（仮称）宝生ハイツ建替え計画

>>2000 匿名さん
都市計画法では、住居系の地域は確かに配慮が必要だけど、商業系ではそこまで求めないという内容になっていますね。そういうことを規定するための法律です。

>>2000 匿名さん
商業／近隣商業になど最初からしなければよかったのに...
地元の人の大半はそれを望んでいたのではないでしょうか。用途地域決定の過程で組織的な反対運動はなかったようですし。

番町でいまやっているように、まちづくりについてしっかり話し合う場所が必要ですね。

業者任せで近隣説明会を打ち切るような施主だからね。

話し合いという名の反対運動だからね。

近隣説明会の前から何度も説明をし要望を聞いて今の計画におちついたんだろうから、近隣説明会を開く段階ですでに主要な話し合いが終わったと考えてよいだろう。

>>2000 匿名さん
>後から建てる側にも周辺への十分な配慮
だったら下手に出てお願いベースでやんわり要求をしていればよかったのに...

総合設計制度を潰して建物を小さくするという危害を加えてしまったら、そっちがそう出るならこっちはこうしてやるよ、みたいな話にならないといいが。共産党は戦争反対、護憲平和の党なんだから、憲法で守られた個人の財産権を守り、紛争を鎮める努力をするべきではないのか。

桜蔭学園の資料のよれば、
>6 月５日、6 日の近隣説明会、さらに本郷１丁目の町会（元二親和会）の要望により 6 月 16 日にも近隣説明会が開かれました
とのこと。
https://www.oin.ed.jp/wp/wp-content/uploads/2022/07/0cd30a2237454a9757...

一方、東京都の資料によれば、
>近隣説明会は、2回（平日1回・休日1回）以上開催
とあります。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...

2回でよいところ3回も開いたというのは、丁寧な対応なのではないでしょうか。

千代田区でやっている日本テレビ通り沿道まちづくり協議会は非常にオープンですばらしい。特に反対する人が一方的に叫んだり怒ったりするだけでなく、推進したい人も一定の意見を述べることができ、賛否両論がきちんと明記されているのがすばらしい。結局日本テレビ跡地に90mの建物を建てて社会的な課題（みんなが集まれる緑地広場の整備とか麹町駅のバリアフリー動線の問題とか）を解決するのが最良とすんなり納得できる。（反対する側は具体的な代替プランをとうとう最後まで示せなかった）

日本テレビ跡地は周辺住民の希望に沿って150mから90mに変更してくれましたね。

詳しくないけど
>希望に沿って150mから90mに変更
って、ルール策定の際に150mではなくて90mが採用された、ではないでしょうか
。

ここは46mというルールが確定しているので、今の段階では変えられないかと。同様に総合設計制度を使って最大1.5倍までOKというルールも変えられない。

>>2010 匿名さん
花を持たせてくれたんだな。誰も最初から150mが建つとは思っていなかったんだろうと思うよ。90mに反対する動きを牽制するために150mという衝撃的な言葉を拡散させて、90mと言う数字を出すと受け入れ易くなる。放送広告業界では常識的な手法だね。

ここも60mと最初から宣言しないで90mとか言って騒ぎをおこし、そののち、ごめんなさいみなさんのお気持ちを汲んで60mにしますとか言えば受け入れられたかもしれない。

ただオープンな場所で話し合ったとしても、元の高さ、敷地面積で建て直すというのは、明らかにコストが高くなるし、住民の負担が大きすぎる。実質建て替えるなと言っているようなもので、世論の支持は集まらないだろう。老朽化して設備の老朽化や不具合が頻発している様子をを切々と訴える住民の言葉が広まったら、おそらく世論はそちらの方に同情しただろうな。

たとえば70を超えた老人に向かって、借金して自分で建て替えるのが普通だろう！とか面罵したとしたら、どうだろうか。私はそういう人を支持することはないだろう。オープンな場所で本当にそういう話ができるかどうか、よく胸に手を当てて考えてほしい。

一戸建てなら建て替え費用は自分で出すよね

行政の喫緊の課題は、旧耐震建物をなくすこと。建て替えのハードルは、戸建てならオーナーは1人だから低いけど、マンションはオーナーが大勢いて反対が2割を超えるとNGになるので、高い。加えて旧耐震のマンションは容積率オーバーになっているケースが多く、そもそも建て替えが困難です。

こうした事情があるので、特に旧耐震のマンションを建て替えることに対する行政の支援は手厚くなっています。

旧耐震建物がやっかいなのは、耐震性が低いことというより不明であることです。

・旧耐震基準：震度5強で中破しない
・新耐震基準：震度5強で中破しない　かつ　震度6強で大破しない

旧耐震建物が震度6強に見舞われた場合、無傷かもしれないし大破するかもしれない。どうなるか分からない点が問題なんです。

>>2015 評判気になるさん
>一戸建てなら建て替え費用は自分で出すよね
集合住宅は共用部も多いし、そもそもSRCなので建て替えの単価が高い。また自分の所有権の及ぶ範囲だけ建て替えればいい戸建てと異なり、集合住宅は負担ができる一部の住戸だけを建て替えるのは不可能だというところが異なる点かな。年寄りなので借金ができないからワシはパス、とか言われると、全体が建て替え不能となる。

ごね得ってことね。

耐震性の問題だけでなく、排水管や水道管の不具合、雨漏りや漏水などで基本的な住戸性能を維持できないのも老朽マンションの問題点。こうした問題がある場合には要除却認定を受けてマンション建て替えに際して容積率の緩和を受けられる。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

現実問題として地震で住めなくなるほどの被害を受けるのはだいたい旧耐震だということ。将来大震災が起きた時に、そういうマンションがたくさんあると一部は倒壊して多くの人命が失われるほか、居住不能のマンションが少なからず出て、それを我々の税金で家を用意して住まわせてあげなければいけない。みんな自分は関係ないと思っているかもしれないが、実は回り回って私たちが負担しなければならないことになる。新耐震に民間の力で建て替えればこうした災害時の負担は減るわけで、もっと他の有意義な用途にふりわける税金が増える。

これは一マンションの建て替えの問題にとどまらず、すこぶる社会全体の問題なんだ。

実は熊本の大震災では古いままの戸建てが大被害を受けたので、本当は戸建て住宅街の再開発も喫緊の課題なんだけどな。

>>2015 評判気になるさん
そうですが、そうとは限らないかもしれないですが、一戸建ての話は本建て替え計画とは関係ないですよね

マンションが地震で崩壊した際に道路をふさいでしまう恐れがある。行政が旧耐震マンションの建て替え支援に注力しているのは、この点も大きい。

>>2023 匿名さん
まあそういうのを撤去する問題もあるけれど、そのレベルではたくさんの犠牲者がでるから、その救出作業とか大変だよ。

旧耐震建て替えると
他の土地に容積移転できるようになるニュースもあった気がするけれど、
どうなったんだろ。

>>2025 匿名さん
そうではなく、建て替えの際に容積率などがボーナスとしてもらえる制度です。既に適用できるはずです。容積率オーバーの建て替えを想定しています。

とりあえず、ここのスレッドの議論をまとめると、制度の改正により総合設計制度を使わなくても容積率の割り増しが適用されるし、変に総合設計制度を使わない分、近隣への影響を顧みずに利益を最大限に追求した計画で建てることが可能になってしまうということだね。

それでもあなた、総合設計制度の適用を阻止するんですか？

ここがもし倒壊したら、みなさんどんな顔をされるのでしょうか、ざまあみろとか？

多分建て替えに反対して頓挫させました、そしてある日震災が起きて、宝生能楽堂に集まった何百人もの観客や関係者、そして住民が圧死したとして、その瞬間から夢枕に死んだ人の霊が立つようになるのではないでしょうか。

旧耐震マンション建て替えに際しての容積緩和は、総合設計制度を使ってほしいという趣旨のようですね。総合設計制度で決まっている上限に対して、場合によってさらに上乗せがあります。

だとしたら、この建て替えで総合設計制度の適用が不許可になることは、ほぼありえない気がします。行政としては、ボーナスを上乗せしてまで旧耐震マンションを建て替えてほしいという想いがあり、それに対して行政側が不許可にするというのは筋が通りません。とはいえ、建築審査会の独立性も重要ですから、どのような判断になるのか要注目です。

旧耐震マンション建て替えで総合設計制度を使ってほしいという趣旨なので、公開空地などを設けることを求めています。公開空地は震災時には、助けた人を応急処置したり、瓦礫などを一時保管したりするスペースになるのかと想像します。

>>2031 匿名さん
>総合設計制度を使ってほしい
使えるところは、ということですよね。使えないところにも容積率の緩和を行うのが今回の改正のポイントだと思っているのですが。

>>2032 匿名さん
ちょっと自信がないですが、以下のページの④がご指摘のケースかと思いました。

東京都マンション再生まちづくり制度について
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/33saisei-machiduku...
※以下の4つを使う
①再開発等促進区を定める地区計画
②高度利用地区
③総合設計制度
④マンション建替法容積率許可制度

④の元は下記になるかと思いました。

容積率の緩和特例について（マンションの建替え等の円滑化に関する法律第105条第1項関係）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000...
港区の例（分かりやすかった）
https://www.city.minato.tokyo.jp/mansyontatekae/tatekae.html

>>2033 匿名さん
ありがとうございます。
商業や近隣商業は敷地面積が300平米以上あれば要件を満たすため、場合によっては小さなポーチぐらいの公開空地ということもありそうですね。

建てる側の見解が続いているようですね…

建てさせない側は単に困るとか嫌だとか感覚的にものを言っているだけで、現状を打開するための考察が浅いから語るべき言葉をそもそも持っていない。だから書き込みも伸びない。

>>2034 匿名さん
菊坂下交差点に総合設計制度を使ったリビオレゾン本郷というマンションがあります。1～2階がセットバックしてピロティのようになっており、そこも公開空地になっています。

このような空間の生み出し方もあるのですね。

元周辺住民さんがリビオレゾン本郷をお好みでしたね。

元周辺住民さんをご指名でしょうか。枯れたおばさんかもしれませんよ爆笑

ゆかいなお隣さんが晒されてますね。
大学名誉教授といわれるお隣さんはうるさい公園をついに廃止に追い込むことに成功しました。しかしキー局全てが報じる大騒ぎになり、かえって住環境は悪くなったようです。

https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000278938.html
https://www3.nhk.or.jp/lnews/nagano/20221208/1010024917.html
https://www.nbs-tv.co.jp/news/articles/?cid=12307
https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/225443?display=1
https://www.fnn.jp/articles/-/455685
https://chiyuki.jp/nagano-koen/
https://yodokikaku.net/?p=52450
https://home.kingsoft.jp/news/unknown/newsvision/194723.html

あ、そうそう、今年の偏差値どうなりました？

マンションレビューサイトに於けるパークコート文京小石川ザタワーのマンション偏差値は80で、東京トップとなっています。

>>2040 匿名さん
反対している人の話しぶりなどが確認できない以上、判断がつきませんね。

宝生ハイツ建替え問題は地元町会・神社・学校が揃って反発している点で、長野市の事例とは違っていそうですけどね。

一つ言えることは、世の中の流れが変わってきているということだね。フラットな目線でものごとを見ることができるZ世代の社会人が増えていることは感じる。一方的な主張は一般の支持を得られない。

>>2041 匿名さん
はやくここにも、パークコートに負けないぐらい優良なマンションが建つことを祈っています。

地元町会の主張が >>2044 匿名さんがいうような一方的な主張とは言い切れないと思いますがね。

もとの同じ広さで同じ高さの同じ建物に建て替えなさいという主張が真実であるならば、建て替えはさせないと言っているのと同じなので、交渉の余地はなさそうに見えます。

もちろん、こういう交渉ごとは相手が絶対に飲めない条件をまずだして、そこから妥協点を探っていくものなので、本気ではこんな要求はしていないのでしょうね。ちょうど日本テレビが番町に150mのビルを建てるかのような印象を与える発言をして（よく読むとそれはさすがにしないと書いてある笑）周囲を驚かせた後にやっぱり90mにしますと言ったのと同じテクニックです。私たち野次馬にはわからない真剣な熟議がされていると信じます。

もしも、もしもの話ですが、外部から入ってきた活動家のみなさんが焚き付けて柔軟な交渉の余地を潰してガチンコの喧嘩にしてしまったとするならば、とても残念な話ではあります。建て替えには反対していないという言葉がまるで秋風にとばされてどこかに飛んで行ってしまったようです。

巨大場外馬券に近いし 興行ドームも近い
エネルギッシュでエロス溢れるタワマン に仕上げて欲しいよね

マンション偏差値85を狙ってほしいな。パークコートに負けるな！

マンシヨンレビユー

一位 パークコート文京区小石川タワー
二位 パークシティ武蔵小山タワー

兄弟物件でワンツーフィニッシュとなってますね^ - ^

>>2048 匿名さん
宝生ハイツ管理組合の側から近隣説明会の打切りをしたのが先のようですが‥‥

本来2回で良い近隣説明会を3回実施していますね。

2回で良いと誰から聞かされたのですか？

上の書き込みにもありますが、ここに書いてありますよ。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/kijun/pdf/sogo_sekke...

>>2053 匿名さん
たぶんそれ以外にも近隣説明会よりずっと前からやっていただろう周辺地権者からの要望の聞き取りなどを含めたら何回説明しているのかなと思うんですけどね。中の人が沈黙を守っているのに、都議会共産党は饒舌ですね。

少しスレの趣旨からズレるかもしれないけれど、長野市の公園廃止の件、茂木健一郎氏はじめ錚々たる人々までが発言し始めた。反対する側の事情にも配慮するべしとする擁護論が大きく湧き上がった後に、知性ある人からあえてこのような発言が発せられるのは驚き。

ここで大事なのは、反対する側にも色々事情があるにしても、表現の仕方に問題があったことだろう。尋常ならざる熱意と根気をもってついに子供達が公園を使えないところにまで追い込んだ。対応した職員や子供達の保護者は木石ではない、これだけのことをやられたらおそらく怒るだろう。それがこれだけの大きな反応を引き起こしたのだと思う。反対する側にいかような正義があろうとも、やはり常に相手には敬意をもってあたり、言動を慎み、のちのち地域に禍根を残すようなことは厳に慎むべきだろう。もはやこれは理屈ではない。

ひるがえって、都議会共産党の諸氏にはこれを他山の石として、共産党員である前に協調性あるよき市民であれと言いたい。平和の党ならなおのこと。都民の安寧秩序を乱すべきではない。

以前小池書記局長がパワハラであると批判されて自己批判し謝罪しました。
https://news.tv-asahi.co.jp/news_politics/articles/000275768.html

まあ、それ自体は全然真っ当で、ご本人も反省しきりでこれから気をつけてほしいと思うのですが、フォローしようというのか以下の記事

https://www.sankei.com/article/20221118-CLDYE5F3BROILBX227WWQWGIZY/

パワハラの認識はなかったというのですが、逆にそういう発言が普通に内部で行われているのかな、といささか心配になりました。某東大入試専門塾とかもプリントに口汚く生徒を罵倒するような講評が記されて一部で問題視されていますが、戦って勝利を勝ち取るというシステム自体、他人をおしのけて、時には傷つけて、自身の利益を最大化するという営為なわけで、革命政党の中はそうとうギスギスしているのかなと心配になります。だから地域社会がギスギスしても平気なんでしょうね。

完全勝利というのは、勝った人にとっては美しいですが、負けた人は完膚なきまで打ち倒されるわけで、臥薪嘗胆よろしく恨みを晴らす機会を狙うのではないでしょうか。本当に勝つことが平和への道なんでしょうかね。負けた方もそれなりに善悪があり、善と信じる道を進もうとしていたのではないでしょうか。

署名活動がされていますよ
https://www.change.org/p/%E7%94%B0%E4%B8%AD%E7%94%B2-%E5%B8%82%E5%B7%9...

千葉県の事例ですが。

>>2059 匿名さん
長野じゃないんだ

署名運動って、自分一人じゃないと主張するには有効なのかもしれないけれど、どういう動機で署名したかが不明なのがね...どのような説明がされたのかもわからないし。

同じく本郷一丁目の東急アルス本郷も建て替えです。反対運動などなく、そろそろ解体が始まりそうです。工事の仮囲いがなされていました。

それは総合設計、一団地認定、連担建築物など建築基準法令の「特例」を使いますかね？

>>2059 匿名さん
千葉県の事例はこれですね。周辺住民を怒らせてはいけないようです。

東急アルス本郷や千葉県の事例で議論したいなら、それらのスレに移動してください。

>>2064 匿名さん
そこは社員寮として建てて駐車場の附置義務を逃れようとしている疑惑があったんでしょ？のちのち賃貸住宅に転用する目的なんだろうけれど、市川なんて車がなければ色々不便そうなのに、不思議なことをするよね。ほかにも色々ツッコミどころがあったから建築審査会で取り消されただけの話。ルサンクと同じで業者のオウンゴール。

あくまでも違法があっただけの話で、住民の力云々でひっくり返った話ではないよ。深呼吸して落ち着こう。

>>2065 匿名さん
住民パワーがあれば法律もひっくり返るという印象を与えたいみたいですね。

それは、絶対にないから。

適法な計画であれば、阻むことはできない。この原則は揺るがない。

>>2066 匿名さん
> 色々ツッコミどころがあったから建築審査会で取り消されただけの話。ルサンクと同じで業者のオウンゴール。

ルサンクのオウンゴールの原因を作った設計者は日建ハウジングシステムなのだが。

特定の業者を誹謗するような発言は控えてください

日建ハウジングシステムがルサンクを設計したことは一般に知られていること。東京都のホームページでも公にされているがね。

https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/detail/100036_011.html

事実を摘示し、公然と社会的評価を低下させると犯罪に問われることもあるようです

思えば日米安保反対、基地反対の運動も、米軍基地があるから中国から攻撃される、たとえ中国含む第三国に侵略されても、武力で抵抗することなくなされるがままに占領されてしまえば戦争はおきないという発想だと思うんですが、ここでも同じように考えることはできないんでしょうか。地元社会の平穏を望む人ならば、適法なら争いなく建たせた方が角がたたないと考える人は多いとおもいますよ。

https://www.jfss.gr.jp/kihook/kiho66/66-31page.htm

とはいえ戦略的要衝に住んでいる以上、米軍や基地がなくなったとして、代わりにやってきた侵略者はしゃあしゃあと基地を作って今度は米国と対峙することは火を見るより明らかでしょう。さらに、それに物申そうとしても、今の中国を見れば何が起きるかは想像できると思います。共産党の政策はそれが結果的に何をもたらすかという想像力に欠けているところが非常に残念だと思います。

ここでも同じことをしようとしている。老朽マンションの総合設計制度を活用した建て替えを阻止し、東京都の都市計画を根底から覆すようなことをしたら何が起きるのか。そういうパースペクティブがない共産党が行なっている反対運動は賛成できかねます。

共産党は弱い者の味方をしているようで、弱い者いじめもしてますね。宝生会のウェブサイトに収支がアップされていますが、売上はたった2億円弱。いじめちゃいかんだろ。

>>2074 匿名さん
歌舞伎役者と違って能楽師は基本マスクプレイなので、大河ドラマに出るとか現代劇に出演するとかの需要がなく生計の途が限られているので色々大変そうです。こうやっていじめられているうちに、経済的に成り立たなくなったら伝統芸能がまたひとつ絶えてしまいかねませんね。日本全体の損失でもあるでしょう。

宝生能楽堂は文京区民の誇りです。あれに出て行けという書き込みをしている人はおよそ地元の人間ではないでしょう。Yahoo!ニュースのコメントに大量動員したサクラに書き込みをさせるとか、ツイッターで大量のつぶやきを流すなどするのは、最近報じられているいわゆる影響線とか認知戦といった言葉で語られるようになりました。

こうした宣伝に惑わされることない公正な判断を、東京都建築審査会には期待したいです。文京区民がみんな反対している、近隣住民がみんな反対しているというのはフェイクです。何より私がここで賛成の論陣をはっているのがその証明となるでしょう。
https://jp.reuters.com/article/idJP00093300_20210430_00320210430

>>2072 匿名さん
それでしたら、ルサンクが業者のオウンゴールという摘示にも問題があることになりますね。

>>2076 匿名さん
あ、影響線ではなくて影響戦ですね、失礼しました。

>>2077 匿名さん
おや、図星だったと見えて反応されていますね。

別に。全く問題ないのではないかと思いますが。

日建ハウジングシステムの設計であるとの書込みに反応する人がいるのに驚き。

文京区民の誇りは「桜蔭学園」の方だと思うのですが。

>>2082 匿名さん
そうですね。全く同感です。

学園を応援したい気持ちはよくわかるけど、なにかすごい学歴コンプレックスを感じるのは気のせい？

学校環境を悪化させる超高層マンション建築計画に賛同はできないですね

うちもそうですが、ここに書き込まれている皆さんも、
より良い教育環境を求めて、文京区を選ばれた来られた方が多いと思いますよ。

都市計画を根底から覆すような共産党の反対運動には賛同はできないですね。

共産党に目を向けたい人がいるようですが。
地元町会が署名活動しているのですよね。

>>2086 匿名さん
>より良い教育環境を求めて
窪町小学校も誠之小学校も人気の小学校は第一種住居専用地域に立地しています。これらの小学校には人気があるようですね。千駄木小学校も住居専用地域に立地しています。文京区の小学校は概ね良い環境に立地しているようです。

商業／近隣商業は学校の立地としては好ましくないように思います。なぜそんなところに学校があるのでしょうか？開成は住居専用地域にあるのに...そこが疑問です。

茗台中学は第三種高度地域にあり、22m高度地区ですから下の写真のように高いビルになっています。

要するに、用途地域にふさわしい容積をしっかり消化した建築で校舎を建てればいいだけの話です。むしろそうした立派な校舎を建てられる事自体、何者にも変え難い権利であり、土地の価値そのものです。それなのに、周囲のご近所さんに用途地域にふさわしい建築を建てるなと強要するのはどこか釈然としない気分もあります。その理屈が通るなら、東京都よりも建築基準法よりも優先する権力ということになってしまいますよね。これはいかがなものでしょうか。

ちなみにこれは千代田区の例ですが、東洋高等学校も高層ビルですね

都心の高度地区にある学校はどこも高層ビルになっているように思います。

建てる側の意見としてきいておきます。

ちなみに東洋高等学校が、より良い学習環境のために中央線を止めろとか、南側のビルに日当たりを邪魔されて学習環境が阻害されているとか言って抗議活動を行ったという話は聞いたことがありません。むしろその方が普通に見えます。

>>2094 匿名さん
極端なことを言って印象操作するのは変わらないですね

>>2095 匿名さん
極端な話ではないですよ、明治大学にしても法政大学にしても、地価が高い都心の大学なども、不足する校舎の床面積を拡大するためにいずれも超高層校舎を建てることで問題を解消しています。

都心の商業地かつ高度地区にあるのならば、それなりの学校建築のあり方というのはあると思います。むしろ学校がそういう校舎を建てることに反対する勢力があるなら、蟷螂の斧とはいえ、微力ながらも力になることもやぶさかではありません。

用途地域にふさわしい学校建築の見本が現地の目の前にあるじゃないですか
都立工芸高校っていう見本が。

多分朝の早い時間は北西側の日照をがっつり遮っていますよ。でもそれについて声をあげるなんていう人はいない。

個人的にはこんな駅前の一等地に学校を作るなんて贅沢だなとは思っていたりしていました。かっこいい珊瑚みたいなオブジェがくるくる回っているし、大昔にはじめて見たときは何かのオフィスかと思いました。

建て替え反対運動をするにしても、宝生ハイツを建築遺産として残せというのならわかりますけどね...

東京医科歯科大学とか順天堂大学とかも超高層ですね

順天堂の方は反対運動もあったようですが、そんなことものともせずに完成していますね。

むしろ、高度地区にあって低い校舎のままでいるところの方が少ないかもしれないと思います。写真はないですが、白山通り沿いの日大経済学部とかも結構高層のビルですよね。

壱岐坂の方にも東洋学園大学本郷キャンパス、これもタワーでしたね。

どうです、極端な例ではないようですね。

むしろ少子化によって、より広域から生徒を集めることが可能な都心に学校がどんどん回帰しているように思えます。中央大学理工学部はもともとタワーですが、中央大学法学部も茗荷谷に引っ越してきましたし。牛天神の下の土地にも中央大学の施設ができましたね。

都心の交通の便利な駅近に学校があるというのは学校経営上の大きな強みになるようです。そうした学校が、後からやってきて周辺のビルに教育環境が悪化するといちいち文句をつけていたらそのうち学校は都心に作るなという話になりはしませんか？

そもそも論ですが、中高一貫とはいえたった6年間しか過ごさないし、そもそも日影になって成績が落ちる子たちじゃないし、何言ってんだかさっぱり理解できません。赤い親世代が騒いでいるだけの気がします。

もっといえば、学園自身もあんな無駄な土地利用にしないで頭使えよって気がします。偏差値高いんじゃなかったの？

>>2103 匿名さん
ちょっと詳細が思い出せないのですが、かつては都心に大学を作りにくくするルールがあったのが、最近は逆に作りやすくしているはずです。中大茗荷谷キャンパスもその例です。

>>2104 匿名さん
おそらく夥しい数の優秀な人材を高偏差値大学に送り込んでいる学校ですから、都市政策の専門家もOGにいるでしょうし、デベロッパーや建設会社で再開発を手掛ける専門家もたくさんいるのではないでしょうか。なぜそういう人たちに相談しなかったのか...残念でなりません。

>>2105 匿名さん
首都圏の既成市街地における工業等の制限に関する法律　ですね
https://hourei.ndl.go.jp/simple/detail?lawId=0000051031&current=-1

ここ↓で教えてもらいました。大学の都心回帰について簡潔にまとまって読みやすい記事です。
https://unipro-note.net/archives/51299042.html

最近、近所に公園やこども関連の施設が急にできてうるさくなった、そこで頻繁に役所や当該施設にクレームを入れて何年も何年も執念深く抗議活動をして最終的に借地契約の期限切れを待たずして公園を閉鎖に追い込んだ、そんな記事がNHKを含む在京キー局がこぞって報じるという事件がおきました。

確かに抗議した個人にとってみれば、当然の権利を主張しただけでしょう。しかしあまりにも多くの人を怒らせてしまった。これを陰謀論と言う人はいるかもしれませんが、あくまでも私の想像です。あえて望むように公園を廃止してあげた、当然多くの人が驚き嘆くでしょう。マスコミの取材が殺到し、役所の職員は特定の個人一人のせいであると告げます。さあ、何がおきるでしょうか。

あまりにも残酷な社会的制裁が、本来尊重されるべき人権を主張した個人に向けられることとなりました。おそらく地元や元職場などに広く知れ渡ったことでしょう。ネットでは個人の特定に動く、例の不快な人たちが大喜びで個人情報を暴こうと暗躍し始めました。

いくら正当な権利の主張であったとしても、人を怒らせてはいけないと思います。

まあ、納得はいかない人は納得いかないでしょう。

勝ち負けにこだわらないプラグマティストならば、他に引っ越して学習塾でも誘致して大家に収まって収益をあげるでしょうね。私ならそうします、勝ち負けにこだわるのは愚か者です。

>>2108 匿名さん
ちなみに抗議していた個人は、廃止までは望んでいないと言い訳をしているようですが、おそらく子供が遊べなくなった公園を維持するほど予算も潤沢ではないでしょうし、はいそうですかと廃止を撤回するほど優しくもないでしょう。公園を廃止したお爺さんという十字架を背負って余生を生きなければいけなくなることを狙って、廃止は撤回しないと思います。

もちろん、その個人を貶めるためとは一言もしゃべらず、それは誤解であると説明し続けるでしょう。なんという残酷な仕打ちなんでしょう。私はちょっとやりすぎではないかとひそかに同情しています。

まるでどこかのマンション廃墟のようではないですか。

>>2104 匿名さん
>中高一貫とはいえたった6年間しか過ごさない
ちなみに日当たりが悪いのは高校の校舎で、今は南側ウイングの建物が眺望を塞いでいる中学の校舎の前は公開空地ができますので今よりも眺望はよくなるかもしれませんね、白山通り沿いの高いビルぐらいまでは眺望が開けると思います。

>>2111 匿名さん
補足ですが、とりあえずマンションから覗かれる可能性は減るかもしれませんが、白山通り沿いのビルから覗かれる可能性は高まるので、白山通り沿いのビルに対する抗議活動は早々に始めた方がいいと思います。

文京区の誇りは東京大学です。

白山通り沿いのビルを廃止させたら、今度は東京ドームシティからの覗き被害へのクレームを入れないといけません。特にシースルーのエレベーターから覗き放題なので、東京ドームホテルも潰さないといけません。エレベーターの窓を塞ぐように徹底的に糾弾しましょう。東京ドームシティの遊園地にある乗り物も覗き被害にあうので廃止させた方がいいです。東京ドームを潰すまでがんばってください。

そうしたら、文京区から東京ドームシティを追い出したとして、社会的制裁を受けていただきます。文京区民の大半を敵にまわすことでしょう。

> 今は南側ウイングの建物が眺望を塞いでいる中学の校舎・・・
中学の校舎が高校の南側にあるというのは事実と異なるのですが。繰り返しこのような書込みをしている人は何が目的ですかね？

>>2115 匿名さん
私からすると、そういう事を知悉している関係者がここに書き込んでいる事自体が驚きです。

>>2108 匿名さん
陰謀論でなくても、行政による抗議した個人への忖度が重なって、引き返せない状況になったということも考えられそうです。建築行政がそうならなければよいのですが。

>>2115 匿名さん
現地を見ずにいい加減なことを書いている人を相手にしないのがいい

>>2117 匿名さん
>行政による抗議した個人への忖度が重なって
権力者ってやっかいですね。地方行政はそういう影響力によって歪められやすそうです。

中の人が降臨したんだったら、自説を披露されたいかがだろうか？

１度でも現地に行けば校舎の配置が違っている書込みがされていると分かるだろう。

大学の事例を延々と書いている人がいるが、小中高校で高層階に教室がある例はないと思うよ、とくに文京区には。

＞巨大場外馬券に近いし 興行ドームも近い
＞徒歩圏内には湯島の Hホテルや風俗街もある
＞エネルギッシュでエロス溢れるタワマン に仕上げて欲しいよね


全くその通りですよね

>>2122 匿名さん
東洋高校は12～13階建てです。南側は教室や開口部が少なめ、北側は多めです。北側には線路が4本あります。
https://www.toyo.ed.jp/about/facility/

>>2107 匿名さん
そうそう、それそれ。ありがとうございます！

令和４年12月19日の東京都建築審査会では口頭審査が予定されているようだ。都内のどこか知らんけど審査請求事件が起きているね。

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kenchiku/ken_sinsa/kaisai.htm
ですね。

>>2122 匿名さん
さきにあげた茗台中学校のフロア構成だけど、8階まで使っているね。ちゃんと事情があればしかるべき許可を得て高層建築も可能だと思うけどね。低層でないといけないという規制まではかかっていないと思う。

文科省の文書から抜粋したんだけど、中に面白いことが書いてある「改築前は、3階建でグラウンドも満足に確保できなかったが、改築後は、テニスコートまでも確保できるようになった」

通常の学校は住居専用地域に低層で建てるのが普通なので、商業／近隣商業の高度地区に建っている学校自体、珍しいといえば珍しい。現状では敷地も狭いし十分な広さの校庭もないので、高層の建物に建て替えてグラウンドや球技場を整備できれば生徒の学習環境も大きく改善するだろうし、周辺と一体再開発をして敷地を整形地にまとめてしまえば、日当たりもかなり改善するだろうし、土地利用もしやすくなるはず。

1. 

グーグルマップをみると、ここの東側の学校は実は三つの道路で隔てられたビルにわかれている。再開発で道路を撤去して敷地が一つになれば生徒や職員の動線がかなり改善すると思う。ところで地図をみると南側の古い校舎の方が中学校で、北の長細い新目の校舎の方が高校と書いてあるんだけどね。間違っているのかな？

そうして8階建てにすればかなりのスペースが空いてグラウンドが確保できると思うし、南側をグラウンドにすれば日当たりもよくなるだろう。

現地に行けばわかりますよ

>>2127 匿名さん
都民情報ルームで建築審査会口頭審査の資料が閲覧・謄写できます。

>>2130 匿名さん
えー、校舎の中を覗けって言うの？おまわりさんに通報されそうで嫌だなあ

外からでも分かるよ

ともあれ、8階建ての中学校の校舎は事例が多いみたいだね。探すと結構ある。
芝学園中高等学校とか豊島丘女子学園とか8階建て。

タワーにするのは難しいのかもしれないけれど、高層化することで敷地に余裕ができると思うけどね。今は新校舎の建て替えの最中だから、今すぐにというわけにはいかないだろうけれど、学校の土地を縦横に分断している道路を廃止するような再開発ができれば是非検討するべきだと思うな。未来に高い建物を建てる余地は残しておいた方がいいよ。

>>2133 匿名さん
校長先生の心配事をふやしてはいけませんね

総合設計制度で容積率の割増を受ければ随分立派な校舎ができるんじゃないかな

>>2134 匿名さん
https://www.oin.ed.jp/about/facility/
を見ると容積率400％を持て余しています。総合設計制度を使えばもっと容積を使えます。その容積を使って例えば定期借地のマンションを建てれば（建ててもらえば）、将来にわたって安定収入が得られ、今般の東棟建設の募金など不要になります。

道路については、廃止だけはできないように記憶しています。廃止区間をこれまで通り使える通路として公開する必要があり（上空は使ってよい）、さらに廃止した分の面積を周囲の道路に拡幅分として付け替える必要があります。結果として周辺の皆さんのためになります。

相談相手が共産党でなく賢明なOGであったなら、こうした提案も聞けたのでしょうね。残念です。

>>2137 匿名さん
小石川のダイエーの裏側に今建築中のアトラス小石川は、もともとあった木密地域の裏路地を潰してつけかえてましたよね。あれができるといいんですけどね。

>>2138 匿名さん
そうです。アトラス小石川は付け替えましたね。

分かりやすい例が、御徒町駅前の吉池です。ユニクロと鮮魚売場の間の道路を廃止して（これまで通り通路として通れる）、その分を春日通り側にプチ駅前広場っぽく付け替えました。

開発許可が要りますよ

そういえば廃道事例という資料があって
https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/ppp/kenkyu/pdf04/3.pdf

２ページに銀座三越の本館と別館の間の道路を潰してそこに新しい新館を作るという事例がありますね。これはどんな法律を根拠としているのか不明ですが、何か大義名分があれば市区町村レベルで許可を出せるみたいです。

やはり文京区だから、学校の学習環境がよくなる開発行為には積極的に許可を出して欲しいな。

区画形質の変更。都市計画法第29条以降参照。

>>2141 匿名さん
銀座三越は確か適用第1号だったように記憶しています。桜蔭学園周辺は道路が狭いので、ぜひ敷地集約化とともに道路付け替え（拡幅）をお願いしたいです。

えっ？　いつの間にか桜蔭と一緒に再開発することになったの？

>>2145 匿名さん
どのスレにそんなことが書いてあるのですか。番号で示してください。

>>2145 匿名さん
途中から読んだのかな、要するに昨日話していたことの意味はこうだ。
総合設計制度や開発に関する諸規制の緩和や特例は、ごく一部の特権的な人々を富ませる不公平なものではなく、土地や建物に存在する現状の問題を解決するためにすべての国民に平等に開かれた機会であり、福音であるということだよ。

なんでも反対みたいな活動家には不都合な真実だろうけどね。

さらにつけかえるなら、質の悪いデマを吹き込むような悪い友達はさっさと切ったほうがいいという含意もある。

＞巨大場外馬券に近いし 興行ドームも近い
＞徒歩圏内には湯島の Hホテルや風俗街もある
＞エネルギッシュでエロス溢れるタワマン に仕上げて欲しいよね


ここがタワマンになると、坪550～600くらいでしょうね。

極左政党とか、アカヒとか揶揄される特定政治勢力に偏向した新聞とかが騒ぐことで地域全体のイメージや学校のコーポレートイメージが相当程度毀損されたと考えている。
騒げば騒ぐほど自体は悪化するだろう。とりあえず言いたいのは、活動家ハウス！

>>2150 匿名さん
x自体
○事態
だった

共産党に目を向けたい人がいますね

>>2149 匿名さん

この辺りは 男性向け のエリアですよね。

宝生会や宝生ハイツ管理組合も男性中心の発想ですすめていそうですね。

スレに書き込む人の多くも男性の視点です

男女を問わず、ルールに従って整然としている人もいれば、ルールが悪いと大騒ぎする人もいる。全てを性差の問題に帰結するのはあやまった考え方。

男だからこう、女だからこうという思い込みからまず自由になろう

>>2152 匿名さん
最近共産党さん腰がひけてませんかね。ツイートが止まってますよ

>>2156 匿名さん
男性の言い分としてきいておきます

地元町会は今も変わらず超高層マンションに反対のようですが。

>>2158 匿名さん
そういう言い方はリアル女性に迷惑だからやめなさい。

ここで男性男性って言っている人って、ひょっとしてテレビ番組で叫んでた女性？

総合設計制度というのはバ○アグラに似ているね。

>>2162 匿名さん
そうですね。金融の世界っぽく言えば、レバレッジです。

思うんだけど、町会に入る人って最近減っているんだよね。
町会って任意の同好組織なので集合住宅の人、特に賃貸の人は加入しない傾向が強いと思う。町会加入が条件のマンションの人が加入に難色を示して町会費を払わないなんてトラブルも多い。

それに町会で実際に多数決で何か決めるってことは案外少なくて、大体は町会長さんとかと一部の幹部の合議によってほとんど決まると言っていいんじゃないかな。忙しい人は町会費だけ払ってあとは全く関与しない世帯も多い。任意の同好組織だからそんなんで十分だと思うんだけど、そういうゆるい任意団体の意見が住民全体の世論を代表するというのは大袈裟じゃないかと思うんだが、どうなんだろうか。

区役所や警察署、消防署は町会を重視します。

>>2165 匿名さん
まあそうでしょうね。でも、実態と合っていないかも。

>>2165 匿名さん
区報をポスティングさせたりとか、区の行政事務の下請けボランティア団体として活用されているところがあるし、消防団と町会組織は結構親和性が高くて消防団の幹部と町会の幹部は兼ねていることがしばしばあるし、災害時の救出活動や独居老人の避難誘導などで活躍が期待されいている部分もある。警察は町会から上がってくる不審者の情報や、コミュニティの情報を防犯に活用している。基礎自治体なんて言い方もあるが、なんだかんだいってタダで動いてくれる便利な存在なんだよ。

ただ、民主的に選ばれた人がやっているわけではないし、住民が全員参加しているわけではないというのは間違いない。あくまでも同好団体、釣り同好会とか歩こう会みたいなのと大差ない。特定の政治結社とつるむ動きには反発もあるだろう。

あなたにとって都合が悪い団体なだけでは？

町内会が同じ町内のマンション建て替えを事実上阻止しようとしているのは相当異常な事態だと思いますけどね。

うーん、どうなんだろうな。日テレ通りの再開発ももめているけど、日本テレビが90mの超高層複合ビルを建てる件では町会が積極的に賛成にまわって反対派ともめてたけど、一部とはいえそういう意見が出ること自体は健全なんじゃないかな。

ただ、残念なのはそもそも文京区に住んでいて商業地にすることや高度地区にすることに賛成していた地元の人たちの声が聞こえてこないことだよな。この地域を住宅地と考える少数の人たちの声ばかりが大きいように思える。

やはり活動家とか都議会共産党に関係した人たちが、認知戦や影響作戦を展開しているからではないかなと思う。私は法治を覆そうとする外部の人たちの動きを認めない。

https://jp.reuters.com/article/idJP00093300_20210430_00320210430

反対意見があることは健全だけど、町会としてはニュートラルでないとダメな気がします。

>>2172 匿名さん
ああ、なるほどその視座か。
確かにその通りだね、文京区の他の町会活動にネガティブな影響もあるだろうな。
ポリティカルな対立は町会活動には似合わない

よく左翼的な人が好むおとぎ話に、地方都市のボスが地域住民を抑圧するのを共産主義の前衛が糾弾してボスを引きずり下ろし、市民を解放するというようなのがあるんだけど、共産党的にはあまり矛盾を感じていないらしい。

町会の果たす街づくりへの役割とは何か、今回ほぼ同時期に、番町と本郷で全く正反対の立場から町会が発信している状況は、不謹慎かもしれないがアカデミックに非常に面白い状況だと思う。

前者では日テレ再開発推進側が、町会のアグリーメントをとりつけることで、住民の同意は得られていると主張していたと思うし、後者は都議会共産党が、町会の反対運動が存在していることを、住民の同意が得られていないと主張する根拠としていたと思う。

いずれの場合も、町会の合意イコール地域住民の意見と取り扱ってよいのかという問題をはからずも突きつけていると思う。そして町会の果たす街づくりへの役割のありかたや、基礎自治体として東京都の都市制作に整合性がとれない主張をすることの是非が問われていると思う。こうした論点で考え議論していくことはこれからの文京区の発展のためにも有意義なことだと思う。

>>2175 匿名さん
x都市制作
○都市政策
だな

結局町会長と幹部によって運営されている町会が、果たして地域住民の総意を代表しているのか、という問題がつきつけられているのではないか。たまたま推進派、反対派にそれぞれ加担しただけの話で、町会の役割的にそれが適切なのか、そういう錦の御旗を掲げる手助けをしてよいのか。

>>2172 匿名さん は、その点を鋭くついていると思う。
賃貸とはいえ何十年もその地に住んでいる町会に加盟していない住人とか、あるいはそこで仕事や商売をしている郊外に住んでいる人の意見を聞かなくて良いのかとか、そういう問題もある。特に番町の再開発は、働いている人たちの支持が圧倒的だったが、ここではおそらくほとんどが区域外から通勤通学しているであろう学校が反対している。反対派はこうした二つの違いを都合よく批判しているが、街づくりにおいて、こうした多様な意見をどう取り扱うかは議論の必要があると思う。特に今回のマンション建て替えは、建て替えようとするマンションの住民は文京区民であり、町会の地域内に住んでいる人たちだから問題は複雑だ。

>>2177 匿名さん
x反対派はこうした二つの違いを都合よく批判しているが
○反対派はこうした二つの違いを都合よく使い分けて批判しているが

町会から反発されるように宝生ハイツ管理組合が進めたとも言えそうですが。

長文クサすぎて誰も読んでないと思うよ。

>>2179 匿名さん
>町会から反発されるように
それはあまり合理的な推論ではないと思いますよ。それがどのように利益になるというのでしょうか？

>>2180 匿名さん
ではわかりやすくかいつまんでご説明しましょう。要するに町会が賛成したらそれは住民の総意でないと反発し、反対したらそれは住民の総意であると歓迎するという牽強付会な議論を見る限り、町会は住民の総意を代表しているとは到底言えないと思います。

町会が賛成？

少し上流から読み返してみてください。

要するに、町会がなんらかの意見を表明すると、それが都合がいい方は住民の総意だと主張し、都合が悪い方は住民の総意とは言えないと反論するわけです。つまり町会の意見に真に住民の総意を代表すると言える絶対的な権威、信頼はないわけです。

どうしてそうなるかと言えば、民主的選挙によって選ばれたメンバーで構成される都議会や区議会と比べ、町会は任意の友好団体であり、エリア内の市民の真の代表として選挙で選ばれたわけではなく、地域で活動するボランティアとして市民があつまっただけの集団だからです。

本件は町会が都合よく使われている感もありますね。

元二親和会のことですね。加入率のデータはありますか。

>>2186 匿名さん
そもそもここの住民も同じ町会（のエリア住民）のはずで、住民の集まりである管理組合が建て替えを決めたのにトップは反対というのでは、これは一種の内部分裂ととれないこともないです。つまり内部に多くの賛成派世帯を抱えている町会の代表がそれに反対を表明しても、それは地域住民の総意を本当の意味で代表していることにはなりません。

>>2187 匿名さん
このエリアでの統計は不明ですが、以前読んだ資料では東京都の平均組織率は６～７割みたいですね。郊外の人の出入りが少ない地域はもっと高いでしょうし、一方で賃貸が多い集合住宅が多く、人の出入りが激しい地域ではもっと低いでしょう。町会費を払っているという定義ですらこの程度ですから、町会活動に従事している本当に町会に属していると言える世帯は、この半分程度かそれ以下に少なくなるだろうことを考えると、とても地域の世論を代表するとは言えないと思います。

町会は建替えには反対していない。超高層マンションに反対しているようだが。

建替えを反対しているかのように印象操作をしている人がいますね

以前、この地域が商業地となっていることについて論じたレスが以下の四つ

>>703
>小さな雑居ビルやマンションが乱立した地区です。宝生ハイツの北側に位置します。

>>704
略

>>705
>南側は茶色の教育文化施設と紫色の事務所建築物、橙色の住商併用建物が多い

>>706
リンク先図参照

このマンションに住む６７世帯が全て町会に加入しているとするならば、おそらく町会の中でも最大派閥を形成するだけの数がありそうです。

>>2191 匿名さん
うん、建て替えには反対していません、元の建物と同じ大きさの建物なら建てていいよ、という運動でしたね。

元の建物と同じ建物を建てるということは建て替え費用負担が大きすぎて事実上不可能であることは、これまで老朽旧耐震マンションの建て替えを推進しようとしても一向に建て替えが進まなかったことから自明ですよ。普段新聞を読んでいる人ならたぶん常識の範疇だと思います。

そして、宝生ハイツは公益社団法人宝生会の占める割合が高いのでしたか。

確かに建て替えには反対していないけど、例えて言えば、「私はあなたをコロしません」といいながら喉元に刃物を突き付けているようなもの。

> 町会としてはニュートラルでないとダメな気がします。
文京区で町会が反対意見を表明するのはよく見るけどね。

小日向の町会が集合住宅の建設に反対した事例
https://m.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/549191185166072

町会と田中和子区議が係わっていたと思う。

>>2196 匿名さん
挙げていただいた例は町vs外の人という構図なので、対立はありえると思います。宝生ハイツの場合は町vs中の人なので、内部分裂ですよね。このケースではニュートラルじゃないとダメだと思います。

67戸が住むだけなら中の人と言えるけど、増える130戸以上は外の人だと思うよ。

同じだよ。

宝生ハイツは、建てるのは67戸の人たちであって、この人たちは町内の人でしょう。小日向の例は、建てるのが外の人なのでは？　詳しくは知りませんけど。