東五反田二丁目第3地区再開発事業について語りましょう。
住所：東京都品川区東五反田二丁目
事業協力者：竹中工務店
Ａ地区（業務棟）……… 地上20階、高さ約110ｍ、延べ約70,000㎡、事務所、店舗
Ｂ地区（住宅棟）……… 地上40階、高さ約150ｍ、延べ約41,000㎡、住宅、保育所
Ｃ地区（公園）
◆２０１６年３月………準備組合設立
◆２０２０年……………都市計画決定（予定）
概要：https://www.skyskysky.net/construction/202706.html （日本の超高層ビル）
建設委員会資料：https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...
[スレ作成日時]2019-10-10 11:37:04
ちなみに、ここと同じ延床面積と高さ、戸数に近いタワーマンションが、ブリリアサウスタワー目黒なんですよ。
そう考えると、悪くないなぁと思いますね。
個人的には、700戸以上は息苦しいんですよね、実需で住む時に。
この辺は、水辺広場の雰囲気とかも素晴らしいし、商業施設も五反田も大崎も充実してるので、個人的には楽しみだし、前向きに検討しています。
あと、価格で言えば、私も3~5年後は底を打ってくると予想しています。
上がり続ける相場も、永続的な金融緩和もあり得ません。
いずれにしても、市況を見ながら新しい情報を楽しみに待ちます。
3-5年後には底を打つでなく、天井をつけるの書き間違いでは
>>79 販売関係者さん
パークシティは御殿山ではなく単に川沿いの低地ですよ・・。知ったかは恥ずかしいです。御殿山はパークシティから少し入ったまさに山の低層住宅街の地域です。ごっちゃにしてはダメですね。
あのあたりは昔は工場地域でした。
いやいや。
綺麗になったからと言って勝手によその地名を名乗っちゃだめでしょ。御殿山は文字通り”山”だから御殿山なんですって。山の下のマンションが高台を名乗るなんて恥ずかしいです。
御殿山が高級住宅地だったのは環境が良かったからなんだよ。高台だからというより環境が良かったから高級だった。今は坂下も環境が良くなってるから、大崎の雰囲気は高級住宅街で間違いない。
これから目黒川沿いの桜がきれいな季節ですね。遊歩道も整備されてるし、いいところです。目黒駅近くまでいくと桜に韓流押しの提灯ついて変な感じですけど、この辺はそういうのもなく落ち着きます。
目黒川の桜と水辺を望むリビングからの光景が目に浮かんできますね
御殿山小に通う子供との幸せな暮らしをついつい思い描いてしまいます
まさに未来予想図II
日野学園でしょ、ここ。
>>91 匿名さん
ここは2丁目14なので、日野学園ですね。
「目黒川の桜と水辺を望むリビング」は、低層の南側になるんだけど、結構電車うるさいよ。窓閉めれば大丈夫だろうけど。
その「桜と水辺を望む」低層70㎡で、1億2?3千万ってとこかな。買える？
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kodomo/kodomo-gakkou/kodomo-gak...
【御殿山小学校】 北品川 4丁目（全域）
5丁目（全域）
6丁目（全域）
東五反田2丁目（16番～22番）
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【日野学園】 東五反田 1丁目（全域）
2丁目（1番～15番）
3丁目（全域）
5丁目（27番、28番）
大崎 ＊5丁目（2番）
西五反田 1丁目（1番～10番）
2丁目（1番～21番）
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確かにここは電車の音が結構響くんですよね。
ルサンク大崎なんかは相当キツいんじゃなかろうか。
飛行機も文字通り真上を通過しますからね。
この辺は、最寄駅が五反田になるので、どうしても五反田に住んでると言ってしまうのだが、その時の相手の反応はそれぞれですね。
お笑い芸人の発言がこの辺の価値を毀損しているのは間違いない。
実際に、東急スクエアからグランスカイ方面に行く場合は、ルートによっては大人のお店を通らなきゃいけないところもファミリー層の評価を落としている。
だから、その辺も評価すると、そんなに高くならないんじゃないかな。
実際に西新宿周辺の地価を下げている要因はそれが一番だし。
デベも強気の価格は出しにくいはず。
土地をどれくらいで仕入れるかにもよるけど。
自分は購入するなら、実需で100平米くらいを狙っているので、少し願望も入っているのだけど。
築5年のパークシティ大崎が坪500超に対して、築10年超のルサンク、グランスカイ、プラウドタワー東五反田が坪450前後の中古相場ですね。
なので新築のここは坪600で決まりでおけ？
小中一貫の日野学園は人気ですよ。あと、越境はそもそも難しいのと、越境を希望するにしてもは転校だと無理だから、子供の年齢と入居時のタイミングが合わないとダメですね。
五反田駅は横断歩道やら歩道橋やら動線が悪いから、大崎駅の方がストレスフリーだし、山手線始発とか路線も多いので利用価値が高い。まあ、これは両方使えるから、好きな方を使えばいいだけなので、他人がとやかく言うことではないですね。失礼。
>>99 匿名さん
公立小学校だと実際はサピックスとかで勉強させることになるので、どちらでもいい話。
駅は確かに好きな方を使うだけでよい。
あとは、眺望や間取りで選べばよいだけ。
問題は価格だね
>>100 匿名さん
ここらの人が日野避けて、みな御殿山希望するとか初耳。一方で日野に入りたいと越境希望多数なのに贅沢ですね。小中一貫もマイナスなのですね。自分のこどものが入学してた頃と時代が違うのかな？情報をアップデートしないと。皆さん、そうらしいので100の方の言うことを聞きましょう。
越境入学の数は公表されてるので、嘘はバレますよ。
調べてみましたがここ2年は日野も御殿山も定員オーバーで越境不可ですね。
やっぱり御殿山小区域のパークシティ大崎の中古の方がよさそうだな
奥さんは子供の学区にうるさいでしょ
でもパークコートでない点がちょっと気になるかな
パークシティ大崎の居住者が参戦して、パークシティに乗っ取られてますね。あそこは三井のタワマン の中でも開口部が狭く、仕様が低いことで有名なので、買い替えニーズが高いことはよくわかりますが。
しかし自分たちを御殿山住民と見做しているのは少し笑えますね、
随分、ひねくれたら見方ですね。中古相場は、新築相場に遅れて追従するから、ある程度、最近の新築相場を反映している。大崎の中古相場では、パークシティ大崎ザタワーがNo1だから、ここで話題になるのは自然。
管理組合で名称をパークシティ大崎からパークコート御殿山に変えてみて、中古価格に影響がでるかどうか検討すべきだよな
御殿山小の隣なんだから御殿山でいいし、住民もそれを望んでるんなら特別決議でも可決するでしょ
PC大崎はスペックが低いことで有名ですよ。
おまけに川沿いの低地なのに免震でもなかったコストカットマンションです。
https://mansion-madori.com/blog-entry-2155.html
ここ（ブランズタワー五反田？）はきちんとしたスペックにしてほしいです。
パークシティ大崎ザ・タワーは、この辺で一番値上がりしたマンションなんですが、逆に言えば、建物自体の価値はかなり低かったのは事実だと思います。
共有施設は立派に見えるのですが、パークコートを名乗らなかったのは、他の部分がコストカットだらけだからなのかもしれません。
PC大崎は屋上庭園とか御殿山小学区とか奥さん受けに全振りしてるのがプレミア価格の要因かと。
マンション検討中さん、熱心に連投してるけど、予算はいくらなの？そもそも買えるの？
高級マンションがよければ、わざわざ大崎で探さず、他にいくらでもあるでしょうに。
>>112 匿名さん
それでいうと、予算というのは、気に入ればいくらでも。
田舎に小さい投資用のマンションを複数棟持ってるんですが、恥ずかしながら自宅はこの辺の賃貸なんですよね。
そちらのレバレッジを最大限に効かせるために、2-3年は自宅を購入しない方針ですね。
実需として買うならこの辺がいいなぁと思ってまして、大崎西口に建つ予定のマンションも検討しています。
>>112 匿名さん
もしかしたら、私は連投はしていないので、別の「マンション検討中」さんですかね。
IPで対象とか判別できるんですかね。
別の人に対する質問だとしても、「買えるの？」という質問は匿名の場でもいかがなんでしょう。
買えないのに検討する人なんていないと思います。それに貴方よりも稼いでる人は、貴方が思うよりも多いものですよ。笑
>>116 匿名さん
そうですね、着工・竣工時期も重なってくるので、そこがベンチマークとなってくると思います。
おっしゃる通りのスペックがスタートラインだと思います。
ブランズは最近だと豊洲が有名ですが、まだまだ高級タワーとしての知名度が低いので、デベロッパーにはここで本気を見せてほしいです。
五反田には東急スクエアもあるので、東急のブランディング戦略に期待ですね。
気になるのが大崎西口の方は地下3階と記載されているのですが、こちらは地下に関する記載が無いのですよね。計画書を見るに車の動線は、日野学園方向からマンションに向かっているので、さすがに地下を通っての機械式になると思いますが、平置きが出来るかが個人的には少し気になります。
>>116 匿名さん
それだと免震と天井高以外、パークシティと同じじゃん。差をつけるなら、全室天カセ、主寝室床暖房、ミーレ食洗機、全熱交換換気、ジャクソン浴槽、折上げ天井くらいしないと。つまりザコート神宮外苑スペック。
>>118 匿名さん
神宮外苑スペックまでいけば、天井高が低く、壁掛けエアコンのブリリアタワー目黒の居住者から羨望の眼差しを受けるでしょう。
大崎西口は地下に3フロアあるなら1フロアくらい自走式駐車場にして住戸附設タイプにするかもね。
朝、急いでるのにもたもたしてるオヤジの後で機械式駐車場の前で10分とか待たされるとかマジありえないので。
パークシティの最大の残念ポイントは逆梁なのに賃貸仕様のサッシ高で中住戸は開放感が全くないことと、全室リビングインな点です。角部屋はよかったですよ。パークシティは外観や共有だけミエを貼ったハリボテマンソンです
どうでもいいけど今マンション高すぎて
ここ5年の上がり方見ると明らかにバブルの様に感じてしまう
か
え
な
い
涙
ここってメグロマークと別のとこだったのですね、五反田周辺再開発多いですね
ここはまだまだ時間かかりそうですね。
解体が始まりそうな気配も無いですし。。。
大崎駅東口第四も計画進んでるらしいですね
目黒マークスよりこっちの方がいいかな？
目黒MARCの価格が参考になりそうですね
イマジカはどこに行くのだろう。。。
目黒マークは目黒価格だから高いんでしょ
目黒は何故かブランド力高いしね
ここは五反田大崎だから目黒マークよりは安くなると思う。坪600～650じゃないかな
大崎西口のやつが550～600と予想
五反田という文字見ただけで笑ってしまう
ブランズ目黒川ってのはどうよ？
東京都都市整備局
東五反田二丁目第３地区第一種市街地再開発事業（品川区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/sinagawagaiku...
報道発表資料 2022年02月08日
東五反田二丁目第３地区市街地再開発組合の設立を認可します
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/02/08/10.htm...
国税庁 法人番号公表サイト
東五反田二丁目第３地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...
品川区 令和２年７月２０日
東五反田二丁目第３地区における都市計画の決定ならびに変更
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/contentshozon2020/04_168setumeisir...
イマジカ、去年のうちに竹芝に本社移転してた
いよいよ解体ですね
分譲するタイミングの市況にもよるけど、西五反田アドレスの目黒MARCやアトラスタワーが650～700だよ。今の市況が続くと仮定したら最低でも750。現実的には770～850あたりに落ち着くんではと思うな。
原価はアトラスより高いだろうから高値更新前提でしょうね。
このあたりは近隣公立小学校に通わせたいファミリー層の底堅い実需もあるし、大規模開発計画もしばらく無さそうだし、じっくり売るんじゃないでしょうか。
購入を検討するのにあたり風の揺れが気になる。現在も近くに住んでおり風が吹きやすい地域。戸数が少ないのに高さがあり、その事が気になる
今のうちにプラウド五反田かっておいてからの住み替えでしょ
囲いができて、いよいよ解体が始まりますね。
こちらは第三日野小校区ですか？
めちゃくちゃ楽しみにしてます！
坪850くらいかなぁ、、、
それで収まってくれればいいんだけども。
本当のマンション検討者があえて実態から乖離した高単価を予想するメリットが浮かばない。
デベロッパーがこの掲示板で、市場調査をする事はよく知られているから、安易に騙されない方がいいと思う。
目黒ブランドを冠した目黒Marcですら、売れ行きがギリギリだった事を考えても、これから来るだろう金融引き締め、アメリカ金融危機を考えても、ここが平均坪単価600を上回る世界は想像できないな。
市況によっては、数年前の350水準に戻ってもなんらおかしくない。
城南メインで物件を死ぬほど見てきた自分としては、ここにそんなエッジはないと思う。
デベロッパーさん、バレバレだから、出ていってね。
>>159 マンション検討中さん
この掲示板で市場調査って、妄想激しくないですか？笑しかも、350ってお笑いレベルの予想。書いてる内容が全部くだらなすぎるので、あなたが出て行って欲しい。
>>159 マンション検討中さん
誰だよ
こんな掲示板で市場調査なんてするわけないだろ笑
目黒マークは竣工半年前で完売しそうだけど何がギリギリなの？
金融引締？日本で？しばらくないよ、そんなに日本経済強くない。植田総裁も言っていた通り。
市況によっては350水準はアホすぎて話にならない。
>城南メインで物件を死ぬほど見てきた自分としては、ここにそんなエッジはないと思う。
この言葉から察するに肝っ玉小さくて観察しかできずに、上昇相場に乗れなかった可哀想な人なんだろうね笑 お気持ちお察しします。
全く参考にならない僻む方は皆のために出ていってください。
>>161 評判気になるさん
要するに目黒MARCやアトラスタワーより高くなるから坪800は覚悟せにゃならんつーことだろ
西新宿のシティタワーですら坪800なんだから東五反田二丁目が坪800でも不思議ではないがな
なるほど、27年竣工なのね。
それならさすがに市況の予想は無理だな。
2012年からの上昇相場が10年以上続くとも思えないし。このまま上がり続けるという前提の人が多いのであれば、逆張りの方が良さそう。歴史が証明してるしね。大衆はいつも間違える。
もし、仮にその価格帯で出るとすると、さすがに選択肢が多くて確実に埋もれそうだ。
私は、次は実需でプレミアムフロアを買おうと思ってるから、平均坪単価の1.5倍は覚悟しているが、それでも投資と考えたら論外だな。
>>159 マンション検討中さん
この人、都市伝説や陰謀論とか信用しちゃうタイプなんだろうな。「よく知られている」とか「デベロッパー」とか、それが正しいと主張するだけの裏付けのある根拠を持ってるのかなー。
350があり得るのかは周辺価格の推移を見ないといけないし、デベが掲示板に書き込んでるかも知らないが、価格を決めるうえでの重要な資料になってるのは本当。
私は金融の仕事をしてるけど、デベとの付き合いは深い方だから。
ゼネコンは諸々のコストから一定の利益を乗せて、論理的に予算を決めるが、デベは結構いい加減なもんで、800で買いたい人が多ければ850、500だったら600みたいな感じで割と恣意的に決めてるもんだよ。それが仕事の全てと言っても嘘じゃないから。
で、掲示板は、その情報が詰まってるから、結構見ているらしい。
個人の中古マンション売主はいくらでも価格調整できるけど、デベはそうもいかないから。
自分で手の内を明かすなんて、バカな行為はしないから、私は予想坪単価なんか言わない。
まあ、ただ800でも700でも、デベからしたら予想外だと思うよ。目黒マークは目黒ブランドのプレミアムがついての価格だからね。
>>166 マンション掲示板さん
目黒マークは目黒ブランドついてるけど、線路に挟まれているかつ坂下で決していい場所ではないから目黒の中では高くない。
ブリリアタワーズは900-1000で中古売れてるらしい。。。
この掲示板の一番最初の投稿が、
「分譲坪単価は平均でも500万を超えてきそうですね。」
になってるけど、当時は違和感なかった相場感。
2027年の相場が350だろうが別におかしくないよ。それが相場というもの。
価格高騰予想の材料に建築材の高騰を原因に入れている人は完全に素人。
そんなの大した原因じゃない。
それはデベロッパーの最高益更新が表している。
みんなカモなんだよ。この相場感に麻痺してる。
投資は安く買って、高く売るが原則なのに、あえて逆の事をやろうとする愚か者が多いのはなぜだ？
ここにいる人達はどんな金持ちの集まりだ？
そして、安く買おうとしてる人が貧乏人だとなぜ決めつける？
悪いが、自分は常に多数派の逆をやって成功している。たった年収2000万そこらで2億円の買い物とかイカれてる。
別に不動産じゃなくてもその時その時に適した投資はある。600で買ったとして、本気で利益が生まれると思っているとしたらとんでもないバカだ。
なんなら大損確定だよ。長期で保有する資産なのに。自宅だろうがなんだろうが不動産投資である事を自覚した方が良い。
>>168 マンション検討中さん
相場は需給
欲しい人がいるから売れる
大損確定？
予測ができないものに対して、確定とか絶対とか言う言葉を使う人は大体詐欺師だよな笑
参考にならないのでやめて下さい。
>>166 マンション掲示板さん
坪単価を書き込んでいる集団の人数、属性もわからないのに、参考にするあほな企業があるんですね。笑）しかも、販売開始まで何年もある物件の。笑）会社の会議で、販売価格の決定根拠に、匿名掲示板の書き込みです！ってどや顔で言うんですか？
私はてっきり、販売開始直前の新築、中古市場の売買データ（市況）から予定価格を決めて、後は事前案内会の来場者の反応で微調整するのだと思ってました。（つまり、参考にするのは、直前の市況と来場者という母集団であって、何年も前の市況なとか匿名掲示板とか論外だと思ってました！）
あほな金融の仕事をしている人ｗ
現地見たけどとんでもない規模ですわこれは。
目黒マーク670
アトラスタワー五反田710
なら今売ったら750と仮定
2028年3月竣工なので2026年の販売かな？
緩やかに上昇（年3%）と仮定すると810程度か。
割と違和感ない価格だね。
ロールス凄いですね。いつの間にやら
大塚＞＞＞東池袋 となっていたのですね。。。。
まぁ、エキリョクは断然大塚だし、丸の内線も入口入って１０秒でホームだし、雑貨や食品も駅ナカで全部完結するし。
すみふの板マンがツボ７００も納得です。
富裕層やDINKSは大塚
カツカツの子育て世帯は、東池袋ですかね。
池田山は4,５丁目だけどな
アトラス五反田が最終期で800万弱まで上げてきたことを考えれば坪850万円前後でのスタートと予想
いやー、マンクラの2LDKさん予想の坪平均700万円くらいが現在の市況が続くと仮定しても限界かなー。私は当時の目黒Marcと同等と予想し、650万の予想です。
それに、39階のプレミアムフロアを狙っているので、それぐらいじゃないと困るし、他にも選択肢が多すぎる。笑
中古を含めると尚更。
どちらにしても楽しみですね！！！
