情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都渋谷区2丁目2番16、17（地番）
交通：東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅 徒歩7分（B1出入口6:00～22:00）
東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅 徒歩8分（B3出入口）
東急東横線・東急田園都市線・東急メトロ半蔵門線・副都心線「渋谷」駅 徒歩8分（B4出入口）
間取：1K～3LDK
面積：34.48平米～75.28平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社福田組
管理会社：旭化成不動産ｺﾐｭﾆﾃｨ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[タイトルを更新しました 2020/9/10 管理担当]
[スレ作成日時]2020-01-22 13:15:35
三信マンションの建て替え案件。
立地はものすごく良いけど、
地権者部屋が半分以上（27／47戸）あるのがネック。
建て替え前は事務所使用の部屋が多かったから、そのうち雑居マンションになりそう。
いずれにせよこんな立地はめったに出ないから、値段に関係なく即日完売するだろうね。
常盤松ハウスのように周りに緑がある訳ではなく、雑居ビル地帯というのが適切ですね。
北向きと東向きはモロお見合いだから１Ｋや１ＬＤＫかな？
校区は渋谷の中では良い方だけど、青南校区と比べるとランクは数段格下。
ただ、表参道駅にも渋谷駅にも１０分以内と人気エリア。
また、渋谷駅周辺の再開発はもの凄く魅力。
したがって、価格は坪４１０万（お見合い＋無日照＋低層50m2台）～６８０万と幅広いと予想。
風呂ちっちゃ。地権者戸数の方が多いし。ないない。
投資向けの融資は厳しくなったわ。
フルレバでは貸してくれないのは当たり前。
頭金3割以上とかで貸してくれるなら良い方。
現金使うなら金融投資と被るわけで投資用不動産は下落するわ。
都心に投資用不動産を所有出来るのは富裕層だね。
地権者の意向でコストカットが激しい
実際に不動産投資ローンの審査基準が厳しい事を考慮すると
頭金の準備は絶対。3割以上となるとそれなりの所得がある方で余裕がある富裕層の方が
これからは投資用を購入されていくんでしょう。
そうなると投資用マンションとして売り出しているマンションは空き部屋になってしまうという事が懸念されますが、
現状はどうなのでしょうか？
新築の住宅ローンでは審査はあまり厳しくはなかったので、投資用になったとたんに厳しくなってしまうんですね
グレード低かろうとも立地に魅力を感じて借りる人は多いと思いますよ。
立地もグレードも高いと買えない価格になるわけですから立地重視に尖れる方向きです。
予定価格は残念ながら高かった。
これなら、パークコート渋谷タワーの方が断然いい。
軒並み500ー600万円台でしたよ？おそらくマンションを間違えてるかと思います。グレードも正直どっこいどっこいでした。私は買いだと思いました。
500万円台と言っても580万円～（1戸除く）。
すべて、5ｍ先には前立てあり。
これなら、渋谷タワーの方が安いのでは？
部屋のグレードは同レベルでも共用部分は桁違い。
南青山の常盤松ハウスと比べたら3割以上高い。
であれば渋谷タワーを買えばいいのでは？真剣に検討してる人からしたら不快でしかないです。
そもそも定期借地と所有権で並行検討する人っているのでしょうか。
定期借地と所有権で並行検討する人はいますよ。
定借のシティタワー品川が爆発的人気だったのは、激安だったからですよね。
安ければ買うし、高ければ見送ります。
検討板で、どっちがいいか、というのは普通の話題では？どっかの板に出没する、ただの悪口だけの若葉マークさんとは違うと思うけど。
南青山の表参道7分・580万円なら魅力。
財閥系や鉄道系なら渋谷区でも表参道7分・580万円は魅力。
ただ、建て替えはグレードが低く、5％～10％は安く見積もるべき。
然るに、家賃は坪1.8万強、利回りは3.8％台。誰が買うって話。
ここは雑居ビル＆雑居マンション。
だけど表参道駅７分は最高。
常盤松の表面利回りよりは低い？
都心の新築で4％以上は稀だよ。
ここの立地のほうが常盤松より良く、賃貸に出した場合、家賃は常盤松より高いので、利回りもほぼほぼ同じくらいではないでしょうか。
利回り
常盤松?3%
渋谷タワー?1%
白金スカイ?9%
二丁目?9%
大通り沿いじゃないし、環境は静か。
場所も駅まで遠くないし、普通にマンションとしてもいい立地に建っていると思います。
ただ、利回りも元々の取得金額によってかなり変わってくるのでどうなんだろう
ニーズはあるエリアだけど
それだけに販売価格自体も高くなります。
説明会行かれた方いますか？
1K～3LDKなんですね。様々な層が対象になっている感じなのかな。
1?は賃貸として需要が高そうに思います。プランも1?としては34.48平米と広めなので期待しています。
お値段もかなりのものでしょうけど人気はあるでのでしょうね。
立地が良いとのことではありますが日当たりや風通しなど室内環境も気になるところです。
皆さんのご意見を参考にするとけっこう早い段階で完売しそうな雰囲気に思えます。
素晴らしい場所だと思います。雑多な感じですが…決して汚いエリアでは無いですね。渋谷駅の最寄りで落ち着いた場所ですね。
>>19 マンション検討中さん
きっと物件価格も違いますからね…利回りは何とも言えないですよね。常盤松ハウスは永住志向、こっちは駅近でリーマンが住む感じですね。青山と渋谷の比較は何ですが…賃料は確かに駅近のこちらが有利でしょうね。
コロナショックで今後都心を中心に不動産価格が暴落しそうなので、購入にはかなり躊躇しちゃいますね..
渋谷でも青山学院のほうですよね。
表参道も最寄り駅。
雰囲気いいエリアじゃないですか。
この辺り歩くのすきなんですよね。
高級感あって。
でも、最近、訪れていないから治安はどうなのか。
値段高いでしょうね。
芸能人とか買いそう。
青学の学生が多いくらいで周辺は静かで住みやすいかなと思います。
間取り自体は可もなく不可もなくですが好立地のマンションです。
結構な価格帯にはなるとは思いますが、希望者は多いでしょうね。
地下鉄利用ができるので通勤面や通学面に関してはアクセスがスムーズにいくでしょう。
好立地ですからそれなりの価格はするでしょうけど、価値としては大幅に下がるという事もないんじゃないかしら？
投資用としての場合、リスクがあるのはどの地域も一緒でしょうし、本人が生活する上の事を考えると魅力的な立地だなと思いますよ
70㎡ 1億1000万程度
残念な間取りに良い立地
各プラン、そんなに面積が広いわけではありませんが
部屋の配置が上手なのか使い勝手よさそう。
収納スペースもしっかり設計されているのもいいです。
価格がもう少し安ければ・・・。
そう思っている人は絶対に多いと思います。
１階が店舗は残念ですね。
間違い無く安っぽくなりますね。
>>37 匿名さん
隣が普通に古めの分譲マンション、周辺に賃貸マンションが点在。１階は店舗だし、商業地域で雑多な感じは否めないですね。普通の賃貸はもったいないけど、高級路線にも振切れ無い…。
一般販売20だけなのに1期供給は6部屋だけ。
店舗入るとか 仕様が低いとか影響した？
利回りも高くなくて投資向きとも思えず。
常盤松のように発狂しないのが物足りず
利回り3.5％は投資目線で有り得ないわ
販売時期が最悪。今は、投資家は及び腰で、火中の栗を拾う人はいるのか。数か月前のイケイケドンドンの時なら良かったが、様子見。
景気悪化時は分譲は下がるが家賃は変わらない。
よって利回りが4.5％確保可能なマンションは分譲としの価値が保たれやすいの。
坪620万で売り出したが本来は坪490万くらいが適正なの。
来週にはロックダウン秒読み。
景気はガチで冷え込むのは確実。
自粛強制でバタバタ倒産→不良債権化で連鎖危機。
コロナを甘くみないように。
前立て5メートルで、坪単価580万なら、定借でも渋谷タワーの方が570万ちょいからありましたので、10年?20年持つ投資物件としてはどう考えても良かったかー。70年定借だから20年経っても50年ありますもんね。
この立地なので間取りはコンパクトタイプになるだろうと予想しましたが、
69㎡、3LDKもあるんですね。
主寝室以外の居室面積が4.2畳、4.4畳と心もとない気がしますが、
これくらいだと3人までならファミリーでの入居も可能でしょうか。
この広さで３LDKのプランだったら、3人家族全然余裕じゃないですか？このあたりだと、小さいお子さんがいるご家庭っていうよりは、お子さんもある程度大きい方がこのあたりの利便性は思い切り享受しやすいと思われます。
駅に近い場所ですし、通学などに便利。学校によっては、歩いていくことも可能とかあるかもしれませんね。
三信マンションと言うと2階にデザイン事務所とかラミネート加工屋さんとかがあったな、懐かしい。
第1期3次販売ということは、既にもう購入された物件もあるはずですが
まだマンション名が決まっていないですね。
こういうことって珍しくないですか?
渋谷二丁目プロジェクトっ、まさかこのままのマンション名ってことはないですよね?
珍しいね。
アトラス表参道でいいと思うが、地権者絡みで決められないのだろうか。
ラミネートやさん憶えてるよ、確か富士ラミネートだったかな？
ラミネートってのはいわゆるパウチ加工のことね。
2階の南西角部屋でおばちゃんが一人で大きな機械扱ってた。
昔当てたらしい万馬券がラミネートされて飾られていたのを憶えてる。
あとはDoPLANっていうデザイン事務所もあって、取引先だったのでよくお邪魔してた。
他の部屋も事務所や個人ショップみたいな用途で入居している人が多かった印象。
どの部屋も日中はドアが半開きでお客が入りやすいようにしてあった。
地権者なのか賃貸なのかわからなかったけど、住居として使っている人より事務所として使っている戸数が多い印象だった。
ちなみに15年ぐらい前の話。
1階はテナントとして店舗が入るようですが、どのような店が入るかもう公開されました？
店舗によっては資産価値が上がる、またはその逆になる可能性がありそうですよね。
マンション住人と周辺住人にとって利便性の高い素敵なお店が入ってくれますように。
絨毯屋さんですか。
インテリア用品店、良いんじゃないでしょうか。
マンション全体にオシャレな雰囲気が出そうです。
もう一つは飲食店でしょうか。発表が楽しみですね。
ところでプラン例はC、E、F以外の公開って無いのでしょうか。
会員限定サービスだと上記プラン以外が出てたりするんでしょうか。
設備仕様の公開も一緒にあると良さそうですけどね。
渋谷二丁目はうるさいですよ。
金曜日や土曜日は警察が出動する程大騒ぎです。
商業地域だからしょうがない。とは思いますが治安も悪いですよ。自粛期間中もビックリするぐらい、騒がしかったです。ハッキリ言って、渋谷二丁目でマンション買ったの後悔してます。
↑
三信マンション近くの朝日ビルは貸しスタジオになっていて連日連夜、大騒ぎです。
先日は、20人くらいの男女が丸裸でパーティしてました。マジでうるさいですよ。三信マンション目の前の新築マンションの人もうるさいって言っていたんで、
三信マンションでも聞こえると思います。
>>渋谷二丁目はうるさいですよ。
>>金曜日や土曜日は警察が出動する程大騒ぎです
そうなんですか。
日中で通ったりしているのと夜ではやっぱり違いそうですね。
となると、アクセス的には良くても住むには・・・ということでしょうか。
実際に昼夜の状況を見てみる必要はありそうかなと思いました。
>>61 匿名さん
59、60です。状況は必ず確認して下さい。
一回だけでなく数日に渡って確認することをおすすめします。夜中にいい大人達がサッカーやスケボーなどを道路でしてる時もありますよ。
バーベキュー施設もあるので終わってます。
あと、いわゆるベンチャー系の会社が多く常識のない会社もあります。
二丁目は静かで落ち着きがある場所でしたが、ここ数年で騒がしいエリアになりました。
商業地域の規制が変わらない限り、穏やかな日常は取り戻せないと思います。
当方は近日中に撤退予定です。
（周りが騒がしくて商売できないと撤退した個人経営のお店も。。通っていたから残念）
ながながすみません。
仮称のままでもすぐ売り切れています。
最新情報ですと、現在2LDKは僅か一室、他のは基本的に3LDKです。
3LDKも欲しいですけど、その値段は普通のサラリーマンは縁がないなあ。苦笑
既にご検討されている方なら、
早く動かないと後ほど後悔しちゃうと思います。
販売は1期5次の段階に入っているそうです。それを思うと、まだ部屋の選択肢は多く残されているのではないでしょうか。
細かく販売していますが
希望者が出ている順にうっているのか、
それとも販売計画通りに行われているかまではわからないですが。
残念ながら2LDKは全て完売したようです。
手に入れたい方は3LDKか1LDKかですが、ここの3LDKの値段は、正直普通のサラリーマンは無理でしょうか？
普通のサラリーマンの年収がどれくらいに想定するかで違ってくるでしょうが、
先着順住戸の1LDKが78,980,000円と考えると我が家では手が出せない感じです。
立地条件もあり売れ行きがいいそうですが、みなさんお金持ちなんですね。
先日、近くを通りましたが治安悪いです。若者がたむろして立ち小便してる人いましたよ。
まわりが、うるさいのに買う人いるんですね。
せっかく買っても、まわりの環境が悪かったら最悪です。近くに交番ないし。
立地は良いんだな。
外れにあるグラヒル南青山の方が高いのか。
ここ買った方が資産性高いよな。
10年ガマンして住みましたが、住宅・オフィス・飲食店が混在で基本的に閑静ではないうえに、>>62 様が言うように「ガラの悪い・おバカな」会社がしばしばバカ騒ぎしています。私も3度、警察に通報しました(あまりにもヒドい騒ぎを夜通しされた)
ここの場合はあまり自分用にっていう購入の仕方の人は多くないのでは。
賃貸として出す形になりそうですが。
賃貸だと、
こういう立地は人気がありそうって思うのですが正直どうでしょうね。
賃料次第なのかな！？
利回り良くないので転売か実需じゃないかな
表参道駅が一番近いですし、場所の説明としてもとてもわかり易いと思います。
あのまま渋谷だったりすると、
全然違う場所をイメージしちゃいがちだったでしょうから。
転売か実需の人が多いのではないか、とありますが
そういう風になっていきそうな気がします。
初期投資としても金額がかかるし。
渋谷に住むの大変なんだ
YouTubeで吸殻とお店のごみ袋だらけなの見たけど、あんな感じなのかな？
これこれの動画で、しょっちゅうやってる
えぇ…こんなとこ住みたがるのは田舎モンだけでしょうよ
恐らく投資用に買われる方が殆どでは？
ただyoutuberやらアホな若者がは泣いて喜ぶ立地でしょうしすぐうまりそうな物件だね
ここは渋谷ではなく表参道
表参道も住みにくいってよ
東京DEEP読んだ
高級スーパーしか無くて、仕方なく千駄ヶ谷まで買い物しに行くそうだ
ここなら千駄ヶ谷より、渋谷のライフの方が近いような気がします。確かに都営の多い外苑あたり？からは、千駄ヶ谷近いですね。東急フードショーも数年はあの狭いマークシティの仮店舗で、イマイチですね。
表参道は住みやすいかどうか…だけど、外食がメインの人だと決して悪くはないと思います。
自炊メインの人だとどうなんだろう。
今どきはネットスーパーもあるし、人それぞれだと思う。
ここは賃貸としてのバリューはどうなんでしょう。
表参道好きな人、多いけれど…
住みやすいかどうかは、その人次第じゃないかと思いますよ。
会社が近ければ楽して暮らせる。
この辺りに住みたい人って、
表参道が好きとか、表参道が勤務地とか
そういう人が多いのではないでしょうか。
青学のところにあるマンションなので、おしゃれな感じはしますよね。賃貸需要はある程度見込めそうには思う。
渋谷と表参道の中間地点にあるので、コテコテに表参道しているっていうのとは違う。
予想と違ったのは、ここだと単身者用またはDINKSのプランが中心となるかと思っていたのですが、
３LDKとファミリープランが中心なところでした。
近所に住んでます。表参道にも渋谷にも徒歩１０分以内なので、便利です。食料品や日用日はネットスーパーが基本ですが、ちょっとしたものは渋谷キャストの東急ストア、徒歩１５分くらいかけて渋谷東のライフにまとめ買いに行きます。地震に強い地盤なので安心です（御自身で区のハザードマップ等で確認して下さい）。
個人的な見解なのですが、立地条件を考えると投資用向けなのかなと考えてしまいました。
もちろん自分用に購入される方もいらっしゃると思いますし、セカンドハウスとしてもあり得ます。
ただ、住みやすさでいったら、どうなんだろうと疑問。
短期的ならばいいですが、長期的にみるとずっと住むという感じではなさそうですよね。
利回りが低いと評論家が記事にされてましたけど
>>87 ご近所さん
>>渋谷キャストの東急ストア、徒歩１５分くらいかけて渋谷東のライフ
ありがとうございます。
今はUberやネットショップあれば便利に過ごせそうだと思うものの、近くにちょこっと買いのスーパーがあるといいですよね。
千駄ヶ谷のスーパーマーケットがどこなのか気になりますけど・・・
渋谷のヒカリエでスイーツ買ったり、お金に糸目をつけなければおいしいものたくさんあります。
毎日使いの庶民スーパーがないものの、その分、必要な分だけ買う家庭ならOKかもしれにあでうｓ。
今どきはネットで生鮮も買えるけれど、近所にちょこっと生鮮食品買えるといいですよね…
東急ストアとかだったら
たまに行ってまとめ買い溶かしたりすればいいのかも。
ここだと
外食とかは
あまり困ることないと思いますけどね
間取り図を見ていて…
Cタイプ、１LDKにしては広いなと思ったんですが、寝室に関しては本当に必要最小限という広さで、
リビングとキッチンが広めに感じました。
寝室はベッドを置くだけみたいに割り切って使ってくように考えられているのだろうなぁ。
あまり大きなベッドは置くことができなさそうに見えます。
一人暮らしの方でも家で料理される方はいらっしゃると思います。
外食できるような飲食店がたくさんあるのもいいですが、近所にさっと買い物できるようなスーパーも欲しいところ。
このご時世、毎日外食というわけにもいかないですし、Uberも毎日というわけにもいきませんから、
できれば、スーパーがあるとよかったですね。
この辺りに住んで10年以上経ちますが、まあ夜はうるさいです。朝日ビルの貸しスタジオは緊急事態宣言中も大騒ぎですし、とあるバーは夜通し音楽が流れっぱなしです。あの有名なご近所迷惑マップにも掲載されてます。
騒ぎが凄すぎて恥ずかしいので自宅に人を呼べません。
ファミリータイプのプランもあるのにロケーションのページがあまりにも簡素だなと思いました。これから更新されるのかなあ？
95さん、そうなのですか。。。都会に住み慣れていてそういう環境に慣れてる人なら大丈夫かな？
Ctypeの1LDKはなかなか良いのでは？シューズインクローゼットとストレイジが付いていたり、キッチンが半個室になっていたり、角住戸だからリビングダイニングが明るそうだったり。ベッドルームが狭いのは普通かなと思うのだけど、この広さだったらウォールドアのほうが良かったかなとは思います。
コロナ禍で芸能人の方も自炊するようになったとテレビで話していますよね。
ダイエットにも自炊はいいのかもと思います。お金もかからないですし。
お惣菜を買ってご飯を炊くだけでも節約になりそう。
1LDK、住宅ローン減税適用になりそうですよね。
キッチンコンロが3口、クランクインの玄関、LDKは13.2帖と広めだったので人気出そうと思いました。
1LDKと3LDKの組み合わせなので、単身向けなのかファミリー向けなのかイマイチつかめませんでした。購入者はどんな人なんでしょうか。
立地的に若いDINKS向きか？
2LDKから早々に完売しました。
表参道駅にも渋谷駅にも徒歩８分程度と行きやすい立地。
通勤も便利ですし、外食や買い物しやすいですし、良い立地のマンションで憧れますね。
今のようなコロナで自粛しなければいけない時期には、なかなか辛いかもですが。。。
表参道のマンションっていうとなんとなく賃貸用にするのかなぁというふうに見ていて思っていました。
皆さんの投稿を見ていると
ご自身用に考えられている方の方が多いのか！？と感じました。
投資するには値段が高すぎるので、実需の方のほうが上回っているという状況なのですかね。
投資家が参戦するには利回りが低すぎます。
建て替え計画ですが、ターゲットは実需がメインでした。
やはりマンション買うなら資産性を考えて渋谷が無難な気がします。
周辺歩くと意外と隠れ家的なお店が多いし、渋谷と表参道が日常使いできる点がなによりの優位性ですな
現地周辺は「渋谷」の人混みもなく、徒歩で表参道と渋谷の両方使いできるのはこの立地の特権だと思いました。
どちらにも徒歩8分以内。
素晴らしいアクセス性。
実需がメインなんですか。
最近の新築のマンションの価格だと、なかなか投資用にはしにくいところはありますね。
すごく地権者さんが多いのがここの場合は気になります。
マンションの資産価値を維持しようという目的は一緒のはずなので、
特に揉めることもないとは思うのだけど。
近所にアトラス青山も登場しましたね。
