23区内の新築マンション価格動向(その61）

港区の高所得者の数が減ったのは２００６年の「ライブドアショック」の影響だよ。

>>810

そうですね。マンション安い時期でああですから、今では湾岸エリアの平均世帯年収はさらに上がっていると思われます。

ただ港区や中央区のように天井がないエリアではないのでほんものの富裕層(地主以外）は流入してこないでしょうね。

>>815

ディズニラーンドも近くていいですね

>814
おっしゃる通りで、近郊郊外は土地成金系で安定。
都心部は一攫千金成金系で不安定。
同じ富裕層でも種類が違いますね。

中央区、江東区あたりは真面目なサラリーマンが多そうだから、
景気に左右され難いのかも。

いいね。

35年後も、赤い帽子に赤いちゃんちゃんこ着て電動車イスでディズニーランド。

35年後なら、強調しなくても車は最低限ＥＶ、もしかしたら宙に浮いてるかもね。

ん？今でも隅田川から東に住むのはたいていの東京の人間はいやがりますが。
城東の人たちは認めたくない現実。

そんなことないだろ。半分は江戸時代から東に住んでんだからさ。

チンケな上京サラリーマンは城東は嫌なのかな？

隅田川の東ネガは少し前にどこかの個別スレでボコボコにされてたけど。
一種の病気だろうね。

>789に添付されている資料の21ページを見ると、2035年予測の区別の老年人口構成比が露骨に明らかだね。

2035年老年人口構成
　低い:千代田、中央
　やや低い：品川、新宿、豊島、文京、台東、荒川、墨田、江東
　やや高い：葛飾、武蔵野
　高い：渋谷、三鷹
（上記以外は全て中間）

2010年は城南・城西・三鷹・武蔵野が大田区を除き全て「やや低い」、港・中央が「低い」。

今後25年で重心が明らかに東側にシフトしていく模様。特に三鷹、武蔵野の凋落が顕著。
城南でも品川のみ健闘だしどういう前提なんだろ？ただ、無視できないと感じる。

東京ってのは、昔から田舎からの出稼ぎで人が増えてきたんでしょ。

東京のルーツは田舎にあるんだよ。

つまり、東京は田舎の延長に過ぎない。

過度なプライドは禁物。

>768さん

世帯増加率（Ｈ１５→Ｈ２０）
江東区　　＋１６％　
世田谷区　＋９％

世帯年収５００万以下増加率
江東区　　＋６％
世田谷区　＋１５％

との事ですが、
２３区を世帯年収５００万以下増加率が高い順に並べるとどうなるのでしょうか？
購入検討にあたって、各区の将来スラム化リスクを調べておきたいのでお願いします。

そもそも人口増加とか人口構成と
マンション価格動向に何の関係があるの？

アパート集積地帯は将来のスラム化リスクが高いから避けたほうが良いよ。
普通に考えて５年で１５％増はかなりの高率だよ。
単純計算だと２５年で倍になる。

なんでアパート集積地帯は将来のスラム化リスクが高いんだ？
なんで世田谷がスラムになるんだ？
論理が飛躍し過ぎだな。

>>828

めんどくさいからそれくらい自分で計算して。

スレの価格動向の話をすると
価格は需要と供給で決まるから
マンション供給数が多い街は
価格が下落しやすいね。

Ｈ１５→Ｈ２０で
世田谷区の世帯年収５００万以下の構成比は
４５．７％から４８．２％に増えている。
このままの傾向が続くと２５年後の構成比は６２．９％になる。
つまり約３分の２が低所得世帯になる。

>833
さんざん説明されているじゃん(笑)
見ざる、聞かざるですか？

まあ23区でスラムなんてならないよ
それよりスレの価格動向の話だけど、
江東区湾岸部はマンション供給数が多いから価格は下落しやすいんじゃないかな？

>スラム化なら間違いなく江東区埋立地。

なんで江東がスラムになるんだ？
論理が飛躍し過ぎだな。

>835
供給数で言うなら、
例えば月島駅周辺では２００５年以降はタワマン供給が無かった。
だが現在は駅前にタワマン分譲予定が２件ある。

供給が長い期間無くても、将来の供給がどうなるかは分からない。

>839
所得の2極化と
低所得者の独身化の勢いを甘く見ないことだ。
世田谷区の500万円以下世帯数はたった5年で15%も増えたんだぞ。

各区の500万円以下世帯の増加率を知りたいな。

世田谷区以上の増加率の区ってあるのかな？

杉並区とか？

＞842
だからそれでなんでスラムになるわけ？

湾岸タワマンは稀少価値が高いから資産価値は下がりにくい（むしろ騰がる）

結局は蒲田が一番ってこと？

大田区も世帯年収500万円以下の増加率が高そうじゃない？

結局は豊洲が一番ってこと

500万円以下世帯といっても
高齢者はそれにあたるが
国民の貯蓄の六割を持ってるんだが
そもそも500万円以下世帯の増加がどうのという話に何の意味がある？

>851
そもそもは世田谷区にアパートの数が多くて、
一方で低所得の一生独身化が進んでいるから
低所得世帯が増えているハズと言うお話から始まって、

実際にH15→H20に高率で増加しているのが確認されたんだよ。

そして、その傾向が続くと30年先にはスラム化が進むのでは？
ってこと。

もしそうなら、マンションを買うのを避けたほうが良いだろうってこと。
資産価値も当然下がるだろうし。

世田谷全体の話ではなく、区内の特定エリアの話では？

豊洲だけじゃない？５ヶ月連続上昇中なのは

＞852
その理屈だと
では世田谷のアパートは増えた？
アパート数が増えないと、低所得世帯は増えないね。

>851
江東区の６％増は高齢世帯の増加で説明がつくけど、世田谷区の１５％増は説明がつかないのでは？

退職して所得が減った人が結構いるんじゃないの？
老年人口も併せて見た方が良いかもしれない。

>855
世田谷区はすごい数のアパートストックを抱えているから、まだまだ不足してないよ。
千客万来いらっしゃい状態ｗ
実際人口は増え続けているよ。

>857
世田谷区は23区でも老人比率が低いから
やっぱ低所得若年層が急増したのが原因だろう。

江東区、中でも豊洲を中心としたウォーターフロントエリアは若い層が多く、街もきれい。

世田谷・・・？老人しか住んでないでしょ

＞856
世田谷住民の退職
＋
退職者の世田谷移住
退職したら郊外と考える人が多いから
これで説明がつく

他県ならまだしも
世田谷が廃れるとかスラム化とか滑稽な話をよく頑張るね

土地が余りまくってる湾岸部はこれからもマンション大量供給だから、間違いなく下がるよ
世田谷はいくら頑張っても湾岸部にマンション供給数は勝てない＝価格維持力は勝てる

20年間無限に供給が続くわけではない。
新規供給が止まった後の需要如何でしょう。

>861
現実に目を背けたい気持ちは痛いほど分かるけど、
現実逃避はいけませんよ。

>>860
つか、豊洲持ち上げてる奴って本当に地方出身で、成人になるまでろくに
東京に出てきたことなかったんだな。

80年代のあの辺のごみ収集車の車列は、当時都内や埼玉、神奈川に住んでた
人間ならみんな知ってるわけだがそういう首都圏在住者の共通認識がすっぽり抜けてる。

そういう意味で、あの地域の需要は地方出身者に支えられてるんだよな。
これから先、首都圏で豊洲あたりの昔を知らない世代が育ってきても、その親は
絶対にあの辺に買うなんて話になったら大反対するだろうし。

まぁ、60年くらいたってそういう口やかましい世代がいなくなったらまた少しは
変わるかもしれないけど、たぶんその前に普通にスラム化するだろ。

湾岸は土地が余りまくってるからね
安く売れば売れるとわかったから
これから喜んでマンションたくさん作って安く売るでしょ
それでも利益出るんだから
社宅跡地とかでようやくマンションが建てられる土地が出る世田谷とは
マンション供給力で格が違う

また業者の都心部湾岸ネガだよ。

単なるイメージ操作、個人的趣味やプライド、願望などこのスレでは不要なんです。

豊洲は田舎者が集まって住んでる街です。
田舎者だから高層ビルや郊外型SCが大好き。

「東京は京浜東北線を境に東側が低地、西側が高台の山手に分かれます。
　比較的安全な西側は関東ローム層という火山噴出物が粘土化した地層が広がっており
　揺れに強い。ただし、有楽町と品川周辺は沖層低地のため地盤が弱く、
　多摩川などの大きな河川の周囲は液状化の危険性があります。
　上野、巣鴨、板橋は周囲に比べて高台となっており、いい地域です。
　また、立川には断層がありますが、ここも液状化はしません。
　逆に地盤が弱い地域は足立区の南部、墨田区、葛飾区、江戸川区などの
　河川の流域にある場所です。」
　（液状化予測図を作っている東京都土木技術支援センターの話）

ＪＲ京葉線 現 状 価 格 １　年　前 ２　年　前
潮　　　見 147（18.0/65.1） 148（17.5/71.2） 149（18.2/72.1）
葛西臨海公園 137（22.0/70.4） 132（22.2/74.8） 141（17.5/71.8）
舞　　　浜 132（21.0/75.0） 144（12.6/69.1） 144（14.3/69.9）
新　浦　安 157（14.2/96.4） 166（14.8/95.3） 180（14.9/91.8）
南　船　橋 120（ 9.8/79.5） 134（ 7.2/86.7） 125（ 8.4/82.1）
新 習 志 野 66（27.4/82.0） 73（26.3/78.7） 63（29.6/80.4）
海 浜 幕 張 123（10.4/89.4） 132（ 9.8/87.9） 142（ 9.3/92.7）
検 見 川 浜 64（31.0/71.7） 76（28.9/71.6） 82（25.5/72.2）
稲 毛 海 岸 79（26.4/68.2） 84（27.3/66.5） 86（27.2/64.3）
千葉みなと 84（16.5/76.5） 89（17.3/76.2） 94（13.4/79.9）

新浦安はすごい　180→166→157

http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn523.html

ここは23区スレのはずだけど、まいっか。
＞新浦安はすごい　180→166→157
理由は承知のとおりだろうが、それでも都に近い他地域より断然「高い」んだね。
京葉線をネタにする870さんの真意や考えはわからん。

イメージってすごいね

>867
はっきりしているのは、
世田谷区が人口を増やすとともに、低所得世帯の数とその比率を上げ続けていることですな。
２０年先、３０年先が心配だねえ。
待機児童問題も年々悪化しそうだ。

だから世田谷を売って豊洲を買おう！

アパートに住んでる人達は
売りようがないけどね。

アバートを売るんだよ

>877
どこが上がっているのですか？
世帯年収600万円以下の低所得世帯が大幅に増えているのに(笑)

城南業者も嘘はいけないよね。

論点があっていないだけ。

873の言っていることはグラフをみても正しい。
877は単に世田谷のほうが高い年収の世帯数が多いと主張したいだけ。
全世帯数が多いから、数は多いの当たり前。
877が無意味にからんでいるのが下品。

個人情報の管理が厳しい現代、
年収のデータはどのように収集されているんだろうね。

８９６
デタラメだらけ
よく勉強してから書き込めよ

>>880

ソース資料に調査集計方法は詳しく書いてありますが、国勢調査によるものを統計処理しています。

うちの親は退職して収入ない（低所得世帯）が
金融資産何億か持ってるぞ。

世田谷区の年収５００万円以下世帯がたったの５年間で１５％も増えたのに、
まったく現実を無視しているよ(笑)

一生賃貸の人が増えているってことだよ。

所得の二極化が進む限りは世田谷区の人口は増え続けて
いずれ１００万人に達するであろう。

2008年はプチバブル直後であり、
現在どうなっているかは分からないなあ。

2003年から2008年って無人の江東区埋立地にマンションが続々と建った時期だろ。
そりゃ、中間層が増えたように見えるのは当たり前。
そんな自分に都合のいいデータを切り取ってくるなよな。
これからも同じように増えていくと思うと大間違い。

江東区だけではない。
マンション底値時代とプチバブルで、あっちこっちにマンションが建てられた時期。

>889
都心に近くて割安だからお値段に敏感な地方からの上京者がこぞってマンション買うようになるんじゃない？
上京者のマンション購入の本格化は２０１５年以降ですが・・・
労働力不足を補うために地方からの上京は永久に続くでしょう。

でも買えるのは３割で残りの７割の人は近郊のアパート暮らしでしょう。
人口増加数はアパートがいっぱいある世田谷区が２３区で一番でしょう。

>890
江東区のは他と違って明らかに造られた需要だったけどね。

湾岸は土地が余ってるから
マンションたくさん作る
↓
そのうち需要が追い付かなくなる
↓
安いマンションたくさん作る
↓
売れるがそのうち需要が追い付かなくなる
↓
もっと安いマンションたくさん作る

価格は、需要と供給で決まる。

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持力高い

都心湾岸
供給多い
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

不動産業は完全に斜陽、いや、日没ですね。

895.が常識

湾岸埋立地はマンションがダブつきまくってる。
これからもまだまだできるので、希少価値なんてまったくない。

そうか？それじゃ内陸部はどうなの？

>899
これから首都圏出身者は親の家相続するようになって、家余りです。
需要は先細って行くだけです。

大量の上京者が購入年齢に達する2015年まではマンション冬の時代。

結局、上京者がどこを選ぶかで、不動産価値が将来維持できるかどうか決まります。

だから東京駅から半径５ｋｍ圏内なのです。

>901
上京者の皆さんにアンケートでも取ったの？

業界としてアンケートして2015年に備えるべきだね。
どこで供給を続けるかの判断に使えるよ。
土地の仕入れにも使える。

2015年、消費税は倍の10％となった。
さあ、マンションを買おう！

地元志向が強い首都圏出身者を含めた20代のアンケートで5割以上が都心部居住希望だから、上京者だけになると8割以上は都心部じゃない？

＞904
ソースは？

昨今、相続関係の記事が新聞、週刊誌で増えて来ましたね。
いよいよ外周区の住宅地辺りから家余りが始まりそうな雰囲気です。
今のような高値じゃ買う人はいないだろうな。
ミニ戸は災害にめちゃくちゃ弱いし。

地名にサンズイが付いてない場所がいいとテレビでやってたね。沢の付く街名もやめとこう。

価格は需要と供給で決まる
まずは供給数が明確なので大事
供給数が多いのは資産価値維持にマイナスにしかならない
供給数が多い湾岸や都心は要注意

>909
そう思うのなら供給がほとんど無い郊外を買いなさい(笑)

実際には内陸の供給も多く
逆に需要は少なくて売れ残りが多い

この板で１番竣工が古い新築物件は芝のゴクレタワー（都心だが内陸）
２番目が三茶のスミフであるのが何よりの証拠

麻布も供給が多くて、安いマンションいっぱいで、安い街まっしぐら。