（仮称）文京区小石川4丁目計画（共同印刷跡地）

>>438 周辺住民さん
> 3LDK人気のエリアだけど周辺中古の伸びがいまいちなんだよね

金額の伸びという意味でしょうか。駅から遠いと限界があるのでしょうかね。

>>441 匿名さん
駅距離ですね。周りの安い中古に流れる人もいるのでそこまでは強気にこないと思います。
700平均とかだったらすみません。

> この物件から徒歩1分のシティテラスが坪650万円ほどで残ってるので、

がベンチマークになりそうですね。プラス要因は規模、共用施設、敷地内スーパー。マイナス要因は定借。さてどれくらいの単価に落ち着くやら。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43601/res/13001 匿名さん
> 後楽園駅は富坂下交差点を通り過ぎてシビックセンター横の後楽園駅５番出口付近で落としていくのが良いかもしれない。三田線、大江戸線、南北線、丸の内線が全部地下で直結なので最大公約数的にはそっちがベストかと。そこから丸の内線高架横のシビックホール裏の狭い道に左折して白山通りで左折、そこから春日通りの交差点で左折して茗荷谷駅に行けばとりあえず信号なしで駅に送迎することができる。復路は湯立坂を降って千川通りをリビオシティまで行けばいい。ただ渋滞するほどではないが朝のラッシュ時の千川通りや春日交差点の歩行者の横断はかなり通行量があるので時間がかかると思う。

> 後楽園駅５番出口付近
区役所のサブエントランス前ですね。歩道側にセットバックしたB-ぐるの停留所がありますが、そこを使用するのは公平性の面から難しそう。この前後だと交差点が近いのでNGだと思います。

> 丸の内線高架横のシビックホール裏の狭い道
信号機のない歩道を2回横切るので、定時運行を確保するのに苦労しそうです。また、千川通りを南進して富坂下交差点を右折するのに比べると、走行距離が長くなるのに加えて信号待ちが大幅に増えると思われます。

そもそも後楽園駅（春日駅）は民間のバスを停める場所に乏しい気がしますね。本マンションの専用シャトルバスがどのように運行されるのか興味津々です。

・8番出口付近：都バスの停留所があり縦列ならOKかも
・三菱UFJ前（千川通り）・6番出口付近：富坂下交差点に近く恐らくNG
・三菱UFJ前（春日通り・7番出口付近）：都バスの停留所があり縦列ならOKかも

ひょっとしたら、シャトルバスは後楽園駅に行かず、茗荷谷駅行きだけだったりして。

管理人さん

物件名と公式URLが決まりましたので、スレタイなど変更をお願いします。

物件名（スレタイ）：リビオシティ文京小石川
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/

ここ、南向きの目の前にお墓があるけどあまり気にしない人が多いんですかね。

>>446 eマンションさん
気にする人は最初から候補外とするでしょう。目の前がお墓ってことは、日当たりや眺望が保証されるので、ポジティブにとらえる人も多いと思います。

公式サイト重くて見づらいような。。

>>446 eマンションさん
南側はユーカリハイツビューのような...南と西は坪600前後、低層階は500台かな。
低層階は墓場ビュー以上に線香の匂いも問題だが、それ故に安いと思う。

多分一番高いのは千川通り沿い、700台はいくだろう。最上階含む高層階は800もありそう。北向き角部屋は結構高いと思う。

>>448 匿名さん
アクセス殺到の予感

>>449 匿名さん
西側高層階は700いくかも

>>444 匿名さん
文京ガーデンサウスとノースの間の路地が無難なドロップポイントかもしれませんね。後楽園駅は郊外都市の駅のようなバスロータリーがないのと交通量が多いので下ろしづらいのですが、後楽園駅前交差点を曲がってすぐのところは下ろしやすいですね。

>>197 評判気になるさん

そうでした、定借でした。所有権ならまだしも、定借で600万円超えは大手デベの広尾をはるかに超えています。

70年定期借地権だから
所有権よりもかなり安い
そんなイメージなんですけど
地代とかが高いのかな

同じ駅遠で定借のブリリアシティ西早稲田のリセールバリューが参考になるかも。

同じく定借の神宮前のパークコートの中古はドッキリ価格ですね。

東西南北に対してほぼ45度触れているんですね

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/plan/

A棟：北東向き（千川通り、北側は植物園）
B棟：東南向き（中庭）と西北向き（共同印刷）
C棟：東南向き（中庭）
D棟：東南向き（ユーカリハイツ＝11階建て）
E棟：南西向き（お墓）

>>455 通りがかりさん
> ブリリアシティ西早稲田のリセール

坪400万ちょいといった感じで売り出されているようですね
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13116/to_1002583517/

>>454 匿名さん
かなり安いとはいっても同等の所有権とくらべてせいぜい一割ぐらい安くなる程度という話だよ

坪600だとしたら坪550ぐらいに下がるみたいな感じか

文京区最大級を謳うだけあって500戸を超える大規模分譲の直近の事例は総戸数571戸のパークコート文京小石川ザタワー以来だと思う。規模の大きさを反映して共用施設がかなり充実しているのも希少さを演出していて、この辺はやはり価格に反映されてくるんだろうなという気がする。

ただシャトルバスはやり過ぎだと思うんだよなあ。駅までは中途半端に遠いのでわざわざバスに乗るまでもなく歩いたり自転車を利用する人の方が多くなりそうで利用率が低いんじゃないかと危惧する。機械式駐車場が露天なのもどうかと思う。広さを活かして地下に自走式駐車場をつくれば良かったと思うんだが、建設コストが高くなるので嫌ったのだろうか。

地代に関する資料が見つかりました。

https://www.kyodoprinting.co.jp/social-environment/pdf/corporate_repor...
> 2022年5月に本社社屋建て替えにより発生した活用可能な土地の有効利用として172.4億円の一般定期借地権設定契約を締結し、

172.4億円を総戸数522戸で割ると、1戸当たり3302万円。平均60㎡とすれば坪182万円

竣工から借地権終了まで約70年
→1戸1年当たり47万円、1戸1カ月当たり3.9万円

単純に考えると、周囲の物件より3300万円（坪180万円）安く、地代は月4万円ってことか

>>461 匿名さん

谷底の低地なので、地下は水害が心配かもしれませんね。

ハザードマップ
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0280/9590/202333015328.pdf

>>453 検討板ユーザーさん
広尾にそんなのあります？
昔々のマンション？

>>464 マンション検討中さん

広尾ガーデンフォレストだと思う

>>463 匿名さん
文京ガーデンやエルアージュ小石川にも地下駐車場はあるのでハザードの問題ではないと思う。

近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです

近所に住んでます
自転車は坂道きついから、スーパー併設は魅力
定借、駅遠、谷底低地の価格なら買いたいです

>>465 匿名さん

ザパークハウス南麻布です。坪単価550万円ほどで50年定借でした。前払い地代が半額ほどだったため、地代は平均して月2万円程度でした。後半は販売に苦戦していたようですが、なんとか完売にこぎつけた物件です。

ちなみにこちらは駅2分での苦戦でした。

>>462 匿名さん

地代が安いため、販売価格を見た目で下げてインパクトのある価格にできそうですね。

ただ、駅10分越え、大通り沿い、死者に囲まれた嫌悪施設、長谷工施工の規格間取りのみで天井高や窓策子は開放的に望み薄、定借の販売のしにくさを加味すると、坪単価500だの1000だのでは大ゴケするかも知れません。

シティテラス文京小石川のC棟は悪条件にもかかわらず坪400万台は瞬殺だったので坪500以上は最低ラインと見ておいた方がいいんじゃないかな。担当者はちゃんと近隣の取引事例から価格決定するので、ここで脅しても安くはならないよ。

シティテラス文京小石川も借地権？

それを言うならここは文京区最大級の大規模分譲で24時間有人管理だからねえ。定借の期間も50年ではなく70年、実需の一次取得層が自宅を売るのは築20年ぐらいが多いと思うけど、それでも50年住める。

定借はもちろん価格が安くなる要因だけど、新築所有権なら600以上になりそうなのだから500以上は妥当に思える。

まあ終の棲家のしたいなら止めないけど
定借は極力やめたほうがいいよ。

20年後にどれだけインフレが進んでいるかを想像できる人とそうでない人とで評価は大きく分かれるだろうね。今マンションを買う人は前者でしょう、後者なら賃貸住まいを選ぶはず。

インフレを重視するなら所有権。

>>477 匿名さん
> インフレを重視するなら所有権。
港区で坪一千万が出せる人はそれでいいのでは？ただ私の見たところ、かなり価格の先取りが進みすぎていると思います。

多分ここが所有権であれば坪600かそれ以上からだと思うので、それなりにお安く出ることは否定していませんよ。それ故に買える人も多いでしょう。

せっかく中の人がスレを立ててくれたので、場所を移しましょう。

リビオシティ文京小石川ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/

>>470 通りがかりさん
大量に売らなければならないので、値付けは慎重にしてくるでしょうね。すみふのように時間かけて売る社風ならよいのでしょうが、そうでもなさそうだし。

売主は日鉄興和のほか東京建物、中央日本土地建物、住友商事の名前があり、販売代理として伊藤忠ハウジングも名を連ねています。日鉄興和自身が、自社だけで522戸を捌くのは困難とみてるようですね。

https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/outline/

>>466 匿名さん
文京ガーデンもエルアージュも法定の再開発事業だったので、補助金がたんまり入ります。代わりに一定の地域貢献が求められ、その一つが来客も使える駐車場です。もちろん、地下には排水設備も整備されているはずです。

ここは純粋な民間の開発案件ですね。

70年後には文京区の築70年のマンション（所有権）は坪三千万かもしれませんよ。
インフレとはそういうものでしょう。

>>481 匿名さん
新築はあるかもしれないけど中古は逆にお金払って処分になる可能性がありますね。
解体もタダではないので。

>>482 評判気になるさん

定期借地期間の終了時に(それこそインフレの影響で)解体費用が不足した場合、何百人といる定期借地権者の準共有者の間でまともな解決策が合意できる気がしないのですが、どうなんでしょう？
実需として70年住みたいだけだから関係ないと割り切ることもできるかもしれませんが、地権者の共同印刷としては土地をどういう形で明け渡させるつもりなんでしょうね。
日鉄興和不動産が保証してるのかな？ありえないか…

スーパーは売主に住友商事が加わってるので100%子会社のサミットの可能性あるかも。千川通りの大塚よりにできたばっかりだけどエリアは一応違うので。

>>483 名無しさん
> 日鉄興和不動産が保証してるのかな？ありえないか…

事実上そうですよ。物件概要に「敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有」とあります。共同印刷が日鉄興和に貸して、さらに日鉄興和が住民に貸すんです（転貸）。「共同印刷から見れば」貸した相手は日鉄興和なので更地で返す義務が同社にあります。

>>483 名無しさん
将来起こりうるリスクやコストから価格を推定するというのは良い着眼点だと思います。私もそこまでは考えてはいませんでした。

ただ70年も経過すると所有権でも建て替えになると思うのですが、解体よりもはるかにコストの高い建て替えは極めてハードルが高い。この機会に一儲けを企むセミプロや自分が死んでからにしてくれという老人など、建て替えの障害になる住人が多ければ頓挫し廃墟一直線です。さらにここはタワマンではないし、高くなったところで解体費用は安いと思います。さすがに50年も経つと売れば二束三文になる可能性がありますが、税金も安くなりそうですし、それでいながら、分譲と遜色ない家賃収入が得られるのではないかと想像しますがいかがでしょう。

ところでせっかく中の人がスレを立ててくれたので、場所を移しましょう。

リビオシティ文京小石川ってどうですか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/

所有権なら70年後も　土地代＞解体費用　

>>486 匿名さん

普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。

> 普通はこのスレをタイトル変更して使うんじゃないかな。

このケースの方が多いですね。情報の蓄積もありますし。

>>486 匿名さん

移さないでいいですよ。
そっちを消して。