西千葉レジデンス アベニューってどうですか？

>>500 購入経験者さん

ここは東大が跡地計画って形で公募した情報も公開してたから４年前からアウトラインはわかっていた。販売情報が出てきてからだと遅いけど。

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ゴミ捨て場ってどこの棟の付近にありますでしょうか。

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>>502 マンション検討中さん

B棟の1番A棟よりの部分です。
メールコーナーの隣です。

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>>481 名無しさん
建築開始時期が早かったので、昨今の物価高をギリギリ反映していない価格のようです。
物価高を反映していないと説明あったんですね…

私は、価格に建築コストを上乗せして価格設定していると説明を受けました。説明を受け、A棟坪単価約280前後なので反映されてる金額だと思いました。
仮初にも、建築の物価高コストを上乗せしないで、今回の価格設定しているとのことであれば高すぎやしませんか。あくまで主観ですが。

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珍しく来客用駐輪場があって関心と思ったら場所は駐車場の一角でエントランスとは離れたところ。近所から自転車できた人はエントランス前に放置って、よく見る光景か。

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修繕積立金や管理費などのランニング費用と、駐車場の価格は公表されてますか？

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>>504 マンションさん

営業によって説明が違うってのは、寄せ集め部隊の弊害なのか。

デベが施工業者に支払う費用って建築開始前の請負契約時にフィックス。今の物価で販売価格きめてるのなら完全にボッタ。

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>>504 マンションさん
説明担当者からの説明の捉え方によりますが、
「最近建築コストがさらに上がっていますが、ここは建築開始は早かったのでまだそこまでは高くないんです」
というニュアンスで私は受け取りました。

建築コストが特に上がってきたのはこの2-3年だけでなく、5-6年前からと認識しているので、もちろんコストは上乗せされていると思います。

まだ計画中のⅡ区はもっと建築コストが上がりそうですよね。。。

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>>508 マンション掲示板さん
ご丁寧にありがとうございました。
ご指摘の内容、腑に落ちました。
Ⅱ区は、建築コストが上がりそうですね…よりによって駅からは遠くなりますしね。

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他の方々のコメントを参考に考えると、全くもって、”お得”ではなさそうですね。
冷静に西千葉駅の駅力を鑑みた際、むしろ割高な感覚です。

自走式駐車場400台以上であったなら、まあリーズナブルかなぁという感じですが。

これでもかと詰め込みに詰め込んで棟をぶっ建てて、
コストカット満載で大量供給しながら利益ふんだくりっていう臭いがします・・・

雰囲気等に流され、MRのアンケートで安いと答えている人が多そうだが、
次の週末でMR参加される方が、冷静に、高いと答えてくれる事を祈るばかりです。

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＞MRのアンケートで安いと答えている

アンケートにそんな項目はないよ。検討者が書面で明示的に意思表示するのは要望書を出すか出さないか。

まあ、営業に口頭で感想を言う人はいるだろうけど。

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ここまで人によって高い安いの感覚が異なってる理由は最近の相場を理解して話してるかどうかに尽きる。前提知識が違いすぎるのよ。
最近の相場をしっかり理解して色々検討してる人からしたら今回の発表はかなり安いという認識になるはず。
一方で、5年とかもっと前の西千葉感覚で語ってる人からしたら高いってなる。

本気で検討してる人で安いと思うのは決して間違ってないよ。長谷工なんて今や三井不動産単独案件でも使われてるんだから気にしなくていい。
条件が合うなら買っていいと思うよ。

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>>511 匿名さん
アンケートに、物件価格について金額の乖離含めてどのように感じるか選択する項目はありました。
その項目がなかったのなら、アンケートの内容が異なるのかもしれません。

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>>512 検討板ユーザーさん

むしろ三井と長谷工って蜜月のような。第三者管理なんて早々に適用。

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>>512 検討板ユーザーさん
なるほど！
売り買いせずに基本は住み続ける前提で、好みや条件が合うなら買いですかね。
管理修繕が月4万というのは痛いですけど。

西向きの棟はリーズナブルそうですが、昨今の猛暑・・・・
西日がもろに照らしつけそうな感じなので、とても暑そうなのも悩みのポイント。。

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>>498 eマンションさん

そう、ゴミ捨て場が遠いとちょっと面倒ですね。Fのあたりにあっても良いのに。

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>>515 匿名さん

どの棟のどの向きに買うかでかなり人気な部屋も変わってくるような気がしてます。
確かに管理費修繕費がやたら高いのは気になりますね。そこはもう少し詳しく話を聞きたいです。

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>>515 匿名さん

終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。売却のことは想定しておかないと。

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>>517 マンション掲示板さん

管理費修繕積立は月々の額だけでなく、管理計画や長期修繕計画を確認して何にどう使うのかとその金額の妥当性も考慮しないと。

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>>519 匿名さん

固定資産税も含めて考えてます

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>>515 匿名さん

西日が言われるけど、猛暑による熱帯夜で東も朝から暑い。

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>>503 通りがかりさん
ありがとうございます！
近いほうが良いのでA棟かB棟で検討します。

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>>506 検討板ユーザーさん
修繕積立金+管理費で3.5-4万円が目安と言われましたが確定していないようです。
共有設備がタワーマンション並みにしっかりある（ゲストルーム、広めのキッズルームなど）ことが高めになっている理由だそうです。

駐車場の価格は決まっていませんが、近隣の相場を参考に、と言われました。

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共有設備
もっと最小限にしてほしかった。

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修繕管理費
２万円ほどなら
即買いしてたわ

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>>525 マンション検討中さん

物価上昇のなか２万だと、入居早々赤字になって値上げの議論なんてパターンじゃない。とはいえ４万は高過ぎ。

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>>526 匿名さん

そしたら
３万円くらいが
妥当でしょうか？

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>>523 検討板ユーザーさん

＞共有設備がタワーマンション並みにしっかりある

とはいえ規模があるからスケールメリットで１戸当たりにすれば薄まるはずなんだけど。ここはエレベーター少ないし。コストのかかる各階ごみ捨てや内廊下の冷房もない。やはり管理計画を確認。

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管理費と修繕積立金について、内訳と均等か否かが気になる。

毎月支払う修繕積立金について、国交省は、段階的に引き上げる場合の増額幅を新築時の最大約1.8倍までとする基準案を示してるので、
仮にほぼ同額で管理費も同じように増額するなら新築時40,000円から80,000円くらいまで増額される可能性は否めないという事…

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パークコモンズとか芝生エリアとかコインランドリーとかその他諸々も管理費対象なんでしょうか。

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>>529 マンションさん

管理費については基本的には定額で物価上昇に伴って不足が生じることが見込まれたら値上げなので、修繕積立の段階的値上げの上限とは話は別。

ちなみに段階的値上げの上限の設定の前に国土交通省は定額積み立てを推奨している。

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私には不要な施設が多すぎるかな。
やはり購入は見送りかなと

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>>530 マンション検討中さん

共用棟ってなってるからマンションの管理組合とエリア全体の管理組合があってそれぞれ管理費徴収。今説明してる金額はそのトータルでざっくりじゃない。

その辺の運営についても要確認。

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ここ、コミュニティ活動もあるからその分も管理費にオンかな。

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>>533 匿名さん

なるほど。月末に管理費等の説明も受けることになっているので、どこまでが含まれた金額なのか、全員均一の金額なのか、年々上がっていくものなのか、聞いてみます。

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>>527 評判気になるさん
同じ野村不動産のオハナ蘇我が25000円(全期間均等型)でしたので、スケールメリットも鑑みて、こちらも均等型25000円くらいかなぁと思っていたら4万円。泣けてきますね。

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まだ分譲していないEとF棟は東向きですが、眺望は駐車場とⅡ工区のマンション群なので安いだろうと予想しています。そこが狙い目かも？？

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>>523 検討板ユーザーさん
キッズルームなんて子供が小学生くらいになったら使わなくなるのに、ずっとお金を払い続けるの悲しくなりますね。ゲストルームも500戸に2部屋しかないのに、そんなに管理費とか修繕積立が上がるもんなんですか泣

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>>538 マンション掲示板さん
私もそう思います。
もちろん、キッズルームやゲストルームを含めた全体の設備として、という意味なのかもしれませんが。
まだ確定しない金額ですし、憶測しかできないですよね。。。

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ここ、第三者管理だ。管理会社が管理組合を代行する費用も管理ににオン。一方で、利益相反のリスクもある危うい仕組み。

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全然期待せずに見に行った蘇我の高台のマンションが意外と良くてめちゃくちゃ迷う。口コミを見る限り共有の設備などはやはりこちらが良さそうだけど管理費4万は厳しい。使い勝手と支払いのバランスを考えると蘇我の方も悪くなかった。でも将来の資産価値なんかを考えるとこちらのマンションを購入した方が良いのか考え出すと決められない。

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>>541 マンション検討中さん
わかります。私も同じです。蘇我の高台マンションのお部屋の方がこちらのマンションよりも素敵に感じました。こちらのマンションの方が資産価値が落ちにくそうですが、結局修繕積立と管理費4万円だと、いざ中古で売り出したとき物件価格をそこそこ下げないと買い手がつかなそう(資産価値も思ったより低い？)な気がしました。

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蘇我は住みやすいと思うけど、駅までフラットアプローチじゃないところはやめたほうがいいと思う

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蘇我の高台の我田引水が始まったかな。ここを検討してる人が駅徒歩8分の物件をスルーして10分以上の物件を比較するのか。

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>>544 匿名さん

確かに。オハナのスレでもやたら褒め称えるコメントが多くて不自然だった

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>>544 匿名さん
勿論オハナの方も見に行きましたよ。仰る通り10分以上離れているのもマイナスポイントなので決められないんです。それこそ万が一売ることになったことを考えると10分以上離れていると価値は下がりますから。ただその分値段が押さえられていることと洗面所の雰囲気が気に入ったので迷ってるんですよね。個人的には床暖房よりディスポーザーがあった方が嬉しいのでそこもポイントでしたね。
こちらのマンションはまだモデルルームを見に行っていないのですが部屋のクローゼットがかなり大きそうなのでそこにも魅力に感じています。

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>>535 匿名さん
管理費と修繕積立金について、30年とか長期で一定なのか上がるのか訊いたら、上がると言われました。
高い理由も「建築コストも上がってるので」と、言われましたが、なんかそれってちょっと違うような…。
確かに修繕積立金は将来見越して高めなのかも知れませんが、管理費もそこまで？
同じ内容の共用施設がある、西千葉より土地価格も高い駅の築浅大規模板マンに住んで居ますが、70平米でネットや給湯器リース他含め23,000円程度ですよ…。

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>>546 通りがかりさん
モデルルーム行きました。
フィットインクローゼットは、棚板やバーの高さが固定で自由度が低く、単に広いだけの収納でした。
広い納戸に可動でない棚とバーが付いてるイメージ。
扉も引戸ではなく折戸なのは開くのに場所取るし、壁面が減るからあんなに開口部要らないのでマイナス要因。
3段バーも予想通り上のバーは高過ぎて使わなそう。モデルルームでさえ使ってなかった。
キッチンは収納少な過ぎて、食器棚置き場もW120しかなくハイカウンターも好みじゃないので、うちは購入検討から外します。

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＞建築コストも上がってるので

標準建築費は公表されていて上昇は１０年で４割くらい。少し前までは物件価格は上がってるのに修繕積立は上げてなかったんで危ないなと思っていたら、急にそれ以上に上げてきた。きちんとデータを提示させて説明させた方がいいかもね。

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>>548 マンコミュファンさん
言語化していただきありがとうございます。私も全く同じ理由で購入検討から外しています。普段は意見の合わない旦那ですが、これに関しては同じ意見でしたw。

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総武線徒歩3分という強立地にも関わらず、蘇我駅11分丘の上物件と比較されて迷われている時点で、この物件の魅力ってみんなが思っているよりも低めなのかな。モデルルーム行って確かめてみます！！

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>>531 匿名さん
仮にと前提条件を付した上で、可能性として否めないと記載してます。
管理費のうち、委託費等が高騰し増額を余儀なくされるケースが多々あり、本物件も、経年とともに植栽等もかなり成長し、空地率60%の広大な敷地等の管理はコストがかかると思慮します。故に、管理費もおそらく増額されるのは否めないと思いますよ。

修繕積立金について、国交省が推奨している事も理解してますので、均等か否かが気になると記載してます。
実際、最新のコメントで均等ではなく上がるという話が出てますね。最初は管理費、修繕積立金をおさえ、後に増額という話ですね…どこまで増額されるかという事です。

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>>544 匿名さん
私の主観ですが、駅徒歩8分物件は部屋がしょぼいですよ。ディスポーザーもないのに70m2台5000万円ですからね。駅から近いというメリットを打ち消すくらいにはしょぼいです

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>>548 マンコミュファンさん

私もキッチンハイカウンター
苦手です

残念

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モデルルーム行けてないのですが、3連休で行った方のコメント見る限りあまりよくなさそうですね。自分の目で見て判断しようとは思いますが、皆様書かれてるように管理費と修繕積立金は高いので、仮に物件価格が予算内でも月々の支払い換算したら予算オーバーする可能性がありそうですね。

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管理費はどこも上がったますよ
12.13年前はリーマンショックの影響もあって
時給800円代後半でも、いくらでも応募者がいたそうですが、来月からは最低時給だって1140円、
結構体力のいる管理人や清掃員は1200円でも集まらない。もっと楽な仕事でも1300円、1400円なんてあるからねー
時給だけでも1.5倍にはなってますよ
災害も多くなっているし、管理組合で支払う共用部の損害保険料も上がってます
必ずしも安けりゃいいってもんでもない

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キッチンはディスポーザーあるからシンク下は引き出しに出来ないと言われ、まさかの観音開き。
今まで住んだディスポーザー付きの分譲マンションはどこもシンク下も引き出しだったんだが…？
巾木収納も無くオプションでも付けられないらしく、ただでさえ吊戸もないのに食器置き場も激狭でどうにも出来ない。
77平米のタイプにはある壁の物入れは10cm幅くらいしかなくパスタさえ入るのか！？
73平米にはそれすらない。
2LDKがフィットインクローゼットではなく普通のウォークインクローゼットでシューズインクローゼットもあり、キッチンもL字型で当たりだと思う。

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管理費と修繕積立金のわりに各階ゴミ捨て場もエスカレータもない。
ブリリアの方が価値としては高いのかなぁ...

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>>558 マンション検討中さん

蘇我といい、不振物件の落穂ひろいの場となったか。

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>>557 マンコミュファンさん
パスタさえ入るのか！？で笑いました。狭さが伝わる良い表現ですね！

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駅近ということは
確実に利点？

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出てくるマンションに不満言って見送ってたら、どんどん条件悪いか価格の高いマンションしか出てこなくてドツボにハマってる人が結構居そう

早いうちに妥協してたら、よほど駅遠や微妙な物件を買わなければ、今頃だいたいの物件で含み益が既にあっただろうに

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>>562 口コミ知りたいさん
ずっと住む前提ならばここ2～3年含み益があっても意味ないんだよなぁ。ある程度なにかを妥協しないといけないことは完全に同意です。

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実需だと相場上昇で評価額が上がると固定資産税が増えるだけ。

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>>561 口コミ知りたいさん
確実に利点ですね。線路脇ではないので、電車の音も聞こえづらくていいと思います。あとはそのメリットと他のデメリットを天秤にかけて、どっちが勝つかですね

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青い鳥症候群の人がいっぱい。

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>>558 マンション検討中さん
私はブリリアにします。物件価格はこちらの方が安いですが、高い修繕積立と管理費のおかげで月々の手出しはあまり変わらないので。

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>>567 通りがかりさん

私もそうしようかな

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そこまで広さがいらないなら千葉駅で6000万円前後で購入できるから、やはり西千葉駅にしては高いという結論になるのでしょうか。

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頑張ってローン返済しても、老後に管理費等を4万円以上も支払うのは正直不安かも

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>>569 周辺住民さん
根拠がなく、これまでのスレの空気感で申し訳ないですが、建物代は西千葉にしては思ったよりは安いですが、修繕積立や管理費など建物代以外が高いという印象です。建物代は繰り上げ返済やボーナス払いを弄って自分達側でどうにかなりますが、修繕積立費などは自分達側ではどうにもならないので。。

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>>570 マンション検討中さん
もっと高くなっているかもしれませんよ・・・

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>>571 マンコミュファンさん
確かに、建物は高い安いという議論は活発にされていますが、修繕積立費と管理費はみなさん"高い"で一致していますね。

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>>570 マンション検討中さん

なるほど

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>>570 マンション検討中さん
そうなったら敷地内の有料老人ホームに行きますか。。

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>>575 マンション掲示板さん

売却も高い維持費を受け入れる引き取り手があるかってなる。

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やはり
最近のここいらの物件を再考すると
私にとっては
プレミスト千葉公園東棟が
よかったかなと

マンション購入
私には向いてないのかも

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>>577 検討板ユーザーさん

何物件目？　スーモのアンケートでは購入までに検討した物件の平均は10物件だって。

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>>567 通りがかりさん
ブリリアの管理費と修繕積立金は平米600円超ですけど。

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>>577 検討板ユーザーさん
プレミスト千葉公園は護国神社の跡地で慰霊塔（？）のようなものがなかったでした？
私は販売前に建設地周辺を歩いてみましたが、スピリチュアルな部分でちょっと自分には合わないかと思い見送りました。そういうことを気にしない人に取っては悪くなかったと思いますが、人を選ぶ場所だと思いました。

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>>580 匿名さん

慰霊碑は移転決まってるよ。販売の後半には情報あったと思うけど。

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>>566 eマンションさん

青い鳥症候群？

それ何ですか？

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>>578 匿名さん

10数件検討してきました。
まだまだ頑張ってみます。
ありがとうございます

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>>580 匿名さん

私は気にならなかったので
買えばよかったと後悔
私、やはり購入向いてないのかも

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>>583 マンコミュファンさん

どのくらいの期間かけて10数件検討されているのですか？

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>>567 通りがかりさん
私はヒルズグランデにします。千葉か稲毛、快速停車駅が絶対ですよね。

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>>585 マンション掲示板さん

4年ほどかな

エクセレントシティ千葉 THE ANNEX
②エクセレント　ザ・タワー
①プレミスト千葉公園
メイツ千葉　THE MID
エクセレントシティ弁天2
③グラディス千葉駅前
サンクレイドル千葉2
ファインセントラルシティ
　他にいくつか
そして
西千葉レジデンスアベニュー

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>>586 マンション検討中さん

本千葉駅付近はダメ？

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いまエントリーしたら第一期間に合いますか？

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めちゃくちゃ盛り上がってるううううう

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>>582 通りがかりさん

現状の認識をせず、もっといいところがあるはず、もっと自分にふさわしい場所があるはず、と夢見てずっと彷徨っているシンドロームのこと

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>>591 口コミ知りたいさん

なるほど
ありがとうございます

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>>587 マンション検討中さん

4年かけて10数件ほど見学されてるんですね。
エリアは千葉駅周辺限定という感じですか？
これまでそれだけの物件を検討されていても結局、購入に至っておられないのは、これといった決め手がどの物件にも無かったからなんですか？

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ここから水道橋とか飯田橋って通勤辛いですかね？
始発狙いなら大丈夫でしょうか？

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>>593 マンション掲示板さん

千葉駅周辺で
探してます

タイミング合わなかったり
抽選外れたりして
現在に至る
です

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>>595 匿名さん

確かに気に入った物件でもタイミングが合わなく止むなく断念…てことありますよね。
これから千葉駅周辺で気に入った物件に出会えると良いですね！

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>>596 マンション掲示板さん

ありがとうございます

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>>586 マンション検討中さん

年齢など、どのような方が存じませんが、ヒルズグランデ稲毛は小中台小学校に通えないのでご注意くださいね。

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理想のマンション追ってると買えませんよね。
マンションはどうしても譲れないところ以外で、8割満足できれば買ってしまった方がいいです。

２次取得や三次取得なら既にマンションあるからいいですが、一次取得で理想追ってしまうと地獄ですよね。
目が肥えれば肥えるほど買えなくなるのがマンションですから。
肥えた目を満たすのは、予算の高いマンションになりがちです。

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A棟が第一希望だが、維持費の約4万円だけが気になる。ここは様子観察の方がいいのだろうか？！
何気にシュロスガーデン千葉って穴場？！
立地だけ気になるが。

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