ジオ深川住吉についての情報を希望しています。
大手町など都心へのアクセスも良い立地ですね。
眺望や部屋の明るさなど気になりますが、いかがでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など周辺の利便性やお買い物のスポットなど教えて下さい。
よろしくお願いします。
公式URL：http://www.geohankyu.com/sumiyoshifukagawa/
所在地：東京都江東区扇橋2丁目23番2号他（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩5分 、都営新宿線 「住吉」駅 徒歩5分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.54平米～91.31平米
売主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売、丸紅不動産販売
施工会社：不二建設
管理会社：阪急ハウジングサポート
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-04-03 17:10:05
>>399 匿名さん
威信を掛けてまで補償、と言えるのかはわかりません。実際あれだけメディアに報道されてしまうと、自社ブランドの価値低下や他物件への風量被害を招くリスクに繋がりますからね。
一方で全面的に補償対応したことにより、多大な費用をかけてしまいますが、間接効果として消費者の信頼性やブランド価値を上げる効果をもたらします。
400さんのおっしゃるように、ある程度の企業体力や知名度があることを前提としたとき、これからは立地条件や物件の特徴などによる差別化ができる否かが、顧客に選ばれるための条件になるかと考えています。
阪急には、横浜杭打ち物件程の補償が出来る企業体力があるのでしょうか？
以前、南茨木の欠陥物件でしっかりした補償ができず訴訟になりましたよね。
その対応を見ると不信感があります。
イーストゲートも阪急ですよね
10年後、20年後に中古でバッティングしても
駅5分の勝ちですよね？
日銀新政策で長短金利差は開くのか。あと1年半、しっかり見極めて10年固定金利が固定金利か見極めたいですね。
>>407 マンション検討中さん
10年で0%ってことだから10年以上の固定はこれまでより上がるのではないでしょうか？
代わりに変動はこのままか、マイナス金利深堀りとか、場合によっては短プラ下がって変動が下がる可能性はあるのではないでしょうか。
>>405 投稿者さん
三井不動産がどれだけの負担額になるかはまだ分かりませんが、住民への補償は406さんの記載にあるように全棟建替え費用300億、慰謝料100億で400億円以上、かなり手厚いものだと思います。住民の99.7%が賛成してるそうですね。
それに対して、モンセーヌ南茨木の対応は、建替えはせず、
１）補修
床を現状（たわんだままの状態）で固定し、コンクリートを補強する。
補修工事の期間約１年半の仮住まいに対する迷惑料200万円(月々約11万円)、工事後の補償として時価の６％を払うというもの。コンクリートは沈んだまま、内装をやり変えて床は水平になる。でも天井高は低くなる。躯体がゆがんでるところに住み続けることになる。
２）買取
時価で買い取り、迷惑料といて100万円＋引越し費用30万円を払うというもの。
ちなみに時価は販売価格の約65％、5000万円なら3250万円。
ということでした。
販売価格買取で良いのでは。
対応の差は明らかだと思いますが、いかがでしょう？
イーストゲートは阪急は出資だけで中身はオリックスですよ。ただ日建設計と大成なので上物はこちらの負けですね。築浅のうちは駅距離と築年数でこちらに値がつくけど将来的には同程度かな。
その程度の差ならかわいいものですね。欠陥マンションといえば福岡県久留米市のアレかと。
どなたかが言ってたように無名デベでなければブランドに固執することはないというのが私の考えです。
ないです。
ブランド価値評価は人それぞれ。
実際に買った後にどんなリスクを想定して、どれくらいの重要性を感じているのか。
全部人それぞれです。
私は、阪急不動産であればマイナス評価ではない。以上。
>>410
なんだか一生懸命説明してますけどこの物件が欠陥なのですか？
そのモンセーヌという物件はマンションが倒れるかもしれない欠陥と同等な欠陥なのですか？
そんなにその物件の対応が不満なら直接阪急に言えばいいのでは？
全然検討してないんですか、たしかに万が一の補償は大事。
大手が慰謝料込みで満額補償して建て替えに向かっている一方、体力がなく十分な補償がてきない中小デベの案件などをみると、まあ、多少の保険料を払って大手に任せたい気も分かる。
あえてその議論をこのスレでする必要はないのだご、このあたりは、中小デベのリスクの一つかと。
名鉄よりはマシですよね！
>>423 匿名さん
同意。
その意味では阪急は中小かというと、東京ではあまり馴染みはないものの、関西では強いブランドと聞く。親会社もしっかりしていてむしろ不動産専業よりも安定感があり十分な信用力を有していると言え、「阪急は十分に補償してくれないリスク高い」、という意見には首を傾げたくなる。
別に阪急信者でもなんでもないが。
可もなく不可もなくではなく実例から言うとイマイチ。
欠陥発生の確率と保険料を天秤にかけた上で、私はメジャー7でなくともいいや。
大手の高い値段はブランド信用性への保険料みたいなもんと思ってたけど、メジャー7でなく補償内容も良くないのにここの値段は近辺大手と同等かそれ以上。
>>429 マンション検討中さん
そうかな？木場公園タワーは、木場公園隣接初のタワーという売りがあって、平均坪単価311万円、坪279万円位からだったようだけど。こことあまり変わらなくないですか？
野村が間違いなくここより高い値付けをしたか疑問。
ここはあまり売りがないし、よく知られてないデベだったからもう少し優しい価格だと期待してただけに残念…
430さんと同じ意見です。
清澄白河門前仲町で、300-330で、
こちらが280-300なら、納得です。駅距離は近いけど住吉というエリアとデベのブランドが弱い点がディスカウントされていないのが残念です。
木場のタワーは分譲時期が早いので単純に比較するとかわいそうですが。
>>430 匿名さん
全くジオを推すわけではないですが、平均311は言い過ぎかな。木場公園の板みましたが、別の期は330近くでしたよ。総じて320くらいでは？
あと、431さんも言うように、竣工が一年違うと資材価格高騰下の今の一年はそれなりに影響が出ると思います。
今日から登録開始ですね。
一生ここに住むわけではないなら問題ないです。
40年くらいの耐久性はありますよ。
そんなことより、ここは立地が全てなんです。こんな素晴らしい立地はなかなかありません。立地は変えられませんからね。
この立地なら価格が高くなるのは当たり前、そのための構造躯体のコスト削減も致し方ない。
構造躯体もそうそう変えられませんけど。。。
価格や長寿命について話題に上がってますが、私個人としては立地で決めました。
価格なんて初期段階で割り切ってましたし、今買うなら仕方なし。長寿命なんてあまり気にしません。というのも長期修繕計画そんなに気づくことありませんでしたので。
駅から五分というが、B1出口だし、改札から距離はあるし、橋を渡る必要があるしそんなに良い立地かなあ
40年ですか…定借物件でも50年とかなのに。構造躯体をそんなにもコストカットして、しかも住吉なのに高い高い値段、、、
440さんにも同意。立地立地っそこまで良いですかね？
星一つって不安。やっぱり躯体はしっかりしてる方が良い。
不安なら、営業担当になぜ1つ星か聞くのがいいと思います。ここで批判し合っても人それぞれ価値観は違うと思いますし。
営業さんは都合の悪い事は言いませんからね。聞いても上手く誤魔化されるのでは。
低い天井高・ボイドスラブでもかなりのコストカット感があったのに、更に躯体仕様まで低いとなると、そこまで低仕様で何故この高価格？と疑問です。
今更ですが小名木川、年に数日においますよ。特に風のない夏場の夜ですね。
保育園はマンションが増えてきているのもあり加点がないと認可０歳でも厳しいです。
認証保育園は少ないため生まれる前から予約必須です。
保育ママも少ないです。
それに比べ幼稚園は充実しておりバディ幼稚園のバスも見かけます。
グローリオの価格にも驚かされましたがこちらもかなり高いようですね。
>>448 マンション検討中さん
実体験含めたご意見で、とても参考になります。ありがとうございます。
このマンションは建物の直下を走っているわけではないようなので、お住いの環境に近いかもしれませんね。
感じ方には個人差が出るので、環境音などの問題同様一概に言えることではなさそうですが、MRでも再確認してみます。
日本で一番深いところにある駅「住吉駅」だそうです。海抜マイナス約33メートルだそうです。
これは振動などに影響するのでしょうか。
445です。
10年ほど住んでおり率直な意見を申し上げただけです。
騒音に関する情報はたくさんあると思いますが臭いは意外と盲点だと思います。数日程度なので「またか」で我慢できるかできないかですが。
価格に関してもこれくらいの価格になると共働きの方はローン減税なども考慮し奥さまも負担される方が出てくると思われます。
保育園は大型マンションができた影響で比較的入りやすかった住吉周辺も認可0歳児がほぼ兄弟で埋まることもあります。認証、認可外は2駅くらい先まで数10箇所探しても時期によっては見学どころか話すらお断りされています。
学童に関してもきっずクラブが充実している江東区は入れないと聞いたことはありませんがイーストゲートに続き、ジオ、今後名鉄跡にも大型マンションができたら扇橋小学校もどうなるかと心配になります。
価格に関してはここ数年の上昇の仕方は異常だなと思っただけでここに限ったことではないのでそれぞれ購入される方の価値観で判断していただければ問題ないのですが、ただ、奥さまの収入も見越して購入検討されている小さいお子さまがいる、これからの予定という方に保育園状況をお伝えしました。都内どこでも同じだと思いますが。
せっかく頑張っててに入れたマイホームを1年で手放すことにならないようにと老婆心です。
イーストゲートも居住後1年前後で4、5部屋でてましたね。
長文お邪魔しました。
イーストに住んでいましたが、主に保育園事情で売却を決めました。ジオがあまりにも高い価格だったお陰で上手く売却できました。ジオを売却する時、悲惨な事になるのは確実です。
初めて買われる若いご夫婦には止めた方が良いと声を大にして伝えたい。中古をいくつか回ると本当の相場観や現在の不動産状況がよく分かりますよ。一駅違うだけで売れ行きも価値も大幅に変わります。
保育園事情はともかくとして、イーストは徒歩距離が…駅近重視の人はその時点で切りそうですが…
リセールは駅近命だと思います。
>>453 通りがかりさん
私事で申し訳ないですが、物件を選ぶにあたって、都内の駅近5分以内を絶対条件としていました。ですので、住吉という街自体へのこだわりはあまり高くないですし、ジオの近隣物件についても私の条件に当てはまらないのでもちろん候補外です。
もし仮にイーストゲートが同時期に新築販売し、ジオより1000万円安かったとしても、比較対象にならないので、購入検討にも至らなかった、、、というのが本音です。
せっかく体験談を話していただいたのに申し訳ないです。
どこのスレでもそうですが、営業さんも投稿しますから、気をつけましょうね。
一生の買い物ですから、売り主や管理会社の評判、同じブランドの他の物件の契約者居住者板などもよく調べましょうね。
>>459 匿名さん
そうでしょうね、私の会社の人は知っている限り売却と賃貸5分5分でしたね、その時の相場観にもよるのでしょう。
あとは住民間のトラブルとかも稀でしょうが聞いたことがあります。
共働き子育て世代の方へ
駅近、魅力的ですね。
しかし保育園、小学校の場所を考えていますか？
保育園はもちろん毎日の送迎はご存じと思いますが、小学校も学童は遅くなればお迎えは必要、さらに春夏冬休み中は送迎ともに必要となります。
朝は分担できたとしても迎えは奥さまでしょうか。
ジオから扇橋小までどれくらいかかりますか？
長期休み中毎日お弁当をつくって送って駅まで行って。
もし下の子が保育園にいたらジオ周辺は保育園がありませんね。
お迎えは奥さまにとってかなりの負担になるのは容易に想像がつくと思います。
それならまだイーストゲートの方が小学校も近く、いくつかの保育園経由の駅のルートも考えられます。
決して駅近だからいいとは言えないと思いますよ。
何年、何十年か先のリセールなんかより10年近く続く送迎という現実問題を考えてますか？
子育て共働き家族にはジオは決して優しい環境とはいえないと思います。
決してグローリオの回し者ではありませんがもし同等価格ならグローリオの方が駅、小学校(保育園も)、駅のルートを考えると無駄が少ないですね。
ちなみにですが住吉駅の駐輪場は何年空きを待ってもまわってきません。
一時利用も早くいかないと埋まります。
駅近だから駐輪場を利用しないと思っていませんか？
保育園遠くなると自転車は必須になります。
>>461 匿名さん
ただのネガなのか、営業なのか、親切心からなのかよく分かりませんが、ありがとうございます。
懸念されていることよく分かります。が、それ言っちゃうと買える物件なくなっちゃいますよね？なんかどの物件でも言えちゃう気が…そこまでしてジオを買わせたくないのですか？と思えてしまう。自転車使っちゃったらグローリオもイーストもジオもさほど変わらない気もしますし。
ジオを待てずにグローリオ買ってしまった方、ジオが高くて買えない方のやっかみがすごい(笑)
橋渡ってすぐのところに認可保育園があると思いますよ。競争率は高いかもしれませんが。
ここへきてネガとポジの議論がすごい。ちょっと安心感を覚えました。
江東区でマンション建設の際には、保育園を敷地内に設置することを要請されるはずです。設置しない場合、一戸辺り125万円寄付を事業者が、区にすることを要請されます。
周辺に保育園はありますが、申込者に対する数が圧倒的に、足りていません。（区のホームぺージに、入園のボーダー表があるのでそれをみればどれだけは入りづらいかわかります。）上で別の方が近隣の保育園事情をかかれてますが、寄付金を負担したあげく、保育園に入れない状況は十分あり得ます。寄付金を販売価格にのせているかはわからないですが、聞けば教えてくれるでしょう。
マンション敷地の公園に保育園つくって賃料などを修繕積立てや管理費などにまわせば、住人以外も使える公園に無駄な維持管理費使うよりよっぽどメリットはあると思うのですが。
なるほど。そう考えるとすみふ東陽町の物件の方が住民のメリットがありますね。
こちらは、デベ力・駅力弱く、建物長寿命化評価低く、天井高低く、敷地内下に地下鉄が通っており、駅近というメリットよりデメリットばかり目立ってきましたね。
駐輪場2. 3ヶ月って言ってる方、嘘はやめた方がいいですよ。そんな早く回ってくるわけないじゃないですか。私は一年近く順番待ちです。一時利用も雨の日以外は、7時に行っても空き無いこと多いですよ。
私はネガでは無く、さすがに嘘過ぎるだろと思い書き込みます。そこまで嘘つかないと売れない物件なんですか？ネガ意見に対する反応も他より酷くて印象悪いです。ネガ意見はこのような場でしか得られないことが多いので私はもっと聞きたいです。
長文書いてるような方とは同じマンションに住みたくない
だから公園じやなくてあれは公開空地。公開空地を作って管理コストを負担してはじめて容積率緩和が受けれるんです。あそこに保育園を立てて云々とか自己中だと思われますよ。
個人的にすみふはないな。
デベの格を気にする方々の気持ちもよく分かるのですが、デベが施工をしてるわけでもなくて下請けが細かいことをやってる以上、新築〜10年くらいまでその威光があっても、20年・30年後に同様にバリュー評価されるのでしょうか。。建物の評価という意味では、耐用性や経年後の価値は下請けの仕事の良し悪しや、管理会社・住人の管理レベルによる割合が増していくとおもいます。
杭打ち問題等の補償の話に限れば、デベ云々の差異に議論が及ぶのも納得ですが、あれがダメこれが良いといった水掛け論は、あまり建設的ではないかと。ましてや、デベ論議の場ではなく、特定のマンションの板ですから。
もちろん、過去の対応に問題があったなどの例示であれば、比較・評価要因にもなるので、記事等を参照してたたき台にするのは良いことだと思います。
>>473 マンション検討中さん
嘘ではありません。本当です。
私は住吉駅の駐輪場を7年ほど利用してます。
1年半の育休後、4月に申し込んで6月には定期で停めてます。
一時利用していた時は、9時過ぎに行っても停められなかったことはありません。
>>478 通りがかりさん
最近の話でしょうか。
実際昨年1年近く待っても空かなかったという知り合いが2名私の回りにはいます。
片方は一時利用で利用中、片方の方はあきらめ歩きやバス利用してます。
あまりに連絡がないから利用申し込み継続されているか確認していましたよ。
なぜ住吉が東陽町より安い前提なのですかね。最近の相場を見ると住吉の方が高いと言えますよ。この物件もその状況に一役買っていますが。
駐輪場がどうこうだとか、東陽町がどうこうだとか比較的どうでもいい会話が続いてますねー。そろそろ販売締切間近ですし、もう少し前向きになれる話題に変えませんか？
>>485 マンション検討中さん
なぜどうでもいい会話なんですか？
駐輪場や近隣駅との比較は購入にあたってかなり重要なポイントでは？
どうでもいいと言うのは検討者目線とは思えませんね。営業さん。
知名度とか上とか下とかよりも私は住吉の方が便利で気に入ってます。人それぞれの話ではないですか。
周辺相場については、中古価格を見れば現在と将来のおおよその価格は分かりますし、単純に路線価で見ても住吉の方が価格は控えめなのは事実ではないでしょうか。
一方で市場が客観的に付けている価値以上の付加価値があると判断するのは、前出のご意見にもある通り各購入者の方々なので、いちいち否定することでないと思います。人から聞いたとか、自分はこう思うからきっとこっちの方が優れてるといった話で議論するくらいなら、数字で見た方が誤解もないですし。。
高い高いと言われたイーストゲートで、それでも売れる地域だと阪急も理解したのでしょう
土日全く書き込みなかったのに水木でかなり盛り上がってますね。ほとんど営業の書き込みだったりして。(笑)
ジオの営業は不利な情報が続くと他社営業のせいにするんですね。
うちも清澄白河東陽町も検討したので、ここにそちらの話が出ても違和感ないですけどね。
ジオ経堂は売れなくて値下げしたようだし、ここはこの値段で190戸も売れるのかしら。
