ライオンズ浦和セントマークス

>デベの信用度、住環境、建物のクオリティのいずれにおいてもこちらが群を抜いていると思われます

おいおい、住環境、建物のクオリティは知らないが、デベの信用度を評価してるってどうかしてないか？
大京が産業再生機構に支援申し入れをしたのが２００４年９月２８日だから、たかだか３年前。銀行に債権放棄させて何とか凌いだだけで、大量供給リスクが高いことは周知の事実。
財閥系のブランドデベなら分かるが、供給量が多い＝信用度か高いという短絡的思考をしているアホが未だに存在するんだね。
ご自身認識のごとく全く無責任な発言ですね。

>51
その通りだと思います。
不動産デベロッパー事業は資金回転がストップすると債務が膨らむ事業構造です。２００４年の大京の経営破綻は大量仕入れ、大量供給のモデルが高リスクであることを世に認識させた。
即ち、地価上昇に伴う物件価格の上昇、金利上昇⇒消費者の買い控え⇒大量在庫の発生⇒有利子負債の拡大という負のスパイラルが待っています。
高値で売り出したものの思うに任せず、結局はリスク回避のために売れ残り物件を賃貸用に一括売却したりするデベもありますが、これではブランド力の低下に繋がる。

売れないことが資金回転を滞らせる根源なんで、「大量に供給」することよりも「早期に完売」するモデルを作ることが大切。したがって、規模の大小よりも消費者ニーズに適合した物件をリーズナブルな価格で提供し、早期完売型モデルを確立しているデベが私の考える「優秀な会社」です。
いざというときに信用補完してもらえるのが財閥系の強みですが、まあ、大雑把に言うと財閥系以外のデベはどこも似たり寄ったりってことになるんじゃないでしょうか？大京が決して「群を抜いて良い」とはいえないと思います。

あとデベロッパー事業だけに特化している会社もどうかなと思う。リスク分散を考えた事業ポートフォリオを構築することも経営安定化を図るひとつの目安です。
マジに信頼性を確認しようと思えば財務諸表分析をされることをオススメします。

>武蔵浦和にもプラウドタワーをはじめいろいろな物件ができていますし、今後の発展が期待できる街ではありますが、残念ながら文教地区という意味合いでは浦和・北浦和・南浦和からはがっくりと劣ります。

武蔵浦和の中ではプラウドは別格でしょう。通学校もプラウドは沼影小ではなく別所小です。
プラウド買う人の教育レベルも高そうだし、がっくりと劣るというほど差があるとは思えませんが。

いやいや周辺環境が悪すぎます。
武蔵浦和駅界隈におけるタワマンの乱立ぶりは目を覆うばかり。隣接予定の６１階建イニシアタワーの圧迫感はかなりのものでしょう。
こんなに工場ばかりの利用価値の無い土地だから、無秩序に高層住宅化して採算を取ろうというデベが無茶苦茶している結果ですよ。
行政の無責任スタンスは大いに疑問だが、それだけ武蔵浦和が軽視されている証左でしょう。
タワーなら浦和のコスタタワーぐらいのゆとりある眺望がほしい。

また、タワー特有の問題点も多々あります。
内廊下の問題点＝風通しが悪くなる（タワーは特に窓が一方向になり勝ち）。廊下に、湿度、においがこもる（タワーの内廊下に窓なんかない）。
エレベーターの設置台数が少なく、待ち時間が長い。値段の幅が多く、金銭感覚、生活環境の違いがあり、管理組合がまとまらない（勝手な事をする人が出てくる）。戸数が多い為賃貸に出たり出入りが多くなる。
高層階にいると建物から出るのが面倒になり、引きこもりになる。等々・・

プラウドタワーはプラウド教＊＊が都内通勤の利便性だけで買う物件でしょう。
沼影小？別所小？そんな学校あったんですね。どっちもどっちじゃないの？

こんな環境は勘弁して欲しいものです。

>沼影小？別所小？そんな学校あったんですね。どっちもどっちじゃないの？

ずいぶんひどい言い方ですね。
そういう言い方をすれば、都心在住の人からみれば、浦和も武蔵浦和もどっちもどっちです。

この物件を検討している人は、新都心のシティテラス、武蔵浦和のプラウドタワー、大宮のファーストプレイスタワーなどと比較しているのではないかと思います（価格帯が同じようなので）。
これらのなかで利便性や周辺環境、立地といった観点から決定されるものと思われます。
教育の問題ですが、これらの物件を購入しようという親はだいたい、子供に私立に行かせることを希望すると思います。塾通いが毎日になってくると、公立の学校なんてどうでもいいんじゃないでしょうかね。要は常磐小とか別に関係ないってことです。

さいたま市には進学実績の優れた有名私立はほとんどありません（栄東ぐらいか？）。私立行かせるなら都内まで通学定期買ってせっせと通うんですよね。
ぜひともお子様の安全には十分注意してあげて下さい。
せっかく有名公立校があるのにもったいないですね。まあ開成ぐらいにいってくれれば万万歳ですけどね〜。

いやいや、武蔵浦和とは雲泥の差ですよ。
（ましてや川口なんて比べることすらできません。）
武蔵浦和ってそもそも住宅地というよりメインは工業地じゃないですか。
それを由緒ある浦和と比べるなんて…
周辺住民としてはありえないと思いますね。
有名私立？
それはあるに越したことはないでしょうが、公立でいいところがあるならそっちの方が素直にうれしいと思いますけどね。
あと開成とはいわないまでも、浦高か一女のどちらかに入学できれば、その先もまぁそこそこはいけるでしょう。（東大一直線とはいいませんが）

>>54
プラウド武蔵浦和は高級仕様の内廊下ではない。
ドーナツ型だが、一応外廊下の部類に入る。（野村はなんでケチったんだろう？？やはり武蔵浦和だからだろうか）
したがって内廊下の欠点は当てはまらない。
（欠点があっても自分は内廊下がうらやましいが。）
大宮ファーストプレイスは間違いなく高級仕様の内廊下。

まあ武蔵浦和の話はいいでしょう。浦和の物件を検討している人は、武蔵浦和は眼中に無いはずですから。
でもライオンズも経営破綻イメージが未だに残っているので、マンションブランドとしては二流に成り下がっていることも事実。
もうすこし謙虚な姿勢で価格設定すべきでしょう。

そういうことでやっぱ高いのでしょうか。
でも教育環境、２駅利用可、浦和東口の再開発等々考えると
いい物件なんですよね。これからの浦和物件が更に高いとなると
もう他にないかもしれないし、考えところです。

最終的にはデベの大京をどう考えるかでしょう。
立地・環境・建物のクオリティは及第点なわけですから。
今日、２１時台の京浜東北線車内で桜陰の生徒を見かけましたが（乗車したのは都内です）、やはりというか浦和駅で降車してゆきました。
公立云々に限らずとも浦和駅周辺が文教地区であることは事実ですよ。

>>47さんと同じように、子供の教育環境を考え4物件で考えました。
　ただ、夫はパンテオンの売主を聞いた事が無いというのと、パンフレットを請求したものの、CDケースに入った資料だけで、インターネットと変わりない情報しかえ得られず（間取り図は1つ増えていましたが非常に見ずらかった）、売り出し1週間前だったのですが、モデルルームに行けば、大体の価格を教えてくれますか？と尋ねたら教えられません。だったので
→知られていない会社（ミオカスの山田建設は自社資料も入っていた）なのに自社の資料もないし、
不親切→夫の中では買うべきでないになりました。私的には4つの中では駅にも学校にも一番近かったので此処がいいな〜とおもっていたのですが。。。
　今は地方にいるので、マンションだったらインターネットで情報を得て買えると思い、どんな感じかな？と言う事でこちらにある大和ハウスのモデルルームに行った所、
　やっぱりマンションは造りですから、良いところは、大和の他なら、三菱地所、大京でしょうか。と、言われました。
　それで、浦和には大京しかなかったので、セントマークスが買いたかったのですが、我が家の経済では1階しか買えなさそう（マンションで1階に住みたく無いと言う夫なので）
→あきらめ、他物件に決めてしまいました。お金があったら耐震強度2でしたし、買いたかったです。

>>62さん

47です。お互い価値観が似通っているみたいですね。
我が家は引き続きライオンズ第一候補で検討中です。
ただ、９０㎡４ＬＤＫの南西角住戸だと７６００万円もしますので、
完全に予算オーバー。ここなら８０㎡の中住戸５９００万円ってとこ
ろがギリギリのラインなんです。ただ、中住戸だと暗くて閉鎖的な感
じがする気がします。
一方でパンテオンのパークビュー角住戸が価格帯が同じなんです。

ライオンズの静かな住環境と仕様はカッコいいし、パルコに自転車で
いけるのもいいです（買い物と図書館を利用したい）。
ただ、パンテオンの駅３分と公園を向いた開放的な間取りの角住戸も
捨てがたいという感じです。
学区も岸中と常盤中は県下でトップクラスの学校と聞いていますので、
子供のことは安心できます（子供はまだ小学生ですが、学校は中学校
のレベルを意識して選択しています）。
今のところ営業さんの対応もどちらも丁寧でいいので純粋に住み心地
で選びたいんですが、本当に迷っています。
デベの信用については正直良く分からないし、戸建注文住宅なんかは
地場工務店を使う場合もあるので気にしていません。
現在資金的な手当ても平行しているので、１１月ぐらいには目処を付
けたいと思っています。

62さんは他の物件にされたみたいですが、山田建設にしたのですか？
差し支えなければどちらの物件にされたか教えていただけませんか？
決められた理由なども教えていだけると非常に参考になりますので、
よろしくお願いします。

武蔵浦和が無秩序な開発じゃないですよ。
再開発予定の街区が複数あり、街区ごと開発を始めているので、
現在は、虫食い状態なので一見無秩序に見えるだけです。
リンクは再開発はさいたま市の再開発計画です。
ちなみに街区ごとに、
歩行者専用デッキ（ペデストリアンデッキ）でつながる予定です。
http://www.city.saitama.jp/cgi-bin/odb-get.exe?WIT_template=AC020046&a...

今後、この辺で大規模なマンション供給が可能なのは、
浦和駅西口の再開発事業と武蔵浦和ぐらいしかないんじゃないかな。

浦和も東口の次は西口ですか。
個人的には西口の再開発が気になります。
デベって結局どこになったんでしょうか？

武蔵浦和の話はもう結構ですよ。

>>63番さん
　我が家が決めたのはセコムの物件です。
　ただ成り行き上で決まった感じで全然参考にならないですよ。
　実家が埼玉のあるため近場で探し始めたところ、常磐町の社宅に住む友人から常盤小、常盤中が良いと聞き、常盤学区で探しました。
　先に書いたようにセントマークスは（常盤学区ではありませんが）高くて買えず、パンテオンは除外、
そこでクレアシティが第一候補になり契約しようと思ったのですが、セレモニーの事で止め、結果セコムになりました。小学校は仲町小ですが悪く無いそうですし、常盤中には自転車通学になるので、重い荷物の時は楽かな？駅としては浦和の方がこれから発展するでしょう。
　と、建物その物でないところで、決めてしまいました。

　少し前までは、高砂小→岸中、今は常盤小→常盤中に流れが変わっていますが、主人の会社のお偉いさんのなかには（東大出が多いせいか）、君も高砂小（岸中）なの？！みたいな話題で盛り上がる事もあるとか。
根拠はありませんが岸中の方が県下1と言うイメージがあります。
　建物の構造、浦和駅の利便性からすれば、良い塾がたくさんある南浦和にも近いセントマークスが良いと思います。
でも値段の高さだけで無く、東口（競馬場が近い）というのがネックの一つでもありました。今は女性も増え競馬人口も変わっている事と思いますが、夫が学生時代最寄り駅に競馬場があり怖い思いをしたそうで、ちょっとトラウマになっているみたいです。

　デベロッパーはさておき、パンテオンは公園沿いですし、駅近、学校も近く、無駄の無い間取りも良いと思います。
　クレアシティもちょっと遠くなりますが、野村系列ですし、全戸角部屋ですものね。
　友人も常盤小いいよ！おいで〜と、仲町小に決まった後も誘ってくれていますが、こればかりは。。。
勉強だけで無く、情操教育にも力を入れてくれてあり、高名なピアニストを招いてリサイタルを催して下さったりするそうです。
でも、良い事ばかりでなく、学級崩壊？ぽいクラスもあったそうで、そうすると、その問題を起こした子ども達がそのまま常盤中に上がると言う事でもあり（幸いわが子の学年では無かったのですが）、良いとは言っても公立なので色々な子供さんが集まるという事ですね。
おいで〜と誘ってくれるお友達も有名私立中学へ行く予定ですが落ちたら常盤中に通わせるからと、私立人気は浦和でも健在なようです。
　本末転倒と言うか、マンション買って余裕が全く無くなってしまったので、我が子には常盤中から頑張って近くの公立高に行ってもらいたいです。
　　
　的を射ないことを長々書き込んでしまって申し訳有りません。
本当にお家選びって難しいですよね。
家族の皆さんが喜んで住めるお家に決まるよう祈っております。

確かに岸中学校は県下ＮＯ.１だと思います。校舎にも「気品の岸　美の学園」とのフレーズが掲げられており、とても公立とは思えないモラルの高さを感じるものがあります。
結局は学校の良し悪しは地域に教育熱心な親が多いかどうかの違いですから、そういう点では常盤中も同じ様な環境でしょう。
本太中、大原中を含めて「浦和四天王」と呼ばれていた時代もあり、浦和区内の公立中は切磋琢磨して全国的にもハイレベルな公立優位の教育環境となっています。
親として子供の教育環境を第一に考えることはある意味当然のことで、自然と人気エリアになる訳でこの部分が分譲価格にも反映しているのでしょう。
ある意味で他地域で私立に行かせることを考えれば、安い買い物かも知れません。

まあ学区なんてあまり関係ないですよ。
結局は本人、つまり親の頭の問題だと思います。
うちは夫婦とも田舎で小中高と公立ですが、
二人とも京大卒ですから。
あまりシビアに考える必要はないと思います。

この地域に住んでる人は別にシビアにはなっていません。
与えられた環境の中で子供が勉学だけではなくスポーツなんかものびのびやってますよ。そういう風土があるということです。
京大卒も自分の力だけではなく、恵まれた環境が与えられていたことに感謝すべきでしょう。

京大卒だったら、山手線の内側に住めば〜

>>66さん

>>63です。
ご丁寧にありがとうございます。
グローリオさんだったんですね。私も現地に行って確認しました。
バランス感があってコストパフォーマンスは高いと思います。ライ
オンズと駅距離はほぼ同じはずですが、西口の方がお店がたくさん
あって利便いいし、歩く時間も短く感じました。常盤公園も近いし。
仲町小−常盤中もいいと思います。

さて、我が家ですが、教育環境を巡って検討が紛糾してきました。
いづれの物件も教育環境は岸中、常盤中の学区で安心していたので
すが、岸中と常盤中では様子が違うみたいです。

ライオンズのある東岸町は大谷場小の通学区ですが、この大谷場小
の大半の子（大谷場１、２丁目と南浦和１、２丁目在住者）は大谷
場中に進学し、東岸町在住者だけ例外的に岸中進学となるんです。
岸中学区は高砂小、文蔵小、南浦和小、大谷場小で構成されていま
すが、どうやら高砂小を除けば小学校と中学校の関係にかなりねじ
れがあるんです。
これに対して、浦和区内の常盤小、常盤北小、仲町小の通学区の子
供はほぼ例外なく常盤中に進学できる様です。

教育環境は中学校で選ぶ主義でしたが、小学校とのねじれは想定外
で、大谷場小でいいものか夫婦の意見も分かれてしまいました。
これは東岸町に住む場合の固有問題ですが、我が家の子供もまだ小
学校低学年なので将来に向けた友達関係を考えるとどうしたものか。

ライオンズの中住戸と角住戸云々よりも、子供の教育環境の話で持
ち切りでいまや物件選びというよりは、「大谷場小と常盤小のどっ
ちがいいんだろう？」って小学校選びに変質しつつあります（苦笑）。

こんな状況ですので、また４物件を中心に横並び比較することにな
りそう。
現状では住み心地、利便性、教育環境、価格バランスの整ったパン
テオンに傾いてきている感じはしますが、うーん、ワカラナイ。
グローリオさんは広さのことでやや優先順位か低いのですが、もし
かしたらご一緒さんになるかも。住み心地とかどうですか？

おっしゃる様に本当にお家選びって難しい・・・。

<<63さん
　申し訳け有りませんがまだ住んではおりませんので、住み心地は判りかねますが、たまたま夫が昨日マンションへ出向いており、雨模様でも日中明るく照明も必用無かったですし、風の通りも良かったと申してました。
　子供の為には、常盤小ー常盤中学区（英語教育も中学と連動しているようですし）が理想だったかも知れません。（岸中の事は情報収集してい無いので判りません)
　又、中学からこちらに越して来ても良かったのですが、友達作りを考えると小学校からの方が良いと考え前倒しにしたので、常盤小で無くても仲良しさんが出来れば善しとしました。
<<69さんがおっしゃるように、地域の方は与えられた環境の中で勉学スポーツとのびのびと育っていらっしゃるとの事ですので、どちらの学区になっても、大丈夫なのではないでしょうか？
　何もかも１番という物件は無いだけに、悩んじゃいますが、お身体壊さないようにして下いね。

とうとう、浦和セントマークス契約しました！
うちの場合、最大公約数でここに決めました。
正直いって高いと思います、、、
でも決めたので、あとは前を向いて進むのみです（笑）
どなたかもおっしゃってましたが、１００％の物件ってないですね。
最大公約数で決め所をどこにするかだと思います。
ただ、高い買い物なので慎重にならざるをえないですけどね。

他に契約済みの方いらっしゃいませんか？
情報交換いたしたく。

73さん
ご決断されたんですね！
正直うらやましいです。
優柔不断な我が家はまだ検討中です。。。

>>75さん

73です。

ここだけがマンションじゃないので、自分でコレだと思うところに決めて下さい！我が家にとってはここが最大公約数で一番でした。もし、ご近所になれれば、その時はよろしく！

この物件契約された方いらっしゃいません〜？

いるけど・・

>78さん

今後ともよろしくお願いします。
現在、住宅ローンの研究中です。
しかし、奥が深いですね。とりあえず自分なりのシュミレーションをして、10/21のローン相談会へ行ってきます。

その後どうなんだろう？

ほぼ決まりのようですよ。

あまり売れていない様で、最近営業からしつこく電話攻撃が来ます。「建設地見学会に来ませんか？」って、あせっている感じでした。
駅から遠い割に高いから敬遠されているんでしょう。高級振っているけど何だかコンセプトがイマイチの物件ですね。

確かに決して安い買い物じゃないですね（笑）
私は気に入って買ったので満足ですよ。
先日、現地から浦和パルコまで歩きましたが、普通に歩いて
１０分かかりませんでしたよ。浦和も南浦和も両駅使えて便利だと
思います。いずれにしても、気に入った方が４５件、集まってくれれば
いいんですけどね。

近所には野村プラウドがあって、あとは一戸建てが多いですね。
ファミリーに集まってほしいです、学校も近いですよ。

浦和パルコがオープンしました(笑）。
個人的には、パルコ自体よりもシネコン、紀伊国屋、タワーレコード
そして、図書館が楽しみですね。本好きにとっては嬉しい限りです。

浦和パルコはいいですね。
この前現地から歩いてみると、10分かからなかったです。
私も最上階の巨大図書館が楽しみです。東口の益々の発展をお祈りします。

南浦和に近いのもいいかもしれませんね。
浦和、武蔵浦和に近く、学習塾、環境ともいいと思う。
競馬場もほとんど市民の巨大公園で使われていて、サッカー,野球
なんでもござれ。緑いっぱいなのも魅力的です。
こうやって考えると、他スレみてもそうですが、家庭個々の価値観が
あって、一様にはいえないですね。我が家にはここが一番でした。

浦和から徒歩１１分を謳うのもいいけど、南浦和から徒歩１０分ってのも
結構な魅力だと思う。武蔵浦和の埼京線も使えるから、東京方面、渋谷・新宿方面、どちらへでも便利。おまけに住環境は浦和よりも南浦和の方が
いいと個人的に感じてるから。都内と比較しても総合点高いと感じてますよ。浦和、南浦和、武蔵浦和は距離的にも近いから感覚的には用途に応じて３駅使い分ける感覚です。建物のグレードは問題ないし、でも決して安くない。プラウドが隣接っても面白いね。

タワーマンションのリスクが出てきたが、低層で足腰強そうなこのマンション安全なのか？

ここ契約してよかったかも。早く住みたい。

プラウド東岸町はキャンセル住戸があったんですね。
先週末、駅前で配布していたプラウド武蔵浦和パンフの中に一緒に入ってました。
パンフをみると２戸載ってました。

みたいですね。
あそこも良かったのですが、キャンセル住戸の間取りが家にあいませんでした。セントマークスより、６００万円ほど安いですからお買い得かも
しれませんね。

ここは「住宅性能評価証」ありますね。
フラット３５Ｓの対象物件だった。

かなり建ってきましたね。青いシートを早くはがして欲しいです

高砂に三菱地所、岸町に三井不動産レジのマンションができるようです。
どちらも徒歩８・９分と言ったところ。まだお知らせ看板しか出てないので、詳細不明ですが待つ価値あるかもですね。

>>95

価格、広さ、立地どうなんでしょう。
ライオンズももう一棟建てるらしいですが、セントマークスより
高くなるか、狭く？なるらしいです。その二棟も価格と物件概要が
知りたいですね。この浦和の地価上昇下、割安感は期待できないと
思いますが、どうでしょうね。

>>95さん
規模はどれくらいなんでしょう？
１００世帯以上ありますでしょうか？

>>97
戸数は確か両物件とも７０戸前後でした。
ただ、立地、事業主レベルともここより数段上と思いますので、あとは価格とのバランスだけですね。

その物件って商業地域で隣接する建物とくっついた感じじゃなかったでしょうか。価格が気になりますね。

窓開けて、隣のビルがすぐそこってのはちょとですね。
セントマークスは前が公道とや一戸建てが多いから大丈夫ですよ。