建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日
[スレ作成日時]2022-10-04 20:17:17
日建ハウジングシステムが最大手なんでしょうか
みちゅいにしゅんでまちゅ
同感です。
>>2806 名無しさん
>高層化は白山通り沿いでやれば十分
そうですね、白山通り沿いの高度地区は高さ制限いっぱい容積率いっぱいに高度利用されなければいけません。もったいないですものね。
ここは大通り沿いでないからなあ
コンサルの言いなりになっている限り解決までに時間がかかるのではないかと
大通り沿いのみ高層が並んでその他は低層というのもあまり良いバランスではないんだよな
行政は民主的手続きを経て、この地を高度地域、商業地と指定したわけです。そして危険な老朽建築物の建て替えに優遇措置を与えると国家レベルで民主的にルールが作られたのです。そうした民主的に積み上げられた議論の末に、そこに本来歓迎されるべき老朽建築物の建て替えを行おうとしたら、国の政策や都や区の都市計画自体を否定するような反対意見が出たわけです。
おそらく、多数派であれば都市計画の段階で大きな反発があったはずです、しかしそれがなかったということは、都市計画が作られる段階で商業地として指定されることを賛成する人々も多くいたはずです。
少数派には配慮されるべきですが、それによって少数者が積極的に拒否権を行使することを無制限に許容すれば、政策の実効性や効率が著しく損なわれることになります。また、私的財産権すら侵害される憲法にも抵触する自体と言えるでしょう。それに歯止めをかけようという議論が、広く行われている兆候はそこここに感じられます。
それとも本郷に開放区を作ろうとしているのでしょうか。
井上ひさしの小説、吉里吉里人のように分離独立でも画策されているのでしょうか。
付き合わされるその他大勢の困惑する表情が浮かんできませんか？
この必死感
焦りが見え見えですね
誰に頼まれてるやら笑
>>2820 マンコミュファンさん
>この必死感
いえいえ、Yahooニュースのコメントを書き込むのに携帯電話番号の登録が必要となるようなセキュリティー強化のきっかけになるような騒ぎを起こすほど、必死ではございませんの。
なぜこんなチンケな諍いがYahooセキュリティ強化のきっかけになると妄想できるのか
現地の建築計画のお知らせの標識に書かれている通りには
建たないようだけどね。
意見を言うのが私的財産の侵害と決めつけるとはね
恐ろしい人たちが跳梁跋扈
私的財産の侵害は、意見を言うことに対してではなく、意見の中身に対して言っているのかと。
>>2826 匿名さん
>「チャンスを与えるから後は努力してね」
私たちに突きつけられた地球温暖化の問題や災害に対する強靭化など待ったなしの課題が多く存在しているのに、啓蒙すらしないし、その意欲も体力もない人々へのサポートすらない。それは行政の怠慢というのではないでしょうか。
私はそういうことをしているうちに、地主が一人一人他界されて虫食いで無秩序な開発が行われるのではないでしょうか。区内でも反対運動が起きてもけんもほろろで黙らされてしまったところがありますよね。そこに住んでいないデベロッパーが土地を買って地主になってしまえば、適法の範囲であれば議論の余地すらないです。
そうなる前に住民がきちんと話し合って地元最適解が出せる状態で再開発を進めるべきだと思いますけどね。文京区は行政の腰が引けすぎていて、区議会は区議会で一部政治勢力が開発の邪魔をすることで適切な時期に適切な開発が行われることを阻害しているようにも思えます。そうこうしているうちに追加で余計な税金すらかかっているケースもあって、何をやっているのかと呆れるほかありません。
行政が関与を強めれば開発は進むでしょうが、多摩センターのような無機質な街になってしまいそうです。多少の理不尽や紆余曲折があっても民意に委ねた方が、多様性のある素敵な街になると思っています。
多摩センは個性より開発を優先したのである意味、想定通りの仕上がりだと思います。個性よりも早くて安いことが求められたでしょうし。
>>2830 匿名さん
>多少の理不尽や紆余曲折
もちろん闊達な議論が戦われてよりよい方向になることが理想ですよ。
ただ今のところ地主は高齢化してしまって、廃ビル寸前の入居者も久しくない古ぼけたオフィスビルのペントハウスで寝たり起きたりの生活をしている人も少なくないわけで、アシストの必要はあるのでは？あと、行政が全部手取り足取りやる公助スキームは今時はやらなくて、やはり民間デベロッパーの利益誘導による共助スキームが望まれますね。
> 民間デベロッパーの利益誘導
利益を得たのはデベロッパー。周辺の住環境や学校環境は悪化した。とならないようにしていただきたいものです。
>>2833 匿名さん
開発への嫌悪感しかない人にはわかりづらいとおもいますが、より広い範囲を巻き込んで調整することで大半の人が満足するようなやり方は実現できると思いますよ。そこに住んでいる人たちが善意に基づいて話し合いができるのは幸せです。
ところが個々の土地が売りに出て外部のデベロッパーが買って適法に建てられたら、近隣にいかなる配慮もなされないでしょう。文句を言えば威力業務妨害ですから、反対に訴えられるかもしれませんね。土地が一つ買い取られるたびに無秩序にオフィスやマンションが建つでしょう。どちらがいいかは明白ですよ。
ル・サンクの魂が宝生ハイツに「おまえもこっちに来い」と手招きしています
>>2835 名無しさん
それは現状認識が異なっていて、ルサンクは周辺の反対派住民が死に絶えるまで塩漬けにするぐらいのことは平気でするでしょうが、ここは住んでいる人たちがいて、老朽化による震災への脆弱性の脅威に常に晒され続けているということです。つまり震災が明日にも来るという状況で、立て直しを先延ばしする選択肢はあまりないということですね。切実さが違います。
つまり土地が外部のデベロッパーなり投資家に買われるということの意味を示しています。いまここに住んでいる人は話し合いの余地がありますが、法人には寿命がないので、とりあえず30年でも50年でも放置できるし、周辺住民とガチンコ勝負になることも辞さないってことです。有限の寿命のある人間にとってこれは辛い事実。
はっきり言って有限の寿命の地主が＊＊ば、子孫は相続税を払うために手放すんですよ、土地を。それを企業が買って、適法な限り好き勝手になんでも建てます。太平の夢にまどろんでいるうちに、黒船は明日にでもやってきます。
>はっきり言って有限の寿命の地主が＊＊ば
アスタリスク二つは、命を失って骸となることを意味する言葉です。
人間いつかは死んでしまう。それを狙っているデベロッパーに好き放題やられていいんですか？再開発を自分たちの意思で、自分たちの納得できる形で行うことはおそらく今のままなら未来永劫できませんし、高さ制限とか容積率の割り増しについても文句をつければ、いざ再開発を望んだときに手を縛られますよ。いいことはありません。
水道橋駅の北側には飲食店が少ないので、居酒屋ビルができるかもしれませんね。それを拒めませんよ。商業地ですし、文教地区に飲食店は禁止されてません。いちいち都知事に文句をつけても、簡単には都知事は禁止できないでしょう。ピンサロだったらわかりませんが、普通の飲食店なら訴えられれば負けますから。
たとえば飲食店ビルができる、そこにフーターズみたいな短パンタンクトップローラースケートのお色気ウエートレスが走り回るような店ができてごらんなさい、接待は伴わないからエロいけど風俗営業じゃないですよ。さあ、どうします
あるいは秋葉原にあまたあるような、キャストオフすると全裸になるエロフィギュアを扱うオタク向けの模型屋ができたらどうします？反対すれば芸術だとか表現の自由があるとかいって逆に威力業務妨害で訴えてきますよ。ただの模型店ですからね、扱っている商品はともかく。
秩序ある開発をするなら、再開発しかないんです。無秩序な開発に反対する人は、そこがわかっていない。再開発は資本主義の悪魔が不当に儲けることだと思っている。そうじゃないんです、資本主義は片務的なものではなく、違いに利益をあげられるシステムなのですから。商売をしている人なら直感的に理解できるはずです。
>>2843 匿名さん
あ、あの。。。
いったい何の話をなさっているのですか？
都市計画の持論私論を語りたいなら他でやってください
宝生ハイツの建て替えには関係ない話ですよね？
それとも再開発再開発再開発というのが宝生バイツの建て替えにどう関係しているのでしょうか？
バイツ→ハイツ
お住まいのみなさま、誤字失礼しましたm(_ _)m
白山通り沿いまでを含めた再開発
>>2844 口コミ知りたいさん
建て替えが問題だというのならば、地域一体の再開発を行って積年の問題を解決したらよいのではという提案ですね。
そもそも個人の土地に限定した建設が100%近隣の迷惑にならないかというとそれはあり得ないからです。ならば、地域全体でみんなが不満に思っているところを改良すればいいじゃないか、その中で建て替えも、道路で分断されて有効な土地利用ができない地主も、本来高台にあって人々の崇敬を集めるべき地主も、老朽ビルの建て替えができずに頭をかかえている地主も、みんなが納得できる地域一体の再開発をしたらいい。
そういう提案です。
もちろん私はその議論に加わる資格のない赤の他人ですが、赤の他人である政治的な勢力がこの地域の発展を阻害しているのはいかにも残念。そういう気持ちから書き込ませていただきました。
>>2848 マンション検討中さん
さすがに風俗営業は文教地区に指定された場所にはできませんが、ウエートレスのミニスカートが腰みのみたいな破廉恥な制服のウェートレスが働くカフェぐらいはできるんじゃないですかね。
>>2841 匿名さん
さあ、どうします？って嫌なら行かなければ良いし、行く人がいなければお店は無くなりますよ。だいたい場外馬券場が目と鼻の先に有るような場所ですよ。そんなに格調高い住宅街ってわけでもないし。なにをそんなに大騒ぎしているのか理解できません。
責任者も同じだったりして
ル・サンク小石川がダメだったのは設計の細かい点であり、恐らく日建ハウジングシステムのミスっぽいです。本件は管理組合＞三井不動産＞日建ハウジングシステムの指示系統なので、ル・サンク小石川と同列には語れないかと思います。
>>2850 匿名さん
>行く人がいなければお店は無くなりますよ。
後楽園にある女性が接客するカウンターバーは流行ってますからね。他に競争者もいないので作れば大繁盛間違いなしです。
ルサンク小石川で施主も設計者もミスを予見できてなかったようだが
そうですね。同じことを疑問に思いました。
>>2860 匿名さん
おそらく土地柄から細心の注意を払うだろうし、極端に傾斜して高低差があるとか欠けや張りが大きな変形土地でもないので、グレーゾーンを攻めるような無理をする必要がない。足下をすくわれるようなことをする動機がないので、違反を見つけるのは非常に難しいだろうと容易に推測可能だね。
ともあれ、ここに反対する人の要求を丸呑みして容積率緩和を諦め、現状の制限の範囲で建てますとなったときに、それ以上に反対することは大変難しくなることを理解しているのかと逆に心配になる。
>>2867 口コミ知りたいさん
そこだよね。
総合設計制度の方が高さが出るから隣地との離隔もとれるし、公開空地はお祭りとか地域のイベントにも使える。
既存の建築基準法では敷地ギリギリで風通しの悪ければ日照にも影響のあるビルばかりが建つから、せめて大規模なものは周辺に配慮して公共のスペースを提供させる代償として容積などの割り増しを許そう、というのが総合設計制度の趣旨なんだけどね。
私権侵害だと裁判所で主張してはいかがですか？
>>2869 匿名さん
>私権侵害だと裁判所で主張してはいかがですか？
威力業務妨害で訴える方が多いですかね。実際に訴訟になって反対派住民が有罪になったケースもあるし、弁護士からの内容証明郵便のレベルで反対運動を諦めるところはその何十倍もあるんじゃないかな。
威力業務妨害で訴えて有罪になった事例は、何に載ってますか？
マンション反対運動の事例で聞いたことがないので。
>>2871 匿名さん
実力行使を伴うもので違法を問われた件は過去にいくつもありますよ。
表現や思想信条の自由は憲法で保証されていますので反対運動自体は問題とはなりませんが、公道を封鎖するなどして工事車両の進入を物理的に阻止したり、刺激的なビラや横断幕、デモ活動で販売を妨害するような場合にはやはり問題となるでしょう。
冷静な話し合いが大事だということですね。
特に説明会の会場で施主や建設会社の社員に対して大声をだしたり机を叩いて威嚇するなどは脅迫罪になりうるので厳に戒めるべきです。冷静に対応したいものです。
>>2873 匿名さん
> 特に説明会の会場で施主や建設会社の社員に対して大声をだしたり机を叩いて威嚇するなど
ここの近隣住民が机を叩いて威嚇？ 何処か別の物件と混同していますよね。
それに、施主は近隣説明会をしてないですよ、この1年以上。
机を叩いて威嚇はないかもしれませんが、絶叫していた人はいましたね。
by噂の東京マガジン
>>2875 匿名さん
もちろん、ここがそうだというわけではありません。ご安心ください。ただ興奮のあまり大声で執拗に長時間責め立てたり、大人数で取り囲むなどしますと強要罪が成立する場合もあるので注意が必要です。
https://keiji.vbest.jp/columns/g_violence/3237/
マンション反対運動で強要罪の事例があるのですか？
聞いたことないですが。
春日通り沿いのビルを住商が解体してる。マンションだろうか
白山通り？かな
連担建築物にして白山通り沿いの容積率を増せばいいのでは？
金刀比羅宮の森に日影にならないように配慮していただきたいです。
虎ノ門の金比羅さんは思い切りビルの谷間ですね
>>2868 匿名さん
総合設計を否定するなんて、どうかしてるよね
木を見て山を見ずとしか言いようがない
知識の乏しい町会長が騒ぐのはしょうがないけど、それに桜蔭や神社が乗ったのが、まずいよな
学校も宗教法人も世間の荒波を（というか世間を、か）知らなさそうですしね
町会からの猛反発を受けるような近隣交渉をするコンサルだったのは確かな訳で
>>2883 匿名さん
虎ノ門の金毘羅さんはよく行くけど、いつも参詣の人でにぎわっているね。御神楽が有名で、人気がある。
https://okumiya-jinja.com/interview/interview003/
>>2868 匿名さん
こないだたまたま近くを通った者ですが、こちらの建替え計画では広場状空地が想定されているのでしょうか？
周辺環境からして歩道状空地は地域に貢献すると思いますが、広場状空地は必要ないように思いました。
お祭やイベントなど広場的な利用は周辺の学校に協力してもらう方がよいように思いました。
よそ者の感想、失礼しました。
>>2888 通りがかりさん
>周辺の学校に協力
学校に校庭がないのをご存知ですか？
敷地を分断する道路を廃止して再開発することで広いグラウンドができるかもしれませんが今は難しいですね。
>>2891 通りがかりさん
>南側にグラウンドらしきもの
都立工芸高校の施設だね。
裏の坂から直接アクセスできないので学校の中を通らないと使えないみたいだよ。
不特定多数が集まるようなお祭りには使えないと思うね。そもそもお神輿が建物中を通過できるほど間口の広い出入り口があるかどうかもわからない。
建て替えでできる公開空地はお神輿の安置場所にもいいと思うし、災害の時にも支援の拠点になれる。
>>2892 匿名さん
公開空地はその性質上安置場所にはできません
一時的な利用は可能ですが常時継続的な安置は不可です
災害時の支援拠点はよいお話ですね
建て替え後の管理組合が帰宅困難者を支援する覚悟と備えをなさっているのであれば、心から尊敬します
お祭りの時の御神酒所はさすがに大丈夫だと思うけどね
>>2895 匿名さん
広場状空地は常時公開が原則なのでエレベーターは24時間稼動ですね。
設置費電気代メンテ代更新費用まで考えると延べ数千万円？
そこまで負担する覚悟を決めた管理組合の皆さん、尊敬します。
>>2898 匿名さん
公開空地は一番市民が自由に出入りできる必要があります。
今般の区の指導は本計画の広場状空地のバリアフリー性が不足とのことと推察します。
管理組合がこの指導に従わなければ、区としては公開性を満たさないということで公開空地として認めない、ということになるとおもいます。
公開空地云々は総合設計の話ですね。総合設計を認可するのは区ではなく都ですよ
>>2901 匿名さん
よく勉強されていますね。
形式的にはご指摘の通りです。
都に申請する前に区の大型建築物検討分科会を通さなくてはならないのですが、そこがとてもうるさくて大変なのですよ。
あと書き間違いとは思いますが念のため、総合設計は認可じゃなくて許可です。
バリアフリーになっていない公開空地を造ってしまうようでは
地域貢献を謳うことはできないでしょう
限られた情報からすると公開空地はバリアフリーに見えるけれどね。
公開空地は2フロア分の高低差がありますね。低い方に合わせても高い方に合わせてもエスカレーターガーって言いそう。
>>2905 匿名さん
エスカレーターは移動円滑化設備の一つではあるのですが車椅子やベビーカーの移動には適していません。
大量輸送の必要がない公開空地ではエレベーターが適しています。
もし都市再生特区の制度を使うなら、昇降装置を付けさせるのは可能かと思いますが、ただの総合設計制度でそこまで求めるのはTooMuchな気がしますね。
> 地域貢献を謳うことは
総合設計制度はそこまで求めていないはずです。単なる公開空地。都市再生特別地区の制度（都市再生緊急整備地域）であればきっちり公共貢献がうたわれていますね。
文京ガーデンはただの再開発事業・地区計画をベースに進められましたが、税金をたくさん投入したからか、（文京区からみて）エレベーター・エスカレーターを多数設置させることに成功しました。宝生ハイツに無理なお願いをしているのは、この「成功体験」が背景にあるのかなと勘ぐってしまいます。
> ここで都市再生特区が適用される可能性
それは100％ないです。対象地域として規定されていないからです。
https://www.chisou.go.jp/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/index.html
文京区もなんだよなあ。政府に働きかけて南東部だけでも含めてもらえばよいのに。
同線じゃない、動線でしたね。
忠弥坂の勾配は16m/150mであり、>1/12のようです。
http://www.sakagakkai.org/profile/bunkyo/chuyazaka.html
グーグルマップでみてみると、公開空地部分は長さ50mに対して1.5フロア＝4.5mくらいの高低差があるようです。
高低差があると計画は難しいものですね。
でも皆さんが指摘されている問題点をきちんと解消して疑いのない計画としてほしいものです。
先に間違いようがない敷地だと評されている方もいらっしゃいましたが、この公開空地の問題のように思わぬところに落とし穴があるものですね。
悪しき前例の二の舞いは避けていただきたいものです。
勾配1/12のスロープで広場状空地の1階部分と2階部分とを回遊できるようにしてはいかがですか＞日建ハウジングシステム
公開空地のレベルを低い方に合わせるか高い方に合わせるか、近隣住民の投票で決めればよいと思いますよ。
エレベーターやエスカレーターを設置しろというのは、経済音痴な役人の発想だと思います。
>>2918 匿名さん
発想も何も公開空地としての機能を満たすために必要なことを要請してるだけだと思いますよ。
何かといえば近隣住民から指弾されるのは役人なんですから。
多少の防衛過剰マインドは目をつぶってあげましょうよ。
防衛過剰マインドに目をつぶる点はアグリーですが、、
総合設計制度の公開空地は、段差の解消まで求めていますかね。
昇降装置の設置について、B/Cを算出しているのでしょうか。
ということを近隣住民に伝えているんでしょうかね。それをできずに弱いもの（宝生ハイツ）しているだけに見えてしまいます。
>>2920 匿名さん
本件公開空地、本来は一団の空地かつバリフリ満足が当然の要請です。
そこをなんとか認めてやろうということで、昇降施設の設置さえしてくれたら頑張って庁内通すよという都市計画畑の親心と理解しています。
そこにB/Cという観点はありません。
だって費用対効果じゃありませんから。
この建替計画を通させられるかどうかですから。
それに宝生ハイツは弱い者ではありません。
建替計画を具体化できる、それだけで既に強者です。
その上、大手デベが付いている。
簡単ですよ。
デベの取り分をちょっとだけ削ればいいのですから。
どうせ奴らは過剰に安全サイドの資金計画を出してくるのです。
そして極端に有利な保留床取得、
そして極端に高値での販売。
地権者はその時になってしまったと思っても後の祭り。
昇降施設のイニシャルコストなんて彼らの利幅に比較したらほんの僅か。
徹底的にに要求すればいいのです。
遠慮は要りません。
ましてや地権者さんたちが私腹を肥やそうというのではなく地域のための話です。
胸張っていきましょう。
そういうのを弱いものイジメという気がします。完全上から目線ですしね。
表参道ヒルズの傾斜している廊下のようにすればいいんでしょ
> 本件公開空地、本来は一団の空地かつバリフリ満足が当然の要請です。
坂の下か途中か上か知りませんが、どこかの高さから自由に入れる、つまりバリアフリーなのでは？
> そこをなんとか認めてやろうということで、
> デベの取り分をちょっとだけ削ればいいのですから。
> どうせ奴らは
憎くて仕方ないようですね。まとまな会話が成立しなさそうです。
本件は1万㎡を超えるので、担当は区ではなく都になります。その中でどんな根拠で区が要請しているのか不明です。
民間の会社だったらありえないですよね。会社がほかの会社と交渉しているときに子会社が（子会社の分際で）ワーワー言い出す構図なので。
総合設計制度の活用で老朽マンションの建て替えを促進しようとする国や都の政策に逆行するのが果たして適切なのかどうか、ですね。
多分、実際にはそういう話はないんだろうな。ここに誰かが書き込んでいるだけで...
>>2927 匿名さん
都が親会社で区が子会社のような関係だとおっしゃりたいのですか？
子会社の経営は親会社の支配従属下にありますが、区と都も同じような関係とのご認識でしょうか。
形としてはお願いベースというご認識で結構です。
文京区は、まちづくり推進連絡調整会議要綱という要綱（内規のようなもの）を持っていて、総合設計案件は「大型建築物検討分科会」で検討することとしています。
この会では、事業者を呼んで計画概要を説明させ、委員からの質疑を行います。
会の後、区が意見・要望等を事業者に提出し、事業者が回答を区へ提出します。
繰り返しになりますが、要綱という名の通り、これは法律・条例で制定されたものではなく区の内部処理規定です。
ですので理屈としては、事業者はこの協議を拒否することは可能です。
区も「事業者へのお願い」としています。
皆さまご存知のとおり、１万平米以上の総合設計は区ではなく都扱いとなります。
都の総合設計案件処理フローの中で「地元区長への意見照会」があります。
「区からの要望に沿った計画としていただきたい」という回答がされることが多いようです。
あくまで意見照会なので、都が許可を決めるに当たり、この意見に拘束されることはありません。
ここまでが形式的なご説明です。
あとは行政協議の実態論になります。
ご興味あればまた投稿します。
たとえお願いベースでも施主が受け入れることが多いように思いました
区の要請はバリアフリーを促進しようとする国や都の政策に合致するものですね。
でも実際にはバリアフリーになっているし...
バリアフリーの件はいまだ謎です。詳細を知らずに書きますが、公開空地に高低差はないですよね。公開空地へのアクセスは、坂の下からはバリアフリーで計画されているかと思います。
加えて、坂の上からもバリアフリーで、つまり昇降装置を設けることを求めているのでしょうか。これは求めすぎな気がします。
近隣住民から要望があるのであれば、行政が忠弥坂の歩道をエスカレーターにすればよいと思います。利用されそうなら行政が設置する大義名分が成立します。逆に利用されそうにないけど設置すべきということであれば、そもそも民間に求めること自体が間違っていると思います。
>>2942 匿名さん
エレベーターをつけるようにしろという地元の一部の意見を伝達したにすぎないのではないかという懸念を感じます。専門家としての意見はそこにないような気がします。
セクシーマンションw
小泉進次郎の事務所を誘致したいですね
区の見解というのなら、区議会でそのような要請を採択したという議事録をお示しください。一職員の職権で出されたお願いにそこまでの重みはないでしょう。
事実関係をご存知ない方がいらっしゃるようですので、区議会議事録を用いてご説明します。
昨年11/10の本会議です。
長くなるので金子議員の質問と区長の答弁に分けて書き込みますね。
金子議員質問
宝生ハイツの建て替え問題で伺います。
宝生ハイツの建て替えについて、朝日新聞、東京新聞が取り上げました。ＴＢＳの「噂の！東京マガジン」も報道しました。計画変更を求める署名は、今、二万筆を超えて広がっております。
区議会には、桜蔭学園から、八月三十一日に「学校に日影を落とす建築計画にしないことの請願」が、六月には、都議会に「宝生ハイツの建て替えにより想定される学校法人桜蔭学園の教育環境等に関する請願」が出されました。これは継続審査のままになっています。
今回の建設地である本郷一丁目は、絶対高さ四十六メートル、容積率は四〇〇％です。ところが、公開空地の設置によって六〇〇％に緩和され、高さ七十メートルにする計画です。
今、この公開空地について、幾つもの疑問が住民の皆さんから出されております。
一つは、急勾配の忠弥坂に大量の土を盛り拡幅する歩行者空間が安全なのかという点、二つ目は、地上三階の能楽堂の屋上が公開空地というのですが、急な長い階段や坂道を上がらなければならず、高齢者や障害がある方は使えないのではないかという声、そして三つは、一階の能楽堂のエントランスのメインアプローチ部分も公開空地としていますが、今でも毎日複数の車が駐車していて、車を止めない公開空地になるのか、疑問が出ています。
区の障害福祉課でさえ、このように言っています。「建物入口から約七十六メートルを移動するのにスロープやエレベーターを導入するよう」、こう要請しています。幼児保育課も、「駆けっこやボール遊びが可能な場所として使用可能なスペースを確保してほしい」、こう要請しています。しかし、いずれも拒否しています。
地上から公開空地と称する屋上までは、一体何メートルの高さで、階段は何段になるのですか。伺います。
株式会社日建ハウジングシステムの計画が言う公開空地とは、公開空地の名に値するのか、疑問が尽きません。公開空地による容積率緩和は認められないと東京都に主張すべきです。伺います。
宝生ハイツ管理組合が区と行った大型建築物の協議で、株式会社日建ハウジングシステムのプランに対し、アカデミー推進課は何一つ要請しなかったのは何でですか。伺います。
大型建築物の協議、障害福祉課や幼児保育課の要請事項は何ら実現していないのに、アカデミー推進課は「本計画の検討を進めてください」と回答した理由も伺います。
公開空地に値せず、公益は増進しないのですから、容積は少なくとも本則の四〇〇％にとどめるべきです。伺います。
また、今年八月三十日の東京都総合設計制度に関わる許可申請についての都知事からの意見照会に対し、これだけの反対の世論があり、公開空地への区の要望が拒否されたのに、なぜ問題ない旨の回答をしたのか、また、東京都市街地建築部長から文京区の都市計画部長への許可申請の照会にも、「都市計画上、特段の意見はございません」と回答していますが、区長、都市計画部長双方の照会内容の撤回と、大型建築物の協議のやり直しを要望して伺います。
桜蔭学園からは、屋上の公開空地から校舎がのぞき見できる高さとなると不安の声が出ています。こうした桜蔭学園の教育環境保全を求める声に対して、区は決算審査特別委員会で、私学の教育環境は所管外であるかのような答弁をいたしました。とんでもありません。撤回を求め、伺います。
昭和五十二年の九月に、学校法人桜蔭学園と住友建設株式会社、公益社団法人宝生会との間で、位置や容積を含む現在の高さを超えては、将来とも一切建築物を設置せずとの覚書を結んでいます。覚書は民間同士のものでありますが、九月定例議会の我が党の本会議質問に対して、区は事業者に対して丁寧な対応に努めるとしているのですから、覚書に対して約束を守るよう、公益社団法人宝生会及び施工者に対して指導するべきではないのでしょうか。伺います。
区長答弁
最後に、本郷一丁目のマンション建て替え計画に関する御質問にお答えします。
まず、建て替え計画についてのお尋ねですが、事業者が都に提出した総合設計制度の許可申請書によると、公開空地のうち、歩道状空地、坂下の広場状空地及びピロティ等空地は、道路とほぼ段差がない形状となっております。
また、能楽堂上部の広場状空地は、忠弥坂上入口からの高さは一メートル未満で、坂下の敷地からの高さはおよそ八メートルであり、階段の段数は、法令の基準等を満たすよう、今後、設計されるものと認識しております。
次に、公開空地による容積率の緩和についてのお尋ねですが、公開空地による容積率の緩和については、現在、都において適切に審査されているものと認識しており、都に意見を申し上げる考えはございません。
次に、大型建築物等事前協議などについてのお尋ねですが、本件事前協議における区からの要請を行うより以前に、貴重な文化資源である宝生能楽堂の存続について、宝生ハイツ管理組合へ依頼しているため、その後、改めて同様の要請は行わなかったものです。
次に、容積率に関してのお尋ねですが、先ほど御答弁申し上げたとおり、公開空地による容積率の緩和については、現在、都において適切に審査されているものと認識しております。
次に、都からの意見照会などについてのお尋ねですが、本計画について、近隣住民等から様々な御意見が寄せられていることは承知しておりますが、当事者間の話合いにより解決すべき問題と考えております。
そのため、総合設計の許可等の審査に係る意見を都に伝える考えはなく、回答の撤回や、大型建築物等事前協議のやり直しを行う考えはございません。
次に、覚書についてのお尋ねですが、覚書は、取り交わした関係者間で誠意を持って解決するべきものと認識しております。
都においては、あっせんの機会などを通じて、話合いが円滑に進むよう努めるとしており、本区からも、事業者に対して、地元住民等への丁寧な対応に努めるよう要望しております。
訴訟での争点になりますね。
中流層が消滅し国民の大半が下層となった現代の日本では、桜蔭も宝生流も多くの人達にとっては本心底どうでもいい問題でしょうね…
訂正
× 多くの人達にとっては本心底
◯ 多くの人達にとって心底
>>2952 評判気になるさん
>事業者が都に提出した総合設計制度の許可申請書によると、公開空地のうち、歩道状空地、坂下の広場状空地及びピロティ等空地は、道路とほぼ段差がない形状となっております。
また、能楽堂上部の広場状空地は、忠弥坂上入口からの高さは一メートル未満で、坂下の敷地からの高さはおよそ八メートルであり、階段の段数は、法令の基準等を満たすよう、今後、設計されるものと認識しております。
と区長が答弁しているように、バリアフリーになっているものと認識するのが正しいようですね。エレベータのエの字もない。
実際に揉めていることがよく分かりました。
管理組合が慎重になりそうです。
例え15階にしたとしても桜蔭が日陰にならないように建てるのは難しいだろうな。全部ではないにしても。同じ文京区で京華中がテニスコート跡に体育館を建てたけど、その真ん前に住んでる戸建て数件は裏が東洋大学に挟まれて可成り圧迫感がある。あれは、気の毒なくらいだ。でも違法ではないと言えばそれまでで。購入前になかった物が後から出来る事はあるので仕方ない。
それでも15階建てにするべき。
あの場所に20階建てというのは違和感をもつよ。
「違和感」って感覚ですよね。それよりルールに従いましょうよ。
たぶん１５階も２０階も、遠くから見た場合は別として、下から見上げたら大した差はないよ。
むしろ幅が問題なんじゃないかな。１５階で敷地いっぱいに建つのがいいのか、２０階で公開空地をはじめ、隣地との離隔がとられて建つのがいいのか、ということだよ。
敷地いっぱいに建つと本当に圧迫感半端ないからな。
南側に作られる公開空地は学校の建っている敷地の高さとほとんど一緒になると思うので、少なくとも校舎の南半分の日当たりは期待できるが、南から北まで、15階建てのビルが敷地いっぱいにできたら日当たりは期待できるのだろうか？
タワーの隙間からの一瞬の日当たり
なんと虚しいのか
あの手この手で言いくるめんとする卑劣な手口
私たちはけして騙されません
いや、いいくるめるとかじゃなくて、現実をお話ししているだけで...
そもそも総合設計制度なるものが、どんな問題意識にもとづいてなぜ作られたのかについてよく学ばれた方がいい。
総合設計の酷さ
あちこちで証明されてる
猫の額の空地
強風吹き荒れ傘は折れベビーカーなぎ倒され
打ち出の小槌？
存在の耐えられない酷さ
20階は、まさに、「違和感」なので、反対です。
20階建てに違和感
文化施設を盾に取る手法に違和感
覚え書きを反故にする姿勢に違和感
日本橋室町の業者に管理組合事務局を名乗らせることに違和感
合理的な説明ができない違和感が一人歩きしているのに違和感
勉強しようよ、違和感を感じるなら...
違和感、それは気づき
本能的な嫌悪感、危険予知
大切にしたい感覚ですね
感覚を含めて現状のルールが出来上がっているんだが
やはりこの地は総合設計での行き過ぎた高層化は相応しくないというのがこのスレの大勢ですね
健全な市民感覚により都市計画に市民目線での要請を行うのは地域自治としてあらまほしき姿と存じます
欧州的とも評すべき高度で成熟した市民自治により健全な都市環境が守られようとしていることに敬意を評します
むしろ行き過ぎた高層化をお願いしたいです。天空にそびえ立つ宝生スーパースカイタワー（仮）。ランドマークにもなるしいいじゃないですか。
桜蔭の生徒さん達にとっても「私もいつかあそこの最上階に住んでやるッ！」と人生の良い目標になると思いますよ。
こういうことを言い出す人がいると紛争は続いて、まだまだ長引きますね。
止まったまま塩漬けに
都市計画上は高層化を想定している地域ですからね。
都市計画は市民感覚の下位概念
当たり前ですよね
桜蔭にとっては西側だからあまり日当たりは関係ないのでは。のぞくっていっても、そんなに普通部屋の中は見えないよ。気になるなら、外から見えないガラスに変えるとか。
学校だけでなく
地縁団体も神社も反対しているよ
日陰者になってしまう桜蔭は凹陰に改名し恨みを千年後まで伝えるべき
・低負担での建て替えを企図する能楽堂
・数億ション販売を目論む事業協力者
まさにこれ。「能楽師の社団法人＋開発業者」 vs. 「地元町会＋学校＋神社」が対立している。
「関西出身の都知事＋中国系太陽光パネル業者＋韓国系人権派NPO」 vs.「都民」
みたいな構図ですね。
移民問題以前にまずは関西人を都内から放逐してほしい。
マンションの建て替えだというのに、住民を無視した書き込み
>>2990 匿名さん
全くです。
同感です。
今の建物のままで寿命を全うしたいというご高齢住民さんたちの意向は最大限に尊重すべき。
あなたのような良識に富んだ方がいらっしゃることにホッとしています。
桜蔭と神戸女学院(中高等部)ってトータルでどちらが格上でしょうか？
現在の学力は女子東大合格率ぶっちぎりナンバーワンの桜蔭が上でしょうけど、合格者数を発表しない神戸女学院も昔から常に東大合格率ランキング上位と言われています。
どちらの学校も有名女子アナやタレントを輩出したりしているので、容姿的には互角かもしれません。
家柄となると神戸女学院の方が昔ながらの上流家庭が多そうなイメージがあります。
そもそも関東と関西の比較に意味はないと思います。関東は首都圏＝日本の中心地域でもあるので、関東と関西を比較しているつもりでも結局、首都圏と関西の比較になってしまい、意味がないと思うのです。
関西から東京に引っ越した人は多いと思いますが、それは東京に引っ越したというより首都に引っ越したという意識の方が強いはずです。
> 合格者数を発表しない・・・と言われています
という点は信憑性に欠けますね。数値がないと納得できないかと。
首都直下型地震が来れば、いやおうなしに東京のあちこちで建て替えが起こりますよ。おそらく地震で損壊し居住に適さない危険な住宅とされれば、とんでもない数なので審査は簡素化され、右から左で総合設計精度を活用した大規模マンションやオフィスに生まれ変わることでしょう。
そうしたときにいちいち環境うんぬんで反対運動されて拒否権を発動されたら首都の復興なんて夢のまた夢ですね。というか、反対なんかしている場合じゃなくなる気がしますよ。
>>2995 匿名さん
阪神淡路大震災後も関東東北大震災後も「審査が簡素化」された例はないと思います。
そんなことしたら粗製濫造も最たるもの。
再び災害に脆弱な都市の出来上がりです。
>>2997 匿名さん
とは言え大震災後は早急な復興が必要というのはご指摘の通り。
だからこそここは、まだ切迫した状況にはないのだから、じっくり議論できる。
その点は幸せだと思います。
すべての弱者に精一杯の思いやりのある建替えになることを祈ります。
>>2997 匿名さん
>「審査が簡素化」された例はない
当時は危険な建物に容積率を緩和すると言うルールはなかったですからね。今はできるんですよ。多分被災建物の建て替えに補助金を全額出すと税金では無理なので、総合設計制度を最大限活用させて民間投資によって復興するというスキームに間違いなくなりますよ。でもそういう官製再開発がクソなのは神戸で実証済みなんですけどね。
だから今のうちにちゃんと建て替えさせてあげないとだめなんですよ。総合設計精度を使うからダメだとか言っても、それは多分地域のためにならない。
>>2998 eマンションさん
>だ切迫した状況にはないのだから、じっくり議論できる。
とはいえ多摩川の堤防を嵩上げするかどうかをじっくり議論した、裁判もした、なんとか下流側はできた、でも今度は上流側は下流側でもめたので丁寧に合意形成をしていた、その最中に水害が起きた。反対運動のせいではないが、間接的には行政の行動に大きな影響を与えて事業の進展を大きく遅らせたことは間違い無いと私は思う。反対する人は、人の命がかかっているということを理解するべきだと思う。
https://bunshun.jp/articles/-/14751
