パークホームズ千葉

記念カキコ

「（仮称）千葉中央駅前プロジェクト」で既にホームページができているんですね。
間取り公開はまだかなと思ったら、プランもロケーションもアクセスも見ることができるようになっていました。あとはマンション名が決まるだけ！？
間取りは1DKから4LDKで、3LDKが多いのかな。1DKは一人暮らし用みたい。7月上旬以降「物件エントリー者様限定サイトにて限定間取りを公開」だそうです。

千葉中央駅が一番近いですが、線路沿いに歩けば千葉駅までもいけそうですし、お買い物施設も多いですし、人気になりそうだと思いました。

販売予定は9月下旬なんですね。今年もあっという間に半分終わっちゃいました。。。

倍率優遇というおまけつけないと来場集まらないという判断。郊外物件はきついね。しかもアンケート回答だけとハードル下げてきてる。

倍率優遇自体、グレーゾーンなんだけど。

売主に名を連ねてないけどアーベストが販売代理に名を連ねてるから実質長谷工物件だね。

＞２

情報を小出しにしてエントリーを誘導するパターン。エントリーするとモデルルームに来てねって連絡する手口。

『3LDK　62㎡台　3500万円台』
62㎡で3LDK？というのもありますね
公開されてる間取りでも収納には悩みそうな。。

時間帯によっては千葉駅までモール内で行けるのはよいですね。

62平米で３LDKだと2部屋は4.5畳かもね。ウォークイン納戸でしょ。

１LDKでなく１DKって単身者向けだね。コンパクトマンション増えてるけど、独身でマンション購入ってどれくらいいるのかな。転売してステップアップも投資も厳しそうだし。

250戸とそれなりの規模なのに共用設備はほとんどなし。長谷工らしい詰込みだね。

現地下見して来たけどマンション前は静かでいい感じでした。
ただし繁華街は相変わらず。
呼び込みが路上に蔓延っていてとんでもない有様。
夜の街関連以外の人はやめといた方が良さそうかな？

富士見町がすぐそこですからね、こればっかりは仕方ない
富士見町の呼び込みのたむろ具合は飲みに行く人ですら下品だなーと思いますもん

コロナが盛り返して来ましたね。
やはり夜の街関連が多いようです。
千葉駅周辺の下品な風俗関連が一掃されればいい街になると思います。

全戸とも線路に背を向けて北東向きなんですね。
道路向かいのホテルや専門学校とお見合い状態。
日当たりが悪そうで洗濯物を干すのに苦労しそうですね。

眺望はかなり悪いですね
玄関側がJRと京成の線路ですから騒音を懸念する方には向かないですね。

高いね。

1DK 60戸
2LDK 42戸
3LDK 137戸
4LDK 14戸

で合ってます？

>>18 匿名さん
いくらするのですか？

公式ＨＰには

1DK 　 31㎡　1900万円台から　（推定1998万　坪単価200万から）
2LDK 　54㎡　3000万円台から　（推定3098万　坪単価189万から）
3LDK 　62㎡　3500万円台から　（推定3598万　坪単価191万から）
3LDK 　66㎡　3800万円台から　（推定3898万　坪単価195万から）
4LDK　 74㎡　4800万円台から　（推定4898万　坪単価218万から）

になってますよ。
平均坪単価210から220程度でしょうかね？
仕様が出てないので何とも言えませんが私も割高感を感じますね。

駅から徒歩2分の立地なので、割高なのかなと思いました。
駅から近い＝音や景色はどうなるとかも思いますし、やはり現地見て確認が必要そうです。
洗濯も部屋干しならいいですが、外干し希望だと気になるかもしれないです。

いいと思うのは、高架下ショッピングモールがあること。
今日みたいな雨の日だと、屋根がついたところを歩いて駅まで行けると楽ですよね。
天気がいい日も日差しを遮ってくれますよね。

線路の反対側に同じく徒歩2分程度のデカイのが数件有って中古相場坪単価140万程度ですから割高に感じるのは仕方ないかなぁ
築10年程度経ってますが、時期が違うから仕方ないですけど自走式駐車場100%とか立派な共用設備とか今時の物件より豪華ですからねぇ

Ｃ-ＯＮＥが通れない時間帯に千葉駅から帰るときはキャッチがうようよいて精神的に疲れるんですけどあれ何とかならないのかな。

>24

取り締まっても微罪だから雨後の筍のように現れる。かかわりあいたくなかったら立地を選ばないと。

>>25 匿名さん
そうなんですね。残念です。ありがとうございます。
ほんと嫌なので考え直してみます。

自走式駐車場は魅力ですね。ここはどうだろうと思ったら機械式で48台分。共用施設もなし（多分）ですもんね。
立地は申し分ないですがそういった面がちょっと弱いのが玉に瑕かと思いました。
間取りはどうでしょうか。東向きのマンションなのでKタイプのように南側に窓が付いてる部屋は人気が出そうです。
その分高くなってしまうかもですが。

千葉駅の近くに住む者です。
この場所って以前、人が亡くなった場所ですか？
違う場所だったら、ごめんなさい。
どなたかご存知の方、いらっしゃいますか。

>28
はい　酔っ払いが柵から転落して敷地内で
死亡しました　大島てるです

てるってるとなるとリセールは厳しめですかね

板状のいかにも的なマンションなのが残念です。
都内でちらほら見かけるお洒落で凝った外観とか内装とか重厚感があるマンションは千葉では無理なんですかね？

>>31 マンション検討中さん

お洒落で凝った作りにして売値が相場より1、2割増しなんて商売は都内しか通用しないのでは？

千葉でこの金額出すなら船橋かえるなぁ
船橋でこの金額出すなら市川かえるなぁ
市川でこの金額出すなら都内かえるなぁ
になってしまう
デベ だって商売ですから売れない物に金は掛けられない。

死因が溺死となってますけど？？？

ココには本千葉ビルって廃墟が有って
酔っ払いの喧嘩で廃墟の中に携帯投げられて取りに行ったら、地下の入り口かなんかの水没した所に落ちたんですよ。

情報ありがとうございます。投資用で検討してましたが、買うのやめます。

>>34 匿名さん

調べたら記事出てきました...本当なんですね。知らなかったです。ありがとうございました。
それを加味しても買った方がいいようなお得マンションでしょうか？前向きに検討中のかたご意見ください！！

家族連れ多そうなのに駐車場少なくない？

大島てるって誰ですか？

>37

駅前だし、車離れで利用少ないって判断なのかコストダウンなのか。駐車場って多くて余ったら駐車場理利用料が入らなくて管理組合の収支を圧迫するし、少なくて空き待ち状態だと転売の時厳しい。

モデルルームオープンしていったらやるアンケートの項目に駐車場利用希望の有無があるから契約前にその結果を確認して判断かな。

>38

事故物件サイト。ググればわかるよ。

>39

駅前だけどホームセンターやロードサイドのお店も結構あるから車あった方がこの辺だと便利だったりするよね。

1dk や、2ldkが多数有るのでなんともですがコストカットとは言え駐車場設置率19%は流石にすくないですね、しかもタワー、、、。
タワーパーキングの件で三郷だかの物件でsnsで話題になってますしね。
線路の反対側の物件は自走式100%とかですからねぇ

>>37 マンション検討中さん
間取り見る限り一般的に分類すればシングル、DINKSの多い物件ですよ。

勿論家族連れの方が多くいるのは間違ってはいませんが

3LDK、4LDKが多いから普通にファミリーマンションでしょ
単身者少ないのでは？

千葉中央駅の賃貸需要ってどれくらいですかね。
1ルームで単身が多く住んでいるイメージですが。。。

1DK 60戸
2LDK 42戸
3LDK 137戸
4LDK 14戸

4分の1が1dkですよ、普通に考えればシングル
1dkと2ldkで4割ですからシングルDINKSを意識した物件でしょう。

不動産業界で俗に言うファミリーマンションはシングル向けの部屋とか無いやつの事でしょ
なんなら3ldkと4ldkしか有りませんみたいな物件

1LDKでなく１DKだからシングルでしょ。シングルで購入ってそれほど多くはないはずだから投資対象か。夜の街の人が借りて住むのかな。

>>47 匿名さん
夜の街の人が多いマンションや投資が多い可能性があるなら、ファミリーは不向きな物件ですね…。
新宿とか新田アドレスでの駅近出ないかな！？

ホスト部屋になったら嫌ですね

水商売等の夜の街の住人は最高ですよ。
夜居ないから静かだし客や友人呼んで酒盛りなんて自宅ではしないし
最悪なのは学生ですよ。

1DKで家賃いくら位取れそう？

＞51

投資？　自己責任だから相場くらい自分で調べないと。

レインズ見たけど、割高すぎてワロタ。これはない。

本千葉ビルは地下に飲み屋街があった建物でした。
10年以上前に廃止され、その後入札に掛かり、医療法人が落札して
病院が建つ予定だったように記憶していますが、
いつの間にマンション用地になったんですかね。
建物解体した後、地下の基礎だけなぜか残ったまま放置され、
雨の度に水が貯まっていたように見えました。

1DKの間取りが載ってないね。
間違って1LDKになってるのかな。

三井も千葉になるとやる気ないね。
湾岸タワー以外は三流が担当するんだろうよ。

G2タイプが1Dkとして掲載されていました。修正されたのかな？
バストイレ別々ですし、寝室は4.5帖でじゃまな柱も出ておらず少し余裕がありますし、クロークもしっかりありますから、購入者が住んでも良し、投資でも良しなのでは。
4LDKのKタイプも見事に柱が出ていないです。すっきりしすぎて何か物足りない図面に見えてしまいました。収納がちょっと足りないのかな。水回りはすごい良くまとまってるなと思います。

駅に近く、当然ながらいろいろ店が多くて便利な立地。
電車通勤をしていると、アクセスの良いところを求めるなら便利でいいのですが
どのプランも面積が狭い点が残念。

狭いほうがお掃除は楽かななんて思いますが、
実際に、３ＬＤＫで６０㎡台は使い勝手が悪そうかなと感じました。

いっその事、ファミリー物件にしなければ良かったのに。シングルには良いね。

1Dkは37.43 ㎡もあるのだけど、縦長なのがちょっと残念な気がします。ダイニングに陽が入らない。日中仕事に出て夜だけ帰ってくる感じなら気にならないかなとは思うけど。夜は音楽を聴いたりビデオを見たりして落ち着いて過ごせそうなダイニングではあるかなと思います。キッチンの分を省いたとして、7～8畳くらいはあるのかな？寝室の扉を開け放って、朝はどれくらい明るいのかが知りたい気もします。

1DKの間取りも夫婦2人なら住めそうな気がしますよね。

昔、新婚時代、1LDKに住んでいました。
コンロ2口ですが洋室にしっかり収納がありますし、玄関横の物入れも使いやすそう。
1人の世帯で、子供は持たないけれど結婚はするかもしれない人ならこのくらいのコンパクトさでいいのかなと思いました。

気になったのは、洗濯機の大きさ、冷蔵庫の大きさ。
知りあいの家、過去に買った冷蔵庫を買いかえしようとした時に、今の冷蔵庫は大型でスペースに入らない可能性もあると言われたようです。横サイズは固定なのである程度余裕があるかどうか確認しておきたいです。

賃貸の一時凌ぎならまだしも
わざわざ2000万以上掛けて30㎡に2人は無いかな。

>61

ここ、洗面の入り口が開き戸なんだけど洗濯機、防水パンに入るサイズでも扉の取っ手にぶつかって入らないなんて書き込みを住民板で見かける。

あと、ここは誰かが顔を洗ってるときに扉を開けるとごっつんこなんて残念なレイアウト。洗面の扉は引き戸が基本なんだけどね。最近コストダウンで開き戸が増えている。

資産として購入して、正式に結婚するまで住んでみるという考えならありかもしれません。それも資金に余裕のある方ならではでしょうけれど。

開き戸が引き戸よりコストがかからないとは知りませんでした！洗面室のドア、内開きなんですね。これはたしかにぶつかることもあるかも。でも年頃の女子とかだと引き戸より安心感があるかもしれません。

結婚した後どうするかが問題になる。転売だとシングル対象になるし、賃貸は少子化だしね。

引き戸は下に音が響かないように吊りにするとコストがかかる。

年頃の女子ってのがよくわからないけど。鍵ならつけられるよ。ちなみに居室の扉も鍵がついてるのは主寝室だけってのが多い。

千葉駅までは遠いですが、千葉中央駅はすぐそこなので
通勤通学は結構楽かなというイメージ。

普段出かけるにしてもアクセスの良いところを求める人は多いと思いますが
どのプランも面積が狭いというのが残念な点です。

狭いほうがお掃除は楽かななんて思いますが、
実際に、３ＬＤＫで６０㎡台は使い勝手が悪そうだと感じました。

部屋の広さに関しては人それぞれ好みもあるのではと思ったりします。
3LDKで60㎡はかなりコンパクトな気はしてしまいますけど。
都心マンションでの生活に慣れている方なら普通かもしれませんし。

最近のコンパクトなプランの場合だとリビングインの一部屋は
ウォールドアになっているプランも多くなっていると思うのですけど
こちらの場合はしっかり個室になっているプランが多いように思いました。
子どもたちはプライバシーが守られてそのほうがいいかもしれませんけど。

千葉駅も奇麗になったので、通勤に便利な千葉駅周辺で探しているのですが、高くなりましたね。
クレアホームズの物件、駅近で設備・収納も充実していた。あの時、買っておけば良かった・・・。

しかも、千葉中央公園の向かいに今度建設予定のタワーマンション一階にスーパーマーケット入るらしい。便利になりますね・・・。とはいえ、そのタワーマンションよりは、こちらの方が安いのでしょうか？

千葉駅、きれいになったけど以前は一階からホームの二階に上がるだけだったんだけど、建て替え後はいったん三階に上がってから二階。駅中で利益を上げるためとはいえ通勤の時は一分でも大きいんだけど。

なるほどー確かに！ウキウキしていて、考えたこともなかった。

>>66
今は24時間換気が義務化されているから引き戸なら必ず吊っているし、開き戸なら下が2cmくらい空いている。
開き戸の方がコスト安なのかはわからないけど、引き戸だと廊下の戸袋スペースになる部分が開き戸だとそこを収納にすることもできたりして、どちらも良し悪しありますよ。

>70

どうだろうね。タワマンってことのプレミアとデベのブランドの差。低層だとタメかも。

ここの平均坪単価220
パルコ跡地の平均坪単価260程度予定

タワーはかなり強気な計画みたいですよ。
個人的にはここですら220で売れるの？って思う所が有るのに

パルコ跡地ってまだ情報出てないでしょ。あっちは高いからとあきらめさせるステマか。

>>76 匿名さん
75ですけど
業界に居ればある程度は情報流れてきますから。
あくまでも程度、予定、と書いてるじゃないですか。

ステマ扱いされてますがここも高いと書いたじゃないですか。
個人的にはここを220で買うくらいなら線路挟んだあっち側の中古検討しますね。

長谷工施工ってことは床暖房無い廉価版なのかな

77さんかっこいい。
新築で千葉中央徒歩5分圈、いくらくらいが買い相場か知りたいです

おそらくですが(仮称)千葉市中央区本千葉町計画の販売価格は坪単価200万円ほどではないでしょうか。70㎡換算で4200万円台です。

そのくらいの価格までなら動くであろう相場となっています。

注　マンマニ氏のブログより

最安で坪190くらい、平均で220、動くのは200くらいということなんですかね。リセールも想定に入れると、少し割高と考える方もいるかもしれませんね。

このあたり坪単価の差が大きくて相場感が読みづらいです。。千葉セントラルの東側のデュオヒルズは結構安いと聞く一方、パルコ跡地は260みたいな情報もあるし。

マンマニさんのブログは価格が出る前の記事ですから180から220程度で平均200程度を予想したのでしょう。
10年中古が140程度（自走式駐車場100%等仕様はここより上）の相場で考えると220は確かに強気な印象が有りますね。

どなたかモデルルームいきました？今日からですよね？実際どんなもんでしょうか。

83さんへのお返事が見られないようですが、どんな感じだったんでしょう、気になります。
物件エントリーした人優先の、未掲載のプランとか物件新着情報とかも気になります。

プランは一見したところすっきりとしたシンプルなものが多いように見えました。
メニュープランもあるようなので選択肢が多くて希望に合うプランが見つけやすいのではと思います。

メニュープランにしてリビングダイニングを広くして一部屋少なくなるのもいいけど、
ウォールドアにしといたほうが何かと便利そうな気もしますが、皆さんはどうされるのかな。

見に行きました。
未掲載プランは登録すればHPでみれますのでどうぞ。
リビングインの部屋は通常だと壁と扉でメニュープランで取っ払いですので、ウォールドアでは無いです。

価格は高層階220程度の平均210程度でしょうか、価格表用意されてましたので気になる方はMR行くと良いと思います。

ディスポーザー無し、床暖房無し、食洗機オプションでがっかりでしたね、
HPで見て分かってはいましたが廊下側の部屋は柱がかなり食い込んでて狭いです、MRでは一般サイズじゃないベット置いて広く見せてましたが業界では常套手段なんでしょうがあのやり方は誠意を感じませんね。

修繕積立金の計画が三井特有の10年目まで毎年値上げの予定になってましたね、タワーパーキングの修繕は考慮されて無い感じでしたから三郷みたいにならなければ良いけど、、、

つま側の4ldk（14軒）に駐車場優先権付与みたいです。
優先以外だと239戸で34台は駅近とはいえ厳しいですね、車必須の方は優先住戸か見送りですかね。

個人的には、思ったより価格は安かったですがコストカットも思ったよりガッツリでしたね。

高い部屋に駐車場の優先権付けるってデベ自ら足りないって言ってるようなものだよね。

>85

修繕積立が毎年値上げの計画って初耳。普通は5年おきとかなのに。値上げの計画になっていても実際に値上げするときは管理組合総会の決議が必要。毎年、修繕積立の議決に時間を割くことになる。

ちなみに、長期修繕計画って販売時に計画する期間以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪配水管の(修繕ではなく）交換というそれまでにない大物が控えている。計画以上の値上げは必至。

>>87 匿名さん

三井では最初から毎年上げて10年後とか15年後からは一定なんて計画を最近してますよ。

＞10年後とか15年後からは一定

それやるなら定額積立にすればいいのに。

初年度から定額だと新築売りにくいんでしょうね。

>90

その通り。販売時の広告に記載する修繕積立を安く見せかけるトリック。

値上げの計画だと将来の未納リスクがあるということで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。三井の一部物件では入居後、管理組合で決議して定額積立に移行しているところもあるし、野村も一部物件では最初から定額積立の計画をしている。

笑えるのは定額積立に移行している物件のバックには系列のリハウスが絡んでいること。値上げの計画に問題あること分かってるんだよね。

マンマニさんがTwitterで呟いてますね。
今まで見てきた三井物件のなかでも最下位の設備仕様だと。間取りに関しても三井らしからぬ酷いレベルだと。
自分は立地がドンピシャで他はそれほど気にならないので前向きに検討しますが。

営業がどう説明するかが楽しみ。買い替えでこの間見に行った他デベの物件10年の進化を見てくださいなんて自信たっぷりだったけど、進化してるのはコストダウンの技術だけ。

デベ の回し者かよって程物件を貶さないマンマニさんが・・・

間取りに関しても・・・

>逆に見学してほしい

宣伝はしてるよね（笑）

>>85です
だれもMR行った感想書いてなくて、否定的に主観で書いたので緊張したけど
マンマニさんのツイート見て安心しました。自分の感覚に自信出ました。

85さん
書き込み情報参考になりました。書き込みありがとうございました。
この物件は見合わせになったかもしれませんが、何か思うことがあればまた書き込んでください。

このマンションは内廊下ではないですよね？線路に面してるこの廊下がどのような感じなのかどなたかアドバイス等ございますでしょうか？

廊下側の部屋は二重窓になってる。裏を返すと窓を開けたらうるさいってことと。

ホームページに仕様書けないほど酷いのか・・

>>99 マンション検討中さん

廊下は普通にALCに金属手摺りです。

>102

バルコニーも上階はガラスパネルだけど、それ以外は金属手すりだね。安っぽいし、洗濯物丸見えで団地感丸出し。センターオブ千葉を謳うならその辺の配慮は欲しいけど、三井ってそういうこと考えないんだよね。

>101

事前案内の段階だとHPに具体的な情報載せてないケースが多い。販売直前になってどうなるか。

マンションマニア氏は、ユーチューブで、この物件は、低層階は家賃対比で割安感があり、特に若い人には強くおススメするという言い方をしている。ツイッターの酷評を見ていた者からすると、ツイッターとユーチューブで内容が大きく異なり、ギャップを感じた。

>>105 匿名さん

設備仕様が低い=価格が安いから若者の半住半投にはいいってことだろ。

三井の物件史上最低のグレードだって言ったって
賃貸の仕様に比べれば余裕で上ですからねぇ

>>107 匿名さん
三井史上最低ですね…今時の新築で床暖無しって。
長谷工に仕様を任せてしまったのですかね。
非常に残念ですが築浅の中古含めて検討を広げます。

＞長谷工に仕様を任せてしまった

長谷工って他のゼネコンと違って自社で土地を仕入れてプランニング、デベに提案して施工の仕事を受けるってのがビジネスモデル。実質のデベは長谷工だったりする。流石に三井主導でこの仕様はないでしょ。

あと、長谷工施工物件って内覧会やアフターサービスにデベ担当者ではなく長谷工社員が出てきて指摘に対してのらりくらり交わして対応しない。対応したらコストかかるからね。長谷工についてはググればいっぱい出てくるからその辺も考慮して判断。

パルコ跡地も長谷工が絡んでるから期待できないしね。新日本建設って製販一貫が売りのハズなのになぜ長谷工を絡めたのか。

>>109 匿名さん
そういうシステムなんですね！
HPの間取り図もここの物件だけ、キッチンがダブルカウントされてます。これって良いのでしょうか？？
これも長谷工のやり方ですかね？？

普通はLDとKで表示だけど、LDKとKだね。LDと誤認させるようで紛らわしいけど表示的にはグレーレベルかな。公取に通報してみれば。

他にもあるかもしれないから眉に唾しないとね。

>>108 マンション検討中さん

今から販売かな？三菱のパークハウス新浦安も床暖房無しですよ。しかも結構高いです。
最近の新築はどこも削ってますねぇ。

>112

好意的に読み取ってあげると１DKの部屋があってそこはDKで表示してるからそれに合わせてLDK表示なのかな。ただ、1DKの部屋はあえてK表示はしていないから誤認誘導の疑いもやはり残る。

というか分譲で１DKって珍しい。

>>113 匿名さん
HP見ましたが、そこも長谷工ですね。　
コストを下げるのは分かりますが、千葉中央の近隣中古からしたらかなり高い?！

マンマニさんの見解では、リーマンショック前なら坪100万レベルのマンションだと言ってますね。
まぁ時代が時代なんで昔の物件と比べてもしょうがないですが。

今後タワーも出るし、価格対策なのかもしれませんが三井ブランドが大した事ないと思われてしまいそうです。期待していただけにがっかりしました。

長谷工がどうこうレスが多いですが弱小デベ ならまだしも三井レジですよ、間取から仕様まで三井が決めてるに決まってるじゃ無いですか、勿論ゼネと相談して

確かに安く作るのには定評の有る長谷工ですが、長谷工以外で作ればもっと高くなるかデベ の利益を圧縮するかって事でしょう。
線路向側の中古の様な仕様にしたら坪単価250とかになって流石に売るの厳しいと判断したのでは？

長谷工の回し者じゃ無いけど長谷工はディスポーザーや床暖房は勿論だけど、二重床の物件も設計施工してますから結局はデベ 次第よ。

販売代理にアーベストが入ってることからも長谷工物件ってのがわかる。営業部隊を自前で持ってるから三井主導だったら施工会社から販売応援必要ないもの。

あとはステマが多いのも長谷工物件の特徴。

自社販売するより委託した方が金掛からないからね。

自社といっても三井はパート。

え？長谷工施工だと、ステマ多いの？
散々安っぽいとか廉価だとかの書き込みばっかり見る気がしますけどね

まぁ過去10年程度の国内マンション施工で半分以上が長谷工施工ですから、安く作るって分野では1番なんでしょ

ピックルと表現する方が正しいかったかな。まあ、サクラも多いけど。

三井が自社で販売してるのなんて大規模物件とか都内の高級物件とかくらいでしょ
殆どの物件は委託なり代理入れてる

三井はほとんど自社販売だよ。代理入れるなら系列のリハウスもあるし。

今は自社販売多いですよ。
なんなら他のデベ の販売代理もうけてますよ。

間取り図見ると、浴室のユニットバスと隣の壁の間に無駄なスペースあったり、浴室の扉と洗濯機置き場の防水パンの面が揃ってないとか雑な設計だね。あと、A typeはキッチンから洗面室にも行けるようTwo Wayになってるけど、そのために食器棚置き場の幅が狭いとか。

>> 118
長谷工って直床ばかりだと思っていましたが二重床も施工しているんですね。
で、当物件は二重床なんですか？
公式HPを見ましたがわかりませんでした。

>128

直床。三井は構造をHPに載せないケースが多いからモデルルーム行かないとわからない。

最近になって大手デベの長谷工施工で直床が復活。将来、2020年初期の物件はコストダウンの構造に要注意ってなるかもね。

>129

そして直床擁護のステマも急増。

>>129
ありがとうございます。
直床なんですね。
天井高2500mmとかどうでもいいから二重床にすればいいのに、と思いました。

>>131 検討板ユーザーさん

二重床にしたとして
天井高2350とか2300で価格は5%増し
天井高2500確保して14階建てになって価格は15%増し

売主視点で見れば売り難くなるだけ。

そして安かろう悪かろうの昔の長谷工に逆戻り。

まぁ長谷工は安くが売りだし、買う人は分かってる訳だからまだしも
それを三井がパークホームズの名を付けて売るんだから寂しいですね。

直床は水道の配管がコンクリート中にあるため、リノベーションでキッチンや洗面所などの移動ができないんですよね。

二重床でも水回りは段差スラブになっているから自由度に制約があるよ。二重床のメリットは、配管のメインテナンス性。配管は寿命があるからいずれ交換の必要がある。

じゃぁ直床の配管メンテナンスはどうなるんですか？

あまり詳しくなく、なぜそこまで二重床が好まれるか分かってないのですが、コストがかかるイコール良いマンションっていう風潮があるっていうのは本当ですか？

>>137 マンション比較中さん

直床でも排水管のメンテが必要な水回り部分には二重床になってるので、特にメンテナンス性に差はないですよ。

直床の場合も水回りは二重になっている設計がほとんどなので、配管メンテナンスは問題ないです。将来大幅なリフォームをする場合に、水回りの位置変更や無垢の床等が貼りにくい等制約が多くなるかも知れない、という話です。
二重床の場合、施工コストもありますが、そもそも階高に余裕を持たせる必要があるため、許容容積内の戸数が減り１戸あたりの価格が高くなってしまうため、価格高騰期には事業性の面から直床仕様が多くなります。
今でも都内一等地のマンション等、価格度外視で買い手が付くようなマンションは、１戸あたりに余裕を持たせ階高もあり、仕様も二重床になっていると思います。

二重床になってるところはメンテできるんだけど、床に埋め込んでいるところで漏水したら・・・。

直床って軽量衝撃音に弱くて、遮音性の高いフローリング材で補っている。遮音性を高めるためにクッション材が入っているんだけどこれが独特のふわふわ感がある。モデルルームでも再現しているのでスリッパを脱いで体感。入居後、ふわふわしてるの何って住民板での書き込みを見かける。

これはどうしようもないので後から気づいてもそれこそ後の祭り。

>>135 マンション比較中さん
給排水の配管がコンクリート（スラブ）内っていう物件は、今の基準では欠陥住宅と言って良いでしょう（さすがに長谷工さんもそんな設計はしないと思います）。
ラーメン構造の物件であれば、リノベの際も居住性を度外視すれば水回りの移動はできると思います。
排水管には勾配が必要であり、現状よりも水回りの位置を移動させるほど床を上げなくてはならないというだけです。

＞ラーメン構造

分かってないね。ラーメン構造って柱と梁でスラブを支える構造。配管と関係ないよ。

>>144 匿名さん
壁式構造との対比のつもりでしたが、分かりにくくてすみません。

>>144 匿名さん
リノベの自由度って意味です。重ね重ねことば足らずですみません。

そもそもピュアな壁式って今、新築分譲でないでしょ。壁式ラーメンは梁が目立たなくていいよ。滅多にないけど。

直床のデメリットって将来のリフォームのところだからそんな長く住むつもりないわって人は正直関係ないと思う。

>148

転売するとき、きついでしょ。

>>149 匿名さん

直床だと転売しづらいとかあるんですか？あんまり聞いたことなくて。

リフォームに制約あるって知ってる人は敬遠するでしょ。特に築年数経ったら。

千葉市中央区で新築検索すると7件ヒットします。
7件全部直床です。
必死に議論する意味よ

大手デベだから期待したのに中堅デベと一緒。

中央区はコストダウン物件が多いんですね。
床という生活する上で重要な場所をコストダウンさせるってことは他の場所もコストダウンさせている箇所がありそうですね。いまどき床暖房が無いとか。

>154

その上、長谷工施工は見えないところの施工がひどいよ。以前トラブルで争ってHPに状況をアップしてたケースがあったけど、お風呂の天井の蓋を開けて覗いたら軽量鉄骨の間隔がバラバラなんて状況。その物件もデベは三井。

>>155 匿名さん

ここ投稿少なすぎて、これオワコンやな。
売れなさそう

だな。みたけど、いくら安くてもここはないな、おれは。そういう意味で見に行ってみ。

こんばんは！ここのマンションは、何の設備がついて、どのくらいの価格ならベストなのでしょうか？
批判が多くお伺いしました。

二重床、床暖、ディスポーザー付きでこの値段でやっと検討対象かな。

二重床は階高の関係もあるからアレだけど、この立地で単価210なら床暖房とディスポーザーは無いと厳しそう

159さん、160さん
どうもありがとうございます??
他のマンションと比べると確かに高いし、設備が弱いですよね。私は、床暖と専用エレベーター(自分のフロアにしかとまらないエレベーター)があったらいいなとおもいました。
ちなみにディスポーザーは、マンションを買うに当たり重要なのでしょうか？

ディスポーザーなしで、24時間ゴミ出しだと夏はゴミ捨て場臭うよ。

>>161 匿名さん
個人的意見にはなりますが、
私の中では1、2を争う程重要です。
100軒程度の物件ならまだしも250軒も有るのに、、、

今住んでる物件には付いているのですがディスポーザー無しなんて考えられないです。
使った事無いと気にならないのかも知れませんがかなり便利です。

ディスポーザーは浄化槽の設置義務があって小規模だと維持費がペイしない。大規模物件でスケールメリットが得られるからこそなんだけどね。

>>162 匿名さん
脱臭機ついてて管理人がちゃんと掃除してくれてたら大丈夫だよ。

この掲示板の最初の方に書き込みあるけど、人が死んでるって事は事故物件になるのかな？

マンションが事故物件では無いですけど、てるサイトには記載されてますからリセール時や賃貸貸出時なんかは影響が無いとは言えませんね。

みなさま、設備について色々コメントしてくださりどうもありがとうございます。買うことを懸念中です。都川から近いのも懸念の一つです。事故物件なのはあまり気にしていないです。亡くなられた方のご冥福をお祈りします。

買うことを懸念中とは哲学ですね。
川は近くに無いですよ。

駐車場がタワーパーキングとのことですが、住んだ後なにかと問題が出てきそうな気が・・・

高さ制限1550と聞いて震えた

タワータイプの立体駐車場は1550mmが一般的ですよ。

一般的とはいえ、全部その高さってことだろ？入る車めっちゃ限られるよね。車乗る人がそんな車ばっかり乗るか？現実的じゃないことは確か。

タワーパーキングしか無いのが現実的では無いとの話は理解しますが
タワーパーキングの高さ制限1550mmなのは一般的です。

そもそも駐車場設置立考えれば車必須の人は検討にも上がらないけどね

タワーパーキングというか機械式駐車場って、デベが作成する長期修繕計画の期間以降にそれまでにない交換が必要になる。修繕積立は計画以上の値上げになるのは必至。まあ、竪配水管とエレベータもだからどこのマンションにも当てはまることだけど。

ここを検討している者ですがデイスポーザーも無いし、床暖房・食器洗い機もオプションって本当でしょうか？友人がクレアホームズ千葉センタークロスに住んでいますがここと変わらないお値段でそれら全てと包丁収納ポケット、ミストサウナなんかも標準装備ですよ！

177さん
MR見てきたものです。
ディスポーザーなし、床暖なし、食洗機なし、ミストサウナなし、玄関前のインターフォンモニターなし(エントランスはあります。)、
トイレはタンク式、洗面台の鏡は1面鏡、などなど
でした。資材が高いため、めちゃくちゃコストカットしたそうです。

>178

玄関照明の人感センサーはついてる？　最近三井はこれもオプションだったりする。気が付きにくいから要確認。

千葉は2～3年前に購入すべきでした。でもこの後パルコ跡地三越跡地に建設されるタワーマンションはずっと値上がっちゃうのでしょうね。溜息。

郊外の物件は販売価格に対する建築費の比率が高い訳だから建築費、建築資材の高騰の煽りをモロに受けますね。

販売価格の高騰を建築費高騰を理由にしてるのって眉唾。去年、今のマンションが最初の大規模修繕工事だったんだけど、予算内に収まったうえに予備費が余って計画外の改善工事までできた。

建築費高騰ならデベの収益悪化させるはずなのに最高益のことろさえある。ぼったくりでしょ。

車持ってる待ってないに関わらず、タワーパーキングは後々修繕費、管理費爆上げに影響する可能性が高いのを覚悟しておいた方がいいです。
余計なお世話かもしれませんが。

食洗機や三面鏡、ソフトクローズなどはオプションで付けれるからいいとしても、ディスポーザーとか床暖房は付けられないからな。トイレも古いタンク式だし
そこを妥協してここを買うか、坪単価50万円は上であろうパルコ跡地を買うか…

>>182 匿名さん
建築費高騰でデベ が収益悪化？売れなくなればそうでしょうが
現状デベ はゼネに発注する金額が10増えれば売値を10上げてる訳で新築マンションが価格高騰しているんですよ、収益悪化しませんよ。

勿論売れ残って完成在庫が増えたり、なかなか売れなくて販管費が増えたり、売るために価格を抑えたり値引値下して販売してれば収益悪化しますけどね。

>184

パルコ跡地も長谷工だから期待できないよ。三越跡地が今唯一の期待。

利益増やしてる訳だから建設費が10億増えたのに販売価格は１２憶とか上げてるんでしょ。だからぼったくり。

駅に近い物件なのに三井のマンションとしてはかなり買いやすい価格の物件だと思います。

若干、どのプランも専有面積としては狭い感じはしますが、便利さを優先に考えれば仕方がないかと・・・。

設備についてですが、みなさんの書き込みを見ているとディスポーザーついていないとか。

別にディスポーザーに拘っていないという人も多いとは思うんですよね。

24時間ゴミを出せるのであればあまり問題ないかも。

この立地と設備で買いやすい価格だと思うので有れば買えば良いだけです。

某マンションブロガーやこの掲示板のレス見る限りではそう思わない人が大多数なだけ。

もう少し高くてもいいから、ディスポーザーと床暖房は付けて欲しかった。
他はオプションで対応できるからいいけど…

>190

スロップシンクもね。

タンクレストイレもかな。

リビングインの浴室もリフォームで変更するのは厳しい。

＞190　匿名さん　
ないものはないんだからあきらめよう。

後付けできないのは、入居してしまったと思っても後の祭り。じっくり考えないとね。

ディスポーザーって必要ですか？
住んでいるところでディスポーザーがついていないので、本当に必要なのかどうか迷っています。

ついていてほしいのは、24時間ゴミ出し（これはあれば）、食洗機、間取りは広めの収納、コンロ3口、お風呂は1418以上で、ディスポーザーはそこまで必要としていないです。
床暖房はちょっとついててほしかったかも。
休日にお散歩しながら家族でショッピングができそうで、立地が素敵と思っています。

24時間ゴミ出し必須ならディスポーザーはあった方がいいかな。夏は臭うし、袋が破れたりしてると汁もたれてくる。脱臭装置なんて気休め。

ウォシュレットと一緒かな。なければないで生活はできるけど、一度ある生活を体験すると元には戻れない。

コストダウンで真っ先に削られたけどスロップシンクも子供がいたら必須かな。マンションってスニーカー洗うところ他にない。

＞休日にお散歩しながら家族でショッピングができそう

それは買う前の幻想かな。お店が近いと帰りに立ち寄って済ませるから、休みの日に買い物に出ようとする気にならなくなっちゃう。

>>196 匿名さん

ディスポーザーを経験した人で必要ないと言う人は見たことありません。マンションのリセールにも影響します。
家族でショッピングいいですね！現地は実際に見て確認されましたか？