武蔵小杉地区の今後について・・・【38】

豊洲のタワマン話が書かれてるけど、
都内は内陸部のタワマン分譲の方が近年多いから、
豊洲のタワマンの話をするのは古いよ。

都心と郊外のタワマンは一概に比較できまい。

小杉と比較できるような便利立地はそうそう無いよ

便利なのは鉄道だけだけどね。
しかも都心に出るのは横須賀線という田舎路線。

横須賀線が田舎路線ってのはいくらなんでも田舎者の認識だろ

実態として3LDKのマンションの家賃はいくらくらい期待できるんだろう？
武蔵小杉～東京、横須賀線で18分。
総武線の市川からとほぼ同じ。

>31
築10年以内駅5分以内で20~24万ほど
市川よりはちょい高いぐらいかな

共稼ぎで世帯年収800万ですか…そんな低くて小杉のタワマン買えますかねぇ？
みなさん最低でも年収1000万強という雰囲気ですが。(共稼ぎならもっと高いと思います。)

>32
ブームが過ぎると市川と同じくらいの家賃レベルになるんじゃない？

でもこんな郊外を20万円で借りる人の目的は何だろ？

都心にも横浜川崎にも用がある人が借りるんじゃない
そんなに不思議がることかね

綱島あたりだと家賃14万円切るから、
やっぱ不思議ですよ。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=882/tk=3/bg=2/

綱島から川崎や品川新橋に出るの不便じゃん
何が不思議なのかが分からん
電車乗ったこと無い人かな？

新川崎と比べて見ればよく分かるんじゃない？

新川崎にも東横の駅があれば武蔵小杉並の家賃になるのになあ

分譲価格が高いからでしょ。

同じ分譲価格同士で比較しないと賃料が高いか安いかなんて分からないよ。

1億の部屋を40万で貸しても損するだけだし。
逆に2000万の部屋を12万で貸せれば割りが良いってこと。

>40
家賃は基本的にその場所の利便性と住環境で決まります。
仕様に格段の差があれば差異が出るので、
仕様の差が一番小さく、物件数も多い1K・1DKで比較するのが一般的です。

そう見ると、
西大井8.44、武蔵小杉7.67、新川崎7.14
変な感じにはならないでしょ？
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=94/tk=3/bg=2/

武蔵小杉の3LDK家賃は実力的には15万円ちょい越えくらいじゃない？

東戸塚や大船あたりと同程度ということですか？
算出根拠が知りたいですね

>44
綱島の1K・1DK家賃が6.90、3LDK家賃が13.76
武蔵小杉の1K・1DK家賃が7.67
仕様による差異を除いた武蔵小杉の3LDK家賃は、
7.67÷6.90X13.76＝15.30

東戸塚は6.52、14.17だから3LDK家賃は割高、
仕様の補正をすると13.00。

2011年首都圏新築マンション契約者動向調査

「子どもや家族のために」家を買う人が増えた
「通勤利便性」よりも「地縁」を重視する傾向に
購入の決め手では「地震対策」が増え、「眺望」は減少

http://housing.nikkansports.com/news/f-hs-tp0-20120307-2012030714406.h...


引用

2011年首都圏 新築マンション契約者動向調査（株式会社リクルート）

http://www.recruit.jp/news_data/old/2012/03/20120306_12617/

すばらしい計算です！
その式から行くと、渋谷3LDKの実力値は24万ってことですね！
さっそく探しに行きたいと思います

家賃15.30でPER25で適正坪単価を計算すると、

15.30X12か月X25÷70㎡X3.3㎡＝216万円

この資料だと中原区の坪単価は238万円だから、
9%ほどまだ高いことになります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

渋谷が24万円だと
適正坪単価は339万円。
現在375万円だからまだ下がりそうですね。

ここでは、全然１０本に入ってないね。

http://contents.realestate.yahoo.co.jp/common/rank2011/index.html

１４位なんですね

人気とみるか不人気とみるか。。

人気ランキングで家を選ぶなんて浅はかだな。
自分に合う地域を選べ。

それとも人気あるからすげーだろ？っとか思いたいのかな？
レベル低く…

中野より上なんて人気あるじゃないか。

溝の口に負けた。

毎回上位の吉祥寺、三鷹に羨ましさを感じない。
人の価値観なんていろいろあって正解はないよ。
何位にいようと小杉好きならそれで良いじゃん。

どんないい街だろうと、職場が遠くて、縁のない街には普通住まない。ましてやもともと神奈川県民なら、吉祥寺や三鷹など、こっちからは遠くて見もしないよ。比べても意味がない。

9位が川口なんだ。すごいなあ。誰かが小杉と似てるって言っていたよね。

もともと街として出来上がってたとこの再開発という意味じゃ似てるかもね。川口も開発してもう何年も経つよね。埋め立て地や山を削ったニュータウンと違って、街中の再開発は難しいよ。最初から何もないとこなら、一山なんぼでボーンとショッピングセンターと公共施設つくれば終わりなんだろうけど。

そういう意味じゃ、小杉にバカでかいショッピングセンターなんか作って何の意味があるのかと思うね。客観的に見れば、至近に何でもあるし、それでなくても混んでる電車や道路をさらに混乱させるだけ。

別に馬鹿デカイショッピングセンターを建てて欲しいわけじゃなくて
高級な施設が欲しいのだと思うけど。
地元密着という意味では、代官山アドレスみたいのが欲しかったね。

アリオが建つぐらいなら住友のタワマン2本の方がまだマシだった。

いやいやアリオは便利に使えると思いますよ。
日常的な買い物する先はフーディアムのみに依存されている現状はやや不便。
食べる所を考えても小杉は少ないのが現状。
今後を考えるとアリオは普段使いに便利な施設になること間違いなし。
高級とかブランドとかどうでもいい。
利便性・実利を考えてみればアリオで充分。
完成してから判断すべし。

川口がアリオじゃなかったらとか言ってる地元民いたら何を勘違いしてんだって思うでしょ。そういう勘違い住民がいなくなって地価が下がる、それでいいじゃないですか。こがねもちは逃げ出し今や川口も新住民と旧住民の争いもなくなり幸せなもんですよ

川口と武蔵小杉の大きな違いは

・交通の便の良さが全然違う
・再開発の規模が全然違う
・坪単価が川口が坪200近辺なのに対して、小杉は坪300付近と高い

小杉が川口程度の値段だったらアリオでもいいだろうけど
今の小杉にアリオが入れば、不動産価格は暴落し新住民は離れ
ゴーストタウンみたいになると思う

小杉がスラムみたいな時代から居た先住民は
アリオが身の丈に合うテナントだから歓迎だろうけど

東京湾北部地震の影響を考えれば、埼玉の方がいいのかも。実際川口の方が人気あるんだし。東京湾北部地震がきたら、このあたりは震度6強か7だよ。

千葉県と埼玉県の境に活断層が発見されたけど、影響はないのかな？

エルザタワー55とか昔はよく聞いたな。

確か川口の方は昔からそごう百貨店もあるね
駅前の顔はあくまで百貨店

一方、武蔵小杉はこのままだとアリオ…

>>63
小杉に住んでいない人からの見解は読んでも意味がないね。
小杉タワー群に住んでいる実態生活はまったく違います。
アリオ歓迎ムードですよ。

所得層から言えばそこそこの年収の人が住んでいますが実利を求めているんです。
ブランド物を小杉で買います？
同じヴィトン商品でも小杉で買うのと銀座で買うのは意味が違います。
なので小杉にかりにヴィトンショップがあっても銀座に行って買うのです。

わかる？

エルザタワー５５はビンボークジ引いたね。
あれは最悪な物件です。

>>68
小杉でヴィトンが売っててもヴィトンなんか買いませんよ。
発言がズレすぎてる。イメージのことを言ってるわけで
極端なことを言えば中身がアリオでも、名前がコスギテラスとかだったら
問題無いって人は少なくない。小杉タワーはもともと値段が安い頃のタワーだし
そりゃアリオは歓迎でしょうね。エクラスやGWT購入者とは意見が違ってくるでしょうが。

エクラスやGWTの購入者はアリオと分かった上で買うわけなので
アリオだから価値が低いなんて考える人はいないんじゃないかな
あと、神奈川県民はアリオの存在自体をあまり知らないので
イメージがどうのとか気にしないと思いますね
むしろアリオのイメージが向上するかも知れませんよ

高級＝ヴィトンっていう発想、なんとかならない？
例えば、成城石井、飲食店も少し良いもの、イルムス、アクタス。
こんなものが入る商業施設があれば生活が豊かになるでしょ。

アリオではどれも無理なんだよ。

仮にそうだとしてもいいんじゃない？
武蔵小杉の住人は普通の人たちだよ。
普段の買い物は普通のスーパーに行くよ。

成城石井なんて普通の人達が行くところ。
お菓子やジャム、酒類、生ハム、サーモン等種類が豊富で楽しいですよ。

別に全てのものを成城石井で買うわけでは無いのでは？

なんかアリオさんは武蔵小杉の住民におかしな幻想を抱きすぎです
年収1000万の生活が想像できないのかも知れませんが、普通の庶民ですよ
ジャージ着て特売の卵買いに行きますよ