ジオ甲子園口北町

ここの物件を購入を検討されておられる方は、裕福な方なのでしょうか。私には高いように思えますが。

甲子園口駅 徒歩3分 の立地だと
これぐらいの価格は妥当？ですか？
少しお高いのでしょうか？

地下１階を無理やり設定して７階建てにしているみたいです。おかげでお安くなっているみたいです。

もうこのあたり　新しいマンションの計画はないのかしら？　ほかのメーカーさんの計画がないので　このスレもこんなに平和なのかしら？三井とか、野村とか　少し前はすごくスレが乱れていましたが

野村が近くにないから、それは平和なのでしょう。

北町だとこのくらいの価格で妥当だとおもいますよ。

北町はこちらでしましょう。
正式な価格はいつ頃発表なのでしょうね。

ＪＲ沿線でＯＫなら、ここかなりいいんじゃないですか？

ただ朝のＪＲはよく止まるんだよな～

価格は調整中なんでしょうね
ＪＲ、そんなに止まりますか？阪急はあまり聞かないけど

遮断機が折れただの信号を感知しただの人身事故だの1週間に一度は止まってる感覚だわ。
沿線が長いから仕方ないわな〜。

米原のほうで雪が降ったら遅れるよね

１１０さんと全くの同感。　ＪＲ西、なんとかしてくれ！

あと意外と多いのが「急病のお客様を救護いたしました関係で…」
みんな具合が悪いなら休もうぜ！

駅前にあるノッポなマンション、ありゃ何や。
あれだけ異常に高いんだけど
この辺って高さ制限ないのん？
バルコニーから目障りだろうな。

あのあたりだけ商業地域←？なのかな。
二見住民ですがおもいっきり高さ制限ありますよ。

幼稚園児がいるのですが、この界隈の幼稚園はいかがでしょうか。
自由な雰囲気がいいですが。

私も幼稚園について知りたいです。
甲子園学院幼稚園の評判はいかがですか。
お勉強重視、外遊びの頻度などが知りたいです。

ここは入園テストがあるようですね。

ノーヴなら目の前だよ。

ところで西側の道路からのアプローチとなるわけですが、車どおりが多くて少し危険なのかなとか思ってしまいます。皆さんいかがですか。

駅からマンションへ行く道で、区切られた歩道のない車道の右側を歩いた場合ですが、途中、ちょうどマンションギャラリーの直前の曲がり角あたりは、向こうからくる車が曲がり角を左へとコーナーをぎりぎり曲がろうとしてくる一方で、それが歩行者には見えにくいので、ちょっとだけですが怖いですね。

子供が甲子園学院に通っておりました。
試験は名ばかりどなたでも入れますよ。
園の雰囲気も伸び伸びしていて通わせて良かったです。

甲子園学院の小学校ってどうですか？
結構勉強させるって聞きましたが。

一応お受験学校だからね。
全く勉強しないなら私立に行く意味ないしね。

そういう問題じゃなくて、私立にだってのびのび系とガッツリ系があるので
そのどちら寄りなのか情報お持ちの方、いるかな？

もうほかにこのあたりにいいマンション建つ計画ないのかしら。ここは　地下室があって　ゲリラ豪雨とかで浸水の心配がありますよね。平成何年には一度この辺り浸水の被害がありましたし。皆さんどう思いますか。

そう言われたらそうだね。ちょっと考えるね。

もし水が出ても浸水しないように設計されているって営業に聞きましたよ。今のこのご時世でさすがにそのあたりは考えられているでしょうよ。

想定外って言葉がはやってるからね。

確かに。リスク高いな。

分譲マンションって、個人の住居内でも　公共のもの扱いになっている場所がありますよね。例えば窓のサッシとか。ほかにどんなものがあげられますか。

おっしゃっている窓のほかに玄関ドアやベランダなんかも供用部分なので、
自分で改装は出来ないと思いますよ。

ハザードマップで洪水の際の浸水予想地域にはいっていたのは気になってはいるんですよね。

西宮は171号線以南は大抵浸水予定地域ですね。。

ところで皆さん、価格も出ていますが購入を検討されている人はどれくらいいらっしゃるのでしょうね？
このマンションは分譲即完売となるのでしょうか？

戸数が少なく学区がいい風月庵でも２戸残ったそうですから、さすがに８０戸だと分譲即完売と可能性がさらに高くなるほど距離面の影響がでてくるとまでは思えないのですが、いかがでしょうか？

やっぱり、一階部分が半地下になるのは気になりますね。
せっかくの甲子園口北町なので、ドーンと一階でも盛り土の上に建つくらいの風格が欲しかった。
その分、二軒隣のアーバンビュー甲子園口がよく見えますね。あのマンションはいったいいくらだったのかしら？

風月庵がある辺りより北町のほうが土地の格は高いからそれがどう影響するかですね。
しかし何にせよこのご時世で即完売は難しいのでは。

>>１３６
下記によると平均坪単価２１０万円ほどですので、本物件と同じぐらいでは
ないでしょうか？

http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/14869

モデルルーム、現地を先日見てきました。
１階部分は、建築法上の地下１階に相当し、地下を掘ることにより、高さ制限をclearし、無理矢理７階立てとして戸数を増やしたようです。ちょっとこの１階を買うのは相当勇気がいりそうですね。武庫川の氾濫はないとしても、異常気象で短期間に大雨がふったらどうなるんでしょうか。
今時のマンションにしては生ゴミディスポーザー、２重天井、２重床もなし。かなりコストはおとしているように見えました。
値段だけはそれなりに立派ですね。

設備に感しては、かなりいまいちですね。価格がそれなりなのは、土地取得がリーマン前で、そこにコストがかなりかけているからかと思えました。駅からの距離は、いいんですけど、建物、設備がチープに感じます。

二重床はあるべきだとは思うけどディスポーザーなんて今どき人気物件にはほとんど付いてないぞ？
個人的にはあれば便利な気もするが、壊れやすいしいらんって意見も多数出るような設備はわざわざ付けないだろ。
排水臭くなるらしいし。

ディスポーザーのトラブルの話は度々聞きます
トラブルも多いしメンテナンスに結構費用も掛かるようです
種類によっては、自宅で手入れできない物もあって
臭いの元になる事もあると聞くと
余り良いとは思えません、無くて十分です

車がびゅんびゅん走っていますよね
そんなに広くもない道なので子供がいる身としては
少し心配です
期待ハズレです

ＭＲ見学時にディスポーザーが付いていない理由を聞きましたら、トラブルが多く、新しいジオの物件にはあえて付けていないと言われました。確かにディスポーザーが普及し始めた時は、色々な物を流して、詰まったりトラブルも多かったらしいですが、今は改良も進み、種類も豊富になり、ディスポーザーで処理が出来るもの出来ないものも明確になってトラブルも減っていると聞きました。ディスポーザーに関しても、コストを抑えるためだけに付けていないのだと思えました。実際、ジオの新しい物件でも、物件によってはディスポーザーを付いています。

２重天井、２重床ってどこにメリットがあるの？

ここ２重天井じゃないかな。昨日もらったパンフレットみたいなやつに乗ってた様な。。。

ディスポーザーについては、色々問題があるようで、最近つけない業者が増えてきているように思います。
私自身は　必要ないと思っております。

ただ、地下室があるのはすごくリスクがあリます。１階住居を購入しなくても、大雨で１階部分の公共部分が、浸水すると、２回以上に住んでいる住民も　公共部分についての修理費用は負担しなければなりません。
最近ゲリラ豪雨で、地下の駐車場が浸水したりとか　色々問題が起こっているようですので、　このお値段で　リスクのあるマンションを　買うべきかどうか考え中です。普通しか止まらないこの立地で、少し高いと思っています。

十年ほど甲子園に住んでいますが、浸水したなんて話は聞いたことがありません。ただ、今後その様なリスクがあり、また、全住人の負担となることは気に留めておくべきなのでしょうね。
そう言えば、道路を挟んで斜め前にあるマンションは一階部分が高めに作られていますね。

ディスポーザーを付けないのは、あきらかにコストダウンですよ。
ディスポーザーだけでなく、下水に流す前に専用の処理場を作らないと
いけないので、ないマンションよりコストがかかります。

付けてないマンションを売る場合の営業トークでは
「臭いなどの苦情が多かったので、付けてないんです。」
というそうです。
（販売員さん談）

西側の価格も含めて、もう少し価格が低ければと思うのですが、検討されている皆さんそう思いませんか？

高いと思うんなら、買わなければいいんじゃない？
かといって、安くて気に入る物件もないし

駅から近いこと以外に本物件の良いところが見当たりません。
仕様もかなりグレードダウンされていることから、もう少し値段が安ければということでしょうか。

ノーヴは食洗機が付いてない。って話題にあったけど、
グレードからしてここは付いてるんですよね。

なんで地下室なんて作ったんだろう。個人的には高くなってもいいからドーンと建てて
ほしかったなあ。それでも駅近は魅力だけど惜しいなあ。

>147
確かに。去年東京であったような、集中豪雨で地下鉄の入り口から雨水が流れ込んで浸水するというようなことがおこれば、地下にあるエントランスホールやエレベーター等々、公用部分も被害を受ける。このようなことが起こり得ないのか、阪急不動産はきちんと説明しているのだろうか。

個人的には細部まで関係ありません。どっちみち高すぎて、買いたくても買えませんから。

No.148さん

今から、12・3年前に大雨ありましたよ。
ららぽーとの北側の賃貸物件でしたが、地下に駐車場があり、
おもいっきし浸水して、車が水没してしまいました・・
その時の大雨で、この界隈の地下はだいぶ水没しています。

＞＞157
甲子園口北町に住んで１５年、地下駐車場もありますがそのような大雨は
記憶にありません。ららぽーとの北側は知りませんが。

食洗機はともかくディスポーザー付けないのはコストダウンではないですよ
実際、阪神間の高級物件を見ると付いてない物件のほうが多数です
改良されても不必要という感が否めない設備ですからね
むしろ比較的安価な大型物件が客寄せのために付ける例のほうがよく見受けられますが、流行りはすぎて一時期ほどアピールポイントにはなっていません
地下室は注意点です
あと西側の道路に歩道がないのもイヤです

ディスポーザーがない＝コスト削減ってことになるなら、
お高いマンションには普通は必ずディスポーザーが付いてるって理屈になるもんね。

個人的には全くいらん。邪魔なだけ。

コストをかけてまで付ける必要のない設備だと判断したんでしょ。
それもまあコスト削減の一種と言えないことはないか。

Ｈ11.6.29～30に大雨があり、西宮市では、床上浸水８戸、床下浸水なし、だったという記録があるようです。もっとも、尼崎や伊丹市の方がひどかったみたいですが。浸水関係では、この掲示版でも、ずっと前にも紹介されていたような気もします。たとえば兵庫県HP http://web.pref.hyogo.jp/contents/000075580.pdf

NO.152さん。

「仕様もかなりグレードダウンされている」点は具体的にどのようなところですか？
例えば、ジオ甲子園口北町が、ジオ風月庵やジオノーブよりもグレードダウンされたところってあるのですか？

浸水がいやなら、ブランズ西宮北口にした方がいいでしょう。

１６５さん　ブランズ西宮北口は、これから販売されるマンションですか。どれぐらいの規模ですか。詳しいことを教えていただければ幸いです。

秋に販売開始され、100戸以上のようです。西宮北口から徒歩5～6分ぐらいではないかと。

No.157さん

平成10年に浸水被害、防潮水門を閉め忘れたために起こった浸水被害のことだとます。
このとき、３ヵ所で約 140戸が高潮による被害を受けたそうです。
http://web.pref.hyogo.jp/contents/000044332.pdf　（4ページ目参照）

ここの管理費や修繕積立費は物件の価格のわりには低いように感じますが、通常の範囲なのでしょうか？管理のレベルが低いということはないのでしょうか？

時節がらとは言え　津波　地震　このあたりは浸水　とか。
まあ　人生悩んだら　すべて　なにもできまへんな。
このマンションの仕様が　地下室やら　ディスポーザの有無やら　小さなこと
書かれているけど　このあたりに住みたい　と思う人は　そんなこと考えないのでは？

　

no170さん。

地下室ではないかと思いますが、周りのマンションを見てても、半分地下に掘り込んだマンションも見たことが無く、少し違和感を感じることは確かです。

毎日、1Fを行き来することを考えたら、少し不便かなとも感じます。

だけど、少なくとも１Ｆ（建築法上は地下１階らしい）は相当値段がやすくないと、買わないんじゃないですか。　将来売却するときも売りにくいでしょう。

集会室みたいなのはありましたでしょうか？それも１Ｆ（建築法上は地下１階）にありましたでしょうか？

図面でエレベーターの位置を確認しますと、玄関から下りていきますので、半地下のところに位置しているように思います。

学区は悪いが、資産価値は高いのでしょうね。甲子園口界隈は学区が微妙ですな。阪神甲子園北側エリアあたりが一番バランスいい気します。

↑同意します。
住むところは学区も重要なポイントになると思いますね。

子供連れて現地行ってきましたが、ブラインドコーナーから車が来て怖い印象です。親と同伴ならよほどの事がないと大丈夫だとは思いますが、子供達だけとなると抑制が効かない場合がありますから、良い印象ではなかったですね。

学区が良くても最寄りが阪神沿線じゃ資産価値が全然違うし難しいところですね。
価格はどっちにしろ中学から私立は無理！って家庭向きではないのであまり学区は関係ないかもしれませんが。

ある意味、同業者からすれば、学区ぐらいしか攻めようが無いんでしょう。どんなに良い物件でも、個人的には、坪200万は払えないので降りますが…。

小学校の学区は良いから気にしない人が多いんでは？
中学からはある程度裕福な家庭ならいくら良い学区って言われていても公立より私立に行かせるよ。
西宮は特に。
教育内容に差がありすぎるからね。

阪神も甲子園駅北側で中津浜線より東側なら資産価値高いでしょう。現にエルグレースなど竣工前完売ですし、中古も値下がり幅小さいよ。

ウェリスもいいですね。外観ほんとにキレイです。閑静なエリアだし、甲子園はなんでも止まるし、甲子園みたいな大きな駅10分なら普通しか止まらない駅近より全然価値があります。中古出るの待ってるんですが、出ません。

ここはやはり阪神タイガースファンには根強いエリアですよね。
資産価値があるかどうかは別として、野球好きはこの辺を狙っています。
北町も一丁目もさほど変わりはないようですが、仕様や閑静という点では
サンクタスの方に軍配が上がりますか？
ジオ北町はこの辺の価格では妥当だと思いますよ。

ウェリスとエルグレースの間に建設予定のマンションが気になります。ウェリスとエルグレースが売れたので、かぶせてきてると思います。甲子園口界隈の物件より、甲子園エリアのほうがいいので、情報待ちます。

そりゃウェリスとグレースを足したぐらい
ええマンションできるんちゃうかな、
ええけど！

>>182
「エルグレース」ってオール電化ですよね。今は資産価値が高いんやろけどこれから大変ですね！

>>183
釣りでしょうがJRの駅4分と阪神10分じゃお話にならない違いですよ
特急と行っても阪神ですし
ウェリスは実際完売までかなり苦戦しましたね
ハクをつけるため無理にJRと2wayうたったけど虚偽表記だったし…
エルグレースは同じ立地でも価格にお得感あって悪くない物件だったと思いまず

ここは西側の道路がイヤだなあ
二見あたりなら買いだけど

サンクタスは日当たりキツすぎます

阪神じゃなくて阪急の間違いじゃないですか？
阪急なら徒歩10分でもある程度の価値はあると思います。
阪神は便利ですが住宅地としての品格は微妙ですよ。
特に甲子園は野球のたびにあれだけ混みあって荒れることを考えると生活の最寄り駅にするのは野球ファン以外は抵抗があります。
ここ数年で最も売れたと言われるジェイグランなんかを見る限り値段さえ手が届くならこの辺りで欲しい人は多いんでしょうね。
中古もあっという間になくなっちゃうんですよね…。

阪神沿線は話になりませんか？甲子園は土地高いですよ。よってマンションも高い。高いということは需要があって、価値があるからでしょう。また駅に近い物件よりも10分くらいで環境のよいマンションのほうが高かったりするので、駅近すべてではないですね。

↑駅近すべてではないに同意です。
ただ甲子園口の良さは駅近でなおかつ閑静ってことだとは思う。
10分も歩いたら逆に山幹や2号線まで出ちゃう。
私は阪神甲子園も悪くないとは思います。
路線価見たら甲子園口のほうが高いですが、いろんな施設もあるし野球好きな人には良いのでは。
ただその分やはり10分は歩かないと閑静さは手に入らないですね。

そういうことですね。特に甲子園の場合は、駅近でうるさいか、少し離れて閑静かですね。甲子園で徒歩10分ならよく売れてると思いますよ。ただし北側ですが。

マンション10分はギリギリ価値を保てる範囲でしょう。それも大きな駅であればですが。

甲子園口の北側もさしてよい場所とは思いません。
熊野や二見なども同様です。

よく広告でとりわけ七園は、屋敷街の写真等で紹介されますが、
甲風園や昭和町そして甲子園はかつての面影がかなり薄くなっている
（建て直しやパーキング、マンション等により）土地だと思います。

ジオの物件に少し興味があり掲示板拝見していましたが、
たとえグランデであってもこの価格付けになっていたと私は思います。
4,5千万もするとおっしゃるかたもおられましたが、それはこの土地を
買いかぶっているとおもっておりました。
阪急さんはそれなりの妥当なねづけではないでしょうか

資産価値という点では、やはり大きな駅の近くというのが鉄則ですね。
細い道の入り組むようなところは、基本的に路線価が低くなりますから、
閑静な住宅街が高いとは限りません。
甲子園口はやはり地元民には根強い人気がありますが、それ以外には
一般的に知られていないのが現状でしょう。もっとも「阪神タイガース」
という点は知名度高く、人気も世間一般に広まっていることでしょうが。

甲子園口、社宅建て替えのマンションだらけ。
ここまでくればもう価値ないでしょ。
まだJR尼崎の方が利便性よくていいくらいやね。

確かに甲子園口マンション多すぎですね。しかも北側、南側両方ともごちゃついてるイメージ強いです。阪神甲子園北側のほうがずっと落ち着いた閑静なイメージが強いですね。

194
甲子園口と一言でまとめて熊野と二見を一緒に語る時点で勉強不足かと。
二見はマンションは少なくほとんどお屋敷ばかりで空きが全くないです。
去年夏に中古の家が9千万で出ましたが2週間ほどで売れてしまいました。
路線価は七園の中でもトップクラスですから調べてみては？
熊野は確かにもともと社宅が多いのでマンション街になってますね。
南側も商店街があるのでごちゃついてます。
そのあたりの中間にあって便が良いのが北町ですが川に近いのが私はイヤです。
資産価値は中古が値崩れしていなくて売れているので高いと言われますがまあガーデンズ効果もあるのでは。
阪神を持ち出して張り合おうという人がやたらいますが購入層が違いますからね。
まあ10分も歩いても苦にならない人は阪神も視野に入れるかもしれませんね。

甲子園口は駅がショボいだけあって徒歩5分圏内がめちゃ閑静なんだよねえ
夜中は怖いくらいシーンとしてる
普通駅だけど大阪まで10分ならあまり関係なさそう
阪神の駅から閑静な地区まで歩いている間に着いちゃう時間だし(笑)

まあ駅が大きいことと閑静さは両立しないよ

駅が大きくないとイヤな人は西北がベスト
高すぎるなら阪神甲子園
ただしうるさいのイヤなら歩くの覚悟

駅から10分ならマンションじゃなくて一戸建てじゃないと資産価値は厳しいとは思いますが

阪神側も番町街とか屋敷ばかりで土地ないよ。だから中津浜線より東側エリアはマンション少ないし高い。北町、二見は格が違う見たいな言い方されてますが、ごちゃごちゃしてるJR側より番町街や三保町あたりを選ぶお金持ちが多いそうですよ。まあ甲子園は阪神沿線で唯一胸を張れるエリアですから。

私も番町街は素敵だと思う。
電車を使わないお金持ちなら甲子園口より番町街がいいかも。
でもだからって上甲子園あたりまで格が高い言い方をするのはおかしいな。
ウェリスのあたりは駅から遠いのに小学校まん前だし道路も交通量あるし環境や資産価値で見るとジオ北町とは違う。
ウェリスはノーヴと似てるわ。立地も売れ行きも。