東京建物のブリリアシティ西早稲田

SUUMOで「豊島区・新宿区・文京区、3LDK、セキュリティ完備、分譲賃貸（←ここ重要）」という条件設定で検索してみました。

結論：管理費込み23万で借りられるとか言ってる人はガセの荒らしです。

MR行ってきました。改めて考えると安いですね。
82平米の賃料査定は30万ほどのようです。
利回り4％後半あるので山手線内側としては上出来です。

南向き高層階はかなり抜けるので新宿の夜景がキレイです。その分8000万円中盤からの模様です。

これだけ価格差あれば西向き低層一択ですね。3,4階ならハザードも関係ないでしょう。

西側低層で一番安くていくらでした？

モデルルーム商談の予想賃料なんか、盛りまくりに決まってるだろ。

80平米に30万払うなら、並グレード分譲賃貸なら神楽坂市ヶ谷エリアでいくらでもあるのに、何もないここに、わざわざ住む奴がどれだけいるのかと。
百歩譲っても新築の初回だけ、次からは25万も難しいだろう。

定借駅遠維持費高めなんで、利回りは1%は引いて検討するべきだから、盛った賃料でも実質3%台、いかにぼったくりの投資（購入）対象外物件かそれだけで分かるだろ。

>>745 マンション検討中さん
どれだけココを買いたいのか熱意が伝わりました。ありがとう。

山手線内でも82平米で30万か。
駅から距離あり、低地だからか査定額安いですね。
結構意外。ここは借地権だから出口をどうするかですね。

＞80平米に30万払うなら、並グレード分譲賃貸なら神楽坂市ヶ谷エリアでいくらでもあるのに

はぁ？
そのエリアでその値段は築40年以上のオートロックもないオンボロマンションだぞ
新築だと40万以下は見つからない。もちろん賃貸用の安普請は除く。

みんなローンは何歳で完済で組むん？

まあ35年で組んで、75歳！
75歳までに終わる長さとかにしているところありますね。長く組めるだけ組んで、控除が終わったらなるべく早く完済。

住宅ローンほど安い金利で借りられるローンはない。返す原資があれば、それを元手に運用すべき。
よって、金利が上がるまで繰り上げ返済はしない。

>>751 匿名さん

ここのスレタイトルを変えませんか？
東京建物のブリリアシティ西早稲田って、長いです

>>752 マンション検討中さん

君はいったい何を言っているのだ？

祝・MRグランドオープン

ここの掲示板、盛り上がらないね。
MRの来場者数をコロナで絞っているため？？？

管理費高く、定借なので70年間ずっと払い続けることに躊躇しているんだと思います。

>>756 マンション検討中さん

70年間住む気の人いるんですかね。都心のマンションなんで管理費ごく普通だと思いますけどね

コンシェルジュついてたら納得できるけど、コンシェルジュなしでただの24時間管理で、この管理費は高い方だと思う。

他の人も言ってたけど、コワーキングスペースは本当に無料で運営者に貸すらしいです。光熱費は運営者が払うけど、それ以外は払わないらしいです。
これで住人割引きとかないのであれば、これは本当に納得できないです。。すぐに運営者を管理組合で変えてしまいたいレベルです。

>>758 匿名さん

ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスが、コンシェルジュ付きで平米あたり241円ですから、ここは明らかに高いですよね。どうにかならないのでしょうか？

>>759 匿名さん

管理費が高く設定されているのは、このコワーキングスペースの影響なのでしょうかねぇ
住民が無料で使えるなど、旨味が何もないんなら即刻退去して欲しいです

何人かいってるけどここの管理費は、普通だと思います。市ヶ谷加賀町が安いだけ。むしろ他はもっと高いでしょ。
ここまでしつこいと三菱の営業かもね。

あとコワーキングラウンジは外部に寄託して有料にしたほうがありがたい。
住民は１日300円くらいじゃない？
共用施設の貸しきり利用料金としても普通だし。何より子供の遊び場のあれ放題にならないから個人的には賛成。

>>762 マンション検討中さん

同じような規模、コンシェルジュなし、外廊下でここより高い管理費のマンションの具体例をいくつか教えていただけないですか？

コワーキングスペースの住民割引はないようですよ。完全に第三者と同料金のようです。住民にデメリットはないようにするつもりだけど、メリットもないって説明されました。

管理費やらコワーキングスペースに納得がいかなければ検討をやめたらいいのでは？
高いとか無駄だとか掲示板で何言ってるの？って感じです。完全に時間の無駄。
買って住んで改善の余地を感じた人だけが管理組合活動を通して変えていけばいいと思います。これだけの大規模マンションですから手を挙げる管理会社は山ほどあるはずです。

>>764 匿名さん
それを言っちゃおしまいよ。
よく「文句言うなら来るな」的な短絡的で感情的な人がいるけどさ、それじゃ建設的な議論も出来ないでしょ。
検討する人の疑問や不安を話し合ったり情報共有するのが掲示板の存在意義じゃないの？？

市谷加賀町と悩んでます。予算は9000万円以内なのでどちらでも買えるのですが、リセールバリューが高い方を買いたくて・・・加賀町よりもこちらの方が周辺環境好きなのですが世間一般的には加賀町の方が人気なのでしょうか？？

>>765 マンション検討中さん
同意。

>>766 マンション検討中さん

エリアの格としては市谷加賀町の方が明らかに上ですよね。
ただどちらが割安かで言うとこちらの方な気がしています。

>>765
いや、ここで高い高いと書いて安くなるなら私だって百遍でも書きますよ。
でも東京建物グループはこういう値段で事業計画してるわけでしょ。匿名掲示板での評判を見て販売前から曲げることは企業としてあり得ない。
こういう管理費水準で完全外部委託のコワーキングスペースが存在するという前提を踏まえない情報交換は、それこそ建設的ではなく無駄じゃありませんか？　
ただの愚痴の言い合い、「たら」「れば」の仮想合戦では有益な情報が埋もれてしまいます。
なので資金計画を練りながら真剣に考えている立場から「検討をやめれば？」と書いたまでです。

気持ちはわからんでも無い。しかしこれは初心者が陥りやすい心理である。自分が良いと思ったらそれを盲信して突き進み、否定的な意見は排除しようとする。迷いがある証拠だから、落ち着いて考え直すことをオススメする。本当に買うと決めてる人はこんな掲示板の書き込みなど全く気にせず買うだろう。

私も加賀町の方が格上で良いかなと思ったのですが、ちょっと雑多な感じがしてしまって。まぁ都心はどこもごみごみしているので仕方ないのですが。割安なら良いかなと思ったのですがもう少し積めば所有権で買えるのでお得感ないかなとも思ってきていて。こちらも管理費の高さは気になるのですが南向きでも8000万円代だし安いかなと思っています。

>>769 匿名さん
765です。
自分も、ここでの議論を見て、東京建物が管理費等を変えることは無いと思いますよ。
でも、自分はここの価格や周辺環境等は気に入って、購入を前向きに検討したいけど、でも、管理費やコワーキングスペースの委託方法等についてはひっかかっていると言うか、納得しきれていません。
そのように感じている人が自分だけじゃ無くて、他にもたくさんいると理解できることは全く無駄ではないし、自分にはとても有益な情報です。
愚痴の言い合いや仮想合戦でもいいじゃないですか。
匿名掲示板で書き込みも玉石混交という前提で、自分にとってプラスとなる情報だけ取捨選択すればいいだけのこと、明らかなウソ情報や的外れな誹謗中傷でもない限りは、排除すべきではないと思いますよ。

近所の桜プレイスは何であんなに安いんですか？ここも中古になるとあのくらい安くなってしまうんですかね？

>>774 匿名さん
1番は定借年数の違いだと。
50年スタートで中古になるとローンの組み方や
出口も含めて帰る人が限られるから。

ただ最近出てきた桜プレイスの中古部屋だと
マンションマニアさんのブログに出てた
桜プレイスの坪単価より結構高めだった記憶。

不動産はほぼ立地が勝負
坪単価で見ると、加賀町の方が格上であり、リセールバリューがつくのは自明

>>763 匿名さん
コワーキングスペースですが、入居者への特別料金を検討していますと返事ありましたよ。

>>776 匿名さん
そうですよね。。もう少し周辺が綺麗だと即決なのですが。ありがとうございます。

>>776 匿名さん
キャピタルゲインならこっちの方が大きくなりそうだけど。

MR行ってきましたが個人的に山手線内側でこの価格ありだと思いました。

コワーキングスペースは777さんが書かれている通り、住民は安く使えそうです。
駐車場は3-3.5万円くらいのようです。
西側低層が人気みたいですが、神田川に近い方の部屋は日照が厳しい。
管理費やら地代・解体準備積立金を合計すると72平米で4.4万ちょい。
リセールは近隣の定借70年の物件で見ると落ちてないですね。
学習院も近いので、学習院にご子息を通わせるファミリーの方に賃貸でも貸せるのかなと思いました。

ハザードはこればかりは何とも言えないが、荒川氾濫よりは神田川氾濫の方が被害は少ないと説明受けました。（神田川は地面よりも下を流れているからとか）

>>780 匿名さん

近隣の定借70年とはどのマンションでしょうか？

>>781 匿名さん

780さんではありませんが隣駅・神楽坂のパークコート神楽坂は70年定期借地権で現在10年経過しています。
駅1分のせいかべらぼうに値上がりしています。

>>782 匿名さん
え、、、パークコート、しかも神楽坂と比較！？

>>781 匿名さん
メモし忘れましたが..MRでの説明で、近隣定借物件のリセール状況のスライドがあります。その中に70年定借の物件が2件あり、どちらも購入時より上がってました。

>>782 匿名さん
補足頂き、ありがとうございます。

パークコート神楽坂と比較とは勘違いも甚だしいな
桜プレイスを無視するとは、、期間が違うと言えど何かしら解説が欲しいね

>>784 坪単価比較中さん

なんかそれ、完全にセールストークに飲み込まれてますよ
売り手は自分らに不利にならないようにしかトークしませんから

そもそもパークコート神楽坂は飯田橋駅も使えるからこの物件とは交通利便性が段違いなんだよね

真に比較可能な物件はこの物件に関しては存在しないから桜プレイスがもし定借70年だったとしたらとか、シティテラス目白がいま坪単価350くらいだからもしこれが定借だったとしたらいくらだろうかと想像するしかない

坪単価260とか280くらいで買えればそこまで失敗しないとは思うけどね

今、この価格で所有権買おうとするとかなり地方に行かないと買えない。その地方の所有権マンションと、この定借マンションでどちらが失敗する可能性が低いかというと、こちらの定借マンションな気がする。
定借だけど70年定借だし、駅近ではないけど、山手線の内側の文教地区はそれなりの価値があるはず。

個人的な意見としては、新築時坪300が、築10年（残存60年）で坪275、築20年（残存50年）で坪250、築30年（残存40年）で坪180ぐらいを想定してるんですがどうでしょうかね？

祖母の相続で築50年近いマンションを所有してましたが、どうにか売却できたのでこちらを検討中です。

都内の比較的良い立地でしたが他の建て替え事例のように容積率に余裕があるわけでなく、全額自費による建て替え派賛成と反対派が対立して大変でした。

ここは70年後まで建物を維持するというゴールが確定しているので安心です。
古い所有権マンションほど手に負えないものはありません。本当にこりごりです。

>>789 匿名さん
ゴール確定って、要するに好むと好まざるにかかわらず、決められた時期までに退去しなくてはならないってことですよね。
それがホントに良いことなのか、どうもスッキリしないんですよね。
所有権であれば、仮に自分が建て替え反対派ならば、建て替えることになって大金負担するのがどうしてもイヤならば、自分の意思で、かつ自分の好きな時期に退去できるわけです。
逆に建て替え賛成派ならば、建て替えしないことになって、老朽化がガマンできないならば、同じく自分の意思で退去可能ですよね。
もちろん、自分の意向通り建て替え可否が決まれば、全く何の問題もなくハッピーなことこの上なし。
賛成派と反対派が対立して大変、手に負えないとのことですが、そんなに大変なものなのですか？
出来ればもう少し具体的になにがどのように大変なのかを教えてもらえると助かります。

前向きに検討中のものです。
立地は駅から遠いけどまあ許容範囲、価格も予算内なので問題はないのですが、周辺の住人環境が気になっています。特にメインエントランス近くに置かれているゴミ…。綺麗に捨てられているならまだしも、袋に入れられてないゴミが散乱していたり分別も全くされていない様子なのを見ると、周囲に住んでる人もそれなり…なんて考えています。また現地周辺ぶらぶらしていると怪しげな人に遭遇したり、失礼を承知で、ちょっと小汚い人がいたり…夜道も暗いので心配しています。この辺りの住人環境について少しでも情報お持ちの方いませんでしょうか？？

>>780 匿名さん

地代は小規模宅地の特例前でこの価格ですか？？

>>792 マンコミュファンさん

小規模宅地？君はいったい何をいっているんだ

君もいつも同じ口調で相当ヒマだね
抽選通ると良いね

見学してきました。
既出の情報ですが、参考までに。
・駅からの利便性は重視しない人にはよい。
・副都心線西早稲田駅ならば常用可能か。この路線を使用する人なら許容範疇では！？
・夜道は周辺も含めて暗い。子供を一人で歩かせたくはない雰囲気。
・交通利便性悪いのに、駐車場設置率は25%。車必須な人にはきつい。
・意外と階数による部屋の価格差が大きい。
・間取りのバリエーションが少ない。ムービーも子持ち家庭を想定。DINKS向けではない？
・敷地は山手線内にしてはかなり広いが、棟の凝集感あり
・専有部仕様は高くない。スペックの高いマンションからの住み替えはきついか。
・co-working spaceは、周辺住民のため？土地貸主から地元への貢献を要請されたと。
・近隣の桜プレイスが借地期間残存41-2年で坪190-200なので、最悪20年住んでその程度で売れれば良いのでは？
以上、とりあえずの印象です。

桜プレイスとこのマンションだったら、
立地と建物グレードはどっちが上でしょうか？

私もゴミの散乱がどうしてもガマンできそうになく、あきらめようと思っています。
今まで住んでいた自治体はゴミの収集は8時頃には終わっていたので、昼過ぎまで収集されないのはちょっと考えられません。収集時間が早まるとも思えず、メインエントランスがあれではちょっと…

一番商談進んでる人ってどこまでいってますか。ローンの仮審査した人とか？

この値段なので、設備のグレードは我慢できるし、気に食わなければオプションでどうにかするんだけど、廊下側の鉄格子とか変えようのないものはどうにかならんの感があるね。
数年前の下町の平均的分譲マンションのうちよりもグレードが全体的に下で妻のウケはイマイチだった。

>>796 匿名さん

立地はトントン、桜プレイスも雑司が谷6分で5分以内に届いてないので、ここと変わらないと思います。

設備仕様は桜プレイスの方が格上です。
壁式免震構造、フルハイサッシ、ウォールドア上釣り、天カセ、キッチン天板御影石、タンクレストイレ、など。あちらは明らかに高級マンションです。
こっちは郊外マンションと同等。ディスポーザと食洗機がついているのは救いですが。

>>800 匿名さん

あちゃー。。
同じ新築定借なら市谷加賀町のが良いですかね。

近くの公園！！

>>800 匿名さん

確かに設備仕様は桜プレイスの方が良さそうですね。
そうすると、桜プレイスにこのマンションが勝てるところは、規模と、それに伴う共用施設の充実度って感じでしょうか？それがどれだけ価格維持に寄与するかは分かりませんが…。

借地の残存年数が桜プレイスと同じになるころには、今の桜プレイスの価格よりももう少し安めの価格になる覚悟をしておいた方がよさそうですね。

桜プレイスは鹿島建設、当物件は長谷工だからねぇ。格が違うかと。
しかし2006年築の目白プレイスなんて南向き3LDKの所有権でも6000万円台だったのよね。あの頃は底値だったといわれればそれまでだけど、うーんなんだかなぁ。
目白プレイスも鹿島建設だね。今じゃ中古でも高くなってるしなぁ。

>>803 匿名さん
ただ価格維持に使用設備は言うほど貢献しないんですよね
暮らす上での充実具合ではいいに越した方がいいですけど
結局、立地と広さがほとんどを決めるので

同じ築20年で比べると、残り30年と残り50年の違いがあるのをどう考えるかだと思います

残り年数で比べると築年数で差が出てくるので

>>802 匿名さん
近くの公園になんかありましたか？

桜プレイスもハザードエリアでしたっけ？

桜プレイスの南東妻住戸が中古に出てますね
86.69平米で6,180万円、坪単価約235万円

残存42年でこのお値段なので、こちらの物件の将来価値が築30年時に同等であると想定すると、
71.27平米 6,400万円のお部屋は、
築30年　4,980万円
築20年　5,480万円
築10年　5,980万円
くらいで売り抜ければ御の字じゃないでしょうか

勿論、その時の周辺物件の坪単価により上にも下にもなるとは思いますが
定借なので分譲時よりも資産価値が上がるのはほとんど期待できないでしょう

>>808 匿名さん

コロナ、地球温暖化による大雨洪水、確実にくるとされる大地震、富士山噴火、全く先が読めません。
悩んでいる人はリスク取らずステイも選択肢では。
低金利で金の行き場がないのかもしれんけど、投資という観点では厳しいのでは。

各国とも国債発行乱発で、中央銀行の独立性侵され、リーマン越える不況！

＞＞772 マンション検討中さん

全くそのとおりだと思います。
良い意見も悪い意見も自分としては聞きたいと思っています。
真剣に検討していそうな方の意見は参考にさせていただいています。

自分的には、この物件の良さは都心立地にも関わらず、郊外長谷工型の企画であり、価格がリーズナブルであることです。
ただ、その割には管理費だけが企画に合わず、都心のタワーや内廊下型物件と同じくらい高額なのが残念に思います。

私が営業マンに聞いた限りでは、まだ管理費は確定ではないとのことで、
検討中の皆様の意見や申し込み状況によっては、まだ見直しの可能性はゼロではないと考えています。

ですので、気になる方は、モデルで管理費の高さについては懸念を伝えることは決して無駄ではないのではないかと思います。

きめた、ここ買う！

>>811 マンション検討中さん

見直しお願いします。

>>811 マンション検討中さん

見直し賛成の方、ポチっ！

また、貴殿のコメント出ましたね。
抽選当たるといい良いが。。。

>>811 マンション検討中さん

べったりみ●ほの天下りに甘い汁吸わすのか??

>>815 マンション検討中さん

抽選の部屋、早くも出てますかね？

質問ですが、5.700万?って、イーストの一階南側だけですよね？

センターとかは、まだわからんのでは？

>>819 マンション検討中さん
まだリリースしてないからね。

コロナで450も捌けるんやろか？

ウエストの一番南側（今回の販売対象外）も自己日影でほとんど日が当たらないから次のパンダ部屋になる可能性が高い。たぶん5700万円台で出てくると思う。
センターは売れ行きによって値上げもあるかもって言ってたけど、このご時世で値上げはない気がしてる。

>>822 匿名さん

結局、値段は日陰とリンクしてるんですよね。

仮審査審査した人いるん？

ウエスト低層って今回ですべて販売しないの？

>>811 マンション検討中さん

管理費の件、次回予約時に申告してみます。

>>825 マンション検討中さん

一番南側は出てませんでしたね。
センターやサウスの東側といい、どういう基準なのでしょうか。

>>826 匿名さん

是非、反応を投稿下さい！

>>822 匿名さん

同意。
上がる可能性が高いと営業は言ってたけど、低層階は日当たり悪いしかなり安いと踏んでる。

注目度が高いだけに、東建は照会を捌くので精一杯で、実際の実需の温度感を見誤っている気がする。いくら引き合いが強いからといって、この状況下、450も捌けないと思う。

>>830 マンション検討中さん

もう価格表アップしようよ

5月入居ってどうにかならないのでしょうかね…お子様をお持ちの方（我が家はちょうど小学校入学のタイミングにあたります）どうされる予定でしょうか？

>>832 マンション検討中さん

このご時世、更に遅れる要素あり。
いずれにせよ中途半端。

>>831 マンション検討中さん

アッピッピー?

>>834 マンション検討中さん

願います。

>>801 マンコミュファンさん

市谷加賀町も専有部仕様はこことそんな変わんないけどね
立地はあちらのほうが上だからあの値段出せるならここ買う意味ない
ただし、価格維持率はこちらのパンダを選べばそこまで変わらない気がする
こっちは階差で値段の幅大きいんじゃないかな
低層、高層どちらを選ぶかですリセール格差があるのはこちらだと思う

>>832 マンション検討中さん
通う学校の近くで仮住まいしかないでしょうね
今の家も早く空室で売り出せるのでそれが一番いいと思います
仮住まいが嫌なら一ヶ月で転校するしかないですね

うちも見学行った際は、完成までこのエリアで賃貸を勧められました
保育園、幼稚園、小学校のタイミングが5月になるのは不利だからと

ところで高南小学校の評判はどうなんでしょう？
目白小への越境も可能みたいですが、倍率高ければ抽選になるみたいで。
それぞれの評判など分かる方いれば聞きたいです。

ファイナルディスタンスで
営業さんが少なくて大変かもよ？

>>836 マンション掲示板さん
つまり低層、高層だとどちらの方が良いですか？

>>840
なんでそこまで尋ねるかなぁ。少しは自分の頭も使いなよ。