ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その11

晴海3、4丁目の物件は、清掃工場近くで敬遠されそうで、
ここを見送っても次がないしな。
皆さんはどのあたり検討してますか。

いま話題のGKB47のように、値付けに違和感を感じた検討者が多数と思われます。
ここに書き込みしても何にもならないけど、喫緊の案件だと提言します。

晴海も低層階は激安なんですけどね。
プラウドタワー東雲のほうが何かと安心感を感じます。
イオンにも近くて便利ですし。

木を見て森を…ですよ。

結局立地が終わってる。

物件概要記載の距離が11分って、実際、家の玄関出てからホームまで20分かかる。
建物を堅固に作ったとか、防災対策をしたって言われても、周辺環境を整備出来る訳じゃないし。
立地が終わってるマンションは、それなりの評価にしかならない事を理解しないとね。
その上、この物件自体が戸数が多い上にどんどん立つから希少性も無いし。

残念ですが、ここを選ぶ理由が無いんです。

735さんの言うとおり。
月島駅、勝どき駅と違いほぼ永遠に周りに商店街はできる環境にはない。通勤も家から出て最初の難所の信号待ちでタイミングが悪いと２～３分はロスした後、トリトンに向かう通勤客の大群に逆行するので速く歩けないし、毎日、朝からストレスがある。我がもの顔で道を塞いで反対方向の歩行者に配慮しない彼らをみると腹が立つ。

まあホームまで２０分は早歩きができた場合で、余裕をみたら２５分近くになるはず。
生活の利便性を考えたらここは外れる。

頼みのバス便も、、、少ないね。
やっぱりナシか。

この駅遠物件は車必須と言う事でしょう。
もちろん駐車場は全戸分と言わないまでも8割以上は安価に用意されているんですよね？
でなければ数年後に運河の反対に建つ豊洲のタワー郡の方が良さそう。
江東区が嫌なら月島にも豊洲にも近い三井まで待った方が得策でしょう。
結局、周辺賃貸さんらの地縁があっての永住以外、お勧めできないですね。

価格発表前までは10年を代表するタワマンになるとか言われてたけど、蓋を開けてみれば非常に厳しい物件になりそうですね。さすがに大量に売れ残りそうな物件はみんな飛びつきたくないんだろうね。安いならともかく割高と判断されてる位だからなおさら。

>738
駐車場は四割でノーマル車が27500円/月です。
安価かも知れませんが、四割は少ないと感じました。

今日の雨はつらかったです。
雨の日は早く歩けない上に、行き違う人も通常通りなので、
現地からは30分程度は見ておいたほうがいいと思います。
しかも風が強いところも多いので、靴はもとよりスーツのパンツまでもびしょぬれです。
雨の日は正直バスも込み合うので、乗れない確率が多いです。
ご参考まで。

路線バスのみならず、住民専用バスも悪天候の日は乗れない可能性ありですね。
乗れなくて土砂降りの中を30分か。。。
引きますね。
情報ありがとうございます。

＞７４１
雨の日はタクシー使うしかないのかなぁ？

雨の日にこの辺までタクシー捕まらないよ。

PCTは敷地隣接バス停にタクシー待機してますけどね。
ここからはバス停まで徒歩6分だし、流しのタクシーを捕まえるのは至難の技。
コンシェルジュでタクシーを呼んでもらって、、、の手順がお勧めと思います。

利用者が多くなればタクシーも待機すると思うよ。他のタワーも同じ傾向にある。

まぁある意味１０年を代表する伝説のマンションになるかも。もちろんマイナスの意味で。

＞トリトンに向かう通勤客の大群に逆行するので速く歩けないし、毎日、朝からストレスがある。我がもの顔で道を塞いで反対方向＞の歩行者に配慮しない彼らをみると腹が立つ。

トリトンへの通勤客は晴海通りの東側の歩道を歩く（トリトン前に横断歩道がないので）から、西側を歩けば混んでないよ。
現地で確認してみな。

Ｘ橋ができるから、歩道の渋滞は早晩、解消するだろう。

南は安い・・・と思う
東と西を若干見直してプラウド東雲に対抗できれば面白い
70平米5000万台が目安、あちらは80平米5000万台だっけ？
そこで始めて『中央区』アドレスが物を言うし不便性の妥協も考え始める
あれだけ部屋数詰め込んで間取り狭くして梁出しまくってんだからさ・・・
何を欲張ってんだろう？

それは何年後の完成ですか？

どうやら見ていると750さんの意見も少数派になったようだね。

駅遠すぎた
寒かった

夏は暑いだろう。

>746さん
利用者が多くなれば・・・の話ですよね。
PCTは1481戸、それに隣接のららぽーとや日本ユニシス本社もあるので、バス停付近にタクシーが待機しています。

仮に、ここの883戸が完売・入居しても、タクシー待機は期待薄で、路上での確保も困難と考えます。
ただ、隣の二棟目が建ち、更に裏手のオフィスビルが完成・入居すれば、タクシーが待機する可能性はありますね。


>750さん
南といっても低層から高層まで幅広いですが、総じて安いと言えますか？
では、ご参考までに、角部屋を含む南向きで、一番下の階を計算してみましょう。

3F:　80B（坪265万）、70Z（坪268万）、70N（坪266万）、60F（坪267万）、70J（坪267万）、80C（坪278万）

なるほど。
最近は高層が不人気ですし、これなら安いと思う方々はいらっしゃるでしょうね！納得。
ちなみに、例えば80Bだと予定価格表で6700万円台となっていますが、あくまで調整段階なので、これが6800万円台（最高6899万円）にもなり得る可能性があることは示唆されましたよ。
ご参考まで。

さて、東と西に関して70m2台の部屋を見てみると、東3F：　70H（坪258万）、西3F：　70V（坪241万）
ご存じの通り、西低層の眺望は殆ど無しですから、プラウド東雲並みに安いですね。

万が一、東と西が若干見直ししたとして、東雲と対抗できるでしょうか？

予定価格表を眺めると、1F上がるごとに、大まかに2～30万円高くなる設定ですよね。
それに対し、プラウド東雲は眺望によりますが、1F上がるごとに、大まかに1～20万円高くなる設定ですよね。

主観的には、プラウド東雲とは比較するマンションではない（比較してはいけないマンション）と思います。

建設時期が同じと言うだけで東雲と比較しているが、そもそも都心と足立地区とはまったく違った意味になる。

わるいけど、まじめな話、晴海と東雲なんて、湾岸の埋め立て地っていう括りで同じだよ、本物の都心の高台から見ると。

晴海が中央区の端っこである事は事実だし、その上、この物件の立地はそのまた端っこ。川向こうは江東区。

東雲の人は自分が都心に住んでると主張しないだろうが、その方が、よっぽど潔い。

なんで川向こうの物件と比較されたく無いのか不思議です。

埋立だから東雲・晴海はどっこいどっこいで、区の違いくらいでそんなに差はないでしょ？ってな妄想で、比較していたわけ。

住まいサーフィン評価では、プラウド東雲と一割の差。
インフラならどう考えても東雲に軍配が上がるわけで、ここが東雲に比べて価格が二割も高いのは割合だよ。ってな素直な反応になってるんじゃない？

少なくとも都心高台の金持ちさんが、首を突っ込むような物件ではないよね。
セカンドで買われるなら勿論御自由に〜

このような中央区僻地だったらサラリーマンでも手が届くんじゃないかと、予定価格が発表されるまでは賑わっていた。
それが正式価格発表前から既に閑古鳥。
まじめな話、ヤバいよ。

川向こうの物件と比較されたくないのは、売主の地所だけでしょ？

＞晴海と東雲なんて、湾岸の埋め立て地っていう括りで同じだよ、本物の都心の高台から見ると。

別に都心の高台から見なくても一緒。
ｲﾝﾌﾗ、環境は東雲が上。

今時、高い金出してまで荒野なのに中央区ブランドだけで選択する人はいない。

駐車場が四割だとプレミアム部屋は優先権ありだろうし、残り三割強のプラチナチケットを850世帯で奪い合うわけか？
場合によっては車の買い替えを余儀なくされる哀れな人も出てくるのか？
隣のオフィスビル地下駐車場を開店ダッシュで仮予約するのが得策か？

ここは欲しかったけど愛車も手放して、雨の日は30分歩いてずぶ濡れで
出勤するのは想像しただけでキツイなぁ・・

雨の日はサラッとタクシー通勤できるような層が買うべきマンションだよ。

タクシーさえも捕まらない。

駅から10分以上歩いても、内陸よりは、かなり広くて眺めの良い部屋が買える、というのが湾岸埋め立て地物件のメリットで、下手すると唯一のメリットなんだろうけれど、ここはそこまで安くなってないよね。もちろん買える層は普通にいるのだろうけれど、800戸以上のタワーを2本売ろうと思ったら、もう少し幅広い購買層に訴えないといけないのではないかと。。

結局もっと安くしてって話ばかりだな。

高くして！なんて言う人なんて少ないでしょ。
6000万台の予算持ちはプラウドへ流れたね。

一検討者の意見です。

本当に買う気を無くした方は書き込みせず、次を探していると思います。自分がそうでしたから。
ここの物件の場合、今、正に金額との折り合いで検討してる方が多いと見ています。

諦めきれずに正式発表を待っている人も多々いると感じますが、私だけでしょうか。

そういう私は並行して他の物件も見ていますが、
本命はこちらです。

余りにも実際の購入検討者との温度差を感じましたので、投稿しました。

帰宅困難者問題とか資産価値の維持の問題とか考えると、都心部マンションはmustだから悩ましいですね。価格次第で買える人もいれば買えない人もいる。

結局、晴海でないとどうしてもだめ、という人は少ないから、割高に感じれば、当然ほかを探しますね。設備とか構造的には東雲よりも少し良さそうだし、選択肢に入らないとなれば、ちょっと残念ね、という話。ネガにしか聞こえなければごめんなさいな。。

みんな以外にちゃんとここを購入検討していた人だと思うよ～。
これがみんなのリアルな意見と評価なんじゃないかな。

>>773
とは言いながら、割安な物件は都心部湾岸しか無いから、結局皆さんその中での物件選びになるんだよな。長年探しあぐねて妙に詳しい人が増えていますね。

供給量が多くて多様なのは比較検討が出来るから、検討者にとってはありがたいです。

７７５さんは鋭いね。
まさにそう。

正式価格はいつでるんですかね？
うちも買う気でいるが価格次第。
予定価格はギリギリ納得したが、
200万上がったら退散です。

売り始めてしまったら、後の期も含めて下げづらいんだろうから、最初から勇気をもって200万くらい下げて正式価格にしたほうがいいんでないかな。心配しなくても、少しくらい下げても、そんなに売れすぎて後悔することはないと思う。

希望部屋が予算ギリギリな人は手を出さないほうがいいよ。
それか根本的に部屋を考え直すかのどちらか。
ここは資産価値の維持など到底無理だから大怪我するよ。

帰宅困難時のことも、もうちょっと頑張って、勤務先からここより倍くらい許容しても良いのでは。

職場に居る時間なんて、大抵の人は一日の半分以下なんだから、3.11のように職場で震災に遭うとは限らないし。

そうしたら、もうちょっと選択肢が増えるんじゃない？
例えばプラウド東雲とか（笑）
確実にあちらの方が人気あるみたいだね。

信号待ちは１分４５秒とのことです。

現在は６階くらいを建設中でしょうか。

http://tokkyomania.blog101.fc2.com/

耐震と免震の揺れ比較
http://www.youtube.com/watch?v=X7U3iiONg-A


これを見ちゃうと耐震のプラウド東雲は買う気がしない。低層ならまだしも高層に住むと思うと恐ろしくて・・・。

プラウドタワー東雲は耐震にすることでコスト削減できて価格も低めにできた。
安心をとるなら多少高くても免震がいいかな。

なら迷うことなく、ここを購入すれば幸せになれますね。

保険みたいなものと割り切って、明らかに割合だ！、雨の日は駅までびしょ濡れだ！、バスが少ない！とかネガされようが、我が道を突き進めば良いでしょう。

湾岸埋立地でネガのないマンションなんてありませんし。
価値観には個々で違いがありますからね。
気に入った物件に出会ったらば即買いですよ。

豊洲周辺住民が増えたせいか、ららぽーとの駐車場渋滞が酷くなってる気がします。
土日の豊洲、人多すぎないですか？
その点、トリトンの閑散具合含め、晴海は静かで好きですね。

豊洲周辺住民が車でららぽは行きませんよ

>783
免震は縦揺れには弱いって言われてるから直下型は怖いかも。
そこらへんもよく調べてみた方がいいかも。

構造に関しては、いくらぐぐっても結論は出ないんじゃないかな？
同じ条件下で、免震・制震・耐震タワマンを、上下左右に揺さぶった研究結果なんて存在しないでしょ？
色んなスレで話題になってるけど、堂々巡りしてるだけ。
結論は首都直下型地震で分かるかも知れませんね。

直下型がすべてではないでしょ

MRで阪神淡路大震災の時の振れをこの免震タワーと耐震タワーのCGにシミュレーションしてたけども、つまりは縦揺れも大丈夫よってことじゃないのか？営業に縦揺れ大丈夫？って聞いたら阪神淡路大震災レベルなら折れないよと言ってたし。

こんなに安いのに価格で買うか決める人なんているのか？、みんな予算的には買えるだろ。低層でも買えないような人ばかりならここは終わってるよ。

湾岸のタワマン購入しようかと検討初めて、もちろん予算的には買えるけど、他の事良く調べたら買う気しなくなったという方が多数派かと。

むしろ、価格云々言ってる人って、他に選択肢が無い（湾岸のタワマンが良いというより、予算的に湾岸のタワマンの低層しか東京じゃ買えない）、都心物件検討者には珍しい、本物の低予算の方々なんですか？

安いと感じる人はいても高いと感じる人も当然いるんだよ。
特に"立地的な面"でさ。

予算なんて40m2狙いから90m2狙いとか、加えて向きも階数も個人個人で様々だろ。
予算2800万円の人もいれば、中には9000万円以上の人もいるだろ。

一人一人聞いてみたら？

まあ、数千万以上の物件を言い値で買わされてるのが実態だから、買う側まで、値段に文句言う人は貧乏人、とか煽ればカタルシスが得られるというなら、売る方も簡単でいいな、とは思う。

何を言っても高いものは高いのだろうけど、買えれば幾らでも買う、という立地でもないようにおもうけどね、晴海だと。

予算が合わない人は他の都心部物件を検討すればよろしい。
都心部は安定して供給されているから、価格も安定している。
心配は金利上昇だけど、1年くらいは大丈夫では？

予算合わない人はもうどこか行ってるでしょう。
予算は合うが、割高感を感じる人が悩んでるんだよ。

都心部のコアの価格帯はここ5年来坪単価250万円前後で安定してますね。こんな感じが続くのでは？

>>798
予算に合って割安な都心部マンションを他で探せば？

やはり、中央区でまだまだ建設予定のタワー計画を待つかどうかだね。駅近なら勝どき５丁目かな。築地と環状２号線で繋がるし、バス便もたくさんあるし、路面電車計画もあるので期待できる。

＞７９９　結局、足立ナンバーの地区になっちゃうんだよ。妥協できないね、我慢できない。

とにかく売主側が強気な時期は割高になりますね。私は買い替えで検討しましたが割高なので見送りました。
もう少し待つと供給過多で弱気な時期が来ると予想します。

買ってしまった人が割高でない、とかいうのは自己正当化として分からなくはないさ。でも、まだ誰も申し込んでもいない段階で、高くない高くないという人が沸いて出てくるのは何なのか、とか買う人はよく考えたほうがいいと思うけどなぁ。売り手サイドも頑張るところを間違えないで欲しい。

>803
また車のナンバーかよ。
そういうの、みっともないからやめない？？
足立ナンバーに嫌悪感を持つ人が沢山いるのは周知の事実なんだから、男なら黙って品川ナンバーのエリアのみで勝手に絞ってくれよ。。。


いまこうやって書きこんでいる検討者って、単なるアンチ埋立のネガか、予定価格が出て、立地のわりに割高だと思って真剣に悩んでいる人が多いんだよね。
多いとはいえ、スレの伸びは顕著に低調になったから、検討者が少なくなったのは事実と受け止めるべきだよね。

とにかく微妙な値付けにはマイッタな。。。
しかも最大200万ものブレが生じる可能性があるとは。
上ブレしたら、色んなオプション付けられなくなるな。

単純に倍率が低くなるとの楽観的な考えをもってもいいし、売れないマンションの可能性があるから悲観的な考えをもってもいいし。
どちらもありだよね。

何だか踏ん切りつかないし、>804と同調かな。

＞単なるアンチ埋立のネガか、予定価格が出て、立地のわりに割高だと思って真剣に悩んでいる人が多いんだよね。

高くないって呪文してる人は、どこに属しますか？

すいません、教えて下さい。あと200万上がるというのは何ですか？まだMR行ってないもので。。

恐らく少数派に属すると思われます。

今は２００万円くらい上乗せしても売れると思ってるんじゃない。売れなければ予定価格より下げるんじゃない。

>808さん
今の予定価格よりも多少上振れする可能性があると、パビリオンに行かれた方からの情報です。

このスレは閑散していますが、実際には予想に反する人気のため、売主が事前説明会での予定価格表より多少の上乗せを検討しているのかも知れません。

一期登録開始はまだ先の話なので急ぐ必要はありませんが、実際に足を運んで、営業の方から直接確認されるのが一番だと思います。

1月の予定価格の段階だと何千何百までは提示されてて、
数十万の微調整って言われたけどねぇ・・・

実際どうなんだろ？
まあ今週覗いてみる予定だからどっちでもいいけどさ

で、南低層以外の売りは？

東低層の運河寄りですね。
北は興味ありませんが、30階以上が売れるかも。

＞実際には予想に反する人気のため、売主が事前説明会での予定価格表より多少の上乗せを検討しているのかも知れません。

それは有り得るな。
上振れだったら、そういうことだったってことになるね。

実際に２００万円位なら誤差範囲だからね。

同じ向きや広さでも価格にバラツキがあるから200万位みといてって意味かな？
好評だから価格あげるなんてあり得るの？個人的には納得いかん。

200万円が誤差の範囲w
三井の営業さんか知りませんが、それが常識なら身分不相応ですから撤退しますわ

そりゃ向きや広さによって、調整幅なんてバラツキありありでしょう。
あれだけ部屋によって条件が違う。
狭小部屋から王様部屋まで様々。

200万位の部屋もあれば、例えばプレミアム階は500万なんて微調整もあり得るって話。
微調整で500万ってのも凄いけど、プレミアムを検討するような層の微はそんなもんでしょ。

売主にとって幸不幸の分かれ道となる第一期、要望書が全く入らないような、もうどうしようもない不人気部屋は、単純に一期販売対象としないか、正式価格発表直前に微調整＝下げるのが通例でしょ。

会社というのは儲けるために色々と考えるからさ。
高いと思えば潔く諦めて何年でも待てばよい。

200万あげるというのは、基本、ガセと考えてます。

もしかしたらほんの一部（低層の南側）にそういうところがあるかもしれませんが、819氏ご指摘の様に、正式価格は下げるのが一般的。

ここにいる数少ない本物の検討者が検討しているのは比較的低層の南側。つまりそこだけ、デベが、この物件では強気にでれるところ。その１部のみは値上げするのかもしれませんが、全体で平均すれば、4〜5%下げてくると見るのが一般的でしょうね。

一部が値上げされるという噂話は、購入希望の人には、この物件は人気があるのかもという勘違いもさせられますし。

実質的な値下げは、個別に連絡すれば良い訳だし。

>>819
そりゃ48階に住む層は500万円位誤差の範囲かもしれません。
でも、そんな人がこの掲示板を見ますか？
この掲示板に書き込む層は6000万円以下、
ここを検討しする主な層は5000万円前後でしょ。
5000万円で20坪だとすると、200万円の差は坪単価10万円に相当します。
これは結構な差だと思いません？

モデルルーム拝見しましたが、江東区の湾岸タワマンと
明らかに年齢層が上でした。
プラウド東雲のモデルルームが30代ばかりなのと明らかに違います。
30代前半の若い世代でここを自力購入できる人は上位1%でしょうね。

>200万あげるというのは、基本、ガセと考えてます。

情報が一人歩きしてますが、とある部屋で最大200万の上振れの可能性があるとの認識ですよ。

本当に上振れするかも知れないし、不人気なら下振れするかも知れない。

何はともあれ、正式価格は来月にならないと決まらないということです。

要望書って、もう出してるんですか？
来週末行く予定なんで。

早く出さないとダメですよ。もう遅いよ。

寒い日が続くと、もう少し出して、駅近を検討した方がいいのかなーと思っちゃう。
毎日のことだからなー。
いっそ高くしてくれた方が比較しやすくなるかもしれない。
同じ値段なら便利かどうかで検討できるけど、安くて不便と高くて便利って結構悩む。

そうなんですよ。
ここは平均値だと安くない＆不便極まりない。
高くても便利な勝どき五丁目や月島一丁目に気が移り気味です。

じゃ、いつ買うの？今でしょ～！

暑い・寒いの我慢代が往復1000円なら・・・
酷暑・厳寒の日が年間80日で8万円、あと30年通勤するとして240万円。

240万の価格差じゃ駅近は買えない。

したがって我慢する方が得。
通勤・通学する家族が多いと別か？

我慢代の発想は面白いけど1000円じゃなくて710円x2の1420円でしょう
ざっくり年250日分の30年で計算すると…やっぱり駅近がいいや