シティハウス武蔵野ってどうですか？

リーマン前の仕様は安定して良い気がするけど、姉歯問題が顕在化する前後だからね。インスペクション済みで且つ管理も問題無さそうなら、実需組にとって新築よりメリットが多いだろうね。

花台とかPS位置とかアルコーブの形状とか。

最上階1.5億以下の可能性何%くらいかな

2億なら武蔵境駅前中古を値引き交渉して1000万でリノベーションしても2戸買える。
永野芽郁ちゃんがドラマ撮影していたマンション売りに出てる

>>1202 マンション検討中さん
西向きのAタイプは切るんじゃないかね。
夏には西陽直撃冬は陽当りかなり悪いけど。

マンマニさんの履歴見ると１年で坪単価100万あがってますよね。
最上階ということも考慮すると100万以上あげてくる可能性もあるかと。
そうなると1.5億も見えてきますね。

最上階Cタイプ70.27㎡が例えば1.5億で販売。管理費修繕積立金が最上階と下の階で同じですよね？毎月￥36,755、6年目から￥48,755、11年目から￥56,665が必要。規模や広さに対して割高じゃないですか？1.3億でも高い

インフレ、物価高騰を先取りして設定してるんじゃない？
何よりスミフだから。
安いわけないのよ。
価値がわかる人が買えばいいってスタンスなんだろうね。

修繕積立金はよく分かりませんが管理費は専有面積に応じた費用になるんじゃありませんでしたっけ。
どの部屋も一律36000円台は負担が大きいと感じます。
初期設定が格安で後から値上げするやり方でないのは良心的だと思いますが、、、

管理費は負担ですよね。タワマンみたいに戸数多かったら管理費もっと安くなったんでしょうけど。
防災センターあって24時間管理というところにメリット感じてる人もいそうです。

>>1208 名無しさん

タワーパーキングなら災害に備えて24h管理は欲しいね。にしても高いけどな。

防災センターの設置基準ギリギリなのかしら。

例えばCタイプの場合、1～5年目が管理費31,175、修繕積立金5,580。6～10年目修繕積立金17,580、11～15年目修繕積立金25,490、16～30年目修繕積立金35,490。
16年目から管理費31,175+修繕積立金35,490＝66,665、1年目は修繕積立金を安くして段階的に値上げなので良心的ではないですね。近くだとルフォン吉祥寺並の管理費修繕積立金なので中古売却しにくいとか思います。

住友が北口開発をするなら武蔵野市駅前は限界までインフレなる予想、今のうちに中古購入するか最上階を10年以内に売却引越しが良いかなと。

スミフの地上げエリアはこのマンションの南側正面なので本当に一体再開発になったら眺望陽当り共に失うリスクありで思うような価格で売れないとか起こりうるのかな？

>>1211 匿名さん
同じスミフだから完成形では最低限の配慮はするでしょうけど、
それよりも本格的な再開発になったら段階的に余裕で5年はかかるので、
そのあいだずっと煩かったり不便だったりいろいろしそうなのが心配ですね。
ちなみに、玉川上水向かい側の道路側の建物（土地）は
まだ土地の買収の着手もしてないところも多く、
武蔵野市の計画案にあるような一体再開発の可能性自体がかなり低い、
始まるとしても10年以上先だと思いますけどね。

>>1212 ご近所さん

地上げは結構進んでると聞くよ。いま交渉中の場所の進捗によらず、実施可能な部分は確保できたと。

登記を見に行ったわけでは無いし、開発計画も詳しく知らないけどね。

コロナよりずっと前から仕入れに動いてたから、計画自体がニーズに合わないとか、市の意向も汲むとかなると、話が変わってきたのかもだが。

スミフの中でも特に共用部分が質素だったり、プレミアム住戸が無いのは、南側の眺望が悪化するのが元々分かっていたから。敢えて富裕層の実需にとって選びにくくしたと思ってる。

なるほど、そういう見方もできるのか。
市の調整会の議事録だとオサダ薬局とかの買い取り断念した結果東急ストア敷地含めた一体開発ができなくなってシティテラスは敷地ぎりぎりに戸数を詰め込むしかなかったような事をデベがコメントしてるけど将来の難点を見越して敢えてそうしたという見方も確かに。

市が北口ロータリーの再整備に本格的に取り組むみたいだからスミフとも何かしら話が裏で行われてそうだね。

>>1214 マンション掲示板さん
逆の言い方すると、もし南側が分譲マンション込みで開発される事になると、ここよりも仕様が上がるし、価格は更に上、、、って事にしかならない気がする。
結局ここも南側もスミフ、と言う時点でここ以降のスミフ物件つまりは、この界隈でここよりも安く買える物件は出てこない、とも言えるんじゃ？？
モンテローザのとことか、他にもファクターはあるけど、ここの南側が最後発になるなら、まずそこが最高値なんじゃと。要は、富裕層の皆さんは、そこのすっ高値買ってください作戦かな。

特段資産家でもないけど周辺住民です。
実際我が家は南側に更に建つならそっちの方が眺望陽当り共に期待できそうなのでシティハウスはスルーして待ってみることにしました。
デベの思惑通りに総合設計制度の許可が出ればシティタワーになるだろうし。
高くはなるだろうけど急いでも居ないので慌ててシティハウス買う必要もなかったので。

南側にスミフタワー建った方が、将来的にシティハウスの売却価格は上がる気がする。建つかどうかも分からんし、建つにしても10年はかかるだろうけど。

タワーズ建った時のクリオレミントン見てるとちょっと怪しい気がするけど未定事項多すぎるのは同感。
とは言えタワーじゃなくても何かは建つのはほぼ確定路線なのでシティハウス買うにしても部屋選びは重要だね。

1年目と16年目を比較すると修繕積立金の値上げがえぐいですね。
16年目の管理費＋修繕積立金の66,665円はシティハウスだけでなくどのマンションでも同じような設定額になるのでしょうか。
駐車場料金もありますし、毎月支払っていけるか不安になります。

修繕積立金はどのマンションでも同じだと思います。どちらかと言うと安いマンションを疑った方がいいですよ。管理費はシティハウスは重めですが、最近発売されるマンションは人件費の高騰が影響して高くなる傾向はあるようです。

脱デフレで待てば待つほど高くなる時代突入ですかね？
円安によるコスト増、インフレによる人件費増、大国間の争いによる地政学的リスク増、財政難による資産税導入リスク増、言い出すときりがないほど不安定化してますね。
こんな時ほど不動産買って現金減らしておきましょう。

不動産が良いのか、その中でマンションが良いのかはさて置き、待ってれば安くなる時代じゃ無いのは間違いなさそう。お金は、モノやサービスに換えて初めて価値を発揮するわけで、日本人の大好きな銀行預金に置いていたって、実質的に目減りしてるのが安倍政権以降の実態。

スミフの中でも凄く管理費が高いよここ。

24h有人管理（しかも防災センター）とタワーパーキングの影響なんだろうけど、両方とも削減不可能な内容だから修繕費より厄介。

修繕費は高め&勾配がキツめだけど、決定でなく組合協議事項だから合意に至るまで煮詰めれば良い。そんなに変な金額にはならない。

下に店舗と公共駐輪場がある以上防災センターは将来に渡っても無くせないのでは。
パーキングは最悪組合総会で利用停止にして電気代節約とかはできるだろうけどそれでも維持費は掛かるからね。それなら少数だったとしても貸して月額料金取ったほうがマシとなるところが多そう。
でもこの絶対額のマンション買える層なら数万の管理費は織り込み済みだと思うけどね。

にしても垂れ幕多くない？
エントランス側だけかと思ってたら西側にも垂らしてるのな。

非常階段の南側面にも縦長の垂れ幕あるね。
そこまでやらないと客集まらないのか？
リストレジデンスも最後の一部屋がずっと売れ残ってるし市況に何か変化でも出てるのかな。

>>1227 匿名さん
リストはともかく、24年引き渡しに客が殺到する気はしないけど、、、

普通はそう思うよね。
さの割にたくさん垂れ幕垂らすのはなんでなのかなってね。

ここだけじゃなくてスミフは高値追求で販売期間長いですもんね。

販売長期化するのは構わないけど垂れ幕は勘弁してほしいわ

値引きせず長期完成売りするから、スミフはながく広告を出し続けたい。

タダで大型広告が出せる自社の建物は当然利用したいし、幕は完成したて感も醸し出せる。
重説で合意して、年単位で売り続けるまではテンプレですね。

大手でも値引きをしたり、まとめて他所に転売させるデベロッパーもいるわけで、
各社在庫戦略の違いはあれど、選んで納得して買ったなら良いんじゃないの？と思いますよ。

>>1232 評判気になるさん

あと、値付けからバーゲン価格だと一気に捌けて景気は良く見える一方、対応フェーズが同じ顧客の塊が発生してデベにとってマネジメントが大変だし、利益率も悪い。

結局、適正価格が分かるならそこに嵌めたいとデベは皆んな思っているよ、スミフ以外、、笑

垂れ幕下げますよって重説に盛り込まられてるのか。すげーなスミフ。

目の前にモデルルームあるのに最初からモデルルーム見学するのはお断りでまずはオンライン説明会受けないといけないんだね。
冷やかし排除するのには有効な手段だけど同時に金はあるけどノンテクシニアもお断りということにならないか？
客が物件を選ぶのではなく住不が客を選ぶのであるって感じだね。
長期販売もそうだけどこの販売哲学は独特で面白い。思わず他の物件もチェックしちゃうもん。やるなー。

>>1235 匿名さん

予算あるとわかると担当からフォロー営業が来まくるよ。

いわゆるお金持ち顧客なら、きっとリスト管理されて電話もポスティングもDMも流し続けるだろうね。
スミフ側がノーマークのど新規顧客は予算が無いか、富裕層になってから歴が浅い人だろうから、MRにいきなり入れずに見極めるスタイルが許されるんじゃないかな。

マンションギャラリーも一番良いランクの部屋は、希望しても簡単には見せないとか言ってたよ。

すごいね。
ここに関してはそんなに上から目線で販売するほど仕様が良いわけでもないよね。

>>1237 匿名さん
今販売してる列は初期に販売された部屋よりは仕様も条件も劣るので、竣工後販売なんだと思います

>>1238 マンコミュファンさん
でも値上げするからすごいよね

>>1239 口コミ知りたいさん
でも、完成販売で3ヶ月で終わりとかじゃなく、3年かけてとかなんだから、そら環境がインフレなら値上げは寧ろ普通なんじゃ？
3年間同じ単価で売るとか、マンションじゃなくても無いと思うわ。

販売に数年かけるって要は中古物件だよね。

すみふ物件は期分けの一期から高いんだけど、条件のいい部屋から青田で出す。
条件の悪い部屋が多めに残っていくけど、値引きしないから実質値上げになるねー。逆に値上げ的な価格改定の動きも鈍い印象。

どの物件も共通して目標は竣工1年目以内で売り切りが基本だったはず。

シティハウス吉祥寺北町は値付け失敗だろうけど、認めないし値引きもしなかった。ここの発売までには売り切りたいと言っていて、ホント売り手都合なんだなと思ったよ。

先着順があと4戸あるようでそれで最終なのかなと思うのですが。
価格が・・・いずれも億越えなのですね。
普通一般の検討者では買えない部屋という感じがします。
管理費だけでも月々3万円を超えています。
それに引き換え修繕積立金がやたらに安いのがどうなのかなと思いました。
修繕積立基金にしても30万円台程度ですし。

>>1242 検討板ユーザーさん
先に買った人に損と思わせないって点では筋が通ってると言えるのかな。結果的に売り切れればだけども。

>>1243 匿名さん
いや、全然最終じゃ無いと思う。多分3分の1くらいはまだ販売開始すらしてないんじゃ？？

>>1243 匿名さん
修繕積立金が最初から高い新築マンションなんてありませんよ。

>>1246 検討板ユーザーさん

オハナシリーズは積立金均等割してくれてるよ。それでも年2%のインフレまでは考慮していないだろうけどね。

最初に基金でまとめて支払う分も含めて、どう回収してどう使うか理解していないまま購入検討する人が殆どだと、管理組合の手間が増えて新築購入がリスクになるからちゃんと納得してもらってから販売して欲しい。

駅に近い以外は極めて平凡なマンションなので、ここで億払うなら、さすがに選択肢はもっとあると私なら思います。ただ、通勤族にとっては便利なのは間違いないです。勤め人にとっての高級な団地という感じです（プレミアムな部屋もないですし）。

>>1248 ご近所さん
いつの時代にも同じことをおっしゃる方がいて、結局今この価格設定なので、個人的に気持ちは同じだけど、最初からマンション買うことを検討する気のない人のコメントですよね。

ここシティハウスなので。
仕様がプレミアムじゃないのは当然で。
価格は様々な要因が絡むから単純に高い安いの判断も難しいしね。
夫婦共働きの通勤族ファミリーが主要ターゲットであろうというのは同感。
あとは都心プライスと遜色ない点をどう検討者に納得させるかだね。