三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

土地柄、柄が悪い人が多いのかな？

でしょうね。

東京DEEプ 御用達の場所ですし。

雰囲気も言い表せないような陰鬱さがあります。

>>1210 匿名さん

この人のスタンスがよく分からないんだが、デベを妬んでんのか、地権者を妬んでんのか、それとも、デベに丸め込まれた地権者をばかにしたいのか、さて、どうなんでしょう。

>>1215 匿名さん
参加組合員の意向を受け地権者の利益を疎かにする事務局やコンサルを批判してんじゃない
事務局やコンサルの費用を払ってる権利者を軽視して分譲単価の半額で保留床を売却する段取りが本当ならばその気持ちは理解できますが、、

>>1215

1210ですが

デベに対して
自分達だけで莫大に儲けるのでなく、対等に利益を分配して欲しい

ＲＩＡと事務局に対して
三井の代弁者として　知識のない高齢の地権者に最悪の条件を強いるクスであります。

土地の評価が安い為、再開発マンション全体床面積の内　デベが75%を持っていく

1210ですが

誠に　すみません。
この地区のコンサルさんに関してです。
不快に思われたら申し訳ありません。

心からお詫び致します。

>>1217 匿名さん

地権者さんですか？

この地区の再開発に　ご興味のある方

athomeで戸建の売物　地区内で現在ありますよ。　　御覧下さい。

増床　３割制限か現況床面積の大きい方　保留床価格で購入

特別分譲　保留床価格で1区画のみ高層タワーも買う事もできます。

権利変換計画同意が１２月末頃までなので11月末までに増床、特別分譲（位置、面積の確定）決めないといけないみたいです。

>>1220 匿名さん

興味があるようですけど、買わないんですか？

古川の白金高輪辺りは護岸工事、調整池工事は終了していますが、麻布十番エリアはどうなんでしょうか?

>>1217 匿名さん

正しいじゃん。
元々水浸しの無価値な土地に莫大な付加価値を付けてくたさるありがたいデベ様なんだぞ。

>>1217 匿名さん

土地評価が低いのはしょうがない。だって、元々そういう土地だもん。
レアアース業者がレアアース使って高性能モータ作って儲けてるメーカに分け前よこせと言ってるようなもの。おかしいでしょ？

再開発での開発利益というのは、表地と裏地の関係から発生する増分価値だと思います。　

個別の土地では表地が高くて裏地が安いけれども、一体化することよって裏地も表地になります。（中省略）

実際は権利者と参加組合員、または保留床取得予定者と協議した上で、開発利益を先取りして、その配分とかリスク負担を分けあって決めていくわけですね。

中省略

不動産鑑定士としては、全員同意型を除けば原則として用途規制が変わった事を前提として評価せざるを得ないですね。


ＲＩＡの前社長　宮原義昭さんも加わった１０人程度の座談会で抜粋です。

>>1220 匿名さん

買い手がなかなか出ないってことは、変な人が言ってるほど、保留床価格は安くないのかな。残念。

1225ですが出典　　
再開発実務あれこれ　覆面座談会
機関誌　再開発コ?ディネ?タより

ここでRIA批判を展開されている方は、Webサイトで批判を展開されている方と同じ方だとおもわれます。内容を読む限り、再開発における権利変換について正しく理解されていらっしゃらないようにお見受けします。

変な人とは関わったら負け。

>>1225 匿名さん
この話は地権者間の開発利益の配分をどうやるかが論点。
このスレで論点になってるのは参加組合員と地権者間で開発利益をどちらが取るかが論点。
ポイントは地権者間は還元率が同水準になるような配分。
参加組合員と地権者間は単に近隣新築相場に応じた分譲単価をもとにした保留床単価に基づく開発利益を地権者に還元することなんじゃないの。

>>1230 マンション検討中さん

お金のある地権者は買い増しによって開発利益を得ることができる。お金のない地権者は十分に得ることができない。それだけね。

>>1231 匿名さん

まあ、そういうこと。the courtにも変な関係者がいたけどね。渋谷ザタワーのような権利関係がさっぱりしていて、変な地権者がいない再開発がいいね。

>>1231 匿名さん
でも面積制限で増床出来ない仕組みをかましてる再開発もあるから面積制限は要注意でしょ
地権者のケンコーポは西麻布の再開発で参加組合員側について面積制限かける側にまわったりしてるし

>>1230
1225ですが　詳しい　ご回答ありがとうございます。

私は従前地権者が開発利益を得て当然と思います。

従前資産評価額に開発利益を加えて権利変換対象額を増額する。

いわば原価を時価まで引き上げて権利変換をする。

現在は従前資産（土地の評価）を市場価格の5から6割に押さえているので、保留床面積が増加しています。
ご存知の通り権利床面積は約25%です。

>>1234 匿名さん
保留床面積が全体の75%もあるのは、増床面積の上限設定の影響も大きいと思われます。
保留床を安く設定し、地権者も参加組合員と同様の単価で増床できるのに、参加組合員は無限に取得できる一方で地権者の増床に制限をかけるのは参加組合員への利益誘導とのそしりを受けますね。
でも結局はそうした理不尽なルールを決めてるのは事務局やコンサルに誘導された組合役員なので、やはりそこに根本的な問題があるのかもしれませんね。

>>1235

1234ですが　ご回答ありがとうございます。

私は事務局　コンサルの参加組合員への利益誘導しかないと思っています。

組合の理事会は毎月１回あり、２０人程度です。
組合活動に従順な理解のあるお年寄りばかりが役員に選出されています。

地元役員は、ほとんど高齢者で失礼ながら再開発がわかる人は一人もいないと思います。たぶんどこの地区も同じでは、ないでしょうか？

役員ですが区分所有者とか土地１５坪程度所有　大きくても30坪所有です。

大地権者は、2つでして地方自治体と電気労連です。理事会に参加されているか不明です。

先の極小地権者が自分たちが損する再開発を常識的に受け入れないと思います。（わかりませんが？）

組合と私の接点は少ないですが、

>>1236 匿名さん
自分たちが損をしているかどうか、その観点でいくと、再開発のおかげで、私はここの資産でいえば倍ほどになります。また、一部屋買い増しするかと思いますので、参加組合員と同様の利益があります。もし二部屋買えるかと言われると正直分かりませんし。やや無能な事務局と理事会なのは同意しますが、現状不満は微々たるもので、順調に再開発が進むことの方が大切だと思っています。

>>1237 匿名さん
速やかに再開発が進むことは大きな論点の一つですよね
地権者の保留床単価での複数戸取得や面積増床は全体事業収支から考えれば中立ですから基本的に認められるべき要望です。
それをあれこれ理屈をつけて妨げる動きをコンサルや事務局がするようであればキツめ対応して構わないと思います。
従前評価に開発利益を乗せる方針は再開発検討の初期段階にしないと難しい問題なので増床でメリットを取りに行く方が簡単ですね。

すみません。ここってもう麻布十番駅直結になったりはしないということで確定ですよね？？

>>1239 マンション検討中さん

古川の下通して通路できたらすごいですね。

>>1240 匿名さん
高速二段だし、確かに下を通すか上を通すしかない立地ですよね。

ツイン一の橋と一緒に再開発してたら、上通せたりしなかったのかなー。いや、無理かな。。。

ここプールとかルーフトップラウンジとかオシャレな共用施設かテナントとか入ったりする設計になってる区画ってありませんか？

三井の仕入価格は完成部屋　平均坪単価　わずか４１２万円

数年先　平均坪単価９００万で分譲できれば　三井のエゲつない儲け方

分譲価格　２億円の部屋も　実質は
　　　　１億円弱のボンビ?仕様か？

>>1235 マンション検討中さん

まず、床面積は限られますので、参加組合員は無限には取得できませんよね。地権者に増し床制限をかけるのはおかしいと言いますが、ある程度の制限は絶対に必要だと思います。変なブローカーが動きだしたら収集つかないです。まぁ、ここのように一部屋が適正なのかどうかは分かりませんが、現状でも地権者全員が買い増しする可能性もあるわけですからね。デベも全員が買い増ししたら嫌でしょうね。それに、もう一部屋デベと同額で買い増しできるのに、文句言う人いるんですかね。

>>1243 匿名さん
それはどちらの情報でしょうか。


>>1090 の地権者さんの話だと、
４５階のタワーの７階部分の保留床価格（デベの買取価格）は坪単価　約４６２万円です。
とのことです。

45階の最上階が坪500万切るように値付けするなら、地権者棟まで考慮すれば、412万いけるかな。いや、無理な気がしますね。

>>1245匿名さん
令和2年９月の都知事の認可がおりた再開発組合認可公告の定款の内容です

定款は組合活動における憲法みたいなモノです

権利者全員に知らされている最新の内容です

>>1244 匿名さん
保留床単価が安くて地権者に増床で取られちゃうのは保留床単価を安くした値付けミスだから自業自得でしょ
そうは言っても一定の住戸取得ルールはあったほうがよいだろうから、複数希望は2戸まで、面積上限は今の3倍までくらいのルールにすれば皆さん丸くおさまるんじゃないの

>>1247 マンション掲示板さん
そんなに大判振る舞いはないと思われ

>>1245　匿名さん

今年の6月の総会で地権者の宅地評価額が見直され１３％程度上がりました。

同時に超高層タワー２棟、地権者棟も権利床単価が10数%と保留床単価も上がりました。

45階タワーの７階の保留床坪単価は最新（今年6月現在）で４６２万です。

定款記載の坪単価４１２万は、今年11月頃総会の特別決議で定款変更するみたいですが、現在組合からは保留床単価　定款時の　４１２万しか知らされていません。
なので　４１２万をベースにお話させて頂いております。

>>1249 匿名さん
４１２万で話す意味がすでにないですね。

>>1250 匿名さん
保留床単価は412万から10%以上上がって450万くらいということですかね。
だとすると分譲想定は600万レベルですね

>>1251 マンション掲示板さん
坪600なら大バーゲンセールですね。

>>1252 匿名さん
首都高隣接、川沿い、歴史的背景等を考慮すると600くらいかなとも思うし、麻布十番2分、東京タワービューとかかんがえると900と言われてもそう違和感ないかもね

組合には保留床単価教えて下さいと依頼してます。組合は、相談（理事会？またはコンサル）して回答します　で現在は回答がない。

なお単純にデベの保留床買受総額が10%増額するとも思えない。
33階のタワー棟は外観が菱形ダブルの形状から長方形に、地権者棟も亅型から長方形の単純型に大巾に設計変更してますので、建築費も減額可能です。

>>1253 マンション掲示板さん
600なら複数部屋買うな。古川沿いとか首都高とか関係ないよ。白金ザ・スカイより高いの確実だし、パークコート、シティタワーの中古成約価格考えたら、800はかたい。
本気で600と思ってるなら、おめでたい。

>>1256 匿名さん
そっか、隣に同じようなタワーマンションがあるから中古価格を追っかけてれば、大体の相場はわかるわけね
であれば、保留床単価は450でなく坪500万円くらいには上がってんじゃないの
45階タワーの7階がもともと坪380万で462万に約2割上がってれば、だいたいあってんじゃない
保留床単価500万なら分譲想定単価は667万くらいかな？
それを安いとするか、高いと見るかで、安いと思えば増床や2戸目希望を判断すりゃいいのでは

>>1257 マンション掲示板さん

保留床単価で分譲価格が予想できると思ってますの？やばくないか君。

別のとこの地権者ですが、一部屋増し床できるって、かなり羨ましいですね。他知りませんが、私ことこに比べると、条件いいなと思いますよ。

ここでなんぼ坪単価つぶやいても、微塵も関係ない絵空事。
開けてみて、坪1000もあれ400も相場次第。

>>1259 匿名さん
2戸までOKは相続で子供2人に分けたいとのニーズや賃貸効率を考えて小さい部屋2つを取りたいとのニーズに基づいた合理的なルールだと思います。
事務局やコンサルでも、稀に参加組合員の利益優先オンリーでないまともな人もいますので、これくらいの条件には対応してくれますよ
本来は組合の理事長や役員がしっかりしてれば、ヒラメの事務局でもちゃんと地権者の利益を守ってくれるもんですけどね。

>>1261 名無しさん

それなら、今の資産で二戸権利変換して、一戸居住用に買い増しすれば対応できますね。もし自分が事務局員なら、５、６年後にちゃんと払えるのかどうか、信用できない地権者に２戸も３戸も取られたくないです。

>>1262 匿名さん
「事務局員なら」でなく「参加組合員なら」との表現が正確ですよ
再開発組合からすれば、地権者に2戸取られようが3戸取られようが事業収支には影響ありません。
追加負担金が払えない地権者からは従前評価額で組合が買い取ればいいだけなので、むしろ組合の収支にはプラスですよー

>>1263 名無しさん

どうでしょうかね。２戸、３戸、何十人も買えなくなるなんてこともありえます。組合も買いたくないようなことも。相場次第でしょうけど。

権利床面積の買い増しは、権利床価格だと思いますが保留床価格になっています。
どうなんでしょうか？

建築費の金利も本来参加組合が負担すべきと思いますが、どうなんでしょうか？

参加組合負担金の支払い時期も10%.10%.竣工時80%と優遇されています。

先払いさせれば金利負担も発生しません。

詳しい方はおられましたらお願いします。

>>1265 匿名さん

全部あたなの間違いと、勝手な考えですね。

>>1265匿名さん
地権者に寄り添ったコンサルタントなら権利床は権利床価格で購入できるような段取するみたいです。

>>1267 匿名さん
どちらの再開発ですか？最近のでお願いします。

>>1265 匿名さん
保留床納付金を必要に応じて払い銀行から借入しなくてよいようにするには組合設立時の組合参加契約で定めるので組合理事長がうっかりして見落としたんだと思います。
保留床単価と権利床単価は同額にできるのですがなんで同額になってないんでしたっけ？

>>1269マンション検討中さん

決定事項しか組合員に文面で報告がないので、その同額の理由わかりません。

差を付けた方が組合員の受けが良いと思って付けたのでしょうか？

もし保留床単価と権利床単価が同額にした理由をご存知の方がおられましたら教えて下さい。

権利床単価の1.２５倍が保留床単価になっています。

少しでも権利床単価を安くするために保留床単価を上げましたかね。

権利床と保留床で差をつけるのも、銀行から借入するのも何も、おかしくないね。地権者の増し床も、初めに全額だすって理屈にかるからね。

>>1267 匿名さん
それはまずないですよ。
権利者が無償で取得する権利床以外の床は事業費を賄うためにデベロッパーに保留床として売ったり、権利者に増し床で買ってもらうことで収支のバランスをとります。
なので権利者が有償で増し床する際の価格は保留床単価になるのが普通です。
保留床より安くしてしまうと増床する権利者に特別の利益供与する形になるのでよほどの理由がない限りはまずいと思います。（弱小地権者対策でどうしてもまともな部屋がとれないような地権者がいる場合は特別救済措置でやる場合はあるとは思いますがかなり例外的な対応です）

増床基準
権利床価格以上、保留床価格以下の価格で理事会が別途定める価格　とありますが

>>1274 匿名さん
へー、理事会が別途、勝手に決めるんですね。
理事会はかなり偉いんですね。
保留床価格もはっきり回答しないし、増床価格も別途、理事会が決める、、、
まさかとは思いますが地権者によって増床価格が違ったりするんですかね

>>1275マンション検討中さん

間違っていましたか？
再開発に詳しい弁護士事務所のhpからの索引でした。
間違ってましたら　失礼しました。

https://www.shinginza.com/db/01916.html

>>1275 マンション検討中さん

つまらないこと言うのはやめましょうね。部屋によって高い、安いの値付けはあるでしょうが、取得する人によって変えないよ。取得する人の優先順位があるらしいから、先の人の方がいい部屋、安い部屋選べますね。

>>1276 匿名さん
施行令27条で具体的な規定があるんですね。
100％未満還元の場合、現行面積までは権利床価格で救済、それ以外の場合は権利床価格以上、保留床価格以下となってて理事会が決めていいいとは知りませんでした。

>>1275マンション検討中さん

では、増床の約束事は一般的にだれが決めるのですか？
デベ、コンサルタント、事務局

>>1279 匿名さん
総会でですよ。
当たり前じゃないですか。
原案を作るのが事務局なりコンサルでしょう。

>>1280 匿名さん
参加組合員の意向を受けた事務局やコンサルタントが、お飾りで形だけの組合役員の理事会に起案させ、総会の委任状を集めて参加組合員に都合のいいように決めるといった流れですな。
保留床の単価を多少上げれば解決する低還元率の問題を過少床対応として特別に増床単価を調整して救済してる形やね。

>>1281マンション検討中さん
おっしゃる通りで保留床価格を上げたら権利床価格も下がり権利床面積も増え　地権者は上手く収まると思いますが、それらをせずに増床、1区画保留床価格での特別分譲をさせる意味合いは何なのでしょうか？
権利変換率の悪いのを増床、特別分譲で満足させているのですか？
増床は全ての地権者ができるわけでなく、床のデベの取分が権利床価格のダウンより取れることが原因ですか？

>>1282 匿名さん
増し床は、全ての地権者がする権利があるよ。するかしないかは個人の自由。

>>1281 マンション検討中さん

別に大多数の地権者が、現状で不満が無いんだからいいのでは？

全てのルールや仕組みは、いかに保留床を安くするかとその保留床面積を多くするかを目的に決められているとの目線で考えるとスッキリすると思います。
鑑定士や事務局やコンサルが地権者の組合から報酬をもらってるのに、地権者利益に反する安い保留床単価設定や増床を出来ないようにするルールを作りたがるのは、そうすればまた次の美味しい案件に呼んでもらえるからなんですよ。これが実態だな。

>>1285 匿名さん

何でそんなに地権者に利益どうこう言ってるの？
建替したら建替中に仮住まいしたり、賃料が入ってこなかったりの中でローン返したりで本来大変なはずなのに、建築費用も負担してくれて、建替中の仮住まいや賃料補償の費用もだしてくれて、賃借人も追い出してくれて、それで新築の部屋もらえるなら、別にデベに儲けてもらってもいいやってのが、実態だな。

>>1285匿名さん
>>1286匿名さん
と比較しても>>1285匿名さんの
説得力がありますね。

金利負担の件で教えて下さい。

デベの負担金は９４３億円で利息１０億を超えています。本来ならデベが支払って当然ですが、デベは支払わない。

また支払方法も10%　10%　完了公告から1ケ月後に80%となっています。

デベの最終負担金80%も分譲マンション購入者の最終残高の支払をこちらの支払いに回せられます。

わずか20%の２００億弱　用意すれば他人のふんどしで相撲を取れて大幅な利益を確保できます。

利息が掛からない支払方法もありますが当地区はかなりデベ優遇ですが、こんなものでしょうか？

>>1288 匿名さん
参加組合員を競争コンペで決めてるところは組合が言わなくてもデベから保留床納付金の前払いは提案してきますよ（コンサルは皆知ってます）
俯瞰して捉えると、保留床面積が2万坪超ですから、保留床単価を10万上げるだけで20億収支改善するので保留床納付金先払いと同じ効果とみなせます。
エアコン、床暖房、食洗機もケチられて付いていなければ、1戸あたり150万なので1300戸で約20億くらいは権利変換前にコンサルに調整してもらってよい気がします。

>>1288 匿名さん
そうすると。買い増ししたい地権者さんも一括で支払うべきということになりますが、そこについてどう考えますか？

>>1290 匿名さん
地権者の増床なんて保留床の何分の一かでしょ
保留床納付金だって全額前納ではなく、工事費の発生に応じて1/3ずつ納付するだけでしょ
つまり、保留床納付金は組合の必要に応じて支払いて、地権者の増床は竣工時払いが妥当な線なんじゃないの

>>1291 匿名さん
これまでちゃんと読んでますか？
従前資産にプラス３０%の増し床と、まるっと一部屋増し床できますよ。１００人の地権者が１億の部屋を買い増ししたら、デベとしては大変だろうね。逆に買い増しさせたくなければ、頭金なり中間金を取った方が、増し床する地権者減るんだろうけどね。

>>1292匿名さん

１００人の地権者が１億の買い増ししたら　とありますが、失礼ながら現地と街並み見て下さいよ。

準組の理事さんも現況をスラム街と言われたとか？

>>1291匿名さん
が言われるように保留床の何分の一に決まっているじゃないですか！

地権者も６０歳以上の方が半数近くで年金生活者に見えます。

今さら高齢で１億のロ?ンも組めないし、失礼ながら預金１億以上または借り入れ１億できる人は少ないと思いますよ。

もちろん3千万円前後の買い増しは可能でしょう。

組合も過去の一般的な買い増しの統計数ぐらい再開発○○協会から取っていると思いますがね。

それから　発言者には当地区のコンサルのＲＩＡもかなり含まれていると思いますが、気にせずご意見頂けると助かります。
当地区のコンサルさんも大変ですね。

6月の組合の総会内でマンションコミュニティの掲載の件が話題になりましたので、当地区のコンサル　事務局は地権者に有利な情報は、ことごとく潰してきますが、無視でいきましょう。

地権者全員が増床したらとか地権者全員が2戸とったらとか、極端な仮説を持ち出して地権者の増床を押さえ込もうとするのも常套手段ですからお気をつけください。
あと、繰り返しになりますが、想定分譲単価をよく確かめて保留床単価の妥当性について組合内でしっかり議論して皆さんが納得することが最も重要なポイントです。

>>1293 匿名さん
高齢者ですか。笑
ちゃんと読んでから言ってね。
ここのすごいところは、二親等までが、買い増しの権利があるということ。１００戸くらいの買い増しがあると思いますけどね。個人的な意見ですが。

>>1296匿名さん

貴重な御忠告ありがとうございます。

>>1297匿名さん
細かい処まで　良くご存知ですね。
地権者でも気が付きませんよ。

ちゃんと読んでから言ってね。笑笑

ここのすごいところは2親等までの買い増しの権利とありますが
増床については権利変換基準細則には記載がない。

ここのすごいところ？どこの再開発に較べてスゴイのでしょうか？

特定分譲については
３親等以内の組合員の親族自ら居住することを目的に
とあるが賃貸に出せない未熟な使えない特定分譲制度である。

>>1297匿名さん　は2親等と言われる理由は、これらの地権者が知らない情報を持った方なのでしょうか？

増床と特定分譲は違うんですよ。

２親等でもなく３親等なんですよ。

>>1299 匿名さん
失礼しました。三親等でしたか。
増し床とは言ってません。買い増しです。

>>1300 匿名さん
話が気を見て森を見ずみたいな内容になってきてますが、こちらの西新宿三丁目再開発のスレの366から368にあるような資料で最新の権利床単価や保留床単価は確認できませんか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/159422/res/336-435/

トライスターはスカイズみたいになったらいいね。

>>1302 匿名さん
2028年ってまだまだだね。そのころに地価はいったいどうなっているのでしょうか？

もしかして三田一丁目の方が売り出し早いかな？

三田小山町西地区の地権者の方で　

土地の評価が安過ぎるとか
本来建設費の利息は三井が払うべきで権利者負担はおかしいとか
組合は情報公開が十分でないとか
組合員　コンサルの説明がわからないとか
増床は保留床価格でなく権利床価格で等　なんでも

疑問をお持ちの方は8月下旬に港区役所1階　指定日時にロビーの待ち合わせで再開発課に質問をぶつけませんか？

詳しい日程きまりましたら、このスレでご案内します。

平日になりますが、すでに組合で議決された件でも結構です。

箇条書きした物　持参しましょう。

なんでも課長　係長から回答もらいましょう。

上から６段目
組合員→組合事務局に訂正します

>>1304 匿名さん
なぜ地権者でもない人がそんなこと気にしているんですか？

https://sengakujihumanrights.com/91%e4%bd%8f%e5%8f%8b%e4%b8%8d%e5%8b%9...

これ　とても参考になります。
港区泉岳寺の再開発です

>>1307 匿名さん

どの辺が、何の参考になりましたか？

>>1308 匿名さん
コンサルや事務局が局所的な説明しかせず全体像がわかるような説明をしないことや組合理事長や役員が専用住宅取得をバーターに不透明な組合運営に手を染めているのではないかと疑われている点でしょうか

>>1309 職人さん
ここはコンサルは別として、事務局、理事役員、みんなポンコツなんで、複雑に何か企んだりみたいのは無いでしょうね。

>>1310 匿名さん
ポンコツだと見せかけて、実は分譲予定価格の半額で全体の8割以上を保留床で参加組合員へ譲渡できちぁえば、なかなかの役者です。
今の相場でこの立地なら坪1000万での分譲の可能性もあるかもよ

>>1311 匿名さん
そうなると嬉しいです。すると、相場の４割の権利床価格で権利変換して、相場の半額で(３億ほどの)部屋を買い増しできるということでしょうか。地権者も大勝利じゃないですか。