part 4
前スレ
Part1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/
Part2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/61102/
part3 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65743/
所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-5（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分 都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分 東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産
物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート
[スレ作成日時]2010-03-18 22:29:09
>>768
維持積立金が最初から高いのはいいのではないでしょうか。その高い積立金をローンや管理費と併用して支払いができる人だけが購入を決めるのですから。
入居直後にどんどん上がる物件よりよほどいい。
ＪＲ板橋駅は歴史があって、東京駅・池袋駅よりも古い駅です。
新宿駅・渋谷駅・赤羽駅と共に明治１８年３月１日に開業しているので、もう１２５年になりますから。
だから何だって言うわけではありませんが、「板橋駅をナメんなよ！」です（笑）
板橋駅をナメてはいませんが、早く南口を作って欲しいです。（｡・_・｡）
板橋駅の南口？？
そんな計画ありません。
池袋より古いんなら先に池袋って駅名にすれば良かったね。
板橋駅古くて歴史あるのはいいんですけど、未だに高架になってないんですよね。
このマンションとても良いと思うんですけど、踏切のある街ってちょっと考えちゃいますね。
あの区間の高架は無理なんでしょうかねえ。
板橋駅の踏み切り高架はほぼないと思います。
池袋方面に行くと東上線とも平行しており、この両方をやらなければならないため莫大な土地と費用がかかります。
しかも東上線には北池袋という駅があり、これもなんとかしなければなりません。
もちろん板橋駅前（赤羽寄り）だけやるという方法もなくはありませんが、費用対効果を考えたらないと思います。
高架にできないなら地下に埋めちゃうってのはどうでしょう？
騒音問題も解決できるし。
774
後から上げないために高くなってるわけじゃないから、上がるものは上がるよ。最初から高いから上がらないとは言えないのでは？
払える人しか住めないから良いというのは同意。
そもそも駅周辺ってそんなに混みます？そういうイメージがあまりないです。
混まないなら高架とか地下バイパスとか作る必要ないですよね。
第一期の前もあったなぁ、
板橋バッシング
結果はご存知の通り即日完売！
でも二期以降は良いへやないよ
即日完売＝良いマンションとは限らないからね
近所に住んでますが、駅前はそんなに混まないし、あえて踏切を使わなくてもすぐ横には幹線道路があるし、迂回する方法はありますよ。それにあのマンションに住むなら踏切を使う必要はほとんど無いんじゃないですか？TSUTAYAに行くとしても、マンションすぐ横の道を通って反対側に出られますしから、問題ないと思います。
近所に住んでますが、駅前はそんなに混まないし、あえて踏切を使わなくてもすぐ横には幹線道路があるし、迂回する方法はありますよ。それにあのマンションに住むなら踏切を使う必要はほとんど無いんじゃないですか？TSUTAYAに行くとしても、マンションすぐ横の道を通って反対側に出られますしから、問題ないと思います。
固定資産（建屋）税どれくらいになりそう？
＞年収1700万自己資金2000万あったら、ここよりもっと上を狙った方がいいですかね。
7000万円の物件を購入した場合、住宅ローンが年収の約3倍ですから、贅沢しなければそれなりに貯蓄や繰上返済が可能な範囲内ではあります。
但し、年収1700万円にボーナスやインセンティブが少なからず含まれるのであれば、予算はもっと抑えるべきでしょう。
> 年収1700万自己資金2000万あったら、ここよりもっと上を狙った方がいいですかね。
駅前に魅力を感じますが、板橋駅ってのでちょっと躊躇。やっぱり港区にあこがれます。
私もだいたい同じくらいの年収、自己資金なのですが、確かにそんなに無理しなくても8000万円くらいの物件、少し無理すれば1億超の物件にも手が出ると思います。私は港区とかはあまり趣味じゃないので（価格的にもきついと思いますが）、文京区の物件など（アトラスタワー茗荷谷、ブリリア文京千駄木など）を比較検討していました。
ただ、山手線の辺りまで来ると、ほんの2～3kmくらい都心に進むだけで加速度的に価格が上がるので、コストパフォーマンス的にはかなり疑問が出るところです。確かに通勤時間が少し短くなったり、少し公園などが多くなったり、アドレスの見栄えが少しよくなったりするのですが、そこまでの価格差が出るのか？？というところがどうしてもぬぐえず（貧乏性だからでしょうかね）、地縁も考慮して、結局ここを買うことにしました。
784さんがおいくつかにもよりますが、ウチはこれから子ども達の教育費も考えなければなりませんし（みんなひたすら私立→私大医学部に行きたいとか言うかも？）、旅行とか、趣味とか、1000万円単位の差があれば、そちらにお金を使いたいなと思いました。
単なるネガにマジレスなのかもしれませんが、この物件の希少性・コストパフォーマンスはかなり良いと思いますし、ここを狙う人たちは、見た目の派手さにとらわれない、賢い実利主義者だと思います。
私のあこがれは千代田区の番町とかですが、それは子どもに目途がついて、そのときも欲しかったらまた考えたいと思います。
（まあ、こんな長々と書く間でもなく、みんな本当は分かっているから大人気なんでしょうが）
>単なるネガにマジレスなのかもしれませんが、この物件の希少性・コストパフォーマンスはかなり良いと思います
>し、ここを狙う人たちは、見た目の派手さにとらわれない、賢い実利主義者だと思います。
周辺相場に比べて割高だと思うけど。
高いと思うなら、買・わ・な・きゃ・いいじゃんｗ
> 793さん
え～と、じゃあ、ここと同等の利便性で、ファミリーに適したマンションで、ここより安いところの具体的な物件名を教えていただけますか？（もう買えないけど）
ちなみに実利的視点だと、都心（大手町・丸の内）への通勤アクセスは、大塚駅前や、それこそ目白駅前より便利ですし、ちょっと大きなお買い物は徒歩2分の板橋駅から池袋へ1駅3分のアクセスですからね。（新宿も「直通」9分、渋谷も「直通」14分ですからね）
・・・とムキになるのも大人気ないか（笑）
板橋はなあ。
どうでもいいけどさ、
ここの宣伝ポスターはらせてくれって来たけど、
３カ月で２０００円てどういうわけ？
ばかにしているの？
そもそも、完売御礼のはずなのに、周辺の競合物件近くで宣伝しようと思っているのは
どういうわけ？
>>799
滝野川～調布IC ２９分
滝野川～東京IC ２８分 混雑していなければ法定速度で走ってこの時間です
無論駐車場からの時間ではありませんよ？
http://www.traffic-ch.jp/cgi/index.cgi
>>802
君は初台～富ヶ谷～池尻～三軒茶屋が終日大渋滞ということを君は知らないようだね。
首都高利用者の間では常識だが。
東池袋ICから山手トンネル行けない事も知らないようだね。
車持ってない人は知らなくても仕方ないか。
＞確かにそんなに無理しなくても8000万円くらいの物件、少し無理すれば1億超の物件にも手が出ると思います。
年収1700万円なんて、手取りはせいぜい1000万円強ですよね。
8000万円を30年借りたら、住宅ローンを払うだけで手元に500万円強しか残りません。
1億超の物件など、少し無理どころか夢のまた夢だと思いますが…
＞ここを狙う人たちは、見た目の派手さにとらわれない、賢い実利主義者だと思います。
第1期の契約者の75%以上が年収1000万円以下。
見栄っ張りだとは思いますが、賢い実利主義者だとは…
＞＞No.800
２０００円でも喜んではらせていただくという周辺の住民を思うべし。
しょせんそのようなものなんでしょうよ。
>>806
よろこんで貼らせてもらうって、田舎の廃屋の「マルフク」ならいざ知らず、店先に貼らせろと来たんだよ。
非常識すぎるだろ。
しかも、板橋駅近辺ではなく、ほぼ同時に販売する物件のそば。
ひっしなの？
>>年収1700万自己資金2000万あったら
>>そんなに無理しなくても8000万円くらいの物件、
>>少し無理すれば1億超の物件にも手が出ると思います。
我が家も年収とかあまり変わりないくらいですが1億超の
物件なんてとんでもないです！無理をすれば...なんて絶対無理。
そんな軽く言える金額ではないと思います。我が家なら
8000万円の物件と聞いても躊躇します。6000万円くらい
なら何とか普通に生活できるかなって感じですね。
せっかく新築分譲マンションに住んだのに、ギリギリの
生活なんてしたくないですからね。
>即日完売＝良いマンションとは限らないからね
負け惜しみ、オツ！
抽選外れないように頑張ってね！
探偵会社のポスターよりマシなんじゃないの？
いくらするんでしょう？？
>あっちのスレに気味悪いカキコミがあるけど・・。
放火のこと？
> 805
> 808
いやいやいやいや、それはいくらなんでも年収1700万円をナメ過ぎです。
ちょっとムッときたので、ムキになって反論しちゃいますと、
> 年収1700万円なんて、手取りはせいぜい1000万円強ですよね。
「1000万強」がどのくらいをイメージしてるか分かりませんが、手取りで1200万円は超えてくるはずです。
> 8000万円を30年借りたら、住宅ローンを払うだけで手元に500万円強しか残りません。
私は35年ローンが組めるのでそれ前提にしますと、8000万円を年利1％で借りると（新築マンションの提携住宅ローンの金利は店頭金利よりかなり低いって知ってますよね？）、年間約270万円の支払いになります。しかも、住宅ローン減税がフルに使えるので、実質230万円程度の支払いです。ですので、住宅ローンを支払っても、年間1000万円程度手元に残ります。
確かに変動金利は金利変動リスクがありますが、仮に優遇金利でも年3％辺りまで上がった場合を想定しても、年間約370万円の支払いで、手元に850万円くらいは残るので、ガンガン繰り上げ返済というのはきつくなっても、致命傷を負うことはないと思います。
私の場合、給料にインセンティブ部分もあって、どうしても年収が200万円～300万円くらいの幅でブレるので安全めに行きたいのと、やはり住宅ローンとはいえ借金なので早く完済したいという思い、それから他のことにもお金を使いたいから、無難な資金計画を組んでいますが、年収1700万円クラスで1億円の物件が絶対不可みたいに言われると、かなり違和感を感じます。
ごめんなさい。ついついムキになりすぎました。
これからは検討に役立ちそうな情報を投稿するようにしますね。
この物件検討しているんですが、年収から見ると３０才台後半～４０台の方が多いのでしょうか・・・？
＞「1000万強」がどのくらいをイメージしてるか分かりませんが、手取りで1200万円は超えてくるはずです。
所得税、住民税だけでなく、社会保険料等も計算に入れていますか？
＞私は35年ローンが組めるのでそれ前提にしますと、8000万円を年利1％で借りると年間約270万円の支払いになります。しかも、住宅ローン減税がフルに使えるので、実質230万円程度の支払いです。ですので、住宅ローンを支払っても、年間1000万円程度手元に残ります。
向こう35年を考える時に、現時点の金利水準や10年限定のローン減税をベースにキャッシュフローを計算するのは、反論のための強弁だとしてもちょっと…
＞仮に優遇金利でも年3％辺りまで上がった場合を想定しても、年間約370万円の支払いで、手元に850万円くらいは残るので、ガンガン繰り上げ返済というのはきつくなっても、致命傷を負うことはないと思います。
最悪のケースとしてではなく、始めから3%程度の金利を想定して資金計画するのが普通です。
そもそも「契約済み」さんは、35年も借りて大丈夫な年齢なのでしょうか？
「年収1700万円で1億円のマンション、子供は私大医学部」といった金銭感覚だと、計画的な繰り上げ返済や貯蓄など到底難しいような気が…
＞この物件検討しているんですが、年収から見ると３０才台後半～４０台の方が多いのでしょうか・・・？
「年齢は30歳台が全体の47％程度を占め、40歳代が約25％。4分の3以上が年収1000万円以下の層」
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2010&d=0310&f=business_...
第2期って何戸くらい出してくるのでしょうか？
もたもたしてると、ここで完売ってこともあるのかな？
もうアドレスの話はいいって・・・
次のスレ立てる方はトップに書いといてください。
そろそろ本題に戻しましょうよ・・・ってことで
第2期のMR行った人います？
価格とか、戸数とか、どんな感じなんでしょう？
＞年収とローンの話もね
背伸びした分不相応な住人が多いと、以前にも書いたように大規模修繕が頓挫して真っ当な住人まで迷惑を被りますし、破綻して任意売却や競売でもされた日には中古価格にも悪影響を及ぼします。
＞掲示板が荒れる元
掲示板より、将来マンションが荒れる方が心配です…
SUUMOの最新号に「注目のマンション研究」ということで
ココが紹介されてますね。
内容は褒めっ放しで、まるで広告のようですが。
それも当然広告でしょ。Yahoo!のトップ画面ではいつも宣伝してるし、この間、駅前でティッシュ配りまでしてたような。立派な折り込み広告は毎週。どんだけ宣伝費かけるねんって感じ。
大規模だから営業費は大きいんだろうね。
とっちゃった予算は使わないといけないし、広告を出すのは意味があることだし、効果のほどは別としても。
折り込み広告だって発注しちゃったものは配るのが仕事だし。まあ、予定より早く物が完売しちゃったら印刷したチラシを配ることができないだろうから、チラシも残らないように盛んに折り込みも入れてるんでしょうね。
プロジェクト計画時の販売計画と、市況の回復状況にずれが出ているように見える。
役所じゃないんだから、広告費を押さえることも評価されて良さそうなもんだけどね。
まあでも、芸能人使ってTVCMバンバン打つのに比べたら、チラシなんてゴミみたいな費用しかかからんかもしれないが。
全然売れてなかったら検討中の身としては心配になるし
大袈裟すぎる広告もそれはそれで心配になるし
気にせず自分の目で判断すればいいんだけど
大きい買い物だから些細な事でも気になっちゃう
野村の販促費用は総事業費の3.5%くらいかな
仮にここの全部の平均価格を5500万としたら
785戸で総事業費は430億
販促費は15億使えることになる
販促費は広告に使うだけじゃなくてギャラリーの設営費や
土地の賃料など他のコストも含むことになるが
これだけ財布がでかいということは大規模な広告も
できることに変わりはないわけだ
契約者はこのコストも支払っていることになるが仕方がない
モデルルームだのギャラリーだのの経費は、必ずしもマンションの規模に比例しないからね。
50邸や100邸のマンションでもモデルルームなしでの販売なんてありえない。
もちろん多くなればいくつかのパターンは用意することになるけど、
邸数が多い分だけ、1邸当たりの負担は少なくなるね。
ただし販促用資料やチラシなんかはある程度、規模に比例するね。
経費が見積もりにくいのは売れ残ってしまった場合だね。
いつまでもいつまでも駅前やら周辺でチラシ配って、新聞に折り込み広告入れて、
建物内モデルルームはそのまま保持して、営業は張り付いて･･･
それにしても全部が売れるのは難しいみたいだから、どこで見切りをつけるかどうかでしょうね。
なるほど・・。ガーデンソサエティの折り込みが、最近小さくなったのも広告費がなくなってきたからかな。
我が家から建設現場が良く見えますが、今日は作業していますね
３連休は無しかな？
全く横だけど、ガーデンソサエティ、ときわ台駅徒歩8分でここと同じような値段じゃ、プチバブル期でも割高だし、今となっては売れるはずがないだろうに。
広告でどうにかなるもんじゃないから、潔く値引きすればいいのにねえ・・・。
842
そもそも格を語るような場所じゃないでしょ。笑われますよ。
この辺で「格」云々いえるのは目白駅くらい？
他はどんぐりの何とやらでは。
でも、目白も大して便利でもないのに値段ばかり高くて、
団塊世代の憧れの住宅地、って感じがしますが。
目白も「格」ありますかね？
なんか、名前だけじゃないですか？
このあたりの教育環境はどうなんですか？
ここを購入したら、公立小、中になりそうなのですが、
文成小学校のホームページの授業改善プランをみたら、
国語も算数も都の平均を下回っているようなのですが。。。
小学校を見たら、校庭開放で子供達が遊んでいて、
のんびりした感じでした。
文成小学校、池袋中学校の評判を教えて下さい。
>>848さん
文成小は普通の小学校だと思います。
というか、現在文成小は1学年2クラス組めるかどうかの生徒数なので（なので二小との統合による廃校が予定されています）、ここの子供達が全校生徒の半分くらい（またはそれ以上）になるはずです。ですので、小学校のレベルは、プラウドの子供達のレベルでかなり決まるので、特に心配することはないのではないでしょうか？
（プラウドの子供達のレベルがどうなるかは分かりませんが、自分も一員ですからそれには文句言えないでしょう）
池袋中は以前は荒れていたように思いますが、現在はどうでしょう？
ウチは中受予定なので、あまり興味はありませんが・・・。
>>850
小学校、このマンションの子供たちが半数近くを占めるんなら、かなりの高レベルになると思うよ。
所詮は小学生なんだから、今がどうであれ、期待できるね。
もちろん悪かったっとして文句いえないが、実際には相当期待できると思う。
中学は確かに私立だね。
でも年収１０００万以下が４分の３のマンションででしょう
ローン払って中学受験は厳しいねえ
＞ここを購入したら、公立小、中になりそうなのですが、
＞小学校のレベルは、プラウドの子供達のレベルでかなり決まるので、特に心配することはないのではないでしょうか？
＞小学校、このマンションの子供たちが半数近くを占めるんなら、かなりの高レベルになると思うよ。
世帯年収高いほど高学力
結果によると、知識の活用力を問う算数Ｂの平均正答率は年収による差が最も大きかった。年収７００万円未満では平均の５５・８％を下回り、「７００万円以上８００万円未満」は５７・１％。「１２００万円以上１５００万円未満」は６５・９％と平均を１０・１ポイント上回り、「２００万円未満」の４２・６％とは２３・３ポイントの開きがあった。
http://www.47news.jp/CN/200908/CN2009080401000722.html
このマンションの第1期の契約者の75%以上が年収1000万円以下。
残念ながら「かなりの高レベル」にはなりそうもないような…
近所に住んでますけど、子供は中学からは文京区の私立に行かせました。近隣には名門校もたくさんありますから、選択肢に入れないのはもったいないです。子供の学力や親の経済力にもよりますが、頑張ってみたら？公立に入れても高校・大学受験で相当塾代かかりますよ。中学受験せず公立中→高に行った友達は中退したり、大学進学しなかった友達も多くいます。もちろん子供がしっかりしてれば良いのですが、我が家は私立に入れて良かったと思っています。
>>851
小学校は実際期待大だと思う。
かつては繁華街近くのごちゃごちゃした家アパートばかりでレベルも？だったかもしれないが、シスナブ（600戸弱、築13年）、ファミール（約100戸、築13年）の子たちによるレベル引き上げがあって、その効果がまだ残っているうちに、このマンションの子たちがドカッと入れば、かなり期待できると思う。
今でも中学受験塾にクラスの半分くらいが通うと聞くし、中学受験はかなり当たり前な感じになるのでは。
繁華街の外れというより歓楽街の外れ。
小学生とはいえ、底辺の子たちはかなり厳しいよ。
もちろん子供に罪は無いが。
近くの公園には浮浪者がいたし、一体子供達はどこで遊ぶんだろうね？
マンションの中庭かな？(笑)
大人には、便利すぎて言うことの無い物件だけど、
子供の育つ環境としては、？？？なのかもね。
まともな公園が近所にないのは、この物件の弱点だろうね。
まあ、小学生なら校庭開放で遊ぶのかな。
踏み切りわたってすぐの線路沿いにある清掃事務所跡地が公園（防災広場）になる話があるけど、どうなるんだろう？ 結構広い土地だから、ここが公園になればかなり良いのだが。
確かに子供が自転車乗って遊ぶところは見当たらないねえ
まあ浮浪者が多いということは住み心地はいいんだろうね
公園なら滝野川側に谷端公園や南谷端公園があるよ。
小学生以上なら子供同士で行くには困らない距離だし、小学校やスーパーも近いから治安もいいよ。
板橋の公園は確かに若干問題がありそうな気配だな。
子供の足では遠いいかな
東板橋公園
野球場・体育館・プール・テニスコート・子供動物園
緑あふれる公園ありますよ。
南板橋公園はどうよ？
谷端公園って、谷端小の隣の公園ですか？ 確かにGoogleマップの衛星写真で見る限り、小学校とスーパーに近くて開けている感じですし、地下道通ればプラウドからもすぐですね。
この辺でちょっと足を伸ばして少し広い公園となると、東板橋公園なのでしょうか。地図で見る限り、北区中央公園なんてのもあるけど、この辺の公園事情ってどんな感じなんでしょうか？
北区中央公園は遠いいですね
十条駅から徒歩１０分くらいだと思いますよ
ただ図書館も新しく子供専用スペースもあって
近くにあったら使い勝手はいいと思いますよ
東板橋公園、北区中央公園はどちらもいい公園ですが、子供が毎日行くにはちょっと遠いです。
どちらも17号を渡らなきゃ行けないから、交通事故の不安もあります。
トイレや一部施設が閉鎖されてしまっているのが南板橋公園だと思いますよ。
降園後や放課後とかに遊ぶなら、学校校庭や谷端公園、南谷端公園、週末とかに親共々、自転車や車でちょっと足を伸ばすなら、東板橋公園、北区中央公園といった感じということでしょうか？
物件周りのいくつかの小さい公園は何度か見てみましたが、子どもの姿がなく浮浪者がいる感じで、子どもを遊ばせるのはちょっとどうかなと思っていました。それとも、ここの住人で一挙繰り出して、雰囲気を一変させてしまうなんてこともできますかね？
たしかに。大通りがあるから子供には危ないかも。
交通には便利なんだけどね
近隣の公園に車で行くのは勘弁してほしい。
駐車場がそんなにないからね。
>ここの住人で一挙繰り出して、雰囲気を一変させてしまうなんてこともできますかね？
なにをどうするんだかわかりませんが期待しています。
プラウドの冊子に載っている、私立こざくら幼稚園を見に行って、
申し訳ないのですが、びっくりしてしまいました。。。
気がつかず、通り過ぎてしまいました。。。
立地は素晴らしいですが、
教育環境的には、繁華街の外れといった場所かもしれませんね。。
