ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

大所帯（洗濯物が多い）を想定した広い部屋ほどバルコニーが狭いのなんで・・・ってなってます

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>>98 匿名さん
高機能空調がついてますので、それでカバーできるという判断でしょうね

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＞内装はデベ基準では高ランク設定

地所って都心の物件と郊外物件で露骨に差がある。デベ基準って地所物件トータルとしてなのか、地所の郊外物件としてなのかで大違いのような。

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>>103 匿名さん

それは地所に限らないでしょう。
露骨なのは野村プラウドだと思うけど。

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>104

野村はプラウドとオハナでブランド分けてくてれてたんだけど、最近長谷工プラウドが復活してきてるんで・・・。

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>>105 匿名さん
長谷工はデべの意向で高級バージョンから廉価バージョンまで作るだけの高い技術力を持っているので、長谷工というだけで廉価バージョンということにはならないと思います。
野村はプラウドならまだ都内と郊外で差は小さいが、三菱と三井は都内と郊外で全く別物と思えるほど露骨に差をつけるので注意が必要だと思います。

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こちらの当初計画では屋上テラスあったけど、無くなったんですね。
https://x.com/141neko1/status/1524391193349865473?s=20

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>>106 匿名さん
同感です。TPH鷺沼のMR行った際に、本来ならこんな郊外で絶対使わない設計事務所をいれてますって説明されて、地所にとっての郊外とはそういう扱いなのかと理解しました。

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地所は郊外物件はグループ会社の藤和とすみ分けて別ブランドだったんだけど統合してわかりにくくなった。三井はブランド分けてくれてるんでまだわかりやすい。

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宮崎台のプレミスト、スペック高そうな
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/miyazakidai/

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外廊下ですかね？
内廊下なら買いですが図面をみると違いそうです

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内廊下ですよ。当然、床暖房あり

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>>110 マンション検討中さん
このプレミストものすごくいいですね。外観もいいし、ワイドスパンで間取りもいい！スペックも高いし満足度高そう。

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>>110 マンション検討中さん
半分は北向き住戸。抜け感はあるけど
南向き住戸はガッツリ前建て。
現地見といた方が良さげ。

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やっぱりここの立地が1番ですね。宮崎台物件をライバルとも意識せず、地所は余裕の高値つけてくるんでしょうね。

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ここって高さ制限１５ｍなのに地上7階建て表記。斜面地だから建築基準法上地上5階地下2階建てかな。

第二種高度地区って表記してるんだからすぐばれるにに。

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>107

屋上に住民が自由にはいれると、オートロックさえ突破すれば泥棒さんは最上階には屋上から容易に到達できる。セキュリティ的にはない方が好ましいと思うけど。

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>102

最近、浴室の物干しが1本なんてせこいコストダウンが横行してるから、バルコニーに干さない前提ならそういうとこしっかりしてるかチェックだね。

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高機能空調、って具体的に何なんですかね？
良さげなエアコンがリビングについてるみたいな話？

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>>117 匿名さん
でも屋根なし共用廊下という謎設備ありますよね（笑）

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現地は坂らしいですが、徒歩3分なら気にならない程度でしょうか。

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>>116 匿名さん

何か不都合があるのでしょうか？

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>>121 口コミ知りたいさん
人によると思いますが、正直宮前平は、坂を登り切った所に町があるところなので、そこと比べると坂の初めぐらいに入り口があるので、ぜんぜん楽ですよ。
まあ角度は結構キツイですが。。

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ここはローン残少ない近隣住替え希望者が結構狙ってるかもね。
一次取得者には中々厳しいご時世になりました。

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住み替え組は鷺沼のタワーか美しが丘の野村待ちじゃないかな

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>>130 マンション検討中さん
どっちも年収1500じゃ買えないね！

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条件のいい住戸は億超えますかね？

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億いかないと思う余地はないでしょうよ…

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ここは専有面積が大きいプランしかないので、一次取得の方には中々に難しいグロスになって来てしまいますね。鷺沼もそうでしたが、直床以外の仕様と専有面積は落とさない方針なんでしょうかね。

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鷺沼同様、直床か…
そこのコストは削らないでほしいなぁ

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>122

地下室マンションでググればわかる。

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>>136 匿名さん
ポンコツな私では容積率緩和の話しかわかりませんでした。。。
建築確認取消になるリスクを懸念してるってことですか？
7階建ての価値を匂わせてることが気に入らないって話でしょうか？

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実際は条件悪い地下住戸もあるってこと？
まあ、そういう部屋は価格抑えてくるだろうし、問題ないのでは。

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>>138 通りがかりさん
MRでの説明では1階部分に住戸はありませんでした。図面上だと1階部分はエントランス、ラウンジのみですね。斜面に立ってるので、斜面と上がわの住戸だと2階扱いでも展望的には1階目線になると思います。
公式LINEの立面図みるとわかりやすいと思います。

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vistaの94㎡の最上階だと金額いくらぐらいになるんですかね？

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>>140 マンション検討中さん
1億1000万くらいと予想します！

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>>140 マンション検討中さん
鷺沼の1番高い部屋が確か坪400ちょっとでした。こちらは駅も近く、眺望も抜ける部屋なので、もしかすると坪420くらい行くかもしれません。坪420だとすると１億3000万です。

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ここが建つと周辺中古も値上がりしそうですね。
(?新築縛りでなく、この街がお好みなら今のうち？)
たまプラはともかく、多摩川のラインに明確な価格の壁を感じてましたが、億の波がまさかこの郊外までやって来ようとは…

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このあたりで億の価格帯マンションがでるとは、ちょっと考えていないかったです。
物件価格の高騰は続いてくようなので、地域関係はないということなのでしょう。
駅に近い立地は、もうなかなか手が届かない感じになりそうかな。

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>>144 匿名さん
田園都市線が人気ですから仕方ないですね。宮前平は各駅停車駅とはいえ比較的都心よりですから。

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なんだかんだ田園都市線は便利。東横に比べて駅前や住宅街も道が広々としているし、買い物利便、車利便、通勤利便と、バランスがいい。通勤地獄も以前より緩和されましたしね。

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>>146 評判気になるさん

東横の方が圧倒的に利便性よい。

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仕事に便利なのは東横線、買い物や住環境で便利なのは田園都市線

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>>148 匿名さん

だから、東横線に歯向かわない方がいいよ。

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なんで東横派閥って頭悪いんだろう

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マンション検討者で田園都市線と東横線どっちも検討してる人少ないって聞きました。
多分それぞれ検討層が異なるのかと。東横線が良い人は田園都市線はやめた方がいいですよね～

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>>148 匿名さん

買い物で田園都市線が便利って、クルマ利用前提？
住環境のよさって人それぞれ違いますよ

ターミナル駅の近くのほうが買い物など利便性に優れるから住む場所としていいという価値観の人もたくさんいる
実際に横浜駅、吉祥寺駅、恵比寿駅などは住む場所として人気なわけで

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>>152 評判気になるさん
「違う」と思う沿線の物件スレに、そうやってわざわざ火種を撒く必要はないと思うけど。
内容からして、ここを検討してるわけでもないだろ。

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>>152 評判気になるさん
人それぞれ違うんだからほっとけよ。
それこそ価値観の押し付けですよ。

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>>152 評判気になるさん
ここはたまプラや二子玉も近いですし、便利なうちに入るかと。ターミナル駅がどうかわからないですが混雑した商業施設に毎日行きたいわけでもないので、特段住みたいと感じないですね…

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>>155 口コミ知りたいさん

たまプラや二子玉に住めばよいのに。

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まぁ田都のよさが理解できなければそれでいいんじゃないかな。
大別すると商業よりか住環境よりか、電車派か車派か、とかいう類の話かと。
子どもの存在や年齢で様々。

攻撃的な表現は控えて議論したいですね。

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>>157 口コミ知りたいさん
そう思う。
どのマンションやエリアにもウィークポイントはあり、検討している方が不安や懸念点を話し合うなら有益だが、価値観の違いから対立を煽るような話だけされても平行線だし、場が荒れてマンションと関係ない話になるだけ。

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田都と東横で検討して、いま本物件近くに住んでいます。
東横の方が利便性はあるかもしれませんが、田都の落ち着いた雰囲気が好きだったので。
好みの問題ですし、どちらの沿線も人気なことに変わりはないかと思います！

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東急沿線は落ち着きがあって総じて好きですけどね。
東横線、田園都市線、目黒線、大井町線などなど住環境とそこそこの利便性を享受できます。

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>>156 さん

そりゃ、買えるならみんな二子玉に住みたいよ。
高くて買えなないとは認めたくないから、毎日行きたいわけではないと言い訳してるのよ。察してあげてください。

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>>161 匿名さん

その通り。別に二子玉にこだわりはないけどほんとは川越えたくないよ。でも一般人は大人しく川越えましょう。

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実家が太くない、専門職でもない普通の共働き夫婦が億超えマンション買うのは無理。選り好みしてるとどんどん選択肢なくなってきますよ。
昨年はもう少し郊外で青葉台のプラウドやプロミライズ、南町田のドレッセタワーなど予算抑え目の選択肢多かったですが、今年の田園都市線は不作ですね。その中で、ここは広さや駅チカ立地など総合的に見てNo.1マンションだと思います。

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ここ、7000万円台で買える部屋出てくるんですかね、、、周辺中古単価考えるとここの平米数的に、ほぼ8000万～って感じですよね、、

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>>164 評判気になるさん
1LDKなら買えます。3LDKは8000～でしょう

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>>165 eマンションさん
東向きの低層でも、平均77平米だから厳しそうですかね…
1LDKは子育てが終わった近隣の夫婦の住み替え需要でしょうか。

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8000万～でもあの立地なら即完売でしょうね。

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>>166 マンション掲示板さん
南向きの後背棟の低層ならあるんじゃないですかね
1LDKはDINKSか子育て終了組でしょうね

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>>168 名無しさん

もしも南向き低層が7000万円台なら抽選倍率がすごそうですね、、、

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>>169 検討板ユーザーさん
7000万台といっても7900とかでしょう

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駅に近い場所ですが、駐車場は総戸数の約半分くらいはせっちするそうです。
これくらいあれば、
さすがに足りるかなという風に見ていて思います。
駅まで近いので、そもそも車を手放す人たちもいそうな予感。

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どう考えても、プレミスト1択だろ。
湯けむりの庄とかマジで客層様々やぞ

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>>172 テスラ３台持ちさん
坂道10分も登るマンションなんか比較にもならんやろ

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>171

モデルルームのアンケートに駐車場利用希望の有無もあるから、その結果を見て判断。駐車場って多くても少なくても問題になる。あと、デベも見込みを誤って入居前の駐車場の抽選で大騒ぎなんてことも。

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元住吉のプラウドが1LDK多くて苦戦してるようだけど、こちらは1LDK何戸くらいあるのかな？

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外廊下ですよね？

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>>176 口コミ知りたいさん

そうだと思われます。

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2026年入居ってのがなぁ。住宅ローン控除どうなるかなあ。

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>>175 通りがかりさん
1戸です。

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>178

ローン控除って時限だけど、延長の繰り返し。まあ、制度撤廃したら不動産業と建設業に大打撃だから自民党が政権維持してる限りやめられない。多少の修正はあるかもしれないけど。

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この立地は最安でも3LDKは8500万以上だと思うな

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>>181 匿名さん

ですよねー。でもそれでも欲しい立地！満足度は高い。

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駅近なのはいいけど、お隣がスーパー銭湯ってどうなん？

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>>183 通りがかりさん
同じこと思ってました。Xのマンクラ界隈では大絶賛ポイントですが。
落ち着いた住環境には似つかわしくない客層の方々もおられるでしょうし、逆に気になる要素です。

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湯けむりよく利用しますが客層は良いとは言えないです。その客層が出入りするマンションだと好き嫌いが別れるかなって感じですね

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>>183 通りがかりさん
私は銭湯好きなのでプラスポイントです。ここも何度も利用してますが、客層が悪いとは一度も思ったことがないですね。
確か小さいお子さんは年齢制限で入れないようにしているので、中はとても落ち着いた雰囲気です。

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子供より大学生とか浮浪者がいるかのが気になります。

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>>187 匿名さん
大学生は多少いるかもしれないけど浮浪者はいないでしょ笑

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鷺沼のキャンパスとかで今後パリピ層が増えそうてすね。

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宮前平駅に近いのでアクセスは良いので、価格は高くなりそうですね。

間取りは広めのプラン中心なので、住みやすそうでいいなと思いますが

隣がスーパー銭湯、なかなか珍しい立地なので、そこをどう考えるかだとは思います。

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一瞬で満席だ～かなり注目されてますね。

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全然予約が全く取れません。

久しぶりの２丁目物件、駅近、大規模物件で地元民からの注目度も高いこと想像がつきます。

沿線の相場上昇を考えたら、エリアの実績豊富な三菱さん、坪４００万、８５００万以上でも売り切ってしまうんでしょうね(^_^;)価格が気になるところです。

近隣からの住み替え検討なので、近隣の中古相場も押し上げて頂き、住み替えの軍資金を捻出できること期待してます。

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坪４００万くらいの予想の方が多い気がするのですが、どういう理由なのでしょうか。
最近まで販売していた、鷺沼駅のドレッセ鷺沼レジデンス、ザ・パークハウス鷺沼が約350万だと思われるので、宮前平で400万は素人感覚だとあまり納得感がないです。。

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>>193 匿名さん
駅距離が全然違います

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>>194 eマンションさん
感覚の違いかもしれませんが、多分全然違うというほどではないと思います。

ドレッセ鷺沼レジデンス　徒歩6分
ザ・パークハウス鷺沼　徒歩8分

鷺沼のほうが価値が高いですし、宮前平徒歩3分の物件とそこまで違うものなのかということです。
古い情報ですが、1分ごとの坪単価の差を考えてもどうなんだろうなと思いました。

https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2010_11.html#:~:text=%E5%BE%9...,%E4%B8%AD%E9%83%A8%E5%9C%8F0.6%E4%B8%87%E5%86%86

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沿線は違うけど同じ川崎アドレスの東横線元住吉の場合。
いま販売中のプラウド元住吉ウエスト（駅徒歩6分）は坪440。
昨年販売していたプラウド元住吉ガーデンズ（駅徒歩8分）は坪370でした。
駅距離やコスト上昇の影響で2割近く上がってます。

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>>193 匿名さん

過去のエリアマーケットを知っていると400万は中々受け入れられないのが地元の感覚なのは私も一緒です。

しかしながら、過去のマーケット以上の価格で売り出されても立地の良い物件は売れているのが現実です。
物価上昇、建築コスト高の世の中にあって、マンション供給は減少する中、共働き世帯の増加、好景気で株で儲けた人は増え、マンション価格は更に上がると予測してます。

私の教訓ですが、こういった現実を理解できず、未来の相場を想像できないまま様々買い逃してきました、、、

改めて考えると都内区間の田園都市線（600万以上）、東横線（武蔵小杉・元住吉430万以上）など近傍エリアの相場上昇から見て、川崎区間の田園都市線の物件がこれまで300万台半ばで買えたことは、けして高くなかったんだとブリリア宮前平やパークハウス鷺沼がすぐ売れたことで気付かされましました。

また、リビオ宮崎台の中古が420万で売れたことやプラウドシティ宮崎台の中古が350万で売られていること、中古マーケットも年々上昇しております。

それに連動してこれから販売されるプレミスト宮崎台が380万以上の値付けになること等、ミクロマクロの客観的データや今後の相場上昇、本物件の優位性を加味すると380万～400万位は妥当なんだと思ってます。

因みにプレミスト宮崎台（小規模、駅遠、管理費㎡300円以上）と比較して本物件は優位性があると感じているので、プレミスト宮崎台より高値で出してくるものと個人的に分析しています。

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長期金利1％超え。ゼロ金利解除も目前。ローン前提の購入が多いマンションで、異次元の緩和だった過去の情報がどれだけあてになるか。

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ベタ床で坪400なんてどうかしてるよ。

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>>196 通りがかりさん
>>197 近隣住民さん
ありがとうございます。参考になります。

相場の上昇傾向は理解しているのですが、一方でこのあたりの購入検討者は近隣の方が多そうな気もするので、この価格を許容できる世帯がそんなにいるのだろうかと思い、初めて投稿してみました。
少なくとも、当面価格下がることはないでしょうから、良い物件は購入可能な価格であれば、多少高くても逃さず買うべきなのは同意です。
ただ、本物件は坪単価平均400万となると、平均価格が9000万台になりそうなので、個人的にはさすがに買えないだろうという感覚でした。(154世帯分もニーズがあるのか？)

プレミストが380～390万とのことですが、立地にしてはかなり強気だなという印象です。
類似の小規模物件のリビオ宮崎台レジデンスが坪320万台のもの等も含めて、いくつもまだ売れ残っているので、素人感覚ですが、さすがに無理があるのではという印象です。

ここで言っても仕方がないですが、本物件はプレミストの価格は気にせず、良心的な価格のものも用意されることを期待します。。
(床暖房なし、直床などでコスト削っているとは思うで)

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