ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

坪単価235万円予定だそうですよ

いいね！

どこ情報？？

>>41 匿名さん
5000万かよぉ…

この場所で4500万とか5000万は出さねえ

え？この立地で高グレードのマンションがいくらで買えると思ってたの？駅徒歩20分のシティテラスで4,000万ですよ。

それでも苦戦してるって話らしいけど。そのへんが本当なら4500とか5000で出さないような気がするけど。テラスとプレミストにかぶせるように9月下旬に売り出すんだから其処まで高くはしないでしょ、と素人考えですけど。

ここはシティテラスやプレミストとは購入層が違うので価格差は当然出てきます。
三井のパークホームズ田無と競合するので価格設定もそんなところでしょう。

>>40さん、
参考ですが、プレミストで70.07㎡東向きで3599万円～でした(>_<)

>>43さん、
同業者のツテを使ってゲットした情報です。

当初ここはプレミストと同程度クラスの物件かと思ってましたがどうやら思ってたよりも高級なマンションのようですね

>>49 匿名さん
ツテって（笑）
住友大和の人でしょ。
駅10分と20分じゃ比較にならないよ。
田無は新宿線じゃん。池袋線急行駅とじゃ利便性が違うし、こことも価格差出て当然でしょ。

高級って坪単価が高額なだけで
敷地目一杯に詰め込んで配棟した狭い間取りが主力の物件なだけでは
価格と価値が不一致では高級とは言い難い

みなさんめちゃ詳しいですね。すごいです

駐車場はヌーベルのように地下にしても良かったかな

ひばレジはグランジオ、コスモ、ヌーベルを基準に開発されているのでしょうね。だから24時間有人管理などにしている。
プレミストやシティテラスとの差別化で高価格にして、予算ある方を刈り取ろうと言う計算だと思います。
プレイズひばりが丘で坪216万でしたから、恐らく240〜260万は行くのでは？と予想します。

車寄せは、大規模だし、高級感もあって素敵だと思います。

ヌーベルはひばりでは高級マンション、建設コスト掛かってる。たまに中古が出ても価格が下がらない。

ここは実質パークハウスなんだな。

>56
図面と現地を見て下さい
すごく狭いですよ
高級感は絵の描き方次第だし

10年後はどれも同じ中古マンションです。
ゆとりがあるのはグランジオ、コスモ、ヌーベル。
ヌーベル…地下駐車場、アウトフレーム逆梁、玄関前に門付きポーチ、間取りが多彩（2戸1EV住戸あり）
コスモ…車寄せ、玄関前に門付きポーチ、全住戸玄関横にトランクルーム、24時間有人管理
グランジオ…車寄せ、玄関前にプライベートエントランス（門付きではない）アウトフレーム逆梁、噴水が出る中庭、体育館にカラオケルーム付き、24時間有人管理
ひばレジ…車寄せ、24時間有人管理

グランジオ、コスモ、ヌーベルは全てディスポーザー、スロップシンク付き、キッチンスタジオ、シアタールームもついてます。（ゲストルームはヌーベル以外有り）

グランジオ、コスモは土壌汚染のこともあったし分譲時はずいぶん安い価格で売り出してたけど、
買った人はラッキーだったと思う。10年以上住んで売ってもプラスになるんだから。

設備、眺望、その他付加価値考えても、新築であること以外でひばレジがコスモやグランジオ、ヌーベルに勝る要素て何でしょうか？　これらは中古価格落ちないですからね（グランジオはちょっと最近落ちてきてるかな？って印象ありますけど）。ところで、ガーデンハイツってあまり中古物件が売り出されているイメージがないんですが、皆さん手放さないくらい良いってことでしょうか？

東久留米学園町郵便局向かいの元畑だった現在整地中の土地に三井不動産レジデンシャルの立て標識あり
開発面積は約800坪でマンションもいけそうだけどファインコートかな？

グランジオやコスモに対しては駅からの距離が勝る点でしょうね。特にグランジオは敷地の端から建物までの距離がかなりあって実質、駅から徒歩圏とは言い難い距離なので大きな差があります。コスモはちょっと仕様が落ちるので、高級感という点でも勝るのかも。ヌーベルに勝る点を見つけるのは難しいですね。

ヌーベルももはや一世代前の古臭いマンションだからザ・レジデンスには勝てんよ

コスモはエントランスは豪華だけど、グランジオ側から見ると何の変哲もない集合住宅なんだよね。団地エリアのフィールズもそう。大和ハウス系のマンションはそうなのか？だとしたらプレミストも？

駐車場は50％ですか。
そのうちの約半数だけではありますが、
平置きなのは希少なのでは。
駐車場は有料ですか？
先着順、あるいは抽選になりますか？

コンシェルジュサービスはあっても、
過剰な共用施設は無い感じで
その点は好感がもてました。

ドーナツとコーヒーは有料とありましたが、
利用者ってけっこういらっしゃるものかな。

>>64 周辺住民さん

仕様についてですが、コスモはフローリングが突き板で、建具も突き板でなかなか高級感ありますよ。玄関のタタキも御影石です。
最近の新築物件ではフローリング・建具はシートで玄関タタキはタイルが一般的なので、内装仕様はコスモに軍配が上がる気がします。

管理会社どうして長谷工なの？

>>69 匿名さん
グランジオも、施工も管理も長谷工ですけど、特に何の問題もありませんよ。
長谷工が施工を受けるときに管理も受託することをバーターにしたのでは無いでしょうか？

杭打ちからずっと毎日現場を眺めていますが鉄骨は使わないんですね
１０階以内の中層だからかもしれませんが強度が少々気になります
これも直床と同じく長谷工風のコストダウンなんでしょうか？

私も、環境性能表示の断熱性評価が☆２個なのが気になります。今どき☆３個はあたりまえなのに・・・。
複層ガラスではないから？もしくは壁の断熱材が薄いとか？
どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

一般的に多くの長谷工特命物件と言われるマンションは
低コストが一番の長所ですから直接目には見えない個所で
グレードを下げる可能性は高いと考えておいた方が良いでしょう。

構造にコストカットはやめてもらいたいですね
ある程度の内装は仕方ないですが長年住むので余りリフォームしなくて済む施工がいいと思います。

長谷工の安さの秘けつは、間取りの種類を増やさないことです。
それにより、①設計費、②施工費、③資材調達費をかなり圧縮できます。
しかし、多くが同じ間取りではマンションではなく公団のアパートのようなイメージがあります。
そういう意味もあり、建物自体と名称がミスマッチのように見受けられます。

＞＞76
高そうだと言う根拠は何でしょうか？

駅から少々遠いひばりが丘団地跡地の長谷工特命物件があの価格だったので
駅から徒歩圏内のここは高くなるはずです。
おそらく土地取得価格もＵＲより郵政の方がかなり高かったはずです。

坪単価250くらいですかね？

>>79 匿名さん
その感覚ですよね。そうなっちゃうこのご時世がマジ怖いです。坪250万て、ひばりタワーの新築時と同じですからね。笑

高くならないと思ってる人の根拠が知りたいくらいだ

＞＞81
高くならない根拠は
①URは敷地が広くゆったりしていて解放感がある。
②東側、西側、南側を階数の高い大規模マンションに囲まれて窮屈であり眺望がよくない。

ブリリアシティーとの間にある、道の真ん中に生えている大きな木はどうするんでしょう？　どこかに移すんでしょうか、それとも切ってしまうんでしょうか…？　ただどちらにせよ、エントランスへのアクセスはあそこを通るしかないんですよね？　道として狭くないですか？

＞＞83
道路中央に大木が１本、道路端に中木が１本あります。
恐らく、２本共に伐採するのではないでしょうか。
もし、残すとなると通行に支障があります。

道路の木は通行の支障になるので伐採しなければならないのですが、大木であることから相当広い範囲に根が張っていると思われますので、広範囲で道路の掘削と舗装復旧が必要となります。

保育園のある信号の無い交差点ですのであの木を伐採すると車がスピードを出して事故が起きるので伐採はしないと思いますが。

ブリリアシティが建つ前の自動車教習所時代からあるので、絶対に切らないと思います。
教習所が一番切りたかった筈ですから。。

生活道路として支障があるので伐採することになると思いますが
伐採、掘削、根伐、舗装復旧は100万円位でできますか？

HPで事前案内会の予約を取り出したね。
いよいよ見れますね

計画図では道路端の中木は伐採予定になっています。

本当ですか⁈
恐るべし三菱の折衝力...

祟りでも起きないといいですね。笑

>83
近隣住民向けの事前説明会等で計画書が配布されていますが、大木は保存・中木は伐採予定です。
大木は通行に支障はありますが市の保存木として同様の樹木は市内に結構残っています。
絶対に伐採は不可能とは言えませんが売主としての計画は無いはずです。
伐採する予定の中木は計画変更で自主管理公園と遊歩道を設け植栽も行うからです。

＞＞93
では、道路端の中木を伐採することで、道路中央の大木の両側をギリギリですが車が通行できるのですね。

>94
それは微妙です。
ブリリアシティ側は自主管理公園敷地の内側に杭を立てて
自主管理公園の歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
この物件側もそうすれば両側通行可能になります。

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てたのは車を通すためではありません。
敷地境界に杭を立てると車に当てられるからであり、自衛手段です。
そもそも、歩道を車を通すことは特別な場合（駐車場に入れる場合等）を除いて道交法で認めていません。
狭い道路の中央にある市の保存木は伐採すべきです。（伐採しないのは本末転倒）
状況が変わったのに、それにしがみつくのは問題です。

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てて歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
とのことですが
火災発生時に消防自動車が通行できるように当局からの要請があったものと推測します。
しかし、歩道乗り上げ通行は緊急車両はやむを得ないとして、一般車に適用されるものではありません。

道路用スペースとして市に土地を寄付すれば良いのでは

＞＞98
借地権といえども、マンション（３５６戸）との交渉になりますので困難と思います。

いやブリリアではなくてここのデベロッパーがです

＞＞100
当デベロッパーの考えは次
①道路中央の大木は役所が伐採してくれるものと思っている。
②もし、大木が伐採されなくても、道路端の中木を伐採することにより小型車であれば大木の両側を通行できる。
③なお、ブリリアシティ側の杭が引っ込めて設置してあるので大型の緊急車両（消防車等）は歩道乗り上げで通行できる。
④以上により、当開発用地の一部を道路用地として役所に提供する必要はない。
と推測します。

さらに、役所としては近くに保育園もあることから、道路中央の大木を残すことで大型車（トラック等）の通行を阻止して安全を確保する狙いがあるのかも知れません。あくまでも想像の域ですが。

道路の所有者管理者を無視して皆さんが持論ばかり述べても答えは出ません。
西東京市都市整備部道路管理課によると都営住宅とブリリアシティの間の道路は
市道ではなく東京都都市整備局　東京都住宅供給公社が所管する団地内道路です。
この大木をブリリアシティ北東側とすると同様に北西側にも大木が道路の真ん中にあり
これらの木が団地内道路と市道の境界です。

＞＞102
道路の木の所有者が誰なのかを論じているのではありません。所有者は誰でも良いのです。
団地ができる時に境界を示すために植樹されたものと思いますが、当時は車が通らなかったからそれで良かったのです。
近年、周辺の開発や道路整備に伴い、車両の通行に支障のある大木が道路中央に化石のように取り残されています。
周辺住民として、この木がどうあるべきかを論じているのです。場合によっては永久保存も考えられます。

現状、伐採されてない時点で今後の伐採もないでしょ。いままでだって邪魔だったのに、たかだかマンションが新しく建てられるだけで無くなることはないよ。

伐採されるかされないは役所が決めることなので解りません。
しかし、周辺にマンションが建てられることにより動線が人だけではなく新たに車も加わりました。
つまり、邪魔の度合いが大きく変わってきました。よって、今までだって・・・は、ないようにも思えます。
ただ、周辺住民がこの大木の保存の意義を役所に説明して嘆願書を提出すればその限りではないでしょう。

モデルルームへ行きたいのですが現地周辺には無いですよね。
申込した方へだけ場所の案内が届く様ですが、どなたかご存知ではないですか？
住友の都心部のモデルルームは知っていますが、三菱はどこなんでしょう？

三社（大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社 ）の持ち分割合を御存知の方いらっしゃいますか？

モデルルームは北口のパチンコ屋の後ろにできてるのがそーじゃない？
持分まではさすがにわからん

>>106 買い替え検討中さん
てゆーか、普通に予約すりゃいいんでない？

販売会社は
三菱地所レジデンス株式会社（売主・販売提携(代理)）と株式会社長谷工アーベスト（販売提携(代理)）
ですが、事前に部屋別けして各社の販売分を決めるのでしょうか？

>109
日時指定の予約で折り返し場所を記載した招待状を貰っても
場所によっては時間帯を変更する可能性があるから嫌なんです。
池袋とか新宿とか丸の内とか場所が判っていれば行ける時間に予約します。

>>111 買い替え検討中さん

都心ではなく、ひばりヶ丘駅ですね。
先日モデルルームの下見に行ってきましたが、駐車場の一角にありましたよ。

>>110 マンション検討中さん

事業の出資比率に応じてスタッフの比率も割り当てられてると思います。
総戸数に対しての販売ノルマも、売上も経費も全て出資比率で按分ってとこじゃないでしょうか。
幹事が三菱地所なので三菱の人間は最後までいると思いますが、長谷工の人間はある程度販売ノルマを達成した時点で殆ど引き上げてしまうかもしれませんね。

>112さん
ありがとうございます。
平日の１番早い時間帯が開いている日を探して予約します。

＞＞113
この、販売ノルマは部屋番号が割り当てられているのではなく、単に戸数なのでしょうか？

>>115 マンション検討中さん

単に戸数だと思います。
部屋番号は検討顧客が出て予算との兼ね合いで決めて行きますので、最初から部屋番号ありきでの販売割り当ては出来ないからです。

直床？

ヌーベルの新築時は坪140～230（平均186万円）で、階により大きな差があります。

日鉱施設の跡地もマンションになりそうな予感。

＞＞119
どの場所のことですか？

JX中央研修所は新施設の建築工事してたから当面デベロッパーへの土地売却はないんじゃないですかね

バス通りに面していい場所ですけどね。
地元民としては、洒落たレストランなど出来ると嬉しい場所ではあります。

三菱倉庫が住宅に参加しているんですね。

>>バス通りに面していい場所
住むにはいいですけれど、都会育ちだとものたりないかもしれないです。私は住宅街育ちですが、夫が都会育ちなので、言われるとおり、ショップが多くできてくれるとありがたいかな。

間取りは2LDKからあり、4LDKまで。ファミリー中心と思っていますが合ってますか？2LDKは夫婦2人の方も住むかもしれないです。

間取りがファミリー用なのがよいですね。
もし、間取りがファミリー用と単身者用の混在ですと、ライフスタイルが異なるのでお互い住みにくいです。
また、本物件は定年退職後も静かに暮らせると思います。

坪200万円位ですかね。

230〜280と予想

＞＞126 それはあまりにも高すぎないですかね。

＞＞126
2LDK～4LDKで58.77m2～85.35m2の間取りになっています。
坪230〜280万円を予想とのことですが
坪230万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4089～5938万円
坪280万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4978～7229万円
となります。
それにしても高いですね。

まあ一等地の三菱物件ですし安くなる要素はないですね(~_~;)

通りから一本奥に入った静かな所で、生協が近くにあり生活に便利な場所です。

売主のブランドは違う大手でも、同じく施工が長谷工の武蔵野市の物件は
坪単価３００に達しているので西東京市谷戸でも２８０も有り得そうで怖いです。

実際のところ坪220くらいでしょうね。

近くの大規模マンションが売れきっていないので、高くするとそちらに流れます。よって坪200万円がいいとこですね。

マンションって徒歩10分圏内以外は候補にしない場合が多いので大規模マンションの
方とは事情が違うと思いますよ。

現実路線平均すると230〜240万では無いでしょうか？
高い住戸は280万位するかもですが。

比べるとしたら三井の田無じゃないですかね。
あちらは駅徒歩8分ですが、線路が近く道路が目の前です。住環境で言えばこちらの方が優れているので三井より若干高めに設定してくる気がします。

＞＞136
上記の情報です。
2LDK～4LDK、５５．８３平米～７８．１７平米、３５００万円台～６１００万円台、最多販売価格帯４４００万円台
これにより、坪207～258万円になりますね。
よって、当物件は坪230〜240万円は行きそうですね。
それにしても、価格が上昇していますね。

ヌーベルは坪140～230（平均185万円）と階高、方位、眺望、日照の違いにより坪単価に大きな開きがありました。
しかし、レジデンスは南向きがメインであることから、坪単価に大きな開きが生じないのでしょうか。

モデルルーム先行案内会の招待状が届きました
当日はモデルルーム２タイプと予定価格、販売スケジュールの案内があるようです
過去の訪問から推測すると予定価格表の配布は無いでしょうね
出来るだけ狭い～広い、低層～高層の間取りで確かめてきます

ここ買える人うらやま