ザ・パークハウス 神戸三宮

定借。。

物件名これ確定？

７０年の定借か。定借マンションは後々いろんな問題でそうだが、解決をどんどん先延ばししそうな期間だな。購入者ははぼ他界しているだろうから、次世代か次々世代所有者が大変だと思う。

50年のよりだいぶマシ。。?

場所は良いよね
神社取り壊した跡地は怖いな
あ南にできる東横インと被りそうだなぁ

東京の超都心ならともかく、神戸で定借なんてねえ。
定借のメリットは価格だけ。
所有権に比べてかなり安ければね。
でもこんな所の定借をありがたがる人が多ければ、それほど安くは出さないだろうなあ。

千里の定借タワーは完売しましたね

三宮一番物件でもなく規模も小さいのがなあ。定借ならそうでないと中古で選択する必要もないから買ってはいけないという感想しかないよね。

この辺は今後のポテンシャルあるわりにはワコーレシティ、トラッド、ディーグラ、アパとカスみたいなのしかないから高級路線にして差別化してくれたらいいんだけど、まあ、画像見る限りはせこい感じ。

ということで、シティタワー買えばいいじゃんとなる。

こういうマンションは数年住んですぐに売りだしたらいいのではないでしょうか。
売買仲介などのサービスもありますしね。
長く住むとそれなりのリスクがでてきそうな気がします。
社務所があるのか。
変わっていますね。

地代が3年ごとの変わるってヘンテコ契約だな

定借ということで一番気になるのは地代になってくるかと思いますが、地代が3年ごとに代わってくるというのは不安要素が高いです。
固定資産税は案外高いので地代なら負担があまりかからないというメリットが定借のいいところだと思いますが、これが変動するとなるとどの程度の変動なのかが気になりますね。

リセールする場合この変動する地代はマイナスになってしまう可能性が高いんじゃないでしょうか。

＞11
定借でも建物の固定資産税は必要。建物の固定資産税は定借も区分所有も同じ金額だろ。地代、解体準備積立金の合計金額は区分所有の土地部分の固定資産税額より高くなるのと違うか？
地代や解体積立が土地の固定資産税額より安いとは思えないからね。
ところで現地、本殿以外は全て撤去して更地になっているね。

本殿は解体して新築されたものですょ
近所で働いてるので、取壊しから見てました
最近はマンション用地の工事壁の設置で騒音が酷いです
仕事にならないくらい、、
あと、朝から晩まで、神社のシャリンシャリンが鳴って、日によっては笛と太鼓の音まで聞こえてきます
住む人は我慢が必要ですね

息子が今２２歳。このマンションが竣工されてから７０年だと９４歳
どうですか？ちょっと微妙？
これからのひとは１００歳まで生きるとかいいますし。

パークハウス神戸三宮の名の無駄遣い

定借物件は、基本買わない方が無難。

取り壊し費用の積立もあるだろうから
シニアマンション並みの暴落は覚悟しないと

デザインひどすぎる。。ちょっといい賃貸と変わらない。。

神社が入るからデザインは制約あるでしょうね

70年定期借地か...
立地が良いから安ければ検討するけどリセールは苦労しそう

70年後は解体するんでしょうか？最初15年で大規模修繕とかよく聞きます。ここは15年30年45年くらいまでは積立たとして、46年から70年まではボロボロになっていくんでしょうか？詳しい方教えて下さい

定借70年経たマンションってまだないのでは？

>>22 マンション検討中さん

修繕積立とかは管理組合で考えて下さいって丸投げされちゃうと、後で揉めますよね。購入前に説明がないとマズいですよね。

ここは神戸市立中央小学校の校区ですね。神戸市立こうべ小学校ではない。中央小学校の評判はどうなのでしょうか？

悪い

定期借地権70年って、例えば築50年60年で建物を取り壊す事(老朽化及び地震など)になった場合どうなるんですか？

あり得ない事でしょうが、そうなったら借地権放棄して解散

再開発は、三宮南側なので、立地はいいですね。

70年…100％生きてはいないのでアリかなぁ

バスの動線もできますね。

修繕積立金が最後は取り壊し積立金になるのか？

便利なところにできそうですね。
神戸市役所に行ったことがありますが、三宮の駅でも南は割とオフィス街っぽくて、でもロフトやそごうは徒歩圏内だし、いいように思いました。
お買いものしたいなら三宮まで出ていけばいいかな。

フラワーロードはルミナリエもキレイですよね。歩いてルミナリエを楽しめるんじゃ……？と期待しています。間取りや価格はまだみたいです。割安感があれば購入を検討してみたいかな。

70年の定期借地権なので、家族間で借地の好き嫌いで別れそうですが、70年だと35歳は105歳で40歳だと110歳ですね。生きてるかどうか……。

こんな狭いところにパークハウス作るんだ…
専門学生が沢山いるエリアですね。すぐ近くのファミマが閉店してから以前ほどガヤガヤしなくはなりましたが。
日常使いのスーパーが駅近くにしかないので不便。路地を入ると飲食店は多い。
まあ、ここ買うならシティタワーの中古の方が良いですね。

>>31 匿名さん

取り壊し積立金徴収するのではないでしょうか
管理費、積立金、取り壊し金、固定資産税、地代で5万くらいすぐかかりそう

シティの中古絶対ないですね。東に行くほど治安悪いですし、パチンコ店とかガヤついてるし。ここは、風営法規制地域ですし道もキレイですし。

シティタワーとパークハウス神戸三宮とでは建物の格が違いすぎて比較対象にはならないと思うがね。ここなら春日野道のパークハウスか、ワコーレシティ辺りがライバルだろう。トラッドタワーには負けるレベル。全ては借地でぶち壊し。

定期借地権ですか
70年後超人手不足だから解体費用が馬鹿にならない
途中から莫大な解体積立金が必要
周りが狭いから、足場組んで慎重に取り壊すんでしょうね
ここは選択肢から外します

70年後だと機械化が進んでるでしょうね。
技術は日々進歩してるので、解体作業はロボットがするかもしれない。
ビルの解体装置が開発されてるかもしれない。
アメリカみたいに爆破で瞬殺かもしれない。
でもその時には確実に自分は鬼籍に入っているから確認できないのが残念。

たしかに、トラッドには負けるレベルですね。

さすがにトラッドには負けんやろ

定借りかつ、タワーとホテルに挟まれたリッチはしんどいですね。

こことアパを数年後に中古で比べたら、いわくつきのアパ の方が選ばれそうな気がする。

アパ？ないない。

いやいや、なにより玄関の横に鳥居て、
神社付きマンションなんてありがたすぎるやろ。爆笑

社務所も内蔵だよ。

社務所付き、定期借地権、神社の太鼓の音、、
マニア向け物件ですか？
神戸駅から少し歩いたところのパークハウスは昔ファミリア本社として使っていた古い建物を下の階に再現
私は新築タワーマンション買うなら現代風カッコ良いデザインを希望します
古い建物や社務所は要らないなあ
神戸駅のあの辺りは寂れる一方だから、立地は三宮画が良いかな
どちらもマニアックなのでパス
アパやトラッドの方が好みかも

色々書き込んでも　人それぞれ　買う人は買う

なかなか辛口の意見がありますね。

隣が小野八幡神社です。現地、まだ見たことがないんですが、神社の土地を切り売りしているのかなとも思える区画。緑が多いのはメリットと思いますが、夜はちょっと怖いのかな？

フラワーロードはルミナリエが有名で、これからの季節に徒歩で行けるのは素敵だなと思います。あとは神戸市役所も近いので市役所勤務の人は便利そう。居留地の昔ながらの建物も素敵ですし、それなりに人気が出るんじゃないかなと思うんですがいかがでしょう？中華街までも歩いていけるから、休日は家族みんなで食べ歩きしてもいいように思います。

KYK ここもトンカツか？

隣のタワマンとめちゃ近いですね。
反対側には東横イン。

売れ残り一択

結局は価格次第かな

ここは免震耐震じゃないタワーなんですか？
それとも話題のダンパーで工事中止なんですか？
気になります。

低いマンションですよ。

非分譲が5戸ありますけど、最上階だったら笑える

社務所は神社の事務所でしょ
神社とマンションが一体になるんでしょ
マンション管理組合が面倒くさいですね
数十年先には何代か代替わりしますよね
神社が破綻してしまうとややこしいですね
誰が調整役になるんでしょうか
神戸市が認可した責任を果たせますかね

神戸の都会マンション高層階に住みたいです
神戸駅のパークハウスはダンパーが心配
三宮のパークハウスは神社関係が心配で19階は割と高層だけど免震じゃないならそれも心配
中古も含めて検討中です

今日は朝からここの工事現場から爆撃のような音と振動がきます。
仕事ができません
こんなひどいことあるんでしょうか？
鼓膜が破れそうなんですが。

たしかに地盤改良工事で今日はすごいうるさいな
モデルルームがだいぶできてきました
年明けからオープンでしょうか

>>57 マンコミュファンさん

ゆっくり検討してる間に神戸駅パークハウスの方が全て基準内のダンパー取り付けられた状態で完成すると思いますよ。ここは確かに19階で免震制振でないとかなり揺れるでしょうね。それに隣に古いとはいえ目立つタワーがあるのがなあ。。

>>60 検討中さん
神社の裏に隣接するビルは震災で傾いたから、次にくる大きな地震で揺れるのは間違いないですね。

再開発も期待できない神戸駅の選択肢なんてないでしょ。

イヤイヤここか神戸駅パークか選べと言われれば神戸駅選ぶ人の方が多いでしょ。

神戸駅だと格下感かあるのが。

駅が全ての人ばかりじゃないという事。

再開発外れの寂れた神戸駅よりも三宮のほうがいいです。マンションなんて立地なので。
ただここはないかな。

ほんま神戸駅がいいというのはよくわからん

お決まり、営業さんがお休みの水曜日ですね。ww
どこのスレもネガキャン一色です。

現地見ました
ここは南に15階ホテル建設中ですね
隙間なく重なるので昼間は上層階以外は日当りなしです
上層階は関係者向け
寝にかえるだけの交通機関と買物便利なマンションです

ここは南向きではなく東と西にバルコニー＝開口部をもってきますから南は関係ないよ

あくまで70は私の予想です
すみません
南側があるかもしれません

ここは、手狭ですね。
年配の方と宿泊ビジネスマンションとなってしまうのでしょうか。

掲示板は妄想や疑問、意見を共有する場所なのでは？

73は
社務所付き定借免震無しなんて
とても素敵だわー
って書いて貰わないと
怒られちゃうのかな
皆本音で意見するサイトのはずだが
何熱くなってるんだろ
とにかく間取りと開口は気になりますね

価格がでないことには、なんとも言えない。
次のように悪条件がある、それよりもメリットが大きければ良いが。
・消費税10%
・免震、制震なし
・校区悪い(中央小学校)
・神社
・定期借地権
・地代
・解体準備金

来月にいよいよモデルルームがオープンとなります。
最寄り駅が三宮で５駅もあり、徒歩５分という好立地。
かなりの人気物件になるでそろうと予想できます。
もちろん価格帯はそれなりの高さでしょうけれど、それだけの値打ちはありそう!

宣伝ご苦労さま
駅５分なんて、販売会社に叱られるよ

安い部屋で2500万きるくらいじゃないと買う気になりません

この前の道が再開発でキレイになりますね。

？もうなってるやん

>>81 匿名さん
は？なってないし

用地前の道路改修ずみですよ
グーグルマップは古いよ？

>>83 マンション掲示板さん
現地見ましたか？
工事の為、張替えてないよ

それ一部やろ
工事車両が入るから変えてないだけ

間取りを見て色々と考えるのが好きなんですが、Aタイプの2LDKプランがいいですね。LDKがあって、ベッドルームが2つ。夫婦2人のDINKSか、子供1人の家族か。このくらいコンパクトでもいいかもしれないと感じます。玄関横の収納もあるし、主寝室のクローゼットも広そう。洋室2の収納はウォークイン。コンロも3口あります。

マンションを見ていると、できるだけ広い部屋がいいかなとか収納が多い方がいいかなと思ったりするのですが、このくらいコンパクトな部屋も掃除がしやすくてすっきり暮らせそうな気がします。

86さんのような考え方もいいなと思いました。とにかく広い方がいいとばかり思っていたのですが、コンパクトながらの利点もあるのだなと。収納が十分足りていれば家具を置く必要もないし、部屋自体が少し狭くなってもかえって広々と使えるかもしれませんね。ウォークインクローゼットと細かく区切られたクローゼット、2つのタイプがあって使いやしかもしれません。

話題にならないからか関係者っぽい自作自演の宣伝が続きますね
東京では世田谷のマンションも売れ残りとビジネス誌に出る時代ですから、営業する方も大変ですね
周りの賃貸よりもお得感がないと定期借地権マンションは買わないわよ

建設が決定した時からここを買うつもりで販売が開始されたら一番に行って、良い部屋をおさえようと思っています。
今の住まいがムダに広く生活スペースは限られているのに掃除やメンテが負担なので間取りも86さんと同じ理由でコンパクトに暮らしたくAタイプが希望にピッタリです。
ただ、別のパークハウスのモデルルーム見学予約を入れたのに、当日来場すると予約はないと言って見学を断られたことがあるので、自分は三菱の客層ではないのだと思います。
パークハウス神戸の2千万台の部屋を買いに行って営業さんにあなたに売る部屋はないと言われたと言う書き込みを見て、やっぱり客を選ぶんだと思いました。
また、定期借地権だと住宅ローンも扱う金融機関が限られていて、いささか不安でもあります。
営業さんが書き込みされているのでしたら、客に断る基準も教えて欲しいです。
内見予約などお互いのムダを省く意味でも参考にします。

モデルの見学を断ることはないように思いますけどね

それが、ネットからモデルルーム見学予約して営業の方から連絡が来て、職業や年齢、家族構成を返信して、来場したら当日に予約は頂いていませんと断られたんですよ。

>>建設が決定した時からここを買うつもりで
マンションによっては予約できる物件もあると聞いています。購入希望者は先約できる物件じゃないということですね。89さん、91さんは同一人物でしょうか。
Aタイプが希望なんですね。買えるといいですね。

物件は小規模家庭の2LDKの57.82㎡の間取りから、一般的なファミリータイプのCタイプ、Eタイプがあります。CやEは70㎡台。子供ができた家庭が購入する率が高いでしょうか。

物件概要では2LDKと3LDKとあって、4LDKはないみたいでした。販売価格も未定とあったのですが、資料請求すると価格はわかりますか？

>>90 匿名さん

マンションによってはモデル見学断られることもあり得ると思いますよ。神戸タワーは見学予約するだけでも年収や金融資産書き込まないといけないし、希望の間取りと予算がかけ離れていれば見学無駄だとみなされるのでしょう。冷やかしも排除したいでしょうし。それがデベの方針なら仕方ないですね。

プラン見ましたが、いまどき見たことない狭い部屋ですね。しかもアウトポールならぬ、柱が部屋にめり込むインポール。
この部屋で３年後に賃料上げられるリスクを負うなんて、どんな人が買うのか興味あります。
私は三宮でマンション探していますが、見送ります。
投資家の賃貸マンションでしょうか？

狭いですか？
ワコーレトアロードやパークハウス神戸タワーは一番狭い部屋で50平米なかったですよ？
ペットが3匹居るのでストレスにならないよう4LDKを買いましたが、結局3匹はいつも一緒に居るので、寝室とペットルームとたまの来客用にソファが置けるリビングがあれば充分でした。

ここは三宮研修センター辺りで地下に降りれば、雨や真夏の強い日差しを避けて通勤できるので、居住にも需要あるんじゃないでしょうか。

4LDK自慢ですか？ここも4LDKあるんですか？営業さんお願いします

4LDKは不要だったのでこの物件の2LDK位の部屋がちょうど良いのではないかと思いました。
2LDKをいまどき見たことない狭い部屋と言ったり、4LDKだと自慢と言われたり狭い広いの感覚は人それぞれですね。

一部屋が狭かったりするからでしょう
柱のめり込みは予想以上に使いにくい間取りですよ
55平米なら1Lでないと狭っくるしく感じるのでは

マンション内に社務所って珍しいなと思いました。神社はお隣になるのかな？なんとなく住み心地の良さそうな環境ではないかと想像しています。
たしかに室内に柱が出ているあたりは残念な感じですね。デザインが複雑だったりするのかな。もう少し工夫すれば何とかなったのではと思えなくもないです。
Eタイプはあまり柱が気になる部分は無いですね。リビングとバルコニーがちょっとすっきりしないけど。

12月中にモデルルームオープンを予告していたのにしませんでしたね。

定借でなければ買ってた。

定借はネックですよねぇ。
12月にモデルルームオープン予定とのことで選択肢として考えていましたが何の発表もなく、所有権でないなら検討するだけ面倒かなと。
水族館の辺りの着工が4月から順次とのことでここはスルーしても後悔しなさそうに思えてきました。
わざわざ発表を遅らせてますが、1500万円位で買える衝撃の価格にでもしてくれるんでしょうか。

定借でやすくなるといっても、１戸当たり持分は平均で３坪弱。
分譲よりせいぜい500万安くなるくらいでは。
価格競争力はないですよ。三宮駅に近いだけが取り柄。
住友のツインタワーが出たらおわんこ物件。

この辺って50平米の分譲マンション4000万円台なんじゃないでしょうか。
毎月の地代月3万円?となると、3万円x70年で2520万。最初に保証金も要ることだし物件価格は1500万円以下でないと相当高い買い物になりますね。

住友ツインの値段次第かな。坪300超える噂もあるみたいなんで、ココも値付け悩むでしょうね。

借地料が高ければ、相当価格を抑えないと割高物件になりますね。
借地料と販売価格のバランス次第では購入者が後々泣きを見て、地主は貸地収入でホクホクという結果になるかも。
将来、中古で売るときは投資用に安く買いたたかれる可能性が考えられるので、相応の覚悟は必要かと。

住友ツイン坪300超えるんですか？
立地が不便なんでポーアイ並の価格を期待してたんでビックリです。

本土なんで仕方無いでしょうね。ツインが300超えると現在販売中の物件も割安に感じます。

ツインの場所は、潮風と不便な場所にしか感じられない。三宮再開発をどう見るか

住友の坪300万のエビデンスは、どうせ神戸駅の三菱タワマンのスレにあったやつでしょ。
あれ三菱ヨイショの提灯記事ですよね。勝手に想像しているだけで信憑性無いですよ（笑）

住友だし強気でホンマに３００つけそうw

***　一個人の考えです　　***
ツインタワーの西棟のポートタワー方面は低層階でも300万あるかもだけど、反対向きの低層階は200万前半スタートで無いと売れんでしょう。
人気の出るポートタワー方面の高層階はプレミアムで400万行くかもしれないけど、一般人には関係のない世界。

>>104 匿名さん

地代は1万くらいと思う

住友のツインは平均200くらいと思う

それはあり得ない

パークハウス神戸タワーに2980万円の部屋があったことを考えるとパークハウス神戸三宮もツインタワーも目玉部屋があるかもしれません。
とにかく早く情報が欲しいので、皆さまがご存知のことは書き込んで下さいね?

住友の平均200は十分ありえる
土地の取得価格知ってるから
むしろ200なら買わない高すぎるから

200あり得て200買わない?検討外?水族館もあるし開発次第で300の価値出るかも。

新港の様な大規模再開発は、駅から少々離れているとはいえ、買い、ですよ。
ザパークハウス神戸タワーはプレミアムフロアは410万から530万というすごい坪単価だったが低層階のパンダ部屋は200万切っていた。
住友も似たような価格設定でくると予想。

>>118 マンション検討中さん

200あり得るというのは控えめの予想です
控えめというのはもっと安く予想してるけど未知数なので高めにいってるということです

平均と関係なく自分が買うなら140以上の部屋は買いませんね

それは土地の取得価格とこのプロジェクトの成り立ちから考えてのことです

面白いですね。三宮の中古もつられて暴落してくれたらこれから購入する身には有り難い。w

土地二束三文で取得したんですかね。建築建材費が上がった分呑み込んでも低層140から高層260くらいになると。

住友がワコーレシティみたいな価格で売り出すわけないですよ。
竣工時に完売させずに、ちびちびと売っていくのが販売スタイルですから、土地取得価格が安かった分、最近のコストダウンタワマンではなく、かなり凝った仕様で価格を上積みしてきますよ。

土地でコストダウン出来た分部屋の仕様や共用部を他のマンションと別格にしてくれるなら納得かな

>>123 匿名さん
イメージバースみましたか？
私はみましたけど凝った仕様とは思いませんでしたけどね

ワコーレシティとはロケーション甲乙つけがたいですが、好みの問題かなと
和田と住友を比べるべくもないですが、東棟西棟により1割程度差はつけてくるでしょう

ちなみに東と西では若干建物構成が異なります

>>122 マンコミュファンさん

建築費がいくらくらいかご存知ですか？

>>121 マンション検討中さん

その可能性は低いです
駅には遠いですし、騒音等環境の違いからです
もし、新港が坪250などという数字になると三宮界隈のタワーはむしろ上がるでしょう

140だと50平米の部屋があれば2000万弱ですね。
駅から徒歩20分の埋め立て地マンションならそのくらいだと思います。
駅遠なので、1人暮らしのビジネスパーソン向きではなく、
ファミリー向けの間取りが主流になるなら70平米以上3000万円台メインと予想しています。

新港の話の方が盛り上がる。
やっぱり定借マンションで何も新情報がないと皆さん興味薄ですね。

山手のジオ買うより家賃何年か払ってもツイン待つ方がコスパが良さそうね。ここも値段次第ですが。

これだけ期待さしといてツイン300やったら怒るでw

坪300はあり得んわ
戸数も700売りさばくのは大変
ちなみにこうべ小学校は増員に対応する気はありません
27階建二棟を考えると平均平米数は60前後とみています
なので広めのファミリータイプは少なめと思われます

間違えて神戸タワーのほうに投稿してしまった。恥ずかしい。
再度上げます。
坪300万はの出どころは
東京都千代田区丸の内1-6-5　丸の内北口ビルディング6階
第三企画㈱　RBA事務局の牧田司という東京の人間が、適当に言っているだけだろ。
署名記事だから、個人名だしてもかまわないよね。
あの記事読んでも神戸のマンションには全く知識が無いの自白してるんだから。
　牧田氏のザパークハウス神戸タワーの記事から抜粋

そこで聞いた。「わたしは266万円といわれても、神戸の市況が全く分かりません。高いのか安いのか」と。

そして、住友のツインタワーの300万については、これも彼の記事から抜粋すると

着工はこれからで、同社は具体的なことは何も話していないが、記者は坪単価300万円を突破すると読んだ。

これを基にして、あーだこーだ言っても無駄だと思う。

モデルルーム出来たからもうそろそろでしょ
凸した人は建築費が坪いくらくらいか聞いてきてほしい

小野八幡神社は結構参拝する人が多いから西向きは厳しい
南側が抜けるのは最上階だけかもう一個下まで
非分譲の5戸がもし最上階ならほんとに買う人がいるのだろうか

ここは間取りも広さも希望に一致するんだけど定借ってのがどうしても足を引っ張る。
激安じゃなければ、ツインタワー待ちかな。

皆さんの意見ではツインタワーは高くないという意見もあるので、希望を持って待つのもありかなと思う。

ジオのファミリー検討してましたがツインタワー待ち決めましたw数千万は浮きそうですね。

ここが1980なら考えます。

2月下旬販売開始予定で、2021年1月上旬完成予定ってことはけっこう期間的には余裕があるって感じなので、ゆっくり売っていくのかなって気もするけど、早々に売り切ってしまうのかどうか。どちらにしても価格が出るのは2月になってからかなって気がしなくもないです。まる2年ですからね、完成まで。

とにかく2千万円を切らないと検討しません。

2千万を切ることってあるんでしょうか。逆に物価が上がって値上がりしていくなんてことはないんでしょうか。中古になっても安くならないとか。
交通の利便性がけっこう良さそうなので、資産価値的には低くはないと思うんですけど。デザインもプランも高級路線という感じではなさそうに思うので、それほど高額にはならないのではと予想します。

一番安い部屋（57㎡）でも3500万はするでしょうね。

3500万からならツインタワー待ちを考える人も少なくなさそう。

>>143 匿名さん
大丈夫そんなに高くならないから

三ノ宮だと55平米で4500万はしますからね。
借地とはいえ建築費やデベの利益は変わりませんから、土地の借地分が安くなるだけ。下手すると3980万?なんて可能性も。
建物自体はトラッドタワーよりさらに格下の可能性大なので、住友のツイン待ちも有りかな。住友は免震か制振でしょうから、地震には安心感はあります。

辺鄙な潮風立地か借地か。どちらにせよ、三宮のマンション規制の方向性で八方塞がり。

>>142 匿名さん
逆に値上がりした場合、地代もあがるんだよね。

お向かいディスカウントショップで高級感求める人が買うか？

このあたりちょっと派手な量販店ビルのお陰でガチャガチャしてるよね
朝は貿易センター方面への通勤客に対向して歩かないといけないのがしんどいかも

>>146 匿名さん
3980万？
去年3月竣工の市役所前の売れ残り2件が55平米位で5000万、もうすぐ築1年で2割引位になったら4000万円。
定借と所有権同じ値段になる？

ここで最低価格が坪200以上と言っている人は分譲のマンションの事業のやり方を何も理解していない人だな

>>151 匿名さん
リーガルのこと言ってんのかな
あれは投資用だから参考にならんよ

>>153 匿名さん
自己居住希望で内見行って来たよ。
他にも投資じゃなく、
信号渡るだけで職場に着く人が多数みたいな話もあったなぁ。

117の黙祷しようとしたら
ここの重機搬入？の騒音！
神社さん、ゼネコンさん
すぐ近くで黙祷してるの知らないの怒

そんなに早くから工事しているんですか？

リーガルの6Fが54㎡が5060万。
投資用分譲マンションですよね。
とてもじゃないが実需でも1000万は下げないと売れんと思う。
どうせ住まなくなれば賃貸で収益物件になりますというセールストークだろうけど。
間取りは違うが同等の広さの賃貸が4Fで管理費込み15万。
再開発で値上がりするかもしれないが、投資物件としては利回り5パーで3000万程度の市場価値しかない。

>>156 匿名さん
市役所前が3000万円なら不便な新港はいくらになるんでしょう。

リーガルの実物見たら分かります。
自分が住むためのマンションではない。
投資用だから中古価格は厳しく査定される。
あんなしょぼいマンションに誰が坪300万以上だす？

今日は小野八幡さんイベントですね。
屋台が出ていて太鼓が鳴り響いていました。

リーガルは借りる側からするとコスパいいんだけどね
投資物件としてはノーセンキューだわ

コンパクトなＡタイプの間取りを見ています。
柱がかなり大きく食い込んでいますが、うまい具合に収納などでカバーされていて
ストレスはあまりなさそうな感じがします。
玄関と廊下のクランクも、無駄なスペースが無くてプライバシーも守られていいと思ます。
トイレと浴室の位置もリビングや寝室から離れていて良いかも。
リビングダイニングもスッキリしていて、広さは無くても使いやすい空間に思えます。

>>86 にも似たようなこと書いてるけど、買えばええんちゃう？
2/2モデルルームオープンやねんから後2日やん。
部屋見てから書き込むんやったらわかるけど。

86と161は営業の人？
コンパクトでスッキリ住まう
以外にセールスポイントがないのかね。
見に行こうと思ってたけどムダ足になりそうだな がっかり。

モデルルーム行ってきました。76㎡の部屋ですが広い感じで、柱が部屋に出ないようにしているため80㎡の雰囲気でした。月々の地代が高いし、月々取り壊し費用も徴収されるし、前払い地代もあって割高感はあります。ただ、70年の借地権なので、最後は所有権の場合と大差はなるなるのではないかと思います。70年後は、老朽化した物件は土地所有権を持っていても、人口減と重なって、捨てるしかなくなるだろうからです。まだ、構造も何もわからない状態ですので、様子見です。

価格表は有りましたか？

参考ということで、価格表はありましたが、まだ決定ではないので、公開してほしく内容でした。

一番低層の狭い部屋で4000万切るぐらいから。

質はワコーレシティよりちょっと上、トラッドタワーより遥かに下。値段はトラッドより高い。

眺望はどの部屋もほぼゼロ。採光窓もなさすぎて真っ暗。

よって、アーバン、ベリスタ、ディーグラ、ライオンズのリフォームでオッケー。

たしかにそうかも。縦横の向きをかえただけのバルコニーのコストカット鉄格子を日本伝統文化うんぬんというのは笑ってしまいましたね。要は藤和物件ですかね。

地代と取り壊し準備金いくらくらいでしたか？

本当に低層の一番狭い部屋が4000弱なら坪220万越えで平均で270万以上でしょう
土地代なくてこれなら非分譲の5戸だけでなく神社の建て替え費用など一切合切購入者が負担する格好です
これは売れません

それでも売れるよ
騙されて買っちゃう老人が対象
だからひっそり売出してるんだよ

なんといっても神社と一体ですからね

神社としてももはや意味不だよね。

マンション横の狭い通路が参道ってのもきっついし、神社本体の真横にもっと背の高い機械式駐車場がむき出しでそびえてて、趣ゼロ。

廃業すればいいのに。

マンションとしては不特定多数が敷地内を出入りするわけで、なんだか。。

トラッドタワーの未入居物件70平米でついこの間3880万だったよ。
ワコーレシティも今売ってる中古の1LDKが2580万。
57平米の定借が4000万って。
新港一択ですね。

新築ではなんやかんやで売れちゃうだろうけど、中古ではかなりディスカウントしないと売れない価格。定借でこの金額だと、中古の住宅ローン組む時に査定額が低くて苦労しそう。

ワコーレシティの1LDK46.41mは6階で2850万。14階の76.85m2で3LDKが4780万。

ワコーレシティの46平米は分譲時１９００万くらいだったと思うが。
さらに１００万円のキャッシュバックもあったから、１０００万の黒・・か。いいなぁ。

>>175 匿名さん
この間、もっと下の階の3LDKが3880万円であったんですよ。
買っておけば良かった。

https://www.mansion-review.jp/mansion/754810.html

トラッドってぼったくり売り出し価格含めてたった260なんだ。和田より低仕様で小規模の定借が中古より高いなんてありえないかなあ。

まだ価格未定だから最終いくらで販売されるか分からんけど今より低い金額に見直しは入るだろうな

安くなっても数パーセントでしょ。

シティタワー神戸三宮ですら中古が@270-330ぐらいしかいかないんだから、所有権だとしてももっと安くないと。

トラッド中古のの2割安としてし、@205ぐらいが中古市場では妥当ということになるのかな。まあ、他に選択肢あるから買い手つかないだろうからもっと安くなりそうだけどね。

まあ、新築時の利益都合、原価都合はそうはいかないんだろうな。笑

1戸あたりの前払い地代や毎月の地代家賃、それに解体費用は、神社の敷地も含んでいます。
定期借地権なので、解体費用まで、購入者持ちです。
地権者は前払い地代や毎月の地代家賃の負担、解体費用の負担も無いようなので、購入者は地権者のために、かなりのお金を払い続けさせらせるという構図です。
駐車場も地権者枠があるとすれば、地権者には大変メリットはあるでしょう。
東京の山手線内の極めて立地に希少性があるようなところならばまだしも、地方都市で、これぐらいの立地であれば、全く購入者にはメリットが無いと思います。

そそ。こんな劣位の立地かつ規模で定借買う意味がないな。

それよりパンフもらってんけど、この下り天井ひどくない？

これとか。今時こういうもん？

あと、キッチンの一番大きい引き出し、ソフトクローザすらついてなかったで。そんなん、初めて見たわ。

神社関係者専用マンションなのでしょうか？
土地は神社のもの、地代は神社の希望通り。
眺望がある部屋は神社のもの。
取壊し費用は神社本殿も含むのは本当でしようか？
本当にこんなマンション買う人おられるんですか？

>>185 マンション掲示板さん

ノリとしては単身向けのパークハウスオイコスみたいな感じかな？オーナーとして投資価値はないけど。

>>185 マンション掲示板さん
ほんとにそうですね。
神社の建て替え費用や、神社関係者の住居提供のためのマンションみたいな印象です。
強制氏子とでもいうか‥

そんなこと言うとバチが当たりそうですし、近寄らないのが無難な気がしています。

このハリはいただけませんな
ここの部分で高さ2000くらいしかなさそう

2枚目の写真、窓は大きいのに、目線の位置にサッシがきてるやん。何故？外は見るなってってことかいな？

外見ても眺望あるんですかね。。

重厚な外壁の神戸タワーでさえ2980万円の部屋を出したんだから、目玉部屋で1980万円っていうのは出さないんでしょうか。

>>191 匿名さん

ないです。
一番下の一番狭い部屋で4000万ギリ切るぐらいからでした。

気になるので謄本を調べてみました
販売会社さんが土地に地上権を設定しており月約127万円を地主さんに70年間支払う契約になっています
ということは、販売される105戸で計算すると
1戸あたり月1万2000円、年間14万5000円
70年計算ですとだいたい1000万円の支払いが必要です。
（固定資産税は別途）
さらに、取り壊し費用も負担するのでしょうから
近隣の同様マンションより1部屋あたり少なくとも1000万円は安く買いたいですね

私は投資対象として検討しておりましたので
販売価格が相場より1500万円安くなければ投資は見送ります


間取りが良くなさそう、日当たりと眺望は明らかに絶望的ですから
自宅にも無理そうです

>>189 マンション検討中さん
窓を開けると東横インかDグラフォートだからカーテン開けない前提でしょう。東横インが近すぎます。

東横インに接している2タイプの部屋は、東横イン側には大きな窓はなく（小さなものはありますが）、そちらからの採光は考えてないかと思います。この二つの部屋は、Dタイプは主として東側からの採光と、西側に風が抜けるように窓があります（採光はあまり期待できないでしょうね）。Cタイプはその反対です。残りに４タイプの部屋は、東横インとは関係がありませんが、2タイプは北側にDグラフォートがあることになりますね。ただ北側の２タイプは、角部屋なので採光はなんとかなるのではないかと思います。東横インが14階建て（15階分はあるかも）なので、C,Dタイプでも、15階以上ならば南側も開けるかと思います。

まともな採光がとれる方角がこんな下り天井と目隠しサッシ炸裂では悲しすぎるな

＞193さん どうもありがとうございます。

1戸あたりに地代は、総戸数105戸で割っていないですね。
地代を問い合わせたところ13,550円からでした。
地権者の5戸は、どういう扱いなんでしょう。
これに、毎年の固定資産税がプラスされます。

そして3年ごとに地代は見直しですが、その規定や基準はどこにも記載がないので、
固定資産税分だけではないみたいです。

各戸が支払う解体費用は固定のようですから、こちらが赤になりそうだったら
地代を値上げするんじゃないのかなと勘ぐってしまいます。

定借も解体費がないところが増えてるのに、ここはあるんだね。
なんで上物を買わされた上に、それを将来潰す費用までこっちが負担しなきゃいけないのかと。
超好立地以外は定借はやっぱあかんね。
分譲と賃貸と悪いところをかき集めたようなものだな。

固定資産税は建物にしかかからないっていうけど、購入費の大半が建物なんやから、結局高いよな。

なのに、地代まで払うというね。

神社ってことは、宗教法人で地代収入は、非課税！？