし、他の駅近マンションに決定的な物件もありません・・・。
緑多くないでしょ
木はほとんど切ってほぼ更地になりましたから
現存した由緒ある木造の建屋や見事な庭園があった所に建てられるという事は、確かにその風景や歴史に思い入れのある方にとっては心痛めることでしょう。しかし、では、ここの周辺は、以前はどうだったのでしょうか？少なくとも広尾５丁目界隈は１７００年代から町並みが整備され、その町並み周辺の広尾界隈は江戸時代から「江戸名所図会」に載るほど、大型の水車や橋の景色がすばらしい風情のある土地で、庶民の遊歩散策の場だったそうです。当時の人にとっては非常に思い入れの深い土地だったことでしょう。それを明治時代に取り壊して開発が進み、そして1945年の大空襲の被災を避けた歴史ある建築物の多くも戦後に取り壊され、新しい住宅が建ち、何度も建て替え・区画整備をして、そして、１００年以上も前に住んでいた人の心情を知る由もなく、いまの住人の方々が（あるいはその先祖の方が）高額な金額を払ってここに土地・家を購入されて、住まわれているのもまた事実。
この物件は、一部とはいえ当時の建物や庭園（樹木84本、暖炉や床の間の棚など建物の一部、灯籠など）を保存しているというのは素晴らしい事ではないのでしょうか？残戸数は、もう、わずかなようです。
「日山」が反対住人をかわすための苦肉の策として一部を残す羽目になっただけのことで、そこに美談はありません。
確かに現地を確認したら元々あった緑はほとんど無くなってしまっていますね。残念です。
賃貸は三菱系ではなく地元渋谷の東急系の会社で募集のようですね。
そうなんですか。
デベ系の所で賃貸に出される方が多いのですけれどね。
間取りはいわゆる田の字っぽい感じですけれど、
1部屋1部屋が広い事と浴槽がゆったりしているのが良いなぁと思います。
それでも料亭時代の灯篭や暖炉、石畳を残した事は良いと思いますよ。
樹木はどれくらい残してあるのでしょう？
既存樹に加え、今回新しく植栽されるそうですから緑に囲まれた
落ち着いた環境が作られていく事を期待しております。
そうですね。無くなったものはしょうがないので、懐かしんでいてもしょうがない。しかも契約者でもない部外者がとやかく言っても始まりません。ただ契約した方々には、せめて歴史的背景と周辺住民感情をほんのちょっぴりでもいいんで知っていていただきたいものです。
少しでもその土地の地歴というか証というかそういうものが残っているのって
私は結構いいなぁと思います。
でもこれは考え方の違いですね。
なんだかんだ言って別の物を作ってしまったんだから、なんて考え方もあるでしょうしね。
いつの間にやら最終期になっている。。。
西麻布も南青山高樹町も（ついでにオープンハウスも）
完売間近だし、一体、どうなっているんだ？
アベノミクス効果？
どっちを信じるか、という問題ではなく、違いが果たして何に起因するのか（恐らく測定の仕方やボーリング地点の場所や数、または前提となる地震の規模や震源などに起因すると思われますが）、気になる方はその違いを理解した上で判断すればよろしいかと思います。
ここも、残りは少ないので、完売は時間の問題。
ＨＰ見ると残り１１戸です
最終期まで来ているので決して不調ではありませんが、
駆け込み需要が一巡してこれからが正念場タイ
残り7戸になっていますね。
ここは中庭をライトアップするようで、素敵な物件と思います。
【ご本人様の依頼により削除いたしました。管理担当】
都内で中古の億ションの成約率
1％以下ですよ！普通の中古で
だいたい8％くらいなのに。
リセールは無理でしょう。
私も古臭いビンテージマンションに
億払うくらいなら新築買いますし。
ということは、
億ション買う人はほぼ永住目的の方だけになるってことですかね
No.269さん、2003年6月施工のリノベーションマンション「ザ・ウ○スト○ンスター六本木」、築10年ですがリノベ終了の１１戸のうち１０戸は坪単価650万～700万円ですぐに成約になりました。販売価格は1.5億〜3億円台。ここの物件から外苑西通りを挟んでほぼ等距離の物件です。都内といっても広いですから、中古・リノベでも売れるところは高値で売れます。
＞２６９
＞都内で中古の億ションの成約率 1％以下ですよ！
これ、どこの話ですか？
例えば、ガーデンヒルズにしても、成約率１％なんて、あえり得ないと思うのだけど。むしろ、売れない部屋をみたことがない。
ガーデンヒルズの中古は大量に出てるけど
たいして売れてない
1％以下ということは、中古億ションが100戸売りに出ていてそのうち成約が１戸あるかないかという計算ですが、現実味がないですね。
中古マンション売りに出したこと
ありますか？高額な中古マンション
は駅近でも恐ろしいほど買い手が
つかないですよ。結局、中古の高額な
マンションって需要がないんですよ。
若い世代は金額的に買えないし、
管理費が重いし、設備は古いから
リフォームでお金かかるし、新築が
買いたい、同時に規制緩和でマンション
が乱立して、都内で希少立地の価値が無くなり
ましたよね。いずれ広尾駅直結の
タワーマンションもできるでしょう。
或いは広尾駅直結の低層マンションで庭には
豊かな植栽なんてマンションも
出てくるでしょう。国が規制しない
限り希少立地など全て消えるのでは。
赤坂、青山、番町、広尾どこも
マンションだらけですよ。
昔はお金持ちしか住めないエリアが
今は親からの援助が多少あれば割と手頃に買えてしまう。
私も両親の赤坂のマンションには
住みたくないので売りに出してますが、
赤坂と白金高輪の両マンションとも駅徒歩4分で、
当時は最高級のマンションで今も
風格はありますが買い手どころか内覧すらありません。
値段下げれば？
中古と言ってもバブル期の物件はとにかく管理費と修繕積立金が異常に高いのでそれがネック。築10年程度で名の通った物件ならそれほど問題ない印象ですが。
都内の中古マンションの成約件数が
月に平均950戸！しかないんですよ。
どれだけ中古マンションが都内で
売り出されてるかご存じですか？
売り出し件数に対して全く買い手がいないに
等しいです。しかも成約マンションの半数以上は
ワンルームとかの狭小な投資用マンション
なので、高額中古マンションを売るのはホントに
厳しいと言われました。
将来、使わなくなれば売れば良いとか
賃貸にすれば良いとか、気軽に
言いますが、需要のない価格帯なので
無理と考えた方がよろしいかと思います。
新手のネガですか？
買えない人のひがみか。
＞或いは広尾駅直結の低層マンションで庭には豊かな植栽なんてマンションも 出てくるでしょう。
→そんなのでてきたら、坪1000超えるのではないでしょうか。
＞私も両親の赤坂のマンションには 住みたくないので売りに出してますが、赤坂と白金高輪の両マンションとも駅徒歩4分で、当時は最高級のマンションで今も風格はありますが買い手どころか内覧すらありません。
（100平米を優に超えるような）ヴィンテージと言われる高額中古マンションは、ファミリー世帯向けですよね。そういうマンションを買う層は、大概、教育にも熱心なので、学区がよいエリアにあることが重要になってきます。
港区ですと、青南、笄、本村の辺りです（また、この辺りは、有名私立小やインターが集中するエリアでもあります）。正直、赤坂は学区がよくなく、ファミリー世帯で殊更に赤坂を狙って住む人は少なくでしょう。
ガーデンヒルズ（これは、あまり広くないので、今般の議論の対象とは少しずれるのかもしれませんが）なんて、欲を出さない価格設定にすれば直ぐ売れているし、この前でていた西麻布のパークマンションも、オープンルームの当日に、いくつか申込みがあり、結局満額で売れてしまったそうです（ただ、私は投資目的でしたので、投資としては、利回り的にちょっと微妙かなと思いました。恐らく実需派が購入されたのでしょうが、こういう、投資と実需の違いによる目線感の違いを感じることは、結構あります。）。
白金高輪は、どうなんでしょうね。白金は、白金小とか結構人気あるし、ファミリー世帯も多い気がするのですけどね。ホーマットとか、結構すぐ売れていますよね。宗教色が強い街なので、好き嫌いはわかれるようですが。
ファミリータイプのマンションにとって、学区・教育環境はかなり重要で、白金も、白金小以外の学区になると、やはり回転速度は落ちてきますね。
若い方中心に中古を買ってリノベーションする方が増えていると耳にしますが、こちらのような高額マンションでは逆に買い手がつかない恐れがありますか。。。
需要があるのは新築には手が届かないけれど、中古を安く買って自分好みにカスタマイズしたい層ですものね。
＞需要があるのは新築には手が届かないけれど、中古を安く買って
だから、ここが例えば、新築だと1億5000万円だとして、
20年後くらいに、1億で買えるのであれば、2000万円くらい
かけてリフォームして住むのに丁度よいじゃない。
（多分、1億では買えない、つまり、それ以上の額での
需要があると思うけどね。）
値段次第だけど、中古もいいかなーと最近思うことがある
＞287
今買う必要がないならそれもアリだと思います。問題は出てきた中古の階や間取りが希望に叶うかどうかということなんですよね・・。
ここは自身の価値観では超高額です。
さすがに新築の価格にはタジタジ・・。
でも中古ならどれぐらいに下がるのかなあという期待は持ちます。
高樹町で問題でたな。
冗談かと思ったら、何だか大変そうな気配になってきてます。
実際のところは何があったんでしょう。とても気になります。
こちらは大丈夫でしょうか…南青山と同じ時期ですし…
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】
チェックアイズが機能していない感じですかね。
どういう内容のCheck Eye's Reportが配布されるかですね。
近所を通ってみたら、西側はカバーが外されていました。
だいぶ出来てきています。
となりの樹木は料亭時代からのもの。
もう一枚。
広尾３丁目って、どんな町なのでしょう？
人気あるのでしょうか?
広尾駅や恵比寿駅からも微妙に遠い。
広尾２丁目は高級住宅街で有名だけど。
広尾3丁目とは日赤通りと駒沢通りに挟まれたエリア。全体に傾斜地で真ん中にいもり川が流れており流域の地盤は軟弱。女学館や大使館以外に、ユダヤ教団や創価学会など宗教関係の建物もある。今は無きオウムの拠点も隣接していた。道路は狭く入り組んでいるものが多い。
２９５さんのお写真
ＨＰのデザイン図と色合いが少し違うように感じるのですが、
もともとこうゆうデザインだったのでしょうか？
モデルルームにある模型はこんな感じだから、２９５さんの写真と同じ感じだと思う
中庭
陽光の下
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】
あまり高級感がありませんね…
どこか地方のファミリーマンションかと思いました。
随分な物言いですな。
周辺が高級マンションだらけだけど、ここは団地っぽいよね。笑
周辺の高級マンションって、どこのことでしょう？ あと、団地っぽいと言えばガーデンヒルズやフォレストがまさにそうでしょう。
なるほど購入者の方はもともと写真のイメージで買われてるのですね。
CGだともう少し白というか青みがかった建物を想像したのですが、模型で写真のようなアース色を確認されてるなら
外野がどうこう言うことじゃないですね。
307さん
隣のクラッシィハウス広尾フィオリーレ、チェルシーガーデン、イースタンホームズ広尾、反対側ですとル･カルム広尾、広尾レジデンス、ラシテ広尾218などがあります。（私はその中のどこかに住んでいます）
ここは目の前のおんぼろ宿舎に合わせたのでしょうか？笑
植栽が植えられてもっと立派になるとよいのですが、裏側は今の段階では残念な感じですね。
もっと周辺の資産価値が上がるような開発を期待したいところですが、木も伐採して団地のようなマンションを建てるのはナンセンスです。
周辺住民として、もっと完成したら良くなることを願っています。
３０８さん
同感です。外観はHPをみると白みがかった感じがしたのですけどね。タイルを貼る前のコンクリーと打ちっぱなしの状態のほうが美しかった気がするのですが、、、
309さん 賃貸でよく外国人が住んでいるような低層の比較的戸数の少ない物件群ですね。まあ3丁目はそんなに良い土地ではないので、高級マンションと呼べるかどうかは意見の分かれるところですが、確かにどれも3丁目の雰囲気にはマッチしてますし、団地感はありません。そういう意味では、この物件は異質ですし、団地と呼ばれる意味も分かります。まあ採算のこともありますから、あまり木を残せなかったんでしょうし、戸数を確保するためにこんな外観になったことはお気の毒様としか言いようがありません。
樹木を上手く残せなかったのは残念ですが、勾配を活かして浮き立つように設計しているランドプランは素敵と思いますが。
感じ方は人それぞれということでしょう。
写真の色合いもカメラの機種にもよるし、日光の当たり具合にもよるし、参考値にしかなりません。
このご時世、外観は二の次、まずは施工がちゃんとなされているかがポイント。
チェックアイズが機能していないとなると、施工ミスの有無をどうやって我々素人は確認すればいいのだろう。
ERIが中間検査工程をちゃんとやっていればまず問題ない。売主ー施工ー第三者のチェックはかかせないでしょ。３社でチェックしてだめなら、それはもう問題外でしょ。高樹町は施工丸投げだからおかしくなった。
ERIが中間検査工程をちゃんとやっているかどうか、どうやったら分かるのか？それから施工丸投げかどうかは、どこで分かるのか？素朴な疑問です。
高樹町の報道で、三菱地所レジデンスは他のマンションについて、施工中・販売中すべての物件について同様の問題が無いことを確認したとしている。とあるが、聞き取り確認で信用すると思っているのか。第三者機関の調査を行い公表すべきでないか。
どっちの駅にも遠すぎる。
車で通勤するならまだ良いが、それでも生活するには不便を感じそうだ。
高樹町は震度５で崩壊する、と説明がなされたようですがどんなマンションだったんですかね。驚きです、、
