グランスイート麻布台ヒルトップタワー

結構売れているみたいだけど・・・。

皆さんはわかりませんが、私は永住できる物件を探しています。
リセールにおいて仕様が全く対象外？
玄関入った廊下がただのフローリングと大理石では違うでしょう。
しかも今の住んでいるマンションを売却に出していますが、共用施設だの仕様だの近隣の物件に比べてバリバリ価格で評価されてますけど。

ちなみに、千代田富士見も立地的によかったので購入を検討しましたが、価格がここより1割以上高く結局断念しました。
モデルルームは何回も行きましたが、前の方が仰るとおり、仕様はかなり下でしたが、立地や共用施設の豪華さに惹かれ、長らく迷ってしまいました。

床天然石は豪華な感じがして私も好きですが、それで仕様が高いと言えるような代物ではないと思います。実際大してコストかかりませんから。例えばパークコート麻布十番のような大型物件でも廊下まで石が標準なので、最近のはやりぐらいに思っておいて良いでしょう。
個人的に仕様というのは、天井の高さ・梁の出方・開口部の面積などの空間の大きさ綺麗さ、駐車場の数や平置きの割合、車・人の導線の取り方、敷地全体のゆとりや植栽の量など、全体的な設計の部分が重要になってくると思います。
内装という意味では、部材がぺらぺらの安物でなければ、そんなにマイナスにならないのではと思います。

パークコートの廊下石貼りって上層階の一部じゃなかったでしたっけ？
ここは確か全室標準ですよ。

天井高とかも微妙だけど、仕様に駐車場とか植栽が入るの？？
マンションの設計になっちゃうじゃん。
あくまで専有部分の設備やら造りのことだと思いますが…

仕様とスペックを分けてもいいけど、それなら仕様ではなく内装といったほうがいいかも。
いずれにしても建物グレードを論じるときに、専有部分のしかも内装しか見ないということはないと思います。

丸紅さんなりに仕様、特に占有部分の質感にこだわったことは十分伝わりますし、少なくとも競合物件に負けている事は無いと感じますが、結局これだけの高級路線を売り切るだけのブランド力が無いということではないでしょうか。明らかに他社にくらべてコスパが良いと感じられなければ売れない程度のブランド力だと感じます。同じ物件でも三井ブランドなら買いたいというような人は多いでしょうね。丸紅のリセールバリューの強さはこれまで割安に売ってきた裏返しなわけで。

三井ならこの敷地に車寄せ無しキツキツタワーは企画しないので、仮に内装が互角以上だとしても、もっと根本的な企画段階でのブランド力の差が出ちゃうでしょうね。

確かに悪条件の部屋まで売り切れるかどうかはブランド力が大きいでしょうね。条件による大幅な価格調整を謙虚に行っているのであればむしろお買い得かもしれませんが。

１億なら買うと繰り返し主張している者だ。
ここの議論が具体的かつ建設的な内容に改良されて嬉しく思う。

思い出しましたけど、廊下まで天然石ってパークコート赤坂ザタワーのモデルルームでやたらと強調していましたね。いま思えばあれがはしりだったのかと。
駅から遠い立地など似ている部分が多い物件ですが、ブランド力や環境、敷地計画などは足元にも及びません。あちらの中古が低層で400万乗るかどうか、中高層でも400万中盤ぐらいですから、その辺の現実的なところを基準にこの物件を考えないといかんですね。

この前モデルルームに行って説明されたのですが、ここは大林組の最新制震構造なんですね。
この粘着質みたいなやつはかなり揺れを吸収する優れもののようです。

条件による価格調整はかなりしてるよ。見合いの部屋とかはかなり安いし。
条件のいい部屋まで安くしろとかずっと言ってる輩もいるが。

場所はともかく、パークコート赤坂ザタワーよりは高級感ある、いい内装だと思う。
あっちは天高がここより低く下がりが気になり圧迫感があった。

それにしてもここが高いのは認めるが…

今週末もう一回モデルルーム行ってしっかり見て来ます。
仕様が素晴らしいって言ってる人が多いのでどれだけすばらしいのか、また、どれだけ売れてるのか聞いてこようかと思います。

仕様が良くても丸紅物件に坪450万オーバーを出せるかという問題はある。
立地と環境面でリセール厳しそう。駅遠タワーという企画力も疑問だし。

駅近が必ずしもいいとも限らない。
治安面でも、人の多さでも。
ここはこの規模ではいろいろよくできてるほうだと思います。

ようやくネガがいなくなったみたいですね。
きっとこの物件の良さに納得したんでしょう。

駅近が必ずしもいいとは限らない。これは事実。
しかし、それなら低層高級物件にしなければ説得力がない。
駅遠タワーを選ぶセンスが、いまいちなんだな。
治安もそりゃ警官がたくさんいて良いとも言えるけど、
月に2-3回、子供に聞かせたくないBGM が流れるから微妙。
内装は良い！でも車寄せ無く、敷地計画に無理がある。
それなりに良くできてるけど、諸々にイマイチ感があるのが、
一流デベとの企画力の差かな。

俺はどうしても丸紅に聞いてみたい(MR の現場営業じゃなくて部長役員級に)

なぜ！？初の高級物件の立地にここを選んだ？
こことは違う港区内の立地に、同じ物件を建てれば、
アベノミクスに乗って順調に売れただろうに。なぜ？ここなんだ！

地権者が居ないのは大きいのではないですか？

ここは、ブランド力では大手に負けてあまり注目されていませんが、かなり良い物件ですよ。
あとは、販売代理の三井さんがいかにうまくアピールできるかではないでしょうか。

この規模で、エレベーター２台（非常用を含めると３台）、ラウンジ、ゲストルーム、各階に防災倉庫、72時間自家発電可能などかなり充実してるよね。
部屋ももちろんエアコンは全室だし、玄関も上がり框なしの総大理石とか高級物件の当たり前の仕様が全室標準とかレベルは高いと思うよ。
南からの眺望がどれだけ抜けてるか見てみたい。

個人的には大理石の廊下が高級でレベルが高い、という風潮に疑問を持っています
ここは日本なのだから玄関で靴を脱ぐので、廊下はフローリングのほうがいいです
大理石の床とか寒くないですか？

来客を靴のまま家に入れて、広間でパーティーするような家なら石張りでいいと思いますが

床暖房がついているので寒くはないでしょう

内装はあとでもどうにでもなるでしょう。

問題はいろいろ議論されている立地、環境、敷地計画がいまひとつ。
価格とのアンバランス

ということですね。

あとはこれらネガを見込んで（買いたい人はポンとだすでしょ）買う人がいた、という事実と
買わない・買えないと判断した人がいる、という事実があると。

そのとおりだと思います。
ただ、内装は後でやればいいというご意見をおっしゃる方がよくいますが、実際に購入したあと何百万もかけてやりますか？
だからこそ最初から標準で付いている物件は貴重かと。

もちろん最後は総合的な判断になりますが。

内装は完成前なら普通オプションで色々つけられます。大理石の廊下は数十万円程度だと思います。その他高級品のオプションは沢山有ります。
ですから内装の標準仕様を誇ってもあまり意味ないと思います。

三井は、レジデンス三田の売主だから、過度な期待は禁物ですよ。

目黒駅前に最新タワーも予定されてますし、高級物件は自前のタマが揃ってる。

大手デベの1億5000万クラスを買う層は新築入居直後や築浅のうちに数百万のリフォームは珍しくありません。デベの企画したまんまの部屋に自分の生活スタイルを合わせる必要はないという考えでしょう。デベが大量に仕入れるの建材に比べて割高にはなるでしょうが。

かえられないもの（立地、方角・階数など）にはとことんこだわるべきだと思いますよ。

中は982さん言われる通りと思います。

億ションのレベルになると専有部の細かな仕様よりも、立地やデベの信頼性を重視する方が多そうですね。PMシリーズを40年以上分譲し続けているデベと事実上初の超高級物件を分譲するデベのどちらから買うか、みたいな。初だからこそ仕様で負けないようこだわっているのでしょうね。でも自分も含めてですが、大手ではなくここを狙う人の半分くらいは大手は高くて手が出ない人で、あと1，2割下がればなぁと思ってるとおもいます。

でも、施工が大林組は良いですよね。
ネガが多いけど、心が傾いております

＞９８２
＞数百万のリフォームは珍しくありません。

別に、ここのネガでもポジでもないのですが、リフォーム
しようと思うと、数百万なんか、直ぐにいってしまうというか、
数百万では、ほとんど何もできないですよ。

勿論、グレード下げれば別ですが。

こちらの専有部分で評価すべきは、リビングの眺望とそれを生かすための天井高や梁の出し方などリフォームでは改善出来ない部分にあると思います。流行りの天然石調タイル等は15年もすれば古臭く感じる可能性もありますし、リフォームで高級感を演出する事は容易な時代になっているのでオマケ程度に考えています。

築浅の数百万のリフォームは、主に見栄えをよくする目的で、壁を漆喰にしたり、フローリングを天然石調タイルに変えるたりなどが多いようです。水回りをいじったり、大幅な間取り変更の必要が無ければ、1000万程度でも結構立派になるようですよ。

直基礎の立地なら施工会社はあまり気にしませんが、急斜面の縁に建てるタワーというトリッキーな面を考えると大林組は安心材料かもしれませんね。

初だからこそのMRの対応の良さは特筆すべきものがありました。もっとも半年以上前のオープンしたての頃にしか伺ってないですが。

MR で｢ここの立地の利便性を生活のしやすさという観点で説明してください｣と
営業マンに尋ねたところ、｢利便性ですか。。。｣と呟いたきり、沈黙していました。
嘘をつかない誠実な対応が、強く印象に残っています

ここは天然石調タイルではなく、全て天然石ですよ。しかも窓カウンターの天板まで。
ちょっと惹かれます。笑

下にある梁、良かったですね

スーパーは近くにどこがあるの？
利便性は高いのかな？

東麻布にマイバスケットとマルエツプチ、麻布十番には大丸ピーコックとグルメシティー、あと輸入物中心ですが日進デリカエッセンもあります。
意外と便利ですよ。

駅近だとしても、そこが何路線か乗り入れてるターミナル駅だと便利だけど、一本の路線しかなかったら意外と使いづらそう。
それよりならここが日比谷線、南北線、大江戸線にある程度近いみたいに、それらの中心にあったほうがいいのかもって最近考えています。

郵便局前から渋谷、新橋行きなど、バスが出てるみたいですね。
渋谷までバスに乗ると、大変かな？
慣れれば便利なのかな？
バスって、どうでしょうか？

バスはとても便利です。
バス停も物件の目の前なので便利かと思いましたが、
なんと渋谷からのバスは30分に1本です。
あまり利用者がいないのでしょうか？
入居者が増えてバスの本数も増えれば良いですね。

一体渋谷に着くまでどれ位の時間がかかるのでしょう。

新橋方面はあまり混まないが、
時間帯によっては自転車の方が早いです。

駅から徒歩五分圏内の家に一度住んでしまうと、
駅近という条件は、なかなか外せません。
似たような考えの人が多いから、駅遠はリセールに響くと
言われるのでしょう。

でも最近は郊外から都心に引っ越す高齢者夫婦も多いみたい
ですから、そういう方からしたら徒歩七分は十分許容範囲かもです。