湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）　part15

>>1499
トータルの周辺環境はどう考えても、港南マンション>芝浦マンションだけどね。港南マンションは駅から遠い分、周りの街は綺麗になるのが早かった。もともとオフィスも雑居ビルも無く、倉庫街だったことが、逆にサウスゲート計画による街のリニューアルはしやすかったのだと思う。電線もほとんど埋められたし、車道、歩道も拡幅された。芝浦もこれからいろんな整備は進むだろう。

>>1499
湾岸で2位に躍り出た瞬間ネガが増えましたね(笑)

DTは3位だけど、元値が高かっただけに、売却益が出るかどうかは疑問。1.3億みたいな価格で売れるないけど、坪400で売れたにしても、分譲時の単価が中住戸で既に360〜380だからねぇ。

>>1503
去年なんかは、DTは買った瞬間含み損物件と言われ続けてきたからね。その割には、坪400くらいで売れるなら赤字でもないしそれなりで、結果論良かったんじゃないかな。

GFTは分譲は坪340だっけ？アイランド並みになるには10年後でも分譲価格の1.4倍、坪480程度で取引される必要があるが、果たしてどうなるか？

>>1505
GFTが築10年後も坪450万とかで取引されて、妬みからWCTみたいにマンコミュでもネガが常に湧いてくるようなマンションになれば凄いね。

豊洲みたいに、最初から街が完成してると上値余地もほとんどなく新築が新たに供給されるから中古は経年変化とともに価値は下がるだろうが、芝浦みたいに街の整備がこれからも計画されてたり、港南みたいにこれから東京の中心になるような大規模開発が計画されてると、同じアドレスのマンションは長期に渡って一定の人気と価値が保たれやすいから良いよね。これから買うなら湾岸東側の新築よりもサウスゲートエリアの中古の方が賢いかもね。

損だと分かってても完成した街で快適な生活を送るか、不完成な街で不便な生活をしつつ10年後の値上りを狙うか。
どっちが優先度高いか考え方は人それぞれでしょう。

自分の場合は我慢してお金だけ残しても…と思い前者をとりました。

>>1508
永住するか、将来は売却して移住するか。人それぞれで、そこそこの居住環境と将来発展性を兼ね備えたマンションはなかなか無いからね。話題になってるWCTなんかはマンション内に日常必要な店やクリニックや金融機関やアメニティ設備があり、マンション周囲は公園と運河、近隣には天王洲アイルの水辺とウッドデッキ、エリアはサウスゲート品川駅エリアで資産価値の暴落は考えにくい。などがあるから、10年経っても中古取引が活発なんだろうね。

WCTの2015年11月から2016年1月までのレインズの成約坪価格

11月　304.1
11月　293.7
12月　280.5
12月　318.0
12月　284.3
1月　 316.8
1月　 326.7

平均　坪303.4

港南４丁目、WCTの現状はこんなものですよ、現実見ようぜ。再開発全く関係ないから今後はまあ厳しいでしょうね。

>>1507

豊洲はまだビル作ってるしもう少し発展するでしょ。
値段は今がピークかなって思ってるけど。

WCT安！(笑)

ガチのデータ出されるとWCTの自作の表がいかに改ざんデータかよくわかる。１年後は坪280くらいまでは下がるだろう。みんな頑張って売り抜けないと、WCTは売り時確実に過ぎてますよ。PCTもしかり。

>>1510
売り出しじゃなく成約価格でそんなに高いの？しかも、築10年超えで。築11年目のマンションがたった3ヶ月で7件も成約していることの方が驚き。中古人気マンションNo.1というのはホントだったんだね。所有者は売却したくなっても苦労無く現金化できそう。

豊洲は駅前再開発あるからまだまだイケる。PCT以外はまだ売らなくていいと思います。

>>1513
分譲時240だから坪60しか上がってない。売却したって3%の手数料、他諸経費、最後に税金ひかれて大して手元に残らないよ。そもそもグロスが低いのに坪60じゃかなり端金です。

1510のデータがホントだとすると、年末年始考えると、普段は毎週のように取引が活発に成立していることになるね。真面目な話、中古マンションは7000万超えると、実際はなかなか売却できない。芝浦、港南の2005年頃のマンションは今より占有面積広くて、平均85平米はあったから推定成約価格は平均7800万。10年住んで、その価格でほとんど損すること無く売却できていることが凄い。

>>1516
しかも、もっとも最近が一番成約価格が高いということは、WCTの価格が下がってきているわけではなさそう。これで、大幅に下がっているなら、以前は坪350万くらいだったということ？いずれにしても、築10年マンションとしては大したもの。

>>1515
今の時代で60の2割上がれば十分でしょ。
そんなにキャピタルゲインに熱中してないで、仕事頑張った方がいいよ。
サラリーマンには難しいのかもしれないけど、
経営者なら10年で数千万の収入は大した額じゃないでしょ。

WCTの8000万前後の中古価格はギリギリで年収2000万までの人にも手が届く価格だから、ちょうど良いのかも。10年落ち中古に9000万から1億出す人は少ないだろうし、あんまり高いと逆に売却に苦労する。1億出せても、それだけ金があったら新築買うでしょ？普通。だから、人気があるし取引が活発というのは理解しやすいね。

>>1510
最近のWCTの売り出し→成約(ネット掲載で、表示が成約済みに変わった物件)は、かなりが15階より下の低層だった。
売り出しは坪300-330くらいの間。それが平均坪300万以上で成約しているとすれば、高層が出れば坪330-350は行くと思う。上の方なある平均坪330くらいというのは、ほぼ当たってる。芝浦アイランドの方が駅ら近い分、さらに高い傾向というのは確かだけどね。

WCTさんって本当に惨めですよね。

坪単価偽造したデータ張ったり、偽造した表張ったり、分譲時より4割り上がってると豪語して、結局坪単価300平均がばらされ、分譲時から２割しか上がってないのがバレて。。。

そしたら今度は２割上がってたら大したもんだって言い張る。その時期に大手から分譲された物件で２割上がってない物件さがすほうが大変だけどね。

しまいにゃいつもの東高層なら350だって言い出す。思考回路がヤバすぎて心配になるよ。

>>1519
今後築20年以降のタワマンがどう価値を維持できるかですよね。
湾岸にはまだ例がないから、そういう意味で築10年物を買うのはリスクがある。
坪400が当たり前になったいま激しいインフレでもない限り、
いままでのようにキャピタルゲインを得ることは難しいから、
10年固定で新築買って減税が終わる10年で売ってという最新を追いかけるスタイルが、
一番湾岸に合っている気がする。

>>1519
春や秋はさっぱり売れてなかったみたいよ。なぜか11月から1月は取引が多かった。ただ取引活発って2000戸だからね、500戸クラスのマンションなら成約４分の１だから別に活発ではない。20戸以上の中古在庫があること考えたら取引は少ない。

WCTもPCTも今が売り時だからね。
みんな最高値で売ろうと必死なんでしょう。
２棟から多くの人がDTとかに移転する予定ですから。

>>1523
2000戸で20戸(1%)の売り出しは普通だし、売り出された中古は平均坪300以上で毎週のように順調に成約しているというのは素直に凄いと思う。皆さん、"築11年"というの忘れてるんじやない？分譲が坪240万だった築11年目のマンションとしては、もはやビンテージマンションの領域ですよ。

>>1523
成約数は規模に関係無いでしょ。
人気が無くて成約しなければ、
むしろどんどん在庫が増えていくはず。

坪300のWCT売っても仲介手数料、諸経費、税金など色々引かれてたら坪265くらいのもとでしか残らないのに坪360のDT買うのは全く無理。WCTからDT移る人なんて10人くらいしかいないよ、元々坪240買うレベルの住民層なんだから。

>>1526
大丈夫か？規模が500と2000のマンションの成約数を単純比較して活発だ活発じゃないって判断するの？WCT脳恐るべし。

>>1516
これは伊達じゃなかったということか。

>>1527
そうでもないよ。初めて不動産買う人よりは資産があるわけだから買えるよ。
自分も240くらいで湾岸買ったけど、15年くらいで完済しようとしてたから、新しいとこに5000万は回せる。
実際審査軽く通ったしね。100%納得いかなかったので結局買うの止めたけど。

>>1527
何をもって10人くらいと言ってるか分からないけど、
自分の周りに2人もいるから、たった10人とは思えないけどね。

>>1528
マンションが2100戸とデカかろうが、500戸として小さかろうが、
中古として売り出されれば1戸は1戸だし、20戸は20戸。
デカかろうが何だろうが人気が無ければ1戸も売れない。
あなたこそ、頭大丈夫？

>>1527
あ、ちなみにWCTからDTに引っ越す人と、
賃貸からDTを買った人、両方とも友達にいるけど、
前者の方が全然お金持ちだよ。
後者はかなり無理なローン組んでる。フラット３５だし。
変な固定概念、吹き飛ばしましょ。

>>1532
坪240クラスの物件だとこういう会話になっちゃうのね。納得。

DTに普通に失礼だと思うよ。検討購入者層は完全別次元です。10人くらいの例外的な経済強者はいる、それが現実。

まあ、坪300が限界で売り時もう逸しつつあるんだから頑張って売り抜けてね。三年後は坪25
50くらいの可能性十分あるぞ。駅極遠僻地物件は売り時が肝心なのよ。

>>1527
頭金1000万、借り入れ5000万で購入した6000万のマンションが、10年後に6000万で売れれば、10年間、余剰資金は全部返済に回すギリギリの返済してても、10年で完済して6000万で売却すれば、手元資金は5000万は残る。キャピタルゲインしか考えないなんて頭大丈夫？

港区湾岸の最底辺マンションの話はこの辺にしよう。豊洲の話しようぜ。

>>1537
住民ローン借りたひとの90%以上の人は10年で完済とかしませんから、あんたは知らんが設定が相変わらずシイテキ。

>>1536
最初の頃、湾岸マンションは5年以内に売却しなきゃヤバいと言われてたけどね。売らなくて良かったよ。ずぅーと、毎年、最後の逃げ場と言われて早10年。マンション価格は一貫して上がりっぱなし。今が逃げ時？これからサウスゲート計画が本格的に全貌を現してくるのに？安く買おうという魂胆？笑

>>1537
グロス6000万？さすが安っすいマンションやな。DTはファミリーサイズ、中層以上は１億ないと買えんぞ。角は12000-14000はないとね。6000の設定の時点でレベルがよくわかるね。まあ頑張れや。

>>1539
私は完済できるが、あえて残高残してる。ローン減税受けるためにね。ローン残高3800万、手元現金は4500万。事実上完済。いつでも完済可能。

>>1540
再開発とWCTは全く関係ないのになんの妄想やら。築11年の駅極遠、嫌悪施設祭りエリア、自慢はシャトルバス、首都高と海岸通り沿いの立地の古くさいマンションとか坪100でもいらん。まあ頑張って売り抜けてね、厳しいと思うけど。

>>1538
お台場のこと底辺なんて言うなよ。
パークシティ豊洲よりちょっと安いだけじゃん。

>>1541
実際、6000万で87平米購入。計算しやすいように6000万で売却と言ったが、実際に売却すれば8000万は下回らない。ローン完済で仮に売却すれば手元資金は8000万。DTだろうが何だろうが購入可能。だけど、気に入ってるから売らないけどね。

>>1544
豊洲の方が安いよ。
同じ眺望いい部屋の制約見てみ。

>>1541
で君はどのくらいの部屋買ったの？
少し盛っても言ってみなよ。身元バレないんだし。

>>1541
高層階で1億以下いっぱいあったぞ。
ほんとに契約者か？

グロス6000万程度で完済がどうこういわれてもな、レベル低すぎて笑うしかない。

しかもひっかかったね。WCT無理ポジさんはブリーズの東87平米、30階以上ということまで見ばれしましたね。

>>1545
安かったよねー。湾岸マンション。今の価格で埋め立て地を買う勇気は出ないな俺は。上がるチャンスと下がるリスク考えれば、購入は安ければ安いほどいい。WCTなんか初期売り出し分は初日即完売だった。慌てたスミフが小出しにして期を追うごとに価格を吊り上げたのは有名な話。今じゃありえない話。

>>1538
豊洲は興味ないのでもう1つの湾岸スレでお願いします。
ここだと大きな顔できませんし。あっちだとトップはれますよ。今だけ。

>>1549
俺が買ったのはアクアだが？ブリーズはスミフが売り惜しんでたから、87平米は6000万では無理。

>>1551
ここは湾岸タワマンスレなので豊洲も範囲内ですよ。仲良く行きましょうよ。

>>1553
範囲内だけどここだと侮辱されて気分良くないでしょ？

WCTさんが一番惨めだと思うけど。これでもかってくらいボコボコにされてるよね。偽造と嘘ばっかりなのもバレてるし、まあ自業自得ですけど。

WCTネガしている人の話って、すでに築10年もたって一定の評価が固まっているマンションについて暴落中とか、最後の逃げ場とか全然リアリティ無いね。
WCTの人の方が、話の幅が広くて実際の購入者しか分からない話が多くてリアリティがある。参考になります。

10年落ちなのにいまだに掲示板の話題になり、新築マンションとどっちがいいかと渡り合えるWCT。かたや10年落ちマンションを必死にネガする新築マンションGFT。
それだけで、マンション自体のポテンシャルは、明らかにWCTのが上だということを物語ってる。
俺のマンションなんて、掲示板に書き込んでも完全スルーされて全く話が続かない。笑

>1555
偽造ってこれ？これはマンションコミュニティの提携サイトのデータだから偽造でも何でもないよ？文句あるなら管理者に訴えれば？データ間違ってます！って。

>>1546

同じ眺望ってなに？笑

>>1543
>再開発とWCTは全く関係ないのになんの妄想やら

芝浦転売屋としては、そういうことにしときたいよねー。

>>1559
台場は競合マンション無いから価格維持しやすいね。タワーズ台場高層の虹橋ビュー、WCT高層の虹橋ビューは本当になかなか市場に出ないレア物件。特にタワーズ台場はここ数年一回も見たこと無い。

>>1544
誰にレスしてるんだ？それにPCTの成約価格はお台場より低めだったぞw

WCTを売っても、同じ階の同じ広さのドゥト―ルは買えない。

>>1561
今出てるよ。坪単価440万で。
さすがに売れないと思うけど。

>>1561
競合物件や開発余地がないってそんなに嬉しいことか？
もしかしたら維持はしやすいかもしれないけど、お台場は立地の特製上近隣が開発される見込みもないし、これから下がる一方ってことだよね？
唯一の望みはガーデンシティだけど、あっちはあっちでマンションできるしお株を奪われる可能性がある。
都心って、周辺がどんどん開発されていくのが魅力だと思うんだけど…。

>>1563
だから、一度90平米に住むと、今90平米の部屋を売ってわざわざ70平米の部屋には落とせない。

>>1564
http://www.nomu.com/mansion/1465517/
これだね。成約したらリンク先の表示が無くなるはず。リンクはっとこう。

>>1567
営業じゃないのでリンクは張らないよ。
しかも成約したらって、成約価格は載らないよ。
レインズとかに載れば分かるけど。

PCTの虹橋ビューは330超えるくらいでいつも出るけど、
レインズ見るに成約価格は300前後。
PCTの方が虹橋ビュー住戸多いから希少性ないし、
TDは虹橋の先に東京タワーも見えるし一応港区だからDT > PCTだね。

たまに出てくる金持ち自慢の方、ここで虚勢張って気持ちいい？
お金持ち自慢はリアル世界でしてください。

>>1568
それは同意。それに、もともとPCTは共用部の仕様は台場よりかなり低いし、台場は管理がしっかりしていて共用部の維持管理が高いレベルで保たれている。
PCTは築年数経過がそのまま共用部の劣化につながっている印象。

>>1563
なんで買えないの？
初めての不動産がDTという人よりは買いやすいと思うけど。
親から多額の援助をもらえる人は別としてね。

おそらくWCTに住んでる人とDT買った人って年齢層がそれこそWCTの築年数分離れてて、
多くの購入層はサラリーマンで同じような会社に勤めてる人だと思う。
そう考えれば10年間資産価値が減らないマンションでコツコツ資産を貯めてきたWCT住民の方が、
初めて不動産買うDTよりは買えるってことになる。

でもなんで1563さんはそんなに自分が上にいたいの？

>>1568
価格は見れなくても、リンク先に物件が表示されなくなれば、あの価格近辺て売れたんだろな、ということはわかるんじゃない？1564は売れないと言ってるけど、レアだから売れると思う。

>>1571
私は、いまWCT売ってDT買うことは十分可能。だけどね、WCT気に入ってるから売りたく無い、ていうのが正直なところ。この快適さを捨てて移れません。
一度、嫁に引っ越す？って聞いたら、即このマンションが良いと言われた。
部屋からの眺めは良いし、隣は公園だし、日常の買い物はマンション内で済むし、なかなか都心でこの快適さはない。
嫁の気持ちはよく分かる。

あと22年で、東京の40%が空家になる。

空家にマンション建てるから、
実際は15年以内に40%、20年後は70%の空家になる。

誰が見てもピークは確実に去年だよね（笑）

ピークがまだ去年だからこんな話をしていられるけど、数年で阿鼻叫喚になるだろう。

たった200億で1000戸建てられるタワマンは、全国で採用される。京都でさえ、利益確保のため、ホテルやマンションの高さ制限を解除する方針でしょ。

一戸2000万になるまで、タワマンは利益が出るため、建て続けることが可能。

>>1574
東京の人口だけが増加する。都心一局集中はますます進む。限られた都心マンションと郊外や地方マンションの格差が拡大する。

開発余地が無い町というのはせめて陸続きの場所なら良いと思う。
例えばそれこそ東新橋(汐留)はもう数十年に渡って変わる事もないだろう。
東新橋は変わらなくとも周辺地域がどんどん開発されるから維持されるどころか上がっていく。
もしかしたら東京タワービューが塞がれるときが来るかもしれないけど、その分発展して便利になるんだからマイナスなことばかりじゃないだろうし。

お台場みたいな文字通りの陸の孤島で周辺が開発されないって本当に良いことだと思う？

郊外の交通が完璧過ぎるから、郊外が本当に安くなったら、郊外へ人が流れるのでは？

人が減って満員電車が無くなるなら、郊外最高かもな（笑）

湾岸は新築が売りに出ちゃってる時点で終わりだよな。普通は何年もでねーから（笑）

>>1578
日本地図広げてマクロで見れば、東京都心湾岸は同一地域だよね。まあ、いまは西側優位だけど、香港みたいに海底を地下鉄が通れば、その差も解消。計画はないけどあり得る話。ただ、埋め立て地は1街区が広すぎ。生活を前提に設計されてないから。有明なんか道と道の間が300mも離れてる。それで交通機関が貧弱なままでは住みやすい街にはならない。

第二次世界大戦の10回分の人口減少で、どうなるのか、1つ言えることは、家を買うには、人類史上最悪のタイミングだということ。

将来タワマンは、社宅に良いかもな。社員で風呂入って、会議とカラオケして（笑）子供も一緒。一緒にバスで会社へ（笑）

俺は嫌だけどな。

売りに出ちゃってる時点で、そのマンション疑おうな（笑）誰も住みたくねーわけだから。

>>1572
表示価格と成約価格は違うよ。
近辺の場合もあるけど、離れてる場合もある。
ローン審査済ませて早く買えることをアピールすると値引きして買いやすいよ。
次のとこ決まって早く売りたい人は多いから。
応じなかったら諦めるのも今の中古の買い方かも。またすぐ同じようなのでてくるから。

湾岸はこれからもガンガン上がって高級住宅街になるんでしょうね。一方で世田谷などの地位が低下する流れでしょうか。

>>1587
高級住宅街というか、都心居住の利便性を存分に謳歌できるレアなエリアとなるでしょう。リニアや羽田空港へのゲート駅となる巨大なターミナルと周囲に出現する日本有数のビジネスの中心からすぐの場所に住環境が整ったマンション街区があり、そこにあるマンションに住むというのは、かなりのプレミア感がある。

>>1588
ということはこれからもガンガン騰がりそうやね。

>>1589
ガンガン上がるかは別問題。日本経済の成長と所得の向上に依存する。いくら便利で羨望される場所でも、所得が増えないまま、いまの価格からさらに上昇したら買える人はいなくなる。ブランドエリアの超高級低層マンションは坪700-1000もあるが、大規模タワーマンションはいまの経済状況が良い方向へ激変して、金利が上がらない限り、坪400が限界じゃないかな。

>>1590
坪400。標準ファミリータイプ80平米3LDKとして9700万円。それが限界だろな。

平米数を減らしていくんでしょう。坪単価はもっと上がるかもね。

坪単価600くらいまでは上がると思うよ。
400なんてオリンピックまでに達しそう。

マイナス金利がどう影響するか？北欧では不動産価格上がったようだね。

>>1593
400は既に到達してない？
600って55平米で1億だよ？

世間一般の平均年収が上がってないのに、
不動産だけ低金利や相続税対策、海外投資家でひとり歩きしてきたから、
今後はインフレでもない限りそこまでにはならないよ。

>>1595
港区には2億なんて簡単に払える人がわんさかいるよ。

>>1596
わんさかってどのくらい？
港区の世帯の何割くらいのことを言ってますか？

でその人たちが湾岸を買いに来るとでも？
湾岸の中心は年収1000万～1500万（ダブルインカム含めて）のサラリーマン層です。
その人たちが2000万～3000万の年収にならなければ坪600万にもならないという事です。

DTの売れ行きを見れば湾岸の限界ラインが分かると思います。

>>1597
ツインパークス、GFT、キャピタルマーク等、湾岸タワマンで坪400超え結構出てきてますよね。
GFTは港区の購入者が4割、3Aからの購入者も数十世代いたとのことなので、湾岸買いたい金持ち層のニーズもかなりあると思いますが。もちろん坪600まであがるとは思ってないですよ？でも坪400止まりと言われると違和感がありますね。

>>1598
その港区と3Aの購入者が住居用に使ってるかどうかですよね。
新古や賃貸物件を見るにGFTのようなケースは今後厳しくなってくると思います。
しかも販売時は平均400はいってなかったですよね？
新古で出てる価格は売主が売りたい価格で成約価格ではないので、平均400とは言えないですね。

入居後、大量に売りが出てる時点で終わり（笑）