パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

宮益坂のヒカリエ横で旭化成の建築看板が出ているのを見かけましたが、あれは分譲マンションでしょうか？位置的に駅とデッキで直結するのでしょうか？ご存知の方がいらっしゃいましたら是非教えてください。よろしくお願い致します。

>>2451 マンション検討中さん
直結クレヴィアが建ちます。

旭化成なのにクレヴィアなのですか？クレヴィアは伊藤忠ですよね？

新しい価格表届きました。
最初に比べるとかなり下がりましたが、売れ行きは悪いんでしょうか

私にも新々価格表（3度目）。
最初からこの価格なら良い意味で大炎上していただろうにね。
もったいない。

なんだか売り方に右往左往してる感じですね
要望書がなかなか集まらないんですねえ、、、

金利も最近上昇してきてますし、いつまで強気でいけるか

タワーマンションの大規模修繕について考察がされています。
築40年経って、修繕、、、するかなあ？あと35年で取り壊しで、所有者はみんな60以上の老人、借りてる人ばかりで、大規模修繕なんておそらくしないんじゃ、、、

https://www.google.co.jp/amp/s/dot.asahi.com/amp/aera/2017052400095.ht...

価格は最初が高すぎただけでしょ。
安くなるのはいー事だ！！

個人的な意見で申し訳ないのだが、気になったので投稿します。
（70年の）定借の良さは、周辺家賃と比べて“総額が安いかどうか”なんですが、
ここはいかがですか？

20坪での家賃が月30万x12ヶ月x70年=約2.5億として、

ここは購入費（地代込？）+管理費+修繕積立金+建て壊し金？+固定資産税あたりの70年総額は2.5億より安くなりますか？

商談に行った人はこんなあたりを聞いていると思うのですが、
もし良ければ教えてください。

>>2459 マンション検討中さん

少なくともこの立地、高層の20坪が30万円の家賃で済むことは無いので(倍はします)。

簡単な話でしょ。

>>2459 マンション検討中さん

そんなもの、所有権のマンションだって、その部屋を賃貸した場合を仮定すればもとがとれるんだから、
所有権より安い定期借地がどうかは自明。

安いですよ！！

この物件の間取りについて書いているブログ見つけました。
https://www.cocom.fun/entry/2018/09/10/131436
なかなかの評価。

将来、定借が今より認知されていれば問題ないけど
リセール時は厳しいのでは？

金融機関も急に貸さなくなっているのに
2年後、所有権と同じように貸すかな？

残り40年をきらなければ銀行は貸してくれるよ。
実際貸してくれたし。

南麻布の築浅の某定借マンション売却してるけど、買いたい人が出ても融資がなかなか降りなくて苦労してるよ。定借を転売するならキャッシュ持ち狙わないと厳しいかも。

そりゃ、かつかつ組に転売するのは何売るにしてもキツイのでは？？

いやー、定借は違うよ。やっぱりローン出ないことがけっこう多いから。

買う人の収入が低いんでないか？

新築ではほぼ全ての金融機関が所有権と同等のローンをつけるようにはなったが、中古となるとまだ担保評価が確立されてないこともあって、所有権の8掛けしかローンがつかないことが多々ある。収入等の条件はクリアしてるとしてもね。

多々あるのか？本当か？適当なこと言ってないか？

多々ではなく、ほとんど。
銀行で聞いてみな。

>>2471 匿名さん
そんなんも知らずに定借買おうとしてんのかい笑

定借は一切認めない、って言う金融機関もあるよ。

どうでもいい話題が続いてますね。
ようはリセールがいくらかだけがポイントで、
買う人の資金調達など、どうでもいい話。
定期借地権物件で一括りにしてる時点でお里がしれる。ここは、とんでもなくリセールバリューが高いよ。

>2475
え？買う人の資金調達はめちゃくちゃ重要でしょ。定借という理由で買えなくなるのは大きな機会損失。あと安易にリセールバリュー高いと言う人間ほど信じられない。根拠を明示した上でどうぞ。

>>2476 匿名さん

そんな貧乏人は相手にしてない、という意味を理解してね。
根拠は、都心の定期借地権物件の実績で十分でしょう。
データ示せ、なんて野暮なことは言わないでね。データは価値あるもので、ただじゃありませんから。
何れにしても情報を持ってそれを分析できるインテリジェンスを持ったものが勝ち組なのですよ。
ではでは。

たしかに本当に経済的に裕福な人なら、定借か所有権かにはこだわらないだろうし、
そもそも、ローンは使用しないよね。

そんな裕福層だけで商売が成立するのなら、それならそれでいいよね。

いやいや、富裕層こそ所有権にこだわるよ。定借を選ぶ富裕層は少ない。定借を選ぶのは所有権より安いから貧乏人がしかたなしに選ぶんだよ。ここの営業マンも話してたけど、ここはキャッシュじゃなくローン利用がほとんどらしい。新築なら融資はのびるけど、中古になれば……わかるかな？

いやいや富裕層はこだわらないよ。根拠はないが

定借は後先を考えずに、目先の安さに釣られて衝動的に購入する人しかいないでしょうね。
分別の有る富裕層は手を出さないでしょうね。

富裕層でない人が富裕層とはこれこれなどと、意味不明な供述をしております。

本当の裕福層ほど、賃貸か定借か所有権かにはこだわらないでしょ。

定借と所有権の経済的な面での比較では、
定借は、残存期間が短くなると加速度的にリセールバリューが下がるので、
理論上は、長く住めば長く住むほど所有権が有利のような気もするけど、
ぶっちゃけ誤差の範囲内なのでは？

定借と所有権の一番の違いは、経済的な損得よりも
いつかは手放さなくてはならないという不安感と
いつまでも住んでいられるという安心感
の精神的な違いだと思うよ。

ところで、どなたか、最新の価格表、
アップしていただけないでしょうか？

そもそも、富裕層はここ買わないですよ。
最近金持った人は金使いたくて喜んで買うかもしれませんが、ここを買う理由が見当たらないです。

>>2485 匿名さん

などと、根拠レスな意味不明な供述をしています。

>>2474 匿名さん

ネット系の銀行ですね。所有権のクソ物件掴むよりは断然マシだというのは言わずもがなやろ

>>2481 マンション検討中さん
こういうしたり顔の自称事情通の方々がまだまだ居る内は、定借好立地もそこまで強気な値付けにならないので今の内に買っとくのもありっちゃあり。
中国なんて全部借地権ですからね。

賃貸も出るんだから、賃貸でもいいかもしれませんね。
むしろ賃貸の方が総額は安いかもしれないし。

>>2489 マンション検討中さん

賃貸だと高いよ。
三井でこの場所でパークコートを買うと所有権なら1.5倍する。
そこをどうみるかだな。

>>2486 匿名さん
すいません、根拠は私が興味ないというだけですね 笑

そうなんだよね
もはや三井ブランドの所有権タワーマンションなら、平均坪単価1500万円、上層階2500〜3000万円になっちゃうからね
香港や上海の中国人からすると、坪単価1000万円はもはや割安感覚なんだよな

平均坪1500万なんてするわけないじゃん。青山や六本木より高くなっちゃう

>>2491 匿名さん

んじゃ見なきゃいーじゃん

>>2485 匿名さん
営業に聞いたらほとんど申込入ってるみたいよ。
10数億買える人は富裕層じゃないの？

まったく、否定も肯定もポジショントークばっかり。思惑先行して高値つけたり化けの皮はがれて暴落したり、買ったら先々ずっと振り回されそうな予感・・カネ余って仕方ないっていう人はいいけれど、素人は手を出さないほうがよさそうだな。。。

>>2496 匿名さん

高値で出して調整する。
会社なら当たり前じゃねーの？
何目線で物申してるんだか。

22階以上で坪600前半からとは予想以上に安いね。
低層はかなり期待できそうだ。１つ買っとくかな。

>>2466 通りがかりさん
人生に南麻布という贈り物

良い物件だった。

貸しで利益出るなら三井が賃貸で出すでしょ

なぜキャピタルゲインやらインカムゲイン狙いの人が沸くのか分かりませんがなぜでしょう

実需が買えばいいだけ
買えないなら吠えるな

>>2500 名無しさん

普通だよ。
君の言い方だと、過去、分譲マンションでキャピタルもインカムも出てないみたいだな。

>>2495 匿名さん
最近お金を持った富裕層なんじゃないですか？
日本人なのか中国人なのか知らないですが。

なるほど。確かにこの値段で定借買うとは、中国香港台湾はじめアジア勢が相当程度入っていそうな気がする。。

>>2503 匿名さん

まさか君は定期借地権の割高割安を価格の絶対値で判断してるの？
君には用のない物件ならもう来ないでもらえるかな～

ここで高値を肯定したい人って、一体どういう立場の人なんだろう。地権者さん？営業さん？それとも周辺にお住まいの方とかなのかな・・？

このマンションはキャピタルゲイン出ますか？

泣きわめこうが、事前案内会の反応で価格調整した結果が今の予定価格。全体的に割安に落ち着いたんじゃないかな。キャピタルでるかでないかは部屋毎でちがう。単価計算して、沖式と比較すればでやすい部屋は自ずとわかる。方角で単価差が激しくついているからね～

4倍が最高らしい。
1倍に申し込みしたけど、どうなることやら。

>>2507 匿名さん
どの部屋がキャピタル出るの？教えて〜

全部

>>2508 匿名さん

4倍は15億の部屋ですね

1億台にも4倍ありましたよ。

申し込みもう始まってますか？

まだ登録前ですよー

何故倍率わかりますか？

>>2515 マンション検討中さん

要望書でしょう。

>>2511 匿名さん

そんな価格ありました？
価格表には見当たりません。

>>2517 匿名さん

営業さんからの話です。申し込みがここは4件と言ってました。公式に販売はしてないのだと思いますよ。

投資家連中の話題になってきましたね。
投資家といっても不動産屋に毛が生えたレベルですがね。

結論としては結構、売れ行きは良さそうね
所有権だったら坪単価1000万円超だったってことなんだろうね

言いぶりがまるでバブル期の不動産屋みたい・・

>>2522 匿名さん

ここに何しに来てるの？

申し込みいつからですか？

広尾ガーデンフォレストさん
中古が高く売れたらいいですね。

買うなら所有権のヒルズのほうやろ。笑
情弱は、知らへん。笑

>>2525 マンション掲示板さん
中国人？

>>2525 マンション掲示板さん

現金一括購入なら、マンションの固定資産税や修繕費用・管理費
を勘案しても、30年で元本回収できますでしょうか？

定借はマーケットが極端に小さいからね。よほど運が良くない限り将来売る可能性がある人は苦労するよ。
それでもいい人は買えばいいけど、それでは困るという人は避けるべし、が鉄則でしょ。

ポジショントーク激烈。
俺も抽選避けたいから、
定借は避けるべしに
一票。

>>2529 マンション検討中さん
現金購入したらエクイティリターン下がっちゃうじゃん笑

定借は安くないと意味が無い。

>>2525 マンション掲示板さん

2525さんの考え方はとても壺にはまっていて、
クリティカルな視点だと思います。
つまり、別の言い方をすると下記のごとくです。

こちらのマンションを現金一括で購入して賃貸に出したとします。
固定資産税や管理費・維持費も勘案すると、元本回収に何年かかりますか？

>>2534 販売関係者さん

30年ぐらいじゃね？
そこからあとは丸儲け。
子孫のためにどう？

NET利回りで3.3%を確保できるなら、検討に値すると思いますよ。といいたいところだが、実際は2%だと思いますがっ！
ここは相続税対策での購入か、賃貸で住むのが賢明ですよ。
三井は広尾の定借も相続税対策用の資産家へ推し、よって若人には不適ですね。

約57年。
700万円÷（1.7万×12月×60%）

条件：坪700万円の部屋購入、家賃1.7万円／坪（70年平均、新築時2.5万円）

経費：管理組合費、修繕費、解体費、管理委託費、利子換算（1%）、火災保険、建物固定税、所得税、住民税、空室リスク10%。計約40%

これでも甘々査定。
定借だろうが所有権だろうが関係なく厳しい現実。
参考までに、不動産屋は空室リスクや所得税等（人によって差異大）の算入はしない。

>>2536 匿名さん

相続税対策だとなぜ所有権より定借の方がいいの？長期的にみたら所有権の方が良さそうに思うけど

近くにラトゥール渋谷神南ができるんですね
https://tokyorent.jp/selection/4643/
パークマンションもあるし、渋谷とはいえこの地域の格別です。

自分で計算して

きわめて大雑把には、家賃収入の4割程度は、
ランニングコストに消えるということですね。

>>2542 2534さん
実際不動産買って賃貸出したことあれば分かるけどそんなことない。

1. 賃料は総合課税だから、4-5割税金かかる。これは正しい。
2. ただし、減価償却は損金算入可能。マンションというかRC共同住宅は躯体47年定額償却＋設備15年定率償却。つまり、オプション購入費は償却早いです。
3. あとは、規模にもよるけど、収益の概ね３割程度は経費算入可能。個人で自己申告の人はマイナスにする猛者もいるけど、白色申告でなければ7年証憑保存義務あるから非推奨。行き過ぎた節税はいけない。目をつけられてむしろ苦しくなる。
4. 概ね5棟10室基準を満たせば、青色申告の特別控除で年間72万円だったかな。更に損金算入。
5. 小規模企業共済で無税貯金。
6. 消費税還付でキャッシュイン。

という具合に極限までNOI Yieldを高めるのが、サラリーマン大家さんたち。プロはそういうどエンド君に知恵をつけて売り付けて転売益だけとる。

なお、居住用の人には関係ない話です。投資っぽい話出てる割には、投資家が誰もコメントしてなかったんで、チョビッと燃料投下。あとはみなさん自分で調べてネ！

>>2543 通りがかりさん
もうちょっと詳しく教えて下さい。一戸居住用、一戸投資用で考えています。

>>2543 通りがかりさん
ありがとうございます。そういうのデベに質問したら教えてくれるんですか？

>>2545 通りがかりさん
投資用不動産を売っているわけではないので教えてくれません。

>>2546 匿名さん
そうですか。みんなこういうの知ってるんですか？

１、２５３４さんが指摘しているのは、税を含めた経費全般が40%。おかしい数字ではない。所得税と住民税だけで４０％と勘違いされている方もいるようだが、全体の経費割合でいえば所得税等は大した％ではないでしょう。

２、家賃が７０年平均１．７万円は高い。１．２５万円（新築時の５０％）が適正か。誰にもわからないというのが現実ではあるが、これだと完済７７年となる。
それに加えて、リフォーム代が算入されていない。この占める割合は約５％と高い。よって４５％が適正では。　これだと完済は約８５年となる。

３、経費項目は正しいが、数字は不確定。　　すべては自己責任。

現金で買わない人は元本割れててもエクイティリターンはプラスなんだから気にせず買えばいいんだよ。

>>2549 通りがかりさん
借金した方が利息もあるのに、元本割れてでも得ということですか？
投資のプロでらっしゃるようですが、僕サルなので、サルでもわかる説明していただけませんでしょうか。