三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

ここは首都高の大高架に覆い囲まれた薄暗い三田一丁目の水害ハザードマップ低地ですが、麻布十番に飲み行けるので、良い場所です。

東京タワーを望める麻布十番のタワーマンションの方が虎ノ門のビジネス街のタワーマンションより価値があんじゃない。
俺はそう思う。

>>1354 匿名さん
人それぞれやと思うけど、東京タワーはあったら嬉しいけど、それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう。

>>1343 匿名さん
三号増し床の上限面積を超えた増し床。
ただし、四号増し床を適用する場合、特定分譲を取得することは不可。とは、どういう意味でしょうか。

＞それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう

じゃあここダメじゃん

>>1357 匿名さん
残念ながら、パーフェクトではないですよね。

というよりむしろ、
ここより劣悪な環境って、港区だと他に思いつかないけど

はいはい

>>1359 匿名さん
この立地で環境が良かったら、坪１２００万だろうね。

>>1361 匿名さん
そうだね
だから古川と高速のマイナス分を反映して坪1000万前後になるんだろうね

>>1354 匿名さん

虎ノ門は内幸町の隣だからな
内幸町の再開発も視野に入る

>>1363 匿名さん

虎ノ門より麻布十番の方が好きな人多いと思うよ。でも高いのは虎ノ門ですけど。

先に進んでいる三田一丁目計画の情報はないんですかね？

>>1365 匿名さん
それは三井不動産から情報発信がなければ無いのでは。現地はちょうど更地になった感じですよ。

>>1365 匿名さん
近隣住民向けの説明資料を見せてもらいましたが、小さな大学棟以外、全てマンションになるようですね。
大変な規模でしたよ。
ここにとっては完全なる目の上のたんこぶ物件になるかと。
おそらく、三田一丁目 坪1000、三田小山 坪750 くらいでしょう。

>>1367 検討板ユーザーさん

坪７５０万だったら、デベさん全然儲からないね。

坪750だったら最高ですね。

>>1367 検討板ユーザーさん
千駄ヶ谷が800だから三田小山が1000で三田一丁目が1200だろ

ここ、見た目が芝浦のタワマンににてますね。

>>1371 匿名さん

A棟のことですかね。違いますね。似てるとしたら、ケープではなくスカイズかと思います。

パークコート麻布十番の中古が800くらいなので、ここはそれを超えてくることはないと思いますが。
ここがパークコートに勝てるところって、新築ということ以外にないですよね。

>>1373 匿名さん
駅距離

そもそも駅力がな。
街が好きなやつがそんなにいるのかな？
いつもパークコート麻布十番の横の個人中華屋が潰れないなと思って見ている。
客が入っているの見たこと無い。

港区といえども、ここみたいな首都高大高架に囲まれた水害ハザードマップ低地だと、駅距離が重要になるのか。

あ、俺は文京区民だから港区の事情はよくわからないけどね。
電車大事だよね、こういう住環境って。

>>1375 匿名さん
あそこって宅配専門じゃないの？

地権者ネタが無くなると閑散とするな。
まあ、まだ先の話だからね。
5年後のマンション相場はどうなってるんだろう。

パークコート麻布十番ザ・タワーって外観がイマイチだよね。

ここの再開発、もう入れなかったり取り壊し始まってるんですかね？一回歩いて、写真に残したかった。

>>1320 マンション検討中さん

仮住居に関しての情報をお願いします。

>>1314 匿名さん

立ち退き後の仮住居の条件などの情報を教えてください。

>>1383 評判気になるさん
再開発なんてどこも似たようなもんでは。建築期間中の従前資産に見合った賃料と、賃貸借契約時の諸費用相当と、往復の引越し費用くらいではないですかね。

>>1384 匿名さん
50平米の部屋を月15万で貸してた場合、何年分の家賃補償なんでしょう。工事期間は5年くらいですよね。

>>1385 匿名さん
5年分。家賃補償は今までの実績で判断される

事業者が組合から買い取る保留床単価って

1.シティタワー麻布十番やパークコート麻布十番の取引価格から推定される新築相場の75%程度

2.鑑定士が安く評価した従前評価や総事業費から計算される総床原価から算出される床単価

地権者は1と2のどっちの説明をコンサルから受けてますか？

地権者住戸の部屋割りが、徐々に決まっているみたいですね。

最上階は坪1,500万は超えますよね？

>>1388 匿名さん
私はA棟にしましたー

413万/坪でえらく安かった保留床価格は、結局、いくらくらいに上がったのかな？

>>1391 匿名さん
知りません。私の部屋は保留床価格で坪６００万を余裕で超えています。売れば坪１０００万はする部屋ですけど。

>>1392 匿名さん
保留床単価625万、権利床単価500万なら組合設立時よりだいぶん条件改善したんですねぇ
2戸取得可能で1戸は設定されている範囲で自由に選べるなら保留床単価は安い方が得だったかもしれませんね　笑

>>1393 評判気になるさん
ですね。個人的には、保留床がもっと安い方が助かりました。

>>1394 匿名さん
このブログによると室内仕様はかなり安っぽいとの指摘がされてますが、実際のところ、どうなんでしょうか
麻布十番2分の高級タワーマンションですから、森ビルの仙石山レジデンスレベルを期待してるんですが。。。

https://www.mitasaikaihatsu.com/

>>1395 評判気になるさん
どうなんでしょうかね。モデルハウスはショボかったです。郊外のファミリーマンションの仕様ですかね。パークホームズレベルかもしれません。まぁ内装は自分でいじれますし、おそらく地権者用のC棟の仕様なんだろうと勝手に思っています。A棟の内装は違うはず。

>>1396 匿名さん
地権者を集約したいC棟だけ室内仕様が公開され、参加組合員が取得予定のA棟B棟の仕様を地権者に見せないというのはちょっと・・・ですね。
地権者はA棟B棟には来ないでくれとの暗黙のサインなんでしょうか。

>>1397 評判気になるさん
私の妄想なので、その辺はよく分からないです。もしあの仕様の内装でA棟を仕上げてきたなら、それはそれでって思います。

>>1398 匿名さん
8年後ですから今の仕様見せられてもね。
それにお金かかるからAB棟の仕様は後々で構わないですね、三井の最上級マンションなので期待もしてますが。

>>1399 通りがかりさん
分譲仕様の内装にするのはタダなのか、それとも数千万になるのか気になるところですねぇ

えっ聞いてないので分譲仕様の内装無償だと思ってます、、、。
グレードアップは当然有償。
あと多少間取り変更できるようですよ、確認済み。

>>1392匿名さん　（売れば坪１０００万は、する部屋ですけど。）
ふっふっふ（笑）
最高におめでたい方ですね。
A棟に坪１０００万もする部屋ありました？
最上階に近いお部屋でしょうか？
まあ6?7年後　何があるかわかりません。
東南海地震、不動産バブル崩壊、お見受けしました感じ　失礼ながら５０才後半みたいですので健康問題等です。

内装は私らと同じ保留床金額で三井は買い　それに販売経費、利益、内装のグレードアップしますので、A棟は権利者用のC棟と同じ貧乏くさい、失礼　内装に決まっているじゃないのですかね。
三井がA棟でも権利者に分譲と同じレベルの仕様するわけないでしょう。

現地での販売始まりますと権利者用の内装と分譲用の内装は、大きな開きがあるに決まっているじゃないですかね。

>>1402 匿名さん
とりあえず洗面もツーボウルだったし、貧乏くさい間取りではなかったよ。

皆さん　教えて下さい。

超高層　42階建　A棟の7階で条件の悪い部屋（ビルと対面）が坪単価　３４０万円（権利者が買える金額）です
保留床価格は権利床価格の1.２５倍です。坪単価４２５万です。
仮に２５坪で　１０６２５万です。
もしデベが20%の利益　販売経費を乗せた場合　１２７５０万です。

６年後ですが超高層7階の条件の悪い部屋を１２７５０万で買う人がいるのでしょうか？
先程の1億超えの金額なら現在の相場から納得できる部分もありますが？
保留床価格で増床が１部屋できますが　この保留床価格は分譲価格に近い金額なのでしょうか？
この地区の保留床価格=分譲価格
今回の保留床価格はデベの仕入れ金額でもなく、デベの利益　販売経費等を含んだ価格と理解した方が良いのですか？

>>1404 匿名さん
余裕で売れる。
販売価格はもっと高値。近隣のスカイで、低層北側高速面してる部屋の89平米が16000万越えで成約してる

>>1404 匿名さん
保留床価格はデベの組合からの仕入れ価格
分譲想定価格は保守的に安く安全面にみてるから実際の分譲価格は大きく想定価格を上回るケースが多いですね

ここの地権者は、余裕があるなら、ギリギリまで増し床、買い増しした方がいいと思います。

ここの地権者は資産家の方は少なそう

>>1408 匿名さん
戦後焼け野原になった時に住みついた人が多いエリアなので10坪から20坪くらいの木造戸建が密集した地域
再開発を行うにはある意味、最適な場所だといえるのかもね
地権者はデベのお陰で坪1000万の超高級マンションに化けるわけだから事務局の皆さんにちゃんと感謝しないといけないよ

>>1408 匿名さん
２億円ほど買い増ししました。

>>1409　匿名さん
何か大きな勘違いをされていますね。
ここ半年以内で地区内の権利者戸建　２０坪　中古木造　売出し金額　１億７８００万、別に２２坪　中古木造売出し金額　１億９８００万　共に　坪単価@９００万で売り出されている。

むしろ　地盤の悪い土地に超高層、浸水地域、高速道路横、わずか2haに2棟のタワマンと14階権利者用と事務所8階等の密集、三井の三田１丁目計画の後発、今更B棟の大幅外観設計変更のやっつけ仕事　等を考えると　坪８００万で売れる保証もない。

三井から感謝されて当然であります。

隣2タワマンより規模も高さもあるので三田小山町A棟は上位互換でしょう。トライスター型は好みによるけど。
三田一丁目は低層でまた別格。

>>1411 匿名さん
意味不明であります！

>>1411 匿名さん
地権者が所有する土地や借地を差し出すことで再開発が成立することは事実だけど、デベの資金力と設計力と販売力があるからタワーマンションに建て替わることも事実でしょ
地権者は資金調達も設計も販売もできないんだから、黙って土地建物を差し出して静かにしてれば良いってこと
なんか勘違いしてませんか

>>1411 匿名さん
それって、ボロ戸建てを坪９００万で買っても負けないってことですか？すごいね。

>>1414　匿名さん
はい、はい、ボロ屋差し出します。
隣の婆さんの土地も差し出します。
しかしどこの再開発でも着工するまで１５?２０年掛かる現実をどう見ますか？
当地区でも良いモノなら大賛成ですよ。
当地区でも１５年以上　縦覧前でも　まだ同意が80数パ?セントしか取れていない。
権利変換認可が90%とすると、竣工がさらに延びる可能性？
再開発の詳細　十分に分かっておられますか？
ただ都心部に42階のタワマン建てば嬉しい派ですか？
どうゆう立場の方ですか？

>>1416 匿名さん
もう今年の年末に解体始まりますよ。

>>1416 匿名さん
ほとんどの家が4m道路接道で容積率160%だから土地20坪に建物32坪
従前評価は1億くらいは見てくれるだろうから建物単価は313万
これなら地権者集約棟のC棟だったら100%還元になるでしょう
保留床単価でA棟の中層階でもう一部屋抑えておけばなお可だと思うけどね
何が不満なんですかー

>>1418　匿名さん

よく細かくご存知ですね。
疑問なら4０から５０前後ありますよ。
すべて列挙もできますが、公開で具体的にすべてに　ご回答頂けるのですか？
たとえば電機労連から始まって

どのような　お立場でどのような権限があって私の疑問を解消して頂けるのでしょうか？

>>1419 匿名さん
詳しいですか？
上記のボロ木造戸建てだと、8,000万の評価がいいとこだと思いますけど。

>>1152 匿名さん
組合設立時は保留床単価412万で全体の74％を保留床とする事業計画だったのが、保留床単価500万、権利床単価400万くらいに改善されたんちゃう

>>1421 ご近所さん
個人的には権利床価格の増減なんかどうでもよかったんだけど、保留床が高くなってしまって本当に残念でした。

完全に検討板でなくなってる。最終日からずっとだけど笑

>>1423 匿名さん
最終日？

>>1422
たくさん増床を目論んでいた強欲な権利者には厳しい権利変換なんすね
でも従前評価額の倍ぐらいで売りに出せば売れるんじゃないですか
買い手としてはちゃんと内装を分譲レベルにしといてもらいたいけどな
坪700万円ぐらいで買うんであれば、、、

>>1425 匿名さん

強欲というか、ただのビジネスですよ。
投資で持ってるので、この地区に別になんの思いれもないですし、再開発の邪魔するつもりもさらさら無い。興味があるのは、どうやったら最大の利益を出せるかだけ。
　

>>1419 匿名さん
電機労連や讃岐が大口権利者だったからどうのと言われても、それは受け入れるべき事実だからしょうがないこと

権利者の大半が同意して再開発が進むことはいいことじゃないですか

坪1000万で分譲されるであろうタワーマンションが保留床単価500万だろうが、権利者だって特別分譲で買えるんだからいいじゃない

RIAは権利者のこともよく考えてくれる日本一のコンサル会社なんだから尊敬と感謝の気持ちを持って接しなきゃ、、、

木を見て森を見ずでは、損をしますよ

>>1427匿名さん

爆笑!

タワマンが坪１０００万で売れる根拠を教えてくださいな。

ＲＩＡはこの再開発で　権利者にどのように考えてくれたのでしょうか？

周辺の土地評価に較べて土地半額評価。

再開発マンションの権利床価格も三井の利益を上乗せしている可能性もあり。高い買い物しているのがわかりませんか？

ＲＩＡの社員の方じゃないでしょうね。

最高におめでたい方です。

2，3人の内輪話ばっかり。しかも、同じ繰り返し。他で好きなだけ文通すれば？

>>1428 匿名さん
私はRIAに感謝の気持ちは持ち合わせていませんが、市場と照らし合わせての自己評価の７割から８割ほどの評価が出ておりましたので、まぁ仕方なしといった印象です。

>>1428 匿名さん
なるほどですね。
従前土地評価に開発利益が十分に乗ってないというのはそのとおりですね。

開発法で権利者全体の従前評価は専有面積3万坪×保留床単価500万/坪-事業費1000億=500億くらいですから、ちょっと安めかもしれません。

でも権利床単価=保留床単価×80%と調整して返還率は100%以上となるようにRIAは配慮してくれてます。

そもそも従前評価は権利者の皆さんで選んだ国家資格を持つ鑑定士が公正に鑑定した結果であり皆さんでその結果を権利変換に使うと決めたのではないでしょうか。

つまり、従前評価が安いのは、安く評価した鑑定士の判断とその結果を採用する権利者の判断が原因で、RIAはそれを権利者が不利にならないよう調整してくれているんですよ。

従前評価が安いと文句を言う暇があるんなら、保留床単価の20%分が従前評価に乗ってないので、理事会で上乗せする方針を打ち出してもらい、その方針で鑑定士に評価して貰えばよいだけのことです。

ただ、仲介会社経由でふつうに売っても従前評価よりはるかに高く売れる環境ですから、そんな面倒なことするより、さっさと売却して近所の築浅の高級マンションに引っ越した方が得だと思いますけどね。

ゴネ得狙いが目的なら別ですが、、、

>>1431　匿名さん
ごもっともな考え方ですよね。コンサルさんですか？

しかし返還率が100%と言われますが隣墓地で資産価値の少ないC棟の100%とタワーの100%とは大きな違いがあります。
隣の中地区で約１年前に権利者棟が売りだされましたが約１億でした。
かたや中地区のタワーは同じ坪数で１億五千万円前後で推移しています。

タワーの中層階では返還率　100%は取れない。

次に国家資格を持っ鑑定士が公正に鑑定したとありますが、すべてデベ、ゼネコンの取引業者。

三井は公平であるべき権利変換縦覧の意見書の審査委員にも親会社の三井不動産の顧問弁護士に近い人選を行なっている。

私も違う鑑定事務所に鑑定を依頼しましたが、組合よりかなり高い評価になっています。

また他の地権者２名様もそれぞれ別の鑑定士に評価してもらっていますが、金額は出せませんが私に近い評価をもらっています。

つまり鑑定士でも同じ評価は出ないし組合からお金貰うのであれば忖度して当然です。　組合の希望金額で評価.査定もできます。
全て仕組まれています。

理事会は、有名無実化して真っ当な意見が交換されていると私は聞いた事ありません。
多くは組合の引いた線路に従っているだけとか？
どこの再開発でも同じだと思いますがデベに都合の良い地権者が理事に選ばれています。

次に自分の資産である以上　高く売って当然。
三井が莫大な利益　ＲＩＡの高額権利変換コンサル料金　入札の公共工事の設計料とは全く違うＲＩＡの設計料を得るなら 私は１００億ぐらいで売りたいですね。　笑

時にＲＩＡさん　
B棟は外観　メガネ型から　去年長方形型に変更しましたよね。
大幅な設計変更ですが2回分の設計料を取るのですかい？

自分達の不動産で他人が儲けて欲しくない感情は理解できます。

完全にこの板は、私物化されてる。
不動産のような市況に影響される開発は、かたく見積もるに決まってるじゃん。今は市況がいいけど、将来はわからない。大崎の再開発でも裁判を起こしてた地権者いたけど、当然、負け。
後だしじゃんけんは、ロシアの天然ガス開発を思い出す。あとから難癖つけ、日本の商社を追い出したロシア政府と同じ。

>>1432 匿名さん

墓地ビューのC棟が地元地権者収容棟なのはちょっと感じが悪いのは確かだが、それを都市計画決定でOKとしたのは地権者だよね

保留床単価412万でC棟還元率100%、権利床25%保留床75%の事業計画で再開発組合設立同意したのも地権者だったと記憶してます

文句を言うなら、都市計画決定や本組合設立の時に言うべきだったんです
みんなそれなりに納得して再開発という大きな船が進んでいるんですから、今更、騒ぐのは大人げないかと。。。

ご指摘のとおり、ホントに鑑定士や審査委員に問題があるなら、権利変換認可申請開始の総会決議時に否決する手はありますけどね

>>1432 匿名さん
RIAがデベの利益しか考えない本当のワルならば、タワー棟の最上階を安く値付けし、理事長や理事会大口権利者に優先取得できるようにして、そのバーターで理事会役員に一般権利者の増床を制限する取得ルールを作らせてると思います

理事会役員と一般権利者を分断して、保留床面積を多くするためのデベに都合の良い取得ルールとするのが再開発でよくあるパターンだからね

でも、実際には、RIAは取得ルールで2戸取得可とし、うち1戸は設定区画の範囲で制限なしとして、権利者の取得希望の自由を確保してくれている

権利者の自由な選択肢ほど重要なことはないと思うし、RIAのような権利者目線のコンサル会社はなかなか出会えないんじゃないかな

ここの目の前を通りました。

上空から覆いかぶさるように首都高の大高架に囲まれているおかげで、なんとも言い難い陰鬱な雰囲気がヌメりとまとわりついてくるようでした。
正直、気分が良くなかったです。

坪700もするんですか…
…
買う人いるのかな。

>>1438 匿名さん

あざっす。笑

>>1438 匿名さん
三田一丁目のパークコートがまもなく出てくるから楽しみにしましょうよ
白金高輪のタワーマンション群でも次の分譲は坪800超え確実との話のようだしマンション市況は活況のようですよ

>>1437　ご近所さん

ＲＩＡの　昔からの手法は、従前資産のと土地を約半額近くに評価し、デベが参入しやすくして、権利者は泣きデベには評価が高い。

同じA社の再開発は従前の土地を市場価格で評価し、それに50%前後の開発利益が加算されるので港区では評判が良い。
権利床価格が高いので床面積が多く取れます。

増し床の件ですが買うのですよ。
分譲価格より2割ぐらい安く買えても、内装のグレードは分譲とは大きく違います。また売却するには仲介手数料も掛かる。

仮に分譲価格２億５０００万の物が増し床で２億で買えたとします。2億借り入れ。
資金の無いものには、なかなか大変です。
分譲に較べて内装が安っぽいので１割値引か　水回り等２０００万掛けて分譲並みに大リフォームします。

売却の仲介手数料が3%として７００万前後　登記料　不動産取得税は不明ですが総合計１０００万とします。

2億３０００万で売れたとしても　ほとんど利益なし。

２億５０００万で売れれば短期譲渡所得税が利益２０００万の40%として8００万強。

これに仮に5年分の修繕積立基金、火災保険　１年で売れれば良いが毎月の管理費、修繕積立金　車庫代含めると増し床で買ってもリスクがある。

増し床で2億５０００万のものが2億で買えても１０００万の利益が出るか？

増し床が　できるできないで騒ぐ内容でもない。

>>1441 匿名さん

ほぼ意味不明なんですけど。笑

まず、今の市況から考えると、保留床は４割は安いです。

図面から読み取れる水回り関係ですが、私の部屋の風呂は1820タイプ、洗面はツーボウル、キッチンはカウンターオープンキッチンです。細かい仕様は知りませんが、だいたい察することができますね。

５年分の修繕積立基金と火災保険って何ですか？笑

もうちょっと勉強してからにしようね！

>>1442　匿名さん

はい、はい、ありがとうございます。
家はボロ家ですが、ツ‐ボウルですよ。高級の証ですから写真載せますね。

次に内装おわかり　でないみたいですのでご近所のよしみで写真載せますね。
壁　天井は　全てビニールクロス。
床は全てフロ‐リングでなくつクッションフロアより高級なシ‐ト系です。
ユニットバスは床がカラリ床とありますのでTOTOなんでしょう。
浴槽は樹脂製とありますのでポリバケツの高級仕様でしょう。
浴槽壁は、パネルとあります。
天カセはありません。
三井の高級仕様は浴槽の壁も天然石ですがね。
なんと浴室乾燥機とリビングに床暖房があります。喜んで下さい。
巾木はビニールですね。
天カセもないです。うどんに入れる天カスじゃないですよ。
二重床とか二重天井とも書いていないので違うのでしょう。
タイルは玄関だけです。
天然石はないですね。

>>1443 匿名さん
なんか悲しくなるような専有部仕様やね
保留床が分譲価格より4割も安いんだったら保留床をもう6%上げてもらったら！

そしたら60億工事費に使えるから専有1坪あたり20万仕様アップできんじゃん
組合理事長とRIAに相談して、参加組合員に頼んでもらったらいいんだよ
そしたら、そこそこの分譲仕様になるから、権利者も参加組合員もあとから仕様いじる無駄なコストもかからんでしょ

RIAは権利者想いだから、本当に保留床が分譲より4割も安かったら動いてくれるはずだよ！

>>1444 匿名さん

地権者棟に住む方たちは、仕様は低くても何の不満もないんでしょ。

まだやってるよ。。。

>>1441 匿名さん

従前資産土地を半分の評価というのは組合理事会が土地に開発利益を乗せない方針で鑑定士に評価させてるだけでRIAのせいではないです。

増床については4割も安い価格で買えるならお得に決まってるじゃない
駅から遠い隣の三田一丁目は坪1000万をかなり超えてくる公算みたいす。

>>1443 匿名さん
Y mobileさんには残念なお知らせですが、A棟最上階の部屋だと、馬鹿でかいコの字型のキッチンですよ。
無知って恥ずかしいですね。どうやって、低グレードで仕上げるのか、聞きたいもんですね。

↑最上階買われたのですか？
スゴイですね。
こんな地区で10億の部屋を買える資産家さんがおられるとは。
ご入居の時に　ご挨拶にお伺いさせて頂きます。

>>1449 匿名さん
キャッシュで買うわけじゃないから、土地が100坪くらいの権利者であれば持ち点5億近くあるから余裕でしょ
権利変換の縦覧時に誰が取得したかバレちゃうけどね

最上階の１１０坪のお部屋は、素晴らしいの一言ですよ。便器が6箇所もあるんですからね。オラ小便近いので大助かりです。

>>1448　匿名さん
でも図面から仕上り仕様読めるんですね。マンション評論家でもされたらどうですか？

どのような仕様になっているか　ご説明お願いできますか？
各部屋の壁、天井、床、設備内容　メ‐カ等教えて下さい。

全般的に設計も素晴らしいですね。他の棟では玄関入ったら直ぐ便所　またはキッチン裏に便所、キッチン横に便所ですね。
大便も近いから最高です。

窓の無い部屋とか縦長で収納としか使えない部屋が沢山あってなかなか良い感じですね。

思い込みが目につく書き込みをされている地権者の方がいますね。おそらくあの方だと想像つきますが。