ドレッセ中央林間

大手の場合、値下げはあっても竣工後。それまで待てるかってのも判断材料かな。プレゼントだと家具や家電ってパターン。

一般的に値下げをするタイミングとしては、竣工前後か、新築と謳えなくなる竣工から１年目の少し前。

入居が2020年3月だと消費税増税の影響かあるってことですか？
その頃の金利がどうなってるのかも気になりますね。

なるほど！
でも仲介手数料は掛からないでしょ？
販売代理って

前回の増税の時は、増税前に契約だと、引き渡しが増税後でも増税が適用されないって特例があった。たぶん、そういったことが決まるのは増税の前の年末の税制大綱で。

まあ、第一工区なら増税関係ないでしょ。第二工区は増税前に完売しないと、その後は売れ行きが落ちるのは確実だから長期に売れ残るかも。

>353

新築の場合、販売費用は売主が負担。といっても販売代金に転嫁されているだけだけど。

転嫁されてるというか販売チャネルを増やさないと大規模は厳しいってことだよ。
ある意味利益を削っているぶんだけ代理店が吸収している。

販売代理に長谷工アーベストが入ってることからして、ここは完全に長谷工物件だね。

ちなみに東急電鉄は販売部門を持っていないので、系列の東急リバブルと、東急ライフィアが販売を担当する。厳密にいうと東急リバブルは東急不動産の系列だけど。東急ライフィアは規模が小さいから大規模物件の時は東急リバルるが担当したりする。

近くの中古が結構売りに出されているので、予算からそちらも検討中。

再開発がこれだけあるということは、見捨てられていく場所もたくさんあるという事か？

ここが見放されるってことも考えられる。慎重に判断しないとババをつかむことに。

マンションを１０年ごと位に買い替えていたバブル期とは違い、今や相当長い期間定住するかもしれない時代ですからね。

お聞きしたいのですが、洗面所のヘルスメータースペースなんですが、体重計は奥までしまえるんでしょうか？
出っ張ると邪魔ですよね。
体重計利用しない方にとっては掃除が大変そうですね。中にほこりがたまりそうです。

今のマンションにヘルスメータスペースあるけど、奥まで隙間になってるよ。

指摘されてみてみたら、確かに埃が溜まってる。今度、掃除しないと。

お、ここもなんちゃって徒歩５分物件だね。

徒歩５分以内でネット検索時に引っかかることが売手側にとって超重要。
１０年後の中古物件販売時でも大切なポイントになるからね。

朝はエレベーターも混んでて、待ち時間も結構あるから、玄関から駅のホームまでは１５分かな〜、雨の日は２０分くらい？
４人家族なら往復で合計１２０分／日、雨の日なら１６０分／日。

駅徒歩は駅の出口からマンションの敷地までだから、表示としては正しい。大規模だと、敷地に入ってから部屋まで時間がかかるってのは別の話。

エレベーターは８５０戸で８基。これをどう評価するかだね。一般的にタワマンみたいにエレベーターがエレベーターホールのように一カ所にまとまった場所にあって協調動作する場合１００戸に１基が目安、そうでない場合は50戸に１基が目安とされている。エバーコートとディライトコートはエレベーターが2つ隣あってるから、協調動作するなら目安通りなんだけど、ブリーズコートとエアリーコートは棟の両端にエレベータがあるから目安の半分。

あと、エアリーコートは共用廊下の部屋とは反対側にエレベーターがあるんだけど、その他の棟は部屋に隣接してエレベーター。音とか振動の影響があるかも。

まあ、長谷工だからこんなもの。

エレベータ、カレントコートに１基あるからトータルで９基だね。まあ、目安に対しては336でコメントした通り。

>>364
表示されてるのは敷地の端までの時間で、信号待ちの時間も含まれてないとなると確かになんちゃってですよね。
敷地が広いから奥にあるエバーとディライトコートはさらにかなりの時間をロスしますね。
隣の工場が大きいので肝心の南側の眺望は工場しか見えないのかな？

駅とは反対側が入り口で、敷地までを表示ならなんちゃってだけど、ここはそういった悪質なことはないと思うけど。

筋違いな駅徒歩でネガってるのは、駅遠で売れてない沿線物件さんかな。あそこと比べれば奥の建物でも十分、徒歩物件だね。

>>366 匿名さん

エレベーターの設置場所はどこを見たらわかりますか？どこに記載されてるのでしょうか？

>>368さん
南側は工場なんですか？

南も東も工場です。

>>371 匿名さん
モデルルームでもらえる図面集に記載がありますよ。
やはりここは資料請求しただけのなんちゃって検討者が多そうですね。

エレベーターは確かに少ないけど
長谷工だからコスト優先で仕方がないです。

南側工場も眺望に大きく影響ありまさ。
将来的にはマンションが建って
日当たりにも影響あるかもしれません。

なんちゃって駅距離はルールでは問題ないけど、
実時間を論議するのは有意義。
信号も無視できるところじゃないし、
エレベーターや敷地内移動でのロスも
塵積もで効いてきます。
駅近マンションを買ったつもりだったのに、
とならないように事前に認識必要。

近隣新築マンション検討者ですが、
ここは色々と条件が悪いですね。
いいところは大規模で共用施設が多い割りに管理費安いぐらいでしょうか？
他に良いところがないから、
同じく長谷工のザブルームテラス南町田と同様に
大量に売れ残るのは必死だと思います

>いいところは大規模で共用施設が多い割りに管理費安いぐらいでしょうか？

それって実は危険なシグナルかも。販売時に売主が立てる管理計画が甘くて、管理組合の収支が赤字になって、入居後すぐに値上げを検討なんて事例もある。管理計画を確認して、キチンと見積もられているかを確認しないと。管理計画って管理費を算出する根拠なのに、要求しないと出てこないんだよね。

おまけだけど、375でコメントした内容は日綜商法として有名。日綜はデベとしても破綻しちゃったし。

周辺にどんな建物が将来建つ可能性があるかは、用途地域とそれに伴う制限で確認。

ここは準工業地域なので日影規制が緩いのと、高さ制限がないので将来にわたって日当たりが確保される保証はない。


あと、工場跡地に高いマンションが建てられるケースが多くて、問題になって横浜市では何年か前に高さ制限が条例で規定されるている。大和市で同じような動きがあると、ここも既存不適格になるリスクがある。その辺はちゃんと把握しておかないとね。

ここは以前工場だったのかな。土壌汚染があったかも確認しないと。

857戸は巨大すぎて想像ができない。
今いる40戸のマンションでも、なかなかまとまらないのに。

敷地北側の歩道が、建設工事開始前より広くなったのは、ありがたいです。
敷地北側車道は、現時点でも、狭く、路側帯もなく、逆走する自転車もよく見かけます。
敷地北西のコンビニ駐車場は、通勤通学時に、南側から来るバイクや自動車が
左折信号待ちを避ける為、けっこうな勢いで突っ切って行くのを見かけます。
警察も、ああいうのを取り締まって欲しい。
南側の道路は、横断歩道や信号機を整備するんですかね？
小学生の登下校時に、保護者や地域ボランティア？の見守りが必須でしょうね。
バーベキュー設備よりも、保育、学童、高齢者の施設を整備してもらいたい。
オークシティ屋上にも有料バーベキュー施設ができたけど、
飲酒したいから自宅のそばでやりたいと考えるのですかね？

共用施設は、多用途に使えるものがいいのでは？キッズルームは集会場にも使えるとか。
バーベキューも他の用途に使えた方がいいですね。
まさか、ゲストルームなんてないでしょうね？トラブルの元ですから。

ゲストルームは
・和と洋の2室あり
・利用料は無料（予定）
・貸切使用 月二泊まで
・リネン、アメニティ、タオル代は別途有償
だとのこと

パーティルーム
・1時間100円
・貸切使用
・9:00〜22:00利用可能
キッチンスタジオ
・同上
キッズ&パパママサロン
・無償
・9:00〜17:00利用可能
BBQコーナー
・1時間200円
・炉は一つ
・9:00〜17:00利用可能
シアタールーム
・1時間400円
・9:00〜22:00利用可能
・カラオケセット予定
ミュージックルーム
・同上
シガールーム
・24時間利用可
・開放使用

ペット足洗い場
・管理組合に申請必須
・年間1200円
・ペットは1住戸2匹まで
・体長は40センチ以内
・エバーコートの1階専用庭付き住戸のみ40センチ以上の大型動物飼育可能（予定）
・違反した場合、管理組合は飼育中止を指示することができる

来客用駐車場5台
・1時間100円
・24時間まで連続利用可

来客用自転車置場18台
・無償

カーシェアリング2台予定
・オープン型のため第三者使用あり

ベンダーコーナー2箇所
・24時間利用可

ゲストルームが無料ってのは珍しいね。使用後の清掃とか費用かかるのに。

共用設備のために価格が高いんですよね。
共用設備は、キッズルームさえもトラブルの元になりやすいのですが、
新規購入者には解らないので、魅力的に映るのでしょうね。
管理会社の問題ではなく、管理組合の運営方針の問題になって来ますからね。

購入後は、全て自分たちの管理組合の問題になって来ますよね。

駅近で共用施設ありのマンション
ドレッセブランドのコンセプトではある
家庭の稼ぐ能力の水準や共用施設のトラブルに目がいく、問題等に感じのであれば
ドレッセブランドに住むことを選ばなければよいのでは

こちらの管理費はいくら位でしょうか。共用施設と植栽が多いようですが、その費用が管理費ではなくて物件価格に上乗せされているというのはどういう仕組みなんでしょうか？

大数の法則であり大規模だからこそ備えられる共用施設を企画したということであるとおもわれますが、無用な産物と考えるものであれば、
次の選択肢としては、戸建あるいわ、周辺地域のマンション（東林間や南町田、町田、小田さが等）となるのでしょう。

ドレッセ横浜十日市場が公開されました。
横浜アドレス、青葉台が生活圏であることを考えると、
価格次第ではここと比較対象となりますね。

>>391 マンション掲示板さん

朝の急行は長津田始発なので、むしろ魅力的。そして横浜港北方面に出やすいのも魅力的。中央林間はどこへ行くにも遠いし時間かかりますよ。特に車は渋滞が酷い。人口密度が高いくせに幹線道路さえも片側一車線ですからね。横浜市も渋滞ありますが二車線が多いので遥かに走りやすい。

>>391 マンション掲示板さん

十日市場のドレッセは管理会社が東急コミュニティーなんですね。売主に東急不動産も入ってる。長谷工マターの中央林間より格上？

>>389 名無しさん
ドレッセ中央林間は、初年度
管理費12400円〜/月
修繕積立金7800円/月
のようです。


近くでラノベしたフォレスティア（中央林間駅徒歩10分）なんかは
管理費13790円/月
修繕積立金12190円/月
で売り出されているようです

修繕積立金の金額は、とりあえずの金額ですから何とも言えません。
１２年後位にある大規模修繕工事で足りるかどうかが問題で、
それを決めるのは自分たちの管理組合の責任になります。
購入後は、瑕疵を除き、自分たちの責任で行わなければならなくなります。
管理費も庭の手入れとか、ゲストルームとかで足りなくなれば、同様です。

修繕積立は長期修繕計画で段階的値上げと定期的な一時金徴収が設定されているケースが多いから、新築と中古を比較するときは、そのことを加味する必要がある。

ちなみに段階的値上げと定期的な一時金徴収は、将来未納を引き起こすリスクがある。ローンぎりで買っちゃうと後が大変。それに未納されたら他人事じゃないしね。マンションって住民同士運命共同体。

長期修繕計画は契約直前の重要事項説明として説明されるけど、早い段階で確認しておいた方がいい。そのほかの重要事項と契約書の内容、管理規約（案）とかもね。

あと、管理計画も確認しておいた方がいい。管理費の根拠となるものなんだけどね。こちらから要求しない限り出してこないし。

>>395 マンション検討中さん

管理費、修繕費も自分が予想してたよりも高かったです汗
ちなみに駐車場代はいくらなのでしょうか。