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物件概要 |
所在地 |
東京都港区浜松町1丁目3・4・5番(地番) |
交通 |
山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分 都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 都営大江戸線 「汐留」駅 徒歩6分 山手線 「新橋」駅 徒歩12分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
563戸(販売総戸数335戸、事業協力者戸数228戸含む、他に 店舗3戸、事務所6戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上37階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年07月下旬予定 入居可能時期:2019年09月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
清水建設株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート浜離宮 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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1801
匿名さん
[No.1799~本レスまで、一部テキストを削除いたしました 管理担当]
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1802
匿名さん
ここのスレがやけに進むときはかならず港南さんのGFTへの書き込み。
坪550から600の物件になりそうだから価格帯が違うけど、近所の三井タワマンだからたまにGFTの話がでるのは普通なんだけどね。
坪420程度で中古取引がされているのがよっぽど気に食わないようで(420なんて大した額じゃないけどね)、年初は坪330でも成約しないと言っていたが、結局420平均で取引される現在、中古成約が下落中など嘘と虚偽でこんな港南4丁目とは縁もゆかりもない物件でネガを続けるという異常性。
三井の新築物件のスレを荒らさないでください。
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1803
マンション掲示板さん
ツインパークスの坪420が信じられない方は近くの不動産屋さん行って確かめてきなさい。
親切で教えて下さった方には感謝です。
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1804
匿名さん
港南の駅遠物件なんてどうでもいい。
GFTとドングリだろ。
坪単価500未満の安マンションの住人は、ここを検討してもいないくせに書き込まないでほしい。
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1805
匿名さん
WCTもGFTも、山手線駅徒歩10分以上では資産価値の維持は難しいでしょうね。
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1806
匿名さん
BY WCT住民
GFTは田町9分、三田駅8分だから。残念だったね。
ここは浜松町駅近だし資産価値は盤石でしょう。
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1807
匿名さん
ファクトシート
平成28年路線価(㎡)
ツインパ 278万
パークコート 169万
GFT 114万
後、建物価格
勝負ついたね
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1808
検討中
1776さん
私も悩んでいます。
現在の眺望という意味もありますが、将来的なことも含めてということですよね?
浜離宮や東京タワーが見えるのはひとつのプレミアムではありますが、何かが建つ可能性については今はわからないですし、一方でせっかく買うなら魅力的な住戸を選びたいっていう気持ち。
私の場合は予算もあまり高くないためさらに検討できる住戸が限られてしまいそうです。
動き始めるのが遅かったため、まだモデルルームへの案内すら頂いておらずあまり情報がない状況です。
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1812
匿名さん
浜松町自体に魅力はないけど、銀座新橋虎ノ門汐留と徒歩圏内に色々とあるのが嬉しい。
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1813
匿名さん
>>1807 匿名さん
GFTをたくさん買って良かったです。
相続税対策に有利なんですよね。
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1814
周辺住民さん
野村の再開発(芝浦1丁目)は浜松町駅直結事業となりそうです。
記事のコピーですが
世界貿易センタービルディング(港区)とJR東日本(渋谷区)の2者が施行者となり、浜松町駅と旧芝離宮恩賜公園の間にあるJR東日本の所有地に汐留方面と芝浦方面をつなぐ歩行者専用道路を新設する。8月中に港区から施行認可を得て事業着手する見通しだ。総事業費は約25億円。
浜松町駅周辺地区は、都内や国内外を結ぶ交通結節の拠点。周辺市街地とつながる歩行者空間が不足しており、駅前としての利便性・安全性が確保されていないといった課題を抱えている。このため同地区は、都市再生特別区域に位置付けられ、交通結節機能の強化や、景観に配慮し多様な機能を備えた国際競争力のある市街地整備が求められている。
今回の土地区画整理事業では「周辺地域との円滑なつながり」に配慮した歩行者空間の整備を進める。同事業を通じて安全で快適な歩行者ネットワークを形成し、土地の合理的・健全な高度利用と魅力ある複合市街地の形成を目指す。施行地区は浜松町2丁目と海岸1丁目の各一部。2027年3月末の事業完了を予定している。
公共施設として整備するのは、地区東側に新設する歩行者専用道路。延長約372㍍、幅員12・4~28㍍の道路で、汐留方面と芝浦方面を南北につなぐ。同事業と合わせて行う駅西口地区の再開発事業で「北口東西自由通路」や「広場」「歩道上空地」などを一体的に整備することで駅周辺の歩行者空間の充実を図る。
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1815
匿名さん
>>1814 周辺住民さん
芝浦一丁目と浜松町は直結しないんじゃないかな。浜松町と直結するのは駅西口再開発でここじゃない。
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1816
匿名さん
[NO.1809~当レスまでの一部を当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]
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1817
匿名さん
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1818
匿名さん
[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]
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1819
匿名さん
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1820
購入検討中さん
>>1819 匿名さん
私、ここの購入を検討しており、何回か投稿しているGFT住人ですが、これまで一度もGFTとここやツインパークスを比較対照にしたことはありません。
住人の立場から見ると、明らかに書いているのは、前出ですが、GFTスレにも頻出していた某WCT住民。
そう思って見てもらえれば、合点がいくかと思います。
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1821
評判気になるさん
>>1820 購入検討中さん
違うでしょ、もうその話はいいって。さようなら。
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1822
匿名さん
>>1820 購入検討中さん
本当に鬱陶しいので、あなたが消えてもらえるとありがたい。
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1823
匿名さん
浜松町、大門、御成門、新橋、汐留の5駅が使えると都心方面も神奈川埼玉千葉方面もほぼ全て網羅できるよね。
成田に行くにも羽田行くにも電車で一本。
立地はあれだけど、利便性は抜群だと思う。
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1824
匿名さん
そうですよね。
ここと青山で迷ってます。利便性、眺望なら浜松町、質や雰囲気なら青山。
ここの問題はまだ発表されてない他の間取りですね。
広い間取りがあるなら私にとっては青山より魅力的です。
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1825
匿名さん
白金二丁目タワーよりも東京のコアに近く、楽しい生活が
実現しそうですね。再開発も楽しみ。
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1826
匿名さん
青山とここで悩んでる人なんているの?
それぞれ良いと思うけど、何もかも違い過ぎて全くもって比較対象にならない気がするが。
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1827
評判気になるさん
>>1826 匿名さん
とりあえず両方モデルルーム行く人は沢山いるだろうけど、行く前にすでにどっち派か分かれるだろうね。本気でこの二つで迷う人はいなさそう。
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1828
匿名さん
ファクトシート
平成28年路線価/㎡(坪)
パークコート青山 230万 (760万)
パークコート浜離宮 169万 (558万)
地価 青山36%増し
建物 青山20%増しとして全体で56%増し
青山平均950万とすると浜離宮平均610万
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1829
マンション掲示板さん
鹿島のマンションだったら坪600は納得。
ここは坪520くらいが関の山。
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1830
匿名さん
こんなにここが気に入る人が多いのに、ゴクレタワーが完売できずにいるのが不思議。
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1831
匿名さん
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1832
匿名さん
ボケっとしてたら事前案内会の日程が埋まってしまった。
追加も平日の日程しか空いてないね。
ちーん。
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1833
周辺住民さん
野村の再開発と浜松町駅
浜松町駅と旧芝離宮恩賜公園の間にあるJR東日本の所有地に汐留方面と芝浦方面をつなぐ歩行者専用道路を新設する。
この遊歩道は駅西口地区の再開発事業で「北口東西自由通路」や「広場」「歩道上空地」などを一体的に整備することで駅周辺の歩行者空間の充実を図る。
また東急が東口の竹芝寄りで進めている再開発計画で延べ床面積20万平方メートルの複合施設を作るほか、浜松町駅、竹芝駅と歩行者デッキでつなぐ。
この二つの歩行者デッキが連結され、芝浦、竹芝、浜松町、汐留方面の歩行者空間の充実を目指すらしい。
確かにこの物件とは直接関係ないかもしれませんね
本日のモデルルーム前です。
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1834
匿名さん
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1835
匿名さん
マルエツの前の通りの工事やっと終ったよね。
何回完成延期したかわからん。
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1836
匿名さん
>>1758 匿名さん
住所だけで判断しすぎでは?
野村不動産もメディアも浜松町の再開発としてとりあげてるけど
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1837
マンション掲示板さん
浜松町はオフィス街だから再開発も期待は出来ないかなぁ。
ここの売りは交通利便性でしょ。
今日MR行く方、楽しんで来て下さいね。
何かあればご報告もお待ちしております。
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1838
匿名さん
そもそも、銀座隣接なのに発展しないわけがないんだよな。
将来に期待してますよ。
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1839
匿名
現地に行ってみました。
徒歩5分となっていますが、体感的にはそんなにかからないように思えました。
今後の再開発で変わっていきそうですね。
1838さん同様、私も期待しています。
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1840
匿名さん
現地を銀座隣接と言えるなら、勝どきや豊洲も銀座隣接だよな。
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1841
匿名さん
ターリーズから直線距離で約290mですから、約4分弱でした。浜松町駅から信号渡ると、あっという間ですよね。
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1842
検討板ユーザーさん
>>1833 周辺住民さん
へぇ長いデッキができるんですね。もし幅のあるものならば週末ジョギングなんかもできそうでいいですね!空気は悪いかもしれないけど、、
どんどん開発されていくの楽しみです。
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1843
匿名さん
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1844
匿名さん
未だ千万単位の予定ですが、例えば26階東京タワーヴューの3LDK角部屋が坪630くらいですかね。
浜離宮ヴュー側とそんなに差はありません。
プレミア住居は坪一千万オーバー、このままオリンピックまで突っ走る勢いでした。
浜離宮のジオラマとAndroidタブレットのプレゼントにはびっくり!
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1845
匿名さん
中層で坪630ですか…教えて頂きありがとうございます。
私は予算的に迷うまでもなく撤退になりそうなので、
ある意味この値付けで踏ん切りがつきそうなので良かったかもしれません。
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1846
匿名さん
34~37階がプレミアム。
その中で浜離宮側の販売があるのは34階のみで坪1100万超えです。
35~37階は事業協力者で占められていました。
26~33階の浜離宮側なら坪800万弱です。
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1847
匿名さん
上の人も言っていますが、千万円単位なので差が大きすぎますね。
(特に小さい面積。44m2では6,000万円と6,999万円とでは坪75も変わってきます)
19階では、以下のとおりでした。
南西角部屋:15,000万円台(82.72m2)
南 中住戸:13,000万円台(76.9m2)
東 中住戸:13,000万円台(68.12m2)
東北角部屋:18,000万円台(84.21m2)
北 中住戸:9,000万円台(60.69m2)
北西角部屋:15,000万円台(81.28m2)
西 中住戸:9,000万円台(58.01m2)
プレミアム住戸では124.56m2で42,000万円台の部屋があります(坪1114万)。
小さい部屋は16階未満がメインですが、価格は記載されていません。
また、3~9階は全て事業者住戸でワンルームサイズばかりでした。
賃貸が増えそうで、住民層に若干不安が残りますね。
管理費・修繕積立金単価は以下のとおりです。
全体管理費252円/m2、住宅管理費128円/m2で合計380円/m2
全体修繕費58円/m2、住宅修繕費81円/m2で合計139円/m2
この他にコジェネが導入されていて(30℃の温水が各住戸に供給)、これの修繕積立金が44円/m2
このほか、インターネット使用料が各戸ともに2,400円(高い!)。
修繕積み立て基金(最初に払うあれ)は13,897円/m2(70m2で97万5000円)です。
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1848
匿名さん
なお、全部屋天カセエアコン付き(1LDK以下は除く)、全熱交換機つき、バルコニー幅2mです。
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1849
匿名さん
補足
34~37階の浜離宮側の角住戸、計8戸のみ100㎡超。
8戸のうち販売は2戸のみ。
それ以外の約555戸は88㎡未満。
印象としてかなり狭い部屋が並んでるという感じです。
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1850
匿名さん
一般フロアの天井2500mm、プレミアムフロアで2700mm
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1851
匿名さん
エレベーターは低層用が3~14階で2基、高層用14~37階で3基。
この他にゴミ搬出用の非常用エレベーターが1基で計6基。
563戸で実質5基というのはかなり少なめかも。
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1852
匿名さん
あと気になったのがゲストルームが一部屋だけとフィットネスルームが思いの外小さかったことですかね。
浜離宮側、つまり線路側のサッシがペアガラスだったのも意外でした。当然二重だと思ってましたから。
一階にスーパーが入るのは良かったですね。
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1853
匿名
先にモデルルームに行かれた皆さま、情報提供ありがとうございます。
全部屋天カセ、全熱交換器は良いですね!
ただ、やはり坪630ですか。
せめて中住戸で68平米位は欲しかったんですが、13000万円ですよね。私もかなり難しいかなぁ。
資料は後学に活かす感じになりそうです。
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1854
匿名さん
うーん仕様がそれなりに良いとしても
坪600超えてさらにランニングコストまで高いならば
坪賃料最低20000円はないと資産価値や投資目線では論外ですね。
まあ富裕層が相続目的か趣味で買うマンションですね
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1855
マンション検討中さん
>>1844
>浜離宮のジオラマとAndroidタブレットのプレゼントにはびっくり!
とありますが、モデルルームに行っただけでAndroidタブレットのプレゼントがもらえるってことですか?
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1856
匿名さん
エレベーターは全部で7かと。概要にも書いてありました。
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1857
匿名さん
良かった点
梁が見えない、柱も気にならない、バルコニーが広い、間取りが綺麗、角部屋は開放感がある、浜離宮ビュー
悪かった点
天井が低い、どの部屋も狭い、とにかく高い、管理費等も高い、浜離宮ビュー以外は魅力低い、地権者多過ぎ
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1858
匿名さん
1856さん
エントランス用に1基、
非常用兼ゴミ用に1基、
住居用5基の計7基ですね
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1859
匿名さん
>>1855 マンション検討中さん
パークコート浜離宮の概要が見られるアプリだけ入っていて追加のアプリインストールはできないですけどね
でも、
wifi繋いでブラウジングはできました
販促費かけすぎですね…嬉しいですけど
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1860
匿名さん
昨日行きましたが、リッチ感出す事に腐心してて高くて当然でしょうというのが伝わってきますね。
流石にタブレットを渡された時は何を無駄な事をと思いましたが、使ってみると悪く無いですね。
■良かった点
・浜松町駅から思った以上に近かった
・バルコニーが広い
・共用部の施設がしっかりしている
・スーパー/金融機関/保育園周りの施設が中に入る
・震災対策(免震/中圧ガス)が出来ている
■悪かった点
・浜松町駅までの間の雰囲気は良くは無い。線路側は草ボーボーに生えてます。
浜松町駅自体が今後改良されるとはいえ、駅自体が古い感じで魅力ある駅とは今は思えない。
・地権者が多すぎる(中古や賃貸が大量に出ると思われる)
・高い、管理費高い
・教育環境的にどうか
・入居が3年後
買おうかどうか迷うとこです。
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1861
匿名さん
やはり浜離宮ビューのある部屋の人気が高くなる気がしますね。浜離宮が全く見えない部屋、今のままの値付けでは厳しくないですかね…。
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1862
匿名さん
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1863
匿名さん
管理費は、パークコート麻布十番が333円/平米ということを考えると、高いですよね。規模感や共用施設も似ていますし。
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1864
匿名さん
コンシェ8:00-20:00だしね。
ケチったね。
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1865
匿名さん
セキュリティは、ハンズフリーキーでエレベーター着床制限っぽいけど
ゲスト入館はどうなるのか、どなたか聞かれました?
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1866
匿名さん
>>1865 匿名さん
コンシェルジュからカードキーを受けとるようです
電子パンフのクオリティブックの35ページに書いてます
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1867
匿名さん
まだモデルルームに行っていないので、その際に伺えば良いのかもしれませんが。
この物件ではコジェネを採用されているとのことですが、このシステムを採用することによるメリット、デメリットはどのようなことがあるのでしょうか?
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1868
匿名さん
これ、いただいた中華タブレットで書いています。
説明ではネット接続はできないとのことでしたが、全然問題ありません。
皆さんの指摘で抜けてたのは、床がシートです。坪600オーバーでシートなのも、とうとうここまで来たかと、それほどの驚きはありませんでした。坪1000のプレミアは突板ですけどね。
マインス点で地権者が多いとの感想もありましたが、個人より更に法人の方が割合が大きいかも知れません。誰か具体的な数字を聞かれた方はいませんか?
豪華な冊子に代えてタブレットで済ませるのは、今風のアイデアでしょうけれど、私的には全然いけません。こんな解像度で写真見せられても、億ション買いたくなるようなテンション上がりません。
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1869
匿名さん
タブレット、タッチパネルの反応あまりよくないですよね
コジェネのメリットは温水が送られるのでガス代が多少安くなることです
また、地震等の停電時にも発電できます
デメリットは、コジェネの更新費用が高すぎてガス代を浮かせるメリットが吹き飛ばされることです
また、地震でガスが止まれば発電できません
ガス単価は家庭用だと電気以上に利益を上乗せされているので、電気代が安くなるかは分かりません
ぶっちゃけ、私としてはない方が良いのでマイナス要素かと
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1870
匿名さん
1867です。
コメントありがとうございます。
おっしゃるようなデメリットはありますね。コジェネに関する修繕積立金をある程度積んでおかないといけないのもありますしね。
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1871
匿名さん
>>1866 匿名さん
ありがとうございます。載っていました。その割にコンシェデスクが一次セキュリティの内側にあるのと、帰宅時間が早いので不便そうなのが気になります。コンシェがいないときは警備員から借りるのかな。
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1872
匿名さん
この坪単価でもタカラスタンダードなんですね…
数年前は坪330超えたらジーマテックでしたよね
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1873
匿名さん
>>1872 匿名さん
今はそんな時期じゃ無いですから。パークコートでもタカラスタンダードです。
ユーティリティシンクは機能的で使いやすいですよ。水栓はポピュラーになったクリンスイグローエでなく新発売のメイスイハンスグローエでしたね。天然石でなくフィオレストーンなのはやや残念ですが。
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1874
匿名さん
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1875
通りがかりさん
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1876
匿名さん
>>1874さん
タカラスタンダードやエレベータの基数の少なさ(560世帯以上で実質5基!)はパークコートらしからぬ低仕様ですが、
全部屋で梁や下がり天井が皆無なフルフラットな天井(※クロノレジデンスのように凸凹天井を許容するのではなく、敢えて2,500mmになったとしてもフラット感を確保している感じです)、各部屋に天カセエアコン、廊下もタイルが標準等、コストダウン甚だしい今の時代には中々ない高級感がありました。
確かに他の「パークコート」なタワマンは千代田富士見、麻布十番、六本木、赤坂、赤坂檜町と錚々たる物件ばかりなので、それらに比べると…ですが
ただ、共用部がゲストルーム1室、14Fのラウンジ1室、フィットネスルーム、スタディルームだけでエレベータも少ないのにこの管理費単価はちょっと高すぎる気がしますね。
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1877
匿名さん
行ってきましたが、あの場所、あの仕様で、この坪単価高すぎです。市況も変化している中で、全然さばけないと思いますよ。苦戦決定です。
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1878
匿名さん
モデルルームも今秋オープン予定《もうオープンしているのに》とのホームページ表記ですし、売り手もやる気なし、なのでは?
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1879
匿名さん
モデルルームはまだオープンしていないですよ
今は「事前説明会」です。
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1880
事前案内行きました
事前案内会行きました。確かに仕様の割りには高価ですね。
ロケーション的には単身の高所得ビジネスマン需要が多そうな地域ですが、小部屋はあまり用意されていません。また小部屋の多くは北側でした。
全体感としては、投資用にはやや大きく、居住するにはやや狭い半端な間取りの部屋が多いような気がします。
資産のある富裕層が高齢になって住み替える需要狙いでしょうか。
まだ具体的な情報が揃っていないせいか、或いはグレード感にあやかりたいのか、建物よりも浜離宮の説明にチカラを入れているのが不思議な感じです。
ドーンと浜離宮の1/80模型まで造って中央に置き、部屋の隅に肝心のマンション模型を置くという無駄な演出には、歴史資料館かよ!と突っ込みたくなりました。
なお話題のタブレット配布ですが、次回の商談時にはタブレットを持参して欲しいとのこと、現段階で不十分な情報を一旦預かって更新するそうです。やはり富裕層高齢者狙いではないでしょうか。
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1881
匿名さん
高齢者がタブレットをやれるかどうかですね。
知り合いの高齢社長はやれませんよ。
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1882
匿名さん
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1883
匿名さん
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1884
匿名さん
>>1883 匿名さん
怖い人ですね。
まだモデルルーム行ってないので参考になりましたよ。
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1885
匿名さん
かなりボリュームもあって、分かりやすかったです!ただ、マンション名がパークコート浜松町ってなっていたのが、唯一の残念、、。
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1886
匿名さん
大崎ウェストシティタワーズは山手線外側だよな。
戸越銀座まで歩いてった記憶がある。
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1887
匿名さん
>>1883
最低単価は既出でないでしょ。
何にでも盾突きたいほど物件が気に食わないなら
このスレにわざわざ来なければいいのに。
1882さんのコメのHP、
宣伝っていう感じじゃないし、
知りたい情報ばかりで参考になりました。
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1888
匿名さん
1884さん、1887さん、同感です。
色々な感じ取り方はあるのかもしれませんが。
大まかな坪単価などは先にモデルルームに行かれた皆さまが書き込んで下さっていましたが、細かい予定価格はタブレット端末を頂かないとわからないので、こういうブログがあるよと教えて下さったのは本当にありがたかったです。
1882さん、ありがとうございます。
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1889
匿名さん
ブログの人の最低坪単価坪450と書いてありますが、正確ではないです。
1LDK44m2が6000万円台1000万円単位なので、結構変化します。
6000万円なら坪450万
6500万円なら坪488万
6999万円なら坪525万
1LDKは仕様が他より低いですが、北向き低層に集められていて戸数も多くはないので、ある程度売れるとは思います。
ただ、9階以下の利回りの良い投資物件は全て抑えられていますし
24階以上は1LDKないのが残念です。
価格はちょっとやりすぎ感あるように思えました。
この場所でこの仕様でこの価格ならブリリア目黒の方が全然良いですね。
目黒の物件買っとけば良かった。。
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1890
匿名さん
別に高いとは思わない一部の人達がダンマリ申込・購入して、3年後までには完売するんでしょうね…
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1891
匿名さん
あの時は高過ぎ、と思ったブリリア目黒が割安に見える不思議
ここ数年はずっとこんな感じですね
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1892
匿名さん
1LDK限らず、面積の小さい部屋の▪️万円台という表記は曲者ですね。1000万円のレンジの中で面積も小さい分、坪単価の下限と上限の差が大きいですね。
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1893
匿名さん
>>1889 匿名さん
結局買わなかったのだから、目黒なんて、しょせん、その程度だったということですよ。
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1894
匿名さん
563戸でエレベータが5基+非常用1基(+自転車用1基)って余りに少なすぎです。
非常用エレベーターは普段使う場所にないので、112戸/基です。
仮にもパークコートでこれは…
タワーではなく板状マンションですら、エレベーターは80戸/基以下とする必要があると言われています。
専有部の仕様と違ってエレベーターの数は入居後は変更不可能です。
坪220のパークタワー東雲(PC浜離宮と同じく三井分譲、清水建設設計・施工です)ですら、585戸でエレベータは6基+非常用1基(+自転車用1基)でした。
坪単価が3倍高いのに1戸あたりのエレベーターの数減ってるって、もはや設計ミスというレベルでは。
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1895
匿名さん
確かに、「マンションなら玄関の鍵をかけるだけで楽なので…」と営業さんに語っていた資産家風の老夫婦がいらっしゃいました。あのようなご高齢の世代には浜離宮の由緒正しさにあやかったイメージ出しが効果的なのかもしれません。
坪単価とかにこだわらずに億のお金を用意できる、枯れた感じの富裕層がポツポツと申し込むのでしょうかねえ。
なお、比較的安価なのは北向きの部屋ですが、眺望は新橋側(営業さんは“汐留”側とおっしゃいますが)の地味な街並みです。もちろん日当たりは望めません。同じ金額を投じるのであれば、その金額で買える他物件と比較してから検討したほうが良さそうです。
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1896
マンション検討中さん
1Fはスーパーマーケット決定ですかね?
コンビニだとすごく残念です。
この辺りはコンビニはたくさんありそうですから
もちろんスーパーもランクも気になりますが
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1897
匿名さん
海辺というか埋立地だよね?
ちゃんと杭は岩盤まで突き通してくれるの?
あの三井だから信用ならない
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1898
名無しさん
>>1895 匿名さん
浜離宮ビューの広い部屋はたしかにポンと払える人ですかねえ。
といっても戸建てからの買い替えだと資金計画的に苦しくなるかもだけど。
そして80平米未満は共働き家庭向けですかね。
多くの戸数ですし、世帯年収考えれば手が届く。
汐留、丸ノ内勤務の大手企業正社員で、40前後で共働きだと世帯年収2000万円前後だろうから十分手が届く。
保育園もスーパーもあってピッタリ。坪単価関係無く
費用対効果は良いなあ。
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1899
匿名さん
>>1898 名無しさん
丸の内勤務で30歳で世帯年収2000万ほどですが、とても買えないです…
今後子育てにお金がかかるかもしれないですし。
ここはサラリーマンが買う物件とは思えません。もともと実家が金持ちとかでないと。
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1900
匿名さん
1899さんの世帯年収であれば、ここは十分検討できるのかなと思いますが、家族構成などによっては将来のことを考えると慎重になっちゃいますよね。私も小さな子供はおりませんが、まだ娘の学費等にお金がかかりそうですし。
予定価格の段階でどうしようかなって感じです。ちなみにこちらの物件は殆どが1億超えになる感じですが、キャッシュで買われる方も多いのでしょうかね。
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1901
匿名さん
年収2000だと坪単価500以上の物件は全然無理だよ。
無理すれば小さい部屋なら買えなくもないだろうが。
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1902
匿名さん
そうですよね、2000万位だと躊躇しますよね
共働きなら税金やや安いのかもしれないけど
最近の高いマンションって一体誰を対象にしてるんだろう
一部の資産家と言っても数億円のものポンポン買える人そんなにいます?
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1903
名無しさん
>>1894 匿名さん
高層階用が3機、定階層用が2機なんで十分ですよ。
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1904
匿名さん
なんか年収2000万であることを誇示してます?
共働きであればですが、世帯年収2000あればまず買えますけどね。
14000の部屋をダブルローンにすればまず問題なしですよ?
なんか違和感のある投稿ですね
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1905
匿名さん
1000+1000だと税金安いから多少はいいとは思う。
でも将来の教育費とか考えたらどうかね。子供が私大の医学部に行きたいと言ったら可能?
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1906
匿名さん
そういう意味はないでしょう。
将来の支出を考えると不安だしというも含めての投稿じゃないですか?
資金計画は皆さん色々ですし、お金に対する考え方も十人十色ですよ。
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1907
匿名さん
共働きなら多少いいけど、
妻のほうはずーっと毎年例えば1000の収入キープできるのかな
子育てとかもう一人産むとかになると
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1908
匿名さん
都心内陸の、しかもPC冠物件を普通のサラリーマンが検討してることが驚き・・・
揶揄してる訳じゃなくて、今現在の不動産事情だとかなり厳しいと思う
もちろん部屋を削るって選択もあるし投資や援助等お財布事情は人それぞれだろうけど、
70平米家族三人で一般的な頭金10パーの35年ローンみたいなのだとかなり苦労すると思う
この手の物件は維持費も結構なもんだからね
もちろん単純に年収2000の5倍で1億、今は金利も安いし1.5億ぐらいまではいけるんじゃね?
って営業的な悪魔の囁きも聞こえないことはないw
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1909
匿名さん
2000万なら普通のサラリーマンじゃないと思うけど
士業だって2000万以上だったらまぁまぁじゃない?
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1910
匿名さん
>>1909
単独で年収2000万は凄いし、
滅多にお目に掛かれないスーパーエリートサラリーマンなのは間違いない
士業や自営も同様、コンスタントに稼げるのは極僅かだと思う
っていう一般論は置いといて、
今の都心の不動産事情を鑑みて、給与所得のみで購入するのは結構勇気がいるし、
買うにしても相応の妥協は必要だよね、って話
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1911
匿名さん
1899を書いたものですが、世帯で2000万ですからね。年収はまだ上がりますが、妻がずっと働ける保証だってないわけですし、ペアローンなんて恐くてとてもできません。
ですので本物件も住めたら幸せだろうなとは思いますが、分不相応なんで掲示板を眺めてるだけです。
自分は頑張っても小さい部屋で坪400強ですね。
誇示したいだけ?みたいな投稿がありましたが、本スレで世帯年収2000万円なんて自慢じゃなく自虐です。。。
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1912
匿名さん
立地的には共働きアッパーミドルに最適なので
湾岸の最高峰価格レベルとして欲しかったですよね。
地権者住戸が極端に多いこと、入居が2019なので
購入は見送って、2019の未入居売り出しを狙いたいと思います。
さすがに値下がりするでしょう。
今申し込んでもローン実行金利は今と違うでしょうし。
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1913
匿名さん
>立地的には共働きアッパーミドルに最適なので
確かに・・・
スレの初期の頃はPT浜松町で、PC湊比較で坪450、いっても坪500じゃね?って雰囲気だったけど、
蓋を開けてみたらまさかのPC浜離宮・・・
賛否はあるだろうけど分譲少ない(地権者多い)し、
バブル期にコートやパーマンが乱発されるのは過去にもあったし、
坪600越え?も致し方なしって気はする
ただ案外三井内部でも「え?パークコート?マジで?」って声は少なくなかったと思うw
周囲の再開発含めて大化けを期待するしかないね
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1914
マンション掲示板さん
>>1912 匿名さん
1898ですが、共働きアッパーミドル層に最適なのはほんとそう思います。
投資対効果とか別に求めて無いので、妻が仕事を諦めなくて良い環境が出来るのは良い事です。
あと港区は保育園や公立の学校といった費用が安い上に空いてるのがいいですね。
入居3年後というのが痛すぎて、他を探すしかないですが。
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1915
評判気になるさん
細君の稼ぎにある程度頼るにせよ、こちらを購入できる方は相当な
実力のある方だと察します。 ツインパークスのテーマが、パワーピープル
でしたが、まさにそういうお方ですね。
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1916
匿名さん
>>1910
そうですね
1億円の借金したいかというとどうなのかなぁ、と。
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1917
匿名さん
>>1913 匿名さん
その書き方だと、パークシティとパークコートが一緒。
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1918
匿名さん
パーコー浜離宮とパーシ中央湊、パータ晴海でいいんじゃね?
ついでにパーホー人形町w
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1919
匿名さん
私も当初はどちらになるのかなって思っていましたよ~。
そうしたらパークコートになっちゃったんで。あららって感じでした。
パークコートになっちゃうと今の不動産の市況を考えると、かなり買いにくい価格になりますよね。
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1920
匿名さん
パークコートなのに仕様は一昔前のパークタワーかそれ以外なんだよなあ
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1921
匿名さん
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1922
匿名さん
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1923
匿名さん
地方都市のパークコートは首都圏のパークホームズと一緒だからね
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1924
匿名さん
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1925
匿名
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1926
匿名さん
本音は苦戦して欲しい、豪快に売れ残って欲しい、
ふざけた不動産相場を曲げて欲しい・・・
でも僅か300戸ちょいだし山手線内側で駅5分だしパークコートだし浜離宮だし再開発目白押しだし、
抜ける高層階なんかは倍率つけて結構なペースで売れてくと思う・・・
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1927
匿名さん
ここ数年、仕様落ちてるのに10%価格上昇とか舐めてるのか!買う奴いるかよ!
と言っては倍率付いて売れていき、更に仕様が下がって値上がる、ということが繰り返されていったんだ
山手線内側の港区パークコートでクォーツストーンとかシートフローリングとかタカラスタンダードとか行きつくとこまで行った感もあるが、これまでの歴史を思えばここも高倍率ですぐに売れて、次は更に低コスト低仕様高価格のタワーマンションが出てくるんだ…
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1928
匿名さん
三井のタワーってそれほど即完には思えないけど。一戸だけ残ったりするケースが多い。
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1929
匿名さん
まだ、私もここのモデルルームを拝見できていないのですが。
個人的にはシートフローリングってあまり好きではないです。ただ、仕方ないかなって割り切って考えるようにしています。
築浅の中古も見ていますが、各部屋の扉も厚さがなく、建具も鏡面仕上げと題して何かちゃちな感じでして、それでいて価格も8000万円を超えていたため買う気がせずやめてしまいました。
こちらの建具や扉はどうなんでしょうかね。利便性は良いですし、外観もなかなかスタイリッシュで好きなんですが。
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1930
匿名さん
>>1929 匿名さん
8000万予算だとここは、1LDK以下の低層部屋クラスでギリギリ買えるかどうかかと…。
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1931
匿名さん
建具はスカスカで残念ですよ。でも隠し兆番使っていたりで謎仕様です。
共用部ロビーとかもこだわり具合が薄いし、総じて内装はイマイチです。ただ、躯体性能とかは良さそうです。
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1932
匿名さん
1929です。
教えて下さりありがとうございます!
紛らわしい書き方になりすみません。8000万円というのは、たまたま中古で紹介された物件の価格でしてあまり価格と仕様が個人的に見合わないなぁという例であげさせて頂きました。
個人的には2LDK希望ですが、いずれにせよかなり高くてここの購入は難しい気はしています。
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1933
匿名
>>1931 匿名さん
よくある等価交換じゃなくて、再開発事業だから三井不動産レジデンシャルよりも、地権者の意見が主になる。
躯体性能が良いのに内装は謎仕様とかのイマイチ感は多分このせい。
でも管理費が異様に高いのは何でだろうかと悩む。
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1934
評判気になるさん
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1935
匿名さん
渋谷にある青山パークタワーのような外観にしてもらいたかった。
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1936
匿名さん
>>1935 匿名さん
パッと見、パークシティ中央湊っぽいなぁと思いました。
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1937
匿名さん
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1938
匿名さん
青山のタワーマンションも素敵ですが、私は個人的にはこちらのオーソドックスな外観が好きです。
好みがわかれますね。
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1939
匿名さん
>>1933 匿名さん
こんなにエレベーター少ないのでは駆体性能も何もあったものじゃないけどね
ゲストルームも563戸あってわずか1室
なのに管理費はやたら高い
何に消えていくのだろうか…
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1940
匿名さん
管理費高いです。謎です。三井の利益になるんでしょうか。
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1941
匿名さん
管理費高いですね。
タワーマンションですので、積立金が高いのは理解できますが。
三井不動産レジデンシャル分譲なので、ひとまず三井不動産レジデンシャルサービスが管理をすることになるため、売って管理してという形で三井不動産グループ全体としての利益を最大化したいと考えているのでしょうかね。
仮にそうからばその気持ちは解らないではないですが、負担する側から見るとキツいですね。
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1942
匿名さん
管理費の高さが話題になっているようですが、近隣物件と比較しても高いのでしょうか?
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1943
匿名さん
逆に、近隣物件と比較して単価を出して頂けると、ありがたいです。
管理費➗面積でお願いいたします。
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1944
匿名さん
>>1943 匿名さん
何故自分で調べないのですか?
調べ方すら分からないのか、調べる気すらないのか、どちらでしょうか
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1945
匿名さん
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1946
匿名さん
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1947
匿名さん
>>1946 匿名さん
コジェネだと電気代が削減される分ガス代がかかりますけどね・・・
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1948
1442
▽「銀座線/渋谷駅新ホーム移設に伴う線路切替工事運休等」(9/13東京メトロ)
*都心と結節する鉄道工事が11月に集中する。
JR品川東海道線上り線路切替は<<Sゲート2221にUPしたが、同期日に標記銀座線でも
渋谷駅の新ホーム移設に伴う標記工事が実施される。
本物件から新橋駅は利用しやすく、私的にも地下鉄では一番利用の多い銀座線だけに
様々な改良で利便性が向上するのは歓迎。ちなみにJR新橋駅も改良が進んでいるが、
2020年には南北軸の動線が全面改善され便利になり、地下街(連絡)もじょじょに
整備が進んでいる。新虎通りも手直しが進んでおり併せて先行きが楽しみだ。
■切替工事及び列車運休他の主な概要
主目的工事:渋谷駅新ホーム移設に伴う線路切換工事
全体工事運休期間:下記1・2回工事日の終日運休
1回目=2016年11月 5日(土)~11月 6日(日)
2回目=2016年11月19日(土)~11月20日(日)
運休区間:①渋谷~表参道間②青山一丁目~溜池山王間
折返運転区間:①表参道~青山一丁目間②溜池山王~浅草間
その他詳細は下記参照
運休運転駅移設計画概要ttp://www.tokyometro.jp/news/images_h/metroNews160912_3.pdf
渋谷駅等改良計画ttp://www.tokyometro.jp/corporate/newsletter/images/newsletter20140717_koji.pdf
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1949
匿名さん
>>1946 匿名さん
エレベーターは数が少なすぎます
高層階用といっても14~37階ですからね
24階分でたった3基
低層階用はわずか2基
これまで見てきた内廊下タワマンでダントツの少なさです
毎日エレベーター待ちで時間使ったら駅近の意味ないです
仮にもパークコートブランドなのに
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1950
匿名さん
確かに、戸数に対してかなり少ない。朝は待たされそうだ・・。
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1951
匿名さん
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1952
匿名さん
非常用は、普段は使わないのが一般的かと。ここがどうか知りませんが・・。
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1953
匿名さん
>1943
管理費は380円/m2ですかね。同じ三井タワーの中央湊で350円/m2だったと思うので、1割程度高いくらい。ただ、これにコジェネ・インターネットの費用が乗ってくるのが高い理由でしょう。
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1954
匿名さん
>>1948 1442さん
銀座線の渋谷駅新ホーム、自体は特に便利になる話ではないですよ。山手線内側に動かすだけですから。
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1955
匿名さん
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1956
匿名さん
>>1953 匿名さん
三井の管理費は全般に高いですね。月島駅直結CGPも管理費高いしネット代別です。
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1957
匿名さん
ツインパークスの管理費で330円/m2くらいですね…
いかに割高なのか分かりました。。。
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1958
匿名さん
>>1949です。
高層階用エレベーターは18~37階の20階分(+共用部がある14階)でした。失礼しました。
ちなみに、18~37階で284戸なので、284戸で3基のエレベーターをシェアすることになります。
3階~17階の残り279戸で2基(!)のエレベーターをシェアします。
http://www.residence-immo.jp/tokyo/19583/
パークコート千代田富士見はここより1割以上少ない505戸で6基(+非常用1基)のエレベーターがあります。
これまでパークコートブランドではエレベーターが潤沢にあったので、今回はちょっと吃驚しました。
>>1951さん
間取り図見れば分かると思いますが、扉開けてゴミ置き場の横の前室通ってまた扉開けて附室1をぐるっと回って始めて非常用エレベーターに辿り着きます。
EVホールとかなり離れており、普段使いでは使えないです(専らゴミ収集用)。
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1959
匿名さん
エレベーターの基数が多いと維持費が余計に掛って管理費に影響するから、なんて一般論は、ここでは通用しませんね。管理費高いから。
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1960
匿名さん
ほらー、三井さん。こうなるの分かってたのに、、、。結局高い理由を説明せずだからなぁ。
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1961
匿名さん
近隣の物件ではありませんが。
ちょうどエレベーターの件でパークコート千代田富士見ザタワーの話が出ていたので。
パークコート千代田富士見ザタワーは、管理費394.9+修繕積立金119.9=514.8
ぐらいみたいですね。
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1962
匿名さん
パークコート浜離宮 563戸
共用部:エレベーター5基+非常用1基、エントランスラウンジ、パーティルーム、
フィットネススタジオ、スタディルーム、屋上テラス、ゲストルーム1室
パークコート千代田富士見 505戸
共用部:エレベーター6基+非常用1基、エントランスラウンジ、カフェラウンジ、パーティルーム、
フィットネススタジオ、スタディルーム、屋上テラス、キッズルーム、コミュニティルーム、サウンドスタジオ、ゲストルーム3室
他サービス:ポーターサービス
これで管理費単価がわずか3.9%しか違わないのだから、如何に千代田富士見がお得かってことですね。
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1963
匿名さん
でも千代田富士見の仕様は確かにここより少しいいでしょう。しかし交通利便性は圧倒的に浜離宮。再開発で街の発展、資産性の向上があるのも浜離宮。同じく線路沿いという条件だが、千代田富士見は線路側のサッシの遮音性能がなぜか最高クラスでなく、閉めててても結構うるさい部屋がある、今年正面玄関で飛び降りがあり、衝撃でへこんだ部分が暫く露見していたので個人的にちょっとないな。
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1964
匿名さん
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1965
匿名さん
あの前よく通るんですが、修復前はあまりに生々しいヘコミでちょっと気味が悪かった。直ったあともどうしてもあそこに目がいく。同じ事故の中でもちょっとインパクトが強すぎた。まあ千代田富士見の飛び降りネタはこの辺でおしまいということで。
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1966
匿名さん
>>1963
ここも線路側が二重サッシじゃないんですよね。騒音大丈夫かな。
千代田富士見以上に線路に近いし、線路の数も中央線の倍ありますから、普通なら二重サッシを採用すると思うのですが…。
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1967
匿名さん
1961です。
どちらが良いとか、どちらが仕様が高いとかではなく、三井の同じパークコートシリーズのタワーマンションとして管理費・修繕積立金の比較対象としてパークコート千代田富士見ザタワーをあげさせて頂いたのですが。
いらぬ話を誘発してしまったようですね。ごめんなさい。
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1968
匿名さん
>>1964 匿名さん
今ではあり得ない坪単価って感じてしまいますね。。。
ホント良いマンション。仕様は現在のパークコートとは比べ物にならないし。
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1969
匿名さん
世代も違う、立地も都心部とは言えない事故物件を比較してもあまり意味ないよ。比較するなら同世代で同じ港区のPCである檜タワーと青山の方が参考になる。アドレスのブランドや仕様、共用部は劣るけど、交通利便性は上、将来性も上、値段は随分と安い。
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1970
匿名さん
事故の有無は関係ないでしょ。分譲時には事故なかったし。
頭、大丈夫?
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1971
匿名さん
事故物件のステマですか?地区も年代も違う事故物件には興味ありません。スレ違い甚だしい。
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1972
匿名さん
同感。
知人が居住していますが、仕様良いですよ!
昨年遊びに行きましたが、素敵なマンションで、本当うらやましかったです。
やっと同じようなグレードの物件を検討できると思ったら、こちらはさらに価格が高くてどうしようかなって感じです。
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1973
匿名さん
中古が売れなくて大変なんでしょう。ステマは華麗にスルー。
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1974
匿名さん
>>1971
元々管理費の話でしょう。年代とか地区とか事故とか関係ない。
共用部が充実していても管理費を安く抑えられる物件と、
共用部も大してないのに管理費が高いこの物件。
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1975
匿名さん
ステマとか言い出しちゃった
管理費高いのを誤魔化したいデベかな?大変だね
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1976
匿名さん
パークコート千代田富士見の中古なら坪660万で4階の1LDK買うから出して欲しい。
真面目に売ってくれるならメアド載せるわ。
浜離宮は低層もないし共用施設も少ないし高いしで勘弁して欲しい。
期待外れ過ぎる。
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1977
匿名さん
>>1974
年代が古いマンションほど管理費は安い。地価が高いアドレスの物件は管理コストも高くなる。これ当たり前のことだけど、ビギナーさんですか?いやいや事故物件が売れなくて困ってるステマさんでしたね。事故物件は中古板に専用のスレあるからそこでステマしてください。
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1978
匿名さん
物件の象徴であるメインエントランスで生々しい事故があったので、中古が売れなくて困っているんでしょう。新築でもない、エリアも都心部でもない、規模も違う事故物件をひたすら引き合いに出すとかうざいです。
PCで中古でもいいなら港区にいくらでもある。ステマと言われても仕方ないね。
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1979
匿名さん
ここまで過剰反応するって笑。
中古の制約価格でも浜離宮の価格より格上ですよ、千代田富士見の方が。
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1980
匿名さん
>>1974 匿名さん
今まで知らなかった情報、を知ってしまった人たちも多いと思います。私を含めて。
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1981
匿名さん
>>1979
事故あってから全然売れてないけどね。中古のKY売値持ち出されてもな。売れたらいいですね、ステマさん。
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1982
匿名さん
同意。
飯田橋の古い事故物件なんて誰も興味ない。中古スレでやってちょうだい。
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1983
匿名さん
真剣に検討していますが、この物件クラスを買う人は管理費がどうとうかこの程度でまず気にしません。管理費が平米あたり何十円たかいとか安いとか馬鹿馬鹿しい。買いもしないネットオタクの書き込み多すぎ。
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1984
匿名さん
真剣に検討してるけど、管理費修繕費気にしない人の方が少ないと思います。
管理費修繕費の話をしてるのに、事故物件のステマに話をそらそうとしている方の方が邪魔です。
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1985
匿名さん
私もそう思います。
こちらを購入する層は、法外に高いとかでない限り管理費や修繕積立金の額についてはあまり気にしないのではないでしょうか。
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1986
匿名さん
坪600の物件買う人で平米あたり10円単位の管理費を真剣に憂慮しているなら買わないほうがいいよ(笑)ここの管理費も最近の物件の中で特別高いわけでもない。
都心の新築PCを検討しててこの程度の管理費でどうこう言う人は見合ってないという証では?築10〜30年のマンションをお勧めします。
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1987
匿名さん
そもそも浜松町で坪600がおかしいよな笑。
港区ワースト3だろ。
この高飛車の営業の結果を早く見たい。
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1988
匿名さん
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1989
匿名さん
>>1987
もともと浜松町に大手が大規模タワマン作ったことなくて、市場値がなかっただけであって、これだけ交通利便性が高い場所ですから今の感覚なら妥当な値段でしょう。周囲の再開発は日本屈指の規模、湾岸埋め立てりっちにもかかわらず、開発後に港区ナンバーワンの地価になった汐留の例をお忘れですか?浜松町はかなり上がりますよ。
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1990
匿名さん
もともとはエレベータの数が少な過ぎる→そのわりに管理費が高過ぎるって流れじゃないですかなかったですか?
エレベータの数が少ないのはここを買う層なら尚更文句言ってもおかしくないかと。
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1991
匿名さん
事前案内会参加しました。
駅から近いし、建物のグレードも最高級(さすがに竣工3年前ではCGさえ揃っていません)ではないもののまあ充分、街の利便性もある。
でもパークコートというブランドのイメージとはちょっと違うし、高いなぁというのが正直な感想です。価値と価格のバランス感は人それぞれとは思いますが、価値を超えた価格設定のような気がします。
実際に買うとなると相当の金額を用意することになるわけだし、余程惚れ込まない限りは、冷静に他物件と比較した結果「やっぱり止めます」という事例が多いのではないかなぁ。
とりあえず次月には価格が決定するとのことなので、再度商談する予約は入れましたが、申し込むかどうかは正式価格次第で判断します。
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1992
匿名さん
もともと浜松町駅前の地価は高いです。
たとえば目黒駅前よりランク上です。
新橋駅や恵比寿駅には及びませんが。
28年度路線価(㎡)
浜松町駅前359万
目黒駅前325万
路線価は利便性、人気、ブランド力も織り込んでます。
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1993
匿名さん
-
1994
匿名さん
-
1995
匿名さん
>>1992 匿名さん
駅前物件ではないのに、駅前路線価比較は筋違いでしょう。
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1996
匿名さん
商業地と住宅地は区分しないといけないでしょう。
商業地は浜松町>目黒だけど、住宅地としては目黒の方が優れている。
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1997
匿名さん
>>1995
浜松町の再開発って駅近接ですよ
>>1996
どちらも商業地域で比較した場合でしょう
そもそも浜松町アドレスに住宅地域ないですし
路線価は同等の用途地域同士で比較するものです
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1998
匿名さん
目黒のマンションよりこのマンションが「ランク上」と見せる印象操作?
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1999
匿名さん
>>1998 匿名さん
住環境としては目黒が上かなぁ。でも職場の位置や羽田をよく使う人であればこちらのが住みやすいとかはあるのかも。
マンションのグレードとしては同じ位かこちらの方が上では?
目黒は柱や梁が結構目立ってた記憶があるから。
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2000
匿名さん
目黒徒歩1分と浜松町徒歩1分だったら
仕様によっぽどグレードの差がない限り目黒の方選ぶわ
ご近所マンション
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