シティハウス王子ってどうですか？

以前から広い駐車場だった土地ですか。

ここは環境的には◎だけど駅が王子神谷なのが弱い・・・

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近くに２年前に越してきた者ですが、子育て環境はとても良いと思います。
駅からの距離が少し遠い事がやはりネックでしょうか。

大人であれば王子駅まで歩いて20分くらいなので、王子神谷から乗って王子で乗り換えるくらいなら王子まで歩いてしまった方が早い気がします。

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プレミスト王子神谷ばかり注目されてるけど、こっちも検討したほうがいいよ。
スミフにしてはお買い得だから。

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ほう

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今、購入予備軍ユーザは大注目しているのです。すみふが高ければプレミストの販売が加速し、すみふがプレミストより安ければ(瞬間瞬殺でなくなるでしょう)「このケースは確率が低いと思われますが(財閥だから財閥プレミアですと堂々と言われるのでしょう)」それはそれでよいと思います。自由経済ですから。このすみふ物件とプレミストの価格付けいかんで、ガークロの勝ち負けがはっきりしてしまうという戦国三つ巴の戦いの火ぶたは切られました。

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私の予想では、プレミストがチャレンジ価格で先鞭をつけ、すみふがガークロ比較で割安感をほどよく出して好スタートを切るのではないかと思います。すみふ物件は駅徒歩時間がプレミストより長いので、そこを加味してくるはずです。逆に、都内物件の希少性が高まっている方向を重視すると、すみふ高値チャレンジ価格&長期販売路線もありえますが・

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ここのライバルはオイコスだよ。
南北線10分JR16分の北区なんて価格勝負以外に勝ち目などない。

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周辺は学校に囲まれているので落ち着いています。サミットもあるので普段の生活には困らないでしょう。ただ王子神谷駅10分、と考えるといくらすみふでもプレミストよりは価格を下げてくるのではないでしょうか。じゃないと売れない気がします、どう考えてもプレミストの方が立地が良いと思いますので。

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それでもなんとか高く設定するのが過去の事例であるように、すみふの強気価格はいつものことですが。ガークロ、プレミスト、ここのバランス価格となるでしょうね。たぶんオイコスは相手にしていないと思います。オイコスは王子駅は使えないですものね。ここは遠いながらいちおう使える立地がオイコスと違う強みです。

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オイコスは無駄なDIYルームとかなんたらつけずに、広めの3L中心で安い価格、安い管理修繕積立で売れば瞬間蒸発だったのに残念でしたね。今更ですが・・・

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立地や周りの環境は明らかにプレミストのが上だと思いますけど。
ここは徒歩10分王子神谷駅と記載ありますが、歩くともっと遠く感じると思います。
サミットからでも駅まで8分はかかるような…
オイコスは徒歩で赤羽駅までいけるのはいいですね。

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いやいや オイコス JR.
赤羽まで歩きで何分かかると思ってらっしゃる？

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ここはJR王子まで12～3分位の所ですから,オイコス対象外です。

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駅の遠さが中途半端すぎるよ。プレミスト王子神谷の方が良いね。また、王子駅よりは赤羽駅のほうが買い物も乗り換えも便利。

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ここは地上8階建て、敷地面積1600平米の計画です。
そうなると3LDKであれば40～50戸クラスの中小規模ですね。物件名は大規模向けのシティテラスではなくシティハウス王子神谷になると予想します。大規模ではないので坪単価も上がりそう。
ここに期待してガークロやプレミスト王子神谷を見送ろうとする人は要注意です。

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あ、すみません。。
1600平米は敷地面積ではなく建築面積でした。
そうすると100戸程度は期待できそうですので訂正します。

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>>16 15さん

戸数に関係してくるのは建築面積じゃなく延べ床面積では？

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>>17 匿名さん

そうですね。どうせ容積率200ならそのくらいと思ったのですが、ここは150なんですね。。述べ床は7700平米でした。よほどの狭小3L出ない限り100戸は無理ですね。

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高さ24mなので階高3mも確定です。
普通の長谷工仕様ですね。

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>>14 検討板ユーザーさん
ここを待つならプレミスト王子神谷一択だと私も思います。このあたりは小中学校や保育園が近く環境は悪くないですが、何しろ周りに何もないし駅までも距離がありますから。

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敷地が南北に長方形なので、南向き住戸だけでは数が足りないです。そうすると東側か西側にも棟を配置してL字型の構成になりそう。
東向きにすると新築の都営住宅(5階建)と対面、西向きだと王子第2住宅(公務員の宿舎？)7～14階建と対面なので、どちらもリビングのカーテンは開けにくくなりますね。

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地下鉄もJRも10分以上って。不便な場所だなぁ。

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住友ですから坪350以上はするでしょうね。

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ローカル駅徒歩10分、両隣には都営の方や公務員？が格安で住まわれている土地に、後から自腹で高額な支払いをして住みたいと思えるかどうかだと思います。

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ちなみに北側の紀州通り沿いに別の空き地がありますね。あそこは何になるのかな？それほど広くはないですが、新築の都営住宅の1区画分と同じくらいの大きさです。

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完成予定まであと1年ちょっとだけど販売はまだかな？
お手頃価格を期待しております。

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来ましたね。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ch_oji/map.html

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ホームページオープンしましたね！
とりあえず資料請求してみます

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ここが70平米足らずで、7千万近くするなら、2012年ごろだったらすみふ謹製でも23区内3千万切る70平米オーバーがあったのにね。(蓮根)　いくら都心に近いとはいえ、駅から遠い、都営住宅ムンムンの立地で7千万はねーだろー。と個人的に思いますが、いつかは売れるのでしょうね。スカイティアラみたいに。

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>>29 マンション検討中さん

いや、さすがにスミフ商法はここじゃ通用しないんじゃ？
「京浜東北だけど駅がちょい遠いガークロ」と「駅2分だけど王子神谷なプレミスト」の両方の弱点をブレンドしたような物件だよ？
スミフは逆に価格破壊的な値段で出してくるんじゃないかと思う。
発売が来年4月だからガークロは完売してるだろうけど、プレミストはダメージでかいな。その頃には赤羽のシティテラスも始まるからダブルパンチ。

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野村の王子四丁目もありますし激戦になりそうです。ガークロのスレみたいにプレミストの営業や検討者と思われる方に荒らされないといいのですが。

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>>30 匿名さん
すみふの価格設定は興味ありますね。どういう作戦でくるのか。今から楽しみでたまりません。

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この立地で、王子駅使う人いるかな？
王子の名前だけ使われている感がすごい

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王子神谷駅も、駅のある住所は王子なんですよね。なので、王子神谷近隣のマンションは「王子」と名前がついてるものが多いですね。ヴェレーナ王子やプレミスト東京王子のようなバス便物件も王子を名乗るケースが多いので、かなりややこしいですが…
この辺りの方は割と自転車で王子駅を利用しているとは思います。

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駅から遠いよね
閑静な住環境を望む人には徒歩10分以上で良いのでしょうけど
ここらへんの人たちは電車通勤が大半ですから駅から遠いのは厳しいと思う

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ここら辺は郵便局、法務局、税務署、警察署、官舎と公的な施設が多いですが、社宅も多いですよ。
私も社宅住まいですが、年齢制限もあり、マンションを検討するとなるとこの近辺がいいと思っています。自転車で荒川まで、散歩で十条銀座まで、と、自然と下町感のバランスがいいので。まあ、価格との兼ね合いですが。
ガークロは地元の人は選ばないと思います、強気の価格設定がちょっと話題になりました(でも、行政も力を入れてるらしいですし、マンション自体はとっても素敵なので土地の雰囲気を変える力があるかもしれません)。

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>>37 マンション検討中さん
近隣に住んでいたことがあるので感覚はわかります。のんびりしていますし、公的施設に囲まれてるので雰囲気も良いですよね。あとは価格だけ。安く出てくれば社宅の住み替え需要を取れるでしょうし、プレミストより高いなら見向きもされないのでは。
ここは明桜中の学区になるので、お子さんを通わせたい人にも良いと思います。北区の中では割と良い公立のようです。
https://mommapapa.hatenablog.com/entry/200813_goukaku-6years

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価格って重要です。
周囲を見ていると、子供が小さいうちはお金もそこまでかからなかったものの、習い事をはじめたり塾に通い始めるとお金がどんどんなくなっていくという声を聞きます。
マンションだと契約時に大きなお金がいるみたいです。
オプション代も高いと聞くので、どのくらいになるのか注目しています。

マンションも住宅ローンが長くなるほど負担が大変そう。
公立でもいい学校であるなら、子供同士、いい刺激を受け合って成長できそうです。

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本文 まだ間取りなど情報が出てきてないけど事前案内とかは年明けでしょうか？資料請求された方には案内きてるのかな？

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資料請求したらまだ準備中とメールが返ってきました。問い合わせたら12月中には資料請求した人から事前案内会の案内が来るみたいです！事前案内は年明けみたいですよ

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>>41 マンション検討中さん
情報ありがとうございます！
プレミストと比較したかったのですが事前案内は年明けなんですね
プレミストの価格が王子神谷にしては割高に感じでしまったので悩みます...

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ここ、地下駐車場仕様? けっこうコストかけて土台づくりしてそうですね。

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>>43 マンション検討中さん
HPにはオール平置きとしか書いてないからふつーの平置きじゃないですかね
プレミストもガークロもそうだし

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最寄りのサミット昨日リニューアルオープンしてましたね！
初日で混んでましたが来月新たにサイゼリアもできるらしいです
学生やファミリーには需要ありそうです
https://www.summitstore.co.jp/store/319a.html

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>>42 マンション検討中さん
すみふなので、ガークロより少し高く、坪320万円という情報です。

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平米から　パンダ(5780万) 6000万～7000万のゾーンになりますね

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なんでもここの売りは二層吹き抜けエントランスらしいですね。

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>>46 契約済みさん
本当ですか？
ガークロより高いならナシです。

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>>49 検討板ユーザーさん

事前案内での予定価格が楽しみですね

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>>46 契約済みさん
プレミストより高いのですね。
自分もなしです。

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この立地で強気価格は厳しいのでは。スミフブランドだけで売れるような場所ではありません。

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来年も不動産全体の市場が上がるようだったらありえるね、今までもこの流れなので

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ある程度仕様を上げて高く売るんじゃないかな。少なくともプレミスト並みかそれ以上。バルコニーの隔壁が天井に届くタイプでもあるし、安普請ではないと思う。

ここを＠300以下で売っちゃうと赤羽の大規模を＠400で売れないじゃん。

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>>46 契約済みさん

それはどこ情報ですか？
プレミストとかガークロの営業からの情報だったらそりゃ価格出てないんだからすみふは高値でやる予定って言ってそう、

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>>55 マンション検討中さん
赤羽某マンションのMR情報です。
ガークロのブライト上層は値上げする可能性が高いので、ブライト上層よりは安いかも知れません。まあ、すみふは時間を掛けて売るので自信があるんじゃないですか。狭めの間取りにして総額を下げているみたいだし。

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>>56 マンション比較中さん

赤羽のモデルルームって、ことはすみふに聞いたんですか？しかし、今の段階から価格をリークしたりするのかしら。

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>>57 検討板ユーザーさん
他のマンションの予定価格なんてそう簡単にわかるものなのでしょうかね。予想価格を言っているだけだと思いますが。

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まぁ300以下ってことはないと思いますけど。
330?350くらいが妥当かと

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>>59 匿名さん

300以下はないでしょうね。でも、330超えることもないと思います。今度すみふのMR行って聞いてみようと思います

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64㎡で330だと6400万ですね。狭いわ高いわ遠いわ。あー。でも二層吹き抜けの高級エントランスがあるからいけるんですかね。

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>>61 マンション検討中さん

赤羽のすみふのマンションギャラリーに問い合わせしましたが、現時点では案内すらしてもらえませんでした。なので、価格は全く未知数だと思います。とはいえ、安いことを期待しないほうが精神上よいとは思いますが。

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スミフは1期が一番安い

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今でも不思議なんだけど、シティテラス戸田公園と蓮根がほぼ同価格だった。蓮根のほうが駅から近いし腐っても都内なんだけどね。戸田公園は駅から遠くてシャトルバスが運行されそれが売りだったけど。あの価格設定はいったい何? スミフマジックを感じたあの頃でした。

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京浜東北沿線でいくと野村の川口あるけどそこと比べたらどうなんでしょうか？

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最大でも67平米（70平米未満）の間取りというのが住友不動産らしいですね。
専有面積を削って少しでも値段を安く見せる、よく知られるテクニックです。
柱の食い込みがなければいいですが、柱の食い込みが大きいとさらに有効面積は小さくなるのです。ここは気をつけて選びたいとことですね

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>>66 匿名さん
一次取得者は壁芯とかの知識は無いからね。3LDKという印籠があれば他とそんなに変わらないと思っているからなあ。まあすみふらしい戦略ですね。高く売りたい中で、グロス価格をできるだけ安く見せるテクですよね。

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>>67 マンション検討中さん
モデルルームはよくできていて、柱と収納棚を一体化させるんですよね。
目の錯覚で柱も部屋の一部だと認識してしまうんです。
ベッドもどこから用意したのかわからないスモールベッドを置いてピッタリ収まる仕掛け。
扉はいつものテカテカしたやつで、男心をくすぐるでしょうね。

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モデルルームは赤羽にあるんですかね？
事前案内が年明けだったらモデルは2月くらいですかね？
多分資料請求して事前案内受けた人優先って感じかな

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駅が遠過ぎる。バス停は近いのかな。もしバスも使えないなら不便だなぁ。でもスミフブランド捨てがたい。

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プレミスト諦めた組としてはスミフブランドがいくらで販売するのか気になります。。
プレミストより高くなることはないですよねぇ

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>>71 通りがかりさん

プレミストよりちょい高の坪320くらいじゃないですかね？そのかわり狭い分グロスはちょい安で

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>>71 通りがかりさん
プレミストより安いということはないと思います。
プレミストの第二期と比較したら同じくらいになるかもですね。

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>>73 匿名さん
シティハウス王子は、王子駅徒歩圏内で戦う戦法なので、プレミストより高くガークロよりは安い、中間を狙ってくるものと予想します。するとやはり坪320-330あたりかな。

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まあ基本的にすみふですから、非財閥よりは高く、財閥とは比肩する価格帯は間違いないところですね。売りの、二層吹き抜け豪華絢爛超絶美麗エントランス。きっとシンデレラが出向いたお城のようなエントランスなのでしょうね。楽しみです。

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>>70 比較検討中さん

バス停は成徳高校の前に豊島八丁目バス停があります。通勤時は充分な本数だと思います。
それ以外ですと北本通りの王子四丁目バス停まで6～7分。ここは昼間でも待たずに乗れるくらい本数は豊富です。

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>>76 匿名さん
バス便マンションと割り切れば便利だということですね。前に豊島5丁目あたりのプレミストが凄く安かったから、あれ買っておけばよかったかな。リアルバス便だけど。

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マイホームの周辺環境って、家庭によって望むものに違いはあっても
公園があったり、学校が近いなどは優先条件かなと思います。
そういう条件を満たしているので、ファミリー層には人気の物件となりそう。
駅がもう少し近ければなどはあるかもしれませんが、生活環境が大切かなと思います。
間取りや設備の詳細公表が楽しみですね。

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ここの近くにあるサミット
最近リューアルして凄くキレイになったね
住環境は結構いい感じかも

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オリンピックが終われば大暴落するという話は全く嘘になりましたね。すこしタイムラグがあって暴落するのかもしれませんが。2025年までは下がらず、庶民がマンションを買えないレベルの価格になるから早く買ったほうが良いと言っている評論家もおりますね。今なら2025年の高騰ピークまでまだ間がありますから、最凶のババ掴みとは言えないのでしょうかね。その頃は23区と埼玉、千葉では温度差が出てくるのかもしれませんね。今でも浦和なんて23区価格以上のプレミアつけてますしね。今後の展開が楽しみです。

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北本通りは通勤時間帯かなり混むから、結局バス使えなさそうなのがなぁ

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王子まで徒歩10分以内
王子神谷まで徒歩5分以内
すみふの立地にこの2つどちらかでもあったらガークロ、プレミストより間違いなく高値でやるでしょ
けど今回は両方当てはまんないからグロスは他と同価格くらいかな
これから出てくる十条の三菱とか上中里のバウスは@340越えだろうから得意の長期戦できそう

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王子駅の東口の方はそんなにアップダウン激しくないから、15分くらいなら歩けるかな。
その分、住みやすいとかの環境揃っているならいいね

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王子駅周辺を自転車使って生活圏にしてる人もいるし、そういう人からしたら駅遠がネックにならない。それですみふのマンション住めるんだったら全然いいよね
実際駅前自転車多いし駐輪場も空きありそうだし

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駅距離2分は魅力的ですが、周辺は団地ですしダイワはあまりいいイメージがないですからね。しかも直床やエレベーターホール等コストカットが目立ちます。こちらは駅距離はありますが周辺の雰囲気、仕様は良くなりそうですよね。

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>>85 マンション検討中さん
こちらも周辺に団地がありますし周辺環境に大差ないと思います。

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ここに住んだら「うちはスミフ様高級マンションだから、都営の人々とは生活スタイルが違いすぎるなあ」とか言うんですかね。まさか・・・

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そんな気持ち悪いことを言う人はいないでしょう。

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うん。ダイワの営業じゃあるまいし。

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プレミスト王子神谷は大通りに近すぎるので、ここぐらいの方が閑静ではある。
こっちは周りは都営住宅と公務員宿舎？で周辺道路は一通多め。
都営住宅の老人が使う訪問介護の車が一通道路上にしょっちゅう路上駐車してる。
王子と王子神谷までは徒歩で通勤している人の方が多い印象。
保育園は近隣複数あるし、子育て支援センターが向かいの廃校舎内にある(赤羽に移転する予定らしいが)。
小中学校もすぐそばにあり、子供のいる家庭向き。
逆にDINKSや高齢者のいる世帯には向かない場所。
公園や学校がそばにあるせいで日中は絶えず子供の声が聞こえる。

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赤羽駅周辺に住んでいますが、北本通りは朝や夕方の通勤時間帯は道がかなり混むんですよね。だからバスはよく遅れますし、予定の電車に乗れないことも結構あります。なので、少し遠いですが自転車か歩いたほうが安心ですね。

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プレミストは駅に近くて環境悪くなかったけど、うちは家にいる時間が長いから南向きが良いんだよね。こっちはどうだろ？少し駅から離れても南向きだったらいいな

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年内には何か動きあるかな
もうちょっと情報欲しいな

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電話して問い合わせたら資料請求した人には1月くらいから事前案内開催する予定って言ってたので年内に連絡あるかも知れないですね

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周辺は、夜中によく救急車が通り、酔っ払いが大声あげながら歩いてたりする。
後、夜間学校の人間が公園にたむろしてたり、昼間は郵便局の周りに停車する車が多数ある。

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豊島から神谷にかけてはそういう人が多いですよね。志茂くらいまで行くと人自体が減って平和です。

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どこにでもそういう人はいますよね。
まぁ、大通りの側とか駅前の賑やかな所とかに比べたら格段に少なそうですけど。

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94さん、情報ありがとうございます。
来春販売開始なので、まだまだ動きはないのかなと思っていましたが
問い合わせすると資料請求は可能なのですね。
既にこれだけカキコミがあるので、かなり人気物件となるかもですね。

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楽しみですね

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HPから飛べるブログも更新されているのてそろそろ動きありそうですね

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