グランスイート麻布台ヒルトップタワー

物件の好みは人それぞれなので何も言いませんが、ロシア大使館について一言。
毎日街宣車が来るとか書き込んでいる人がいますが、トンチンカン過ぎます。笑
あの近くの会社と取引があり話しましたが、月に一度や二度は来ることもあるけど、毎日なんてとんでもないとのことでした。
しかも両交差点からは入って来れないので遠くで騒いでいるだけとのこと。
そもそも都内ならどこにいても街宣車の音くらい聞こえるでしょう。
もし毎日来たら確実に警察に何かの容疑で逮捕されますし。
一応なあなあとまでは言いませんが、ある程度のルールを守って活動しているんですよ。

飯倉の交差点と飯倉片町の交差点で街宣車止まるよ。
街宣車は愛宕下通りと桜田通り沿いが一番うるさい事は、この辺りに住んでる人は皆知ってる事なのに、、、
馬鹿なのwww

警備は物々しいですが、街宣車はほとんど来ないのが現状です。
大人気だったパークコート富士見だってパンフレットとかには記載していませんが、靖国神社のすぐそばですし。

それより六本木交差点から変な輩が入って来ない抑止力になってるほうが大きいと思いますよ。

ものものしい感じはいいね
夜中に路上駐車しても大丈夫だね

おそらくすぐ駐禁かと。笑
それより路上駐車って…
ケチらないで駐車場に停めなよ。

ここは、北方領土の日（２月７日）に現地確認してから買うことを勧める
領土の日の街宣車のＢＧＭを聞いて、気にならないようなら買えばいい
現地確認しないで契約して、あとで「こんなはずじゃ無かった」と思っても、後の祭り

2月7日は確かにひどいと思います。
でも一年に一回の特別の日だけをもって買う・買わないを決めるのはいかがでしょうか。
思考回路が極端すぎます。笑

2月7日は現地確認した方がいい。
なぜなら、資産価値に大きく影響するから。

年に一度のことで購入を判断するのは短絡的とあるが、
そう主張する人間こそ、思慮が足りない。
これだけ高額な買い物なら、マイナスポイントは丹念に
検討して、家族にとって許容範囲か慎重に考えるべし。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

第一期は確認して購入してる人多いのにね、、、
もうね、、、言えばいう程、、、

823さんは、何を根拠にそうゆう主張をされるのでしょうか？
契約者に確認して回ったんですか？そもそも検討者ってことは、
契約者に確認する術すら無い気がしますが。。。

パークコート千代田富士見、プラウド千代田富士見を始め、ブランズ狸穴、ザ・レジデンス三田などほぼ見ましたが、ここの物件の構造、仕様、防災設備などはかなり上、パークハウスグランもいいですが、あちらもそんなに駅近ではないのに売れていることを考えると、あとはブランド力と丸紅さん（販売代理の三井さんも）の本気度かどれくらいあるかだと思います。

ここの構造・設備などにケチつける人は余りないと思いますよ。　いい構造・設備だと
思います。

でも、環境・車寄せ・価格などが問題なんじゃないですか？　丸紅もここをフラッグ・
シップみたいに捉えていたから力は入っていたのじゃないのかな。

竣工後時間がたってもザクザク選べると思うの。実物みてから判断してもよさそうな物件に既になってしまいましたな。

よっぽど売れてない雰囲気にしたいみたいですね。
竣工まであと９ヶ月、何戸残ってるか楽しみです。

俺がＭＲ見た感想で言えば、ＰＣ千代田富士見より上ってことはないな。

ＰＣ千代田富士見の方が仕様といい、ワイドスパンの間取りといい、全然良かった。
実際に向こうは瞬間蒸発してるしな。ＰＣ千代田富士見より上は、言いすぎ。

ただＲ三田とは仕様はどっこいどっこいかな。どちらを選ぶかは、好みの問題。
俺的には、外観はＲ三田、地権者居ない点はＧＳ麻布台、
立地は優劣なし（Ｒ三田は低地のイマイチな場所だが、ＧＳ麻布台は露大使館そばでイマイチ）

829だが。
ここより売れてないマンション業者なんて探す方が難しい(笑)。
ここが半分売れ残ってる事実から、目を背けるなと言いたい。

例えばどこ？

売れてなさそうなのならすぐ近所の高速沿いにあるじゃん。

826さんに同意。
悪くないんだけど、環境と価格が、良くないんだよな。
１億なら買ってもいいと思う部屋が、1.2億近くしたり。

パークコート千代田富士見のほうが仕様が上とおっしゃっている方はもう少し見る目を磨いたほうがよろしいのでは？
あちらの標準では玄関はタイル（こちらは大理石、しかも廊下も）ですし、フローリングはシート張り（こちらは突板）ですし、洋室はカーペット（こちらはカーペット）ではないですしとあげればきりがありません。
確かにハイグレード仕様の部屋になると同じくらいになりますが価格もすごいですし、こちらは一部の１ＬＤＫを除いてはこれがすべて標準です。

ワイドスパンであちらが優れているのは確かですが、それは間取りの話であって仕様ではありません。
あちらが立地や環境などいろいろな面に優れていて早期に完売したと思いますが、ここが上と言ったのはあくまで仕様の話だけです。

MRを見た感想と言っているのだから、ハイグレードの部屋の比較を言っているのでしょう

835さんも文章をきちんと読む力を磨いたほうがよろしいのでは？

飯だ橋が好立地？学生うじゃうじゃ。総武線。立地は麻布台の方が格上ですよ。メディアの宣伝でごまかされて購入された方が仰山いてお笑いだな。テレビでもやぅてたな。アベノなんとか効果とかでww

ここは価格ミスマッチなだけですよ。834さん言う通り、そのぐらいであれば、ぱっくりなくなっている部屋がかなり多く有るという印象。

だから、俺はとっとと一割値下げして、完売目指せと繰り返し言っている。

だけど、こう書くと、業者のやつが狂ったように、品がないとか買えない貧乏人の僻みだとか、
喚き始めるから、この物件のイメージがどんどん悪くなる。

だからこっちはスタンダードでも千代田富士見のハイグレードの仕様と同じなんだって。
何回説明してもわからない人だな～

pc富士見がハイグレード？パークマンションなら平伏するがね。

そんなに仕様がいいなら、どうして半分も売れ残っているんでしょうか？
やはり、街宣車が来ることが、富裕層から敬遠されているのでしょうか？

仕様の話をした方は、仕様についての意見を述べただけでしょ。
人気かどうかはそれ以外の要素も絡むから仕方ないよね。
売れ残りって竣工は１年先だけど

PC 千代田富士見、TPHグラン南青山、ブランズ四番町など、
アベノミクス効果で港区千代田区の高級物件が、どんどん
完売もしくは完売間近になるなかで、半分も残ってたら、
堂々の売れ残りでしょう。

ここって第一期販売って2月くらいじゃなかったっけ？
それで半分って、この価格じゃ早いんでは？遅いの？

アベ前なら早い、アベ後なら超遅い。

街宣車の件、たまにしか来ないけどね。あまり現地に来たことの無い人が書いてんだろうね(笑)
あんま適当な事書くなよ、本当に。

欲しい人が買えば良いよ、掲示板にあれやこれや文句言う低レベルな人達に検討もされたくないわ。

売れ残りを連呼している馬鹿がいるが、
当初から第1期、２期とこういう販売戸数計画だろ。
すでに２期まで完売間近なんだから何をいってんやら。
丸紅の計画通りになっているのにねぇ。

進捗通り！

計画通りでしょ

丸紅の計画通りって。。。。。
半分売れ残ってるのが計画通りなの(笑)？？

アベノミクス前なら、竣工９ヶ月前に残り半分は、
中の下って感じだけど、ここはアベノミクス後の
売り出しだからな。明らかな不人気物件。

売れてない物件を人気があるかのように装う業者の投稿は、
本当に醜いね。コメントに悲壮感漂ってるし(笑)

通りすがりです。

狂ったように連呼してるのは、ポジさんの方だと思うんですが？

販売は昨年の秋からだったかな。だから既に半年以上は経過。営業部長はのんきな方なのか（笑）

人気があるかどうか知らんが、市場に公開して半年以上で半分の残では、評価されていない、ということでしょ。

結果が全てよ。ここは何度もででているが、物件内容（立地、内装、設備、敷地計画等）と価格のバランスがわるく顧客からすると「納得感」がない。だから、財布のひもをゆるめたくならない。

千代田他例がでているが、そこらは納得感があって売れたんだよ（コレならお金だしてもいいね、と）

ここはそこに至らない。

よってたかってみっともない感。

半分しか売れてないのは、悪口じゃなくて厳然たる事実だろ？
狂信的な契約者は、論理のすり替えをやめろ

今日の議論をまとめると、
ここは１６６戸のうち、約半分が売れ残っている（または半分が売れている）。
仕様、設備はおおむね良好だが、価格とのミスマッチを指摘する声が多い。
アベノミクス以降、都心の高級物件に完売（および完売間近）が相次いでいるのと
比べて、ここの販売が伸び悩んでいるのは、価格のミスマッチと近隣環境への懸念が
原因と思われる。

ま、こんなところだと思うが、ほかの閲覧者はどう思う？

８３８の俺の意見を混ぜてくれ
↓

だから、俺はとっとと一割値下げして、完売目指せと繰り返し言っている。

だけど、こう書くと、業者のやつが狂ったように、品がないとか買えない貧乏人の僻みだとか、
喚き始めるから、この物件のイメージがどんどん悪くなる。

深呼吸したほうがいいですよ。買えないなんて失礼な事は誰も言ってないんじゃ？みなさん不思議に思っているのは検討してない方が何故そこまで「買うな」「後悔する」と書くのか？って事。普通は興味ないならほっとくでしょう。「皆が後悔しない為に〜」って言ってたけど、無理あり過ぎだし。知り合いでもないのにそんなお節介な人居るのかな。

８６２は新参者だな。過去の議論を閲覧していけば、ネガは貧乏人の僻みだ系の書き込みがわんさか出てくる。

ところで、８６１だが、みなさんが不思議に思っているのは、検討者ならマンション価格が少しでも安くなるのは
歓迎のはずだが、この手の主張をすると、この意見を否定しようとする投稿がたくさん出てくることだ。

なんで値下げをこうまで否定するのか。ここが価格ミスマッチというのは多くの人が指摘した通り。
値下げを否定したいのは、業者だけだと思うのだが、自称検討者が否定コメントを載せてるのは、本当なのか？

値下げを否定するのは既に買ってしまった人では
自分が無駄に高く買ってしまった（適正な価格かどうか見る目も無かった）ことになるから。

貧乏人の僻みって書いてるのも同じ人でしょう

逆に値下げとか言ってる人には好きに言わせておけばいいんじゃないですか？
たぶん買えないでしょうし、買えたとしても見合いになって眺望が悪いとか条件の悪い部屋でしょうから。
でもここはそういう部屋の価格は他と違って相当差別化してるようなんですが、それに気付かないのかそれともそれでも資金が足りないのか…

ここはポジの人（多分契約した女性？？）が必死になるので、ついネガの人がちょっかいを
出してしまう。

ネガの人の中にはジャパナビリティーなんて訳の分からない言葉で長いこと待たされた挙句
にＫＹな高価格で購入できず僻んでいる人もいるでしょうが、他のデベはわざわざ相手して
ネガる程ではないわな～（自分のところの販売で忙しいくてそれどころじゃない）。

買った人がいろいろdefenceしてるんだような。でも気に入ってかったんだからいいじゃないか。問題になるのは竣工後値引きが発覚したら、当初販売価格で買った人がなくだけです。でも、残りの物件だから間取り・方角など悪いだろうししょうがないですな。

販売のそういうカラクリみたいな？ある意味常識みたいな？値引きとか価格改定とか
先に買った人は、間取りも階層も自分で納得されていればアレコレと逆なでることもないでしょう
なのにそうネガってる人は、大人気ないというか馬鹿というか、ホントに買えなくて悔しい人か…
高値掴みかどうかは、購入者しだいですからねー
リセールで下がったとしても、高額所得者にとっては税金還付とかもあるでしょう
世の中、高い買い物にはお金持ちがお金を落として経済行為をすることが重要では？
案外、この株下落前に利益確定してそれで買っていたら「どっこいどっこい」っていう懐具合では？

ここのスレは買いたくても買えない人が騒いでるだけか？

僕の見方は少し違っていて多少駅から遠く派手さがない方が都心の住宅向け立地としては付加価値が高いと思っています。

まず、アジアの投資家は数字とスペックで物件を選ぶため駅近タワーが好まれますが都心で育った人ほど環境を重視します。
ここは少しずつ売れていくと思いますし安定感がある立地なので多少値引きしたら丸紅ＯＢが住むんじゃないですか？。

購入検討対象としてMRも現地も見に行って、他のマンションとも比較をし、どう見ても立地・環境に見合う値付けをしていないように見えるので、その様な評価の書込みをしている人も多いと思います。
買えるとか買えないとかの問題じゃ無いと思いますよ。

そう思っても黙ってここを去れないのはどんな理由なんですかね？

861だが

俺はここの某間取りが１億程度がフェアバリューとみている。
フェアバリューなら買うが、現状１割ちょい高い。
ゆえに、１割下げて適正価格に直せと繰り返し主張してる。
気に入った物件を適正価格で買うために、俺はここにいる。
幸い価格のミスマッチを指摘してくれる投稿主も多いしな。
業者こそ、いい加減諦めて黙って去ったらどうだ。

自分も873と同意見だ。昨年の秋にPC六本木を検討していたが、こちらの価格表をみて驚いた。こちらの方が相対的に高いと感じた。感覚的には873と同じくらいで１割程度か。間取り・方角によるが。

１億程度かな、というところに、1.2-1.3ぐらいつけられたら、ビリオネラーならまだしも普通の方はひくでしょうな。

業者が付けた値付けを高いと思ったらやめたらいいだけ。
それでも買う人がいるから売れるでしょうし、売れ残って困るなら業者も下げるでしょう。
あなた方がどれだけ物件を見ているか知りませんが、業者はプロ。
言ってしまえば、あなた方のほうが素人なわけでそれを適正価格だの何を根拠にしているのでしょう。
結局あなた方が見て来た物件の平均や主観でしょ？
買う余裕がないなら他を探せばいい、それだけです。

>875
前のスレでもあったよな。この手の意見は。当たり前だ。

ここの営業だかポジだか知らんが、他の物件のスレにしゃしゃり出て来て
麻布台の方が仕様が良いだの格が高いだの、高圧的な態度で宣伝して来てウザかったから
不人気売れ残りマンションとして生暖かく見守ってます

875は業者か。完売してたら誰もこのスレにこないぞ。半年たっても売れてないから関心あるんだよ。販売開始したのはいつだよ。営業部長も首飛ぶぞ。営業経費ばかりかかってね。

878さんのご意見は余計なお世話でしょｗｗ
大手の財力を侮ったらいけませんよ。
まあ値下げまで待ってたらよろしいのでは？

８７８は検討もしてない野次馬だと思うが。

竣工後にザクザク値引き間違いなし物件ww

以前、どなたかが書かれてましたが、南向きで富士山が見えるって本当ですか？

東京から富士山は西南西方向なので
そちらの方向がふさがれてなければ
東京のどのタワーマンションからでも富士山は見えますよ

よっぽどこのマンションの長所を否定したいんですね。
そりゃ条件が整えばどこでも見られるでしょうけどここから見えるか聞きたかったのでは？
代わりにお答えしますね。
南に面していれば見られますよ。

ここは値下げ間違いない売れ残り物件。
業者の値付けが正しいとか、馬鹿じゃないの？
じゃあ、なんで世の中に値下げマンションが溢れてるんだよ。
値下げは避けられないんだから、業者はとっとと去れ！

本当に品がなくみっともないと思います。
一緒には住みたくないので購入に至らないことを願っております。

887は前にも書き込んだ人でしょ？
わざとらしい。笑
ロシア大使館のことなんておそらく重説にも書いてるし、みんなそこはわかった上で検討してるかと。
あらためて言うとかいかにもネガ。必＊＊www

２期３次（予告）とあるが何戸うるかもでていない。実際いくつのこってるのか？　

886とかなんの目的でここに来てるんだ？
割高価格で買っちゃたから、不安で一杯だから投稿が気になるんだろうな。

ほんとネガの人は熱心だね。
人を不安にさせて喜んで、自分が不幸じゃないって思いたいんでしょ。
ある意味かわいそう。

富士山の件、有難うございます。
南向き、まだ空いてる部屋はありますかね。
聞いてみようかと思います。

買うつもりもない方はお断りです。
というか、竣工後に内覧できる部屋なんてありませんけどね。笑

最近話題のオープンレジデンシア！　広尾も表参道も安い！　ココの半額近い？
どうせ車なら駅から遠くてもいいし。

そこで言われてる麻布台って、地所の定借の事なんじゃね？
あれは確かに失敗だと思うが。

残念ながら丸紅のとか、GSとか書いてあるから、ここのことです。
GS広尾やレジデンス三田のスレをご覧になれば、分かります。

１割下げて、１億円にしてくれたらここ買うのに。

こう考えてるのは、俺だけじゃないだろうな。

このまま売れなければ値引きしますよ。
2割、3割当たり前！

ま、あるとしても来年だろうがね。

１億なら買いたいと主張している者だ。

ポジは投稿内容のレベルを上げてくれ。
独りよがりな投稿を続けるから、ネガを呼び込む。
中身の薄い投稿がネガの反論にあって、これまでに
どれだけこの物件のイメージを下げたことか。

俺みたいに多少の値引きがあれば、ここを買いたいと
思っている人は複数いるようなので、
これ以上この物件のイメージを落とさないでくれないか？

たしかに、この物件は、車寄せが無い事や立地に難がある事は譲れても、価格だけは譲れない。
価格が高すぎる。
値引きを待ちたい。

素直な感想ですが、価格が高いと思ってる方は
何をベースにそう仰ってるのですか？
個人の感想でしょうか。
デベのほうがそういう積算はきちんとしてるかと思いますが…

近隣相場と比べると割高な気がしなくなる立地。
狸穴より高台だし眺望も良い。

ただこの近隣相場が微妙。

広尾住み、神谷町オフィスだけど正直広尾、麻布十番の方が住環境は大分良いと思う。

それなのにここの価格は同レベルなんだよね。
もちろん眺望の抜け感は素晴らしいけど、それ以外は…
MRは初期に見に行ったけど、思わず担当にこの価格じゃ売れないでしょう？と言っちゃたくらい。

ここの３LDKの上層階は問題無く購入できる資金はあるので妬みはないが、どうなるか純粋に興味がある。
購入検討外の者はお呼びじゃないと思うけどここのネガの人の意見はまともな感覚だと思う。

つまり個人的な意見としては、近隣相場と比べると妥当、
同じ港区でも広尾駅近郊エリア、麻布十番エリアと比較するとこの立地でこの価格は高い。となるのではないでしょうか。

購入者の方はご納得されて買ったんだから余裕を持ってスルーして下さい。

ちなみ街宣◯翼は月に２〜４回位でとにかく１０数階レベルじゃ窓閉めてても相当うるさい。
内容も酷いので、昼自宅にいる方や小さい子供がいる方は特に厳しいと思います。

この辺りは独身者やDINKSには良いと思います。
が自分は子ありですが、独身なら西麻布のタワーかな。

街宣車の件ですが、近所に住んでる者から言わせていただきますと、そんなに頻繁には来ませんし、音もそこまでではありません。
事実を言うのは仕方ありませんが、大袈裟に言うのはいかがかと思います。

街宣車はすごくうるさいよ。

少なくとも近隣森ビルでは。

飯倉と飯倉片町と両方の交差点からは入って来れないので、もちろん近隣のほうがうるさいと思います。
中までは入ってこれないので、近隣に比べたら音もたいしたことはありません。
めったに遭遇しませんが、ご自身でお確かめになれば、何が事実かわかると思いますよ。

そうだな。自分の目で見て、被害の度合いを確認することが大事。

そうして買うなら、納得満足して買えるだろう。

２月７日の北方領土の日を確認してから購入することを勧めた者より。

一年に一回きりの音がそんな大事か？
都内じゃなく山奥にでも住むべきだなw

赤坂のパークマンションとこちらのプレミアム住戸の値段があまり変わらないことなんて言っちゃだめですよ。

パークマンション自体の仕様はこちらのプレミアムとどっこいどっこいどからな。

私も２月７日に街宣車を確認しましたが、それほど騒々しくなかったですね。念のため警備していた警官に確認すると、９１７さんの仰る通り、ロ０ア大使館の前は街宣車は通させません、とはっきり断言しました。ついでに西麻布の外苑西通りの事を聞くと、直接大使館が面していないので、街宣車は通り放題です。但し音量があまりにもひど過ぎると注意します、と言っていました。

ネガの嘘に呆れることはありますが、
ポジの嘘もひどいですね。

2月7日が大したことないですって？
動画投稿サイトで｢街宣車、北方領土の日｣と打ってみたら？
物々しい雰囲気が克明に記録されてるから。

物々しい雰囲気は飯倉片町または飯倉交差点の手前です。
マンションのところには絶対に入って来れません。
入らせないために警察官が立っているんです。
きちんと事実を見た上で発言してくださいね。

>923
それはすごいですね。パークマンションのようにガンガン売れるといいと思います。

飯倉片町と飯倉の交差点が閉鎖されたら、ここには車で入れません
それぞれの交差点からも近いから、かなりうるさいはずですよ
でもその日以外は寂しいくらい静かな町だと思いますけど

住民であれば入れますよ。
しかも皆さんが騒ぐほどここには来ません。
必ず来るのは２月の例の日くらいです。

以前も書きましたが、確かに音はしますがそこまでひどくはありません。
桜田通り沿いとか片倉の交差点から十番にかけてのほうがよほどうるさいかと。
もし、そんなにうるさいなら、永坂町のようなお屋敷が長くあることはないかと思います、

周辺環境を知らない人の発言が、地元民に否定されてきましたね。
大使館前などに凱旋車がいけないこともしらない人達が、平気で地元民のように書き込む。
全く無責任なのが多いね、ここは。
ま、週末の昼間に中途半端な書き込みしてるくらいだから、仕事か遊びでたまーに来るくらいの人達なんでしょう。
数十年住んでますが、素晴らしい所ですよ、麻布台は。

赤坂のパークマンションのが、場所がいいので、ここのプレミアムは割高、私はパークマンションにします。

（笑）

どうぞどうぞ。
ヤ○ザさんの事務所が近くにあったほうが環境はいいですよWW

他物件のネタ探しお疲れ様でした。
ただ残念ながら米国大使館宿舎の近くに事務所があるわけないですね。
事実と異なる発言はよろしくないので以後自粛をお願いします。

ところでヤ○ザさんといえば、すぐ近くでおきた伊丹十三の謎の死や崖下での抗争が思い出させられますね。
麻布もいろいろディープです。

935さんはご自身の足で歩いて、ご自身の目で見て確かめたほうがいい。

ネガが急に来なくなった。
他のところのネガで忙しいのかな。

街宣車をあまりご存知ない方が多そうですね。

私たまたま得意先(経団連)で打ち合わせ中に押し掛けられびっくりしたのですがワーワー数分声を上げたと思ったらさっさと片付けて次に行っちゃいます。

むしろ警察のなんちゃって厳戒体勢が物々しい。

あとロシア大使館付近の会話はアメリカさんが傍受されてらっしゃるらしいのであしからず

盗聴？
すごい推測だね。
ネガもここまでくれば微笑ましい。笑

とにかく値付けの失敗がいたいです。
大幅値引きが始まれば評価も上がっていくでしょう。

売れなきゃ下げてきますよ。
皆高いと思っている訳ですから。

既に契約している人も値下げしてくれるような梦のようなことがあればいいけど、
そうでなければ一生懸命ポジってる人が可哀想！！

ネガの人は結局値段のことばかり。
だから僻んでるとか財力がないとか言われるんですよ。
既に半分以上売れてるわけですから、デベも値付けが失敗とは思っていないと思いますし。
見合いとかで条件が悪いところは売れ残ったら値下げするかもしれませんね。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

多くの人が、割高感を指摘されてるんだから、
価格がネックになってるのは、周知の通り。

ポジも結構だけど、事実は事実として認めたら？

しかも半分しか売れてないのは、決して自慢にならない。
PC 千代田富士見やTPH グラン南青山、ブランズ四番町といった
同じ価格帯の物件が、完売間近な訳だから。
仕様や環境でここは劣ると、多くの富裕層が判定したということでしょ。

盛り上がっているみたいで人気の証ですね。

ポジでもネガでもないのであしからず。
中立的な立場で言わせていただくと、立地はともかく、全部のMRを見てここが仕様で劣ってると言ってる方は本当に物件を見る力がないと思います。
車寄せが無いとかマイナスな面もありますが、部屋の中の仕様は最近の高級物件の中でもかなり上位ですよ。

丸紅初の高級物件だから、これから何としてでも売り切るでしょ。
ここで値下げとかしたら、これからの戦略も狂うだろうから、さぁ三井不動産レジデンシャルの力の見せ所かな。

仕様は悪くないと思う。

ただ、高級物件のなかでかなり上位って言うのは、
表現が抽象的で分かりにくい。

前に出てるPC 千代田富士見やTPH グラン南青山と比べると、
私が見た限り、ここが上回ってるとは思わない。
特に下回ってるとも思わないが、ここはMRが２パターンしかなくて
、そのうち１つが大半の住人が関係ない最上階だけの仕様だから、
最上階の印象が強く残ってる人もいるのかな。

結局、仕様が互角なのに販売実績で遅れてるのは、
詰まるところ価格と環境の差なんだろう。

千代田富士見は立地はいいけど、仕様は低い。
そもそも玄関や廊下は大理石じゃないし、フローリングも突板じゃなくシート貼って聞いたときに買う気が失せた。
ここはもう少し検討しようと保留中。

仕様仕様って言ってる人は永住するつもりで買うんだよね？

仕様はリセールでは「全く」評価されないよ
立地・階数・向き・築年数だけが評価の対象です

結構売れているみたいだけど・・・。

皆さんはわかりませんが、私は永住できる物件を探しています。
リセールにおいて仕様が全く対象外？
玄関入った廊下がただのフローリングと大理石では違うでしょう。
しかも今の住んでいるマンションを売却に出していますが、共用施設だの仕様だの近隣の物件に比べてバリバリ価格で評価されてますけど。

ちなみに、千代田富士見も立地的によかったので購入を検討しましたが、価格がここより1割以上高く結局断念しました。
モデルルームは何回も行きましたが、前の方が仰るとおり、仕様はかなり下でしたが、立地や共用施設の豪華さに惹かれ、長らく迷ってしまいました。

床天然石は豪華な感じがして私も好きですが、それで仕様が高いと言えるような代物ではないと思います。実際大してコストかかりませんから。例えばパークコート麻布十番のような大型物件でも廊下まで石が標準なので、最近のはやりぐらいに思っておいて良いでしょう。
個人的に仕様というのは、天井の高さ・梁の出方・開口部の面積などの空間の大きさ綺麗さ、駐車場の数や平置きの割合、車・人の導線の取り方、敷地全体のゆとりや植栽の量など、全体的な設計の部分が重要になってくると思います。
内装という意味では、部材がぺらぺらの安物でなければ、そんなにマイナスにならないのではと思います。

パークコートの廊下石貼りって上層階の一部じゃなかったでしたっけ？
ここは確か全室標準ですよ。

天井高とかも微妙だけど、仕様に駐車場とか植栽が入るの？？
マンションの設計になっちゃうじゃん。
あくまで専有部分の設備やら造りのことだと思いますが…

仕様とスペックを分けてもいいけど、それなら仕様ではなく内装といったほうがいいかも。
いずれにしても建物グレードを論じるときに、専有部分のしかも内装しか見ないということはないと思います。

丸紅さんなりに仕様、特に占有部分の質感にこだわったことは十分伝わりますし、少なくとも競合物件に負けている事は無いと感じますが、結局これだけの高級路線を売り切るだけのブランド力が無いということではないでしょうか。明らかに他社にくらべてコスパが良いと感じられなければ売れない程度のブランド力だと感じます。同じ物件でも三井ブランドなら買いたいというような人は多いでしょうね。丸紅のリセールバリューの強さはこれまで割安に売ってきた裏返しなわけで。

三井ならこの敷地に車寄せ無しキツキツタワーは企画しないので、仮に内装が互角以上だとしても、もっと根本的な企画段階でのブランド力の差が出ちゃうでしょうね。

確かに悪条件の部屋まで売り切れるかどうかはブランド力が大きいでしょうね。条件による大幅な価格調整を謙虚に行っているのであればむしろお買い得かもしれませんが。

１億なら買うと繰り返し主張している者だ。
ここの議論が具体的かつ建設的な内容に改良されて嬉しく思う。

思い出しましたけど、廊下まで天然石ってパークコート赤坂ザタワーのモデルルームでやたらと強調していましたね。いま思えばあれがはしりだったのかと。
駅から遠い立地など似ている部分が多い物件ですが、ブランド力や環境、敷地計画などは足元にも及びません。あちらの中古が低層で400万乗るかどうか、中高層でも400万中盤ぐらいですから、その辺の現実的なところを基準にこの物件を考えないといかんですね。

この前モデルルームに行って説明されたのですが、ここは大林組の最新制震構造なんですね。
この粘着質みたいなやつはかなり揺れを吸収する優れもののようです。

条件による価格調整はかなりしてるよ。見合いの部屋とかはかなり安いし。
条件のいい部屋まで安くしろとかずっと言ってる輩もいるが。

場所はともかく、パークコート赤坂ザタワーよりは高級感ある、いい内装だと思う。
あっちは天高がここより低く下がりが気になり圧迫感があった。

それにしてもここが高いのは認めるが…

今週末もう一回モデルルーム行ってしっかり見て来ます。
仕様が素晴らしいって言ってる人が多いのでどれだけすばらしいのか、また、どれだけ売れてるのか聞いてこようかと思います。

仕様が良くても丸紅物件に坪450万オーバーを出せるかという問題はある。
立地と環境面でリセール厳しそう。駅遠タワーという企画力も疑問だし。

駅近が必ずしもいいとも限らない。
治安面でも、人の多さでも。
ここはこの規模ではいろいろよくできてるほうだと思います。

ようやくネガがいなくなったみたいですね。
きっとこの物件の良さに納得したんでしょう。

駅近が必ずしもいいとは限らない。これは事実。
しかし、それなら低層高級物件にしなければ説得力がない。
駅遠タワーを選ぶセンスが、いまいちなんだな。
治安もそりゃ警官がたくさんいて良いとも言えるけど、
月に2-3回、子供に聞かせたくないBGM が流れるから微妙。
内装は良い！でも車寄せ無く、敷地計画に無理がある。
それなりに良くできてるけど、諸々にイマイチ感があるのが、
一流デベとの企画力の差かな。

俺はどうしても丸紅に聞いてみたい(MR の現場営業じゃなくて部長役員級に)

なぜ！？初の高級物件の立地にここを選んだ？
こことは違う港区内の立地に、同じ物件を建てれば、
アベノミクスに乗って順調に売れただろうに。なぜ？ここなんだ！

地権者が居ないのは大きいのではないですか？

ここは、ブランド力では大手に負けてあまり注目されていませんが、かなり良い物件ですよ。
あとは、販売代理の三井さんがいかにうまくアピールできるかではないでしょうか。

この規模で、エレベーター２台（非常用を含めると３台）、ラウンジ、ゲストルーム、各階に防災倉庫、72時間自家発電可能などかなり充実してるよね。
部屋ももちろんエアコンは全室だし、玄関も上がり框なしの総大理石とか高級物件の当たり前の仕様が全室標準とかレベルは高いと思うよ。
南からの眺望がどれだけ抜けてるか見てみたい。

個人的には大理石の廊下が高級でレベルが高い、という風潮に疑問を持っています
ここは日本なのだから玄関で靴を脱ぐので、廊下はフローリングのほうがいいです
大理石の床とか寒くないですか？

来客を靴のまま家に入れて、広間でパーティーするような家なら石張りでいいと思いますが

床暖房がついているので寒くはないでしょう

内装はあとでもどうにでもなるでしょう。

問題はいろいろ議論されている立地、環境、敷地計画がいまひとつ。
価格とのアンバランス

ということですね。

あとはこれらネガを見込んで（買いたい人はポンとだすでしょ）買う人がいた、という事実と
買わない・買えないと判断した人がいる、という事実があると。

そのとおりだと思います。
ただ、内装は後でやればいいというご意見をおっしゃる方がよくいますが、実際に購入したあと何百万もかけてやりますか？
だからこそ最初から標準で付いている物件は貴重かと。

もちろん最後は総合的な判断になりますが。

内装は完成前なら普通オプションで色々つけられます。大理石の廊下は数十万円程度だと思います。その他高級品のオプションは沢山有ります。
ですから内装の標準仕様を誇ってもあまり意味ないと思います。

三井は、レジデンス三田の売主だから、過度な期待は禁物ですよ。

目黒駅前に最新タワーも予定されてますし、高級物件は自前のタマが揃ってる。

大手デベの1億5000万クラスを買う層は新築入居直後や築浅のうちに数百万のリフォームは珍しくありません。デベの企画したまんまの部屋に自分の生活スタイルを合わせる必要はないという考えでしょう。デベが大量に仕入れるの建材に比べて割高にはなるでしょうが。

かえられないもの（立地、方角・階数など）にはとことんこだわるべきだと思いますよ。

中は982さん言われる通りと思います。

億ションのレベルになると専有部の細かな仕様よりも、立地やデベの信頼性を重視する方が多そうですね。PMシリーズを40年以上分譲し続けているデベと事実上初の超高級物件を分譲するデベのどちらから買うか、みたいな。初だからこそ仕様で負けないようこだわっているのでしょうね。でも自分も含めてですが、大手ではなくここを狙う人の半分くらいは大手は高くて手が出ない人で、あと1，2割下がればなぁと思ってるとおもいます。

でも、施工が大林組は良いですよね。
ネガが多いけど、心が傾いております

＞９８２
＞数百万のリフォームは珍しくありません。

別に、ここのネガでもポジでもないのですが、リフォーム
しようと思うと、数百万なんか、直ぐにいってしまうというか、
数百万では、ほとんど何もできないですよ。

勿論、グレード下げれば別ですが。

こちらの専有部分で評価すべきは、リビングの眺望とそれを生かすための天井高や梁の出し方などリフォームでは改善出来ない部分にあると思います。流行りの天然石調タイル等は15年もすれば古臭く感じる可能性もありますし、リフォームで高級感を演出する事は容易な時代になっているのでオマケ程度に考えています。

築浅の数百万のリフォームは、主に見栄えをよくする目的で、壁を漆喰にしたり、フローリングを天然石調タイルに変えるたりなどが多いようです。水回りをいじったり、大幅な間取り変更の必要が無ければ、1000万程度でも結構立派になるようですよ。

直基礎の立地なら施工会社はあまり気にしませんが、急斜面の縁に建てるタワーというトリッキーな面を考えると大林組は安心材料かもしれませんね。

初だからこそのMRの対応の良さは特筆すべきものがありました。もっとも半年以上前のオープンしたての頃にしか伺ってないですが。

MR で｢ここの立地の利便性を生活のしやすさという観点で説明してください｣と
営業マンに尋ねたところ、｢利便性ですか。。。｣と呟いたきり、沈黙していました。
嘘をつかない誠実な対応が、強く印象に残っています

ここは天然石調タイルではなく、全て天然石ですよ。しかも窓カウンターの天板まで。
ちょっと惹かれます。笑

下にある梁、良かったですね

スーパーは近くにどこがあるの？
利便性は高いのかな？

東麻布にマイバスケットとマルエツプチ、麻布十番には大丸ピーコックとグルメシティー、あと輸入物中心ですが日進デリカエッセンもあります。
意外と便利ですよ。

駅近だとしても、そこが何路線か乗り入れてるターミナル駅だと便利だけど、一本の路線しかなかったら意外と使いづらそう。
それよりならここが日比谷線、南北線、大江戸線にある程度近いみたいに、それらの中心にあったほうがいいのかもって最近考えています。

郵便局前から渋谷、新橋行きなど、バスが出てるみたいですね。
渋谷までバスに乗ると、大変かな？
慣れれば便利なのかな？
バスって、どうでしょうか？

バスはとても便利です。
バス停も物件の目の前なので便利かと思いましたが、
なんと渋谷からのバスは30分に1本です。
あまり利用者がいないのでしょうか？
入居者が増えてバスの本数も増えれば良いですね。

一体渋谷に着くまでどれ位の時間がかかるのでしょう。

新橋方面はあまり混まないが、
時間帯によっては自転車の方が早いです。

駅から徒歩五分圏内の家に一度住んでしまうと、
駅近という条件は、なかなか外せません。
似たような考えの人が多いから、駅遠はリセールに響くと
言われるのでしょう。

でも最近は郊外から都心に引っ越す高齢者夫婦も多いみたい
ですから、そういう方からしたら徒歩七分は十分許容範囲かもです。