ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

>>3693 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
蔵前ですか。住んだことはありませんが、田原町、浅草も近く楽しそうなところですね。都営大江戸線はこちらと共通ですが、浅草線、銀座線などを利用しているのでしょうか。土地が低そうなのが私には気になります。

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購入検討してるわけではないものの、ご近所情報収集兼ねて暇つぶしに見ており、ちゃっかりコメントしてしまいます。
前は用賀に住んでました。このエリア一長一短ありますが総じて満足してます。
あら探しすれば、街としてのオシャレさや景観などは弱いです。
ただし、閑静さは山の手線内にいて用賀にいた時と遜色なし。小さい公園も点在しておりますし、児童館やゆったりーのなどの施設もあって子育てもし易いですよ。
元が悪かったわけではないですが周辺環境はこの一年でどん良くなってます。まいばすけっとがオープンし、市谷の杜の緑道、外苑東通りの工事も若干進んでおります。
特に気に入ってるのはドコモのシェアバイクスポットが多く、レンタサイクル(ときには徒歩)で気軽にいろいろな場所へ行けること。都心の職場にもチャリ通勤です。
皇居、御苑、椿山荘、小石川後楽園など自然が多い場所、神楽坂、荒木町などのディープな飲食店街が徒歩圏内(むしろ丁度いい距離感)
ハザードマップは全く問題無しの立地、山の手線の内側ということもあり、コロナ影響下でもマンション価格は高水準で、資産価値の不安は相対的に低いと考えてます。
他方、立地の割に牛込柳町駅というマイナー最寄り駅の効果で物件の値段は比較的手が届きやすいというのが穴場スポット的ポイントだと思ってます。

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>>3702 去年市谷加賀町に越してきた者さん
こういう前向きな意見、大変参考になります。ありがとうございます。
ネガティブな意見ももちろん重要ですが、壊れたスピーカーのような定借サゲは疲れます。

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ご参考までに。https://www.nomu.com/mansion/report/smp/20180227.html

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中古マンション最新トレンド

30年後も「マンション価格が下がりにくい街」とは？
2018年2月27日

「マンション価格が下がりにくい」駅はどこだと思いますか？住みたい街ランキング上位の駅でもなく、ターミナル駅でもありません。通好みの飲食店が多く、大人が楽しめる粋な街「市ヶ谷・神楽坂」にある「牛込神楽坂」駅なのです。調査情報や古地図からエリアの魅力を読み解き、注目のマンション情報も紹介します。

＜今回のポイント＞

30年たってもマンション価格が下がりにくい駅は
江戸時代から変わらない区画割り、震災にも耐えた「牛込台地」
「神楽坂」駅のすぐ近くにも、中古マンションが豊富
ブランドマンションが集まる隠れた邸宅地「市谷○○町」

30年たってもマンション価格が下がりにくい駅は？
一般に「都心マンションの資産価値は高い」と言われます。しかし、同じ都心部でも、マンション価格の変化の仕方はどのエリアも同じというわけではありません。市況変化に敏感に反応するエリアもあれば、ジワジワと変化するエリアもあります。今回は、後者の注目エリアを紹介しましょう。

図1は、不動産鑑定・調査会社である東京カンテイの調査・分析による「築30年の中古マンションの利回りの低い駅」のランキング上位5駅です。都心3A（青山、赤坂、麻布）エリアにある「麻布十番」や「広尾」もランクインしていますが、意外なことに、第1位は都営大江戸線「牛込神楽坂」駅です。駅名を聞いても、ピンとくる人は少ないかもしれません。

図1.築30年中古マンションの利回りの低い駅（ノムコム「中古マンション最新トレンド」）

このランキングは、「低利回りが維持されている＝賃料下落より価格下落がゆるやか」、つまり価格が下がりにくいという前提に基づいています。新築時から10年ごとにマンションの平均利回りを調べ駅別に分析、築30年の利回りが低い順番にランクを付けたものです（利回りの考え方について、詳しくは下記の注記と図2を参照）。

※注：利回りは「年間賃料÷物件価格」。首都圏全体の傾向では、築年が経過するにしたがって利回りは上がり、新築で4.44％、築30年で6.19％となる（図2）。これに対して、図1の駅は築年数が経過しても低利回りを維持しており、「賃料の下落より価格の下がり方が小さい」ということになる。

ではなぜ、都心部の中でも「牛込神楽坂」駅周辺のマンション価格が特に下がりにくいのでしょうか。

江戸時代から変わらない区画割り、関東大震災にも耐えた「牛込台地」

都営大江戸線「牛込神楽坂」駅は、2000年12月に開業した比較的新しい駅です。ここでは、同駅を中心に、少し範囲を広げて「神楽坂」駅（東京メトロ東西線）から「市ヶ谷」駅（東京メトロ有楽町線・JR総武線）にかけてのエリアについて考えてみましょう。行政区としては新宿区の北東部にあたり、神田川、外堀通り、外苑東通りに挟まれた範囲です。

「江戸切絵図／嘉永4年（1851）」（国会図書館所蔵）を基に、上方が「北」となるように配置し、古くから残る町名などを追記。

もともとこのエリアは「牛込台地」にあたります。実は、牛込地域を表す江戸切絵図を現代の地図に重ね合わせて見ると、道路がほとんど一致します。つまり、江戸時代から現代まで街の基本的な区画がほとんど変わっていないということです。

しかも、江戸時代の地名の多くが、そのまま現在も生きています。箪笥町（たんすまち）、細工町（さいくまち）、納戸町（なんどまち）、払方町（はらいかたまち）など、いずれも徳川幕府の旗本・御家人などの下級武士が、職制ごとに集まって住んでいた組屋敷でした。さしずめ「江戸の公務員宿舎」といってもいいかもしれません。

組屋敷は間口の狭い小規模な敷地割のため、区画の大きな大名屋敷が多かった千代田区番町や麹町とは違い、明治以降も大がかりな再開発が行なわれなかったようです。市谷砂土原町、市谷船河原町も江戸時代に由来を持つ町名です。

神楽坂通りの周辺には職人や商人が中世から住み、また多数の寺院周辺は門前町として賑わっていました。山の手の武家文化と下町文化が混在し、独特の風情を醸し出す街だったといえます。明治時代になると、武家地が町屋に変わると共に、花街・演芸場・寄席などの遊興施設が発達し、名物料理店などが揃う粋な街として、文士や学者などが移り住んできました。

牛込台地は、関東大震災の被害も軽微でした。被害を受けた下町の大手百貨店がこぞって神楽坂に臨時店舗を出し、一時は「山の手随一の繁華街」と呼ばれたそうです。太平洋戦争の東京大空襲では、建物の多くは消失したものの、区画が大きく変わる復興開発は行なわれませんでした。こうした経緯が、古い地図と同じ状態に保たれることにつながったのでしょう。

昭和から平成の初期にかけてのバブル期には、新宿・渋谷などターミナル駅を核とした巨大開発、自由が丘や代官山など若者向けの刺激的な街づくりに押され、目立たない時期もありました。しかし、2000年以降には、新しいコンセプトのレストランやバーが進出するようになり、「大人が楽しめる粋な街」として再び注目度が高まっています。


江戸のカタチと情緒を受け継ぐ街並み、そして、リニューアルを繰り返しながら人々を惹きつける文化やグルメ、これらが根強い住宅ニーズを支え、地域の資産価値を維持しているのではないでしょうか。

中古マンションが豊富
「神楽坂～市ヶ谷」エリアに対する住宅需要の特徴は、古くから神楽坂で商売を営んでいるなど、地元の方が購入するケースが多い印象があります。地域に対する思い入れが強く、そこに根差した暮らしを守って行きたいという考え方を持っているようです。

また、このエリアには東京理科大学、法政大学大学院、中央大学市ヶ谷キャンパス、フランス語学校のアンスティチュ・フランセ東京（旧東京日仏学院）など、教育施設の多い「文教の街」でもあります。そのせいか、学生時代から馴染んだ街に住み続けたり、社会人になって一度は他のエリアに引っ越したものの、ファミリーになって戻って来るようなお客様も少なくありません。

都心の3A（青山、赤坂、麻布）地区のような知名度の高さで地域外から人が集まるブランド立地というより、知る人ぞ知る隠れた"通"の街ともいえるでしょう。もし、神楽坂通り界隈の散策に訪れたなら、少し周辺エリアに足を伸ばしてみると、新しい発見があるのではないでしょうか。

前ページの図3の地図の南側、「尾張殿」と記載されている現在の防衛庁・陸上自衛隊市谷駐屯地の西側エリアにも、「市谷○○町」があります。

最寄り駅としては都営新宿線「曙橋」駅、または都営大江戸線「牛込柳町」駅になりますが、「市谷本村町」や「市谷仲之町」という古い地名が残っています。「市谷本村町」は尾張藩徳川家上屋敷があった場所、「市谷仲之町」は鉄砲組として知られた根来組与力の屋敷地でした。

このように「市ヶ谷～神楽坂」エリアには、最寄り駅まで徒歩5～10分以内という利便性の高さと、高級住宅地にふさわしいグレード感を兼ね備えたマンションが豊富です。

しかも、中古マンションの価格相場は港区や千代田区より10～15％くらい低めでありながら、冒頭で紹介したように「長期的にマンション価格が下がりにくい」という特徴を合わせ持っています。都心部における新たな選択肢として、検討してみてはいかがでしょうか。

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長い…

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この辺りには断層が走っていて、
それが地震を起こせば台地でも
大城な被害が想定されていますね。

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>>3706 通りがかりさん
大城って何ですか？

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>>3706 通りがかりさん

そんなの日本中どこでもありうる話

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>>3707 マンション検討中さん
大きな被害の変換誤りでは。
大城とよく変換していれば、予測ワードに表示されるので、打ち間違いはあり得ることです。

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>>3706 通りがかりさん
この断層の話は、疑いのレベルであり、確定はしてはいないようですね。
最近、南海トラフの発生確率も、科学的ではなく、政策上の値であると聞きました。
地震の話は不確定要素が強く、少なくとも予測は不可能であるのは常識になりつつあります。
ネガ的要素はプンプンしますが。

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>>3709 検討板ユーザーさん
わかりました。通りがかりさんは、大城ファンなのですね。

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>>3704 去年市谷加賀町に越してきた者さん

この記事のとおりですね。利回り低いと言うことは割安ではないんですけども、上がりはしないけど下がりもしない安定的ではありますよね。この地に住む人の趣向に合ってはいると思います。

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10年住んでますが牛込柳町界隈は値段が割安にも関わらず抽選倍率が低いフシギな穴場地帯です。
同じ広さとグレードの新築マンション分譲価格は10年前の1.5倍になりましたがまだ割安感があると思います。

神楽坂まで徒歩15分、新宿までタクシーで1000円
こんな便利な場所なのに牛込柳町エリアは静かで至って平和です。

選んで正解だと思いますよ。

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>>3713 通りがかりさん

上の記事のとおり家賃相場が低いから分譲価格が上がらないのでは？

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>>3714 マンション検討中さん
新築分譲価格は10年前に比べて1.5倍になりました。
とは言え他のエリアも同様に上がりましたので未だ相対的に割安感があります。
なお、新築物件の家賃は上がってはいるものの1.5倍までには至っていないと思います。
ディベロッパーは投資家の顔を見ながら販売価格政策に神経を使っていると思います。

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>>3715 マンコミュファンさん

他のエリアと同じ上がり方なのであれば、それは割安なのではなく適正価格ということではないでしょうか。
この辺りの物件だとデベは投資家ではなく、実需層の懐具合の方が気になると思いますよ。

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邪推すると、人気低めでマイナーな大江戸線北側かつ駅前に遊興施設が一切なく防衛省や機動隊・警察署などが点在し、やましさのない堅実な人でないと合わない土地という可能性も…（人を選ぶので倍率が上がりにくい？）

逆に変な人が少なく閑静なので住心地は良いと思います。近年ミニスーパーやドラッグストアも増えてきて買い物利便性も上がってますし。

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現地見に行きましたが、7から8階の高さまで伸びていましたね。近隣の建物と比べてもかなり目立っていました。

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>>3717 匿名さん
大久保通りが拡幅になると柳町駅前のスーパーよしややソアールタワー横のまいばすけっとはどうなるんでしょうか。

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>>3719 名無しさん
私もこれは気になりますが、これに答えられる方は、この板にはいないのでは？関係者でないと分からないですよね？

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>>3720 評判気になるさん
ディベロッパーの担当者に聞きましたが時期は分からないとのことでした。牛込北町から若松町までの大久保通りの拡幅計画は既に決定しているとのことで調査費等の若干の経費は既に予算化されているようです。
従って10年後にはよしやとまいばすけっとが立ち退きになっている可能性がなくは無いと考えておくのが無難かと思います。

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>>3721 マンション掲示板さん
ありがとうございます。キッチンコートは大丈夫なのでしょうか。この計画自体は70年前のものだそうですね。外苑東通り通りもずいぶん長いようですが。

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>>3722 評判気になるさん
牛込神楽坂のキッチンコートは隣のパークハウスがセットバックになっていないので心配無いと思います。
商品の充実した牛込神楽坂のキッチンコートまで正味徒歩15分弱です。遠くはないですが近くでもない距離ですので歳をとってからは車を運転して行くことになるかも知れませんね。

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>>3723 マンション検討中さん
このマンションからキッチンコートまでの時間であれば、7分程度ではないですか？

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牛込神楽坂徒歩8分だからキッチンコート15分ってことはないと思う

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マンションからキッチンコートまでGoogleマップで調べると9分（750メートル）です。
これに牛込北町交差点信号の待ち時間が必ず加わりますから12分ですがお喋りしながら緩く歩くと15分ですかね。

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>>3726 マンション検討中さん
そうなんですね。歩いた感覚(つまり主観)からはもっと近いように感じました。よしやとどちらが使いやすいか、面白そうです。

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近いのはよしやですが品揃えはキッチンコートです。
ちなみにキッチンコート正面のメゾンカイザーのパンも旨いですが、たまには神楽坂まで足を伸ばしてPaulのパンがお勧めです。
神楽坂がすぐ近くにある生活は豊かですよ。

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>>3728 名無しさん
はい。キッチンコートはよく観察させて頂いて、品揃えの豊富さ品質については良さそうだと思いました。そんなに高そうでも無いようにも思いました。先日、マンションギャラリーから神楽坂をぶらぶら歩き現地へ行きましたが、ほどほど近いですね。新しい生活を楽しみにしております。

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キッチンコートもかなりいいですし、そこまで行かずとも牛込中央通り沿いの三徳やクリエイトである程度は揃いますよ！

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>>3730 地元住民さん
確かに三徳も良かったです。クリエイトはまだ行けておりません。
25年前、砂土原町に縁がありましたが、当時は牛込神楽坂付近はよく知らなかったので、楽しみにしております。

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>>3719
大久保通りの拡幅ですが、道路予定地にかかる民家が立ち退く様子がみられません（少なくともこの5年以内で取り壊し等があったのは住友不動産の建設地くらい）。まいばすけっと牛込柳町駅東店も去年出来たばかりなので10年位はあるのではないかと思います。
ちなみによしやは店頭部分がセットバック位置にかかるので、多少リノベすれば継続可能な気もします。

キッチンコートは個人的に各種獺祭を買えるのが気に入ってますね。牛込中央通りも飲食店揃ってて楽しいです。

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>>3728 名無しさん
牛込柳町寄りにあるアートブレッドというパン屋さんも美味しいですよ！
また、曙橋寄りの満も美味しいです。
この辺りは食には困らないですね。

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>>3733 マンション検討中さん
柳町駅周辺の飲食店数はそれ程多くはないですが行動範囲を神楽坂、曙橋、早稲田、若松河田まで広げると数えきれない程のお店の数で何でもあるという感じです。新宿までタクシーで1000円でいけますしこんなに便利でバラエティに富んだエリアは他に知りません。

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>>3733 マンション検討中さん
アートブレッドは、長時間低温発酵のお店とありますね。食べログでも、CP高いとあります。
満の口コミもすごい数ですね。
楽しみです。

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先着は13戸→10戸ですね。苦戦中ですか？

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>>3736 マンション検討中さん
第1期3次の販売を控えているからでは無いですか？suumoの間取りを見ても、先着順と第3次が混在しているので、比較検討してしまうと思います。

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>>3737 評判気になるさん

結局、2期はいつなんですかね。東のビルトインの期限も来るので、早く売り出して欲しいですね。

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>>3738 マンション検討中さん
1期の抽選の頃には、9月頃と聞いたので、だいぶ予定が後ろ倒しになっているのは事実です。期限が気になりますよね。私は1期の再登録組なのですが、当時は2期を待つべきか悩みました。

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>>3739 評判気になるさん

待っていたら大変なことになってましたね

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>>3740 マンション検討中さん
はい。一時はテラス付を待とうと思いました。でも、待ったら精神的につらくなったでしょうね。早めに決められ今は幸せな気分です。

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契約済みで137戸だからちょうど6割ですか。
戸数結構あるのに凄いですね。

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>>3739 評判気になるさん
二期が9月ではなく、一期の二次が9月という説明ではありませんでしたか？

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>>3734 名無しさん
めっちゃポジティブだね

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>>3743 マンション検討中さん
当時テラス付に落選した流れでの話だったので私は2期は9月と思っていましたが、今思えば2次であった可能性も否定はできないですね。

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>>3732 匿名さん
大久保通についてある筋に伺ったところ、現在の用地取得率は20%くらい、とのことでした。10年くらいはかかるようです。

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>>3746 マンション掲示板さん
10年はあっという間に経ちますよ
外苑東通りと大久保通りがともに拡幅完了すれば電柱は地中化され街並みはガラッと変わるでしょうね
楽しみです

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若松町のクレヴィアの価格が出ました。
坪当たり465万から525万円です。
土地所有権付きはますます手が出しにくくなりますね。

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あちらは駅近フラットが売りだと思いますが、大江戸線のみ。
こちらは少し歩きますが6路線使えます。立地は五分五分かこちらのほうが少し上かと。

三井物件もおそらく同じくらいの金額でくるかと予想されますが、
こちらの定借ならではの割安さが際立ってきましたね。

二期の開始時期ですが三井物件の販売時期に当てに行くんじゃないでしょうか
あちらを検討される方はこの物件も当然検討されるでしょうから

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>>3749 マンション検討中さん
三井がそれを避けて、伸ばしてるので、お互いに様子見でしょうか。

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