パークコート青山 ザ タワー［旧：(仮称)港区南青山二丁目計画］

ここは影響ないでしょう．
①番町は供給過多
②いくら一番町とはいえ，隣のグランドヒルズとの間が取れておらず，パークコートとしては貧相．
③間取りは5種類しかなく，一番大きい部屋で110m2程度．連結住戸はあまり人気が得られない．
④1期を終えているのに下げる理由がない

６４７さん、先着順住戸の情報は確かでしょうか？
出遅れたため、一次は申し込みできませんでした。
もし、９０Ａ、８５Ａ、８３Ａが出たら購入したいのですが、
ＭＲに連絡すれば教えてもらえるのでしょうか？

83A、85A、90Aに関しては人気だったし、
全部売り切ってるはずなので先着順住戸としては出てこないと思う。
仮にキャンセル出てたとしてもMRに実際行かないと教えてくれないんじゃないかな。
二次はもう手頃なのは70A,80B,85Bくらいしか残ってないはず。
この辺の価格帯は次で掃けちゃうと思いますよ。

６５４さん、ありがとうございます。
ＨＰを見たら今日、明日はＭＲが休みなので
早速、明後日でもＭＲに行ってみます。

トランプが勝利しました。
当分マンションは様子見。

>>656 マンション検討中さん
ここにも影響ありますかねぇ？

トランプが理由で見送るような人はそもそもここを買わないほうがいいし、本当に欲しいのなら後悔すると思う。

マーケットが本当に悪化するならば、これだけの立地でこれだけの仕様のものはもう当面出てこなくなるということ。

２次で安い部屋は全て放出のようですね。
事業協力者住居１０戸（３～５階）も出すようです。
ここ買えた方は強運ですね。

>>660
低層の角部屋の事業協力者住戸が売りに出されるなら是非買いたいですね。
倍率高そうだなぁ。。

>660
坪単価おいくらくらいですか？

>661
しつこい。ここと関係ない

低層階といっても南向きなので坪８３０万台ですね。
全体で最低坪単価が８００万、最低価格が１７８００万。
一次の倍率も１０倍前後の部屋が多数あったようです。

まあ、安い部屋といっても手が出ません。

ここは地権者ではなく、事業協力者が約１／３の部屋を事前に買っていますね。
ということは、三井の関係企業のオーナー等が予約購入したわけですよね。
それもほとんどが高層階の５億～３０億の部屋を。
ということは、このマンションは凄いお値打ちマンションだということですよね。
皆さんが「お金さえあれば買いたい」という意味がやっとわかりました。

六本木や表参道に比べたら華やかさがない立地だけど
神宮外苑のイチョウ並木にこれだけ近くて、周りも緑豊かで
それでいて仕様がしっかりしたタワマンは後にも先にもこれが最後かも。

マンションは事業協力者住居が多いほど人気が高いということです。
有名なのがグラン千鳥ヶ淵。

でも今回の二次で事業協力者住戸売りに出てる？様なんですが、、、

どさくさに紛れてグラン千鳥ヶ淵なんてもちだしてるが首都高直下型物件は比較対象にならない。
グラン南青山もそうだが三菱はアンダーで売り切れなかった物件を少数だけ売り出して即完を演じることが多い。

今回事業協力者住居を売り出したのは１１戸で全て低層階。
１１戸を除いても全体の１／３が事業協力者住居。

アンダーで大半が売れること、即ち人気では？
アンダーで売れ残った部屋が即完売したら、即ち人気では？

669です。なるほど。勉強になります。確かにそうですね。高い住戸の協力者住戸出てませんものね。

21F以上のプレミアム住戸に至っては15億円の部屋を含め一般販売は22Fだけ。
20F以下のフロアも20Fは全部、18F,19Fも半分以上が事業協力者住戸。
26Fは30億円以上らしいけど、上層階の事業協力者住戸は全て完売だって。
相場が乱高下しようと全く関係ないんだろうね、この辺買える人たちは。
15億円出しても最上階26Fはおろか25F24F23Fも買えないなんて泣ける。
18F以上で200億円くらいはもう売り切ってるんじゃないのかな、もしかしたら。

なんだかんだ言ってもここ売り切るのは時間がかかると思うよ。

人気のバロメーターには、
事業協力者住戸や会員優先住戸が多いか否か。
完売速度、抽選住戸の多少、抽選倍率、キャンセル住戸（先着順）が３％以内かどうか等々が上げられます。

ただ、全体戸数、経済状況、国際情勢、イベント、為替、金利等々により大幅に変動があり、一概には断定できないと思われます。

そして、６７４さんがおっしゃるとおり
ここの完売は竣工後でしょうね。
あまりに高額帯が多すぎます。
それでも値引きはしないでしょう。

富裕層向け都心部マンションの販売状況の詳しい方、現況教えて下さい。

プラウド六本木は苦戦中？

ここ以外は極めて不調。３Ａも番町も。
これはデベの共通認識。

中古も同様。高値では全く売れてない。
レインズで比較すると１年半前と比べ約１０％安くなっている模様。

パークマンション檜町公園はアンダーで46戸この夏に全部売り切ってたよ。
3億円～60億円と言われてたけど、立地と仕様さえしっかりしてれば高くても売れてる。
パークコート赤坂檜町タワー同様、ミッドタウンガーデン＆檜町公園正面という立地をうまく生かしてた。
プラウド六本木は立地が残念なのに強気に行って撃沈。
南側に高層ホテルが建つ予定もある上に眺望のない低層なので相当割安じゃないと誰も買わない。
賃貸利回りが取れなくなってきているので余程の立地で実需が見込めるところでないと苦しい。
結果として一般的には賃貸利回りが十分取れるところまで資産価格が下落することは十分に考えられる。

この物件に関していえば小規模ながらも、近隣が神宮外苑、赤坂御用地、青葉公園、青山公園、青山霊園と
駅近の立地の割には緑に恵まれた唯一無二のタワーマンションなので、形はヘンテコで損してる気もするが
全面角住戸みたいな開放感のある間取りは悪くなく実需が期待できることから、時間がかかっても
そのうち売り切れると思う。ただパークマンション檜町公園同様、逆に単価を3億前後以上にあげて
戸数減らした方がより実需期待の路線が明確で売りやすかったんじゃないのかなとも思う。

パークマンション檜町公園は地権者住戸はなかったの？
地権者住戸があったのか、なかったのか、あったとしたら何戸かによって、アンダー完売の評価は分かれるよね。

パークコート赤坂檜町タワーが今販売しているとしたら、あの価格で完売していただろうか？
たとえ、ここが売り出していなくても難しかったというのが、デベの認識のようだけど。

それくらい、今の高級マンション販売状況は冷え込んでいるということ。

今後はトランプノミクス？？？でどうなるか・・・。

ミッドタウンの二件は別格でしょ。完成すればわかる。
パークマンションはもちろん地権者なんかいない。三井の顧客だけでほとんど売り切ったらしい。

ここも別格感はあるけど、大通りにへばりつくように建っているのがマイナスだね。

６８０です。
ミッドタウン２件を貶めるつもりは全くありません。
ただ、デベを含む不動産業界の大半の人がそう感じているのは事実のようです。

勿論、完成時のことはわかりません。
あくまで現状での評価として。

不動産融資、最高の7兆円＝マイナス金利で、日銀は過熱警戒―16年度上期
今後の予見、意見聞かせて下さい。

↑ここでやる質問ではない。他行って。

二次の状況はどんなでしょうか？
ＭＲの混み具合とか教えてください。

本当に気になるならMRに電話すればいい。
このスレは、購入に関係ない人や
非三井のデベとかそんな人しかいないね。

ＭＲに電話して人気はどうですかって聞く？
知ってる人がいれば教えてあげたらいいじゃん。

まあ、ここに投稿している人は全員野次馬だね。
普通、どこのスレでも数人は申し込みした人とか当選した人がいるよね。

強烈なポジの書き込みが散見されるけど
契約した人だとおもふ

ここ買えた人がここに来るかね？

結構強引な売り方したみたいだけど契約は順調なようで完売は間違いないね。

強烈なポジと言われると心外だなあ。

私は中古マンションのキャピタル狙いの投資をしている者です。
かれこれ１５年です。

ご存じのとおり「投資イコール情報」です。
デベはもちろん、それなりの不動産屋まで幅広く人脈を持たなければなりません。

そんななか、新築も当然話題になります。
なかでも、ここは必ず話題に上ります。
その一端を紹介しただけですがね。

またポジと言われますが、
ここは買って損はないと思いますよ。
しかし、私は中古を狙います。
１年半も大金を寝かせることは愚の骨頂ですから。

691様に質問させて頂きたいのですが、ここは買っても損はしないとは、価格は落ちないと言った意味ですか？キャピタル狙いということは、中古で価格が落ちてその時買うということなんです？資金を寝かせておくと損だとは思いますが、実際のところ中古のときは価格どうなると予想されているか教えてください。

お金に困ってる人は買わないので、中古の物件は当面かなり強気な価格しか出ません。売れたら売ってやるという価格。

だいぶ出来上がってきたね。
これにガラス張られたら相当迫力ありそう。

http://view.tokyo/?p=29837

道路気になる人は反対側にすればいいんじゃない？
どのくらい残ってるのか知らないけど。

６９３さん
不動産（マンション）を売りたい方の事情は様々です。
若い方はそうでもないかもしれませんが、
極秘で売りたい方は結構多いのです。
そういう物件は適正価格より安めで買える確率が高いのです。
超人気物件の購入者は、社会的地位も高く、保守的ですのでより可能性は高いです。

６９２さん
近隣人気物件が１０年後仕入れ値に対し１００％と仮定します。
あくまで予想ですが、ここは１１０％？
しかし、虎ノ門ヒルズには適いません。

ただ、無理して購入する物件ではありません。
管理費だけでもバカにできませんから。

虎ノ門ヒルズ、どうなんだろうね。
官庁街の延長で、そもそも緑も商業施設も少ない。
乗換もできない新駅作ったところで富裕層が買うのかな？

森ビルの虎ノ門に懸ける思いは並々ならないからね。
レジデンシャルタワーも日本のタワーマンション最高峰にするって断言してるくらいだし。

いくら最高峰にするって言ったって、こういう価格設定で売れるのかな？

http://www.rehouse.co.jp/toshin/bkdetail/FSATTA02/

レジデンシャルタワーの分譲はもうちょっと安い価格設定で行かないと売れないでしょ。
まあ売れなかったら賃貸やサービスアパートメントにするんだろうけどね。

695さん、お答えありがとうございました。

ここは、子育て世帯多そうですか？

個人的に、タワマンは音が響き易いので、子育て世帯は住むべきでないと思うのですが。階下の人に多大なる迷惑をかけるので、違法ではないのかもだけど、自粛すべきでしょう。

>>690 マンション検討中さん

強引な売込みされて買えるレベルなら買いたいよねっていう。

>>700 匿名さん
音の問題が気になる人は戸建てか最上階を選べば良い話。マンションに住む以上、文句言うべきではない。

>>700
子育て世代が住むのは違法でないけど自粛しろ？
あなたがタワマンを自粛したほうがいい。

MRでは子供見かけたし、周辺に緑が多いし、繁華街から離れてるのでこの価格帯としては意外に子育て世代の注目が高いと聞いた。実際にどうかは知るよしもないが年寄りが多いタワマンになりそうもないので子供はそこそこいると思っておいた方がいいかもね。

表参道駅直結？の南青山第一マンションズの建て替え物件はどう思いますか。

>>702 匿名

乳幼児が走り回るのもアリですか？

ここは生活感がないコンセプトですよね。

まあ結局セカンドハウスにする人が多いんだろうから音なんか気にならなそうだけどね。
そもそも神経質な人はタワマンなんてやめた方がいい。
乳幼児より気になる歩き方する大人もたくさんいるからね。

表参道交差点の周辺地価はとんでもなく高い
http://www.tochidai.info/area/aoyama/
南青山第一マンションズは相当高くなると思うよ。
青山一丁目周辺が割安に見えてくる。

>>709 匿名さん

とんでもなく高いかもしれないけど、流石に、住むには微妙だと思うよ。完全に商業地なので。

今週から申し込みらしい。
倍率はどのくらいになるのかな。

南青山第一マンションズは建て替えても、みゆき通りは混んでて、南側は歩行者だらけで（特に休日）車はすごく使いづらいよ。でも便利な場所だから高値でも法人名義で買い占められそうだよね。

二次の販売戸数わかる人いたら教えて下さい。

南青山第一マンションズ立地メチャメチャいいけどタワーになるの？

タワーと呼んでいいのかどうかわからないが22階建。地権者も多いしアンダーで売り切っちゃうんじゃないかな。ここはどれだけ高くても買う人たくさんいるでしょ。

>>714
どうも情報ありがとうございます。
２２階ならここと同じくらいですね。
上層階なら眺望もよさそう。
地権者が半分くらい抑えちゃってそうだとかなり高くなりそうですね。
また株価も上がって来て円安だし。

高さは75.29mでの22階建らしいので、平均階高はここに比べるとかなり低く、天井高は期待できなそう。http://view.tokyo/?p=22380

ここは本当に売れてるの⁇

一次のキャンセルはないの？？

当選して契約保留は結構いるみたい

契約保留って、どういうこと？

なんだかんだ言って2次で25戸は大したものですね。とはいえ残り30戸は角部屋の高額住戸ばっかりなのでここからが大変そうですが。

３Ａや番町が絶不調のなか、ここだけは好調だと思っていたが、２５戸は残念。
これで、同地区内の新築や中古は一気に弱気価格に転じるのは確実。
というより、１１５円～１２０円の円安を期待するしかない。

この環境とこの価格設定で1次と2次で80戸なら販売戸数の7割超えてるし、特に悪くもないでしょ。
檜町ほどの勢いはないのは確かだけど、立地もそれほどでもないし。

＞722
この意見は、「一気に弱気価格に転じるといいなあ・・・」ということと理解。

意見じゃなくて願望だね。

こんな掲示板の情報なんてあてにならないよ。
ましてやここの購買層なんて見てないだろうし。
別格で売り切るだろうね。値段が下がるのを待ってて出てくるクラスの物件ではないでしょう。

ここは３Ａ、番町の指標。
ここが咳したら、ほかは肺炎になるってこと。
そして、今のところカンフル剤は円安しかないってこと。

いやこれ以上の円安は問題。不動産は完全に冷え込むよ。１ドル99〜101円位のレンジがベストかな。

>>729 通りがかりさん

>>729 通りがかりさん
円安で不動産は冷え込ま無いよ。むしろ上がる。円安で海外勢不動産買いの復活、
円安株高にともなう日本株上昇の資産効果で富裕層買い復活となる。

なんで、こんなへんてこな構造にしたの？

災害にも弱そうだし使いにくそうじゃない？

ペンシルタワーに比べたらよっぽど安全でしょ。
窓側全部屋がパノラマビューになるこの構造は悪くないと思うよ。
へんてこだと思う人は買わなければいい。

やはり販売苦戦してるようですね。急激な円安のせいかな。

円安よりトランプリスクによる買い控えじゃないかな。それでも円安株高になれば最終的には不動産にもお金が回ってくると思うけどね。

第1期で80戸かあ。2億前後の2LDKはほとんど売り切れぽいです。
第2期は来年以降。買えた人がうらやますぃ〜。
天井高3mパノラマ窓高2.6mのプレミアム住戸はまだあるみたいけど
最低5億前後かららしーです。年末ジャンボを当てれば楽勝ですね、
よくわかりました、頑張ります。

>>737
そもそも2億前後でも厳しーので撤退しますた。あとは1LDKも少し残ってるはずですよね。
ここのモデルルームは仕様が豪華すぎて検討住戸の参考に全くなりませんでした。

先着順住戸はこれから出てくるのかな？

>>738さん
たしかにモデルルームはあまり意味あるのかって感じでしたよね。あんなでかい1LDKなんてつくるなんてどんな富裕層を想定してるのか、、。まぁでも再開発とかない限りはさすがに高いですよね、、、

>>739 匿名さん
キャンセルが出るから出てくるでしょうね。

住宅ローンが金利上がるらしいすね

>>743 匿名さん
はいはい。巣へお帰りください。

曲線を多用した外観デザインは建築家の自己満足アート？
それとも何らかの事情を考慮した結果？
奇をてらわずに普通のストレートにすれば良いのに。曲線が間取りにも影響を与えてて使い辛そう

>>745 マンション検討中さん
いやこれは芸術でしょ。

分からない人には永久に分からないよ

ここを選択するひとは家具もオーダーかお部屋に合わせて家具買い直すでしょ

高級家具なら曲線の家具は結構あるしね。

ここって外壁タイルが殆どないですし、大規模修繕はどうするんですか？

>>747 マンション検討中さん
貴方は買う可能性がある方ですか？
なければお引取りを。

買えないから酸っぱいブドウだと思いたいのでしょうかね。

てか買った人こそこんなとこみないんじゃないのってのは間違いでしょうか。そういうわけでもないんですかね。検討中の方なんですかね

本物の金持ちは真贋を見分ける目を持ってるからね。奇抜なデザインとそのデメリットをどう判断するのか？興味深いね

奇抜なデザインの成否は、完成後にわかることになる。出来上がってからいいと思っても遅いけどね。現時点でも1/3くらいの高さまで建設が進んでいるけどなんかマンションじゃなくて美術館かなんかを作ってる感じ。全面にガラスがはめ込まれるとかなりの迫力になると思うがそれが富裕層にウケるかどうかは不明。普通じゃないから欲しいという人達は内外ともに多いと思うけどね。使い勝手がどうこうとか言ってる人はやめといた方がいい。

流石に今後はマンション価格は下落するはずですよね。ここも3000〜4000くらいは下がる覚悟がないと。上がる見込みはないでしょう。

神宮外苑いちょう並木に一番近いタワマンだからねぇ。
立地がいい上に分譲タワマンも希少なエリア。
ここに限って言えば少なくともオリンピックまでは
上がることはあっても下がることはないと思うよ。
ロンドンNYとかもそうだけど世界的な大都市の中心部って
基本景気関係なく下がらないんだよね。
http://www.afpbb.com/articles/-/3070636

すごい特徴的な形をしているんですね
デザイナーズマンションというのでしょうか。目立ちそうですが、
円形になっているため、室内はどうなんでしょう
どちらかというと住まいで利用するよりオフィスビルのような形をしているなという印象。
バルコニーは一様あるようです

バルコニーに見えるのは緊急避難通路。
本当にバルコニーが付帯しているのは352㎡の最上階のペントハウスだけ。

>>755
半円になっているのは南側の限られた部屋のリビングだけ
その他は角部屋も含めてごく普通の間取りで多少窓際がカーブしているくらい。
比較的お手頃（といっても十分高い）な普通の間取りのお部屋は結構売れちゃってる。

マンハッタンの場合、仕様や高さやデザインが突出してないと売れないようです。
http://tkny-cityscapes.com/?p=471
ザハ・ハディド遺作のマンションもあるみたいですが、こちらもとんでもないです。
http://gentosha-go.com/articles/-/6084
以上に比べるとまだまだ東京のマンションは地味ですね。

ザハのデザインはどれも理解不能。

プールの併設は気合が入ってるね。ただ不特定の客が利用する高級ホテルのプールとは違う。
ご近所さんの水着姿は観たくないかな。

プールは貸し切りですよ。

ごめんなさいね。
このマンションでは、インフィニティプールもジェットバスもパウダールームもトレーニングルームも
各部屋のオーナーさんが借り切って利用なさるんですのよ。

現地見ましたが意外と小さいですね。

>763
今からちょっと泳ぎたいなって時に簡単には利用できないってことですか！？

>764
小さめだからこそパークマンション路線でいけるところがこの物件の特徴だと思いますけど？

500円です。貸し切りも出来ます

いつも貸し切りってわけにはいかないでしょうから、通常はご近所さんの目線を気にしつつ利用しないといけないってことでしょう。相手も気にするわけですし、いろいろ面倒臭そうです。
確かにホテルの気軽さや優雅さは期待できないかもしれません。

家族単位でも安く貸し切り出来るって
ホテルより便利だと思うんだけど何が問題なの⁇

空き状況はコンシェルジュに確認すればよいし、共用施設を必要に応じて貸し切り
プライバシーを保つシステムも海外コンドミニアムなら普通。
日本人は細かいところ気にしすぎ。セカンドハウスの人も多いだろうし
出会う人が所有者かどうかなんてわからないし知ったことてはない。
基本こういう共用施設はホテル感覚で使えばいいだけの話。
ご近所目線云々なんて人はプール付コンドなんてやめた方がいい。
サウナやジェットバスもあるし、フィットネス終わった後にも普通に便利だと思う。
ジェットバスから見える最上階南向きビューは素晴らしいだろうね。

プール付マンションなんて都内に結構あるでしょ。
25mプールならもっとよかったのにね。

海外コンドミニアムなら普通と言っても、ここは日本だからなぁ

東京でもそんなに珍しいものではないです。
https://kawlu.com/journal/2016/08/11/11447/

インフィニティプールが東京にあったんですね。
知りませんでした。

まぁ、プールなんて必要かどうかと言われれば、いらないですよね。管理費とか気にする方はこんなとこ買わないでしょうね。

>>773 匿名さん
インフィニティプールはここを含め２つだけだからね。
その記事は全く参考にならんww

やっぱバブル価格なんですかねえ

安いと思うよ。

こちらのサービス内容を拝見しますと、ポーター、バレーパーキング、家事代行と完全にホテルのお客さんに対するサービスのように感じました。
使用目的はセカンドハウスとして購入される方が多いのでしょうか。
居住者が不在がちだと管理組合の運営が滞ってしまうのではないかと些か心配です。

ここは管理組合ないです。使い方によってはほぼホテル。

三井が管理しますからね。だから管理費も高めですけども。

>>780 匿名さん
マンションは、二人以上の所有者がいる時点で、自動的に管理組合が組織されます。

第三者管理方式だから実質上ないということです。

今時、管理組合のないマンションはありません。
森ビルのオーナー管理なら別ですが。

>>776
インフィニティプールはここともう一つはどこですか？

管理組合の件は７８３さんのおっしゃるとおりですよ。
ご心配なら、年明け早々ＭＲにお尋ねされたらいかがでしょうか。

よく分からんが、理事長のポジションに三井不動産の社員みたいのが、ゴルフ場の支配人のようにいるだけでは？
普通に総会とかあるでしょ？

管理組合は、デベや管理会社と意見対立する場合もあるのに、組合を他人任せにしてはいかんでしょ。

>>786 匿名さん
おっしゃる通りなんて、よく言えたもんだ。ちゃんと説明してみなよ。

パークコートでも御殿山みたいに問題が起きたことはあるのに、万一その場合は第三者に解決してもらうのですか。

セカンドハウス目的で購入する方が少なからずいると思ったので、管理組合とかきちんと集まるんですかと聞きましたけど、そういったものは一部のパークマンションと同様ないと言われましたよ？管理者管理っていうんですかね。

791に追記ですが、もちろん、三井の管理者管理に要望や苦情はいつでも言えるそうです。

７８６です。
「管理組合はある」
７８９さん、これでいいですか。

三井によるフルサービスのオーナー管理ということでしょ。
国内外問わず超高級マンションではよくあるケース。
区分所有者の権利が小さくなるわけではない。
どんな管理形態であろうと善し悪しは当然あるが
心配だと思う人は買わなければいい。
三井が管理費に見合うだけのサービスを提供し
オーナーの満足度を上げるために頑張らないといけない物件ということ。
コンシェルジュやスタッフのレベルもより高いものが求められますね。

管理者管理方式

http://www.athome.co.jp/smp/contents/words/term_2312/

1なら理事長権限を委託してる感じ？
2なら組合運営を信託
きっと2の方なんだろうね。

>>783
第三者管理方式だから実質上ないということです。

えぇ、どんな管理方式ですか？

>>791
以前、パークマンションに住んでいましたが管理組合は
ちゃんとありましたよ。

インフィニティプールの件
もう一つはどこですか？

>>798
773の一番下の物件。デザインも結構似てますね。

うちから建築中のここが見えますが、結構目立ちます。

三井の高級マンションはこれからは三井が管理者管理するみたいですよ。

森ビルのオーナー管理とは違って三井なら信頼出来ます。

素朴な疑問、問題が万一発生して住民と三井の利益が相反する場合、三井は「浦安」と違って住民の利益優先するのかな。

『高層マンション屋上からロープで侵入か 男を逮捕』

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20161228/k10010822681000.html

ジャーニーさんも押入られたし、大型マンションのセキュリティは、結構ザルかもですね。

あけましておめでとうございます。
今日は明治神宮・神田明神他都心の係わりある神社計四社に新年祈願。
以前からの物件所有地区では、御田の神社での縁起物購入が二年目。

現在、建築状況は15階ほどまで組み上がって存在感も増してきているので、
桜の時期には、好きなPA青山タワーとともに目に付くようになってくる。

初詣では、2014年晴やや寒い、昨年快晴やや温暖、今年快晴温暖。
各神社の別途私的尺度による景況感は上々。昨年は年後半からの持ち直し予測に
米大統領選の追い打ちで、13・15年に引き続き法人キャッシュFの増大傾向を受け、
私的リターン評価率は、意外にも前記2年度を上回わった。本年も特別なギャップが
なければ、2年振りの台替わりを見れそうだ。

今年はパークマンション檜町公園の竣工が楽しみです。

パークマンション檜町公園は600㎡で55億以上の価格で成約完売した素晴らしいパークマンションだと思うけど
檜町公園側の眺望のある住戸を増やすために標準的な住戸の間取りがウナギになってしまったのが残念。
オールガラスで曲線を多用するオリジナリティを追求したパークコート青山ザ・タワーの方が
評価に値すると思う。全ての部屋でフルハイトサッシの窓がついてるって開放感があって結構住みやすいと思う。
段々出来上がってきているみたいだけど相当なクオリテイのマンションですね、ここは。一見の価値有です。

>>810 匿名さん
いまの建築中の写メアップしてくれる神はいないかな？
青山はなかなか行けないけど、見てみたい。

>>810
確かににウナギの寝床です。
でも環境と内装、仕様が素晴らしいです。

久しぶりに現地を車で北進したらビックリ。
隣の妻と思わず声が出た。

ここは完成売りの方が絶対良かったはず。だとは思いませんか？

今16階くらいまで出来上がってるね。ここ通る時って運転してるから写メなんて撮ってられないんだよね。
低層階にガラスが入ってきて完成予想CGよりかなり迫力があるのは確か。

確かに竣工後に見てから買いたいですね。
共用部とか図面やパンフでは細部までは分かりませんから。

パークマンション檜町公園は
こちらとくらべて内装や仕様などは
良かったのですかね。

たしかに安い買い物ではないから、出来たから見て買いたい気持ちはわかります。完成前売りって他の国もそうなのですかね？

年末に撮った写真でございます。
当物件はあまりにも青山霊園に近いため
個人的にはお勧めいたしません。

>>818
写真有難うございました。

凄い。

>>818
写真どうも
思ってたより小っちゃかった。
やっぱり珍しいデザインだから現物見てからじゃないとね。
なんかシンガポールだとか言ってる人いたけど、
全然じゃん

将来、修繕費が凄～くかかりそうな物件だこと。。。

ここの購入者は修繕費だとか管理費だとか全く気にしない人種だろうね。
駐車場代を含めたら月経費２０万円程度だからね。

なんか、地方のデパートみたいに見えるのは気のせい？

内装は素晴らしいよ。

どこのデパート？

青山霊園に近くてもいいと思う。

>>827 マンション検討中さん

近いって事は、室内から霊園がよく見えるって事かな。

建物ばかり関心が集まってしまいますが
立地的にはかなり悪いですよね
なんか建物に騙されてるかんじがします

10年くらいしたら、この辺すごく変わると思うよ。特に道路向かい側とか。

ん？青山一丁目駅徒歩３分、神宮外苑イチョウ並木も５分くらい。
これで立地的に悪いとか言ってたらどこ住むの？
青山霊園側が景色以外ほとんど用はないけど
銀座ウエストがある。緑豊かでいいとこですよ。
マンションの道路挟んで向かいは青葉公園と青山公園。
変わるとしたらその南側だけど低層しか立たないですよ。

道路のカーブには良く似合っているよ。
何だか壁みたいな建物だ。

ここの北西側からは神宮の花火がすごく良く見えそうなんですが、
何階くらいからお部屋から花火が見えますでしょうか？

>>831 匿名さん
再開発かけて、軽く容積400%くらいにするでしょ。それが今の時代の流れ。

13年位前に青山ザタワーのキャンセル待ちをしてて
その時は家族がお墓ビューだからと反対されましたが
お墓がある所には何も建たないので今では全く
気にしません。
青山ザタワー、買っておくべきだったと悔やんでいます。

>>831
全く同感です。
閑静で良い立地です。
今は最悪の環境、赤坂のコリアタウンにある
タワーから比べたら天国です。

ここ、買った人とそうでない人の綱引きがすごいことになってる。
大尽喧嘩せずだから、買った人もそこそこなんでしょう。

まあ買えない人は立地が悪いということにしておきたいのでしょうね。

いつのまにか神宮外苑の再開発の概要も固まってるみたいですね。
周辺の開発のみならず、最終的には伊藤忠本社なんかも移転してラ
グビー場と神宮球場の場所も入れ替わるようです。
オリンピック後もこの地域は更なる開発が進みそうです。

http://alplace.co.jp/blog/2015/04/02/406
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/list/201612/CK2016122502000...
http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/keikan01_001070.html

>>840 匿名さん


開発が進んで街の心身代謝が起こるのは必ずしも悪いことではないんですが、不当に儲ける人達が裏でいるとすれば、それは問題。

こどもの城の閉鎖とか、都政は民意とはかけ離れたところで、金の力学で動いているからな。

>>839
港区タワーもってますが、
おっしゃるとおりここは買えません
パークコート赤坂のタワーの立地より良いことになるんですかね

まあ完成したら見に行くつもりｗ

>>841 口コミ知りたいさん

心身代謝‥

日本語勉強しようよ。

>>842
パークコート赤坂ザタワーも閑静な住宅地ですね。
駅から遠いのが難点かもですが。
少し前に竣工したコリアタウンのタワーよりずっと良いと思います。

青山のモデルルームのとこ、今後どうするんでしょうね。一番町のあとは、どこかのモデルルームにするのかな？

NTTが開発するよう
調べれば出てるよ

ありがとうございます。再開発とはいえ、神田と同じレベルくらいなんですかね。まぁ、10年先くらいなイメージですか。やっぱりそれを加味しても高すぎかな。

>>841 口コミ知りたいさん

心身代謝ってどういう意味ですか？？？

心身代謝とは身も心も入れ変わるということです。

>>街の心身代謝？？
新陳代謝かと思いましたが、街が主語なのはおかしいし。

青山マンションって高いんですよね、と思いつつ、間取りを興味本位で見ています。1LDKからあって夫婦で住むにもいいのかなと思ったりして。おしゃれな老夫婦に住んでもらいたいですね。あと子どもがいない夫婦も1LDKよさそう。

曲線を描いた間取りなので、直角じゃないのが面白いと思いました。ちょっとギャラリー風なんですかね？

>>850 匿名さん

ああ、造語ね。

>>841 口コミ知りたいさん

豊洲の次は、神宮再開発や、こどもの城閉鎖を追求して欲しいですね。叩けば、いくらでもボロ出てくるだろうし。

こどもの城閉鎖は、青山地区で賛成している知人を見たことがない。

モデルルームに行かれた方、50～60平米くらいなら、1億以下でありましたか？

一般販売住戸は70㎡の約１.8億〜です。
事業協力者住戸に36㎡のお部屋があるようですが
売りに出されるとしても1億は超えるのではないでしょうか。

70㎡より小さいものを探していても、こちらの物件にはないんですよ。
さらに予算が1億以下で行ったら、相手にされないんじゃないですかね。
1億持っていても買えないとは。

今は２億からが常識見たいです。

一時期よりも全体的なマンション価格は少し下がったとはいえ、それでもまだまだ数年前と比べてしまうと高い。
そうなってくるとこの辺りは特に資産価値を考えると欲しくなる人もおおくなってくるということであの価格ということになってくるのでしょうね。
地権者さん住戸でそんなにコンパクトな物件があるのは知りませんでしたが、
なんだかそれでも１億下らないって冗談じゃないように思えてきました（汗）

ここは地権者さんはいないようで、事業協力者への36平米ですね。プールとかジムとか、そういう共用部の恩恵をうけられるのは変わらないし、管理費も一番安いわけで、ある意味いい部屋ではありますよね。

↑そうですね。
購入出来る方はされた方が…
こ損はないかと思います。

崖下の檜町よりこちらの方が良い
あちらは地権者が多過ぎ
低層階は殆ど見たい

檜町ザ・タワーは地権者に配慮して
10階以下は外干しOKみたいですね。
ミッドタウンガーデンに面してるのに
みっともない気もしますが
谷底とはいえミッドタウンを日常使い出来、
立地は素晴らしいと思います。
檜町は公共施設も同居しているので、
プライバシー重視の人は
青山の方がいいでしょうね。

ここと新国立競技場予定地との間に、別なビルが新築されてますね。東京五輪の時に邪魔になりそう。

神宮外苑との間に建ってるのはTK南青山ビルですが2003年築です。
新国立は高層階のラウンジあたりにいかないと見えないんじゃないでしょうか。
北側の眺望はこれからも開発されるのであまり期待できないと思います。
神宮の花火くらいは見えるかも。眺望重視なら南側でしょうね、ここは。

2億からの物件ですね！？
周辺の生活感はどうでしょう？
わかっているのは青山霊園に近いことと、買い物する所がないこと、そして騒音が気になる。
15億を掛けてみる？でもなんでここに？
理由が欲しい、、、、頭の悪い俺が理解できない。

こちらは中低層でマンションとしてのブランドは比べものにならないけれど
オープンレジデンシア青山ザ・ハウス
なら1.3億で70㎡が買える
玉窓寺の通り沿い、ボロいビルが建っていた所で都が国の土地だった記憶があるから
地権者はいないと思う
青山通りからちょっと入った所で、閑静であることは間違いない
私がこのエリアに拘るのであれば、ここを買って
余ったお金は別の用途に使う
三井が最高ブランドであることに異存はないけど
この物件だけは、凄いギャンブル性を感じる
かなり上層階まで出来て来たけど小ぶりなので存在感は意外とない
パークコートシリーズなら赤坂や檜町の方がずっと良い
今時、この規模でプールは馬鹿げているし、その他使わない共有部分やサービスが多い
ヴィンテージ論だけど
20年以上は経過しないとわからないのでは？
唯一無二の立地が一番大きな要素であることは同感だけど
それは物件が竣工して一定期間が過ぎても環境が色褪せないこと
現時点では不確定要素が多過ぎると思う

駐車場もコンシェルジュも24時間警備もない
オープンの青山ザハウスの方がよっぽど将来的な
不確定要素大きいでしょ。
そもそもここを買う人はオープンなんて検討すらしない。
買わない理由を探したいなら他でやったら？