ザ・パークハウス 渋谷南平台について

最上階はコネ販売ですか？

三井のクヤクションにやられた感ありあり
モモレジさんも指摘しているけど、あこまで安くするとは・・・

>>182 匿名さん
まああっちは借地だから。焦らず売っていくでしょう。ここはフラッグシップ案件だから、値下げも出来ないだろうし。

既に2/3ちかく売れてんだから、値下げなんてあるわけないんじゃない
渋谷駅歩の大型物件は10年に一度出てくるかどうかだから需給はタイトだと思うよ

>>182 匿名さん
クヤクションでも、ここでも、買いたかったら早く動いた方が良いですよ。今はかなり高値まで来てるから、値上がり狙うなら高くても我慢して買わないともう買えなくなるよ。

ここの土地仕入れが2016年。今仕入れてるのはもっと高くなる。デベロッパーが粗利益率を大幅に切り込んで売りでもしない限りは、高値が続くよ。そういうバーゲンセールやるのは、期末近くに在庫抱えたりしたときか、完工売り在庫だけ。良い立地のは下げると色々影響あるから、ゆっくりでも価格を下げずに売ってく。

で、グロスを抑えるために戸数を細かくしていく。高級路線じゃなくて投資路線になる。それがみんな分かってるから、青山パークタワーとかテラス渋谷美竹のある程度の広さの物件は全然売りに出ない。みんなもっと上がると期待してるから。

確かに渋谷10分県内で100㎡以上の３ＬＤＫの売り物って最近みたことないもんね
そもそも持ってるマンションをあえて売る理由がないんだよな
使わないならとりあえず貸せば３％以上の利回りで賃料がとれるわけだし、売って金利ゼロの銀行預金に入れておく必然性がないんよな

>>186 匿名さん
そういうこと。

もっとincome / capital gainが見込める新しい買い物がある人は売って現金化するかもしれない。でも2027まで開発が続く渋谷なら、あと数年持っても良い。
勿論、景気が急減速したり、緩和が泊まって住宅ローン金利が高騰したりしたら、タイミング関係無く売りだと思うよ。でも政府も日銀も政策的要請からそんなこと出来ない。

だから、高過ぎるし、買える人は限られるんだけど、このまま推移か、上がるかだと思ってる。

でもさ、2009-2011年の安い頃に買った時は、金利も今より高かったし、何より上がる期待が持てなかったし、今とは違うリスクがあった。そんなとき買えた人がリターンを手にした。
今は庶民感覚からすると、どうにも高い。高過ぎる。でもお金持ちが買うからなんとか消化されていく。今から値上がるだなんて考えづらい。でも一二年前からずっとそんな話してる。

結局わらしべ長者チキンレース。市況が上がっていくうちに、鉄板エリアの物件に根を下ろせるかどうか。そんな気がしてる。

ここって第２期はいつからなの？

100m2、3LDK、角部屋の3原則を獲得すれば、大損はしないよ。

販売スケジュール教えてください！m(_ _)m

周りの雑居ビルもいずれは再開発されるから、そんときに日陰にならない部屋を選ぶことが重要だよな

>>191 匿名さん
規制で高いのに建て替えできないそうです。
抜けてるのは東向きですが、間取りが良いのは北西角住戸ですね。

南面を確保できない時点で鉄板マンションの資格はないでしょうね。
東京都心の人気エリアは南面でなくとも資産価値を確保できますが、長期的には物件がだぶつけば崩れる可能性が残ります。
東京を象徴するランドマークを眺望できるなら、方角は無関係ですが、、、

>>193 匿名さん
そうなんですね。今ならどこが鉄板なんですかね？

クヤクショ定借タワーの方がビューの変化の危険性ゼロだから将来不安はないかもね
高さ制限は再開発&地区計画変更で変わりえるから絶対ではないのでは？

>>186 匿名さん

すみません、貸すと賃料収入がそのまま所得に加算されて物凄い税金がかかりませんか？
もちろん、経費でいくらかは節税できると思いますが、それにしても所得税と住民税で半分以上持っていかれると焼け石に水ですよね？

不勉強でしたら申し訳ありません。

個人の課税所得が900万円を超えるなら、資産会社を設立して物件を所有するのがトレンドです。

>>195 匿名さん
なるほどー。あっちは駅からのアプローチが嫌だったのと、室内が安普請だったのと、なんか見学に来てた方々のガラが悪くて見送ってしまいました笑

もう10歳若ければクヤクションも良かったのかもですが、私には派手過ぎました。良い物件だと思います。

>>197 匿名さん
住宅ローンが使えなくなりませんか？

住宅ローンは利用できないです。
会社設立後3年間ほど経過したら、属性に応じたプロパーローンを利用することになります。プロパーローンは個人でも利用可能ですので、東京在住で京都のマンションを購入したりも可能です。逆も可能。
なお、属性によっては住宅ローンよりも低い金利で調達できます。

>>200 匿名さん
なるほど。でも課税所得900万ではとても住宅ローンより低利なプロパーローンを調達できるイメージが湧きません。2.0%とかかかりそう。

そうね、年収3000万円以上くらいあれば、0.5％の調達が可能で、1000万円くらいなら2％くらいだろうね
売り手の立場からすると銀行がうまく属性のいい買い手をみつけてきてくれて0.5％でフルローンをつけてくれれば、都心物件なら４％目線でイグジットできそうね

表面利回り3.3%が都心人気エリアの新築水準です。中古水準が4%です。
このような物件は、現金一括払いの相続税対策、現金一括払いのキャピタルゲイン狙い、超低利でのプロパーでの資金調達が可能な個人・法人などが検討するべきです。
由緒ある紳士、淑女、御子息が住まうのであって、間違っても株などの博打で利益を得た程度の成り上がりが購入すべきではありません。

>>202 匿名さん
え、、年収4,000万以上で勤め人ですが、法人に0.5%ローンで外したり出来ませんよ。法人には収益不動産置いており、勿論純資産ポジティブですが、都銀はこの取引自体消極的で、地銀は対応してくれますが1.0%は取ってきます。

周りの同僚達も似たような状況で、年収1億超えないと無理そうな印象ですが、やり方が下手くそなんでしょうか。

ここつぎはいつからなんですか？

>>204 通りがかりさん
地銀で積極的なとこに聞いてみられてはと思います
もちろん収益不動産の話です

>>206 匿名さん
あ、なーんだ。それならもうやってます。ありがとうございます。

スレ違い失礼しました。

>>205 マンション検討中さん
ギャラリーに問い合わせたら教えてくれますよ。

ここ２次はいつなんでしょうか？タワーからこちらに鞍替えしようか迷っています

タワー落選された方？

>>210 匿名さん
いえ、結局見送ったものです。隣のパークマンション建て替えの方が良いかなと。

群銀に頼むかな

ここなんで一向に２次始めないの？

桜丘の再開発セルリアンの所まで拡張ですか。
ここにとっては追風だね。

貼っておきますね。

https://www.shibukei.com/amp/headline.php?id=13744

ここ内容は本当に良いね。三方接道だし、渋谷まですぐだし。

予算2億だから諦めたけど良いと思います。
内容はグランだもんなー。
もっとお金に余裕をもって中古を探しに来ます！

水面下で販売しているという噂を聞きましたが本当ですか？

>>218 匿名さん
予算２億円なら買える部屋もあったのではないですか？
ここを検討されたなら、中古ですが鶯谷のセンチュリーフォレストも良いと思いますよ！

しかしここはホントに静かだね。

なぜグランにならないのか的確に答えられる方いらっ知ったらご教示下さい。

>>222 匿名さん
１戸に１台の駐車場、というグランの形式基準を満たしてないからです。
ただ、麻布仙台坂のグランよりもこちらの方が立地、内容全て格上。形式基準にこだわってグランをつけなかったのはマーケティング上どうだったんでしょうか。

グランが付いていれば、坪単価だけでなく過去最高の物件になれたのに。

第２期は７戸売出しのようですね。
https://www.mecsumai.com/tph-shibuyananpeidai/outline/index.html

たった7戸。厳しいなあ。
このご時世、7戸でも2戸程度は登録無しで先着順かも？

値段を安くするか、グランを付ければ良かったのに。

あと１年で残り３０戸だったら、まあまあの売れ行きなんでない

>>223 通りがかりさん

このご時世にそんなアホな基準設けてるんだ…。だったら57平米の部屋なんて作らないでほしいのだが。本当に旧地所と藤和の悪いとこだけ引き継いだんだな。

当物件が、日経産業新聞のコラムに載っていましたので情報提供です。

①コラム名
「駅直」が欲しい、首都圏新築マンション　最新格付け

②該当箇所
「首都圏 新築マンショントップ30 将来価値格付け」
星★★

③参照先※
https://www.nikkei.com/article/DGX...
※日本経済新聞の有料会員向け記事

売れ行き悪いです。

困りました笑

>>230 匿名さん

そうなの？

内容は良いけど高過ぎますよね。。

売れ行きどんな感じなんですか？

渋谷駅まで徒歩７分だと、強気になるのはわかるなぁと思います。
ただ、運用しようとすると初期投資がかかりすぎているのは気になる部分です。
本当に渋谷が好きで、
自分で住むためにマンションを買うぞ、という人ならば
需要はあるのかもしれないと思います。
値段次第ではそもそも相当じゅようはありそうだけど。

>>234 評判気になるさん

好調だと、何かの記事で見ました

この値段で普通に竣工前分譲できる売れ行きのようなので、渋谷駅近南平台アドレスのパワーを感じています。

再開発が公表されて地上げ進んでますし、もうこの手の一団土地建ては作りにくいので、不動産屋的には垂涎の案件です。

これだけ駅に近い三方接面の広い土地、なかなかありませんよね。

営業の方からは予定通りの販売ペースと聞きました。再開発の話が出てきたり、区役所タワーと神宮外苑を見送った人が戻ってきたりで、最終需要では竣工前完売を狙えるという読みなのでしょう。

残ってもここならスミフスタイル販売か地所で継続保有も出来ますし、販売に焦ってない気がします。

ここはタワーみたいに値下げは無いのかな？

プラウドの恵比寿が高過ぎ、タワーは輩系ぽいし、神宮の板マンは値段の割には環境微妙なんで、ここが良いなと思い始めた。

>>240 通りがかりさん
値下げは無いでしょうね。営業の方、相当自身持ってるようでしたから、ゆっくり売っていくのではないでしょうか。

ここホント静かですね。

ここ高いですけど、桜丘の再開発は全部折り込み済みですかね。

半分折り込み。あと半分は再開発完了したら上昇。桜丘は、坪1000万超えと言われています。

>>244 匿名さん
ネクストは最近発表でしたよね。
ここが８００万超えが妥当だとしたなら、駅距離だけで考えたら、桜丘は１，０００万を軽く超えてくるでしょうね。

渋谷駅まで徒歩7分なのに静かな環境なんですか？
この辺りの立地についてよく知らないのですが、
どちらかというと活気がありそうな印象を持っていました。

>>246 匿名さん
現地は凄い静かですよ。活気があるのを期待すると、ちょっと違うかも。

>>246 匿名さん
静かは静かでしょうけど、ってエリアです。
渋谷駅にそこそこ近くてうるさくないエリア。
貴重といえば貴重。

私は買いました。不動産業界で長らく働いてきましたが、ここは長い目で見れば間違いない物件。グランツオーベルと迷いましたが、ここにしました。

なぜかというと、
・（ほぼ）一団の三方接道土地
・JVではあるが、おそらく現時点での地所最高峰物件
・渋谷に近い。しかも桜丘直上（坪単価1,000万以上と想定される物件よりも高台で、地盤も良い）
・珍しい南平台アドレス
・今後デッキ整備で更に渋谷に近くなる
・間取りがどれも良い（物件の平均単価は維持される）
・内装含めてハイグレード
・この手の物件を好む富裕層は常に一定程度いる

ということで住むに良し、売るに良しとの判断です。ご参考まで。

>>249 購入者さん
三井のタワーは選ばなかったんですか？

>>250 匿名さん
見に行きました。立地や豪華な共用部という観点からは良いマンションだと思いますし、賃貸・リセールも期待できると思いますが、なんというか、買う人の属性がアレな気がして、私は年齢も年齢なんで、落ち着いた住処が良いのでこちらにしました。

あちらは内装がショボ過ぎて、自分も業者なんで、あの立地なら内装削るのは分かるんですけど、オプションで付けてもフォレストヒルズとかならまだしもあの程度の物件ではリセールのバリューアップに繋がらないですし、住居として微妙かなと思ってやめました。見栄っ張りみたいに思われるのが嫌だったというのもあります。

長期的にはこっちかな、みたいな判断です。
ちなみに、外苑前の再開発も、恵比寿のプラウドも見ましたが、私の読みではこちらの方がカタイです。人が集まるところに近いほどリセールは期待できますし、ジグライと仕様が良いほど富裕層には訴求できます。

なお、三井のタワーを買うなら、南向きがオススメです。

上にあがっている物件は、いずれも間違いないので、好みの問題だけでしょう。

マンション評論家の牧野さんが新作の中で渋谷区でくすむ街として南平台と幡ヶ谷を挙げてらっしゃいました。幡ヶ谷はまだしも南平台もそういう見方をされているのかとショックでしたね。

マンション評論家としては、牧野さん、榊さんは私は情緒的な分析で信用してません。
分析力では沖さんが一番かな。三井さんもなかなかいいですね。

なお、沖さんの買ってもいいマンション、セミナーでリストの紹介がありましたが、ここはありませんでした。渋谷タワー、ザコート、プラウド恵比寿は入ってましたね。
https://diamond.jp/articles/-/191063?display=b

>>254 匿名さん
榊さんは言ってることフワッとしていて、そのへんのおっさんのボヤキみたいな感じですよね

その２つなら、私は南平台に住みたいです笑
まあくすんでもいいでしょ、これだけ駅に近ければ。

>>253 マンション検討中さん
参考までに拝見したいので、記事のリンクを頂けますか？
探してみましたが見当たりませんでした。

>>254 匿名さん
この記事は沖さんの分析力をご紹介頂くための記事なのでしょうか？

拝見しましたが、具体的な物件名は挙げられていませんでした。

>>259 通りがかりさん

うん、記事はないよ。記事には件数しか書いてない。
具体的な物件名は、書いたとおり、セミナー情報。セミナーに参加して、プレゼン資料を見ないとわからない。

メールによると先着順7戸のまま、第二期は5戸だけとは思ったよりも売れてないですね。竣工までに完売は難しいのかもしれないですね。
コート神宮外苑もそこまでですし、区役所タワーがミーハーな人々に安い部屋は売れてるけど、グロス高くなるとこの市況ではどこも厳しいですね。
私はに2億前半で港区中心部低層にしましたが、こことは最後まで迷いました。

>>262 匿名さん
中心部低層ってことは、パークコート青山一丁目ですか？気になります。

3A＋Rのどこかです。

>>264 匿名さん
広いwww

ホテルのようなサービスが受けられること、バレーパーキングやコンシェルジュは
クリーニングやハウスクリーニングなどを頼めるようです

その他、セルリアンタワー東急ホテルのフィットネスジムやスイミングプールが利用できるとあって、サービスとしては価値が高いと思います
物件価格自体も高額ですが、毎月の管理費だけでも6-8万とものすごい高額になることから、かなりの高所得者が住まれるんでしょうね。それにしても管理費がものすごい！

ここ、すっかり過疎っちゃいましたね。。一時期は話題の物件だったのに。

私は濃い茶色や黒が嫌いなのでモデルルームのデザインは嫌いです
とくにキッチンはもっと明るくすべきだと思う
キッチンの棚のデザインは安っぽい
重厚感より明るく軽やかな室内にしたほうがいいと思う

>>268 販売関係者さん
と、販売関係者を名乗る若葉さんが申しております。

プロなら、好き嫌いの曖昧な感想や主観じゃなくて、販売上の影響について客観的なコメントをするとかして欲しい。

このコメントでは、そのへんの暇な主婦と大差無く、何の参考にもならない。

一向に販売戸数が進捗しないけど、どうなってんだろ？

ネクストが開業するとセルリアンまで再開発エリアが広がりますね。ただ、何年先のことか分かりません。

>>271 匿名さん
まあそれを織り込んでのこの価格なんでしょ。

これですね。
https://www.tokyu-land.co.jp/news/2018/000953.html

ここには若葉もムサコも小石川も現れないね。

売れ行きはどうですか？

>>275 マンション検討中さん
のんびり進捗してる模様です。２期はそろそろ埋まる模様。

買えるなら買いたいけどなあ

ここ買うのはいいけど、リセールを考えると買える人が限られるだけに迷うところじゃないだろうか。少し郊外に迎賓館的な豪邸が建てられる価格帯の物件もあるからなあ、さすがのお金持ちもちょっと考えるだろうね。

>>278 匿名さん
ほかの物件と見比べると大したことなく見えてしまうんですけど、それはそれで異常ですよね。

ここの周辺地価は上がってくんだろうけど、それにレジがどこまでついてくるのかが読めない。

デベの仕入れ値を見てると、パルコ前のアーバンスとかもかなり高値になりそう。そしてホテル用地取得との競合はしばらく変わらない。商業に近い一等地はレジよりホテルにした方が儲かる。
一方、購入層のボリュームゾーンである会社員家庭の所得は物件価格の上昇に追い付いていない。土地値高騰に合わせた物件価格上昇は継続する見通しなのに対して、購買側の購買力はそれほど伸びる見込みが無いから、需給が好転する兆しが見えない。高級マンションの購入層から、本当に会社員がいなくなりつつある。
業界ベンチマークの粗利20%はいつまで維持されるんだろうか。

あともう一つ思うのは、今は５年前くらいからしたらやたら高い訳だけど、良い立地の物件も本当に多く出てきた。どっちを取るか、ということだろうか。