ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

ハマSHIPさん
https://x.com/hamaship58/status/1829484615280824765?t=OfgViiQlavnvqsmI...

こう見ると昨今の値上がりはすごいですね

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>>1248 業界人さん
既に「今となっては安い」になりつつありますね
物価上昇恐るべし

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賃金も上がるからこその金利上昇ですし、ネット銀行は顧客獲得競争するので変動金利の値引率をある程度調整するでしょうから、信用がある人はちゃんと帰る仕組みになってはいる。二極化は立地もそうですが買う人も然り。

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>1247

金利上昇で不動産は今までのようにはいかない。

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>>1254 匿名さん
デベも銀行に支払う利息が上がるから値上げして補填するってことですか？

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＞1255

完成在庫を持ち続けると金利負担が膨らむから、価格を釣り上げてゆっくり売るなんてできなくなる。

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好調だった都心物件でも販売遅れなんて状況。大手でも在庫がかさんだらどうなるか。地所はリーマンショック後の不動産販売不振時には、価格改定というかたちでの値下げをしてた。今はお互い我慢比べ。

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>>1257 匿名さん
大手は販売不振でも倒産することはないので買い手が不利ですね。
家庭を取り巻く環境も変わるので5年も我慢比べをできる自信がない。

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在庫がかさんで現金化できないと次の仕込みができない。竣工までに完売できない物件が出てきて１巡した頃が勝負かな。

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>>1257 匿名さん

私も今後どうなるか分からないですが、シンクタンクのマーケットレポートを複数社読んだりしてますが、当面（マンションは株価の2年後に連動）は高水準が続くと予測してます。

各社用地の仕込み状況を見ても、今のマーケット、未来マーケットで取得しているので(そうじゃないと土地が買えない、特に好立地は外国マネーの影響あり)、24年下期から25年のエントリーは更に価格は上がると思います。直近販売後期で価格を上げている事例も沢山ありますので。

物件の優劣やエリア差は出るのでしょうが、頑張る物件、頑張らない物件を定めて、在庫を大事にしながら高値挑戦して販売するのが大手各社のセオリーです。

そもそも市場規模は縮小している一方で、共働きの増加、外国人や富裕層の購入も増えて今のマーケットは非常に好調です。投資や買い替えなどで、キャピタルを得た人は一定数いるので、立地の良い物件こそ高値でもどんどん売れてしまう時代が数年は続くんだと思います（ただし郊外の中途半端な物件はどうなるか分かりません）。

リーマンと違うのは、大手だらけの市場で、賃貸や回転型ビジネス等会社をバランスよく回しているので、在庫を叩き売りするような価格の暴落なく、中期的にジワジワ価格が落ち着く感じだと思います。

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>>1259 匿名さん
いつになるか分かりませんが、そういう時代いつか来るかもしれませんね。いつになるか分かりませんが待てるなら私もそうしたいです。

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>>1256 匿名さん
半分くらい売れてなかったらね、、確かにそうなるけど
営業利益の下だから金利負担は少し考え方が違う
あともう少し金利上がらないと影響は薄い

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>>1259 匿名さん
大手各社のバランスシート見てますか？
リーマンの時の教訓で各社相当なリスクヘッジ取ってますよ。主観だけど予想してると大外ししますよ
大手でも一社例外がいますのでそこは確かに狙い目なのかも笑

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ハマSHIPさんのブログはいつ見てもすごいですね

https://hamaship-mansion.com/tph-miyamaedaira2chome-1/

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>>1264 匿名さん
素晴らしいですね。しかしほんとうにいい物件です。そして何より高い、、、せめて坪390万くらいだったらな～利回りが、、、

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ハマSHIPさんのブログで本件の素晴らしさは浮かび上がったのですが、この価格は手が出ないです。
また、ブログで周辺に駅近の良質な中古があることも認識しました。予算の壁があるので、ひと通り中古も比較して見ようと思っているのですが、詳しい方にお伺いしたいのですが、今後中古の値段も上がってしまうのでしょうか？中古こそこちらの物件より価格差があり、今が買いなような気がして悩んでおります、、、

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安い時を狙って買うのはプロでも難しいので、自分の生活や人生のタイミングが合う時、さらには経済的に買えるとき、に買うのが良いと思います。
例えば賃貸で過ごすより、時間を味方につけて残債を早く減らす、というのも実は合理的な場合もあると思います。
予算はありますが、今や50年ローンもでてきたので、予算は活用して、できるだけ人気で魅力的なものを買ったほうが良いと思います。あくまで個人の意見です。

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与信、ですね失礼しました

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ハマSHIPさんのレポートをざっと読みましたが、欠点は急な坂道ぐらいしか記載がなかったのが気になりました。宮前平は各駅停車駅との言及はありましたが駅回りの商業集積度の低さは触れられておらず、まさかスーパーやドラッグストアがあるので合格点だと考えているわけでもなかろうにと思ってしまいました。
このレポートから言えることは宮前平ではNO.1ということでそれ以上でも以下でもないと思います。

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>>1267 契約者さん1さん
ありがとうございます。今後の相場を気にするより、必要と思った時、若くて健康なうちに住宅を購入することは、色んな方から言われて、私もそう思ってます。但し今後の生活を考えると7500万位に抑えたい中、子供の学区は変えたくないので、中古も検討してます。ハマSHIPさんのブログでも出ていますが、好条件を満たしている物件として、隣接するパークハウスやプラウド宮崎台の記載があったので、こちらの中古も気になっています。ただ良質な中古も8000万前後まで上がっているので何処かで決断しないと、年齢的にも購入時期を逃してしまいそうで悩んでいます（汗）

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>>1269 匿名さん

Twitter情報ですが、これ前編らしく、宮前平についてあと2つほどブログを制作中らしいです。周辺環境などそれに載るんじゃないですかね？

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結局ここに価値を見出すのは、地元の住み替え層でしょうね。地元に住んでる方は、二丁目にすごく拘り持ちますよね～
例えば青葉区や都内検討者が、川崎市の各停にどれほど興味を示すんでしょう？
結局ここで生まれ育った方や長年住んでる方が検討者の多くを占めるでしょうね。

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宮前平駅No.1とも評されるスペシャルな立地の物件のファーストオーナーになれるチャンスなので、好きな方はハマるでしょうね（中古市場だと買いたくても売りが出ないことも多々あるので）

宮前平は商業施設とかもないし、落ち着いた住環境とか教育環境とか、良いところが住んでから分かるようなことが多いので、横浜や都内などにいて現地をよく知らない層や、分かりやすい利便性とか資産性を優先する層には刺さらないでしょうね

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>>1266 マンション検討中さん
予算の壁なんて壊してしまえばいい！
結局売るときには今より高く売れる。

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地元民以外には
宮前平？　なんで？　で選択肢に入らないって

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地元以外～とかいう意見が散見されるけど、それでいいじゃない。実需てもともとそういう性質のものでしょ。それに売却時も一組いればいいんだから。

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ここが素晴らしい物件なのは分かりながらも、1億近いローンを組み、この辺りの教育レベルに合わせるために習い事を複数掛け持ちさせ、7割と言われる中受率に影響され、塾代、私立中学代と考えると、なかなか厳しいと感じてしまうのは、我が家が庶民だからなんでしょうか、、、

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教育費を考えて中学・高校を考えるなら、むしろ学区にこだわって公立校を吟味した方が良い気もしますね
宮前中はしっかりした公立校ということで人気ですね
この辺りのご家庭の多くが教育熱心で、ついてこうとするとそれなりにかかりそうな気がするのは同意です

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住宅も含めて全ては子供のため
生涯かけて全額投資します
そもそも子供がいなかったらずっと賃貸でいいし
加油！

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公立のレベルが高いのは、本当に感心します。
我が家は中学受験組でしたが、地元公立に行かれた方々も最終的には受験組と遜色ない有名大学に進学されてました。

ただそういうご家庭も小学校高学年の時から、中学受験塾ではない地元の塾に通わせたり、きちんと対策はされていた印象です。

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塾行かせられるかどうか、は大人の経済状況にもよるのでなんとも言えないですが、
子供にとって周りの友達が勉強に力を入れてるか、は結構大きいと考えています。
その意味で、この地域では子供の目線でも、教育に対する影響を受けること多いだろうなと思います。

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>>1281 契約者さん1さん

逆を言えば、経済状況や学力についていけなくて惨めな思いをすることも考えられますよね。

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塾といえば中学受験で上位層が多く集まるSAPIXは、以前は宮前平にもありましたがその後閉鎖されたようです。地味に痛いですね。

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>>1283 匿名さん
もともと超小規模校でしたからね。
最後は、たまプラーザ校の実績と合算されて公表され、閉鎖となりました。中学受験塾ならたまプラまで通えば良いと思います。
逆に高校受験塾は南口側に沢山ありますね。こちらの学区の中学校の評価が高いことを踏まえると、高校受験塾のほうが需要があるのかもしれません。

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立地は文句なし、最高の物件だと思うけど、宮前平で億超えならたまプラあざみ野に行きたいなと思ってしまう

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>>1285 匿名さん

数年前にみていた世田谷の中古が8000万円ほどだったことを思うと、宮前平に億近くは違和感ありますね、、、
公立の学区にそんなに価値があるのかな～話に聞くと富士見台も色んな子がいるけどなぁ、、

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>>1286 通りがかりさん
今世田谷の中古はいくらでしょう

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>>1287 マンション検討中さん
1.5億位でしょうか？

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>>1288 通りがかりさん
広さにもよるが世田谷あたりで1.5億（坪650～700万円）の中古といったら相当高いと思います。最近完売した駅徒歩2分のプラウド二子玉川が坪700万円でした。そちらはバリバリの二子玉物件というほどのクオリティではなかったみたいですが、かりにも二子玉駅徒歩2分のプラウドブランドで新築です。

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>>1289 匿名さん
中古ではないですが、世田谷の新築で、
ディアナコート東北沢リビオは坪900位みたいですね。

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マンション価格がぐぐっと上がったのが、2022年後半以降、特に今年に入ってからなので、高値に違和感があるのは安値覚えではあるのかもですね。

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>>1291 買い替え検討中さん

本当にその通りでゆるく2年前から探し始めたのですが、今年は値上がり率がすごいですね。ブリリアを見送ったのを後悔しています、、

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>>1292 通りがかりさん
探すときは2～3ヶ月以内で決める覚悟が必要ですよ
それでも当初検討していた部屋は大体売れています

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>>1290 検討板ユーザーさん
ディアナコート東北沢リビオはピアスより上位のディアナブランドで東北沢駅徒歩1分、なにより代々木上原に近い世田谷屈指の高級住宅街の小規模マンション（全戸23戸）なのでごく少数の買いたい人を見つけてくればよいのでデべは超強気の値付けが可能で参考にはならないと思います。

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>>1294 匿名さん
そうですね。
スミフなので、こちらもあまり参考にならないですが、二子玉川徒歩4分のシティハウス二子玉川ザ・グランドも坪900前後の部屋があったと思います。

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外野があれこれ言ってる間に検討者から申込書を回収して各販売住戸の割当て終わってる頃ですかね。
後は初回の販売住戸数がどれくらいになるか。
約半数の70戸超えであればまあまあ順調なのかな。

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何か気に入らないのかな？

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いや本当にここは買いたい！！ここで決めたい！
できれば低レベルアンチと底辺デベ勤めさんとその信者達はさすがに買わないでほしい！

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>>1298 名無しさん
10年前、いや、数年前の相場とでさえ、比較しても仕方ないですからね。
新築の供給は今後も減るばかり。
たまプラの新築や鷺沼のタワマンが坪500～600で出てくるようになれば、各停駅だとしても、人気の田園都市線沿線から徒歩3分のマンションが坪400ちょっとで買えるのは安かったのだと思える時が、来るかもしれませんね。

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一期一次、全居室3-4倍の倍率と聞きましたが本当ですか？

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>>1300 評判気になるさん
どこから聞いたの？嘘はいかんな。
ソースを示せるかどうか。

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第一期販売54戸ですか。
価格が価格だからこんなもんですかね。
最多価格が9400万円と中々ですが、竣工前には捌けそうな雰囲気なのかな。

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>>1302 マンコミュファンさん
第1期販売54戸だと皆さんが人気物件という割には少々物足りない戸数のように感じました。
同時期に販売されるドレッセ港北センター北が駅徒歩2分の内廊下で坪450万円、またドレッセたまプラーザテラスも駅徒歩6分で同じぐらいの価格予想みたいなので他物件と迷っている人もいるかもしれませんね。

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>>1303 匿名さん
1302の「ドレッセたまプラーザテラス」は「ドレッセたまプラーザプレイス」の間違えですので訂正します。

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モデルルーム当初から、54戸しか予定価格出てませんでした。倍率つくのにたくさん出さないんですね。3期に分けて値上げして売るとのことでした。

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落選したらまた次の抽選会を待つ
運がいい人しか買えないわけですね
何としても買いたい

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>>1306 マンション検討中さん
落選したら、これ以上価格上がるなんて、泣けますね。。

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活発な工作活動が展開されるスレ。見抜ける人になろう

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人気物件なら販売前は倍率を下げるために無駄だとわかっていてもネガコメントであふれかえるケースが多いがここは逆ですね。工作活動をするのならネガ投稿の方がもっともらしく見えそうです。

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ここのプレミア住戸は坪500超えですか
一番安い住戸が370なので傾斜がついてますね

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ここはMR予約をかなり絞ることで抽選倍率が低くなるようにコントロールしているようですね。実需層がメインでしょうから検討者にとってはありがたいです（MRの予約が取れればですが）。
そもそもの倍率が抑えられているので、都内の高倍率物件のように、あえてネガコメントを投稿する必要もないのかもしれません。
加えて、2期以降は値上がりするとのことですので、このタイミングで1期に札入れする権利を持つ人にとっては高みの見物といったところでしょうか。

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>>1305 マンション検討中さん
買うかどうか迷っている人が営業から今後は値上げするので今決めた方がいいといわれて購入を決めたが、結局ブラフだった場合には何か問題にはならないのかな。営業も言質を取られないようなうまい言い方をしているだろうから逃げおおせるのでしょうね。

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>>1312 匿名さん
でも結局値上げするでしょ
今まで見てきた物件全部そう

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2期以降値上げですからね
2期で値上げするとは言っていないということは、最終期だけ値上げとかもあり得る
でもまあ何だかんだ言って売れるでしょうから、いきなり高くなった感を出さないように徐々に値上げしていくでしょうね

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>>1314 匿名さん
即完売になると思ってますが、、完売までそんなに時間かかりますかね？

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条件の悪そうな部屋も含め全即完売なるでしょうかね。

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抽選前名物の負け惜しみっぽい投稿も増えてきましたね　一期ご購入予定の方はおめでとうございます

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機械駐ビューは売れ残るでしょ

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地元に住んでる人以外で検討してる人ってどんな層なんだろうか

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マンションマニアのブログでは、タイトルにおすすめです！と記載がある物件が買いらしいですが、ここは文章読むとかなり絶賛しているのに、タイトルにはおすすめとの一言はありません。高いからですかね？

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駅が弱すぎるからですかね

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>>1320 評判気になるさん
タイトルにおすすめって入ってる物件ってどれですか？
https://manmani.net/

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>>1322 名無しさん
確かパークハウス鷺沼がブログタイトルにおすすめです！入ってた

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こういうやつです↓
https://manmani.net/?p=48789

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ブログタイトル気にするって…
誰かにおすすめされなきゃ買えないんですかね～
自分で判断しましょうよw

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マンマニさんは、その地域の相場に比べてお買い得かでおすすめかどうかをつけてる気がします。
その意味で、この物件はスペシャルな立地だけどその分価格は相応なので、特段何もつけてなかったのかなと思います。
鷺沼の物件は、北向き部屋が明らかに鷺沼の相場から見ても割安だったので、おすすめされたのではと推測しています。

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>>1326 契約者さん1さん
あと明らかに個人の好みも入ってますよね。
マンマニさんなら、マンションデザインや設備仕様、駐車場など。結構こだわり強いと思います。

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ブログの記事タイトルの命名ルールが変わったみたいらしいですよ

https://x.com/soramame_kusa/status/1824455791690256834

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最近は一次取得者向けにおすすめが多い気がする

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>>1329 口コミ知りたいさん
シンプルにその物件の立地や設備仕様等に基づき、そのエリアで割安かどうかを判断しているのでしょう。ここは宮前平の中では１番だが、価格が高いのでお得とまでは言えないというのがマンションマニアの評価なのでは。

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価格が高いと、ローンの支払いで大変になってしまいます。
子育てって思ったよりもお金がかかるので、周囲でも大変だと言っている人も多いです。

計画としては
・住宅ローンを早く払う
・貯金する
・子の教育費にする

教育費がためられないと奨学金に・・・

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>>1331 匿名さん

ここを一次取得で検討する層の年収は最低1800-2000万くらいでしょうから問題ないのでは？
二次取得であれば売却益を頭金に入れるでしょうからそもそも問題ないですしね。それよりファミリー層ばかりになりそうなのが心配です。提供公園でたむろされてしまうのかな。宮崎台の某大規模物件のようになりそうですねぇ、、

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子供のための住宅も大切ですが、あまり背伸びしてしまって、生活がきつくなるのも考えものです。
家族旅行の機会が減ったりすると、親もストレスだし、子供にいろんな経験をさせてやる機会も減ってしまう。

いろいろ悩みます。

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>>1332 検討中さん
すみません、本物件検討しておりましたが、世帯年収1500万ほどしかありません。どういった計算で1,800万円と考えられたのでしょうか？もう少し価格帯を落とすべきか不安になってきました。。。

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>>1333 さん

どの価格帯かにもよりますが、
教育のことも考えるとぎりぎりでしょうね。
親の資金援助があればいけると思います！

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>>1334 マンコミュファンさん
おいくつかによります。
20代なら良いとは思います。

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うちは世帯年収1500万ほどですが、販売価格を知り、泣く泣く撤退です。30代だから年齢的に繰り上げ返済を考えると、子の中学受験を視野に入れると到底手が届かなかったです…買える方が羨ましいです。年齢や頭金に入れられる貯蓄や援助の有無、住み替えかどうかにもよりますよね。とても素晴らしい立地だからこその価格ですが、我が家には高嶺の花と考えました。

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>>1337 匿名さん
賢明なご判断だと思います。

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こちらを検討している方はやはりファミリー層ばかりなのでしょうか？
子どものいない世帯がどれくらいいるか気になってます

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50年ローンもあるから今は予算伸ばすこともできるとは思いますけどね

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>>1340 契約者さん1さん
50年ローンとかwそこまでして買うか？w
若いならいいんじゃない。30歳以降ならアホw

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>>1339 マンション検討中さん
ファミリーばっかりに決まってますよ。子どもがうじゃうじゃ。提供公園でもラウンジでも子ども連れた家族がギャーギャーワーワー、目に浮かびますわ。

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むしろファミリー、シニア以外に需要ないでしょう。

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>>1341 マンコミュファンさん

誹謗中傷はやめなさい。

50年だろうが買えるなら買っとくが吉。
こういう方には言っても無駄だけど。

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>>1342 通りがかりさん

主婦の立ち話、子供の奇声、座り込んでゲームをする小学生、


現実はこんなもん。

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うちは子供は大きいですが、小さいお子さんいらしても全然平気ですよ

あんな時もあったなぁ
大変だったなぁとしみじみ思うだけです

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>>1346 さん

>>1346 マンション検討中さん
都内のセレブ物件のようなのを夢みてるとかっかりするだろうな

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何が言いたいのかよくわからない

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>>1334 マンコミュファンさん
年齢や夫婦それぞれの年収、貯蓄、子供の数などによって人それぞれなので、世帯年収で比較はできないです。

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>>1348 契約者さん4さん

生活感あふれるマンションになることでしょう　またそれが好きならば問題無し

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