ワコーレ神戸三宮トラッドタワーってどうよ？

そうかな？良い土地のはメジャー並みの価格と違うかな。安いのはそれなりに難のある土地に建てた物件。

コスト↑
良い立地

コスト↓
一回り低仕様
駐輪場販売
お抱え建築士
使い回しデザイン
使い回しモデルルーム
無名ゼネコン活用
無名管理会社活用
無名販社活用
そして自社員の低給与

いや結構給与多いぞ
本体は

神戸ブランドの住み心地って幕見るたびに複雑な気持ちになる

分譲駐車場のマンションはやめとけ
割高で入居後の管理が荒れるもとになる


123：匿名さん [2017-01-05 23:29:45]
駐車場の分譲は違法行為ではないです。

ただ、昭和54年当時の建設省の通達で駐車場の分譲は好ましくないので原則禁止されている。

平成10年には管理組合がデベに対し分譲駐車場の対価の引き渡しを求める裁判の最高裁判決が出たが、法律で禁止されていないので管理組合は敗訴。
しかし、裁判官は「このような販売方法は好ましいものでなく、速やかに根絶されなければならないと考える」と意見を付け加えている。

さらに、不動産適正取引推進機構もこの裁判官の意見に完全に同調している。
40年近く前から禁止されていて、業界も是とはしていないのに駐車場を分譲する和田興産って、もうね…

>>239 匿名さん

個人的に私が住んでる所は住み心地もよく
気に入ってます。
値段が安かったので助かります。

1台あたり120万円～220万円の利益が別途、分譲業者にもたらされます。駐車場を含むマンション敷地は共用部分として区分所有者全員の共有とされているわけですから、分譲業者が独立の取引対象にしたり、永久使用できるような物権的権利を設定するのは不可能なはずです。しかし、実際に敷地内駐車場は分譲されています。これを“二重売買”と言わずして何と言うのか ―― 理解に苦しみます。
マンション分譲業者は売ったら終わり。その後のトラブルは、すべて管理組合が被ることになります。敷地内駐車場の分譲が好ましくないことは火を見るより明らかです。
こうした分譲駐車場を敷地内に有するマンション（管理組合）は、駐車場管理費や積立金の使途を明確にし、また、分譲駐車場を賃貸・譲渡する場合のガイドラインを作成するなど、利害調整のためのルール策定が欠かせません。管理組合が駐車場所有権を消滅させることは困難とされています。マンション管理組合が先頭に立って、トラブル予防に努めることが最善策となります。

駐車場を分譲されると管理組合にお金がたまらない
それだけの話
車を保有している人には得
車を持たない人には損

＞242
＞マンション管理組合が先頭に立って、トラブル予防に努めることが最善策となります。

駐車場を分譲した時点でトラブルが発生している様なものなので、対処療法にしかならないですよね。
既得権益を消失させるような規約の改訂は既得権者に十分に配慮しないといけないので実施不可能。
最善策は駐車場を分譲しているようなマンションは選ばない事でしょう。

＞243
＞駐車場を分譲されると管理組合にお金がたまらない
＞それだけの話

それって、問題の全てと言っても過言でないでしょ？
そして、車を保有している人もしていない人も両方とも損！
分譲駐車場を購入した人は何十年分の駐車場使用料を一括支払いした様なもの。
この一括支払いの駐車場使用料は本来は管理組合の収入になり、
その分だけ管理費や修繕積立金の徴収額を減らすことができるので、全員損するだけ。
得するのはデベだけ。
「それだけの話」って言える立場は販売関係者ぐらいですよｗｗ

このマンションの正体が見えてきましたね。えらいこっちゃ。W興産のえげつなさも

＞243
ようするに車を持たない人は買わないほうが良いということですな。

＞245
＞246

そうではない。
和田興産がからんだ物件全てだ。
↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586576/13/
の126

なんだか気持ち悪いですね。裁判事例もあるというのに和田興産だけが儲かる仕組みですね。

駐車場を分譲されると管理組合にお金がたまらない
それだけの話
車を保有している人には得
車を持たない人には損

この意見をされた方に質問。管理組合にお金がたまらないというのはとてつもなく大きい欠点だと思いますがいかがでしょう。私、検討中の素人ですが将来的な修繕の際にお金がなく負担が強いられそうです。 いままでこのデベの他マンションで分譲駐車場の件でトラブルあれば教えてください。まさにデベの売り逃げとしか思えないのですがいかがでしょう。

ここまでをまとめておきますね。

通路やバルコニー、見えない外壁は吹きつけ壁
外廊下や外階段はは鉄格子柵
ルーバーもない通路の鉄格子窓
デザインは使い回し、ほぼヒゲのおっさんの茶色一色、
ギロチン梁が部屋の真ん中にズガーン、
通路側は柱めり込みまくり、
保温浴槽や床暖房すらオプション、
速やかに根絶されるべきという判断が出た駐車場分譲、二重課金による割高値、管理組合へのトラブル押し付け
根拠のない駐車場の高価格帯優先の権利
ほぼ賃貸管理しか経験のない安い管理会社、
安すぎる初期の修繕積立金、
安すぎる管理費による荒れ
無名の地元の零細ゼネコン、
人数分ない駐輪場、しかも二段式
うすいacl壁、うすい直床、うすいコンクリかぶり厚
最安のタンク付きトイレ、
埋め込みじゃないシーリングライト、
プラスチィックの手すり、水周り
ぺらぺらのフローリングシート
せこいldkでの畳数表示表示
参考にならない使い回しモデルルーム
無名販社活用のしばきあげ
事務員と同じ給料の正社員
近隣との裁判沙汰
ださい屋上のWマーク
販売関係者のネット書き込み、罵倒、中傷

>>249 マンション検討中さん

駐車場が賃貸であれば
大規模修繕が発生する12年後までに
1.7億円のお金がたまるはずのものが
まるまるなくなるということです

59台×月2万円×12年＝1.7億円

スラム化ですね

この件ですでに手付金を払われてる方はどうなりますか？ちなみにここは申込証拠金１０万も要。いまどきこれがいるのは零細デベのみだけど。

>>249 マンション検討中さん

コメントしたものです
トラブルは知りません
ただ中古物件を確認してみると、管理費積立金が戸数のわりに高かったことは事実です

どなたかがコメントされていましたが
分譲駐車場代はデベが受け取ります
買った人は将来の駐車場賃料が減ります 駐車場の管理費は発生するので減るということで0ではない
その減った分を区分所有者全員で負担するということです

ただここの物件概要見ると分譲は少なく賃貸の方が多いのでそこまでの負担は強いられないかもしれません

ワコーレの分譲駐車場は平面式駐車場を狙い撃ちしてますね。
機械式より高く設定できる賃料収入が未来永劫なくなるわけですから、管理組合としては困った販売方式です。
おまけに、修繕積立金も５０円/㎡なんてとんでもない単価で始まりますから、積立金が２重攻撃されて消失するのは時間の問題かと思います。

＞253
完全にコメントが他人事ですね。こちらは深刻です。まさかこうなるような説明がなかったようですが。これはデベロッパーの修繕費持ち逃げですか？

金持ってる人が優遇されるのは、
資本主義の原則です。

金持ってない庶民どもは、
総会多数決で、
分譲駐車場の管理費・修繕積立金を暴騰してやればいいんじゃないですか（大笑）

金持ちと庶民が、仲良く暮らすのは大変ですよ。

>金持ってる人が優遇されるのは、
>資本主義の原則です。
当たり前の話をえらそうに。
ただし区分所有の概念からいくと資本主義の原則も
適用されないことも当たり前の話。

>総会多数決で、
>分譲駐車場の管理費・修繕積立金を暴騰してやればいいんじゃないですか（大笑）
多数決だけでは変えられませんよ。

社員ホイホイ（大笑）

貧乏人でも力を合わせれば、
多勢に無勢でなんとでもなりますよ。

分譲駐車場に、
勝手に車を停めてやったらいいんですよ。
キレられて訴えられるかもしれませんが、
賠償額なんて微々たるものです。
「1時間停めたんで千円賠償します」くらいのもんです。
みんなでグルになってやれば、
泣きながら金持ちは分譲駐車場、引き渡しますよ。

悪いのは分譲駐車場を買った住民ではなく 、売った業者サイドにある。八つ当たり発想は辞めましょうね。

さすがワコーレ
海の街の企業だけあって
安餌ですぐに釣れる
汚水まみれのボラやね

駐車場は分譲を選ぶか賃貸にするかは購入者が自由に選べるのではないかしら？部外者が議論する事に意味あるのかな。

高額な部屋から優先に決まっとるがな。

>資本主義の原則です。

クスッ、このFランク感

このマンション買える人に貧乏人なんていない。

４０００万出せないとね、買えないでしょ。

修繕積立ね・・、結局足りなければみんなで出すだけ、２００近いのだからお金は集まる。

５０以下では問題が生じる、だから小型の物件は危ない。

分譲駐車場は一部に過ぎないし。

ここは三宮再開発に良い影響を受ける、賃貸でもいける、郊外物件ではないからね。

オーナーの修繕する意欲が出るでしょ。いずれにせよ残ってないので議論は無駄。

トラッドタワーの場合、分譲駐車場で和田興産には8台分4000万の収益が上がる。
一方、管理組合には1台あたり3万円強(僅かだが修繕積立金を徴収しているので)減収として8台分、月に25万円、年間300万円 の減収となる。
1回目の大規模修繕時に300万円X12で3600万円。36年後の3回目まで行くと1億円超えてしまう。
1戸にすれば50万と知れているが、合わせて1億円では小さな数字ではない。
これに修繕積立金の不足分 も上乗せされて大規模修繕時に一時金を徴収されるのでかなりの金額になる可能性がある。

>265

こんな針が丸見えのエサでは誰も釣れませんよ。

まさか本気で言ってる訳ではないですよね？

長期住宅や治安の観点から
社会的にもダメだしされてて、
世の中の動向も積立金を確保する流れなのよ。

ワコーレだけがそれに反旗を翻してるわけで、
それは何を言ったところで反社的行為なのよ。

業界団体に通報したら一発じゃない？
上場企業で無視できる規模でめないし。

万が一、社会的制裁があれば
イチコロの財務基盤なわけで、
行くも地獄、返すも地獄だな。

ワコーレが潰れるのは大歓迎だが
潰れたら消費者も地獄だよね。

結局足りなければみんなで出すだけの 265マンション検討中さん

おそろしいコメントですね。
デベも分譲駐車場をやめてその分販売価格を一部屋25万あげればすむことだと思いますが。もう遅いけど

なんだか少額でもめてるな。

大事なことはロケーションを考えれば、持っておいて問題はないしね。大型物件だから管理・補修はしやすい。

ただそれだけ、なにか？神戸駅のパークホームより有利でしょ、あっちは神戸駅で回りに林立してるけどね。

まだだいぶ余ってるらしいから、ここが嫌ならそれで手を打てば。

反社会的デベロッパーについて語ってるだけだよ。
買う買わないじゃないんだよ。

釣り堀はほとんどのワコーレ物件にあるし、末長く語り合えそうだね。

＞＞272
業者の火消しにはならないコメントですね。明らかすぎて情けない。ここの開発が分譲駐車場の和田ではなく、三井にしてほしかったと思うのはわたしだけでしょうか。

分譲駐車場所有者と管理組合との裁判の判例

裁判は最高裁までもつれ、和解まで１０年を要した。双方に多大な負担となりました。
http://www.fukukan.net/topic12.html

分譲業者と管理組合との裁判の判例

高裁では管理組合の勝訴でしたが、最高裁で分譲業者の逆転勝訴。
しかし補足意見もついており、それは以下の文章の、（五　おわりに）　の項目にまとめてある。
当時の建設省の通知で、分譲駐車場は取引の形態としては好ましくないので、原則としてこのような方法は避けること----らしい。
http://www.retio.or.jp/attach/archive/42-023.pdf

現地で外観チラッとみたけど手摺低くない？
こういうご時世だから建築基準法ギリの高さ1メートル10だったりして…
そうなら怖すぎる

ここも裁判沙汰になるってこと？

床暖がリビングの半分しかないで。130平米の部屋も同じ。結局別にヒーターいるやん。わろた。

オプション100万円無条件付属なのでそれでなんとかしてくれということでしょう。

>>287 匿名さん
床暖なんて付いてても使った事ないし別に構わないよ。

>>289 匿名さん

そうなんですね。
貧乏なのでしたら冬は白湯が一番いいですよ。
水も下水が安上がりです。
エアコンなんてもってのほかです。

>>290 匿名さん
なるほどではそうされたらいいと思います。
お好きにどうぞ！
お身体だけはお気をつけて。

資本主義の勝ち組守銭奴が住む物件は凄まじいな
現代、いや神戸の闇と言ってもいい、笑い

破壊的に安い修繕積立金を仕込まれて、
駐車場分譲でさらに不足するように仕込まれて
もう、なんとかホイホイだな、笑い

床暖を使用すると電気代に驚愕されると思うのでここのマンションクラスの方は使用しないほうがいいかもしれません。

電気の床暖は性能がイマイチでコスパ悪い。が、ここはガスなので関係ないと思うが、中途半端な設置なのは同意。

ここの管理会社が行政処分を受けていることかいてたよね？

それが向きな情報交換の阻害として消されるってどういうこと？

消費者のリスク喚起のために、公から一般向けに発信されている情報だよ？

めちゃくちゃ重要じゃん？

都合の悪いことは削除

調べたらここの管理会社のグローバルコミュニティってワコーレとプレサンスしか使ってないんだね。人商売は安かろう悪かろうなので仕方ないかな。ただ行政処分うけた事件みたいに、管理組合の現金横領されたらますます枯渇してしまうね。(涙

物件というか会社の評判ばかりですね。期がエクセレントステージになったのでもう中途半端な部屋しか残ってないようです。価格を安くして売り逃げではなく、しっかりとフォローもしてほしいです。

もう、残り数部屋らしいですね。
やはり、立地優先で人気のためですかね。

三宮周辺だとここぐらいしか新築無いですからね。
三宮大規模限定だと、ここを買うか中古に行くかになってしまう。
次の大規模な新築物件となると数年後になるんでしょうか？

＞302
心配いりません。エクセレントステージ先着順14戸、先着順29戸になってるから最低43戸は売れ残ってますね。キャンセルが多いのかな？

江クレセントステージって、何？
ルー大柴風の英語だね。

部屋、山ほど残ってるやん。
販売して1年たつのにイマイチだね。
三宮で唯一の新築で安価マンションなのに。

よほど酷いのかな？
ここよせい？

神戸三宮も住みたい街のランキングが高い評価なので、この地区のマンション人気が高くなるのは、当然ですね。

＞306
場所は人気なのにマンションはいまいち売れませんね。ワコーレだから？分譲駐車場してるから？分譲駐車場についてネットで調べると恐ろしいこといっぱい書いてあります。

駐車場の分譲、判例まで出てダメっていわれてること、なんでここはガンガンやれるの？怒られないものなの？

怒られなくても自分のとこのマンションが販売後に悪評たったらブランドダメージあると思うんだが。。その結果がここの評判という気もするけど。。

なりふり構ってられない経営状況なのかな？？

西側の棟は全然陽が当たっていないけど売れてるの？

西側ありましたっけ？

冬は床暖房最高ですねっ！ここの方ソファでは床暖房、ダイニングではエアコン、和室ではヒーターですね。寒い冬、色々楽しめる！エクセレント！！

>>307 匿名さん

場所が微妙なんですよ。

＞311
全部オプションですか？

>>313 匿名さん

床暖はリビングの半分だけ。ダイニングについてるのは当たり前、いいとこならキッチンや寝室もついてる。後から床暖設置はできないのにありえない物件だね。

エアコンもヒーターももちろんついてない。数百円をケチってるのにつけるわけがない。そもそも、そんな家電、オプション販売なんて買ったらあほでしょ。

価値観の違いでしょうが、オプションくらい端た金ですよね。小さいです。
もっと、資産価値などコメントもらえれば。

ここはお金のない人が買う安物件だよ？標準設備どころか、オプションにもできないしょぼい設備が強制的についてくるんだけど。

そもそもエアコンつけるのにオプション使うって、金のあるなしじゃなくて、単に情弱でしょ(笑)

ここで自分が金持ちのトーン出してる人いますけど、立地、デベ、構造、ランドプラン、設備、建具、なにをとっても2.5流物件。お値段も坪単価200程度の平マンだよね。阪神間の曰く付きの地域の物件より安いのに(笑)

新築マンションを実需で買って資産価値を考えてる時点で金持ちではない。お金持ちならシティタワー指値で大人買いしたら？

もうシティ三宮は、待ってますから笑

>>316 近隣さん

別にお金のない人が買う物件ではない。
何に金をかけるかはその人の価値観次第。
家に金をかけない資産持ちもいます。

さらに言えばぽっと出の成金じゃなければ
資産持ちの方が資産価値やら値引きやらに
過敏で中々財布の紐はゆるめない。

南側の棟の1番東の部屋、なんでわざわざ傾斜つけて朝日が入らないようにするのか、、

この物件の契約者板が立ってから３ヶ月近くが経つのに、未だ一件の書き込みもない。
この検討板には否定的な意見に対して反論してくるのに、なぜなんだろう？

三ノ宮駅直結とかいうタワーマンションは計画ありますか？駅ビルとか区役所、そごうと建て替え計画は目白押しですけど。

新しいマンション計画、神戸三宮では難しいです。土地がないですからね。
ここの立地でも神戸三宮に違い新築ではないでしょうか。

ほんま嫌われとるんやなあ、和田

＞323
確かにここは神戸三宮とは違いますよね。また駅近とかで計画あるようでしたら情報お願いします。6年以内くらいです。

計画ないですよ。
トラッドが今の所、神戸三宮に1番近いのでは？

まぁ、デベブランドや管理会社がどうとか言ってますが、財閥のグループだけで縦割の経営なので、サービス内容は悪いですよね。所詮手抜き工事企業ですし。

和田の中でもトラッドは、マシと思いますよ。
金額的にも、ワコーレシティとは、違いますし。

トラッドはなんと長谷工様だからね！

ワコーレのゼネコンでは最上位(笑)

内情をしってたらどこも同じなんて口が裂けても言えません。

経験のない零細ゼネコンを値段で叩いてマンション作らせたら起こることは何かな？想像してみよう。

大規模修繕が始まるタイミングで元々の施工レベル、管理の適当さ、修繕時の修繕レベルが重なって、どこも大変ですよ。

ここは短期で売り抜けるならいいんじゃない？

年賀状に書くのがかなり恥ずかしいだけで(笑)

>>329 匿名さん

あなたの発想と変なプライドの方がよっぽど恥ずかしい。

>>329 匿名さん

他スレでも年賀状の事書いてましたね。
ワコーレ批判に必死なのは分かりましたが、
ネガキャンサイト回りしてる業者さんですよね？お疲れさまです。

みんなワコーレから神戸と住人を守ろうと頑張ってますね

ロケーションがマンションの肝。

安かったシティーを買い逃し、またトラッドも買い逃した、そんな遅速な人が多いのかな？


三宮でもう物件はでませんよ、市長の方針ですからね。諦めてください。

それは、間違いないですね。
神戸市の方針ですからね。
神戸三宮は、土地がないですから灘や、HAT神戸あたりに行かないと今後は難しいでしょう。

>333
>334
何このみえみえの自作自演のステマ！
言っていることが真逆過ぎる。
新港突堤西地区の複合開発が報道されています。
神戸市が国有地を買い取ってマンションを含む複合開発が行われます。
つまり市長、神戸市の方針で、第二のパークハウス神戸ハーバーランドタワーとも言うべき｢ザ・神戸の景色｣を一望できるマンションが建つことになるでしょう。
どうあがいても、ここはもうおしまいだ。