公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/G1801/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、京成電鉄株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
所在地 千葉県千葉市 中央区本千葉町１３－１３（地番）
交通 総武・中央緩行線「千葉」駅 徒歩11分
京成電鉄千葉線「千葉中央」駅 徒歩2分
総戸数 253戸
入居時期 2022年6月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上15階建
販売予定時期 2020年9月下旬販売予定
[スレ作成日時]2020-06-25 00:03:20
>>2400 匿名さん
メイツって千葉駅のとこのこと言ってます？
価格がでてないので、厳密にはなんとも言えませんが、あちらはディスポーザー、床暖房、タンクレストイレ等々、なかなかスペックも高いので低層でも6000万オーバーで価格帯被らないと思いますよ。
いま、千葉で購入検討する方は
候補が色々ありいいですね
>>2401 eマンションさん
この掲示板の別の千葉物件スレで、風の噂でメイツは坪300万円オーバーと聞いたと書いていた人がいました。
メイツのロケーション、設備仕様と最近の建設費高騰を考慮すれば坪300万円越えもあながちあり得ない金額ではないと思います。
いずれにせよこれから千葉駅周辺で出てくる物件はどこも高いので、ここが値上げしないのならお買い得かもしれませんね。
>>2398 匿名さん
千葉中央駅周辺の行政機関や民間企業への就職者は来年2-3月に賃貸物件を探されると思います。向かいの新築賃貸マンションもこの異動時期に合わせて賃貸募集を開始するはずです。
公式HP見る限りは残り33戸かな？
今日は8期2次の抽選会があったはずですが価格表の販売戸数は変わってませんね。
次は11月中旬に8期3次に抽選会。8期分がまだ捌けないんですかね。
先着順住戸もずっと5戸のまま。
価格表の看板も設置されて勢いづくと思ってたんですけどね。来場予約を見る限りあまり効果がなかったのかな？
8月上旬は50戸、9月末は38戸、10月末は31戸が残り住戸。1か月で6～7戸の販売戸数で売れてる。３月末の年度内完売を目途に販売を進めている感じでしょうか。最後の数戸はモデルルーム販売とかの名目で１割くらい値引きもありそう。
今年後半に入って昨年同時期よりもファミリー向けの賃貸需給がかなり緩んできてる印象が。
投資向けに考えてる方には厳しいですね。
PH柏たなかは突然の販売休止だそうで
いったい何があったのでしょう？
千葉、10％還元やってますね。
https://www.pref.chiba.lg.jp/keisei/press/2022/cashless-campaign-1027....
参加した人いますか？コンビニもドラッグストアも対象らしくて、気になっています。
しかも、佐倉市、八千代市、鴨川市は2つのキャンペーン、同時併用できるみたいです。すごい。
入居を検討しているものですが、インターネットに関して、「J:COM NET」なのか、「J:COM NET光 on au ひかり」なのかが知りたいです。ご存じの方いらっしゃってますでしょうか・・・
割引なしでもチョコザップはエニタイムの半額以下とコスパが突き抜け過ぎてる
シャワーなくても住人には問題ないだろうし階下テナントとして良い選択だな
非公開のお部屋の価格が出ましたね。
値上げはしていなさそう。
>>2421 匿名さん
タワーマンションの管理費、修繕積立金は高く感じます。下の記事だと、修繕積立金4000円/月の値上げ分で1階のジム通えますね！
https://news.yahoo.co.jp/articles/3b9596f690eadc28a7b298a67012799699f4...
低層の高級マンションだと管理費が数万円～というところもありますけど、一般的な金額から考えるとちょっと高めかもしれませんね。
修繕積立金のほうは思ったより控えめな感じもしますけど、今後アップしていくのでしょうから油断はできないなとは思います。
家計の負担になることは間違いないので、最初からきちんと値上げの計画を確認して対策を取っていくべきだなとは思います。
あれホームページ見ると、販売中が25戸になってる？
ここの書き込みみると、10月末で31戸だったので6戸売れた？
駅前看板が結構効果ありそうです。
立ち止まって見てる人よく見かけます。
>>2428 名無しさん
外的要因（マンション価格の高騰で売れやすくなった、インフレによりマンション予算を下げる人が増えた）なのかもしれませんが、販売中の部屋と価格を公開する方式の広告が効果あったのかもしれませんね。
販売から2年以上経過してますからね。
さすがにそろそろ完売してほしいですよね。
完売前に売り出す人も多いから、全部屋埋まるタイミングはないんだね。
12月から始まる飲食店クーポン20-25%オフの件ですが、せっかく周辺に飲食店が多いので、25%認定店になって欲しいです
>>2438 評判気になるさん
はい。
あまり知られてませんが、
上記ならイベント参加必要ないので、超お得です。
因みに入館料＋500円なので、
大体、1000円→3000円になります。
?3箇所?2-3期間で…
このマンションの立地の良さを活用できる
クーポンなので、是非皆さんもどうぞ！
chocozap、初めて聞きました。
24時間営業はマンション住人にとってプラスなのかマイナスなのか判断がつきませんが…
設備の項目を見るとエステと脱毛もありとなっていますがセルフエステ、セルフ脱毛はすごいですね。
>>2440 匿名さん
chocozapすごい増えてますよね。共用施設ではないため管理費かからず、使いたい人だけお金を払い共用フィットネスジムのように毎日使える。ジムに通う住人にとってプラスだと思います。
chocozapってライザップの経営なんですよね。
管理費はかからないんですか？
子供の頃、近くのスポーツセンターを利用していましたが、似ている感じですか？
月会費なのか都度払いなのかなど、よくわからないことがあるので調べてみます！
>>2442 匿名さん
chocozapは、パークホームズ千葉のテナント(区分所有者から賃借する立場)です。
chocozapが管理費等(下記から3万円/月程度？)を支払います。
https://www.temponw.com/store_detail?source_system_code=01&item_no...
住民はジムを利用しない限り、費用負担なしです。
chocozap事前入会済みですが、月会費で支払いました。税抜2,980円なのでかなり安く感じます。
>>2442 匿名さん
RIZAPの中期経営計画において、新規事業のchocozap事業への戦略的投資を加速させてるみたいですね。関東、関西だけ見ても前倒しで行ってる印象です。
ホームページ見ると残り25戸ですか。残り全体の約10％
価格看板も建って道行く人に注目されてるようですし、chocozapも入るしで売れ行が加速しそうですね。
急がないと凄い倍率になりそう。
>>2448 匿名さん
騒音問題は多かれ少なかれどこのマンションでも発生している問題でこのマンション特有の問題ではないと思う。最近都内の大規模マンションの中古を見に行った際に管理会社による騒音問題にかかわる注意喚起レターが貼られていたのを見たが、上階の人の子供の有無や生活習慣次第で、結構運に左右される部分が大きそうだと思った。
>>2449 匿名さん
同意です。少なくとも400人以上は住んでると思われる大規模マンションにおいて、数人騒音やマナーが悪い人がいても確率論的に不思議ではないです。千葉とはいえ、一定の所得による簡易スクリーニングはあると思いますし。
仰るように、マンション住民全てに完璧を求めるのは難しいと思います。小規模マンションであれば、一人の騒音で全員が困るかもしれません。億単位の防音性能に優れた高級マンションでも不適切な行為で住民トラブル事例があります。
先週金曜に8期4次の抽選会があったようですが
価格表を見る限りここ1か月25戸から動きがなさそうで、抽選会は開かれど申し込みは０戸だったという認識でよろしいでしょうか？
>>2451 マンション検討中さん
そんなすぐにはHP更新しないと思いますよ。
ホントに抽選住戸があるかはわかりませんが、
抽選会→申し込み→契約してから価格表が更新されるはずなので、一ヶ月くらいはタイムラグあるかと。
もうすぐ竣工一年経過ですか？
>>2454 マンション検討中さん
そうです。メジャー7は、ここ数年竣工後売り急ぐことは減っています。PH南船橋と比べ新規供給が多い地域のため、PH千葉は苦戦していると思いますが。
東京カンテイの調査結果です。
https://www.report.net/amp/article/news/0000060508/
>>2454 マンション検討中さん
そうです。メジャー7は、ここ数年竣工後売り急ぐことは減っています。PH南船橋と比べ新規供給が多い地域のため、PH千葉は苦戦していると思いますが。
東京カンテイの調査結果です。
https://www.report.net/amp/article/news/0000060508/
業者が潜んでて怖い。
売り急いでないと言う割には、安さを全面的にアピールした巨大看板を設置してますよね。
>>2460 マンション検討中さん
上場デベロッパーの決算書大体見られましたか？パンダ部屋を作り竣工前に売り急いでいる新築物件もある中で、記事にもある通り、濃淡あれどメジャー7等は経営体力があり売り急いでいないと思います。期中の売却益や賃貸等不動産の時価をご覧になれば、収入、含み益の余裕がお分かりになるかと。
販管費の程度問題であり、棚卸資産を抱えている以上、営利企業は販促活動をするはずです。巨大看板に関してですが、最も費用が掛かるはずの地代(占有使用料相当)が売主所有のため無料、看板表面の塗り替えだけだと10-15万円もしないと素人ながら推測します。
マンションマニアさんの記事及びYoutubeを引用、個人的理解を要約します。「相場が上がっている中、コストカットをして庶民の皆さんのために天下の三井様が坪200万円前後で供給」とのこと。安さが魅力は仰る通りと思います。
多くのマンションブロガーが言っていると思いますが、マンションって外観がとても重要ですか？
>>2462 マンション検討中さん
好みの問題ではありますが、ヴェレーナシリーズとか、板マンでもダイレクトウィンドウがあるような外観は好きですけどね。
外観だけでマンションを決めることはありませんが、似たような価格＋スペックだったら、最後は外観とかマンション全体の雰囲気になります。
グラディス千葉は先月時点で残り4部屋。。
安くても、駅近、外観が綺麗、床暖など設備も良く高い方が売れるんですね。
ここはやはり苦戦してますね
そろそろ値引きの頃でしょうか？
>>2466 契約者さん1さん
253戸は87戸と比べ、約2.9倍あります。グラディス千葉は良い物件ですが、比較の土俵が異なります。パークホームズ千葉は100戸以上竣工前に売れていたと記憶しています。
グラディス千葉は割安物件(登録抽選)出ていますね。当初も5000万円以下の抽選物件あったので、ここと比べると営業手法も異なります。
都内中心に売り物件が枯渇する中、三井が財務上微々たる値引きするメリットはないと思います。
パークホームズブランドってもいまいちピンとこない人は千葉だと多いのかもしれません。千葉だともしかするとブランドよりも設備とか立地とかマンションの見栄えが大切なのかもしれませんね。
>>2470 匿名さん
千葉だと新日本建設が特に有名ですよね。ブランド云々ではなく、千葉はマンション価格の相対的安さが最も万人に受ける強みかもしれません。設備仕様に優れた千葉セントラルタワーですら当時坪200万円でかなり苦戦していました。
今は単純に買える人が少ない→マンションを買える高所得者層は設備、立地の良いマンションを買うというロジックかもしれません。
ちょこザップいいなと思ったこと、
株主優待12月末までのキャンペーンにつられて
ライザップ の株を購入しちゃいました
チョコザップは24時間営業の低価格なジムなんですね。
興味が沸いて公式サイトを覗いてみたところ、着替えが不要、靴の履き替えまで不要だそうでかなりお手頃で敷居の低いジムのようです。
>>2479 匿名さん
パークホームズ千葉の住民にとっては、帰りに直行、もしくは一旦家に帰ってから手ぶらですぐ行けます。
実際チョコザップで筋トレしてると、顔見知りらしき人と会いました笑笑 結構マンション住民も利用してるっぽいですね。
チョコザップが入って人気マンション間違いなしですね。
資産価値も上がりそうでよかったです！
ここはチョコザップの掲示板ですか？
チョコザップが入ってる新築マンションは希少価値ありますよね。人気が加速しそう。
チョコザップはセルフで使える脱毛マシンもあるようですが、スタッフさんは常駐しているんでしょうか？
エステで使われる脱毛マシンをレクチャーなしで扱うのは結構危険なんじゃないかと思うのですが、みなさん普通に利用されていますか？
これもう半分狙ってやってる愉快犯でしょ(笑)
ですね。
安くて超便利ですが、
ショッピングモールならですが、
短期で退去するかもしれない、新業態テナント店舗で希少性、資産価値とかはちょっと違う。
という私も入会ましたが。
>>2487 匿名さん
真面目に返信すると、こういうところのエステ、脱毛は他でやったことある人とか、経験済み友人知人がやり方とか強さ加減とか教えたり、大体わかってる人の使用する率高いような気がします。
だから、エステルームいつも空いてるのかな。
いきなり高出力、光を目に当てなきゃ特に危険とは言えないけど、毛を剃らずに照射して黒色反応の軽い火傷の可能性はありますね。
>>2489 検討板ユーザーさん
損益分岐点達成は数ヶ月～1年くらいは見ているのでは？？
ライザップのプレスリリースを見ている限り、チョコザップ事業は順調で、早期退去の可能性が低いと思います♪
>>2487 匿名さん
スタッフいないですが、今まで他ジムで役に立ったことは殆どなかったですね。チョコザップアプリやyoutube があるので、新人に教えられるより学びやすいです。
HPみると残り22戸になってるけど、また売れた？
京成千葉中央駅すごく綺麗になりましたね。京成線で一番綺麗なのでは？
住民から見ても、売れ行きを気にしているのか本来住民板で書くような内容を匿名で検討板に書き込んでる姿は痛々しく映ります。私自身がこの検討板の情報の世話になり住民となった身として、現状の本来の検討者が情報を交流出来ない状態を苦々しく思います。
>>2498 住民さん
そうですね。
よりよい情報交換がなされるといいですね。
住人なので早く完売して欲しいと思っています。
ただまずは、EVにはられているクレームをまずなくすことだと思います。
先日検討者とEVが同じでしたが、見ていました。
24-26時の騒音は、非常識だと思います！
>>2500 契約者さん
朝夕の大音量の音楽がうるさいって張り紙がありましたが、どの程度の音だと壁があっても響くのか、TVでYouTube音楽とかよく聴くので気になりました。
>>2502 口コミ知りたいさん
真夜中朝方の騒音も、家具引きずるというより、実は洗濯乾燥機とか食洗機とか意外なものでは…と考えさせられます…
You Tube音楽大丈夫かな。
>>2503 検討板ユーザーさん
うちのマンションは、掃除機の音も洗濯機の音もきこえないですねえ。
もちろん、隣からのテレビの音もきこえません。
音量次第ではありますが、一般的な音量でのYouTubeや洗濯機の使用音が隣に聴こえちゃうってのは、防音に問題有りな気がしますが。
本日日銀が実質利上げを公表しましたね。
長期金利が一時0.46%になり、今後更なる固定金利上昇は容易に想像できます。ヘッジコストへの影響も考えれば、変動金利水準も現状維持がメインシナリオではなくなってくるかもしれません。
住宅ローンでマンションを買う以上、残債割れしにくい坪単価の低い築浅マンションを選ぶことが重要と考えます。
キャッシュで買える能力ある富裕層が債券を買い、不動産へのウェイトを落とせば、投資家の多いタワマンや高額マンション市況厳しくなりそうです。
マンションを買わないのも一つの選択肢ですが、営業マンが作成資料の前提としがちな変動金利ではなく、固定金利でも無理なく返済できる物件か判断することが良いのでは。
>>2515 評判気になるさん
駅近を除けば千葉がやや田舎は同意ですが、土地のグロスが相対的に安いのはあくまで主要駅から離れている場所限定です。駅前再開発が進む地域もある中、金利が上がれば人口増加傾向の千葉市中央区だけマンション不況に入るという根拠は論理的に納得できないです。
中央区内でも主要駅からの距離次第で土地価格は大きく変わります。例えば、ビックカメラ千葉隣の令和4年7月地価調査（千葉市中央区富士見2-2-3）地点は204万円/㎡と高度利用前提の土地価格で戸建が最有効使用には到底なりえません。
パークホームズ千葉近くの土地を例に取れば、50万円/㎡（同令和4年地価調査、本千葉町1-3）×100㎡（戸建敷地面積）＝5,000万円（土地価格）、建物価格（例：2000万円）を加味すれば7000万円になり周辺新築マンション価格をはるかに超えます。
そもそも現時点では、千葉駅等の主要駅近で戸建用地の確保は厳しい状況です。金利上昇局面でも主要駅近では様々な需要が競合します。千葉は市内、区内の中でも駅近とそれ以外で商業繁華性や人流等にかなり濃淡があるので千葉をやや田舎で纏めるのは誤りと思います。
販売価格・プランの一覧を見ると、プランというか、位置というかに偏りがあるのだなと感じました。残っているのが不人気なプランというわけではないと思うんですが。
特にBタイプ、Qタイプ、Oタイプ、一階の東南寄りが多いような感じがします。角住戸は他より価格が高いんだろうなという気はするんですが、あとはどういうわけなんでしょう。現地に行けばわかるんでしょうか、気になりました。第８期５次ということなんで、まだ販売前のプランもあるってことなんだろうか。
>>2522
そりゃあ2021年完成のマンションならその時よりは今あがってますよね・・
周辺も再開発しだしてるし。
昨年完成のマンションや今年完成のマンションはどうですかね…
>>2526 住人さん
2527さんと被りますが、1LDK、2LDKは完売してるのと、千葉～千葉中央までは繁華街多くシングル、ディンクスに人気なんだと思います。3LDKはまだ新築売れ残ってるので。
やはりここ線路が外通路に接近しすぎなのがネックですよね
MR以前見に行ったのですがお手頃なので迷いまくりましたが迷って迷って
別のMSにしました。こんな寒い日はシーワン歩けるのいいけど、朝と夜あいてないし
シングルやディンクスに人気なんですか？
1DK、2LDKの賃貸も結構出てますがなかなか決まりませんよね
>>2530 マンション検討中さん
自分は音に神経質で電車の音が一番のネックだったが実際住んでみると全く気にならず線路側の部屋で寝てます。
廊下はうるさいが扉を閉めると居間は静かですし。
>>2530 マンション検討中さん
朝と夜シーワン歩けないのは、他のMSでも同じなので仕方ないですね。
寒い日は京成ホテルまで徒歩40秒、室内通り千葉中央駅まで徒歩2分でいけるMSを重視しました。バス停目の前のＭＳの方が寒くないかもしれませんし、価値観はそれぞれでいいと思います。
>>2532 中古マンション検討中さん
住んで半年が経過しました。
騒音について
階層によると思いますが、
やはり線路側の部屋は、電車の音がうるさく物置にしています。本当残念です。
線路側の部屋で、チームス会議をしていると、相手に電車の音は丸聞こえです。
リビングの部屋もリビングと廊下の扉を閉めないと玄関から電車の音がしますし、平間は信号機の音がします。
お風呂場も換気口から色んな音が聞こえてきます。
騒音だらけの部屋で残念です。
>>2533 職人さん
室内とおりって、まさかホテルの中入っていないですよね？それなら恥ずかしい行為と感じてしまう。
ゴミ捨て場にタバコの捨てガラ捨てる人いたり、
住人同士の騒音トラブルなど
マナーがなくて本当残念と感じてしまう。
>>2537 契約者さん
多分誤変換じゃないですか。
電車の待ち時間に京成ホテル内のカフェを利用することありますが、収益に貢献していて全く恥ずかしいとは思わないですね。
住宅ローンさえ降りれば誰でも買える庶民向けマンションで約230世帯もいますから完璧を求める方がおかしいです。
京成ホテル前の雨に濡れない敷地内歩いて千葉中央駅に行く方が大半でしょう。
>>2538 マンション掲示板さん
室内を歩くが誤変換な話と、
下記文面とのつながりってなんですか？
何に対して、
恥ずかしいとは思わないと言っているんですか？
カフェを利用するのは普通ですし、貢献というのも気になったのでお伺いしました。
↓
電車の待ち時間に京成ホテル内のカフェを利用することありますが、収益に貢献していて全く恥ずかしいとは思わないですね。
新しく千葉中央駅中にできたゲームセンター、平日放課後や土日に特に賑わっていますね。
>>2540 eマンションさん
ゲームセンターは、わたしが観る時間帯は毎日、ガラガラでした。
千葉中央にできた新しいゲームセンターは現金払い、
ちば駅前のビックカメラにあるゲームセンターは、スイカなどで支払えますし、袋もタダ。
景品もビックカメラの方が良いものが多いので、
潰れないか心配です。
ゲームセンター潰れないか心配てなんかかわいい
あのゲーセンいいですよね。自分もたまに行きますよ。
買い物も映画もゲーセンも何でも揃っていて本当に便利な街ですね！
>>2542 口コミ知りたいさん
ゲームセンターが潰れないなというより
空き店舗にならないか心配なのでは？
Mio はいくつか閉店している。
Mioの店チョイスは微妙かなと感じている。
京成電鉄の第二四半期決算書によると、今期の経常利益予想は277億円でした。レジャー業がコロナ以前に戻らず仮にマイナスでも業績への影響は軽微っぽいですね。
>>2541 マンション掲示板さん
私も基本的に毎日ゲームセンター周辺含め確認していますが、土日の夕方頃は特に盛況で潰れる心配はないと思います。毎日昼夕夜に確認すれば繁盛具合が分かり面白いです。
残り全然売れないですね。
同時期に販売されたエクセレント千葉中央、
デュオは中古も売れている。
ここが売れ残る理由は、
公園側は騒音（電車、信号機、自動車)
エントランス上側は、電車の騒音プラス間取りがいけてないのか？
共有設備が不要？
やはり、マンマニさんや他の中古会社がいうとおり、パークホームで一番設備が低いからか？
安くて駅が近いのに、売れないって
そうとうな不人気なのかなと感じてしまう。
検討者に問いたい気持ちは理解できますが住民板でやりましょう。
短期売買でキャピタル狙いの人や広域検討者には刺さらないですが、１次取得者で含み益を持たず、住宅ローン控除を使いながら１０年程度住んでリセールする、という観点では最高の物件ですよ。
大きな値上がりは見込めないと思いますが築10年時点で周辺中古は築古級になり、そもそも取得単価が周辺中古とほぼ変わらないのでリセールも心配いらないのと、ここより千葉中央駅に近いマンションができても坪単価200万以下は考えられません。もしすぐそばに坪単価150万のマンションがでてきたら喜んで買い換えましょうよ(笑)
>>2551 マンション掲示板さん
そうですよね。同じことを疑問に思っていました。
なので、ここの検討版でなぜここが魅力でないのか知りたいです。
※250世帯もあるので売れ残るのは当たり前という回答以外でお願いしたいです。
>>2552 住人さん
一部のブロガーさんが営業妨害とも言える事言ってるからじゃないですか？
「設備仕様はコストカットのオンパレードです。」なんて言われたら買いたくなくなりますよね。
不動産を商売にしている方がこんな事ネットに書いていいのかな？と思いますが。
生産者を酷評して貶めるって事ですよね。不動産業界ならありなんでしょうか？
>>2552 住人さん
やはり電車の騒音が気になりますね。うるさくて眠れないとの書き込みもありますし。あと私は高層階希望なのですが、条件に合う部屋が残ってないです。Bタイプは間取りがダメ、Qタイプは予算オーバー
>>2553 職人さん
確かにそう思います。
影響ありそう。
購入者のことを考えていない発言。
ただここの住人は、
誰もご本人にクレームを言わないので、あの動画やコメントはずっと残りますね。
確かに、マンションマニアさんは影響力ありますよね。
でもここは何故売れないんだろうか。
グラディスは残り5部屋以下。
価格が違うが比べる訳ではないけれど、不思議。
やはり残っている部屋は騒音と間取りが悪いのかな。
資産性（出口戦略）を考えれば、行政からの規制もあって不当に（？）安いから県内はベイパーク以外はないんじゃないかとも思っています。ブロガーの影響力も資産性に関与するのであればなおさら。悪く言ってる人一人もいないですよね。
通勤とかエリアがどうこうとかじゃなくて資産性を重視するならベイパークより値上がり幅がある新築物件は県内には今ないと思います（おおたか・奏の杜はもう安くないですし）
別に三井は売り急いでないからいいんじゃないですか？
残り20戸程度なら夏までには完売するでしょう
まぁＭＲ見に行ったら素人の私ですら分譲でこれかよって思ったからなぁ
>>2569 マンション検討中さん
過去何度も他の方が掲載されていますよ。
周辺新築マンションが坪300万円弱の中、コストカットし、坪200万円弱に抑えているという事実だけでは。
マンマニさんは事実を述べてるだけなのに、営業妨害だのクレームを入れるべきだの言う住民はおかしいって話ですよね。
コストカットしてる部分を分かりやすく書いてくれるのは検討者にとってはありがたい事です。
2549です。
全くもって皆さんの言うとおり、色々述べましたが竣工1年経って売れてない事実が全ての客観的な評価ですね笑
ここを見ていると言うことはおそらく千葉市民になる方が多いかと思いますので、一緒に千葉の再開発を楽しみましょう！私も三越前の情報楽しみにしています。
今週は比較的動くのか5戸売れるみたいで、物件そのものがどうこうだけじゃなくて変動が上がる前に走らせたい、とかそういう外的要因もあるのかもですね。
三越跡地の誤りです
表現はきついですが、以下、正直な感想です。
このマンションはときめかない。
素人でも直感で分かるレベルの地雷物件。
地所レジは郊外物件ですら手を抜かず明確なコンセプトをもって創り上げてくれるが、三井は場所によって落差が激しい。この物件の良いところは、「三井のパークハウス」という名前だけであって、周辺の中堅デベ物件の方が断然良い。この設備なら出口は厳し過ぎる。この設備で住宅ローン控除の終わる１３年後に賃貸需要があるとは到底思えない。
周辺にライバル物件が多いという理由で完売までに時間がかかるってことは
リセール時にはさらに苦労するということになりますよね。
中古となると新築とは比べ物にならないくらいの物件数ですから。
>>2576
完成してもまだ売切れてないMSってちょっと先々不安ですね。
以前そういうMSのモデルルーム見に行ったことがありましたがかなり値引きされおすすめされましたが、駅から遠くスーパーも微妙な距離のMSだったのでパスしました。
ここはお買い物とかは凄くいいですのにね。線路かな？やはり
シングル/DINKs向けは転売されてるのでそっち中心の方が良かったかな、2000万前後で利便性の高い物件は中々見当たらない
しかしここ最初見たときの残70から残20まで減ってるようだが話題はあんま変わらんな
>>2581 検討板ユーザーさん
ここを検討してましたが他のマンションを購入しました
購入したマンションは２割ほど値上がりしているので正解だったなと
このスレにくるのは答え合わせも兼ねてです
売るために買う人なら他人の意見や数字が答え合わせになるのだろうが、住むために買う人には完売も値上がりも正解にならんわな
将来の資産でいい気分になることも否定はせんけど、実際に売る前から数字を当てにして大丈夫か？とは思う
>>2580 購入経験者さん
2575です。
政令指定都市の主要駅ではないとはいえ、中心部の駅近で2000万前後で購入可能なことは、大きいメリットでした。
また、徐々に売れていっていることも事実ですよね。
京成千葉中央駅って中心部なんですか？JR千葉駅なら分りますがそれなら駅近とはいえないですし・・・。
新築マンションなので徐々に売れてるのは当たり前ですよね。販売開始から数えるともう2年半ほど経過してますが・・・。
>>2586 購入経験者さん
将来の資産は未確定ですが今値上がりしていることは大きなアドバンテージですよ？
逆に将来大暴落するならここはもっと目も当てられない状況になると思いますよ
株もですけど含み益の段階で喜ぶのは早計ですね。
利益確定しないと
先のことは分かりませんが、10年前に買って今売り抜けてる人が勝ちな気がしますね。
変動金利も上がりそうだし天井掴みが怖いです。実需であれば関係ないかもしれませんが
ここの評価は横に置いても、大暴落で目も当てられなくなるのは人気物件を高値掴みした人や、地域の将来性を見誤った人だと思うけど
そもそもリターンで考えるなら市場に依存する不動産でなく、手元にキャッシュ維持して回すことを選ぶからそこに固執する必要があんまりない
>>2594 購入経験者さん
発展する前や再開発する前に買う人は勇者で
発展の初期や再開発の計画に着手したときに買うのは冒険者
発展中や再開発中に買うのは手堅い人
開発終えて発展しきって魅力最大値で買うのは高掴みのバハ引きか金に困らない人
でもリセールバリューは住んだ満足度の高さとは逆転するから、発展しきった街を転々と買える金持ちは素直に羨ましい
一部認識が異なりますので、検討掲示板に長文書き込み失礼します。
ここは庶民向けマンションであって、決してグレードの高いマンションではありません。事実、仰る中堅デベの新築マンションは千葉市の数あるマンションの中で最も価格帯が高い新築マンションの内の一つのはずです。
匿名とはいえ私自身の紹介を少しさせて下さい。
直近の年収約1,000万円、5,000万円超マンションの融資審査に通っています。しかし、子供の教育費、レジャー費用、維持費用、老後のための積立NISA等を考慮すると、住宅ローン支払後の経済的余裕は殆どありません。住民の中には車(外車含む)を所持されてる方もいらっしゃいます。
上記前提のもと、以下申し上げます。
衣食住のうち、飲食店を例にとれば、高級店、中級店、庶民店に係る顧客属性や需要は均一ではありません。予算制約を抱える千葉市在住者は、日常使いとして中級店以下を選好することが圧倒的に多いです。実際街中を歩いてみて下さい。
一方、東京都港区麻布永坂町では4割以上が平均年収1,000円超というデータもあるそうですが、類似地域であれば高級店を日常的に選好する方が多くても納得がいきます。
次に、衣食住のうち、住についてです。
周辺地域内の将来の賃貸及び売買需要についてですが、千葉市民の年収分布、有効需要ベースでは考えられていないように感じました。
千葉市民の平均年収を500万円弱とすると、年収の5倍で2,500万円、年収の7倍で3,500万円、年収の10倍で5,000万円です。住宅ローンの目安は年収の5-7倍という話もあります。議論を簡便化するため、賃貸における家賃負担力も月々のキャッシュベースで言えば概ね同様の概念とします。
35年変動金利で購入された場合、現時点では賃貸より支払いは少ないとはいえ、今は金利上昇リスクに注視が必要な局面ですし、13年後は更なる不確実性も織り込むべきです。
話を戻し、同じ3LDKで、3,500万円(平均年収の7倍)の設備が劣るマンション、5,000万円(平均年収の10倍)の設備・立地が相対的に良いマンションを比較すると、後者が良いに決まっています。周辺の中堅デベの方が設備仕様にお金をかけていますから断然良いです。メジャー7の安心感、パークホームズブランドに拘りがない限り、皆設備の良いマンションが欲しいと思います。
千葉駅前の仕様・設備の良い中堅デベの新築マンション、3LDK賃貸を例にとれば、家賃約25万円/月です。年収の3割を家賃とすれば世帯年収約1,000万円が必要です。住宅ローン審査も年収という要素では概ね同様とします。
世帯年収1,000万円を下回る大多数の世帯にとって、5,000万円超のマンションは、手元現金が多い等特段の事情がない限り、購入は困難になりつつあります。仮に月25万円家賃のマンションに対して入居審査が通過しても、年収や資産が増えない限り、家計を圧迫すると思います。
千葉駅、千葉中央周辺は繁華街やオフィスが多いことから、1LDK、2LDKに住むシングル、ディンクス層は千葉市内の中でも多いです。グレードの高い2LDK、3LDKマンションを欲しい人は多けれど、有効需要(売買、賃貸共に)はご想像以上に少ないと思います。統計を取ったわけではないですが、年収1,200円超以上の方は千葉に地縁がない限り、都内のマンションを選んでいる印象です。
長文になりましたが、予算制約があり選り好みできず、価格帯の安いマンションの中から選ばざるを得ない人間もいることをご認識頂けますと幸いです。
(……もしかして凄い長文で当たり前のことを言ってる？？？！)
残り18戸ですね
千葉県船橋市飯山満町三丁目 |
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2700万円台～4800万円台 |
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2LDK～4LDK |
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62.92平米～88.63平米 |
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総戸数 247戸 |
千葉県松戸市稔台七丁目 |
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2900万円台～7200万円台 |
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2LDK～4LDK |
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58.70㎡～82.75㎡ |
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総戸数 173戸 |
千葉県野田市梅郷駅西土地区画整理事業5街区4（仮換地番号） |
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3100万円台～4500万円台 |
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3LDK |
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63.55m2～67.13m2 |
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総戸数 48戸 |
千葉県松戸市新松戸北２-15-4 |
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3998万円～5898万円 |
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1LDK+S（納戸）～4LDK |
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61.71m2～82.06m2 |
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総戸数 94戸 |
