ドレッセ中央林間

>447

運用といえば、修繕積立をどう運用するかってのも問題になる。ここの規模だと、入居時の一時金だけでもペイオフ対象の金額を余裕で超える。分散せずに銀行預金なんてことすると、その銀行が破綻したらアウト。

>443

長津田始発は車両基地があるからでしょ。変わらないよ。

昨日の読売新聞に外部コンサルタントをめぐるトラブルが急増という記事がありました。いい加減なコンサルタントが多いいうことです。

>>453 マンション検討中さん
企業で管理職の経験者であれば、外部コンサルを言い方は少し悪いですが有能な手足として使いこなすあたまはあると思います。
何事も失敗やリスクの確率を下げる段取りで進めるのが重要。

もし、外部コンサルやとうなら、まずコンサルスキルの力量をはかることから始まるでしょう。

書類審査やコンサル実績でもちろんふるいに落とす。

まずコンサルの最初の仕事は、管理項目の経費の削減について問題点の本質の分析や改善提案をしてもらい、
無事、経費の削減できれば、その削減分でコンサルへの費用を捻出できる。

これが出来なければ、そのコンサルを切ればいい。
ただし、外部コンサルとの契約書をしっかり確認して、即時解約できるのか、いつなら解約出来るのかを確認して、経費が無駄となるリスクを最小限にすること。

何事も失敗やリスクの確率を下げる段取りで進めるのが重要。

読売新聞の記事は、コンサルのトラブル情報だということですね。
それなら、われわれはきっとめぐまれますよ。
世の中に、コンサルによるマンション管理実績が蓄積されれば、トラブルが起きる数だけ、人は痛みを避けようとし、
より精度の高いトラブル対策集やベストプラクティス集を手に入れられる、
そんな世の中に期待できるということかと思われます

読売新聞の情報は、逆に捉えるといいニュースです

やたら外部コンサルを推奨する人がいるようだけど…
そのコンサルを選ぶのもこのマンションの住人ですよね。
800戸を超える住人の総意で選ばれるコンサルなんて現実問題不可能じゃない？
かといって、業者推薦のコンサルだと意味ないし。
コンサル選定を前提にした話はしていませんので、管理組合と管理会社派遣の社員がまずは住人の大多数の
合意のもとでのマンション管理ができるか否かを議論しませんか？
どうも、コンサル前提で話をされるので、業者の回し者？と思ってしまいました。
マンションは小さな地域コミュニティです。本来ならば住人の方ばかりで取り決めできるに超した事はない
はずです。

長谷工の素敵ネットというやつで、管理組合で行った会議の議事録が閲覧できるとかありますが、誰が、議事録書くんですかね？やっぱり組合に選ばれた人が議事録書くんですかね。。

>>451 匿名さん
ペアオフは1000万が限度でしたよね。この大規模だと余裕で超えてしまいますね。

>>449 マンション検討中さん

高い！大規模だからもっと安いかと思ってた。

>>458 マンション検討中さん
大規模だと一概に安い訳ではないでしょう。マイナーデベは小・中規模しか作れないので、大規模は大手ブランド価格になりますからね。
条件の悪い部屋が増えるから買いやすい部屋数も増える、スケールメリットで管理費が抑えられるというくらいではないでしぃうか。

〉456
ふつう管理会社が書くようです。

大規模だと管理費が抑えられることはよくある事ですが、ここは敷地と植栽の規模・共用施設の多さが仇となって高いんですね。
管理費12400円＋修繕費7800円＋駐車場代10000円〜17000円だと、毎月のローンの他に月30200円〜37200円払わないといけないって、厳しくないですか？
地元の人達がメインターゲットなのかと思ってましたが物件価格も高いし手が出せる人がどれだけいるのでしょう？

修繕積立は段階的に値上げの計画。最初で厳しいなんて言ってたら、積立金が上がった時に破綻確実。破綻して未納なんてことされたら、他人事ではなくなる。マンションって住民同士、運命共同体。

結局、このマンションの売り（長所）はなんでしょうか？

私は掲示板を拝見していても分かりませんでしたので、
教えて頂けると助かります。

>>461 さん
12年後に1回目の大規模修繕と考えると、修繕積立金7800×12×12で112万円のため、消費税10パーセントが加味された金額になってそうですよね。
あと20年後頃に2回目の大規模修繕で一戸あたり132万円税込必要と考えると、5950円の値上げが必要な計算で毎月の修繕積立金は13750円になりますね。
あくまでシミュレーションですが。
世帯年収は700万のラインから子供いるなら800万は超えてこないと資金繰りができなくなるリスクがありそうな感じですかね。

修繕積み立て、多いに越したことはありませんが、800戸を超えると未納者が出てきませんか？
未納者が出た場合、最初は管理組合の理事が未納者と交渉することになります。拉致があかない場合は
管理業者（長谷工？）の社員さんがやってくれますが。
実際に大規模修繕が始まった時にお金が不足することのないよう、途中で増額の話は理事会に振られる
と思いますので、ある程度は余裕のある資金計画が必要でしょう。

管理組合の役員会の議事録は原則組合理事の書記が作成し、理事に回覧して中身を証査してもらった後
に回覧する手はずだと思います。理事会議事録を社員に作らせたら、端々を都合いいように書かれちゃ
いますよ。総会の資料はBS・PLは社員が作ってくれますが、年間のまとめは組合理事の書記が作成後
に理事長回覧、社員に渡して製本といったはこびの筈です。800戸を超えるマンションですから、管理
組合もしっかりした人がならないと、大変なことになりますね。決まりごとは恐らく掲示板に張るので
しょうが、同時に各住戸に回覧します。回覧も回るのに時間かかりそうで、早急に連絡しなきゃいけな
い事象については、通信手段を検討する必要がありそうですね。（掲示板なん見てなかった…みたいな
苦情？結構でますから、回覧で押印させて担保するんですよ、大事なことは）

組合の余剰資金（積み立て金）については、面倒くさくても複数の金融機関に分けてペイオフの上限以
内での管理が必要です。万一のことが起きた場合に、住人全員の賛成でペイオフ以上の額を預けたのな
らいいのですが、一部でも反対があった場合には揉めること必至。管理組合の会計さんも、結構大変な
仕事になりそうですね。これも管理業者の社員は絶対にやってくれませんから、住人の方から選ぶこと
になります。自分からやりたいという奇特な方はそうそういませんから、全員が順繰りになっていくん
でしょうね。

快適なマンションライフを過ごすにはそれ相応の役回りに対する覚悟も必要です。管理組合の役員にな
ると、その年は毎月2日程度は休日がつぶれますし、大規模修繕や大型の案件が勃発しあ場合には結構
な日にちがつぶれますので、相応の覚悟はしておきましょう。

管理組合からの連絡っていまどきマンション内のWEBでじゃないの。紙で回覧なんて時代遅れ。

修繕積立金は管理会社が代行収納するから、最初は管理会社が銀行に預ける。その時、ペイオフ対策をしてくれなかったらアウト。管理組合で管理の仕方は変えられるけど、最短で最初の管理組合総会を待つことになる。その間に破綻したら、大変なことになるから管理会社の方針の確認は必要。

掲示板見てたら買うのやめようかなって思ってきた。

>>469 マンション検討中さん
やめた方がいいと思いますよ。良いマンションは他にもありますから。
よっぽど中央林間に住みたい人以外はホントにオススメできないマンションです。
大量に売れ残ったら本当に

ちなみに長谷工施工のオハナ町田は
竣工の1年前から約500万円引きしてるみたいです。
ここも売れ残って絶対にそうなりますよ

>>470 匿名さん
いくら施工会社が同じとは言え、徒歩13分のオハナ町田とは比較になりませんよ…
ちなみに近郊で良いマンションとはどこですか？

中古ですがセ パルレ。ここは駅近なので、販売価格が安ければ完売でしょう。

新築でオーベル東林間レジデンス。
もうほとんど売れてますが。
小田急線ユーザーが対象かな。

セパルレは低層階で結構なお値段ですので、リフォーム代等考えたら中古で買うには痛いなと。

東林間はよく言えば落ち着いてますが、寂れていて、かつ各停しか止まらない利便性の悪さが気になるところです。。

関西出身ですが会社の社宅があった縁で中央林間に住み始めて早20年。今は某マンションを購入して住んでます。
そりゃたまプラなんかと比べれば田舎ですし、横浜でもなく町田でもなく相模原ですらなく大和ですが、2線あって便利だし、やっぱり田園都市線効果で周囲の小田急駅より街並みは綺麗だし、近所の人も良い感じです。なんか悪口が多いですが、良いとこだと思いますよ〜

中央林間の街自体は良いと思いますよ。戦闘機の爆音問題も岩国移転で大幅に解消されるようですし。

ただ、857戸という巨大マンションに問題がありそうだということと、
東急グループが手掛けるのに、電車の混雑が解消されず、沿線に大きなマンションが次々と建って行くので、
益々ひどくなって行くことが問題というだけのことです。

東急って沿線に住宅作ったり、学校を誘致して乗客を増やすって戦略がうまくいってる会社。ただ田園都市線は、他の路線のように複々線化の見込みがないから、飽和状況は解決の見込みがない。

あと、田園都市線って半蔵門線と相互直通運転してるけど渋谷で折り返しできないのが致命的。半蔵門線が止まるとそのまま影響を受ける。

通勤の帰りに、長津田まで急行よりも先に行く各駅停車（なんだそりゃ？）などが来ると、いらつきますね。

田園都市線は首都圏の鉄道各線で今後も人口が最も増え続けると言われています。人口が減少していく日本で、これはすごいことです。もちろん今後も通勤ラッシュには悩まされるということですが、資産価値やら街の賑わいの維持などの点では最も有利な沿線と言えるのではないでしょうか。

でもまあ、たしかに850邸の運営は想像つきませんね。

管理の大変さは、ドレッセ中央林間は漠然となんかヤバそうというご意見が目立ちますね

大変さはこんな感じですかね？

ドレッセ中央林間>？？？>戸建>マンション小〜中規模

鉄道事情どうなんですかね
中央林間駅は1日利用者数20万人の神奈川県内中核の駅ですが、駅の知名度はそんなないため、わざわば外部からリンカーンに転居してくる人は、
始発駅&駅徒歩5分の立地&小田急と田都がリンクリンカーンしてるというメリットにどれだけ重きをおくかのような気がします
この地域周辺をある程度知ってる、住んでる人がこのマンションを選ぶのは、あまり違和感はないと感じます。

外部から転居が多いと、鉄道利用者は純増となるので、
鷺沼駅以降の上り駅の人達が、1番の被害者になり、ビックリンカーンしてるのではないですかね？

一応、考察しておきます。

●朝ラッシュ
田都の輸送能力は2016年度実績の長津田始発27本を前提とし、輸送能力約40,000人（乗車率100%）であり、
中央林間から長津田駅で乗車率100%に達しますね。

鷺沼駅では、トイレで降りたくても降りられないくらい満員のため、池尻大橋〜渋谷間の乗車人数約74,000人乗車率184パーセントに匹敵するとおもいます。

溝の口駅に到着すると、
同じホームで大井町線にスムーズに乗り換えられるため、混雑率は一旦緩和します
大井町線は、自由が丘乗り換えで中目黒まで行けるため都内どこでも接続できますが乗り換え回数は必然的に増えます

※数値は、wikiを参照しました
※コメント内の考察は、個人的主観です

田園都市線が人口増え続けるというのはかなり希望的観測が入ってると思う。今でさえキャパ限界に近いのに。嫌気されて敬遠されることはあっても、好んで沿線に移ってくる人なんてどれだけいるんだろうか。複々線化で輸送能力を向上させて、朝の通勤時間帯における混み具合の改善、都心部までの所要時間短縮を実現できたら分からないけど。そうでなければ急行駅はせいぜいトントンで各停駅は減っていくと思う。

>482

他の路線は複々線化を進めてるんだけど、それって都の連続立体交差事業の補助を受けて実施ってパターン。田園都市線は都内が地下なので補助を受けられないから、渋谷までの複々線の見込みはないよ。

溝の口~鷺沼の複々線化の計画はあるけど、実施の見通しは立ってないし、実現しても大井町線への迂回でしょ。既に二子玉川から溝の口を複々線化して大井町線への迂回を実施してるけど、大井町線って都心に出るわけじゃないから効果は限定的。

ここは、東急グループが手掛けているので、余計腹立たしい。
東急グループ代表・東京急行電鉄（株）取締役社長 野本弘文氏は、TVの「カンブリア宮殿」や道徳を説く雑誌「致知」では、素晴らしい理念を語っているが、現実に関心があるのは渋谷を中心とした東急グループの発展だけなのではないだろうか。

このマンションの実質デベは長谷工だけどね。売主って名ばかり。でも、名義貸しにも責任はあるか。

駅でティッシュ配っていました。
長谷工施工、管理のブルームテラス南町田は2,900万〜
竣工済みです。売れ残りは駅から遠いので？

近隣住民からすると人が増えるのは構いませんがマンションばかり立てすぎ。もういい加減にしてくれって思います。田園都市線の朝急行始発無くなってからは特に。

大和市議会で、学校の収容生徒数の問題が取り上げられたけど、問題ないって本当？
住民税収入さえ増えればいいのか？

５００万値引きは低所得の私からすると大きすぎますね。
安くなってから考えることにします。

>>480 検討中★★さん
マンション最大メリットは管理が楽という点にあると思いますが、戸建よりも面倒となると眺望くらいでしょうか。
眺望はどんな感じでしょうか。

>>488 マンション検討中さん
中央林間小もつきみ野中も、ドレッセ中央林間のおかげで確実にキャパオーバーと耳にしますよ？

単身者、子育ての終わった夫婦なども考慮すると小・中学生はそれほど多くは増えないのでは？

郊外物件はファミリー世代の一次取得層がメインじゃないの。共用施設もその辺をターゲットとしているみたいだし。

供給過剰で、２年後に投げ売りが始まるのでは？
建築業界は、マンション建築よりも、道路などのインフラ補修に力をいれるべきでは？

>>491 マンション検討中さん
距離的には北大和小学校の方が近いのに、気の毒。
（すごい坂、むしろ谷?がありますが）

子どもは慣れるし逞しく育つ事を期待して、頑張らせるしかないけど。
中央林間小学校なんて、東林中学校よりも遠いような。

単身者がわざわざこのマンション買うとは思えません。
子育て終わったご夫婦なら、管理のし易さからマンションを選択するケースは多いですけど、低層界で中小規模
の物件を選ぶケースの方が多いと思います。わざわざ800戸以上の大規模マンションは管理組合が非常に苦労し
そうなのと、ゴミ捨てや共用部分の共同清掃等の自治会行事への参加率（恐らく相当に低いと思います）、いろ
いろ面倒くさそうだからこのマンションは選ばないでしょ。

５００万値引きは低所得の私からすると大きすぎますね。
安くなってから考えることにします。

大きなものを作るのはいいのですが、全戸売るのにどれだけ時間がかかるのでしょうか。

売り切れる目処がなさそうな気がして、購入を迷っています。
売り切れない→叩き売りにあう→住民の品位が下がる→トラブルが起こる

マイナス面で申し訳ありませんがそこが心配です。

プラス面としては共有施設がしっかりしているところかしら

完売4年位じゃない？

>>499 マンション検討中さん

東急は野村みたいに値引き有りのデベなんですかね？