シティテラス横濱新杉田ってどうですか？

交通量が多くても毎日干してたら正直いって慣れていきそうな気もしますけどね。
影響を少なくしたいならそちらに面してない向きの部屋を選んだ方が良さそうです。
道路にある植樹って実際もこの位の高さなのでしょうか。CGを見ると結構背が高いようで。
ここのマンションだと四階までありますけど防音の効果も多少はあるのですかね。

坪単価280がベースで300狙いだそうです…

そんなに高いんですか…
正式にはいつ頃価格は発表されるんでしょうか？

おぉ…誰がこんなとこに300/坪も払うのか…
街全体が廃れゆくところに駅近いマンションが優位という都心のリセールロジックは成り立つのだろうか。
見守っていこうと思います…

正式な価格はまだ決まってないみたいです。

>>62 マンコミュファンさん

都心って、港区・千代田区・中央区・渋谷区とかを言うよね。
ここ郊外だよね。
郊外だけど駅前だからまだ救いようがあるかもね。
でも坪３００なら北仲のタワマンが買えたよね。

ガラスのバルコニーは開放感がありリビングが明るくなりそうですが、あまり人気がないのでしょうか？
下層階はすりガラスになっているようですし、外からの視線も考慮されているように思いますが、洗濯物はそんなに見えるものですか？

>>65 匿名さん

私が今住んでいる近所の公園近くのマンションがガラスのバルコニーですが、4階とかは見えますね。
角度や位置や光の加減もあるかもしれませんが…対策は必要かもしれません。

よく見たら北東向き…
でその価格って。

内向きの南西がメインだと思いますよ。
まあタワーの影になる部分もありそうだし日当たり気にするならちょっと注意が必要そうですけどね。

根岸線は耐震工事をしたのだけれど、細い高架橋の柱に鉄筋を巻いただけにも見える。まあいざという時は京急も使えるのだけれども。

坪単価270ですね
今の所

>>70 マンション検討中さん
誰が杉田にそんなに払うのでしょうか…
上大岡より北側で買えるよ。

>>71 マンコミュファンさん

私が払います。住みやすいですよ。

>>71 マンコミュファンさん
価格の面から見たらそこは悩み所なんですよね。

住友の利益率って業界トップだったと思う。
（例えば「住友　利益率」とかで検索してみてください）

同じものを、三井が売るよりも高く売る。
つまりそういうこと。

住友は高めのボールを投げてじっくり売る。
竣工・引き渡しの時期を過ぎても関係なし。
待ってれば、いずれは情弱なカモは現れる。

営利企業としては優秀と評価すべきだと思う。

>>74 匿名さん

情弱なカモ、ではなく相場が上昇して割高感がなくなるから売れる。
でももう、予算が青天井の金持ちが集まる超都心一等地以外は限界がきてるから、ここも高過ぎると売れ残るよ。

相場の上昇っていうか、期ごとに値上げしていくことで早く買った方がお得だと錯覚させる住友の手口ね。

利益率が高いのは減損を掛けないから。
売れ残ってても減損を掛けない特殊決算。
この仕組みならどんなに高値で土地を仕入れても、価格を下げて売らない限り赤字が表面化する事は無い。監査法人もあれですね。
地価が下がる時世になったら、流石に一気に数百億円の減損を掛けざるを得ないでしょう。
でも住不本体は、会計の小細工抜きにして儲かってます。

>>77 匿名さん

ん？逆じゃない？
それ言うなら、減損処理したら特別損失になるから純利益は変わらないけど、売れ残り在庫の簿価が減る（減損）ことで営業利益や経常利益は増える方向なんじゃない？違うっけ？詳しくないけど。

この近辺に自転車で行ける範囲で
■大型コインランドリー
■有機野菜販売所
■カフェ（スタバ等のチェーン店以外の所）
等はありますか？

上層階が７０㎡５８００万てなかなかいい価格ですね。
新杉田と杉田駅使えて、すぐ売れちゃいそうですね。ちょっと向きと眺望あまりよくないのが気になりますけど。

大型コインランドリーの場所を尋ねる方がいらっしゃいますが、
確かにファミリー世帯では必要な施設になってくるかもしれません。
軽くググってみたところ、EARTH LAUNDRYという店舗が一番近くなるのかな？と
思いますが3km以上離れているので車の方がいいかもれしませんね。

>>81 匿名さん
お調べ頂いてありがとうございます。
やはり少し遠くなるのですね…
お布団などこまめに洗いたいので探してましたが車が無いと難しそうですね。
新しく出来てくれる事を願ってます。

>>79 マンション検討中さん

杉田駅にＪＡがあって、少ないながら地元で農家やってる方がいて、そこで野菜を売られてますよ。

最寄り駅が徒歩圏内と便利なので、
何かの理由でリセールを考えなければいけない場合にもプラスとなりそう。
セキュリティについてもしっかり考えて設計されているので安心。
間取り的に見ても十分満足いく内容だなと思います。
あとは価格帯がどれくらいになるか・・・公表はいつ頃になるでしょうか。

>>83 匿名さん
遅くなってすみません。
情報ありがとうございました。
新鮮野菜は魅力です！

>>84 匿名さん

好立地＆駅近ならリセール強いでしょうが、新杉田駅の駅近ですからね、知れてるでしょうね。
リセール強いのは北仲とかでしょう。

>>70 マンション検討中さん
マンション価格は全く詳しくないですが、正直、駅近と言えど新杉田でその単価は高いと感じます
200前後／坪位かと思ってました。
現在23区住まいなのでこちらの相場が分かりませんが、近年そんなものなのでしょうか？

この週末見てきました。
グレードかなり低いですね。
都内じゃ見かけないです、こんな仕様。

で、今回売り出す６階の最安で、坪２７０から。。
北仲の６階で坪２９０ちょいからありましたよ？
仕様もここより断然良い。立地も無論。

でも住友は売り切るんだろうな。。数年かけて。
じっくり待ってればカモはいつかやってくる。

坪単価：２７０万～
眺望：国道１６号ビュー
階高：２.８５ｍくらい？
構造：直床・二重天井
天井高さ：２.４ｍ
サッシ高さ：２.０ｍくらい
下り天井：１.９ｍくらい
天板：人工大理石
トイレ：別置き手洗い無し
ウォシュレット：リモコン無し
廊下：外廊下
アルコーブ：無し

駅前立地なので色々便利。内装や設備はリフォームで変えられるけど立地は2度と変えられない。昔隣のタワーに住んでましたが、グレードは低かったけど立地が良かったので結果高く売れたし、日々の生活はとても満足してました。

いやあ、売れないでしょう。

>>90 匿名さん

隣のタワーの新築時とは、相場がぜんぜん違うでしょ？！？！

新杉田はJRも京急もシーサイドラインも通っていて、利便性等とても良いのですが。
できれば新築が良いと考えていましたが、駅近とはいえ6階で坪単価270万からとは…さすがに高いですね。

>>89 匿名さん
とても参考になります。
モデルルームはここしか見た事がないので、他所（同価格帯で）と比べてどの辺がグレードが低いのか教えて頂けると嬉しいです。

個人的に気になった所は、トイレが狭いのと、キッチンの包丁置き場が賃貸みたいな安っぽかった所ですかね。

新杉田周辺で他にあまり物件見てないので、良く知ってる北仲と比較させて貰います！

天板、人工大理石（プラスチックっぽいやつ）とか、
ウォシュレット、リモコン無しで便器脇にボタンとか、
こんな賃貸仕様は最近あまり見ないですね。。

少し前の物件ですが、屏風浦のヴェレーナ・バレ・ド・シエルとか、フィオレストーンあたりの人造大理石は当たり前に付いてたと思いますよ。設備は格段に良かった記憶。

直床と二重床、どちらが性能として良いか一概には言えず、音の質によっては直床の方が遮音に優れると言われることもありますけど、直床の方が低コストなのは明らかかと思います。

階高、低いですね。。
都内だと３０メートル制限／１０階建＝階高３ってのが一般的ですが、２１メートルで７階建って、、横浜だと一般的なのでしょうか？
こんなに階高が低いなら、確二重床・二重天井にしてしまうと確かに天井高さヤバイことになりそうです。現に梁下は１９メートルと背の高い人は頭ぶつける勢いですし。住んでて空間に圧迫感あると思います。
同じ建物高さに多くの階層を詰め込んだんだから、それだけ戸数が増え、一戸あたりの土地の値段が安くなるので、価格も安くなるはず、なのに？！？！

外廊下、内廊下より低コストなのは言わずもがなと。
壁が無い分構造も安いですし、空調機器も要りません。
（けどまぁ低層マンションの内廊下って少ないです）

アルコーブ、玄関前の窪んでるスペースのことですが、廊下を歩く人に玄関のドアが当たらないように、またプライバシー考慮で直で住戸の中が見えないよう、普通は凹ませてるわけですが、それが、全く無い。
アルコーブを作ると、凹みの分だけ広告に表示できる専有面積が減るので、最近はコストカットでアルコーブ無いとこが増えてきました。
となると玄関ドアがズラリ並んで丸見え、団地ですね。

とまぁ、こんだけコストカットしたのだから、お安い、はず！！
もし高いとしても、駅前だからと言うことで納得感は、ある？！

以上、参考になればと思います。
長文失礼しました。

　　　　北仲　　／　新杉田
坪単価：２９６万～／２７０万～　※６階比較
最寄駅：馬車道・桜木町／新杉田・杉田
駅徒歩：１分／２分
眺望：みなとみらいビュー／国道１６号ビュー
建物：２００ｍ・５８階建／２０ｍ・７階建
階高：３.２５ｍ／２.８５ｍくらい？
構造：二重床・二重天井／直床・二重天井
天井高さ：２４.５ｍ／２.４ｍ
サッシ高さ：２.１５ｍ／２.０ｍくらい
下り天井：ほぼ無し／１.９ｍくらい
天板：人造大理石／人工大理石（有償で御影石）
トイレ：別置き手洗い有り／無し
ウォシュレット：リモコン有り／無し
廊下：内廊下・空調有り／外廊下
アルコーブ：有り／無し

>>95 匿名さん
>>94です。
詳しく教えて頂きありがとうございました。
とても参考になって、正直、ここを買う気でいた気持ちがかなりグラつきました。
やはり、他の所も見るべきですね。
他に上大岡のイトーヨーカドー跡地の物件も気になってるので教えて頂いた点を見ながら熟考していこうと思います。
ありがとうございました！！

>>95 匿名さん
>>94です。
詳しく教えて頂きありがとうございました。
とても参考になって、正直、ここを買う気でいた気持ちがかなりグラつきました。
やはり、他の所も見るべきですね。
他に上大岡のイトーヨーカドー跡地の物件も気になってるので教えて頂いた点を見ながら熟考していこうと思います。
ありがとうございました！！

北仲の296万は目の前高い建物でど被りして眺望と日当たりゼロになる部屋ですよね。北仲で実需の方が住むのに真っ当な部屋を買うとしたら340万は必要でしたよ。なお、低層階ではなく中層階以上の条件よろしいお部屋は370万は超えてました。別にそれで新杉田が安い、とは思いませんが。

杉田周辺はお店も多くて便利で、駅から2分に惹かれましたが、産業道路と16号に挟まれている立地を見て辞めました。やはり、環境大事ですね。
根岸駅3分のヴェレーナシティを現地見てモデルルーム見学しましたら仕様も良く、そちらにしようかと思っています。
JR で考えているので、上大岡も魅力的ですが条件合わずなので。

根岸は土砂災害が怖いのでNGでした。新杉田か本郷台で悩みます。今までみたJRの駅近マンションやはりいいお値段しますね…私にはこれらすら予算オーバーですが、上大岡見に行ったらさらに500万くらい高かったです。南向きは譲れないし…どうしたもんか。

本郷台もかなり設備仕様悪かったです。残念

この辺りで設備だけなら上大岡のヴェレーナが断トツでした。横浜南部の駅近大手はほとんど長谷工なので、底辺で似たり寄ったりだと思います。

>>98 マンション検討中さん

参考になれば幸いです。

まず重要なのは、何が優先されるか、だと思います。
人により、とにかく金銭的な損得、利便性、生活の豊かさ・快適さ、評価軸が異なるかと思います。

職場など生活圏がこの辺りで通勤など利便性を考えたらココがよい、金銭的な話は関係ない、となれば買いかもしれません。

先では設備仕様を中心に書きましたが、設備の良し悪しは資産性を決める一番のポイントではなく、他にあります。
ですが生活に快適さ・豊かさを求める人にとっては最新の設備・高級な内装が優先されるかもしれません。

大半の人は金銭的な損得を一番重視するかと思いますが、この中で、新築時の絶対値の高い低いはあまり関係ないと思います。
新築時7000万で10年後に一億になる物件と、新築時5000万で10年後に3000万に値下がりする物件があるなら7000万の方を買うでしょう、背伸びしてでも。
つまりリセールが重要であって、7000万、月々のローン支払いが大変そうに見えますが、本当に将来値上がりするならその差益3000万を10年間に均したら毎月25万のプラスなわけで、極端な話ですが、

で、資産性・リセールに関して、こちらのURLの図8-1～3が分かりやすいです。
https://www.mecsumai.com/sumai/knowledge/1711-1/

こちらの物件は、駅近にはなるので、その点は評価されると思います。
ただし、新杉田の徒歩１分と横浜駅の徒歩１分は違うわけで、後者は評価されますが、前者がどうかは疑問です。
そういう意味で、駅徒歩含めて広く言えば「立地」が一番重要かと思います。

次に、規模でしょうか。こちらは200戸でそこそこですが、大規模とまでは言えず、やはり北仲の1000戸超のタワーや戸部のシティテラスが有利となるかと思います。
大規模だとなぜリセールが高いかは、注目度で賃貸や売買で指名が入りやすかったり、大規模ゆえに共用施設が豪華だったりですかね。（１戸当たりの負担が少ない）

階層は、最近についてはそこまでリセールには影響しない傾向です。
だし、この物件はそもそも低層マンションだし関係ないですね。

先のURLに書いていないところで言うと、資産性で重視すべきは、構造かと思います。
キッチンの天板やウォシュレットリモコンなどあれこれ書きましたが、それらはいくらでもリフォームできます。
ですが、構造、梁や柱は変えられません。
階高が低ければ、天井高さも自ずと低くなりますし、梁下の低さやサッシ高さも変更ききません。

リセールで優先順位をつけるなら、
立地＞駅近＞規模＞階層＞構造＞設備って感じでしょうか。

北仲のタワーは、このほとんどに合致します。（設備仕様はイマイチですが）
先の比較で明らかなように、どう考えても北仲の方が魅力的で、であるにも関わらず、そこまで金額差がない。
（多少北仲の方が坪単価高いですが、でも、先の新築時7000万の例のように、こちらが値下がりしても北仲は値上がりするでしょう）

現に、北仲は高い倍率で抽選になっています。最高３８倍ですが、人気が極端に集中しただけのことであまり意味がなく、それよりも、かなりの割合の戸数が５～１０倍ついたというところが重要かと思います。
５倍と言うことは、買ったとき既にその価格以上で買いたいという人が他に4人いると言うことです。

もしこの物件が抽選にならず、なんなら売り出した住戸の一部が売れ残り先着順で販売されるようなことであったら、その価格で買いたい人がいなかったと言うことで、かった瞬間に値下がりしてしまったと覚悟すべきでしょう。

すいません、またグダグダと長文書いてしまいましたが、

なお、上大岡の物件（イトーヨーカ堂のとこですよね？）とこのとの比較ですが、
駅力は上大岡の勝ちかと思いますが、駅徒歩でこちらの方が勝り、どっこいどっこいですかね。

>>104 匿名さん
またまた詳しくありがとうございます！
目の肥えた方の意見は本よりも頭に入って気安くて有難いです。

夫の仕事の関係上、新杉田が最適なので多少の我慢は必要かとは思ってますが、マンション購入初心者といえど損をする買い方はしたくないなぁと思ってます。
（予算もそんなに無いから余計にです）
自分にとっては設備と価格が見合わないのは少し考慮する点ですね。

新杉田という駅名も今回の購入を考えて初めて知った次第ですし、リセールの事を考えてこの土地がどれだけの価値があるかとかも勉強しなければならないのですね。

いやはや家を買うって大変ですね（笑）
他の皆様の意見も大変参考になります。

因みに上大岡（ヨーカドーの所です）は駅から7分の表記だった記憶ですが、歩いてみた感想はお店も沢山あるし、人通りも多いしでそんなに長く歩いた感じはしませんでしたね。生活環境は充分すぎるくらい整ってると思いました。
ただ（当たり前ですが）ここより高い！！

リセールバリューは駅徒歩以上に駅力が影響するよ。

>>104 匿名さん

リセールで優先順位をつけるなら、
立地＞駅近＞規模＞階層＞構造＞設備って感じでしょうか。

大事なファクター忘れてました。。時期、タイミングが最も重要ですよね。

時期＞立地＞駅近＞規模＞階層＞構造＞設備

2012年ごろに買ったマンションなら、９割方は値上がりしてますね。

いまはおそらくピークです。
結婚や出産などのイベント等で、今どうしても買いたいのであれば、相対的に、リセール強い物件を。
いまこのような頂点でリセールやばい物件買ったら、アレです。

タイミングは確かに悩ましいですね。
仮にいま新築マンションの相場がピークだとしても、数年で1、2割程度下がる可能性はどの程度あるんでしょうか？
住み替えの方ならともかく、現在賃貸に住んでいて家賃を支払っていますので。
5年ぐらい待って相場が1、2割下がったとしても、5年分の賃料や住宅ローン金利の上昇などを考えると結果的に損してしまうかもしれません。
相場がこれ以上あがらずとも、変わらなかった、少ししか下がらなかった場合は尚更ですしね。

資産価値を考えると駅近(5分以内)条件は譲れないので、近隣の駅近新築マンションもみてみましたが、どこも価格は高いですね…

中古物件も分譲時より価格が高い物件が多かったので気持ち的に見送っていましたが、現在の新築物件に比べると大分割安なので検討し直そうと思います。