ポレスター千葉新宿ってどうですか？

この辺は新築マンションラッシュですね。出せば売れる時代なのでしょうか、同時リリースの両物件とも間取りに驚きます。

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サンクレイドルは大コケ。ここも同じく狭小。

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＞出せば売れる時代

利上げで潮目は変わってきてる。マンションは土地の仕入れから時間がかかるから、市況が変わっても簡単に軌道修正できない。

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南東向きと北西向きで全戸角部屋で内廊下設計のようですね。
新宿は人気エリアですし小学校や買い物便が近いのでお高くなりそうです。

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https://polestar-m.jp/chiba/
完成予想図が載っていますが９階建の部分があるのですかね。

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＞５

北側が低いから斜線制限じゃない。

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近隣商業だから北側斜線ではなく道路斜線か。

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9階建と13階建の建物があるようにみえるのですがこれは内廊下なのでしょうか？

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斜線制限で上階が一部だけの住戸で内廊下ってのはあった。共用廊下側に浴室の住戸、外廊下なら窓付けると思うけど。

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９階までが内廊下という感じでしょうか。

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>10

知ってるパターンは最上階まで内廊下。廊下の先に壁作るかどうかだけだからね。

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もしかすると内廊下風の外廊下なのかもね。
共用廊下には玄関しか開口部がないけど廊下そのものは外気につながってるという。
オール角部屋だから居住性が下がる廊下面の部屋を作らなかっただけどか。
内廊下なら公式サイトで大々的にアピールするだろ、きっと。

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この一帯広い庭付きの家がまだまだ多いです
このマンション建設地も戸建て住宅でした

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小学校が近いことを公式サイトトップではアピールしていました。
でも物件概要で、専有面積についてみてみたら
48.39㎡ ～ 64.65㎡とありましたので、ファミリー向け、というほどでもないようですね。
64㎡、がんばったら3人暮らせるとは思いますが。
一人っ子のご家庭向けなのかな。

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同じく新宿小学校至近のメイツの学区が幸町第三でしたから、ここは学区どうなるんでしょうか。

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>15

新宿小中が通学区って表示してある。メイツとの違いは何だろうね。

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立地的にどちらかというとファミリー中心ではなくて、
マルチな検討者層を目論んでいるように感じます。
たまたま小学校が近かったのでウリのひとつにしたというか。
戸数を減らして1プランの専有面積を増やすより、
ほどほどの広さで戸数を増やしたほうが利益が多いとかもあるのか？
あとは広くすると単純に価格が高額になるから、
誰にでも選ばれやすく買いやすい広さと価格？にしたのか。
以上、まったくの素人の空想でした。

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価格高騰でグロスの価格を抑えるために面積調整って流れ。ただ、ファミリータイプを謳うため、狭いのに３LDKにしちゃうから３畳台の部屋なんかができちゃう。物置でしょ。

割り切って２LDKにしてDINKS狙いにしたほうが需要があると思うけど。

LDKの畳数表示ってのも要注意。LDとしては１０畳無い。

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確かにターゲット層を広げるためにそうしている感はありますね汗
部屋数が必要なDINKSだったらいいかもだけど、
そうでないならばリビングが広めで、それぞれの部屋もゆったりしていた方がすごしやすいよなぁと思います…。
まあ、何を重視するのか、みたいなところはありますけれども。

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３ＬＤＫ

7千万円くらいかな？

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>>20 マンション掲示板さん
そんなにするんですね。
その価格だったらエクセレントザタワーの中古にしようかな。

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新宿小以外のメリットを感じない
不動産バブルが弾ければ4千万を下る立地と想定される

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部屋数はファミリーにとって確かに十分ではあるのですが、やっぱり面積が気になる。
これでやっていけるのだろか。
特に収納面がどうなのかというのはかんじるところ。
もう一回り大きければ、というのはあります。

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>>20 マンション掲示板さん
さすがに高すぎません？新築プレミアムで6000万でもかなり限界な気が...

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千葉中央と同じタイミングで販売して、販売戸数が一緒。要望集めて売れる見込みの戸数ってやると一致したのは偶然か、あるいは見込みと関係なく出してるのか。

そもそも１期２次の予告をこのタイミングで出してるのも不思議。通常は一期の結果が抽選になって落選者が出たら直後に救済ってやるんだけど。抽選はないって前提なのか。

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1期1次の高い部屋が坪376万でしょうか？

ほぼ同単価のサンクレイドルの方が駅に近いですし、ブリリア中住戸にも手が届きますよね。

敢えてこの物件を選ぶ理由はあるのだろうか…

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>>26 匿名さん
おそらく一番安い2LDKでも坪340万ほど。ブリリアタワー千葉の塚本ビル壁ドンの2LDKタイプが坪300万を切っていたのを思うと高いな～という印象

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>>26 匿名さん

ブリリアタワー千葉の高層買える値段ですね。

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価格高杉、ブリリアの便乗商法といえ立地差あり杉。

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ここの価格でブリリア買う決心ついた人多そう。

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かなりお値段してきてしまうのですね汗
設備が充実しているので、安くはないだろうと思っておりましたが。
千葉駅徒歩圏内、かなりマンションが多くなってきているけれど
これだけの価格で、かつここでないとならない、みたいなのはあったりするのでしょうか。

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>>31 匿名さん

ここでないといけない理由はないかな。
新宿小は魅力ですが割に合わない価格帯だと思うのは私だけではないと思いますよー

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実家が近いとか、そういうのだったらここじゃないとというのはあるけれど…
もう少し価格面で優位性があれば、違ってきたのかもしれないなとも思う。
今はどこもかなり強気で設定しているから
時流に乗っているのかもしれませんが、どこも同じようにするのもなぁ。

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>>33 匿名さん

売主が大手じゃなくて広島の中堅デベというのも気になりますな。

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中央土地建物は東京の企業ですよね？
マリモって見たことあるようなないような、と思っていたんですが、広島の会社なのは知らなかった。
2つの会社で販売しているっていう形なんですね。
財閥系は確かに安心感はありますが、
ここのように2つの会社で販売しているっていうのは何かデメリットはあるんでしょうか。

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>>35 匿名さん

売れるなら単独でやる。単独だとリスクだからJVにする。要は財閥系と違ってお金に余裕がないからリスク回避ですよ。
ブリリアがJVなのは千葉でやるには大規模でリスクあると判断したからです。つまり千葉市での供給にはどの会社も慎重ってこと。地元の新日本建設の一人勝ちですね。

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マリモは90戸弱のグラディスを単独で売り切ったからマリモ主体ならリスク回避というわけではなさそう。中央日土地もこれくらいの規模なら単独で捌けるくらいの会社だけど、どういう背景なのか。

まあ、JV物件の場合どこが何を分担しているか確認したほうがいいよ。それぞれ強いところを分担してるのならいいけど、ただの寄り合いだと・・・。

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>36

ブリリアはファーストコーポの持ち込みで、デベに声をかけて寄せ集めた。ニュースの経過を見れば明らか。

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>>38 匿名さん
知ったかオジサンは充分だって笑

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マリモさん広島の会社だからか千葉の価格わかってないですね。

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修繕費の設定がすごく安い気がしますので入居後の上がり幅の想定もきちんと頭に入れておく必要がありますね。これくらいの規模の物件だとよくある話かも知れませんが、戸当りの負担額もどうしても大きくなってしまいますので。

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>>41 匿名さん
長く住みたいと思うなら管理・修繕のコストは馬鹿にならない。基本はインフレで積み立ててる現金が負けていく上に売り出し時のデベの設定は全く参考にならない。下手な話修繕費ゼロ円の物件ですよ～って言って売ることすら出来る。

修繕・管理のランニングコストが気になるならとにかく大規模（出来れば200戸以上）で金のかかる共用施設がないかを見ること。

41さんと同じくここのコストを軽視しないことは私も同感。

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>>41 匿名さん

たしかに安いですね。でも結果自分たちに跳ね返ってきますよね。
そういった情報助かります。

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修繕費の設定は修繕長期計画によって試算されると思いますが、その設定が安いということであれば
値上がりは確実になるでしょうし、その試算が適当に計算されているとしたら、
不安が出てきますね。
長期的に値上がりする計画であれば、初期設定を少し安めにしているという場合もあるので、調べておいたほうが良さそう

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ここの1期1次の売れ行きはどうだったのでしょうか？

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>>45 匿名さん
次期の販売が開始していないので、売れていないと言う風に解釈できますね。値段的にも、クオリティ的にも、こちらを選ぶメリットは無いように思いますね。
ブリリアタワー千葉やエクセレントシティ千葉のが圧倒的にいいでしょうね。

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>>46 評判気になるさん

エクセレントシティ千葉は残り19戸で高い部屋か壁ドン、モノレールドン部屋になりそうですので、採光や抜けを求めるのであれば管理費の高いブリリアになってしまいそうですよね。

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>>46 評判気になるさん
ありがとうございます。
ブリリアタワー千葉は確かによく分かる（というか買う人の属性がそもそも違う気がします）のですが、エクセレントシティ千葉と比べたときに、やっぱ全然違うのでしょうか？物件の属性は近い印象を持ってます。

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新築で売られてる物件縛りだったら、駅距離、戸数、ランドマーク性とか考えてもブリリアタワー千葉の物件力が1つ抜けている感じがしますね

エクセレントシティはブリリアまで予算を伸ばせないファミリー向けの物件という感じがします

ここの物件は地元民向けでしょう
間取りが専有を抑えめに作ってるので価格的には買いやすく間取り数が欲しい地元ファミリーで新築が欲しいなら、ここしか選択肢がないんじゃないでしょうか
駅距離も遠すぎずで地味にいい感じです

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>>ここの1期1次の売れ行きはどうだったのでしょうか？

1期3次の予定があるようなので
まだまだプランを選べる状況にあるということだと思います。
小規模マンションなので、ちょっとゆっくりな感じがします。
コンパクトマンションな割には価格が高めというのが影響しているのかも。

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間取りがワイド型でファミリー世帯にとってはかなり生活しやすそうでいいですね
ただ、リビングインなのでプライバシー性がかけてしまうのが難点ですが
みんながリビングに集まれるということを考えると最近の子は反抗期もないですし家族仲良く過ごせそうでいいのかなとも思います

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縦長マンションの、玄関側の小さな暗めの部屋を子供部屋にするのは個人的に抵抗があるので、ワイドスパンは良いと思います。千葉駅から近いのに静かな住宅街なのも良いと思うのですが、この辺はマイナーなんですかね。

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千葉駅まで徒歩10分ちょっとで実質行けるので、その点はいいカナ。
千葉駅徒歩10分圏内で、子どもがいる家庭が住めるエリアは正直ほとんどないと思うのだけど
この辺りだったら十分大丈夫なんじゃないかな。
治安はこの辺りまでくるとよくなっている印象です。

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>>53 匿名さん
駅から離れてる扱いになるからその分値段も購入しやすい価格帯になるから一石二鳥！！

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環境は子供がいる世帯によい感じで、しかも利便性もまずまず…
となると物件価格次第ですね。
好条件だともれなくマンション価格はとても高くなってしまうけれど、
ここはどういうかんじになっていくのだろう。
千葉駅近くのコンパクトマンションは、
何となく高すぎるのか販売がゆっくりだなぁという印象ですが。

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この辺りは住宅街っていうか、
同じようなマンションが多くみられる感じかな…。
子供さんがいる世帯も、町全体でそれなりにいらっしゃるのではないか。
小学校、ひょっとしてすごく教室が混みあってしまっているんじゃないかと思っているんですが
その辺どうなんでしょうね

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小学校の状況とかはよくわからなかったです。
小学校が校舎がいっぱいいっぱいになっているような状況であると、
学童もどうなの？ということになってくる…。
子育て環境って色々な観点で見ていかねばならないので難しいですねぇ。

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千葉駅から徒歩10分、千葉中央駅から7分。ちょっと頑張れば、千葉みなと駅までも歩けそうですね。

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校区の新宿小学校は、千葉市内で一番歴史がある学校なんだそうです。
そういう学校だと
教育熱心な人が多かったり、地域の人が学校に対して協力的だったりするイメージがある。
総じてPTAが大変そうな感じがどうしてもしちゃうんですが、
実際はどんな感じでしょう？
そのあたりも予め知っておきたい。

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千葉中央駅の東側は、千葉駅周辺でもキャバクラとか夜のお店が周辺に一番多くキャッチが一番多いスポットってのが気がかりですね。黒スーツにイヤホンつけたキャッチがたくさんいるので夜に周辺歩いてみればわかります。ブリリアなどのほうが健全な立地にあります。
子育て世帯には向いてない気がするな。

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>>60 匿名さん
ポレスター千葉中央と勘違いしてました。こっちは健全ですね^^

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そうですね。ここはかなり落ち着いている地域じゃないでしょうか。
子どもがいる人が検討しているくらいですし。

一番広くても64㎡の物件なので、
ファミリー向けにしてはもう一声ほしいところではある。
でも最近、これくらいの広さのファミリー向けも見かける用意なったなぁ。

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>>59 匿名さん
子供を新宿小に通わせてますが、PTAは完全任意ですから、強制イベントなど全くありません。
と言うか、この物件は学区新宿小で確定でしょうか？
メイツも幸町第二でしたし、サンクレイドルも学区未発表で微妙だったような気が…。

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>>63 口コミ知りたいさん
千葉新宿エリアはマンション供給戸数に対して新宿小の枠数が足りて無いので、メイツ含みそれ以降の物件は全て新宿小には入れないでしょう。もし後にできた方をOKにしてしまったら不満が出ますからね。OKになるタイミングがあるとすれば新宿小を増設または建て替えを行ったときでしょう。どうしても新宿小に入れたいなら戸建てにするか中古の指定を受けたマンションを買うしか選択肢ないでしょう。

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こちらの広告チラシには、新宿小学校と書いてありますね…

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このマンションにも導入されてるAmazon配達員が勝手にオートロック解除して入ってくるシステム本当に嫌なんだけど、これからはこれが標準化されて行くんだろうなとモヤモヤ

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>>65 通りがかりさん
こちらに限らずサンクレイド千葉Ⅱもそうですが、確定までは学区として載せているのだと思います。宣伝になるため。入居後の事は販売者に関係無いですから。メイツ千葉を見てる人は買わないでしょう。知らない人が買ってる。ただそれだけ

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>>67 口コミ知りたいさん
それが許されるんですね。稲毛のヒルズグランデは最初から小中台小学校ではありません！と明確にしていたので、学区の表記は厳しいのかと思っていました。曖昧な状態では、お子さんがいる家は買えませんね汗　

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>>68 名無しさん
曖昧な事は書かないディベさんは良心的でしょう。メイツも新宿小エリアの学区内ではありましたが新宿小と案内はしていませんでした。売れないマンションはディベにも問題がある事が多いので、今回の件でも分かってる人は買わないでしょう。仮にやっぱりダメでしたとなっても、申請はしていましたが教育委員会の都合で～って責任転嫁すればいいだけですから。

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千葉市の学区は新築マンションで一定以上の戸数だと学区調整があるようですね
詳しくは教育委員会に問い合わせるのが一番だと思います。千葉駅周辺はマンション開発が旺盛でどこも入りきらなくなってきていて、教育委員会も金かけて新設校や学校施設の増築はしないみたいなので学区のルールも年々変化していくかもしれませんので

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