ブランズタワー豊洲ってどうよ？

教えて下さい。

シティタワーとトヨスタワーは何故近隣のタワーと比べて相対的に中古が安いんでしょうか？ここが中古になった時のバリューを考える際にどうも悩ませる存在です。

駅にもまず近く、共用専有とよに仕様が良くて、視界が抜ける方向もたくさんあるのに、たった坪300以下が成約相場です。値上がりもちょっとでびっくりしました。

一方、豊洲二強として、西の眺望よくても専有の仕様のしょぼいパークシティと、駅直結でももっと専有共用の仕様のしょぼくて眺望も微妙なシエルは軽く坪340以上でも成約してて、あまりに差が大きいなと。

加えて、眺望は素晴らしくても新豊洲には駅近でも豊洲に超駅遠のベイズスカイズも、シティタワーとトヨスタワードタワーより成約が高いんですよね。中央区になりますが、クロノティアロもそうです。

あ、竣工年が新しいですが、ろくか眺望もないパークホームズの方がシティタワーより高く売れてます。

駅距離、駅力、周辺施設、規模、眺望、仕様、デベなど、いまいち何が他のタワーよりバリューを下げる要因が分からず。

駅距離はツインとここは同じなのに、いくら眺望がよいといっても坪100の差が出るものかと。

>>10780 マンション検討中さん
そういう事だよね。

結局豊洲にこの価格出すなら、、、。という事でしょうね。尖ったコンセプトがある訳でもなく、築年数が浅いというだけで他の周辺タワマンとの大きな違いが見出せず、中古になって数年もしたら埋もれる。加えて維持管理費が結構効いてくる内容。

お金持ち呼ぶにも駐車場問題やら仕様が全体的に中途半端だし、この価格で次誰が買うの？となる。

>>10781 マンション検討中さん

だからこそあの部屋が投資目線で1番価格が維持される。
坪単価400万の部屋は残債割れ覚悟。

マンマニ中古予想
10年後坪単価330万
5年目345万 1年目360万

>>10781 マンション検討中さん

シティタワーが安い理由は外観のデザイン、DW(北側以外日差しが強すぎて眩しく、Low-eではないため暑い、豊洲の眺望はツイン西、シンボル南、西が一番良いが眺望を楽しめない)、間取りの悪さ(アウトフレームではないため、占有面積に柱が含まれる、柱のせいで使いにくい間取り)、リビングの下がり天井の多さ、共用施設が少ない、80平米2LDK中心の間取り(3LDKが少ない)だと思います。

特に3LDKの良い間取りがないため、3LDKを必要とする人は他のマンションを選びます。
2LDK希望者も80平米も必要ないと考えたり、予算オーバーで他のマンションの55～60平米を選ぶことが多いものと思われます。

トヨスタワーは中住戸がガラスバルコニーではないこと、内廊下がないことが欠点ですね。

三丁目タワーは囲まれ感があるので、それが嫌な人はスカベイやティアクロを選びます。
また、311のダメージを気にする人もスカベイやティアクロを選びますね。

シエルが高いのは駅直結と売り物が少ない希少性で、ブランズ並みの規模ならもう少し価格は落ちているように思います。

ブランズは中古だと築浅のうちは坪360～良くて380くらいの評価ではないでしょうか？
10年後には相場が今のままならパークシティ並みの坪340～360くらいと予想します。
それも相場次第で、万一相場が下がればもう少し下がるように思います。
私個人としては、大規模災害でもなければ豊洲の相場はもう下がらないと思っていますし、わずかに上昇の可能性もあると思います。上昇すれば築10年で坪360～380を維持できるかも。

いずれにしても湾岸中古市場はライバルも多く、ランニングコストの高いブランズの中古価格の維持は苦労しそうです。

> 10781

シティータワー豊洲の中古相場がエリア内の相対評価で低い理由
→ 間取りが悪く使いにくい。枝川向きに大和ハウスの大型物流センターが建設されるので、眺望が悪くなる。

豊洲タワーの中古相場がエリア内の相対評価で低い理由
→ ある程度の築年数が経過しているからでしょうか。
枝川向きに大和ハウス大型物流センターが建設され眺望が悪くなる。

BTTの中古価格はあまり期待出来ない理由
→ 不動産の値段は東京の中心地の価格がベンチマークとなって、決まります。住宅価格をわかりやすくいうと、港区→渋谷区→千代田区→中央区→新宿区→江東区のみ順です（あくまでも平均価格）。

したがって、新宿区の平均相場が上がらない限り、江東区も上がりません。

江東区には人口流入続いてますが、私立学校へのアクセス等、生活インフラの選択肢がまだ低いでしすね（都市力がまだ低い）

>>10784 匿名さん
ツインは修繕高くて敬遠されてる。
ここも維持費高いから330も厳しいでしょ。

>>10781 マンション検討中さん
結局、駅直結のシエルとランドマークのパークシティは越えられない壁。ブランズも埋もれるよ。

豊洲あたりだと、年間250万くらいするインターの幼稚園とか言っているご家庭、多いですよ。金銭面もさることながら、トップクラスのスクールは、コネやそれなりの社会的地位がないと純日本人家庭は入れないので、流石だなとおもいます。

http://www.abcinternationalschool.com/
https://www.montessorijapan.com/
https://www.willowbrookschool.com/

気に食わんとこもあるが他に選択肢がないのも事実。。。買うっきゃないのかなー

>>10790 匿名さん
妥協して買うぐらいなら買わない方が良いよ

まさかこんな事になるなんて当時誰も思ってなかったでしょうね。

https://mobile.twitter.com/m0nster_b1rd/status/1183071863313850368

https://mobile.twitter.com/atamashuntarou/status/1183049920124604417/p...

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO50952760T11C19A0CZ8000/

https://mobile.twitter.com/takataka__829/status/1183027662786191360

>>10789 匿名さん
誰かが送り迎えするとしても子にそんな遠距離通学させてまで豊洲に住む理由はなんですか。豊洲の企業の重役さんですか。

>>10787 匿名さん

多分、修繕費が上がる7年目
一時金をドバッと獲られる12年目
この辺りから高額な維持費が資産価値に影響する。
7年以内に売り逃げが懸命。

>>10787 匿名さん

管理次第でしょう。
問題なければ330万は妥当な線という条件付き
1年で2パー減価されるとすれば坪単価360万が適正価格。

1期に何戸販売できるか楽しみ。2期以降は失速しそうだから1期で売れなければ厳しいことになりそうだね。フラッグが売れてるのに何でここは売れないのか

>>10785 匿名さん

ありがとうございます。

シティタワーについては私が3LDKを探しているので、全く同じ感想です。そういう感想を持つ方が多いのでしょうね。

DINKSの方だと、湾岸タワーなんだから高層階でイケてる眺望を求める気がするので、囲まれ感や汚い景色は嫌だと。私もパークシティもしくは安いスカベイティアクロにすると思います。

トヨスタワーは見た目はファミリーにも受けそうですが、ネットでは3LDKをあまりみません。ないのでしょうか？囲まれ感は同じなのでDINKS的にはシティタワーと変わらない気はします。

ここのリセールも同じぐらいを想定してます。

駅近二番手、東電堀まわり最強、3面抜け感＆3丁目より眺望良し、共用良しなので、透明手すりの間取りと三次元面が良い部屋で坪300後半を買えれば、一定の競争力およびリセールを維持できるといいなと思ってます。後発は劣位なのに高くなりそうですし。

逆にそういう部屋を買えなければ買わないでおこうかと。

>>10786 名無しさん

概ね同意ですが、私立中高は中心部へのアクセスがいいので選択肢は多いと思いますが、違うのでしょうか？

極例ですが、都心の桜蔭にいけるのに郊外の立教女子にいかせるという家庭は少ないのかと。

大学に至っては学力により依存するので、郊外の方が選択肢が狭まり、混雑を我慢する通学の可能性が高くなるかと。

>>10796 匿名さん

そう思います。
3LDKなら7-8000万半ばまでは一期で売れると思いますが、二期は1億前後が残るかと。
それなら即入居できるシティやスカベイを2000万以上安く買うような。

>>10799 マンション検討中さん
入居が2年先で良ければスカベイ中古が大量に出回る時に一時的に値段が叩き合いで下がります。
そこで坪単価300万割れで指値買いです。
晴海ディズニーの時もティアクロで実際に坪単価290万が出ましたので。

やはり湾岸エリアは何だかんだ災害に強いな。これほどの台風でも影響はごく軽微。

これから更に価値が見直されるだろうね、

>>10797 マンション検討中さん

豊洲タワーは3LDK中心で中古に中古の坪単価はスカベイと同等です
スカベイのように値上がりしていないこと(スカベイより分譲価格が高かった)、スカベイのように駅遠ではないため、不便で引っ越したいと思わないので、中古が出てきにくいのかもしれませんね

豊洲タワー3LDKは南、西、東が中心ですが、南と西は20階まではフォレシア等の目の前の3ビルに塞がれます
22階くらいから抜けるはずですが、30階くらいまであがらないと抜け感はないはずなので、そのあたりも価格には影響してそうですね

おっしゃる通り、ブランズの位置付けは豊洲タワーに近くなりそうです
立地は静かな分、豊洲タワーの方が良いですが、眺望はブランズの方が優れている住戸が多いでしょう

ご認識の条件のお部屋以外はブランズでは避けた方が良いのは同感です

ファミリー世帯だと3LDKを7000万台から8000万前半で買いたいニーズは高いですよね。
ブランズでグロス的に該当するのは北東65Cが低層7200万から高層7900万が最安値です。
後は北東75Dと北西73Cが低層8100万スタート。
南東は65Aは狭くなりますが7900万スタート。
それ以外の南東は9000万からで空洞地帯です。
9000万以上の方は400万足せば角部屋が買えます。
9000万の3LDKがどれだけ1期で捌けるか？
眺望ない北東3LDKも安さだけの魅力でどこまで捌けるか？注目です。
誰かが書いてたように透明ガラスは必須です。

本日要望書の状況を確認しました。
かなり偏っていて営業さんから露骨な部屋ずらしの提案をされました。
やっぱりみんな考えることは同じ、、、という印象でした。
同時吸排にはあまり皆さん拘ってないようです。

スカベイはたくさん売りに出るでしょうね。。

ただ、豊洲徒歩12分の駅遠物件で、ブランズ引き渡し時点で6?8年目になる中古を誰が買うのか？なとな思います。

あそこは安くて眺めがよくて出来のいい新築だったいう以外に価値ありますかね？坪300なら豊洲駅近でよくないですか？

つまるところもっと安くなるような気がします。BRTも新豊洲には来ませんし。

>>10805 マンション検討中さん

その解説通りになるとすればスカベイはメッキが剥がれる前に高値で売れるうちに売却して利確するということです。
一時期だけでも賃貸に避難するとか。
来年までであれば２年待つブランズよりすぐ入居出来て設備も新しいスカベイに強みが発揮出来るから。
ブランズが強いとこは後発のタワマン建設がしばらくない。
あっても立地が劣ること。
スカベイ民の買い替え時期がいつになるかで明暗分けますよ。

再開発エリアの2,3丁目に新築タワマンあれば迷わず買うんだけどね。

>>10804 当初は営業さんから第１希望しか申し込めないと説明されました。しかし最近営業さんから、確定してないけど第２希望まで申し込めるようにするかもしれないとのことです。恐らく要望書が一部の部屋に集中して販売に苦労しているのでしょう。

人気の部屋に希望を出したら明らかに嫌な顔をされました。。
人気のない部屋を買ってくれる客にはニコニコ対応なんでしょうか？

同時吸排気がどうこういってるのは、頭の中が未だに10年前のマンションオタクだけかな。

そんなのほんとどうでもいい。

それよりここならT1サッシや普通のガスコンロや防音フードのない24時間換気の吸気口の仕様の方に触れないと。

>>10809 マンコミュファンさん
その部屋は何倍でしたか？私の第1希望の部屋は１０倍前後ですが、早い段階から要望書を出したので営業さんも終始苦笑いといった感じです。

BTTを待たずに、他の新築物件買っておいてよかった！

大きな買い物なのに、色々妥協させられて購入するなんてありえないからね。

>>10810
T1サッシなんですか？
今時タワマンでT1サッシの物件があるとは思いませんでした。

>>10812 検討板ユーザーさん

前世代以前の移民の方ですね。
皆さんが早い段階から荒野で生活することという妥協をしてくれたお陰で今の豊洲があります。
今のところにいて下さいね。
豊洲レベルの自宅の売却益をキップに新世代の輪に入ってきてもお辛いでしょう。
所得も資産も違いすぎますから、動いてしまったら大変です。

>>10806 マンション検討中さん

不動産は駅距離というのは絶対。シエルみればわかる。

東雲のプラウドやクレヴィアよりも豊洲駅から遠いスカベイがいつまで価格を維持するか見ものだなー。

豊洲だけでスカベイより駅近のマンションが6000部屋以上あるわけで、古くなったら眺望以外に勝てる要素が値段しかなくなるんじゃない？

隣のの巨大なデータセンターも周辺の賑わいと発展を妨げる嫌悪施設とも言えるし。

スーパーはブランズのが利用できて神の恵みではあるが。

>>10815 匿名さん

煽られてマジになっちゃうマンションツイッタラーとブロガーはもういいからさ。

そろそろ豊洲の老害になってることに気づこうぜ。

私の部屋は6倍でした。。
みんな狙い撃ちしているらしく動く人が出るか分からないとの情報でした。。。
ただでさえ妥協を1つや2つしているので譲れない部屋なんです。
落選したらブランズの購入自体を諦めるつもり。

多くの方がそうかもしれませんが、何度も買う買わないをグルグルしながらも、他に良い新築がない。
最後は立地が良いから専有部は少し妥協しようとなりました。

>>10792 匿名さん
4枚目、多摩川の目の前にあるタワマンっぽいのきになる。何でマンションか分かる方いる？

>>10819 マンコミュファンさん
ご丁寧にご返信ありがとうございます。なるほど６倍ですか。人気の部屋なのですね。
私も妥協を重ねた上なので、第１希望が抽選で外れたら撤退することも視野に入れています。お互い当選するといいですね。

>>10819 マンコミュファンさん

その気持ち同じです。
私も希望が買えなかったらやめます。

それぐらい妥協しても間取りとプライスに選択肢が少ない。
予算を増やしても欲しい部屋もさして増えないです。

ちならどの辺の部屋を希望されてますか？

>>10816 マンコミュファンさん
勝どき駅直結のビュータワー、もう10年以上売ってるよ。

>>10824 匿名さん
あそこは仕様がね。賃貸仕様。

台風で被災した人、保険ボーナスでウハウハじゃないの？テレビを見るとそうでもない感じがするから、多くの人が保険代をケチってるってこと？？

10821さん
お互いにご武運を祈りましょう。
妥協した点よりメリットが勝る部屋がありましたので抽選は恐れず突っ込みます。

自分に言い聞かせるようにBSを専有面積に入れて坪単価を計算すると坪単価が10万くらい安く見えます（笑）
坪単価365万の部屋は355万(*´∀`)とか
これならシエル中古くらいの価格じゃんとか。

60Bとか61.15㎡にBS2.05㎡くらいあって２人から3人暮らしには美味しいなと思う部屋もありました。

>>10825 匿名さん
ここの仕様は他の周辺物件よりも優れてる？

>>10822 マンション検討中さんさん
予算8000万前半でしたら、もしかしたら同じ部屋かもしれません。
そこしか選択肢がないんです。
それくらい人気が集中してました。

>>10819 マンコミュファンさん
私が狙っている部屋も要望書を聞いたら6倍でした。
同じ部屋かもしれませんね。
ただし、私は要望書を出していないので、私を入れると7倍になります。
他にも同じような人がいたら、もっとですね。当たる気がしません。