[契約者専用]クオンおおたかの森

ペデステ接続部分

ホテル裏側

>>623
作り込んだCGか？と思うほど格好いいですね。ありがとうございます

>>628 住民板ユーザーさん1さん
千葉県民でない方もいると思い撮りました！
実際はもっと光が明るく感じます

来年の今頃はイルミネーションで更に素敵な感じになってるでしょうね。

クリスマスイルミネーションやるんでしたっけ？

>>623
写真のupどうも有難うございます。
なかなか現地に行かれないので嬉しいです！

ダンパー全て問題無かったみたいだけど、今日またKYB新たな不正発覚。
そろそろKYBのダンパーを使うこと自体に不信感！それで良いのかスターツ

マンションマニアもここがスターツの価格設定ミスであったことを指摘してますね。スターツのマンション事業のノウハウや経験の少なさが露呈したのでしょうか。少しだけ心配になりますね。

>>634 マンション掲示板さん
同様に人気であっという間に売り切れたザ・タワー横浜北仲やパークホームズ北千住アドーアの売主の三井不動産も経験不足ってことになりますし、その点をあまり気にする必要は無いかと個人的には思います。
即完売で話題になるのと、竣工後もなかなか売れないでずっと空き家があるのとどちらが良い価格設定か難しいですね。消費者としては、前者の物件を買いたいですよね。

>>635 住民板ユーザーさん5さん
おっしゃる通りではありますね。ですが、もっと高く設定しても竣工前に売れたと思うので、クオンの不動産価値や中古市場価格をもっと高くすることも可能であったと思うんですよね。

>>636 マンション掲示板さん
中古市場価格の決定要素、最終的には需要であり新築時の価格ではないですから、そこまで気にすることはないかと思います。

皆さんインテリアオプションはどうされますか？

>>636
価格設定ミス物件は新築でもときどきありますよ！何年も前からその時の経済状況などを読んだ上で決まってるので、しょうがないことかと。逆に予定より1-2年売り切れなくて表には出さず数百万単位の割引するケースもあるわけで。そんな物件を買ってしまって叩き売りで中古出されたらそれこそ安くしないと自分の部屋も買い手がつかなくなります。マンマ二さんという第三者がそう言ってるだけで、そう言われてもおかしくないほどお買い得物件だったのは間違えないです。私が見に行った際、下調べ済みで賃貸想定額を伺ったら各部屋の想定価格表を見せてくれたのですが、正直この辺りの計算がスターツの賃貸データを主に使い、分譲賃貸の市場取引価格はあまり見ていなかったのかなーって思いました。おおたかでは分譲賃貸と賃貸用物件では都内と比べ分譲賃貸の方が全然高く貸せます。それは土地価格が安価でも、建物価値が評価され、そこで違いが出る感じです。よく地方物件ではあることです。しかしなぜかスターツさんの持つ価格表は駅前の分譲にもかかわらずやすーい計算となっていたのですが、おそらく土地取得費用が直接的にはかかっていないこと、市から譲り受けた土地なのでベラボーな価格では出さないこと、ホール作る上である程度のキャッシュフローの見込みが早めに欲しかったことなどなど考えた上で、スターツさんにとっては十分利益は確保されていて、欲は出さなかったものの、損がない価格ではあったんだと思っています。要するに穴場物件です。このように、土地取得価格はかなり物件価格に影響します。これだけ土地がと得に手に入ると即完売はよくあることです。説明下手な上、長くなってすみません。

>>639 匿名さん
土地の取得価格が安かったと断定的に書かれていますが、今回のスキームから安かったと想定されるという意味でしょうか？

上記の者ではありませんが、クオンのマンション用地はホールと等価交換なので、クオンの土地原価＝ホール建設費用となっているはずです。その時点で適当過ぎるだろ！と思ったのが1年前の感想でしたね。
要するにクオンの土地価格を正確に計算してスターツに引き渡したわけではないということだと思います。

>>641 マンション掲示板さん
いずれにしても、想像の域を出ないということですね。

>>642 匿名さん
いや、土地とホール建物の等価交換は事実なのでいずれにしても土地の価格をしっかりと計算したわけではないのは確定です。もちろん土地の価格をしっかり算出した上でホールをそれに合わせて豪華にしたりしたのかもしれませんが

ホール建築費は30億円程度でクオン用地の価格は40億円が適正なので、10億円を約200世帯で分け合ったイメージですね。なので1世帯平均500万円安い。専有面積によって違うので、70㎡なら400万円、90㎡なら700万円程皆さん安く感じたはずです。

>>644 マンション掲示板さん
価格の根拠が不明です。

>>645 匿名さん
お手数お掛けしますが、よろしくお願いします！

>>640取得価格安かったのではなく、直接的にはかかっていないと述べましたが、>>641さんのコメントの意味を表していました。補足ありがとうございます！

いずれにせよ、この契約者専用スレの皆さんは、ラッキーということですね！

ラッキーいけだ

価格の根拠が不明なのでラッキーかどうかも不明となりますね。

土地の仕入れ価格が不明なので安いかもしれませんし、高いかもしれません。また、等価交換ですが、キャッシュによる調整もあるのではないでしょうか。いずれにしても想像の域を出ません。

>>638 うちもインテリアオプション思案中です。正月休みが楽しいです。

>>651 匿名さん
等価交換が実は等価交換ではなくキャッシュの調整もあったかもとか言い出したら何でもありですね。等価交換は等価交換です。記載が嘘かもしれないとか議論しても仕方ない

等価交換＋現金もあり得るわけで、等価交換部分が大半であれば等価交換と呼ぶと思いますけどね。嘘と言っているわけではなく、憶測で議論しても無駄ということだけです。

失礼、わかりにくい表現なので訂正しますが、交換する物件の価格が一致しない場合は現金による調整がありうるという意味です。

>>654 匿名さん
等価交換が9割で現金が1割の取引を等価交換とは言いません。もし市が等価交換であると謳っておいて、実は開示されていない現金の授受が見えないところで行われていたらそれは賄賂です。賄賂がなかったことも憶測でしかないと言われれば確かにそうではありますが。

現金で調整した場合は「差金型等価交換」と呼ばれるようです。ホールの価値と土地の価値（鑑定価格をもとにした適正価格）を一致させるのは現実的には難しいと思いますので、現金による調整もあったのかと思いました。調整がないということであれば、厳密にはどちらかが得をしているということになるのでしょうね。

この区画の官民一体開発はホテルも含まれており、３社による事業コンペで決定された経緯もあり、損得を外部から憶測することは非常に難しそうですね。

>>652 匿名さん

いい時期に伊藤忠も送ってきますね。笑
年明けにでも何を選んだか教えてください。

市HPによると換地処分が5月10日に行われることが決定したようですね。
これでネット銀行など金利の安い非提携ローンも活用しやすくなりますかね。

所沢のペデストリアンデッキ直結タワーマンションの価格が80㎡で1億3000万円、57㎡でも5980万円だそうです。しかも徒歩3分で非免震構造。東京へのアクセスもおおたかの森と変わらない。住友不動産とスターツでこんなにも価格差が付く意味が分からない。

>>661 マンション掲示板さん
所沢の中古相場はおおたかの森と変わらないですから高いですね。
住友と比べてスターツが2000万円くらい安いのは感覚的に理解出来ますが、所沢の80㎡の部屋とクオンの90㎡の価格差が約7000万円ですか…。しかもクオンのほうが10㎡大きいし。
クオンが2000万円割安で所沢が3000万円割高だとすれば価格差は2000万円なので妥当かな。

>>662 マンション掲示板さん
計算の根拠が無くよく理解できないです。所沢って駅前の土地価格とか高いんじゃないですかね。それにしても高い。
これが経験豊富な住友さんの価格設定なんですね。売れてるのかなぁ。
私は住友とスターツで2000万も違うとは思いませんね。

比較しても、クオンに決めて良かったなと思います。

おおたかの森と所沢で坪単価1.75倍の差があるんですね。おおたかの森ももっと頑張らないといけないですね！

残業かな、今日は寒いのにまだ工事頑張ってくれてます。
感謝です。

>>665 名無しさん
今は何階の工事をやってますか？

>>666 住民板ユーザーさん8さん

今は3階辺りですね。
21時半過ぎに通りかかったら、まだ作業されてました。
寒空の中本当にお疲れさまです。

>>667 名無しさん
日曜日も作業してますし、以前突貫だとコメントしてた方の言う通りになりつつありますね。
職人は余裕のない工程で作業してるのかな。

>>668 住民板ユーザーさん1さん
「仕事量÷時間」が増えたら問題だと思いますけど、日曜日に作業しているっていう情報だけだと、それが増えてるのか減ってるのか全然分からなくないですか？
その辺もっと詳しく分かればいいのですが...難しいですよね。
日曜日には作業せずに必要な作業を省くことで、工事日を平日に留められるよりは、マシかなと思います。

>>667 名無しさん
回答ありがとうございます。自分が営業さんから聞いているのは14階まで駆体が立ち上がるのは7月とのことでした。約半月で1階立ち上がる計算になりますね。
全体像が見えるようになるのが楽しみです。

ホテルとホールの開業があるので、スーゼネ側の工程調整でスターツCAM側が工程の頭を押さえられて残業ラッシュになるのはこの時期仕方ないことでしょう。
夏になっても日曜夜間に工事しているようなら本当に突貫かもしれませんが。

2019.1.11です

半月で1階床あげていく工程というのがどんなものか、
建築関係に携わった人ならそれがどんな状況なのかお分かりですよね。
手抜きにならないことを祈るばかりです。

建築素人なので、普通のペースがわからないためソライエ掲示板で進捗調べてみました。
3/11 2～3階
4/24 4～5階
5/19 5～6階
6/10 7階
6/28 8階
7/16 10階

半月で1階は普通なペースなのですね。
まぁ人や機械の数、建物の大きさにもよると思いますけど。

建築素人なので分かりませんが、二重床、二重天井なので、もう少し時間かかるのかな？
現時点で3階位の高さまで足場は上がってますが、中が見えないので分かりませんね。

>>673 住民板ユーザーさん4さん

それはどんな状況でしょう？

>>675 匿名さん
内装は後だからそれは関係なかろうもん。

>>678 住民板ユーザーさん1さん
そりゃそうですね。了解です。

>>677 住民板ユーザーさん1さん

失礼。足場が3階高さまで上がっているだけで、床はないのかも？という意味の「中が見えないので分からない」という事でした。

5階の天井まできてますね。今は6階を作ってる感じかと。
7月までの6.5ヶ月で、9階分立ち上げていくと考えると、月に1.3階ずつ上げていく計算。
1ヶ月で1階上げると考えると逆に遅くて心配になりますが、丁度良いペース配分に思います。

杭の仕様変更後で杭工事の途中から起算してもトータル工期が2年ですが、この規模のマンションとしては余裕のある工期ではないでしょうか。
音楽ホールが４月にオープンするので低層階の工事を急いで進めているのではないかと思われます。

因みにソライエの着工時期は分かりませんが、建築確認がおりてから起算しても2年で竣工となっています。

>>682 住民板ユーザーさん1さん
音楽ホールでの演奏中は工事は出来ないでしょうからね。
演奏は土日中心でしょうが、平日もありえるかもしれませんね。

>>684 住民板ユーザーさん
音楽ホールは、外の音関係ないんじゃないでしょうか？電車や踏切の音も関係ないだろうし。

>>685 住民板ユーザーさん5さん
電車や踏切の音は設計で考慮されていても、振動を含む建設工事の音は音源の方向も異なり同じとは言い切れないと思います。いずれにしてもここでは想像を巡らすしかないですね。今後工事を急ぐ必要が出ても音楽ホールがあれば土日や夜間工事が今よりやりにくくなるので、今のうちは急いで余裕を持っておくこともあり得ますし、外からはこのような想像しかできませんね。

ホール内の防音が十分でもロビーはガラス張りで、電車や踏切に加えて建設工事の騒音が加わればイメージ悪化が懸念されます。音の影響がどうなるか不明な状況では関係者は神経質になっているようにも思えますし、工事責任者へのプレッシャーになることは想像されます。

フェイスブック更新されてますね。

https://m.facebook.com/nagareyamasiyuutikatuyou/?locale2=ja_JP

>>688 住民板ユーザーさん5さん
情報連携ありがとうございます。
ホール室外機の壁に植栽されるとは聞いていましたが、ショボくないですか？小さなプランターですよ。話しが違うような…

>>689 住民板ユーザーさん3さん

今時点で誰も見ないので、簡易的に置いているのかもしれませんね。

>>690 匿名さん
ありがとうございます。そう信じたいです。
営業の方の説明でも室外機の外側屋上には更に目隠しの植栽が植えられるので壁はほとんど見えないと言っていたので…

あと２週間程でホテルの開業ですが、大浴場やレストラン、フィットネス等の施設の利用に関して、住民に何らかの特典などがあったりするのでしょうか？
昨年の今頃に営業担当の方に伺った際には、まだ詳しいことは決まっていないとのことでしたが。

>>691 住民板ユーザーさん3さん

パース画でも見たような気がしますね。一先ずホール側に窓があって、工事風景の目隠しの意味で置いてあるのかと。営業さんに聞いて明文化してもらった方が良いですよ！

>>692 匿名さん

私も伺っています。特にフィットネスに関心があります。それもあって購入意欲があがったので、廃案になるときついです。しかし契約書には明文化されてないんですよね。
フィットネスの利用権、宿泊費のディスカウントだけどと思います。

>>694 匿名さん
私も営業さんからホテル設備について何らかのクオン入居者特典がある予定と伺いました。

マンマニさんも同様の内容を以前記載されてますね。「フィットネスルーム、レストランを完備してクオン流山おおたかの森入居者は各施設をお得に利用できるようにする計画あり。」
https://manmani.net/?p=9294

誰でも入れる夢ナビ特典ではなく、入居者特典になると良いですけどねぇ

連投すみません。

販促資料(横長のもの)の8ページ目に、>>695と同様な内容が記載されてました。
あくまで「計画しております。」ですけど。

>>695 住民板ユーザーさん5さん

ありがとうございます。
夢ナビ特典はホテルとレストランの利用料特典、入居者は更にフィットネスの利用料（または利用権）の優待があり、具体的な条件はホテル利用者の状態を見て検討なのかと推察します。
そう考えると、契約者の状態ではなく、正式な入居後の特典とした方が管理もしやすいのかもしれませんね。
私は近くに越してきているので、直ぐにでも利用したいです。※その方がスターツにもメリットがあるので是非検討してもらいたい。

すみません、見てきましたがまだ2階でした。

ペデストリアンデッキ1

ペデストリアンデッキ2

これでも南口最強とかいうやつの気が知れない。

まあ共存共栄の精神で！

この真っ白な舗装が今後汚れるのが気になります。デザイン性は良いと思いますこの状態をキープできるよう清掃をしっかりしてほしいですね。

インテリアオプション相談会に行かれた方いますか？どんな感じでしたでしょうか？

>>705 住民板ユーザーさん1さん
めちゃくちゃ良かったですよ！

>>706 匿名さん
どんな感じに良かったんですか？
部屋にあわせて、提案してくれる感じでしょうか？それとも興味のある品の詳細を説明してくれるだけでしょうか？

>>707 住民板ユーザーさん1さん
部屋に合わせての具体的なトータルコーディネート提案でしたよ！

>>708 匿名さん
それは良いですね！
出費が増えそうですが楽しみです。

>>709 住民板ユーザーさん1さん
トータルコーディネートには、別途30,000円掛かるとのことでした。
ただ、無料の相談の範囲内でも、建具等との調和を踏まえた提案をしていただけました。

どなたかカラーセレクトでモデルルームにあったHIKARIのサンプルを写真撮られた方いませんか？オプション考えるのにイメージがつかず…。どうぞよろしくお願いします！

>>710 匿名さん

横からすみません。インテリアオプションはやらず、入居後の生活を見ながら少しずつと考えていますが、割高でも申し込んだ方が良さそうな、オススメのアイテムはありますか？

>>712 匿名さん

我が家も全く同じ方針でしたが、とりあえず今回の相談会では、玄関周りのエコカラットとミラー、リビングのカーテン、アクセントクロス、ピクチャーレールの見積りをお願いしました。
アバウトな感想で大変恐縮なのですが、カーテンがサンゲツの商品であれば４割オフで、タッセル等をつけても、かなりのお値打ち感がありました。
商品数も豊富で、採寸・施工費まで込みという点もお得に感じました。
他の商品についてですが、エコカラは会場の展示で紹介されたのが５種類ほど、アクセントクロスは複数のブランドから選べるとのことでしたが、あまりの商品数の多さに、次の相談会までに候補を検討しておくこととなりました。
今のところ、カーテンについては、４割オフのお値打ち感と、これまでに自分で採寸して何度も失敗していることからお願いすることにし、他の商品については予算と相談しつつ、次の相談会までに吟味していこうと考えております。

もしエコカラをやるなら入居後の施工はかなり困難ですよ。出来たとしても玄関とトイレくらい。
各部屋については家具が入れば移動させるのもかなり面倒。
オプション会でエコカラの型番決めるのは時間的に厳しいと思うのでじっくり検討するならリクシルのSR行くのがお勧めです。
余裕あれば外注すると自分の好みで仕上げてもらえて値段と共に満足度が高いです。

>>714 匿名さん

大変ご丁寧にありがとうございます。とても参考になりました。
エコカラットは検討すべきと悩んでいましたが、カーテンのお得感に背中を押されました。相談会に申し込みつつ、リクシルのSRも行ってみようと思います。
ちなみに窓のフィルターは如何ですか？費用対効果で悩んでます。

カーテンは、お得と言うより自分で採寸する手間がなく失敗のない安心感が魅力なんだと思います。
ネットで「サンゲツ カーテン」で検索してみてください。6割引以上のお店が容易に見つかりますよ。手間賃と安心感に対して、この2割以上の差額をどう感じるかはそれぞれの感じ方でしょうね。出張採寸してくれる外部業者もありそうですけど。

まぁカーテンに限った話ではないですよね。
それぞれ品について外注か伊藤忠かを相談会に行ってみて判断しようかと思っています。

>>716 住民板ユーザーさん1さん

そうですよね、「失敗のない安心感」に対しての投資判断になりますよね。
カーテンに関しては、推奨サイズが予めわかると思うので聞けたらラッキーですし、気に入ればそこまま依頼しようかとも思います。

>>717 匿名さん
カーテンについて相談すると、事前に推奨のサイズって教えてもらえるんでしょうか？竣工後に実際に採寸して決めるものではなく図面等で既にわかってるものなんですかね？

>>718 住民板ユーザーさん1さん
カーテンの採寸は個人でもそんなに難しくないですよ。

>>718 住民板ユーザーさん1さん

図面上では分かっていても、若干の取付誤差があるかもしれませんね。やはり内覧の時に測って発注するのが良いかもしれない。うちはそうする予定です。皆さんはどうされます？

>>720 匿名さん
家具も含めて、ギリギリの状況であれば出来上がりでの寸法確認をしないと気になりますね。
梁型や下がり天井、エアコンなどにも注意を要します。

インテリアオプションを検討する上で、カーテンレールの長さ、高さをはじめ壁の大きさなど図面で見れると助かるんですが、設計図面ってスターツに言えばもらえるんでしょうか？

契約図面のＣＨの横に記載された数字が天井の高さ（単位ｍｍ）ですが、施工誤差が多少あると思います。また施工誤差だけでなく、施工段階で設計変更が行われることもあるため、設計図で詳細寸法を確認しても実際の寸法と異なる可能性があります。このように設計図と施工状況に差が出ることがあるため、スターツは設計図のコピーを禁止しています。
また、カーテンレールの高さまでは図面に表記されていないと思います。
なお、設計変更まで反映された図面は竣工図と呼ばれますが、竣工後に作成されます。

>>723 匿名さん
詳細にご説明いただき有難うございます。コピー禁止なんですね。
施工誤差や設計変更があることは理解しているのですが、室内をイメージするために後で文句言わないから見せて欲しいなと思っていました。

設計図の閲覧だけなら可能ではないでしょうか。