HILLSIDE FOREST 横浜戸塚ってどうですか？

誰も興味が無いようですね…
戸塚駅東口から12分以上掛かる坂の途中にあります。
坂に上がる手前は地盤があまり良くないですが、この物件付近は大丈夫でしょう。
保育園はここ数年の駅周辺のマンションラッシュに合わせて多数開園してますが、追いついていません。
また、保育園まで自転車で送ってそのまま駅付近の駐輪場に停めて出勤したいところですが、駐輪場の確保がかなり厳しいです。
駅周辺では今後、中外製薬の研究所が稼働し、1000人程度が働く予定ですが、そもそも駅周辺の賃貸物件や中古物件は枯渇しているため、こちらの物件も駅から距離があるとは言え、売れてしまうのでしょうか。
なお、数年後に当マンションの北側に500戸のマンションを作る予定もあるようですが、駅徒歩18分なのでどうなることやら。

以外、逆では？

売主：鹿島建設
施工会社：日立リアルエステートパートナーズ

いま現在、公式サイトも各不動産情報サイトも掲載が中止されてます。
>>2 さんの指摘が原因でしょうか。
それとも分譲中止→一括売却、とか？

駅遠めのマンションが増えますね

値段次第ですね。4500万以下であって欲しいですが無理ですかね。

鹿島と日立、この2社によるマンションみたいです。
組み合わせが珍しいと思っています。

特に、鹿島はマンション建設ってされているんですか？
大手ゼネコンのイメージです。
どんなマンションを建てるんだろうと思っちゃっています。重厚な感じでしょうか。

>>6 匿名さん

鹿島は名作マンションが多いですね。特に自社物件は、プライドがあるから凄い。

加賀レジデンス
センチュリーフォレスト
虎ノ門タワーズレジデンス

立地は良いですよ。夏は日影の無い坂の上なので少し大変ですがバス停も近くにありますし。
おそらく上階西向きの部屋は富士山が見えますね。
歩いて5分くらいのところにアピタ（大型スーパー）YMCA等があり、小学校は東戸塚小。落ち着いた学校で校庭も広く、教育環境はいいです。
このマンションから東に少し行くと田んぼ道があり舞岡公園に出ます。
自然豊かで散歩道にはとても良いところです。

人気はあると思いますが、鹿島だと価格は安くはならないでしょうね。

>>6 匿名さん
ここは日立の研修所の跡地です。
なので日立が入っていると思います。

res7
鹿島は名作マンションが多い

そうなんですか！
なんか楽しみ。

公式サイトにも、鹿島と日立の技術の結晶とか書いてあって、かなり期待してしまいます。
緑の多い地域である上に、敷地内にも庭園を設けるようですから、環境にも期待大。

戸塚ということもあり、駅から10分を超えてはいてもお値段的には高めだろうなと予測。
どんな点で名作なのか、興味深い物件になりそうです。
敷地の使い方からして、かなり贅沢な感じがします。

>>10 匿名さん

間取りを見た範囲では、普通のマンションですね。加賀レジデンスの再現を期待したのですが、コスト面で難しいのかな。

鹿島だからといってここがプレミアムマンションのわけがない。普通の分譲マンションです。戸塚は人気の割に供給が少ないので、売れると思います。3LDKで5000～5900万円位でしょう。

>>10 匿名さん
お隣のグランフォーレとかモデラピークスは施工が鹿島みたいですね。
中はよく知らないですが、モデラピークスは外観は特徴的で素敵な感じですね。

戸塚駅からはかなり急な坂を登った丘の上ですが、他にもプライズヒルなど、規模が大きいマンションも建っています。

マンションんお204規模というのはかなり大規模なマンションになります
販売間取を見ると2LDK+S～4LDKとなりますからほぼファミリー世帯が住む形になりそうですが、
通学小学校や中学校の生徒数が一気に増えそうですね。
通学小学校までは少し距離があるのは気になるかな。その上、中学校は結構距離があることはデメリットになってしまいそうです。

>>14 匿名さん
中学は遠いですが、小学校は近いですよ。（歩いて5-6分）

今だと勝どきサウスが鹿島で絶賛建設中！

>>16 マンション検討中さん

鹿島が単独売主の鹿島物件が秀逸。他デベ物件じゃだめなのよ。

通学校は東戸塚小学校・舞丘中学校となるのでしょうか。
ご指摘がある通り、小学校は近いですね。最上階あたりだったら校庭が見えそうな。
中学校だと今作っている途中（？）の公園横を通って通学しないといけないのが少々気になるかな。
トラックなどの交通量が多くなるのとまだ街灯が出来てないのがあって。
中学生、部活をやり始めると夕方遅くの帰宅になってしまいますしね。

坂がかなりキツイので車ないと大変そうです。
ちょっとした買い物にも坂を下るので日用品の買い出しも億劫になりそうです。

小学校が近くても中学校が遠いのであれば
子供を通わせるのはちをっとかわいそうな気がしますね。
公園が多く自然もあって子育て環境良いなと思ったのですが・・・。
住みやすい環境なのに、坂道が多いのもマイナスポイントかも。

藤沢や平塚に行っても5000万円位するのだから、安いと思うけどな。横浜までも近いし、小中学校より将来の環境を作ってあげるほうが本当は正しいよね。そういう意味で戸塚には地元民だけじゃなく人が増えているのでしょう。

急勾配の坂の上。
近くに買い物スポット無し。

うーん

>>22 通りがかりさん
戸塚は、近年の大規模マンションだとイオン横のルネが価格安めで立地も良かったからね

やっぱモデラ・ピークスかな・・・　2分の距離の違いだけじゃなく坂のきつさの差も結構大きいんだよね。
でも全然売りに出ない。

>>24 マンション検討中さん
モデラピークスと坂は大して違わないですよね。
どちらも坂の上のマンション
モデラは素敵だとは思いますが、築17年ですからね。

>>25 eマンションさん

モデラでも坂きついのに更にその上だぞ。
年とったら歩いていけなくなる。

このあたりの地理判らないのですが、モデラまでがギリ徒歩圏という地元イメージなんですかね？

>>26 通りがかりさん
年取るまでにしっかり稼いで、年取ったらタクシー移動にしたいですね。
買い物はネットでもできるし、年取ってからの遊びと通院？はタクシーでも何とかなるでしょう。

>>28 評判気になるさん

しっかり稼いで貯められるのならそのお金でもっと駅近に買った方が良いという考えに傾きそうですけど。

>>29 マンション検討中さん
外出時にタクシー使うのと、駅近を買うのとではコストが違うかと思います。
若い頃の利便性を取るか、費用や住環境を優先するかで判断されれば良いと思います。
ただ、年取ったら大変というだけであれば、タクシーを使うという解決策もありだと思います。

将来的にタクシー使うことのコストを天秤にかけても販売価格が安いんなら良いでしょうが、原材料の高騰もあってそうはならないと思います。

現地に行くことができる人は一度行ってみてきてください。↓の寸評にも書いてますが坂がかなりキツいです。専用の駅までの周回バスでもないと生活相当不便ですよ。

ここの坂は勾配もさることながら、夏に西日が当たって日陰が全く無い事。
坂がキツイ上にさらに暑くなります。
夏はバスに乗った方がいいですね。バスは分岐手前なので本数は多いです。

そうなのですか、真夏はきつそうだな。バス便が多いのは救いだと思います。

プランも西向きと南向きがあるのかな？西向きは暑いかな。でも富士山ビューは捨てがたい。

高台だからどちら向きでも風が通りそうで、街なかの住居よりは涼しく過ごせるかなとも思います。

人気の戸塚なので、なんだかんだいって売れていくのではないかとも思います。

>>5 匿名さん
昨今のマンション価格相場を考えれば、おおよそ無理でしょう…
間取りによっては6000万近いかと。

>>35 検討板ユーザーさん

@300程度と見て6000万円では66㎡にしかならず、@270でようやく73㎡なので、むしろ殆どの部屋は6000万円は超えてくるんじゃないでしょうか？

>>36 マンション検討中さん

値付けは売主が決めるので予想しても仕方がないですが、元々日立の土地で昨今高値で仕入れた土地ではないので、比較的、リーズナブルな価格でも利益はでるはずです。チャレンジ価格、高値追究するとバス便、大規模なので苦戦すると思います。条件のいい部屋で80万円/m2（260万円/坪）、75m2で6000万円くらいなら買います。モデラピークス、プライズヒルで60万円/m2程度、駅前築浅中古でも80万円/m2程度なので、さすがに90万円/m2だと売れない気がします。

イオン横のルネ（駅から徒歩12分）が平均価格坪216万でした。
だいたい70平米台で4500ー5000万でしたね。
とはいえ、ルネはお買い得価格で近年には珍しく早めの完売でした。ここは坂があるとは言え、鹿島ですしもう少し高くなりそう。
（とはいえ、このマンションの先の住友は高すぎて苦戦していましたから難しいところですね。）

角住戸のリビングの解放感がないのは残念。ほとんど中住戸と変わらない。ルーフバルコニー付きの角住戸以外は、角住戸でなくていいかな。

案内会もう予約埋まっちゃったよ。

>>40 匿名さん
自己レスです。予約できるようになりました。

坪250～270万ですかねぇ

>>42 匿名さん
妥当なところだと思いますが、18日からのオンライン説明会でわかるので、それまで楽しみに待ちましょう。

戸塚駅までちょっと距離があるんですが
周辺は公園があってとても緑が多く空気が良さそうですね。
坪単価250～くらいなんですか？
詳細アップが楽しみですね!!

>>44 匿名さん

まだ、価格はわかりません。上記は単なる皆さんの予想です。

>>43 匿名さん
オンライン説明会はどこから予約できますか？

>>46 eマンションさん

先ずは、物件エントリーから始めてください。

坪250万って戸塚だと駅から6-7分のマンションですよ・・・

>>47 匿名さん
物件エントリーは以前からしていたのですが、
メール来ていたのを見逃していました！
ありがとうございます。

>>48
数年前はそうでしたね

平均が坪250万ってとこじゃないですか

こんな辺鄙なところで坪250とか勘弁してもらっていいですかね笑

西日は確かにキツい。夏はエアコンもきかず地獄やろう。南向きならまだましかも。価格は3LDKで4000万円なら買いやけど、実際は5000万円は超えるやろね。

この立地条件の悪さで坪単価250万は挑戦的ですね。眺めが良いとこしかメリットないし

坂の上に新しく出来る公園墓地が少し気になります…

予定価格を見ましたが、坪250前後で考えておけば、間違いないです。後は、予算に応じて選べばよろしいかと。

戸塚駅からバス乗ろうとすると学生の長蛇の列ですがあれはいつもなのでしょうか

>>51 匿名さん

はい、相場感を養うところからやり直し。

>>57 匿名さん
先生の考えとしてはいくらが妥当ですか？

>>56
バス停にあるバスの本数見ればそれくらい人が乗るという事なので参考にしてみてはいかがでしょうか。

>>56 マンション検討中さん
明学1限と舞高の通学のタイミングは結構混んでますね。ただ、どちらも直行があったような。そこをずらせば、乗れないことは無いと思いますよ。

南向きがいいですが角なら坪270万円として
80平米なら7000万円ですね。横浜都心部と比べればお安いほうじゃないでしょうか。

>>50 匿名さん
数年前は・・・って、昨年施工のルネ横浜戸塚（東口駅から徒歩12分）が坪平均216万ですよ。
230万ぐらいなら適正かと。250万は高い。

>>62 匿名さん
川沿いの長谷工マンションと同列には語れないかと。

ルネは坂もないですし隣りはイオン。川横の歩道も良い雰囲気。
ここは坂もきついし230万くらいが順当かと。

参考までに
駅徒歩7分の坂下（YMCA隣り）ザ・パークハウス 戸塚ガーデン（2018年）が新築時坪平均265万

バスに関しては明学の路線を外せばいいだけなので問題ないです。

国交省が出してる不動産価格指数などを参考にみると、マンション価格はここ10年で1.8倍、ここ2年でも1.2倍近くなってるんですよ。
ルネの価格も販売開始時の二年前以上の値付けなので、今買おうとしても同じ値段で買えないです。
それを踏まえて考えると、ここはかなりお手頃な価格と思いますよ。

>>64 匿名さん
>66さんも書かれていますが、このところ価格が上昇しているので、数年前の物件と同じ感覚だと相場観を誤るかもしれませんね。
あとはブランズやパークハウスなど柏尾川近くのマンションは、柏尾川が溢れた時が心配ですね。
堤防の壁を20cm位高くする工事をしていましたが、その数年前に戸塚駅周辺は浸水が酷かったですし、少し嵩上げした位では、最近の異常気象ではどうなるか分からないです。

普通は、川沿いより高台の方が、立地としてはよい。

公園墓地かなり気になります。

買い物クソ不便だし、急勾配の坂の上で坪単価250ですか！？

駅近の中古探します！

正直高いと思いますが、ここ1,2年の高騰が異常。
ところで、ここより更に駅遠ですが、戸塚区吉田町計画という名前でマンションに加えて保育所や店舗も予定されてるみたいですね。

>>68 匿名さん
分かりやすい表現をすると、山の手と下町の違いですね。やはり立地は重要ですね。

>>72 匿名さん
丘の上の開放感や、舞岡町公園などの自然環境にメリットを感じるか、駅までの距離や坂、近くに店がないことによるデメリットのどちらを優先するかですね。
少し前は駅から距離があっても、住環境を優先する人もそれなりにいた様な気もしますが、最近は駅近や商業施設など利便性を優先する人が多い気がします。
昭和のお父さんは、通勤時間をかけて、さらに駅からバスや徒歩で歩くニュータウンで頑張っていたなと感心します。
共働きが増えたり、少子化などが需要の変化につながっているのですかね。

>>73 名無しさん
コロナ禍があってからは、在宅勤務や宅配システムの進化もあって、より自然環境を重視する傾向が強くなってきたかもしれませんね。原点回帰と言いますか。ここの立地で言うと、もう少し近くにコンビニがあるとベストです。

昔は高台が好まれましたが今は坂の上はデメリットになりますね

東側は窓や玄関を開けるとお墓が視界に入るのでしょうかね？
西側は高圧電線とマンションが建っているので、何階位から視界が開けるのでしょうかね？

>>76 匿名さん
建物配置を見ると東向きのお部屋は無いみたい。お墓は森の向こう側だし、木に隠れて見えないのでは？
西側は上層階なら富士山が拝めるみたいです。

>>74 匿名さん
かなり前は、バス通りの向かい側にデイリーヤマザキがあったのですけどね。

>>79 マンション掲示板さん
私は100m先のコンビニでも車で行く人間なので気にしないですね。
それより、店が駐車しやすいかの方が気になる。

>>81 マンション掲示板さん
ここの駐車場は5割しかないみたいだから駐車場争奪戦が大変そう。

近所に住んでいましたが、やはり買い物は車を出しましたね。坂下のアピタに行くのにも車で行っていました。坂が長いのでやはり車はあったほうがいいです。
アピタは2,000円以上買えば3時間無料なので、アピタに車を停めて横浜まで行ったりしていました。アピタの駐車場は安くて便利です。

アピタの少し手前にコンビニはあります。駐車もしやすいです。郵便ポストもコンビニの所にあります。郵便局は舞岡の郵便局が空いてて便利です。車が要りますが・・・

あと、坂下のパン屋プチラパン、中華のさかくらはおいしいですよ。

>>83 匿名さん
舞岡郵便局は駐車場の台数が多くて良いですよね。
駐車場完備の郵便局は少ないので愛用しています。

更に駅は遠くはなりますが、このマンションから2～3分先のところにも500戸ほどの大規模マンションが2025年に出来ますね｡お値段次第では待てるなら待ってみるのも選択の一つかな｡

ここでネガティブなことを言うのはどんな人なんでしょうか？
このマンションにいい印象を持っていなくても普通は書き込みしないと思うのですが、、、
わざわざネガティブなことを書き込むのは他のマンションの営業マンとかなのでしょうか？

駐車場の台数が少ないのは否めませんね。
坂上なのになぜ少なくしたんでしょう。

何年か前は、駐車場台数は通常「戸数の7割。都心だと6割。」と言われていましたが、ここで5割とは・・・近くに余っていて借りられる駐車場があるんですかね。
平置きのようなので機械式にすればスペース的にはもっと駐車場は増やせたと思うのですが、機械式を導入すると予算オーバーだったのかな？

結局、「バスがあるから」という理由かも。

>>89 匿名さん

もう少し遠くて、駅徒歩18分のとこですね。
様子見の選択もありとは思いますが、建設資材が高騰してて今後も上昇傾向が見込まれる状況なので、全体の相場としては今より高くなってそうな気がします。
さすがに価格はここより安くなるとは思いますが。

この辺り、保育園はあるのでしょうか。
駅前しかないと、送迎が大変ですね。

>>93 マンション掲示板さん
ないです。
その通り不便です。

>>88 匿名さん
出ていってください。迷惑です

>>93 マンション掲示板さん
坂下にYMCAの保育園があります。
あとは、東戸塚小前にもありますね。

>>96 匿名さん
坂の下のもう少し手前、税務署入口の交差点の所にも保育園ありますね。
認可かどうかは分かりませんが

戸塚駅まで徒歩１０分以上必要なのかと思いましたが

周辺には大きな公園があり、小学校も近い。

自然を感じながらのびのびとした子育てができる環境がいいですね。

都会ではなかなか無い感じ。あとは価格が気になるところです。

>>103 匿名さん
坂キツいですよ笑
買い物不便ですよ笑
自然笑

価格は今のご時世なら妥当。
駅距離も徒歩圏で△だけど、
南向きか東向きなら悪くない。
リセールは微妙ですが、
6000万円クラスが買えるのなら
割安に思えるのでは？

>>105 マンション検討中さん

東向きの住戸はありません、南と西だけ。価格は、ざっくり坪220から300、250前後が多い。妥当か少しだけ安めな感触。(因みに住まいサーフィンだと、沖式時価は平米単価80万円)

>>104 マンション比較中さん
食料品はネットスーパーまたは週末に車で買い出し、もしくは帰りに戸塚で少量を買って帰る感じでしょうか。
知り合いで近くのマンションに住んでいる人がいますが、いざとなればバスも使えるし、坂も少し気になるけど慣れると言って、特に不満は無さそうです。
戸塚でも、不動坂周辺のマンションを買った知人は、バスは混雑して通過してしまうので、駅まで歩いているけれど、平坦でも距離があるので、そこにマンションをかった後悔していました。
もちろん駅近は買い物なども含めて便利だと思いますが、価格とのバランスもあるので、坂と駅までの距離を許容できるならば、十分ありだと思います。
予算に余裕があるならば、笑っていないで他の物件に行った方が良いと思います。

来場者サイトのパンフレットを見ると、構造や設備などしっかりしてますし、敷地もゆったりして住民専用の広場もあります。デザインも清潔感があって好きです。周辺も歩いてみましたが、静かでリラックスできそうです。よいマンションだとの印象です。

広場は住民専用なんですか？
低層階だと防犯面とか心配なのかなと思ったのですが敷地内に住民以外の方が入ってくることはないと思って良いのでしょうか？

>>109 匿名さん

パンフレットからの転記（「」箇所）です。
Forest Side Gardenは「住民だけが足を踏み入れることのできるプライベートな中庭」とあります。具体的（柵で囲われてるかなど）にどうなってるのかまではわかりません。ちなみにHillside Gardenは「周辺に開かれたオープンスペース」とあります。

>>110 匿名さん
109です。
ご丁寧に転記までしていただきありがとうございます。
広場によって違うのですね。
モデルハウス行けそうな日程があれば伺ってみたいと思います。ありがとうございました！

敷地配置イラストを見るとフォレストサイドガーデンは上手くかこわれてて
住人さんかその関係者さんしか入れないようなスペースとなりそうですね。
ベンチ等はなかったですが、そういったのが置かれるようになったら
憩いの場所として重宝しそうですね。
ヒルサイドガーデンの方はイラストからすると待ち合わせ場所とかそんな感じですかね？

>>110 匿名さん

中庭の件、住民だけのスペースでは無いとのこと。
パンフレットの表記ミスのようです。

>>113 匿名さん

あらら、残念。最初は、住民専用にするつもりで、途中で方針変更したのか？それともどこかのコピペを使って修正し忘れたのか？
いずれにしてもお粗末ですね。品質管理大丈夫か心配になるレベル。誰もチェックしてないんですかね。

中庭はふたつありますね。
ひとつはフォレストサイドガーデン、マンションの建物と駐車場と自転車置き場に囲まれていて、皆さんの投稿を読むと、こちらは住民専用のように思われます。
もうひとつはヒルサイドガーデン、道路に面して開かれていて、一般の人が入りやすいデザインになっているので、こちらは開放されているのだろうと思います。
ご近所さんとのお付き合いもあるかもしれませんし、ある程度開放的な面があるのも、良いのではないでしょうか。

Forest Side Gardenについては指摘があったのか、来場者限定サイトのパンフレットの17ページ（Forest Side Gardenの説明）に、「防犯カメラはあるが、フェンスなどのセキュリティラインはない旨」の注意書きが追記されてました。「住民だけが足を踏み入れることのできるプライベートな中庭」はそのままです。つまり、外部の人は物理的には出入りできるけど、利用できない場所と理解しました。でも、モデルルームでは、それとは異なり「公開空地」との説明を受けました。本当は、どっちなんでしょうね。

確かに私も、フォレストサイドガーデンの方は誰でも入れるような話を伺った気がします。それで低層階の窓に可動式ルーパー等は設置されないのか質問したような記憶が。可動式ルーパーはないそうです。

ここは何階あたりが人気になりそうですか？1階でも日当たりが悪くなさそうですし専用庭からも外に出られるのがいいなと思ったんですが、自然豊かとのことで1階は虫が多そうな気もしています。

>>118 匿名さん
そもそも論として、階数の前に、マンションそのものは人気が出そうなのでしょうか？私は買うつもりなので、そこがちょっと心配。
なお、階数は周辺環境から、人目を気にする建物はなく眺望は抜けるので、人気階は偏らない気がします。１階はちょっと特殊でセキュリティ面を気にする人は避けそうですが、ペット飼う人は好みそう。

駐車場の倍率がかなり高そうとコメントされておりまして、不安です

鹿島のマンションということで期待しています。
加賀レジデンスや桜プレイスなど評価の高い「免震壁式構造」を採用するのでしょうねきっと。

>>121 匿名さん

しませんよ。天井に梁でてます。まあ、普通よりはでない構造になってますが。

なんでせっかく免震壁式構造の技術力持ってる鹿島建設が建てるのにそれを発揮しなかったんでしょうか？耐震壁付きラーメン構造のメリットの方が上回るのでしょうか？単純にそこまでのクオリティを追求しなかったから？加賀レジデンス等ハイサッシ素敵だなと思うのですが

>>119 匿名さん
私もこのマンションどれぐらい人気なのか気になります。戸塚のマンション需要あると思ったんですが思ったほどここも盛り上がっておらず坂上駅遠で敬遠されるんでしょうか

検討中です。
鹿島設計施行にしては、直床でサッシ下枠が上がってフラットになってないし、バルコニー隔て板は上が空いてる、ルーバー面格子なし、食洗機オプションとかコストカットがあからさまで残念です。
駐車、駐輪台数も少ない。
ゴミ回収サービス、高級内廊下マンションのように階ごとのゴミ捨て場なら良いのですが玄関前にゴミ出し、プライバシー的に利用しなさそう。
フォレスト棟からヒルサイド棟までゴミ出しは面倒だから作ったサービス？、雨の日は屋根なく距離あって厳しそうですね。
フォレストサイドガーデンも、居住者以外も入れるのなら、防犯面でマイナス。
近くに緑が多く、大きな公園も出来るから必要ない、平置き駐車場を作ってくれれば良かったのに。
近隣の鹿島のマンションは空き率高いんですかね。
安い価格が売りなのは分かりますが、高くなっても良い物を作ってもらいたかったですね。
グロス6,000万超えると買うのしんどいですが。

>>125 マンション検討中さん
買う方としては色々と思うところはありますが、売り手としても駅からの距離もあるので、あまりグロスを上げると売りにくいのもあるので、ある程度はしょうがないかなと思います。

価格、設備、立地がバランスよくまとまったいいマンションだと思います。敷地もゆとりがあり、静かな住環境なのに、ストレスを感じさせないバス本数で、駅距離や坂をカバー。坂下アピタまでなら近い。

総じて良いマンションな気はするが、駐車場だけがネック…
スーパーもコンビニも坂下にしかないのだから車は必需品になるだろうに。せめて設置率7割は欲しかった

（真剣に検討してそうな）皆さんの意見を拝見すると、マンションはまあまあよい。論点は、日常の通勤、買い物に車の必要性を感じるか、否かでしょうか。必要性を感じる人にとっては駐車場確保がネックのようですが、駐車場優先順位が高い人には、以下のマンマニさんの記事が参考になりそうです。
https://www.sumu-log.com/archives/45079/
https://www.sumu-log.com/archives/45595/

私の場合は、車は必要なく、基本は徒歩（のつもり）、必要に応じてバス利用という感じなので、あまりネックになるところがないため、申込みます。

空地率73％と余裕あるのに駐輪場は一世帯あたり約150％駐車場は約50％…
郊外ファミリーマンションで駐輪場設置率が150%のマンションは間違いなく入居前にもめると、のらえもんマンマニ対談に記載あり。
デベの事前テストで電動自転車でも厳しい坂で自転車使用は少ないという判断か。
駐車場50％は足りなくなりそう、車無し世帯は大体が駅近に住むだろうし。
機械式駐車場は管理費、維持修繕費に響くから空きがあっても負担ない自走式で多めに作ると良かった。
マンションコミュニティでスレもあるが、管理組合の第三者管理方式も不安材料。

理事の負担がない第三者管理方式は大賛成でポイント高いです。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC205640Q2A720C2000000/

参考に上記に付け加えます。はるぶーさんの第三者管理方式への見解です。
https://wangantower.com/?p=19780

駐車場欲しいなら黙ってフォレスト棟南西角住戸を買えってことなんだろう。
駐車場抽選外れた場合、航空写真を見ると付近に月極、時間貸し駐車場見当たらないから、近所のマンションで空いてるところにお願いして貸してもらうしかなさそう。
カーシェアの横スペース、来客用の駐車場と来客用の駐輪場（子供の友人等）として利用出来ないものか。

リセールバリューが気になります…

>>133 匿名さん
近所のマンションの駐車場を借りるというのは難しいですよ。
ウチのマンションは駐車場が余っているので、近隣の人に貸したら？という話が出たのですが、マンション全体の収入となるので法人化したりせねばならず手続きが大変なのでやめました。賃貸マンションなら問題ないようですが。

自転車はこの坂の上では、電動自転車でないと無理ですから、駐輪場は少なくても問題ないと思います。

第三者管理方式は、分譲賃貸が多いマンションならば、理事の成り手が集まらない傾向があるので良いと思いますが、このマンションはファミリーマンションで分譲賃貸は少ないでしょうから普通の主権は理事会で管理会社委託の方が良いと思います。ですが、最初から第三者管理方式と決まっているのなら変更は出来ないものと思って買った方がいいですね。

マンションの理事をやってわかった事は、理事会は如何に無駄な出費を無くすかを考え、管理会社は如何に会社の利益を得るかを考えてるという事でした。
第三者管理では理事が回ってこないので楽ですが、当然「無駄な出費を無くす機能」は働きません。それに管理会社任せにする事になるので、住んでいる内に管理会社に不満を持つ人が多くなっても元々理事会が無いので、管理会社変更に向けてのシステム作りや実行力に欠け、管理会社変更は非常に難しそう。

「少しくらい管理費や修繕費が上がっても楽な方がいい」という人達には良いシステムだと思います。

丘の上だと見晴らしは良いでしょうけど
雪が降ると大変かも知れませんね。アイスバーンになると辛いかも。

10年後には価値暴落でしょうね

こちらのマンション人気はあるのでしょうか。モデルルームも私が行った時は他に人が来てるように見えなかったのですがどうでしょう。

>>138 マンション掲示板さん
暴落の定義次第でしょう。
ざっくりの試算ですが、例えば、5500万円の住戸を元金均等35年で5000万円借り入れて買うと、10年で元金約1420万円減です。10年後に3580万円で売れれば、残債割れなし。10年住めば残債割れリスクは小さいように思えます。

>>140 匿名さん

戸塚という強みはありますが、徒歩12分坂の上を考慮すると10年後3580を切ってきてもおかしくないですけどね。
私もモデルルーム見ましたが、ガラガラでした。

>>141 eマンションさん

周辺マンションの中古相場を調べてみられたらよいと思いますよ。

ここ安いから売れるんじゃない？

マンションマニアさん、記事化されましたね。
5000万が十年後4000万…リセール予想厳しいですねえ。私は辞めておきます。

>>146 eマンションさん
10年で1000万円、年2％減なら標準的な部類で、自宅投資が成り立ちます。
https://www.sumai-surfin.com/price/assets-value/

もし値上がり期待なら、そもそも最初からこの立地は対象外でしょう。
住環境、仕様、価格のバランスはとれている物件だと思います。

マンマニさんの記事、YouTubeとも見たけど、自分が書いたのかと思ったくらい同じ意見だった。総合評価として、本当に良いマンションだと思います。

マンマニさん記事にある周辺相場、昨今の右肩上がりの状況からすると全然上がって無いですね。
埼玉や千葉の人気エリアでは中古も結構な上がり方していますので、
戸塚駅とはいえ、丘の上だと資産性は高くないのかも知れませんね。

第一期で約１／３の販売戸数だから、まずまずの人気だと思います。

モモレジさんがブログで取り上げました。
鹿島だから期待したけど色々残念な物件
という評価でした。
この方、提灯記事書かないから良いですね。

>>151 匿名さん

モモレジさんの評価と同意見ですし、ここの皆さんの評価もだいたい同じだったと思います。加賀レジの再現を期待してた人には、少し期待外れですが、モモレジさんの総評としては、
「構造、間取りは、鹿島の期待値に届かないが、デザイン、ランドプランはよい。価格、管理費は妥当で、この価格帯でのトイレ手洗い付きは評価。食洗機が標準ではないのは残念。(個人的にはオプションで後付けできるので、特に問題なし。)」
というところでしょう。

良い点
端正なファサード、豊かなランドプラン
植栽があり低層でも悪くない
緑が多く芝生スペース等贅沢な土地の使い方
共用設備は立地スケールを考慮している
悪い点
駅まで起伏が強烈、実質バス便
駐車場、駐輪場少ない
直床、ハイサッシではない、柱の食い込み、窓開口部幅等貧弱なプラン
西側の鉄塔、送電線が目立つ
価格は少し高い（大きな違和感はない）
食洗機オプションはセコい

無事に当選しました。周辺の住環境優先で選びました。

ご当選おめでとうございます！抽選になってたお部屋もあったんですかね？もう一期(1次？)終わったんでしょうか？
なんだかんだ気になる物件ですがどれぐらい売れたんだろう～！

良い物件ですが、駐車場が少なすぎる…5組に1組くらいは当選外れそうですよね。その場合リセールもきつそう。

以下、マンマニさん総評に同意です。
https://manmani.net/?p=45886
【総評】
鹿島施工だ！！と期待して見てしまうと気になるところは多々あります。買える価格に抑えてくれた鹿島物件で安心を買うという感じですね。
5000万円前後で購入できる新築マンションとしては条件良いです。
戸塚駅という駅力、バス便というほどではない駅距離でありながらも自然環境豊か、価格からすれば納得の設備仕様や外観デザイン、ゆとりあるランドスケープなどなど総合点高いでしょう。
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個別には、宅配ロッカー一体型郵便受けは、ポイント高いです。暗証番号を押さなくてよい利便性もありますが、こういったファミリー向けマンションだと、小さい子供が多いと予想されます。以前のマンションでは、暗証番号ボタンを全部押すいたずらが頻繁にあったので、それがなくなるだけでもストレスフリー。

あまり知識なくすみませんが、こちら2期を設定せず先着順販売になっているのは、あまり人気ないんですか？それとも1期でたくさん売れて残り少ないからですか？今まで見てきたところが全て1期の次は2期、3期、、というマンションばかりだったので気になりまして。

>>156 5組に1組外れたら駐車場設置率20%じゃない？設置率51%だから全世帯が申し込んだとしても外れるのは2組に1組じゃないのか？

>>159 名無しさん

4/5当選するなら80%じゃない？

>>160 ほんとですね、落選率が20%ですね。
むしろ80%なら今の時代だと十分なような気が、、？

>>158 匿名さん
極めて普通です。各期で売り出して、残った部屋は先着順になります。だいたい、要望の入った部屋＋αを売り出すので、若干先着順が残るのが普通です。（よほどの人気物件なら、各期完売で先着順がないまま売り切ってしまう物件もなくはないですが、デベ的には失敗。）　今後、なかなか要望が集まらず、第二期、第三期と無理に戸数を販売して先着順が積みあがっていくと、不人気ということになります。ここは、まだ売れ行きを判断するには早すぎます。第一期としては、まずまずの出足かと思います。

フォレスト棟の西向き低階層は価格安いですが、南側建物部分の影響で日当たりが結構悪くなりそうですね。買うなら南向きか高階層が無難なんでしょうね。

>>161 通りがかりさん
そもそも当選率の4/5ていう数値が、駐車場率50%程度なのに何の根拠も無いでたらめな数値ですよね。。知らない人が見ると勘違いしちゃんうでやめましょう。

駐車場もそうですが、駐輪場が少なすぎるのが非常に気になります。一世帯平均1.5台しかないってなると必要な数だけ借りれないですよね。子供もあるので3台は借りたいんですけどね。

どのマンションもそうですが、駐車場や駐輪場は、少なすぎるかどうかは、結局、入居してみないとわからないです。最初から、全世帯3台分みたいな余裕ある設置だと、入居後の負債になります。台数に妥協の余地がない人は、戸建にするか、入居前に空き具合がわかる中古にするしかないです。

>>162 なるほどそういう仕組みなんですね！わかりやすいご説明ありがとうございます！

要望書が入った間取りと同じ間取りを追加して販売しないと、要望書入れてない人が後から来たときの誘導先がないからね。理想は、要望書入れてくれた人が抽選にならず希望住戸を購入でき、入れてない人がその他住戸を購入してくれて、きれいに無抽選で完売すること。ある程度先着順が発生するのは想定内。先着順は、抽選で外れた人の救済にも使えます。

駐車場不足は外部の月極駐車場を借りれば解決しますが、駐輪場は難しい問題ですよね。

基本的に駅から距離がある、ファミリー世帯の割合が多い場合は駐輪場の設定を多くしないと敷地内に無秩序に駐輪する方が増えると思います。

間取りが「Plan やすらぎの住まい」になっていて、ちょっとややこしいです。
横文字表記に慣れていないだけかもしれませんが。

3LDKの掲載が多く、4LDKはF-Gタイプ。家族4人だと主寝室1部屋、子供部屋2部屋。
F-Aタイプだと6畳5畳4.1畳。洋室2の柱部分は上手に隠してあると思います。洗面がスライドドアだったり、限られたスペースでも考えられた間取りと伝わりました。

外部の月極駐車場、全て調べた方いますか？徒歩5分圏内は全て満車状態ですよ。なので諦めした。

こちらの検討者さんがどんな方々かにもよりそうですね。既に車持ちの方なら絶対駐車場欲しいでしょうが、公共交通機関＋レンタカーやカーシェアあれば自家用車いらないって方もいますしね。

>>168 匿名さん
そこそこキツイ坂の上なので電動自転車でないと大変。
立地条件を考えると自転車の数は然程多くないと思いますよ。

>>172 匿名さん
私も電動自転車を所有する御家族、ましてや一家で何台も所有する御家族は少ないかなと思っています。ただ小学生ぐらいの子どもはあれぐらいの坂は電動自転車じゃなくても登ってしまうのかな？と思っております。周りのお友達が乗っていると自分もーとなりそうですし、戸塚のお子さんの自転車事情も気になるところですね。うちは最悪足りなければ子供の自転車優先で大人の自転車処分でもいいかな思っているので買いました！2人とも欲しいってなって足りなかったら、、考えます。

>>173 匿名さん

すばらしい。正しい向き合い方だと思います。気に入ったマンションを駐輪場だけで諦めるのは勿体ないですからね。

小学生くらいだと電動自転車は重たいかもしれませんね。走っている時は良いのですが押し歩きする時がとても重く感じるので。

駐車場事情ですが、徒歩5分圏内は全て満車・・・そうなのですね。空きが出るタイミングとかもありそうですが入居と共にというのは難しそうな感じかもしれません。

ここに住むのをきっかけに車を手放すという方もいらっしゃるかもと思います。あまり乗らない方は経済的に楽になる場合もあるかもしれませんから、プラスに捉えられる方もいらっしゃるのでは。

第一期購入者です。
第二期販売が2022年12月上旬で、販売予定戸数が３戸だと、少し苦戦気味でしょうか。第一期で条件のよいフォレスト棟の両角部屋は粗方売れて、残りはだいたい広さも間取りも似たり寄ったりなので、急いで決める必要もなさそうですね。（建築オプションもダウンライト以外の食器棚、食洗機はインテリアオプションでも対応できますし。）

かなり苦戦してるっぽいですね。駐車場設置率も低過ぎるし、周りの月極も全て埋まってますしね。

>>176 匿名さん
第二期の販売予定戸数3戸だけなんですか？！こちらはどちらからの情報でしょうか？

要望が入れば販売戸数も増えると思います、あくまでも予定なので。これまでは「未定」とする場合が多かったと思いますが、とりあえず戸数を具体的に書かなきゃいけないとか、広告表示ルールが変わったのかな？

私は同じ値段帯でより都内寄りのマンションにシフトしました。駐車場確約ではないですが、周りの月極も空いてますし。緑や豊かな点が良かったですが、交通利便性や駅フラットを享受します。

>>179 通りがかりさん
物件概要確認しましたありがとうございます。
確かに要望入っているのが3戸だとしたら寂しいですね。

私は駐車場希望ではないのと、元々田舎の自然いっぱいの環境で田植え等も経験させながら子育てしたかったが配偶者は都内アクセス重視だったことから折衷案でこちらを有力候補としてあげています。
先日MRで第一期で駐車場申し込みがあったのは大体半分ぐらいと伺いました。駐車場で迷われている方はご参考に。

自分たちの譲れない条件を明確にし、それを満たしたマンションを選ばれると後悔がないと思います。

全然盛り上がらないですね。駐車場無しは皆さん回避でしょうかね。

他のマンションを買われたマンション掲示板さんが、一番頻繁に書き込んでそう 笑。来場予約はほぼ△、×で埋まってるので、そこそこ検討者は多そうです。この掲示板に関心がない人が多いだけだと思います。

yossyさんは、若くマンション初心者ながら、なかなか良いレポートです。
https://www.sumu-lab.com/archives/62508/

>>186 匿名さん
yossyさん、確かに良くまとまったレポートですが、幾つか間違いがありますね。特に、この物件の敷地は土砂災害警戒区域には入ってませんが、それを入っていると断定していて不当にマイナスイメージを与えてしまっていますね。

マンション掲示板さんほんとですね、、笑
他の物件にされたものの、きっとこちらの物件も前向きに検討されていたんでしょうね^^
HPでの価格発表後問い合わせが増えた様でMRは慌ただしそうでしたよ～。このご時世で親切な値段設定ですよね。ディスポーザー、手洗いカウンター、物置？内のコンセント、浴槽エプロン外せない仕様(外せると掃除が面倒なので)と希望条件が揃っており申し込み予定です。食洗機は深型が希望なので標準設置のマンションでもオプション対応だったので未設置で十分でした。
来年度ぐらいに横浜市の子どもの医療費無償化も叶いそうなのも嬉しいです！！

>>187 匿名さん
確かに。ここは、防災・安全面は、五ツ星の立地ですからね。

>>189 名無しさん
間違いないですね。確かに周辺はかかっている所が所々ありますがこの土地に関しては全然かかってこないですね。こういった土地に社員寮をおいていたのはさすが日立と感じました。

浴槽エプロン外せない仕様とは何！？と公式サイトに飛びましたが、何と設備・仕様は非公開ですか。
販売前ならまだ分かりますが、そろそろ公式で閲覧できるようにしていただきたいですよね。
ちなみに浴槽エプロンはググって自己解決しました。

ここは、実感として、まずまずの適正価格だと感じています。

https://www.sumai-surfin.com/re/46109/
沖式時価も最近では珍しく割安と出ています（80→74万円）。
やはり、最近競争入札で仕入れた土地でないこと、売主が節度を持ってることが大きいと思います。すみふだったら、どえらい価格だったはず。
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https://diamond.jp/articles/-/310821
「最近の新築マンションは平均で適正価格より2割高い」
「今の新築価格が2割高かろうが、相場が今後4年で2割増しになるなら、4年後には適正価格になっていて、含み損は生まれなくなる。しかし、「だから買っていい」という論法はいつか来た道だと気付く。それはバブル経済の時の発想と同じだ。」

>>192 匿名さん

残念ながら、沖さんは「中古価格は売り出し価格といい、成約する価格とは平均2割ほど乖離（かいり）がある」などと言ってる時点で全く説得力ないです。
現実はせいぜい3～5％です。多くて10％。20％も乗せていたらほぼ問い合わせは入りません。今時は皆よく勉強してますから。
そもそも中古価格は新築価格対比で決まるのであり、中古流通価格に合わせて新築価格が決まってるわけではありません。それでも売れる新築価格なのであれば、それが適正価格です。沖氏が決めることではありません。
自身が理解できない事象に対し不確かな理屈で「おかしい、間違っている」などというようになったらも引退した方がいいということです。完全に「榊」化してますし、もう聞く価値ないですね。過去の人です。
ここが現実的な価格だというのは同意です。でも、価格だけのことであり、モデラピークスの仕様、企画レベルには全く届いてないですけどね。まあ、今時こんなものでしょう、

購入者です。
残りの間取りが田野の字プランばかりになってくると近くの吉田町計画？の発表待ちの方もいらっしゃるかもしれないですね。
南向きの開放感(フォレスト棟)や少しでも駅近の方が、という方はこちらでしょうか。あちらは土地取得費用や、より駅から遠くなるところが価格にどう反映されるかといったところでしょうか。
店舗にはコンビニとか、小さなスーパーが入ってくれると恩恵受けられるかなと期待しています。

盛り上がらないですね…坂と駐車場のネックが大きすぎて諦めます。夏にあの坂は汗だくですよね…自然環境は良いのですが…

他のマンション買ったって言ってた人？自分の判断が正しかったと確かめるために、頻繁にここに来てるのかな？もっと気に入ったマンション見つけて買ったなら、それでいいでしょうに。ここが人気だろうと、人気でなかろうと関係なく、自分の判断に自信を持って！因みに私はここが買えて大満足です。やっぱり、計画段階から、ブロガーなどから大注目されていたプロジェクトだけあるなと思いました。来年の今頃は内覧会ですが、今から楽しみで仕方がないです。

まあ、個人の価値観ですよね。
私は環境の良さと、予算と間取り・仕様が希望通りだったので、駅距離その他は諦めて買いました。もっとやべえとこに住んでいるせいか、坂も大したことないと思ってしまった。。笑

>>197 匿名さん
ほとんど同じ意見です。特に住環境は抜群だと思いました。周辺も素敵なマンションばかりで自然豊かなところが気に入ってます。色々見ましたが、他にはなかった自分にとっては代えがたい価値です。

こちらのスレの治安が良すぎて、書き込まれている方々と一緒のマンションに住めるの楽しみです！

間取り的に、検討している方はファミリー層が多そうですね。
駅にも近いこと、子育て環境としても良さそうなこと、好条件が揃っていますよね。
マンション価格は今高騰していますが、価格も優しい感じですし
完成までに完売しそうだなと思います。