東京サウスゲート計画＜8＞

品川に接続すら私鉄(京急)沿線の状況はどうなんでしょうか？
今後の購入価格等に影響ないと考えていいのでしょうか？

現在北品川～青物横丁に出ているいくつかの物件を物色中なのですが。。。今後単価が上がりそうなら早めに決めてしまうのもありかなぁと考えております。

値上がりするとしても構想が「実現」した後、5年10年先の話だよ
（既にネタが公表されているので「思惑買い」には遅すぎる）
そんな先の話じゃないなら気にしても仕方ない

>>119
30年先までビジョン出てるじゃない…
いま1-2くらいで3-3まである
そのうち目に見えて遅れてるのは高輪方面の再開発

リニアの駅は地中深くで、乗客のほとんどは品川で降りずそのまま他線に乗り換えて目的地に向かう。
オフィス街としての品川の価値は上がるが、居住エリアとしてはあまり影響が無い。
根本的には、居住エリアとしては既に高過ぎ、上昇余地はあまり無い。

品川が渋谷、新宿のオフィス需要を総なめにしちゃう可能性大。

東京のオフィス街は最終的には東京駅を中心に品川～秋葉原縦一列に並ぶだろう。

新宿、渋谷は巨大ターミナルで成立背景が違うと思う
それより「六本木を喰う」という説を支持するよ

新宿・池袋は、多摩・埼玉の通勤者の需要があるし泉岳寺は遠すぎだから、影響なし。
渋谷～大崎と他の湾岸オフィスは、神奈川や湾岸区の通勤者を新駅がある程度持っていく可能性が。

六本木のオフィスはＪＲへの接続が悪いから広域に事業所
があるような企業にとっては利便性が悪い。

利用者は工場や物流をもたないで国内１オフィスで完結す
るような業態、例えばＩＴ、金融、コンサルなどなどに限
られる。

これらの業種は頭脳労働の集積であり、製造業のような
朝出勤して夕方帰るといった定型的な業務形態ではない。
会社としては２４時間曜日休日関係なく活動する。
これらの業態はオフィスサービスの２４時間営業が必要
なだけでなく、夜１１時からフランス料理を食べたいとか、
朝７時に朝食をとりながらビジネスミーティングをしたい
とか、翌日の自宅パーティーのため仕事の終わった夜中の
２時にフォアグラを買いたいとかといったニーズがあるた
め、２４時間眠らず上質なサービスが提供できる街のイン
フラが必要。

また激務であり職住接近が必須であるため、高額所得者を
満足させるような高級レジデンスの存在も必須。
外国人も多いので彼らの子弟を通学させるアメリカンスク
ールなども必要。

とこれらの理由が六本木や赤坂地区に外資を中心とした
オフィスを構える理由である。

品川車庫再開発で六本木のオフィス需要を食うつもりなら
このようなインフラ整備が必須だね。
オフィスはともかくサービスインフラ系は高輪・三田あた
りと連携する必要があると考える。

泉岳寺で坪500なんか出たら、誰も買わないのでは？
六本木と戦うと失敗する

泉岳寺最寄のパークコート高輪で坪４００万くらいかな。
住友賃貸のラトゥール三田はおそらく田町より新駅が最寄になると思うが、あそこは分譲したら坪５００は軽く行くだろう。
タワーの高層階というのが条件だが。

坪５００とかの世界になると値段はあってないようなものだ。
８０平米で１．５億を超える。それに１．５億も出すのに８０平米
で満足するなどありえないからグロス価格では２億３億の世界とな
りサラリーマンが住宅ローンで買うのとは違うマーケットである。

坪２５０万なら買うけど２７０万なら高すぎとかそんな価値観で決まる
ものではない。このあたりは見栄と景気と税制によって決まる世界だね。

「虎の門、第二六本木ヒルズ、六本木三丁目東、赤坂一丁目」の港区高台の再開発が連発で
先に完成するのに、金があるのに誰が好んで泉岳寺に住む？　

泉岳寺って超金持ち向けマンションたくさんあるよ。
ドムスとかホーマットもたくさんある。
泉岳寺っていうと第一京浜沿いのシャビーな浅草線の駅
しか思い浮かばないのかもしれないけど、住所は高輪
もしくは三田だからね。

ここの敷地は南北に長すぎる。
恵比寿や大崎や品川のデッキでさえ長く感じるのに

>>131
長っ…でも結局そうなると思うよ
日本経済は外資や人材をもっと受け入れなければ立ちゆかないのは自明
だからサウスゲートの方向性も外人ウェルカムだし、更に特区を重ねてきたのは既報の通り
六本木や麻布で30年に起きた変化が、広域サウスゲートで再現される可能性が高い

金があるんだから桜田通りより海側には住みたくないね、
という人種が多いので麻布六本木に対抗すると確実に失敗する

山手線から遠い港南エリアが、さらに見向きもされなくなることに。

だからさあ、再開発エリアはオフィス主体だって。
まあ低地にラトゥールのようなオフィスの上にタワーマンションはできるかもしれんがね。
低層高級レジは高輪・三田の高台にたくさんあるから問題ないでしょ。

港南エリアは世帯年収１５００万以下のサラリーマンを中心に
需要があるでしょ。３０代でも正社員共働きなら６～７０００万の
マンション買えるからね。もっともＷＣＴなんかはでかいだけ
あって２億の部屋から３０００万までと住民層もいろいろだけど。

まあお金持ちでタワー最上階に住みたいって人も
いるからね。
駅から遠いのは問題だがＷＣＴは規模のメリットで
他の港南マンションと差別化して欠点をカバーしている。
港南は駅に近いと海方向の景色も悪くなるしね。
痛し痒し。

>>139
そういう人がいる一方で、海や公園の側が良いなとか、六本木の治安を嫌うファミリーもいる
現に芝浦・港南はあからさまに外人さん増えてるよね…いくつかのMSは理事に外人いるし

読売の記事の写真を見れば分かるように、
山手線新駅は極端に港南芝浦側。
山手線から遠いのは高輪の高台側だよ。

品川～田町エリアの住宅地としてのアドバンテージをあげれば
バリエーションの多さ。タワーマンションだけでも海側にある
超高層もあれば高台に立つものもある。
またペアシティルネッサンスのような大規模高級マンション
もあれば小規模だが高級な低層マンションも多数存在する。
高級だけでなくオープンレジデンスのような廉価版マンションもあって庶民に
も手が届くし、もちろん高輪～御殿山にかけて戸建てエリアも
広がる。戸建てはミニ戸からお屋敷までなんでもござれ。
この時代多様性があったほうが変化に強いよ。

タワーのみ、戸建てのみのワンパターンだと時代の変化に耐えれない。

そもそも山手線に乗りませんから

六本木と対抗した書き込みがありますが、
山手線を使う庶民をターゲットに開発しないと失敗しますよ

>>144
読売の図示はおかしかったので参考外
新駅はＪＲ敷地の真ん中あたりで
駅から西に商業街区（ＪＲ再開発地区）を抜けたところが三田・高輪、
東に公園観光地区（東京都再開発地区）を抜けると芝浦・港南と、どちらもほぼ等距離になる

>>146
乗りませんではなくて、
もともと六本木の近くにはJR駅が無いから
乗り継ぐかタクシーで出なきゃJRに乗れない使えない。

>>145
山＿低層住宅＿高層商業＿新駅＿公園・運河＿高層住宅＿海

輪切りにするとざっくりこんな街の予定なのでバリエーションはあるよね
高低の対比になってるのも面白い

あのね開発はオフィスだから。住宅地を開発するわけではないです。
庶民をターゲットとか意味不明です。興奮しないで。

あと商業は最低限にしないとだね。六本木ヒルズ、ミッドタウン、赤坂サカスすべてうまくいってない。

東京サウスゲート計画＜５＞が消えているのは何故ですか？

＜５＞に書かれていた「妄想ＡＡマップ」にタワマンが何棟か書かれていましたが。

＞131
＞また激務であり職住接近が必須であるため、高額所得者を
＞満足させるような高級レジデンスの存在も必須。

>>150
商業については、赤坂・六本木とサウスゲートは事情が違うな
既存のホテル集積や羽田・成田へのアクセス、新幹線（＋リニア）など
観光拠点としてのポテンシャルは明らかにサウスゲートが上
───というか、だからこそのワンストップ観光都市「サウスゲート」なので

>149
実際にはそれにプラスして『何本もの線路』があるんだよねえ。
その上か下かを通らなきゃ、駅には行けない。

駅にはではなく、ホームには、か。
駅出入口からの長〜い通路にするのもありえるから。

散々既出だけど新駅東口は品川駅港南口とほぼ同じ事情になる

泉岳寺駅の位置からの、新駅西口も東口と同様。

新駅東口は、出たらパチンコ＆雑居ビルじゃなくて大規模公園なのが他と違うけどー
（詳しくはゆりかもめ住民さんが出してくれてる>>12-15）
サウスゲートは、この山手線の駅前に緑地という贅沢なスペース遣いがたまらないのだ

公園、では
住宅広告の徒歩分数計算に使えませんよ。
公園の中にブッタギリで公道を通すなら別だけど。

また何とかの一つ覚えを繰り返し？

159レス自体が繰り返しだからね。

どんどん良くなるのに売ろうとは思わないよ
もう昔の値段じゃ買い直せないし一生住むつもりだから
不動産表示とかマジどうでもいい

>>157
品川港南口は通路が曲がっているから、余計に遠く感じるね。

164
ああ、去年のコテハンさんを思い出しました。

新駅は東西とも基本的に単一地主だから思い通りの一体的開発ができると期待

2018年〜2020年頃新駅が出来るとして、
お化けトンネルと水再生センターの改築工事と同期は取れている？

サウスゲート計画では、新駅あたりから海側に向けて太い人の流れを計画してたので、ペデストリアンデッキになるんじゃないかな。

運河の特長を活かしての船便は？

コンベンションセンターの案を見たことがありますけど、地元住民としては、そんなくだらないものは、つくらないでほしいですね。

地元住民のための施設じゃないんだから文句いうな。

いやいや。誘致されるという外資系の人たちには、〜台場〜浅草ルートとか、ウケるかも？

かわいいです私はとても好きです
http://80.tc/4djf

>173

航路なら、芝浦アイランド〜台場〜浅草ルートが、すでに存在しますが。

で、外国人たちにウケてますか？現在。

品川のビューローは外人だらけ。

新駅が出来ると、田町駅の朝の混雑が分散されるね。
それが一番うれしい。

新駅完成後に客が分散されて
京浜東北の快速、が田町駅停車を続けるかどうかですね。

新駅で降りる人は再開発オフィスビルに新たに勤務する人たちだから、
今田町駅を利用している人は基本減らないよ。

地下街作って泉岳寺と接続良くして欲しい。

>>180
減るでしょう。札の辻より南側のオフィスに通勤している場合は
新駅を利用した方が早くなるケースの方が多いのでは？

田町って朝混んでる？
山手線では空いてる部類に入ると思うが。

>>168
同期はズレている
水再生センター１期→新駅＆お化けトンネル完成に２～４年のギャップ
これは神田の反対で東北縦貫線工事が遅れたのが大きい

なお水再生センター２期、３期はまだ先（３０年計画）なので
青写真通りの街になるのは次世代かも

水再生センターの北側は3期だけど、道路だけは先に着工するのかな?

>>183
品川が凄すぎるから印象薄いのかもしれないけど
田町＆三田も首都圏有数の乗降客数
乗り換えを除く純粋な目的地ランキングならトップ10以内のはず

ちなみに港区で昼間人口が一番多いのは芝地区

>>185
都にも聞いたけど道路の先行計画はない
水再生センター南棟竣工（２年後）からの品川駅港南口は地獄

＞147
＞読売の図示はおかしかったので参考外

自信たっぷりだが、駅舎が中央ってほんとか？？

＞150
＞あのね開発はオフィスだから。住宅地を開発するわけではないです。

自信たっぷりだが、大崎のようなタワマンは本当に作られないのか？？？

商業施設だめ、オフィスもそこまで需要ない、と見えたらマンション計画が浮上すんだろうな笑
しかし新駅って誰が乗り気なんだ？JR東は土地を売却しなくても儲かってるだろうに。持ち続けてても先が見えてるから？
喜んでるのはゼネコンだけって気がする。

空地にしとくよりいいんじゃない。

>>190
誰が乗り気ってJR自身だよ
と言うか20ヘクタールの自分の土地を「駅前」にするのは当然でしょ
駅の建設費＜＜＜＜＜地価上昇だからね
港区もノリノリで動いてる

一番やる気がないのは多分東京都
駅そのものは歓迎してるけど付随する要望と予算が多すぎて嫌になってるっぽい
（環状４号整備とか水再生センター再構築とか）
石原知事の「いいけど誰が金だすの」発言はそのあたりが背景ではないかと

>>189
分譲マンションにするならかなり高額にしないと儲からない
部屋数で稼ごうとしても高さ制限があるので基本15階、最大40階程度が限度
更にアドレスは高輪ではなく港南だからプレミア価格の説得力もない
→きつい商売になるのが目に見えてるのでやらない

外国人向け高級賃貸ならありえると思うよ

>>192
地形的に広がりが無く、公共事業としての波及効果が希薄。
だから、都はお金を出さない。
資金投入される臨海部は、中央区、江東区、台東区、墨田区になる。

>>188
そりゃ山手線の駅なんだから残る線路部分の一番西＝今の中央付近だよ
読売のは東側に描いてあったけど物理的にムリ

今後の財政の展望も無いのに、
いい加減に、再開発はお腹いっぱい。
場所的に良いのはわかるけど、その分他が衰退するだけっしょ。

>>196
「その分他が衰退するだけ」ということにならないように
国際特区にして海外企業を誘致することも決まってるじゃん
羽田の再国際化含めとっくに全部決まってたデキレースなんだろうけどね

ああ、これからが楽しみだｗ

新駅辺りでは風の道を確保するため建築物の高さ制限エリアじゃなかったっけ？
５０ｍみたいだが、実際どうなるのかな・・？

>>198
今の状態で日本に魅力を感じて、日本に来られる企業ってどれだけあるのよ？
日本に金を落としてくれる国じゃなくて、日本の金を当てにしている不安定な新興国ぐらいっしょ。

都は資金負担より要望の多さに辟易してるみたいだぞ
港区には「そこまで言うなら港区さんがやってよ」と愚痴ったらしいし
営利目的のJRにも色々言いたいことはあるだろう
地元住民＆都民としては東京都がんばれとしか言えないが…

>>200
実際どうなるって…絵図の通りになるよ
基本50メートルの制限（15階程度）があって
風の道を避けたところに高層ビル５本（羽田の制限があるので40階程度）

>>201
特区の内容を見てると、どうも外国人居留地でも作る勢いだよ
港区は既に１割が外国籍なので現状追認＋α型？

まあ東京は地方から人を受け入れて発展してきたんだから
今度はそれが外人さんになるだけさ
とりあえず円が高いから出稼ぎには向いてるんじゃないでしょーか

>>204
晴海の選手村跡になるみたいよ。

晴海じゃ外国人は騙されませんて。

外国人も欧米系からアジア系に大きく変わるからね。
欧州バブル崩壊の影響は大きいね。

外人というより、外資系企業を呼びたいということなんだけど。
アジアのヘッドクォーターを東京において欲しいということでしょ。ブルーカラーの出稼ぎ労働者が来るとでも、思ってるのか？

アジア系の知的労働者がこれから増えるって事でしょ。
欧米系が好む場所とはまた違って来るでしょう。

アジア系にはど派手なタワーが人気ですよ。

「ヘッドクォーターだけ来てくれ」と言って来るわけない
「上から下までまるっと面倒みるぜ」という覚悟が必要

俺達に出来るのは妙なスラムができないように地域の格を上げていくことだよ
港湾とか都営とか落ちやすい施設も点在してるので気合い入れないと

頭脳系の労働者だけの採用を日本企業は考えてますよ。
だから、アジアヘッドクォーターなんです。

スラム化は近郊アパートで日本人だよ
安心しなさい。

東京の経済的な仮想敵はニューヨーク
あのくらいエブバディウェルカムになって初めて伍せる相手
しかし日本人にはまだ早いのである程度慣れてるここがテストベッドになる

六本木とかに比べてめちゃくちゃ治安いいし風俗店は街の規模にふさわしくないほど少ない
おまわりさんも暇なもんだから二人乗りチャリの取り締まりくらいしかやることない
芸能人がテクテク歩いててもスルーで外人さんも違和感なく溶け込んでる
実に東京らしいオープンさと不干渉───後は商業の分厚さが欲しいね
ハンコ１つ買うのに苦労しちゃうんだもん

法人税の優遇ってオフィス借りて人雇ってって基準を満たしてないと不可？一々細部まで調べる手間暇かけられなさそうだけど。
『日本の』企業が香港あたりにダミー会社作って従来の本社は日本法人てことにして節税しよう、とか言い始めてるよ。
さらに皆さんが想定しがちな優良企業が、今まで日本未進出とも考えにくい。色んなレベルの有象無象魑魅魍魎が、違法脱法ありきで出稼ぎに来るんだろうなあ。

それで良いんじゃないの？
有象無象の中小企業集積から未来の稼ぎ頭が生まれる
グーグルもYahooも20年前には陰も形もなかった
元気で野心家で貧乏な奴らが入って来やすい場を提供しよ

名前と規模だけ大きくて均等割法人税しか収めない赤字企業より
税金割引に釣られるほど儲けてる企業が集まる方がマシ

貧乏なのに元気で野心家、って既存住民にとって歓迎かねえ。税率低いうちだけ利用してサヨナラでしょ、野心家なら。
そうでもしないと東京自体の内需が支えられなくなってるのは事実だが

なにいってんの？東京の仮想敵はシンガポールと香港だよ。アジアヘッドクォーターはこの十年でこのニ都心に持ってかれた。上海もあるけどね。

儲ける企業惹き付け続けてその二都市からハブ奪還を望むなら優遇５年程度では足りないと思うけど？
まあ、やらないよりゃマシだけどね。

>>219
既存住民の希望とは全く関係ない
つか都営住民とかリーマンとかどーでもいいのよ

立派な企業に勤めて年に１千万稼ぐ奴より
どーんと億で稼げるやつ募集中ってことさ
なりふり構っていられないんだ東京も───いや本当に

>>220
ネタが数十年古い
東京港は、香港・シンガポールどころか中国各港、釜山にさえ抜かれてる
要するに物流拠点としては敗者確定なので、商都＆消費都市ニューヨークを目指すしかない
背景人口も、食の充実度もミシュランに指摘されるまでもなく世界一