（仮称）文京区本郷三丁目計画（サッカー協会跡）

>>195 匿名さん

田舎っぺ的な発想で、珈琲を吹いたw

>>200 匿名さん

東京タワー周辺を基準に考える田舎者、つまりは成金、イコールいつかは落ちぶれるだろうにわか小金持ち。真の富裕層は番町に住む大金持ち。

東京タワーの南側には、
主要な施設は何もないやろ。

リニア中央新幹線 品川駅

>>174 匿名さん 1日前

品川区や新宿区がいまいちパッとしないのはマンションが高くない地域が多いので平均するとそんなところで落ち着くんだろうね。

目黒区にかわされた文京区が猛追しているような気がするのは気のせいか。
小石川3丁目4丁目あたりでぼちぼち坪四百越えが出ているので坪単価300台後半はすでに超えていると考えるのが妥当だろう。

ここは多分坪400台平均はほぼ確実で、港区の物件と大して変わらない値段がつくんじゃないかな。

> 文京区が猛追しているような気がするのは気のせいか。
気のせいです。それは願望ですね。

>>206 匿名さん
坪400？そんなに安いわけないでしょう。
最低でも坪600後半～700ですよ。

>>206 匿名さん

いま、文京区でさえも坪400万ってあり得ない気がするけど、気のせいかな？

東京の中心は人によって解釈は違いますが、現在の東京の最も大きな渦の中心の一つが東京タワーでしょうね。

比べてしまうのは良くありませんが、中央線北側に目を向けると少しかわいそうというかなんだか暗い気持ちになってしまいますね。

>>210 匿名さん

おまえさんは田舎者に認定だ。

線路北の都心コンプレックス爆発、って感じの流れがとまりませんなあ

>>212 匿名さん

大人をなめるなよ、お子ちゃまは。

文京区民は東京が羨ましいんかな。

>>214 検討板ユーザーさん

じゃあさ、山手線も中央線も外側にある目白に高級住宅街があるのは、どう説明する？　牛臭い田舎者は歩けないだろうけどな。

牛臭いって、、、中央線外側にはフンでも落ちてるんですか？

たしかに小石川には世界最大級の場外馬券売り場がありますが、、、

>>216 eマンションさん

うるせーよ！　人間のクズが。お前は社会のダニだよ

東京を知らない田舎もんが。文京区に住めないんだろ。とっとと消えろ！

場外馬券売り場があるのは文京区後楽では？

小石川には日建ハウジングシステムの設計による大型工作物があります。

建築物として供されることなく解体・撤去されることが決まっているようです。

馬券場？小石川でもどっちでもいいよ
近所だし変わらんよ

オフト後楽園は壊されてウィンズの中にハウス！ってなったのは5年前。
場外馬券売り場はビルの中になって、だいぶきれいになった。最近はアプリで馬券が買えるしレースの動画も見れる。場外馬券売り場はスマホもパソコンも使えない老人しかいない、いずれ無くなる、パチンコ屋が文京区から消えたように。

>>221 匿名さん

ガラケーしか持っていないお年寄りもいるからね笑　スーパーやコンビニでも、SuicaやQR決済を使わないから、いまだに小銭を使うお年寄りは迷惑極まりないよね。スマホを持たない理由が分からない。

東京ドームの跡地もマンションになる可能性が高いらしい

パークコート後楽園ザ・タワー？

東京ドーム跡地は三井不動産の持ち物ですが、
それを三井不動産レジデンシャルに売却するということでしょうか？

他のスレでドームシティの再開発で超高級マンション（分譲）が建つとの願望が書かれていますが、それはないと思いますよ。現状、遊園地としての集客で将来にわたる超安定的な利益を得ているのに、わざわざその仕組みを手放すとは思えない。

すみふがマンション分譲で殿様商売を続けていられるのは、賃貸オフィスをたくさん所有していて、そこからの安定収入があるから。三井、三菱もそれを参考にしているはずです。

東京ドーム跡地は第二の麻布台ヒルズじゃないですかね。高さ制限もなく地盤も良いので可能性高そう。

麻布台ヒルズの中身は知りませんが、ドームシティの再開発は子供が喜ぶ再開発になると思いますよ。現にそれで集客できているので（大人向けだけだと集約できないかも）、わざわざ路線変更しないと思います。

>>226 匿名さん
＞現状、遊園地としての集客で将来にわたる超安定的な利益

ROA低すぎだったんだよ

ヒルズは森ビルですよ。


笑

>>229 マンコミュファンさん
だから低すぎるROAに目を付けて、それを改善するのでは？

そもそも、
(株)東京ドームが
ROAの低さで外資にイチャモンつけられ、
三井不動産になきついて
ホワイトナイトに
なってもらったわけやしな。

客入りがよくて賑わってれば優良経営って短絡的に思い込んじゃう人、多いよね
なんで買収されたか、232さんが書いてくれたこと、よく理解してくださいね
良いお年を

どうも話が合わんね、ROAが低いことは知っているし（買収の原因となった）、そのこと自体否定していないのに。読解力が？ですな

要するにマンションにして土地の一部を切り売りして資産を縮小しちゃえばROAが改善すると言いたいんだよね。そりゃ見かけ上ROAは改善するのかもしれないが、PBRが悪くなるので株価にマイナスの影響がありますよ。

コロナが五類となり社会の状況は一変し、三井不動産が買収したあとのリニューアルの効果もあって東京ドームシティ単体での収益は上がっていると思いますよ。だからこそマンションにして売るなんてありえない。あるとすれば高級賃貸じゃないかな、ホテルライクなサービスを受けられるようなサービスアパートメントぐらいはやるかもしれない。

でっかい公園にしようぜ

もし東京ドームをすべてマンションにしてしまうと、1000人近くいる従業員が路頭に迷いますね。

単に（もっともっと）稼げる施設に変えていくってことでしょう。

>>235 匿名さん
後出しジャンケンポイ！さん、よいお年を～～～w

質問をまとめると、三井不動産はここは分譲して手放してしまった方が長期保有するよりも儲かる、という考えなのでしょうか？

>>238 匿名さん
築地に持ってけばいいやん

>>240 匿名さん
常識で考えてそうだと思いませんかね。もし東京ドームシティを切り売りするとしましょう。あなたがもし後楽園に土地付き戸建てを持っていて、現にそこに住んでいたとして、売りますか？それが答えです。

>>242 匿名さん
「東京ドームシティを切り売りする」を前提とするなら「後楽園に土地付き戸建てを・・・売りますか？」という設問は成り立たないのでは？

>>243 名無しさん
ああ、ちょっと説明が必要ですね。
後楽園駅徒歩3分未満の戸建てって存在しているんですが、売らないでしょって話です。接道に難ありの物件もありますが。

ドームシティの敷地面積は13.3ha。ここに目一杯マンションを建てるとして、容積率900％（文京ガーデン）、販売対象0.7（レンダブル比）とすれば、販売できる床面積は
13.3ha（＝133,000㎡）×9×0.7＝83万7,900㎡

仮に平米単価250万円として、うち2割が利益になるとすれば、利益は
83万7,900㎡×250万円/㎡×0.2＝4,189.5億円

一方、（株）東京ドームの2023年3月期の営業利益は50億4100万円だから、上記マンション販売時の利益に到達するには83年かかるわけだ。

同期純利益は39.13億円、総資産は2,852億8400万円なので、ROAは39.13÷2,852.84＝1.4％。コロナ禍前は2%以上あったみたいだけど、そもそもROAは5％以上あるいは8％以上あるべしとされている。

ここでは5%を採用、ROAの計算に営業利益を使う（マンション販売との比較のため）とすれば、営業利益の目標は143憶円になる。これだとマンション販売時の利益に到達するのに29年となり、30年目以上の長い目で見ればマンション販売よりも現状の施設構成をベースにビジネスを続けた方がよいと判断できる。

３行で、お願いします。

>>245 匿名さん
まさか同じ商売を続けるとも限らんしな、机上の空論だと思う。東京ドームは遊園地に思い入れがあって、それを外せない制約があったように思う。三井不動産にはそれがない。

>>245 匿名さん
初夢ですか？
都市公園法のない世界を夢想したのですねwww

東京ドームシティは遊戯施設もだいぶ老朽化してるからなあ。少子化は続くし先細りビジネスなのは確か。大阪のエキスポランドみたいにテーマパークと商業施設を合わせた新しい施設に建て替える可能性もあるかもしれないが、投資も嵩むし東京のど真ん中でそれをするとは考えにくいな。

東京のど真ん中は東京タワー周辺地区です。

前社長がスポーツ・エンタメに注力したいみたいなことを言っていたから、基本は今の路線でいくんだと思う。もちろん、今風に作り替えると思うけど。

>>248
マンションなんかにするわけないだろ、という意図で書きましたが、読み取れませんでしたか。4行以上はつらかったかな？