クレヴィア豊洲についてのその２です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575045/
所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発
売主：セコムホームライフ
売主：三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-10-19 17:25:34
前スレからの引継ぎになります。
前スレ>>1000
>月々の負担を安く見せかけるために修繕積立金を安くして10年後に一括で一時金数十万を徴収とかよくある手。で、当然徴収直前で引っ越す人が居ます。マンションは10年住んだら引っ越すというのはこれも理由。
そんなことがあるとは、知らなかったです。
10年住んで引っ越す場合、新しいマンションを購入するとかで、結局出費が増えたりしないものでしょうか。
修繕費で出費するより、新築に出費した方が気分的にも良いのかとは思いますが。
修繕費や修繕積立金はマンション管理組合の共有財産であって、マンションの物理的価値を維持するための貯金と考えた方が適切かと思います。
タワーマンションでも板状マンションでも30年～35年間の長期修繕計画を考えるとザックリ考えても1m2当たり200円の修繕積立金は必要になります。70m2だと月額14,000円です。
値上げ時期が遅ければ遅くなるほど（積立金が積み上がっていないので）必要額、つまり値上げ幅は上がります。
また、前スレ>1000のように一時金が必要となったりします。
修繕費の初期設定については購入者が承知した上で購入したことになるのでトラブルにはなりませんが、これを後から値上げしようとすると「そんな話は聞いていない」「もうすぐ売るのに何故今値上げするのか」等のトラブルが起きることが多いです（このあたりは住民の民度にもよりますが）。
ので、上記200円/m2に近い修繕費を設定している事業者ほど良心的と言えますし、そこから遠ざかっていけば行くほど事業者が悪徳になっていくと思って間違いないです。
修繕費の将来的な値上げなどは確か、計画書のようなものがあって
事前に説明してもらえるのではなかったでしょうか。
いったいいくらくらになるのでしょう、ここの場合は。
幸い駐車場が平置きなので機械式のような維持費はかからないのが救いでしょうか。
駐車場にかかる費用は管理費と修繕費と両方から出るのでしたっけ？
駐車場にかかる費用って修繕費に入っていないところもあるらしくて、
こちらのマンションはどうなっているのかというのは確認していく必要は出てくると思います。
駐車場に関してはかなりいいかと。
平置きだと、かかるコストはライン引きぐらいですので
さほど費用もかからない、ということになってくるのかしら、と。
機械式だとメンテナンスが毎月必要だし、数十年後には交換が必要。
自走式だと大規模修繕きちんとしていかないとならないです
平置きはいいけど、全体で40台って足りるのかなと思います。
自家用車の所有率ってそんなものなのかな。
自分に合った間取りを作れるTSUKURIEに期待しましたが、思ったほど自由度はないなと思いました。
大幅に間取りを変えられるのかと思ったのですが、ほんの一部を変えるだけのようで、ちょっと期待外れでした。
収納の形はどのタイプが使いやすいのでしょうね。
駐車場、足りるかどうか、と言われれば足りないでしょうね。
ただそこを無理して機械式にしなかった点は評価はできるのではないでしょうか。
機械式は出し入れに時間が掛かるという問題の他に、
毎月のメンテナンス、将来的な入れ替えに多額の費用がかかるなどデメリットも多いですから。
平置きなら少なくともそれらの心配はありません。
最近の若い人は車買わないからね。
そうなんですか。
子供がいる人だと持っている人が多いな−と思っていたのでこの辺りは車は子供がいる場合は必須かな、と思っていました
ないならないでも生活はできると思いますが
となると今度は駐輪場は？というお話になってきてしまうかと
なかなか駐車場も駐輪場もみんなが満足するくらい確保するというのは都内では特に難しいでしょうね。
たとえば300万の車５年で乗り換えるとして、駐車場、保険、税金、整備等で年間１００万以上。
１０年ガマンで物件価格に1000万上乗せできる。
必要なときはレンタ、タクシーで十分な人も多いのかな・・・？
毎日ガンガン車に乗るわけでもなく、
週に１回程度しか使わないよ、という人なら、必ずしも車は必須ではないのかも。
ここの場合は駅までの距離がありますので、どうなのか、というのはあるけれども。
カーシェアやレンタカーなど今はいろいろとありますし、
そういうものを利用していけばいいと割り切るのもありなのかも。
最近はカーシェアの利用者がとても多いという話ですのですが、
そういう考えの人が多いのでしょう。
ホームページの下の方に、住宅評論家の゛狙い目マンションに認定されました！”というのをみつけました。
いいことばかり書いてあって、なるほどな、ほんとかなと思って読みました。
特に「液状化の発生が少ない地域」で「地区内残留地区」とかで、市街地大火が発生しにくいようにつくられた場所だとか。その上、建物倒壊危険度、火災危険度、総合危険度も低いとかで、立地面も安心・安全だとか。
ほんとにそうなら安心ですが。
それと、特定の業者のマンションへの出入りを管理できるセキュリティシステムを採用しているとかですが、怪しい人が成りすましで入ってきたりできないようになるのでしょうか。
液状化については、東雲１丁目の晴海通りより西側（キャナルコードじゃないエリア）は残念ながら「液状化の可能性の高いエリア」に指定されています。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/
ただし、液状化は地下水位のほか地下５ｍくらいまでの地盤の影響で決まるので、サンドコンパクションパイルの打ち込み等の液状化対策を取れば大丈夫です。
ただ、建物直下についてはどの物件でも液状化対策をとりますが、敷地内でも駐車場等の建物の外側については対策を取らない物件もあるので、モデルルームでは確認した方が良いと思います。
また、豊洲・東雲等の湾岸一帯は道路が広く建物が密集しておらず木造建築物も少ないので、地区内残留エリアに指定されています。
http://www.bosai-koto.lg.jp/kotoHP/news/pc/maps/%E6%B1%9F%E6%9D%B1%E5%...
同様の理由で危険度ランクも低いです。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm
液状化すると資産価値が暴落して悲惨なことになりますが、液状化そのものの直接的原因で死ぬことはないので危険度ランクには反映されていないのでしょうね。
ちょっと脱線しますが湾岸エリアではブリリア有明シティタワーは（立地的に液状化リスクはそれ程ないエリアだったにもかかわらず）庭も含めて敷地全体に液状化対策を施していて、それを売りにしていました。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1305_0007/Brillia_Ariake_CityT...
震災直後の物件ならではでしたが、この物件もそれくらいやってくれると将来にわたって安心ですね。
液状化対策なんてあったんですか。この物件の場合はどうなんでしょう。
耐震か免震かとか構造に関しての情報は公式サイトには無いのでしょうか？
営業さんに聞くとか、資料を請求すると詳しいことがわかるのかな。
液状化で命の危険はなくても建物が傷んだりはしそうですよね？
支持層まで杭が打ってあるので、仮になにも対策をしていなくてそうなった場合でも、躯体自体は大丈夫なんじゃないでしょうか。
支持層までの杭打ちってそういう効果はあると聞いたことがありますし…。
ただマンションの敷地だけ対策されていても、
周辺が全然何もされていないのならば、どうなっていくのかなぁというのはあります。
で、結局いくらぐらいになるんですかね・・・
駐車場が少ないので、月３万はとられるでしょうし、最多価格帯は３９００万～４２００万ぐらいですかね・・・
近隣のイオンの駐車場で月極で借りるという手もありそうｗ
イオンの駐車場、月極もそういえばやっていると聞きました。
そういうところを借りて行くしかないのかもしれませんね。
確かそこまで高くなかったように記憶していますが、以前確認した時と比べて変わっているのかもしれないから確認しないと。
実際に現在もやっているのかどうかもふくめて。
そんなに安い訳ないでしょう。
坪単価300だとすると、5000万は超えると思いますよ。
まあ、それを言ってしまったらWコンフォートタワーズは分譲時は坪160万でしたしね。
今後東雲の制震タワーマンションの坪単価が160万台になることはないでしょうし、開発の進捗状況で相場は大きく変わると思います。
とは言っても、駅徒歩10分超の液状化リスクの高いエリアに位置する耐震板状マンションが坪300なんてのが適正とも思えませんが。
12さんが書かれていた、その狙い目マンションの記事を読んでみました。
ふつうに本当のことが書かれていると思いますので、信用はできる記事じゃないかと思います。
そういうことがされている分、
物件価格自体も高くなってきてしまうかもしれないですが…。
ただ今はどこも高いから、湾岸地域は人気だから高いんだ、ということではなくて
きちんとコストをかけていますよ、ということなら良いんじゃないかしらと思いますよ。
ただここだと駅まで離れているのであまり高くすると大丈夫なのかしら？という気持ちはあります。
湾岸は人気だと聞いているので、それほど価格が安くなくても
いいマンションだったらすぐ売れてしまうんじゃないでしょうか。
駅まで10分を超えるという条件がどう作用するかが気になるところです。
10分が分かれ目だという人もいるので、少しは価格に反映するのかどうか。
22さんのお言葉、湾岸だからではなくきちんとコストをかけていて高い、
それなら納得いきますね。
なるほど、それくらいですか。
あとは希望の間取りとか階数でどれだけ違ってくるか。
まあ、間取りは8タイプから選んで更にアレンジできるということで、選びやすいかもしれないですが。
8タイプと言っても個性のある間取りではないようですし、部屋数で選んでしまうとそんなに選択肢は無さそうなので、価格次第かなとも思います。
モデルルーム開くのは
いつくらいからですか？
年内ですかね？
プラウドが坪270〜280の相場になりつつあるから、それに便乗して新築を理由に290〜300が平均でしょうね。
条件悪い70平米で5500〜ってトコだと予想してます。
もう少し高いと思うよ。
坪単価300だね。
例の杭騒動で、建築費が高くなるだろうし。
もう請負契約済ませて着工してるから杭の問題で値上げはないな
そう思います。
そもそも杭のことで値上がりというのはありえるのか、というのがありますし。正規の料金を払っているのだから、きちんとするのが前提だし。
いずれにせよ、今の時期というのは返って安心ではあると思います。
物件価格はそれくらいになってしまいそうな感じdスカ。
ううー、流石にしてきますね。
仕方がないといえば仕方がないですが。
建築費の値上げですか～
てっきり風評被害のようなもので値下げがあるかも、
なんて思っていましたが。
買い控える人が増えたりはしないのでしょうか。
検討者さんたちも少しは慎重になっているとは思うのですが、
マンション全体の価格にまでは影響しないのでしょうね。
モデルルームオープンのお知らせはホームページには見当たらないですが、
資料請求か何かされた方が優先なのでしょうか？
何にしても、56.37㎡の一番面積の狭い場所で４０００万超えるようなら見送りですね。
タワマンでもないこのマンションで、しかも駅まで１０分となると、そこまでの価値はないので・・
そして、坪単価３００なんてこの場所ではないと思いますけどね・・
ならブリリア有明ツインタワーあたりのほうがよっぽど良いので。
コストが掛かれば。値段が高くなるのは当たり前では？
結局、買える人だけ買うので、住民層良くなるから、悪い事だけじゃないよ。
>>36
それは明確に言えます。
例えばお隣の格安だったパークタワー東雲は、まさにそれが理由で会計が火の車です。
分譲価格が格安だったことで所得があまり高くない方が多く、元々板状物件と比べて割高なタワマンの修繕費と管理費の中でここはかなり高い部類に入るため、憧れのタワマン買ったけど代わりに車を手放した家庭が少なくなかったようで、既に駐車場利用率が50%を下回っていて元々高めの管理費、修繕費を更に上げないと厳しい状況に陥っています。
しかし、先の通りにギリギリ世帯が多いので容易に値上げなんていう決議は通らず、大規模修繕が今から不安な管理の波状問題を抱えたヤバマンションになっています。
そんな状況の中で、あれだけ豪華な共有施設付いてるのに多くが6時までしか使えないという負のスパイラルに陥っています。
そんな中でギリギリ層と余裕がある世帯とで共有施設の利用時間の延長で既に対立が起きていて、前回の利用時間の延長決議はものの見事に否決されたそうです。
この程度のマンション買える程度の世代だと、修繕費で困るような人いないでしょ。
修繕費や管理費の滞納が問題になるのって、郊外の２０００万とか３０００万の物件のファミリー世帯ですよ。
万が一無理して買って、自己破産しても何も困らない独身もいますけどねｗ（私ですｗ）
管理費滞納って競売物件に書かれるんだろうねｗ
既に近隣の中古は値引き合戦に突入している。
伊藤忠は完全に売り時を逸したね。
新築価格高騰のピークは過ぎましたね。既に実需はついて行けない単価まで膨れあがっている上に投資需要も冷え込みつつあります。
一方で、建築費高騰は続いていますし今回の杭問題で検査の手間や工数が増えて価格は更に上がるでしょうから、価格を安くすることもできず、在庫が積み上がる時代に突入したのかも知れません。
それはそれとして上のパークタワー東雲の件ですが、その物件は仰るとおり管理費も修繕積立金も駐車場料金も高めな上に金を食う共用施設がミニショップくらいしかないはずですが、何故会計が火の車になっているのでしょうね？
インカムが優秀なので、アウトカムである管理委託費を見直せばあっという間に財政再建できるような気がしますが…。
アップルタワーは築７年超なのに修繕積立金も低く管理費も低く、駐車場は分譲形式にしたので管理組合には資金は殆ど入らず、分譲以外の駐車場料金も安いですね（会計状況については知りませんが）。
のらえもんさんのブログで江東区湾岸地区の中古の不信が記事になってますね。
http://wangantower.com/?p=10797
値下げ物件が増えているにも関わらず成約事例が増えておらず、売り出しも増える最悪の循環のようです。豊洲バブルの崩壊は思ったより早まりそうです。
>>41
パークタワー東雲はキャナルコートに属さないというのが鍵です。プラウド東雲を始めキャナルコート内のタワマンは皆自走式駐車場の設置が義務付けられています。
だから元々の駐車場利用料がパークタワーは突出して割高な設定になっています。さぁ、もう分かりますよね。ここは周りのタワマンと比較された時に維持管理費はなるべく安く見せる必要があります。当然初期の費用は駐車場の利用料が管理費に当てられる計算で算出されています。
現在はまだ大規模修繕は行われていないので、予算が足りないということではないですが、今の状況では先々厳しいことも明らかな状況ということを火の車と表現しました。
もともとギリギリの状態で購入された方が多いので、なかなか維持管理費の値上げは承認されないし、仮に承認されたとしても更に車を手放す家庭が増えるとい負のスパイラルに陥いります。
１年以内には値下がりが止まると予想もされてますね。
ということは、この１年くらいがチャンスかしら。
エレベーター方式の駐車場のメンテナンスや更新は莫大な費用がかかる。
駐車場からの使用料が50%を切るようであれば、駐車場のメンテナンス費用が
将来の建物修繕のための積立金を食いつぶす事になるだろうね。
全部が自走式の野村は修繕積立金のプラスに貢献するけど、パークタワー東雲は、かなり
ヤバイと思う。
ちなみにパークタワー東雲を叩くのが目的でなくて、価格が割安な物件は背伸び層が集まるし、割高なところは所得に余裕がある層が集まるので、マンションは管理を買えと言われる通り、割高マンションだからって悪いことだけではないってことを言いたいだけなので悪しからず。
割高という言葉は、実質より高いという事でしよ。
何で住民層を良くするために売り側に余計な利益を
提供しなきゃいけないの？
言ってるのかわからん。
割高というのは同じ量で、他のものより高いという意味です。
何かの基準が必要なのよ。
不動産の場合は、坪単価という指標を、使います。
坪単価が高ければ割高。
割高というのは、本来の価値よりも高いことをいいます。
絶対値が高いことではありません。
割高でデベが儲かるほど客層が上がるというトンデモ理論
